Кондоминиум преобразования - Condominium conversion
В недвижимость, а преобразование кондоминиума или же преобразование квартиры это процесс предоставления права доходная собственность или другие земли, которые в настоящее время принадлежат одному титулу, чтобы преобразовать из единоличного владения всей собственностью (которая часто уже является многоквартирная недвижимость ) на индивидуально продаваемые единицы как кондоминиумы. Такое право обычно выдается на основании разрешений, выданных властями штата / провинции и / или местными муниципальными властями (и часто другими соответствующими агентствами, такими как природоохранные органы).
В действительности, тем не менее, практически каждый проект кондоминиума можно охарактеризовать как преобразование собственности, которая обычно находится под одним титулом, в собственность, которая разделена на части, так что право собственности на большинство таких частей (то есть единиц) может храниться отдельно. Однако термин «преобразование» обычно используется только для тех проектов, которые связаны с изменением названия (а иногда и использования) существующая структура, например, многоквартирный жилой дом, рядные дома (таунхаусы) или коммерческий многоквартирный объект аренды.
Анализ многоквартирного дома
(В этом разделе конверсии обсуждаются в первую очередь с точки зрения маркетинга или риэлтора.)
Рынок жилья кондоминиум конверсия обычно происходит, когда цена на дома для одной семьи увеличивается за пределами досягаемости для первого покупателя. Когда существует рынок горячей конверсии, есть несколько типов инвесторов. Например, опытный застройщик может купить многоквартирный дом, нанять консультанта, который установит права, а затем модернизировать здание, чтобы отдел продаж мог продавать их как отдельные кондоминиумы. С другой стороны, мама и папа владели 20-квартирным домом из 20 квартир и хотят его продать. Вместо того, чтобы продавать его сразу как многоквартирный дом, они нанимают консультанта для обработки прав и продают здание за кондоминиум застройщику, который завершает работу.
Чтобы определить потенциал продаж преобразованных единиц, необходим анализ рынка. Эта часть процесса включает в себя изучение окрестностей и любых конкурирующих комплексов: осмотр внешнего вида зданий, состояния интерьеров квартир, состояния территории и имеющегося пакета удобств.
Планирование конверсии
(В этом разделе конверсии обсуждаются в первую очередь с точки зрения маркетинга или риэлтора.)
На основе описанного выше исследования составляется план преобразования, учитывающий как положительные, так и отрицательные аспекты собственности. План включает в себя бюджет на необходимые реабилитационные мероприятия и добавление любых удобств, которых может не хватать.
Ассоциация домовладельцев (ТСЖ)
Сообщество кондо управляется формой товарищество собственников жилья которые в некоторых юрисдикциях, например Онтарио, Канада, на самом деле является корпорацией-кондоминиумом, которой управляет совет директоров. Ассоциация, членами которой являются все владельцы квартир в кондоминиумах, устанавливает определенные руководящие принципы в отношении обязательств владельцев квартир, поскольку они касаются владения своей единицей и их участия в сообществе кондоминиумов с учетом ограничений и руководящих принципов. и процедуры, изложенные в применимом законодательном режиме. Работа ассоциации или корпорации очень важна для успеха преобразования кондоминиума (после преобразования, обслуживания собственности и, в конечном итоге, повышения стоимости собственности.
Маркетинг и финансирование
Продажа квартир может осуществляться либо через риэлтора, либо с помощью штатного персонала. (Как указывалось выше, в программе следует использовать модельный блок.) Кампании по почте - рассылка буклетов по многоквартирным домам - часто бывает очень успешной. Телевизионные ролики на кабельных каналах также могут быть очень продуктивными. Еще один мощный маркетинговый инструмент, который следует учитывать при конверсии, - это привлекательный пакет финансирования, который может быть предоставлен потенциальным покупателям квартир.
Тенденции
С 2010 г. тенденция преобразования жилых комплексов в кондоминиумы набирает обороты. Недостаток низких процентных ставок, который подорвал фундамент квартир на несколько кварталов, стал причиной самого большого бума конверсии кондоминиумов за два десятилетия. На рынках по всей стране застройщики кондоминиумов платят больше за приобретение и преобразование сдаваемой в аренду недвижимости в кондоминиумы.
В 2007 году на большинстве рынков США упали средние цены продажи кондоминиумов, и было произведено гораздо меньше конверсий. Некоторые из завершенных проектов сейчас продаются на аукционах по сниженным ценам или остаются непроданными.