Ускоренное строительство - Fast-track construction

Ускоренное строительство зданий - это строительный жаргон, обозначающий стратегию реализации проекта, когда строительство начинается до завершения проектирования. Цель состоит в том, чтобы сократить время до завершения.[1]

Преимущества

Более короткие графики желательны по причинам, которые зависят от владельцев здания. Более короткий график может сократить время выхода производителя на рынок, необходимость школьного округа уменьшить переполненность или просто быстрее предоставить новый дом для семьи. Сокращение сроков также может снизить стоимость финансирования строительства и снизить накладные расходы проектных и строительных организаций. Более короткие графики также могут снизить влияние инфляции во время строительства. Таким образом, быстрое выполнение проекта достигается за счет интеграции этапов проектирования и строительства.

Но с Fast-Track справиться труднее, чем с традиционным дизайн – предложение – строительство процесс. Это требует детального знания процесса, эффективного планирования, целостности и тесной координации между организациями, выполняющими работу.

Неотъемлемые риски

Окончательная стоимость проекта неизвестна на момент начала строительства, поскольку проектирование еще не завершено.[2] При традиционном процессе проектирования – подачи заявок – строительства полный набор строительной документации и спецификаций описывает, что строитель соглашается построить, и служит основой контракта. В проектах Fast-Track проектная, строительная документация и спецификации являются неполными, поэтому установка окончательной стоимости вызывает проблемы. Чтобы справиться с этой трудностью, собственники обычно используют договор с возмещаемой стоимостью со строителем (управляющим строительством или генеральным подрядчиком). Контракт может включать смету без гарантии или может быть гарантированная максимальная цена (GMP). Однако даже с GMP могут возникать споры по поводу объема работ, охватываемых GMP, поскольку дизайн был неполным на момент исполнения контракта.

Также существует риск того, что работы, выполненные на ранней стадии проекта, могут не соответствовать более поздним проектным решениям. Например, если форма здания изменится после постройки фундамента, увеличатся затраты и возникнет задержка для изменения завершенного фундамента. Или элемент оборудования, который выбирается на поздних этапах процесса, может потребовать дренажа или подключения воды и электроэнергии, которые не были предусмотрены в начале проекта. Кроме того, интерпретация бриф на дизайн от подрядчика может отличаться от владельца, что может привести к конфликту интересов.

Если время не имеет решающего значения, собственники могут проявить благоразумие и закончить проектирование и получить фиксированную единовременную цену перед началом строительства (процесс проектирования – заявки – строительства). Однако, если есть причина для ускорения реализации проекта, Fast-Track можно использовать с любой стратегией реализации проекта, такой как CM at Risk и Agency CM (см. Управление строительством ), дизайн – сборка, мосты и комплексная реализация проекта. Даже в традиционном процессе «проектирование – конкурс – строительство» можно использовать концепции ускоренного режима, предлагая отдельные общие строительные контракты для этапов работ.

Однако многие владельцы выбирают опытные проектные команды и считают, что вознаграждение оправдывает риски. Один источник утверждает, что Fast-Track используется в 40 процентах строительных проектов.[3]

История процесса

На протяжении большей части XIX и XX веков обычным процессом реализации проекта было последовательное проектирование – конкурс – строительство с периодом времени между завершением одного этапа и началом следующего. Архитектор и / или инженер завершили проектирование, составили подробные строительные чертежи, написали спецификации и пригласили несколько подрядчиков подать предложения с указанием их цены для выполнения проекта.,[4][5]

Как правило, государственные организации предпочитали «единовременное предложение» на все этапы работ (все вне проекта и строительства), а также были обязаны предоставлять строительные работы участнику торгов с наименьшей квалификацией. Политическое предположение заключалось в том, что предложение с низкой единовременной суммой продемонстрировало разумное использование государственных денег, а открытые конкурентные торги продемонстрировали справедливый выбор подрядчиков. Поскольку для проведения конкурентных единовременных торгов требовались полные строительные чертежи и спецификации, Fast-Track, используемый в промышленности, был недоступен для государственных владельцев.

Однако большинство нормативных актов о государственных закупках разрешает закупку архитектурных, инженерных и других услуг на основе квалификации поставщика услуг. (См. Закон Брукса[6] для подхода, используемого федеральным правительством.)

В 1960-х годах, во время войны во Вьетнаме, студенты, поступившие в высшие учебные заведения, были освобождены от призыва. Следовательно, колледжи и университеты взорвались. Проблема переполненности была острой, потому что проектирование и строительство учебных корпусов обычно занимало от 4 до 6 лет. Между тем, высокие темпы инфляции подрывали строительные бюджеты.[7] При реализации проекта на 4-5 лет покупательная способность средств, выделяемых на строительные проекты, может значительно снизиться.

В 1968 году Строительный фонд Университета штата Нью-Йорк (SUCF)[8] сохранил Кодилл Роулетт Скотт (CRS) изучить способы сокращения расписаний.[9] Завершенное исследование предполагает, что SUCF может сэкономить 25–45 процентов времени за счет поэтапного строительства. Они могли оставаться в рамках своих правил закупок, выбрав компанию (CM) для оказания услуг по управлению строительством, которая не будет предоставлять строительные работы или материалы, на основе квалификации.

КМ не будет проводить никаких строительных работ. Управляющий директор несет профессиональную ответственность за представление интересов владельца в качестве агента, как и у архитектора.

Управляющий директор консультирует архитектора и владельца по стоимости и технологии строительства на этапе проектирования и оценивает общую стоимость. Архитектор будет составлять строительные чертежи и спецификации поэтапно, а КМ будет принимать открытые конкурсные заявки на эти этапы работы, перекрывая проектную и строительную деятельность. Например, CM может принимать заявки на расчистку участка и оценку, как только будет установлена ​​базовая конфигурация здания и будут выполнены чертежи и спецификации для этого этапа работ. Компании, которые обычно выступали в качестве субподрядчиков, предлагали работы. У участника, предложившего низкую цену, будет прямой контракт с владельцем, который превратится из субподрядчика в главного подрядчика. У собственника будет несколько основных контрактов.

Это была не совсем оригинальная концепция. Было несколько предыдущих примеров подобных процессов -Тишман Строительство (теперь часть AECOM ) оказывала услуги по управлению строительством для Всемирного торгового центра, построенного поэтапно (строительство началось в 1966 году, здание разрушено 11 сентября 2001 года).

SUCF принял отчет CRS Fast-Track и сохранил за собой Smith, Hinchman & Grylls (ныне SmithGroupJJR ) для реализации своего первого проекта Fast-Track на Университет Стоуни-Брук, Стоуни-Брук, Нью-Йорк. Проект Stony Brook и более поздние проекты CRS показали, что прогнозируемая экономия времени была консервативной. Иногда использование Fast-Track и CM сокращает время до трети или меньше обычного расписания.[10][11]

Отчет был озаглавлен «Ускорение». Было напечатано много экземпляров. Концепция профессионального менеджера по строительству, который мог бы осуществлять поэтапное проектирование и строительство (Fast-Track) для общественных проектов, быстро распространилась. Администрация общих служб США и многие другие институциональные и государственные клиенты на всей территории США приняли этот процесс.

Однако, несмотря на преимущества сокращенного графика, многим владельцам не нравилась ответственность руководства за выполнение нескольких основных строительных контрактов по одному проекту, и их беспокоило отсутствие гарантированной максимальной цены. В конце 1900-х и начале 2000-х годов многие правительственные организации изменили свои правила закупок, чтобы позволить КМ держать контракты и гарантировать цену и график. Чтобы различать исходную концепцию и дополнительную концепцию услуг CM, оригинал назывался Agency CM, а CM, который держал контракты и предоставлял гарантии, был назван CM at-Risk (см. Управление строительством ).

Fast-Track сейчас является общим термином в строительной отрасли.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Томсен FAIA FCMAA, Charles B .; Хокинс, эсквайр. AIA, John R .; Томсен ГК, Чарльз Дж. (2012). CM, Fast-Track и GMP. Фонд Американской ассоциации управления строительством. С. 7–8. ISBN  978-1-938014-01-7.
  2. ^ Кнехт, Барбара. «Ускоренное строительство становится нормой». Архитектурный рекорд. Получено 26 мая 2015. Как это ни парадоксально, хотя решение ускорить реализацию проекта почти всегда является экономическим, окончательные затраты, как правило, неизвестны во время процесса.
  3. ^ Кнехт, Барбара. «Ускоренное строительство становится нормой». Архитектурный рекорд. Получено 26 мая 2015. Ускоренное строительство существует уже несколько десятилетий (см. «Цифровой архитектор»), и теперь, по данным некоторых отраслевых ассоциаций, на его долю приходится до 40 процентов строительных проектов.
  4. ^ Томсен FAIA FCMAA, Чак; Сандерс, Сид (2011). «Возникновение конкурентных торгов». Управление программами 2.0. Маклин В.А.: Фонд Американской ассоциации управления строительством. С. 20–23. ISBN  978-0-9815612-5-7.
  5. ^ Саперс, Карл; Мерлисс, Пенни Питтман (1984). «Ответственность архитекторов и инженеров в Америке девятнадцатого века». Журнал архитектурного образования. Taylor & Francis, Ltd. от имени Ассоциации университетских школ архитектуры, Inc. 41 № 2 (зима, 1988 г.): 39–45. Дои:10.2307/1424833. JSTOR  1424833.
  6. ^ Закон Брукса
  7. ^ Льюис, Скотт; Гроган, Тим. «Опрос достоверности отчета о затратах ENR за 3 квартал за сто лет индексов затрат ENR» (PDF). Получено 26 мая 2015. Цитировать журнал требует | журнал = (помощь)
  8. ^ Строительный фонд Университета штата Нью-Йорк (SUCF)
  9. ^ Фоксхолл, Уильям Б. Профессиональное управление строительством и администрирование проектов. McGraw-Hill Inc., США. ISBN  978-0070217553. Исследование Fast-Track, подготовленное Кодилом Роулеттом Скоттом для Строительного фонда Университета штата Нью-Йорк.
  10. ^ Фоксхолл, Уильям Б. Профессиональное управление строительством и администрирование проектов. McGraw-Hill Inc., США. п. 11. ISBN  978-0070217553. Опыт Smith Hinchman & Grylls по поэтапным проектам SUNY подтверждает эти прогнозы.
  11. ^ Скарано, Джозеф; Томсен, Чарльз (февраль 1971 г.). «Школы в спешке». Прогрессивная архитектура.

дальнейшее чтение