Дом в многоквартирном доме - House in multiple occupation

Дома в Йовил, некоторые из которых стали ОПЗ.

А дом в многоквартирном доме (HMO),[1] или многоквартирный дом, это Британский английский термин, который относится к жилой недвижимости, где существуют «общие зоны» и которые используются более чем одним семья.

Большинство ОПЗ были разделены на более крупные дома, предназначенные для проживания одной семьи и занимаемые ею. В некоторых жилищных законах проводится различие между зданиями, арендуемыми в основном на длительный срок, и зданиями, в которых большинство жителей являются краткосрочными арендаторами.

Определение ОПЗ берет свое начало в законодательстве о пожарной безопасности после серии разрекламированных и предотвратимых смертей в переполненных зданиях.

Дизайн

В больничных кассах, ванных комнатах и ​​кухнях / кухоньки обычно обозначаются как общие зоны, совместно используемые всеми арендаторами, но согласно договору общие зоны могут также включать лестничные клетки, сады и площадки. Дома можно разделить на автономные. квартиры, спальные комнаты или простые квартиры.[2]

Соответствующие законам ОПЗ характеризуются более высоким уровнем противопожарной защиты после серии смертей в переполненных домах. По данным Кампании за права на ночлег, три человека в неделю умирали в результате пожаров в многоквартирных домах (ОПЗ) в период с 1985 по 1991 год.[3]

История

ОПЗ в основном определялись Закон о жилищном строительстве 1985 г., как «... дом, в котором проживают лица, не составляющие единого домашнего хозяйства».[4] В Закон 1989 года о местном самоуправлении и жилищном строительстве расширил определение, включив в него любую часть здания, которая:

  1. "не [обычно] рассматривался бы как дом" и
  2. «изначально был построен или впоследствии приспособлен для проживания одним домохозяйством»[5]

Оба закона 1985 и 1989 годов были заменены Закон о жилищном строительстве 2004 г.,[6] который дал более полное и сложное определение[7] а также ввели требование для некоторых ОПЗ подлежать обязательному лицензированию (см. ниже).

Закон о жилищном строительстве 1985 г. был консолидирующим актом. Определение HMO в разделе 345 HA85 было взято из раздела 129 (1) Закон о жилищном строительстве 1974 г..

Жилищный закон 2004 г. ввел обязательное лицензирование для крупных ОПЗ, которые определены в Законе как объекты собственности, в которых 5 или более арендаторов образуют более 1 домохозяйства, совместно использующие помещения, такие как ванная комната на кухне и / или туалеты на 3 или более этажах.

1 октября 2018 г. «Приказ 2018 о лицензировании домов для многоквартирных домов (предписанное описание) (Англия)»[8] внесены поправки в определение крупных ОПЗ в Законе 2004 г., отменив требование «3 или более этажей». Тем не менее, специально построенные квартиры в многоквартирном доме из 3 и более таких квартир были исключены из измененной классификации.

Помимо установленного законом определения ОПЗ, требующих обязательной лицензии, местные органы власти имеют право вводить утвержденные схемы лицензирования, которые включают более мелкие ОПЗ в качестве лицензируемых. Обычно они предназначены для 3 или более арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства.

Раздел 257 ОПЗ

Закон о жилищном строительстве 2004 (HA) ввел классификацию HMO в соответствии с разделом 257 этого Закона, который включает автономные квартиры в переоборудованном доме, где:

  • переоборудование не соответствовало строительным нормам 1991 г.
  • менее 2/3 автономных квартир занимают собственники

Эта классификация помогает поставить здания с несоответствующими правилами пожарной безопасности и безопасности под контроль режима инспекции местных властей (LA). s257 HMOs часто прямо включены в дополнительные схемы лицензирования LA для HMO.[9]

Муниципальный налог

Постановления о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года содержат другое определение ОПЗ, которое используется исключительно для определения налоговых обязательств муниципальных органов. Обычно домовладелец должен платить муниципальный налог от имени арендаторов.[10]

Стоимость для арендаторов

Жилые помещения ОПЗ часто меньше, но обычно дешевле, чем квартиры с одной спальней. Договоры HMO часто включают большинство счетов за коммунальные услуги в арендную плату. Это связано с тем, что арендодателям трудно справедливо распределить стоимость счетов между арендаторами, и это также более привлекательно для потенциальных арендаторов.[11]

Лицензирование

Лицензирование ОПЗ было впервые введено в Шотландии в 2000 году.[12] Чтобы получить лицензию по схеме, недвижимость должна соответствовать определенным стандартам, таким как наличие детекторов дыма и противопожарных дверей.[13] Эти положения были включены в ответ на смертельный пожар в студенческой квартире в Глазго, где не было работающих детекторов дыма и металлических решеток, препятствующих побегу через окно.[14]

Впоследствии схемы HMO были введены в других частях Великобритании, хотя юридическое определение того, что составляет HMO, варьируется в Шотландии, Северной Ирландии, Англии и Уэльсе.

Как правило, в Соединенном Королевстве ОПЗ имеет следующие характеристики:

  • здесь проживает не менее 3 арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства и
  • Туалет, ванная или кухня общие между жильцами.

Определения того, что составляет HMO и домашнее хозяйство, изложены в законе для каждой правовой юрисдикции.[15][16][17]

Англия и Уэльс

Дом считается большой ОПЗ, если выполняются все следующие условия:[18]

  • здесь проживает не менее пяти арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства
  • туалет, ванная или кухня разделены между жильцами

До 1 октября 2018 г. существовал дополнительный критерий, согласно которому здание было трехэтажным и более. [19]Арендодатели крупных ОПЗ должны подавать заявку на получение лицензии и соблюдать определенные стандарты и обязательства.[15][20]

HMO не нуждаются в лицензии, если они управляются или принадлежат жилищной ассоциации или кооперативу, совету, институту дополнительного образования или поставщику жилья для студентов, службе здравоохранения, полиции или пожарной службе.[20]

Где Статья 4 направление была подана местными властями, разрешение на строительство требуется для изменения использования жилого дома для размещения HMO в обозначенной области. Обычно это делается для защиты жилищного фонда в определенных районах города; например, в Ньюкасл-апон-Тайне директивы статьи 4 вступили в силу в некоторых частях городов Хитон, Джесмонд, Южный Госфорт, Сэндифорд и Спитал-Тангус.[21] [22]

Местные органы власти

Местные органы власти, управлять и обеспечивать лицензирование ОПЗ в Англии и Уэльсе.

В зависимости от региона, в котором находится Управление, они обладают некоторыми или всеми из следующих полномочий, которые могут варьироваться:

  • минимальный размер собственности, требующей лицензии [20][23]
  • лицензионный сбор и
  • условия лицензии.[20]

Штрафы в Англии и Уэльсе

Неспособность подать заявку или выполнить условия лицензии для HMO является уголовным преступлением. Арендаторы могут иметь возможность взыскать арендную плату до 12 месяцев с арендодателя HMO, не имеющего лицензии. Начиная с Закона о жилищном строительстве и планировании 2016 года (HaPA), арендаторы могут подавать заявку на постановление о выплате арендной платы (RRO) непосредственно против домовладельца, не дожидаясь, пока совет сначала возбудит уголовное дело (ситуация в соответствии с Законом о жилье 2004 года (HA)).[24] Некоторым арендаторам удалось взыскать арендную плату с домовладельцев ОПЗ, не имеющих лицензии.[25]

Северная Ирландия

Северная Ирландия является отдельной правовой юрисдикцией в пределах Великобритании, и все ОПЗ должны быть зарегистрированы и должны соответствовать определенным стандартам и обязательствам.[26] В Северной Ирландии собственность является ОПЗ, если в ней проживают три или более человек, эти люди образуют по крайней мере три отдельные семьи или домохозяйства, и по крайней мере один человек платит арендную плату в той или иной форме, чтобы жить в этой собственности.[27] Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными советами, заменила централизованную схему регистрации.[28] Арендодатели должны пройти тест на пригодность и надлежащий состав персонала, были введены фиксированные штрафы. Руководители ОПЗ должны соблюдать Кодекс норм.[28]

Шотландия

Шотландия является отдельной юридической юрисдикцией в Великобритании, и все ОПЗ должны быть зарегистрированы и должны соответствовать определенным стандартам и обязательствам.[29] HMO в Шотландии - это собственность, которую совместно используют три или более арендатора, которые не являются членами одной семьи или домашнего хозяйства.[30] Арендодатель должен быть «подходящим и подходящим человеком», и ежегодно проводятся проверки собственности (Закон 2006 г.).[31] Общежития и общежития для студентов или медсестер считаются HMO в Шотландии, и правительство Шотландии рассматривает возможность расширения определения HMO. [32][33] По состоянию на конец марта 2019 года действовало более 15 600 лицензий, и 87% из них приходилось на четыре крупных города и местные власти Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две из пяти лицензий ОПЗ в Шотландии из-за более высокой арендной платы, большого количества студентов, жилья для туристов и совместного проживания молодых специалистов.[34]

HMO инвестиции

ОПЗ популярны среди покупка для сдачи в аренду инвесторам, поскольку считается, что они имеют более высокий потенциал получения дохода, чем обычная или «ванильная» недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду. Разделив отдельные объекты на несколько спален, каждая из которых сдается на отдельные договоры аренды, арендодатели также могут уменьшить риск потери заработка из-за просрочки или аннулирования арендной платы.

Полемика

Некоторые утверждают, что инвестиции ОПЗ вызваны недостаточным предложением жилья в Великобритании, тогда как другие утверждают, что они его эксплуатируют.[35]

Финансы

Из-за дополнительных юридических требований, предъявляемых к арендодателям ОПЗ, многие объекты, сдаваемые в аренду ипотека кредиторы отказываются финансировать недвижимость ОПЗ. Это привело к появлению специализированного ипотечного рынка для ОПЗ, обслуживаемого небольшой группой кредиторов. Поскольку выбор продуктов более узкий, к ипотечным заемщикам ОПЗ часто применяются более строгие критерии. Часто им нужны более крупные денежные вклады, так как в среднем отношение кредита к стоимости немного ниже, чем для обычной ипотеки с возможностью сдачи в аренду, в то время как минимальная стоимость недвижимости обычно выше. Заемщики, финансирующие нелицензированные ОПЗ, также могут быть обязаны доказать, что их местная власть не имеет намерения лицензировать собственность в будущем. Ипотечные кредиторы ОПЗ часто устанавливают оговорки по различным аспектам собственности, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях.[36]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ "Руководство по HMO от GetRentBack.org". Помощь арендаторам в возврате арендной платы.
  2. ^ "Самая низкая ступенька жилищной лестницы?". Новости BBC. Новости BBC. 20 октября 2015 г.. Получено 20 октября 2015.
  3. ^ "Из архива ..." Внутри корпуса. Получено 2019-10-28.
  4. ^ Жилищный закон 1985 г., с. 345. Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
  5. ^ Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г., с. 165 (1) (c), Sch. 9 п. 44. Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
  6. ^ Закон о жилищном строительстве 2004 г., с. 266, Sch. 16. Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
  7. ^ Закон о жилищном строительстве 2004 г., сс. 254–260. Legislation.gov. Проверено 30 марта, 2015.
  8. ^ http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/contents/made
  9. ^ "S257 HMOs: руководство для арендодателей". Flat Justice: помощь арендаторам в возврате арендной платы.
  10. ^ "Вы несете ответственность за уплату муниципального налога?". Голос арендаторов. Получено 2019-10-28.
  11. ^ Шепперсон, Тесса. "Договоры аренды Тессы - где домовладелец оплачивает счета". Блог о праве домовладельцев. Получено 2015-10-22.
  12. ^ "Закон о гражданском правительстве (Шотландия) 1982 года (лицензирование домов для многоквартирных домов) 2000 года". Управление информации государственного сектора. Получено 10 января, 2010.
  13. ^ «Дома для нескольких человек: руководство для арендаторов». Правительство Шотландии. Получено 10 января, 2010.
  14. ^ «Студенты приветствуют более жесткий контроль над арендодателями». Новости BBC. 30 сентября 1999 г.
  15. ^ а б «Дома в многоквартирном доме».
  16. ^ «Новый режим HMO в Северной Ирландии - определение HMO». Жилищный совет NI. 2019-04-01. Получено 2019-11-14.
  17. ^ «Лицензирование многоквартирных жилых домов: законодательное руководство для местных властей Шотландии - gov.scot». www.gov.scot. Получено 2019-11-14.
  18. ^ «Приказ о предписанном описании 2018».
  19. ^ "Руководство по HMO от GetRentBack.org". Помощь арендаторам в возврате арендной платы.
  20. ^ а б c d «Права и обязанности в общем доме».
  21. ^ "Дома в многоквартирном доме | Городской совет Ньюкасла". www.newcastle.gov.uk. Получено 2018-02-09.
  22. ^ "Хитон (больничные кассы и квартиры в Тайнсайде)". Жилые районы Ньюкасла. 2012-12-28. Получено 2018-02-09.
  23. ^ «Новые правила защищают арендаторов HMO в Саутгемптоне от нескольких человек».
  24. ^ "Вернуть ренту". Flat Justice: помощь арендаторам в возврате арендной платы.
  25. ^ О'Нил, Лорен (2 апреля 2019 г.). «Мы поговорили с легендами, которые подали на своего домовладельца в суд и победили». Порок. Получено 2019-11-04.
  26. ^ «Зарегистрируйте многоквартирный дом (Северная Ирландия)».
  27. ^ «Новое определение ОПЗ». Жилищный совет NI. 2019-04-01. Получено 2019-11-14.
  28. ^ а б «Новый режим ОПЗ в Северной Ирландии». Жилищный совет NI. 2019-04-01. Получено 2019-11-14.
  29. ^ «Дом в многоквартирном доме (Шотландия)».
  30. ^ «Дома для нескольких человек (ОПЗ)». Убежище Шотландия. Получено 2019-11-14.
  31. ^ «Лицензирование многоквартирных жилых домов: законодательное руководство для местных властей Шотландии - gov.scot». www.gov.scot. Получено 2019-11-14.
  32. ^ «Дома для нескольких человек (ОПЗ)». Убежище Шотландия. Получено 2019-11-14.
  33. ^ «Многопрофильные дома (HMO): консультации по добавлению новых категорий в определение HMO - gov.scot». www.gov.scot. Получено 2019-11-14.
  34. ^ «Жилищная статистика 2019: обзор основных тенденций - gov.scot». www.gov.scot. Получено 2019-11-14.
  35. ^ Дайсон, Р. Сдается в аренду: создание спальных мест с доходностью 20% - это просто ответ на рынок. Телеграф. 25 июля 2014 г.
  36. ^ [https://www.commercialtrust.co.uk/buy-to-let-mortgage/product-types/hmo-mortgages/ . Коммерческий траст. 18 марта 2015 года.

внешняя ссылка