Комиссия за частный перевод - Private transfer fee

Эта статья может требовать уборка встретиться с Википедией стандарты качества. Конкретная проблема: Слишком много деталей на юридическом языке, не подходящем для энциклопедии. Недостаточно внутренних вики-ссылок. Пожалуйста помоги улучшить эту статью если вы можете. (Май 2020 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

А соглашение о комиссии за частный перевод^[1] является юридическим документом, который заносится в реестр недвижимого имущества, который устанавливает начисление взноса в связи с серией будущих передач правового титула на определенное недвижимое имущество. Оценка^[2] может быть за фиксированную сумму или процент от продажной цены и обычно действует в течение ограниченного срока (обычно от 20 до 99 лет). В отличие от налога на передачу собственности (уплачиваемого государственному учреждению) оценка комиссии за передачу частной собственности уплачивается установленной третьей стороне, часто общественной ассоциации (например, ассоциации домовладельцев или «ТСЖ»), застройщику недвижимости,^[3] и / или экологическая или благотворительная организация.^[4] По данным Коалиции за спасение социальных пособий, соглашения о плате за частные переводы обременяют примерно одиннадцать миллионов домов в Соединенные Штаты.^[5] Несмотря на то, что загромождает статистически небольшой процент из примерно 135 миллионов домов по всей стране,^[6] более широкое использование оценки платы за передачу частных лиц, особенно девелоперами недвижимости, начиная примерно с 2007 года, когда стало трудно получить финансирование на коммерчески разумных условиях, привело к усилению регулирования как на федеральном уровне, так и на уровне штата.

Процесс

Запись

Соглашения о плате за частный перевод заносятся в реестр недвижимого имущества округа, в котором находится недвижимость, подлежащая уплате сбора. Документ обычно называется «Декларация о соглашении», «Соглашения, условия и ограничения» или аналогичный документ и исполняется владельцем собственности, известным как «Заявитель». Обычно декларантом является застройщик, который составляет оценку в целях возмещения расходов, понесенных в связи с инфраструктура и другие капитальные улучшения, произведенные в собственности или в связи с ней.

Уведомление

Покупатели недвижимости, обремененные оценкой комиссии за передачу частной собственности, получают как конструктивное, так и фактическое уведомление об оценке.

Конструктивное уведомление - это уведомление, выводимое из записи, и оно существует независимо от того, проверяет ли покупатель запись. Он существует, когда запись раскрывает неурегулированную претензию, даже если покупатель должен сделать запрос, чтобы убедиться в действительности претензии.^[7] Это юридический эквивалент фактического уведомления.^[8] «Запись предполагает знание, а знание подразумевает принятие». ^[9] Это верно независимо от того, получит ли последующий покупатель фактическое уведомление. Зарегистрированный документ, который является звеном в цепочке правового титула покупателя, обеспечивает конструктивное уведомление.^[10]

Соглашения о плате за частный перевод фиксируются в записях о недвижимости. Кроме того, законы о сборах за частный перевод в Алабаме, Калифорнии, Колорадо, Коннектикуте, Луизиане, Миннесоте, Небраске, Неваде, Нью-Джерси, Нью-Йорке, Северной Дакоте, Пенсильвании, Южной Каролине, Южной Дакоте, Юте и Вайоминге. ^[11] (по состоянию на 2017 год) требуют, чтобы отдельный документ о раскрытии информации также был подан в реестре недвижимого имущества. Публикация этих документов в публичных реестрах служит конструктивным уведомлением для покупателей.

Фактическое уведомление существует, когда покупатель имеет фактическое знание или информацию о том, что претензия в отношении собственности, которую он или она предлагает приобрести, остается невыполненной. Он существует, даже если покупателю, возможно, придется сделать запрос, чтобы удостовериться в действительности претензии. Поскольку договор о плате за частный перевод, а также любые дополнительные санкционированные государством уведомления хранятся в публичных записях, эти документы должны появиться в правильно подготовленном обязательстве о праве собственности или выписке о праве собственности, обеспечивая фактическое уведомление для покупателей.

Кроме того, законы о сборах за частный перевод в Алабаме, Калифорнии, Коннектикуте, Кентукки, Мэне, Небраске, Нью-Джерси, Северной Дакоте, Пенсильвании, Южной Дакоте и Техасе. ^[12] требовать, чтобы в договоре купли-продажи между покупателем и продавцом говорилось о существовании соглашения о плате за частный перевод, что обеспечивает дополнительную форму фактического уведомления.

Фактическое уведомление и конструктивное уведомление являются юридически эквивалентными,^[13] и для претензий по недвижимости обычно требуется уведомление только одного типа. «Истцы, получившие уведомление о завете, обычно не могут жаловаться на существование завета». ^[14] При отсутствии любого из уведомлений имущественный иск в отношении добросовестных покупателей, как правило, не имеет исковой силы. В зависимости от применимого законодательства штата, договор о плате за незарегистрированный частный перевод, как правило, не имеет исковой силы ни в отношении собственности, ни в отношении покупателя, при отсутствии конкретного раскрытия информации покупателю, а затем, вероятно, будет подчиняться определенным последующим претензиям, зарегистрированным в записях о недвижимости.

Оплата

В типичной сделке по продаже недвижимости, обремененной оценкой комиссии за передачу частной собственности, договор купли-продажи недвижимости получают в титульной компании. Затем титульная компания предоставляет потенциальному покупателю обязательство о праве собственности с указанием всех записанных обременений, включая оценку комиссии за передачу. В качестве альтернативы, процесс закрытия может выполняться поверенным, а справка о праве собственности предоставляется вместо обязательства по праву. В течение этого периода «проверки титула» потенциальный покупатель решает, продолжать ли транзакцию.

При закрытии, комиссия за перевод указывается в заключительном отчете, взимаемая либо с покупателя, либо с продавца (в соответствии с соглашением об оценке или иным согласованным сторонами), и обычно переводится обслуживающему агенту, который действует от имени держатели оценки комиссии за перевод.

Срок действия

Договор о плате за частный перевод обычно прекращается по истечении определенного периода времени, после чего имущество больше не обременено оценкой платы за частный перевод.

Преступность

Соглашения о плате за частную передачу, как и аналогичные условия и ограничения, связанные с недвижимым имуществом, обычно предусматривают правовые и справедливые средства правовой защиты, включая взыскание залога и иск против владельца, который, принимая право собственности на недвижимость, принимает титул "при условии соблюдения "все претензии и оценки. Кроме того, как и в случае любых неуплаченных сборов или начислений, договор о плате за частный перевод обычно предусматривает проценты на невыплаченные суммы.^[15]

Если комиссия за перевод не будет перечислена в установленный срок, право собственности все равно перейдет, поскольку обременение представляет собой косвенное, а не прямое ограничение при отчуждении. Тем не менее, преимущественное требование к собственности будет существовать, и поэтому закрытие сделки вряд ли удовлетворит инструкции кредитора по закрытию, которые обычно требуют, чтобы титульная компания обеспечивала (и страховала), что кредитор находится в более выгодном положении в отношении залогов и требований.

Дебаты и полемика

Цель

Сторонники оценки платы за частный перевод предполагают, что, возмещая затраты на улучшение капитального ремонта с течением времени посредством оценки вместо возложения этих затрат на плечи каждого первоначального покупателя (который затем должен профинансировать эти затраты и передать их будущим покупателям), застройщик может снизить начальную продажную цену. Противники утверждают, что нет никаких доказательств того, что цена продажи действительно снижается в результате оценки.

Сторонники отвечают, что никто не будет платить за дом, обремененный оценкой, так же, как за тот же дом, который не обременен, и указывают на исследования, подтверждающие это утверждение, а также на выводы анализа законодательства, в том числе:

• Современные финансы против поведенческих финансов: Обзор ключевых концепций и основных аргументов (текущие информационные потоки являются единственным определяющим фактором движения текущих цен на активы, а рыночные цены лучше всего отражают фундаментальные ценности их базовых активов);^[16]
• В Гипотеза эффективного рынка («рынки корректируют цены, чтобы отразить текущую информацию, доступную участникам рынка»);^[17]
• Cal. Законодательный анализ (вывод о том, что «[] покупатель жилья, который знает, что он должен заплатить такую ​​плату при последующей перепродаже, будет платить застройщику меньше за дом, чем за сопоставимую недвижимость. Точно так же будущие покупатели будут платить меньше продавцу»);^[18]
• В Экономика ковенантов по оплате частных трансферов (2010), («[т] предположение состоит в том, что продавец снизит продажную цену [с учетом оценки]. Это предположение хорошо обосновано, поскольку экономическая теория предполагает, что покупатели, вооруженные фактами, не будут платить то же самое за дом с комиссией за перевод, поскольку они будут платить за тот же дом без комиссии за перевод. ");^[19]
• Капитализация налога на жилую недвижимость: Доказательства ставки дисконтирования из Калифорнии (вывод о том, что покупатели недвижимости эффективно капитализируют оцененные затраты по сравнению с недвижимостью, даже если они не осознают, что именно это делают). ^[20]

Стороны

Поддержка использования платы за частный перевод в основном поступала от общественных ассоциаций, застройщиков и различных экологических и некоммерческих организаций.^[21] Противодействие увеличению числа соглашений о плате за передачу частной собственности возникло в основном со стороны Национальной ассоциации риэлторов («NAR») и Американской ассоциации земельных титулов («ALTA»).^[22]

Риэлтор^[23] Оппозиция

Раздаточные материалы для риэлторов предупреждали, что продавец, столкнувшийся с комиссией за перевод, может попросить агента по недвижимости уменьшить его комиссию, что называется «комиссионно-эктомией». ^[24] Публично риэлторы позиционировали свое противодействие как проблему потребителей, утверждая, что владельцы собственности не получают выгоды от платы за частный перевод, уплаченной застройщику.^[25][26]

Сторонники комиссии за передачу возразили, что (1) аргумент «бесполезности» не учитывает тот факт, что застройщик строит водопровод, канализационные системы, дороги, коммунальные услуги и дома, которые покупатели владеют и используют ежедневно на протяжении всего срока действия соглашения о комиссии за передачу. ; (2) стоимость, создаваемая в развитии возникает из того же улучшения, будучи бесспорной, что дома в общинах с водоводами, канализационными линиями, проложенными улицами, парками, зонами отдыха центрами и подобной инфраструктурой - все установленный разработчиком на счете разработчика - явно извлекайте выгоду из улучшений и продавайте больше, чем дома без подключения к аналогичной инфраструктуре; (3) плата за перевод разработчика распределяет бремя оплаты инфраструктуры между теми, кто использует инфраструктуру и получает от нее выгоду; и (4) что комиссия за перевод оплачивается исключительно покупателем: (а) который согласился уплатить комиссию и соответственно согласовал цену, и (б) приняв на себя обязательство по уплате пошлины, предположительно проанализировал выгоды и бремя, связанные с транзакции и самостоятельно определял, была ли сделка выгодной.^[27]

В «Белой книге» 2008 года риэлторы опасались, что «плата за частный перевод может увеличить стоимость домов или, в случае их обнаружения, привести к расторжению договоров купли-продажи». ^[28] Тем не менее, в документе NAR признается, что «пока неясно, окажется ли это законной проблемой». ^[29]

Оппозиция индустрии титулов

Противодействие титульной индустрии было сосредоточено вокруг возможности претензий на титул, которые могут возникнуть, если титульная компания пропустит оценку.^[30] Сторонники комиссии за перевод ответили, что возможность предъявления претензии в связи с документом, который был должным образом внесен в публичные записи, но все еще не был замечен титульной компанией, не является уникальным соглашением о плате за частный перевод, а, напротив, присущ каждой ипотеке, залоговому удержанию или обременению. и другой документ, внесенный в записи актов гражданского состояния.^[31] Сторонники также указали, что менее 5% премий по титульному страхованию выплачивается в виде претензий, и что все претензии возникают из-за халатности титульной компании.^[32]

Индустрия титулов утверждала, что условия комиссии за передачу «снижают ликвидность», «чрезмерно усложняя закрытие сделок с недвижимостью» в результате «неадекватного раскрытия информации».^[33] Американская ассоциация земельных титулов в письме от 15 октября 2010 г. в Федеральное агентство жилищного финансирования от имени своих 3800 членов титульной компании написала:

"потребителям не разрешается выбирать, хотят ли они недвижимость с прикрепленным соглашением или нет. Плата за частную передачу собственности часто скрыта в стопке документов в цепочке правового титула, называемой Соглашениями, условиями и ограничениями (CC&R). Эти соглашения являются пресловутая двенадцатистраничная игла в стоге сена на двести страниц. Потребители не получают CC&R до или прямо перед закрытием, и многие люди не читают, не говоря уже о том, чтобы понять их перед закрытием. Неизвестность завета в этом плотном документе может привести к тому, что потребители не будут знать о завете до тех пор, пока не окажутся за закрывающим столом или, что еще хуже, когда пойдут продавать свой дом ". ^[34]

Сторонники комиссии за передачу ответили, что (1) наличие всех оценок, включая взносы ТСЖ, специальные оценки и т. Д., Раскрывается на ранней стадии заключения контракта, когда покупатели имеют возможность изучить все вопросы, связанные с правом собственности, прежде чем принять решение о продолжении покупки. ; (2) этот процесс раскрытия информации / принятия решения идентичен другим платежам, таким как взносы и начисления ТСЖ, которые, следуя теории «иголки в стоге сена», также в равной степени скрыты; и (3) скрытая комиссия не будет выплачиваться, что устраняет любые стимулы для сокрытия комиссии и предоставляет все стимулы для обеспечения того, чтобы размер комиссии был явно раскрыт.

Экономические дебаты

Сниженная цена?

Противники утверждают, что нет доказательств того, что покупатели действительно платят более низкую цену. Доктор философии Земельный экономист, пишущий о сборах за частные переводы, отметил, что это утверждение кажется «нелогичным». ^[35] поскольку теория рынка говорит,^[36] и законодательный анализ соглашается,^[37] и здравый смысл подсказывает, что информированный покупатель не будет платить за землю, обремененную платой за частную передачу, столько же, сколько за ту же землю без комиссии за частную передачу.^[38] Вместо этого цена, которую платит покупатель, отражает всю доступную информацию на рынке, включая альтернативные варианты, доступные покупателю.^[39] Другими словами, цена, которую покупатель готов заплатить, - это сумма, которую покупатель определил как приемлемую для этого конкретного покупателя на основании всех известных фактов и обстоятельств. Идея о том, что существует «правильная» цена, является логическим заблуждением: цена, подходящая для одного человека, может не подходить для другого.

Противники предполагают, что даже если начальная цена будет снижена, общие сборы со временем составят общую сумму увеличенных затрат. Сторонники отвечают, что каждый покупатель заплатит меньше, чем в противном случае они заплатили бы за необремененную землю. Более того, сторонники отмечают, что более низкая продажная цена ведет к более низким затратам на закрытие (включая более низкую премию по страхованию титула), меньшим расходам на финансирование ипотечных кредитов, более низким расходам на содержание, более легкому доступу к кредиту и другим сбережениям, которые возникают из-за меньших затрат на дом. Помимо поддающейся количественной оценке экономии, покупатель может рассмотреть нематериальные вопросы, такие как [если] часть комиссии за перевод идет некоммерческим организациям, и может ли покупатель претендовать на дом по более низкой цене ([продается] с передачей плату), но не сможет претендовать на [тот же] дом по более высокой цене ([продается] без комиссии за перевод), а также перераспределение сбережений (т. е. оплачивает ли покупатель долг по кредитной карте с высокой процентной ставкой за счет сбережений). Все эти переменные используются в процессе принятия решений, и как покупатель, так и продавец принимают экономическое решение, основываясь на своих представлениях о рыночной стоимости сделки. Если эти представления совпадают, сделка заключается и сделка Парето-эффективный. ... (Когда стороны сделки уходят, удовлетворенные сделкой, которую они заключили.) " ^[40]

Затраты на инфраструктуру

Критики полагают, что плата за частный перевод - это просто способ обогатить разработчиков. Сторонники утверждают, что плата за частный перевод является жизнеспособным альтернативным способом оплаты многомиллионных затрат на инфраструктуру, понесенных разработчиком. В «Финансирование инфраструктуры с течением времени»,^[41] автор рассмотрел влияние финансовой инфраструктуры и пришел к выводу, что «межвременная справедливость с точки зрения распределения затрат [инфраструктуры] на тех, кто их вызывает, эффективность с точки зрения интернализации затрат инфраструктуры на тех, кто от этого получает выгоду, и стабильность - все это доказывает для финансирования облигаций сверх оплаты по мере использования для финансирования капитальных вложений ".

С точки зрения покупателя, готовность платить комиссию за [перевод] в будущем в обмен на более низкую начальную цену приведет к более низким затратам на приобретение, уменьшению затрат на содержание и экономической системе, которая Парето-эффективный является важным показателем для оценки экономической эффективности и государственной политики. Соглашения о плате за частный перевод уравновешивают потребности покупателя, разработчика и сообщества в Парето-эффективный путем более эффективной реструктуризации экономики сделки с недвижимостью. [курсив ориг; подчеркивание. добавлен]

Как и в случае с Макпиком, анализ сотрудников законодательных органов Калифорнии показал, что рынок скорректирует цену дома, чтобы отразить плату,^[42] единственная законная забота - обеспечить надлежащее уведомление покупателя.^[43] Другими словами "Если будущие покупатели приобретают объект недвижимости с уведомлением об ограничении, наложенном предшественником, то, в отсутствие принуждения или мошенничества, они обычно могут считаться заключившими сделку за собственность с учетом ограничений и проявившими себя готовы соблюдать это." ^[44]

В Капитализация налога на жилую недвижимость: данные о ставках дисконтирования из Калифорнии,^[45] Авторы изучили дома, обремененные оценкой Mello-Roos, и обнаружили «статистически значимое» свидетельство того, что рынок учитывает приведенную стоимость обременения, которое требует уплаты сбора.^[46] Оценка Mello-Roos - это плата, выплачиваемая владельцами собственности, обремененная оценкой Mello-Roos, когда средства используются для выплаты застройщикам кредита за инфраструктуру.^[47] Таким образом, использование выручки неразличимо, но с важным отличием: комиссия Mello-Roos выплачивается ежегодно, что требует включения обслуживания долга в процесс квалификации ипотеки, тогда как комиссия за перевод, уплачиваемая во время продажи, не включается в обслуживание долга для расчета ипотеки.

Дополнительное подтверждение утверждения о том, что плата за передачу делает собственность более доступной, можно найти во многих самих запрещающих законодательных актах. Ряд ковенантных законов о сборах за частную передачу требует, чтобы продавец раскрыл информацию о наличии комиссии за передачу, и, в противном случае, покупатель может взыскать разницу между рыночной стоимостью недвижимости, подлежащей обязательству по оплате за частную передачу, и рыночной стоимость недвижимого имущества, если оно не облагалось комиссией за частную передачу.^[48] Парадоксально, но эти законодательные акты в значительной степени основаны на предположении (выдвинутом NAR и ALTA), что нет никаких доказательств того, что трансфертные сборы снижают цены на жилье, однако в самом законодательстве, которое они выдвинули, негласно признается, что трансфертные сборы действительно снижают цены на жилье. Если бы плата за перевод на самом деле не приводила к снижению цен на жилье, не было бы необходимости определять это средство «уменьшенной стоимости», но если цены на жилье будут снижены, покупатели, очевидно, выиграют от более легкой квалификации, более низких транзакционных издержек,^[49] и более низкие затраты на содержание - в обмен на оплату комиссии за передачу во время будущей продажи.

Тот факт, что плата за частный перевод снижает цены на жилье и снижает ежемесячную или ежегодную нагрузку по обслуживанию долга, имеет важные последствия для государственной политики с точки зрения доступности жилья. Это неоспоримо, что цена продажи, и / или ниже услуги ниже долга, средства, которые могли бы претендовать покупатель купить дом, который в противном случае мог бы быть недоступным, особенно когда речь идет о жилье начального уровня. Как и в случае с Правилом FHFA, влияние запрета на государственную пошлину за перевод заключается в том, чтобы домовладельцы с несовершенным кредитом не могли выбирать, как покупать свои дома, и должны были покупать дома хуже, чем они могли бы себе позволить в противном случае, поскольку девелопер не имеет большого значения. распределить затраты на капитальное улучшение.

Реальность такова, что занесение документа в записи актов гражданского состояния, как правило, фатально для юридического аргумента о неадекватном раскрытии информации, потому что обременение появится на правильно подготовленном правовом титуле. Кроме того, современные законодательные акты о регистрации предоставляют договоренности о плате за частный перевод так же хорошо, как и любые другие ограничения записи, позволяя покупателям принимать осознанное решение.^[50]

В своем письме от 15 октября 2010 г. в FHFA, ALTA далее утверждает, что «отдельное заметное раскрытие соглашения о плате за передачу частной собственности в земельных записях не будет информировать потребителей ...», утверждая, что:

«[a] поиск по названию обычно выполняется после того, как потребитель заключает договор на покупку дома. Таким образом, раскрытие информации не произойдет до тех пор, пока в процессе закрытия недвижимого имущества транзакция не будет почти завершена, что дает потребителю препятствует задержке процесса, чтобы принять обоснованное решение относительно воздействия соглашения на собственность. Эти чрезвычайно сложные условия должны быть объяснены потребителю за заключительным столом, когда у него будет наименьший стимул уйти от иметь дело."

Любой, кто знаком с процессом закрытия сделок с недвижимостью, сразу поймет, что это неверно характеризует процесс. Контракты на покупку недвижимости практически всегда предусматривают получение контракта в титульной компании, а затем, чтобы покупатель проводил проверки и проверял право собственности, прежде чем приступить к сделке.^[51] Это обычно называется периодом «должной осмотрительности» и «проверки прав собственности», то есть период, в течение которого покупатель информируется о фактах и ​​принимает решение о покупке. Предположение о том, что транзакция «почти завершена» во время раскрытия соглашения о плате за частный перевод, когда в действительности транзакция только началась, является существенной неверной характеристикой.

Сама проблема кажется надуманной. Как уже говорилось, Коалиция за спасение социальных пособий оценивает, что одиннадцать миллионов домов обременены частным переводом. Отметив, что у некоторых законодательных органов были проблемы с проталкиванием ограничительного законодательства о соглашении о плате за частный перевод, поскольку практически не было жалоб со стороны учредителей на соглашения, Институт общественных ассоциаций («CAI») провел опрос около 1300 сообществ по всей стране, чтобы определить последствия комиссии за перевод жилой недвижимости.^[52] В результате исследования был сделан вывод об отсутствии доказательств того, что договорные обязательства по трансфертным тарифам препятствовали плавному закрытию. В 2008 году представитель Lennar Builders сказал, что Леннар взимал плату за передачу в течение примерно пяти лет и продал более 25000 домов с установленными сборами, но при этом мог «сосчитать», сколько раз возникали проблемы с оплатой. возникла.^[53] Кроме того, согласно общенациональному поиску в базе данных LEXIS, проведенному автором, не было зарегистрировано случаев, связанных с мошенничеством, искажением фактов или нераскрытием существенных фактов, касающихся договоренностей о выплатах разработчикам.

Так почему шум? Чтобы понять точку зрения НАР, достаточно взглянуть на листовку, распространенную среди ее членов. В листовке говорится о «комиссионно-эктомии», когда агента по недвижимости просят оплатить комиссию за перевод при закрытии сделки. В листовке также говорится о потере политической власти, которая может произойти из-за более низких комиссий.^[54] Поскольку и комиссия за перевод, и комиссия за недвижимость обычно оплачиваются продавцом, они появляются на стороне продавца в заключительном заявлении. Риэлторы опасаются, что такая близость увеличит риск того, что продавец может попросить риэлтора поглотить комиссию, тем самым уменьшив комиссию. По сообщениям, риэлторы также выразили обеспокоенность по поводу того, что более низкая продажная цена (что стало возможным благодаря распределению затрат на инфраструктуру с помощью платы за частный перевод) напрямую приводит к более низкой комиссии. Особую тревогу вызывает следующий отрывок, изложенный во внутреннем информационном бюллетене Калифорнийской ассоциации риэлторов:^[55] что прямо противоречит общественному утверждению о том, что их оппозиция не волновала покупателей жилья:

Политика C.A.R. состоит в том, чтобы «ПРОТИВОВАТЬ» ВСЕ комиссии за перевод. Сюда входят сборы, которые поступают в ТСЖ или некоммерческую организацию и приносят прямую пользу покупателю жилья, дома и / или застройки.^[56]

Что касается ALTA, то, по-видимому, основная проблема заключается в том, что титульная компания, которая не выполняет надлежащий поиск титула, может пропустить соглашение о плате за частную передачу, что, в свою очередь, может привести к иску против полиса страхования титула.^[57] Однако, поскольку сторонники платы за частный перевод сразу указывают, что любое требование по страхованию титула, выплаченное в результате пропущенной комиссии за перевод, будет напрямую связано с собственной халатностью компании, владеющей титулом, и, более того, держатели прав на сбор за частный перевод имеют права заинтересованность в том, чтобы титульные компании знали о сборах - в противном случае сборы могут не быть уплачены.

Как логика, так и имеющиеся данные предполагают, что рынок скорректирует цены на недвижимость, чтобы отразить юридические ограничения (включая сборы за частный перевод).^[58] Главный оппонент признал, что они выступают против сборов, которые «приносят прямую пользу покупателю жилья, дома и / или застройки» из-за возможности снижения комиссии. Сторонники предложения указывают, что покупатели выиграют от снижения комиссионных за недвижимость, снижения премий по страхованию правового титула и более низких затрат на содержание в обмен на их добровольное согласие уплатить комиссионный сбор при продаже в будущем. В свете вышеизложенного кажется, что существует мало, если вообще есть рациональная основа для запрета, и множество причин для поощрения, сборов за частный перевод, взимаемых застройщиками в разумные сроки, в разумных суммах, вследствие улучшений, фактически сделанных в недвижимой собственности, и с полное раскрытие информации посредством закона о публичной записи.

Тем не менее, в 2009 году НАР и АЛТА начали активно лоббировать против использования платы за частные переводы.^[59] Они были достаточно смекалистыми, чтобы скрыть свою повестку дня, прикрываясь своим аргументом «просто заботой о домовладельцах».^[60] Потратив почти полмиллиарда долларов на политические пожертвования, лоббирование и связанные с этим расходы,^[61] НАР запросил и получил поддержку политических органов как на федеральном уровне, так и на уровне штата.

Эти группы впервые столкнулись по этому вопросу в 2007 году, когда Калифорнийская ассоциация риэлторов («CAR») выдвинула «Типовой договор о плате за перевод частных лиц», разработанный NAR и ALTA.^[62]

Калифорнийская битва (2007) California Battle

Типовой статут NAR / ALTA был представлен на законодательной сессии 2007-2008 годов как SB 670,^[63] и стремился запретить использование всех сборов за частный перевод в Калифорнии.^[64] Однако строители, девелоперы и некоммерческие организации вместе с Freehold Capital Partners (приписывают повсеместное использование комиссий за частные переводы) объединились. Новостные сообщения, исследования и комментарии, возникшие в результате обсуждения, включали:

• «Вы не можете переложить все затраты на покупателей жилья и при этом продавать по доступной цене». Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.^[65]
• «Если бы строителям не разрешили покрывать расходы в виде комиссии за перевод, они должны были бы компенсировать это, добавив тысячи долларов к начальной цене продажи своих домов, исключив покупателей». Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Строители жилья ... ищут лучший способ поглотить и распределить ... затраты и при этом продавать свою продукцию. Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Трансферные сборы представляют собой альтернативу другим механизмам финансирования, которые могут повлиять на доступность жилья». Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• «Финансирование перераспределения ... помогает удерживать цены на жилье на низком уровне, распределяя затраты между всеми бенефициарами проекта». Джули Снайдер. Директор по политике некоммерческого жилищного фонда Калифорнии.
• «РИЭЛТОРЫ никогда не жалуются, что дом слишком дорогой, и именно это происходит, когда строители объединяют все свои затраты в цену первого дома. Почему бы второму и третьему покупателям не разделить расходы?» - Калифорнийская ассоциация строительной индустрии.
• "Законопроект о запрете комиссии за перевод, поддержанный Калифорнийской ассоциацией риэлторов, был отклонен комитетом Сената в начале этого месяца. Сборы за частные переводы, относительно недавний инструмент финансирования, являются способом профинансировать многомиллионные концессии на строительство, не обязательно влияя на жилую недвижимость. начальная цена покупки ". Джим Сандерс^[66]
• «Законопроект, поддержанный риелторами, не получил ни одного голоса. Поражение произошло от союза разработчиков и некоммерческих организаций.^[67]

Законодательный анализ, подготовленный в связи с SB 670, показал:

• «... застройщики использовали частные переводы для покупки открытого пространства в качестве меры по смягчению воздействия на окружающую среду для проекта или для поддержки развития доступного жилья и приютов для бездомных». Анализ сотрудников Сената (17 апреля 2007 г.).
• «В той степени, в которой наличие комиссии за [перевод] влияет на стоимость собственности, до тех пор, пока размер комиссии будет полностью раскрыт, рынок будет корректировать размер комиссии»). Supra.

Калифорния отклонила предложенный запрет и вместо этого приняла Гражданский кодекс Калифорнии §1098, утвердительно разрешая дальнейшее использование платы за частный перевод.

Поправки в типовой устав

Вследствие поражения в Калифорнии, которое многие приписывают сильному сопротивлению со стороны некоммерческих организаций, Типовой статут был переписан, чтобы исключить комиссию за перевод, выплачиваемую некоммерческим организациям, в результате чего дебаты в основном сосредоточились на использовании платы за частный перевод строителями и недвижимостью. Разработчики.

Федеральное действие

Действия Конгресса

В 2010 году член палаты представителей Максин Уотерс внесла в Конгресс законопроект о запрете сборов за частные переводы на федеральном уровне. Национальный законопроект о раскрытии информации был внесен против. Оба законопроекта умерли в конце текущей сессии.^[68]

FHFA

На федеральном уровне Федеральное агентство жилищного финансирования ^[69] («FHFA») издал окончательное правило (кодифицировано в 12 C.F.R., часть 1228) ^[70] регулирование покупки банками Fannie Mae, Freddie Mac и Федерального совета по жилищному кредитованию ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, на собственность, обремененную определенными частными соглашениями о комиссии за перевод, а также ценных бумаг, обеспеченных потоком доходов от таких соглашений.

Ретроспективно, ковенанты по тарифам на частные переводы, созданные до 8 февраля 2011 г., явно отменяются.^[71] Принимая регулирующие меры, FHFA ясно дало понять, что его «правило не запрещает никаких сборов за частный перевод», ^[72] и что его «Правило не регулирует ни ковенанты о плате за частные переводы, ни участников рынка, которые их создают или используют». ^[73] Это Правило не отменяет и не запрещает договоренности о плате за частный перевод, а скорее регулирует типы ценных бумаг с ипотечным покрытием, которыми могут владеть регулируемые организации.^[74]

Проще говоря, Окончательное правило определяет типы ценных бумаг, которые могут держать банки Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральный совет по жилищным займам. Заключительное правило не запрещает ипотечное финансирование покупателей недвижимости, а также не запрещает и не отменяет договоренности о плате за частный перевод.^[75]

Государственное действие

На государственном уровне 43 государства^[76] приняли законодательство, регулирующее использование условий оплаты частных переводов.

Алабама (ALA. CODE § 35-4-430)

Аризона (ARIZ. REV. STAT. § 33-442)

Арканзас (ARK. CODE § 18-12-107)

Калифорния (CAL. CIV. CODE § 1098)

Колорадо (COLO. REV. STAT. § 38-35-127)

Коннектикут (CONN. GEN. STAT. §47-17A)

Делавэр (КОДЕКС ДЕЛ 25, § 319)

Флорида (FLA. STAT. § 689.28)

Грузия (GA. CODE. ANN. § 44-14-15)

Гавайи (HAW. REV. STAT. § 502–112)

Айдахо (ИНН. КОДЕКСА IDAHO, § 55-3101)

Иллинойс (765 ILL. COMP. STAT. § 155)

Индиана (ИНД. КОДЕКС § 32-21-14)

Айова (КОДЕКС IOWA § 558.48)

Канзас (KAN. STAT. ANN. § 58-3821)

Кентукки (KY. REV. STAT. ANN. § 382-792)

Луизиана (LA. REV. STAT. § 9: 3131)

Мэн (ME. STAT. TIT. § 33-7-163)

Мэриленд (КОДЕКС ДОСТУПА, РЕАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ § 10-708)

Мичиган (MICH. COMP. LAWS § 565.881; 565.891)

Миннесота (MINN. STAT. § 513.73)

Миссисипи (MISS. CODE ANN. § 89-1-69)

Миссури (MO. REV. STAT. § 442.558)

Монтана (MONT. CODE ANN. § 70-17-212)

Небраска (NEB. REV. STAT. § 76-3107)

Невада (NEV. REV. STAT. §111-825)

Нью-Джерси (N.J. REV. STAT. § 46: 3-28)

Нью-Йорк (N.Y. CONS. LAWS § 15-471)

Северная Каролина (NC GEN. STAT. § 39A)

Северная Дакота (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ КОДЕКС Северной Дакоты §47-33)

Огайо (§ 5301.057 КОДЕКСА ИЗМЕНЕНИЯ ОГАЙО)

Оклахома (OKLA. STAT. TIT § 60–350)

Орегон (OR. REV. STAT. § 93.269)

Пенсильвания (68 PA. CONS. STAT. §8102)

Род-Айленд (ОБЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, §34-11-42)

Южная Каролина (S.C. CODE ANN. §27-1-70)

Южная Дакота (СТАНДАРТНЫЕ ЗАКОНЫ, § 43-4-46)

Теннесси (ТЕНН. КОДЕКС ANN. §66-37-102)

Техас (ТЕХНИЧЕСКИЙ КОДЕКС § 5.201)

Юта (КОДЕКС ЮТА § 57-1-46)

Вирджиния (VA. CODE ANN. §55-70.2)

Вашингтон (WASH. REV. CODE §64.60.005)

Вайоминг (WYO. STAT. ANN. §34-28-101)

Обеспечение соблюдения

Существует ряд юридических вопросов на федеральном уровне и уровне штата, связанных с законодательными актами, регулирующими соглашения о плате за частный перевод.

Федеральное преимущественное право

Существует яркий аргумент, что законы штатов, запрещающие соглашения о плате за частный перевод, имеют преимущественную силу в соответствии с федеральным законом. Хотя права собственности, как правило, являются правами штата, существует множество прецедентов преимущественного права собственности на федеральном уровне в целом, а также прав и обязательств, налагаемых на недвижимое имущество посредством соглашений и ограничений на действия в частности.

В конце семидесятых годов спутниковые тарелки стали появляться все чаще. В ответ местные ассоциации домовладельцев, часто поддерживаемые законами штата, начали вводить ограничения на действия, запрещающие использование спутниковых антенн. Однако эти запреты в конечном итоге были признаны не имеющими исковой силы на том основании, что FCC регулировала спутниковые передачи в соответствии с Законом о телекоммуникациях 1934, 1996 годов, тем самым отменяя законы штата.^[77] Точно так же долгое время считалось, что права собственности простираются от центра Земли до периферии Вселенной.^[78] Тем не менее, ограничение в соответствии с соглашением или актом, запрещающим полеты над недвижимым имуществом, которое по необходимости будет включать в себя пересечение вышеупомянутых вертикальных границ собственности, отменяется полномочиями Федерального управления гражданской авиации над воздушным пространством.^[79]

Закон об авторском праве 1976 г. («Закон») создал единый национальный закон об авторском праве. Законодательная история Закона устанавливает широкую сферу применения: «(а) если произведение соответствует одной из общих категорий предмета ... закон не позволяет штатам [регулировать] его, даже если он не может достичь федерального уровня. установленное законом авторское право, потому что оно слишком минимально или недостаточно оригинально, чтобы квалифицировать его, или потому что оно перешло в общественное достояние ". ^[80] 17 U.S.C. § 301 (a) кодифицирует это федеральное преимущественное право штата.

Защита авторских прав уже давно доступна для архитектурных чертежей, но не для построек, построенных по этим чертежам.^[81] Однако все это изменилось в 1989 году, когда Соединенные Штаты подписали Бернскую конвенцию, которая требовала от Соединенных Штатов распространения защиты авторских прав на построенные здания. В ответ,^[82] Конгресс принял «Закон о защите авторских прав на архитектурные произведения»,^[83] распространяя Закон на архитектурные работает вытекающие из архитектурных рисунки. Охрана распространяется на «здания», которые Бюро регистрации авторских прав определяет как «пригодные для проживания люди конструкции, которые должны быть как постоянными, так и стационарными, такие как дома и офисные здания, и другие постоянные и стационарные сооружения, предназначенные для проживания людей, включая, помимо прочего, церкви, музеи, беседки и садовые беседки ".^[84] В отчете о домах, сопровождающем AWCPA, говорится, что «термин« здание »включает в себя жилые конструкции, такие как дома и офисные здания. Он также охватывает конструкции, которые используются, но не заселены людьми, такие как церкви, перголы, беседки и садовые беседки». ^[85] Особо запрещенными для защиты являются «конструкции, кроме зданий, такие как мосты, клеверные листья, плотины, пешеходные дорожки, палатки, транспортные средства для отдыха, мобильные дома и лодки». ^[86] С момента принятия Закона о защите авторских прав на архитектурные произведения в 1990 году суды регулярно защищают конструкции, обладающие минимальной оригинальностью, необходимой для авторского права.^[87] Требование действительно минимальное и может состоять из общих элементов, связанных вместе.^[88]

AWCPA имеет потенциально серьезные последствия для условий оплаты частных переводов. Проектирование и строительство главного спланированного сообщества, офисного здания и многие другие формы горизонтальных и вертикальных улучшений недвижимого имущества могут привести к возникновению двух различных форм защиты авторских прав, регулируемых федеральным законом: одной для чертежей и, как следствие, AWCPA, один для работы, построенной по чертежам.^[89] Эта защита длится жизнь создателя плюс 70 лет,^[90] Срок, который обычно выходит далеко за рамки типичного срока соглашения о плате за частный перевод в 99 лет. Если бы суд пришел к выводу, что закон о сборах за частный перевод представляет собой препятствие для достижения и выполнения полной цели и задачи AWCPA,^[91] закон о плате за частный перевод будет «не действующим».^[92]

Freehold Capital Partners ("Freehold"), как сообщается, является крупнейшим в мире отправителем и владельцем прав на частные переводы.^[93] Объясняя призыв к разработчикам, Freehold подчеркнул, что возможность распределить затраты на инфраструктуру позволит разработчику снизить продажную цену, что, в свою очередь, приведет к снижению затрат на приобретение и хранение для потребителей. Однако Freehold также подчеркнула плата за частный перевод как способ компенсации разработчикам за их творческую работу.^[94] Утверждение Freehold не только изложено в его литературе, но и было включено в договорные положения о плате за частный перевод Freehold.^[95]

Соглашения о плате за частный перевод, используемые Freehold, относятся к «лицензированию» интеллектуальной собственности, а также к творческой работе застройщика, которая приносит пользу земле и собственности, которые независимо друг от друга подкрепляют плату.^[96] Публично, даже критики платы за частный перевод называют плату за частный перевод в собственность как «роялти» за творческий процесс, связанный с проектированием и построением сообщества, спланированного мастером. ^[97] - подход, который, кажется, полностью входит в сферу применения Бернской конвенции и AWCPA.

Суд, столкнувшийся с вопросом о том, действительно ли существующие законодательные акты о сборах за передачу препятствий препятствуют осуществлению права правообладателя на вознаграждение за свою работу посредством выплаты гонорара тем, кто будет использовать охраняемую работу и извлекать из нее выгоду, вполне может ответить в утвердительный. В таком случае законы различных штатов, включая общее право, будут «не иметь силы» в той степени, в которой они ограничивают или регулируют работы, подпадающие под действие AWCPA.^[98] Как уже отмечалось, это применимо к творческим работам, несмотря на отсутствие официального предоставления авторских прав.

Вопросы равной защиты

Положение о равной защите Четырнадцатой поправки «требует, чтобы ко всем лицам, находящимся в одинаковом положении ... обращались одинаково». ^[99] Однако в отсутствие ограничения основного права или подозреваемой классификации государства имеют широкие полномочия по принятию законодательства, предусматривающего несопоставимое обращение, при условии, что существует рациональная связь между несопоставимым обращением и законной целью правительства.^[100]

Тест на «рациональную основу» впервые был поднят во влиятельной статье 1893 года: «Происхождение и сфера действия американского конституционного права» Джеймсом Брэдли Тайером, профессором права Гарвардского университета, и в настоящее время широко используется для проверки недавно принятых законодательных актов. В рамках проверки на рациональной основе (иногда называемой «традиционной» проверкой) суд стремится определить (1), связан ли закон с законной целью правительства, и, если да, (2) соответствует ли заявленная цель достигнуто.^[101] Несопоставимая классификация останется в силе, если не будет доказано, что она по существу произвольна и полностью не связана рациональным образом с целью закона.^[102]

Хотя могут существовать различия между двумя группами, к которым применяется разное лечение, «простого различия недостаточно». ^[103] Государство не может полагаться на классификацию, отношение которой к заявленной цели настолько ослаблено, что делает различие произвольным или иррациональным ". ^[104] Вместо этого различие должно «иметь справедливое и существенное отношение к объекту законодательства»,^[105] и должен существовать «разумно возможный набор фактов», оправдывающих разрозненное отношение.^[106] «Разумно мыслимый» не означает иллюзорный. Основные гарантии Конституции не могут быть полностью отвергнуты, если и всякий раз, когда выдвигается какое-либо мнимое оправдание и используются силы полиции.^[107] Вместо этого, если основание для статута является иллюзорным, необоснованным, капризным или спекулятивным экспериментом, статут будет отменен.^[108]

При оспаривании конституционности закона в соответствии со стандартом рациональной основы рассмотрения, истец несет тяжелое бремя доказательства того, что «законодательные факты, на которых, по-видимому, основана классификация, правительство, принимающее решения, не могло обоснованно считать правдивым». ^[109] Кроме того, «[а] хотя стороны, оспаривающие законодательство в соответствии с положением о равной защите, могут представить доказательства, подтверждающие их утверждение о том, что оно является иррациональным, ... они не могут превалировать, пока« это очевидно из всех соображений, представленных [законодательному органу], и те, на которые мы можем обратить внимание в судебном порядке, что этот вопрос по крайней мере спорен ». ^[110] Таким образом, препятствие равной защиты является высоким для претендентов.

При принятии законодательных актов о сборах за частный перевод многие законодательные органы включили предварительные заявления о том, что в основе законодательства лежит то, что плата за частный перевод представляет собой «необоснованное ограничение отчуждения», «независимо от суммы или продолжительности сбора».^[111] Затем в уставе были выделены определенные стороны, которые фактически могли взимать комиссию за перевод.^[112]

Во-первых, суд мог прийти к выводу, что предварительные утверждения не обеспечивают достаточного обоснования законодательства. Необоснованное ограничение отчуждения имеет место, когда в отношении правового титула на недвижимое имущество вносится оговорка или положение, которое имеет целью запретить владельцу собственности продавать или иным образом передавать свою долю в собственности таким образом, чтобы значительно сократить круг потенциальных покупателей , что ухудшает общую конкурентоспособность собственности. Хорошо известным примером является «хвостовая плата» (например, «только прямые потомки Джона Доу могут владеть этой собственностью»). Такие прямые ограничения на отчуждение, как правило, недействительны. Однако не все ограничения на отчуждение запрещены. Вместо этого ограничение должно быть необоснованным (например, подняться до уровня, достаточного для значительного сокращения пула потенциальных покупателей до точки, при которой товарность будет существенно снижена). Таким образом, государство может оказаться в затруднительном положении, чтобы защитить то, как плата за перевод в один доллар, уплаченная один раз, создает необоснованное ограничение на отчуждение, однако это предпосылка, выдвинутая государством, объявив, что ограничение имеет место "независимо от суммы или продолжительности плата". Важно и диспозитивно, что соглашение о плате за частный перевод, как и все соглашения о недвижимости, является обременение, связанное с передачей правового титула на собственность, но не прямое ограничение на нее. Обременение определяется как «требование (как залог) против собственности ... что может снизить стоимость имущества, но не препятствует передаче имущества." ^[113] Другими словами, в то время как комиссия за частный перевод "снижает стоимость",^[114] Плата за частный перевод сама по себе не действует как прямое ограничение на отчуждение простой наследственной собственности в какой-либо степени, не говоря уже о требуемой «необоснованной» степени, потому что договор о плате за частный перевод не запрещает передачу.

В Schodowski v. Tellico Prop. Owners Assoc. (2016) ^[115] Апелляционный суд Теннесси (Ноксвилл) счел утверждение истца о том, что чрезмерный гонорар ТСЖ был настолько возмутительным, что представлял собой необоснованное ограничение отчуждения. Признав требования истца «неубедительными», Суд отметил, что истец «не мог сослаться на авторитетное утверждение о том, что ежегодные сборы за оценку, взимаемые ассоциацией домовладельцев, о которых владелец лота получил уведомление во время покупки,^[116] представляют собой необоснованное ограничение отчуждения ". ^[117] Суд одобрил подход к пересмотру, а именно: («[и] действительный сервитут действителен, даже если он косвенно ограничивает отчуждение путем ... уменьшения суммы, реализуемой владельцем при продаже или иной передаче собственности, или иным образом уменьшив стоимость собственности. ") ^[118] В Шодовски Суд резюмировал свои выводы, отметив, что покупка недвижимости, подпадающая под действие соглашения, по сути, является заключением договора, отметив, что Верховный суд Теннесси постановил, что:

Договорное право в Теннесси четко отражает государственную политику, позволяющую компетентным сторонам заключать собственные сделки. Суды не интересуются мудростью или глупостью контракта, и они не могут мириться с игнорированием положений контракта только потому, что сторона позже сочтет контракт неразумным или неудовлетворительным.^[119]

В Шодовски Суд поддержал определение суда первой инстанции о том, что «поскольку истцы на момент покупки участка знали, что они связаны Декларацией и ее обязательными ежегодными оценками, оценки были« предметом контракта »и истец не мог теперь утверждать, что этот договор был ограничением отчуждаемости."

Даже если бы обременение платы за частный перевод было прямым ограничением, кажется маловероятным, что суд сочтет посылку «независимо от суммы или продолжительности сбора» (например, однократная оплата пошлины в один доллар) надежным ограничением. Теоретически плата за частный перевод может иметь такой сдерживающий эффект, что она действует как прямое ограничение де-факто, если не де-юре (например, плата за частный перевод в размере 1 млн долларов, наложенная на дом в размере 200000,00 долларов). Несмотря на то, что это косвенное ограничение, такая плата тем не менее, будет недействительным, но не потому, что плата представляет собой необоснованное ограничение на отчуждение, а скорее потому, что положение о плате будет недобросовестным.^[120] Несмотря на это, законодательная основа сформулирована (что комиссия за перевод является ограничением независимо от суммы или продолжительности комиссии) создает неадекватную основу для соответствующих законов.

Во-вторых, государству, столкнувшемуся с проблемой закона, может быть трудно сформулировать, почему предполагаемое ограничение отчуждения ослабляется тем, кто получает деньги, - несопоставимая классификация, которая кажется особенно слабой, если учесть, что домовладелец платит домовладельцу комиссию за перевод. ассоциация в момент уплаты сбора представляет собой продажу собственности, что, по-видимому, подрывает любые аргументы в пользу того, что гонорар, уплачиваемый продающим домовладельцем, каким-то образом возвращается в пользу этого конкретного домовладельца.

Каждый законодательный акт, сначала объявляя комиссию за перевод необоснованным ограничением отчуждения, независимо от суммы или продолжительности пошлины, но затем определяя определенные специальные группы, которые уполномочены оценивать и собирать комиссию за перевод, а затем прямо ограничивает отчуждение той же самой имущественный интерес, предоставленный законом.^[121]

В качестве «допустимого» владельца сборов за частный перевод, созданных после даты принятия закона, ассоциации домовладельцев и некоммерческие организации могут владеть правами на сборы за частный перевод. Однако, если эти группы стремятся продать (или «отчуждать») свое право собственности, например, для проведения капитальных улучшений сегодня, они могут продать свою ценную долю только другому «допустимому» лицу. Существенно сокращая потенциальный пул покупателей, которые в противном случае были бы доступны для приобретения этого права собственности, статут достигает полной противоположности заявленной цели: он признает право собственности, а затем напрямую ограничивает отчуждаемость этого права, фактически устраняя любой надежный пул потенциальных покупателей, что является незаконным по учебнику.

Таким образом, суд может заключить, что предусмотренные законом исключения, которые позволяют оценивать платежи в пользу использования одним классом, но не другим, и без различия бремени, возложенного на плательщика, и которое полностью возлагается на ошибочная посылка «настолько ослаблена, что делает различие произвольным и иррациональным», ^[122] особенно в тех случаях, когда, как кажется, в случае с законодательством о сборах за частные переводы, законодательство, по-видимому, было мотивировано больше политическими соображениями, чем общественными соображениями.^[123] Как заявил Верховный суд в W. Va. State Bd. образования. против Барнетта, цель конституционных прав состоит в том, чтобы «вывести определенные субъекты из превратностей политических противоречий, сделать их недоступными для большинства и должностных лиц и установить их в качестве правовых принципов, которые будут применяться судами».^[124]

Оговорка о сборах

Пункт о сборах пятой поправки, применяемый к штатам через четырнадцатую поправку,^[125] не позволяет государству, другому правительственному учреждению или регулирующему органу лишать граждан имущественных прав, за исключением «общественного пользования» в связи с законными государственными интересами, и то только после выплаты «справедливой компенсации». ^[126] Оговорка о выкупе «не запрещает изъятие частной собственности, но вместо этого ставит условие для осуществления этого права». ^[127] Он «разработан не для ограничения государственного вмешательства в права собственности как таковых, а для обеспечения компенсации в случае надлежащего вмешательства, равносильного изъятию». ^[128] Регулирование собственности должно «существенно продвигать» законный государственный интерес для прохождения конституционной проверки.^[129] Требование о «существенном продвижении» исследует связь между действием постановления и законными государственными интересами, которые оно должно продвигать.^[130] Однако это требование не эквивалентно стандарту «рациональной основы», применяемому в отношении требований надлежащей правовой процедуры и равной защиты.^[131]

Оговорка о выручке применяется ко всем видам прав и интересов, которые являются предметом собственности, материальным или нематериальным, материальным или нематериальным, реальным или личным, и включает любые проценты, которые имеют меновую стоимость или которые идут на создание богатства или имущества.^[132] В 2015 году Верховный суд подтвердил, что изъятие личного имущества подлежит такой же проверке, что и изъятие недвижимого имущества.^[133] Права по переданному контракту являются собственностью, будь то должник - частное лицо, муниципалитет, штат или Соединенные Штаты.^[134] Ряд штатов даже приняли конституционные положения штатов, разъясняющие, что изъятие происходит тогда, когда собственность забирается не только напрямую, но и когда имущественный интерес "поврежден".^[135]

Изъятие может произойти, когда большинство (действующее через политический орган) изменяет правила таким образом, что законные права ущемляются, ущемляются или уничтожаются актом правительства. Эта предпосылка - что граждане должны иметь возможность добросовестно полагаться на закон, действующий в то время, и что крайне несправедливо и несправедливо уничтожать приобретенные им права - возникла из озабоченности федералистов тираническим большинством.

В Махоне судья Холмс высказал мнение, что «хотя собственность может в определенной степени регулироваться, если регулирование зайдет слишком далеко, это будет признано изъятием». ^[136] Вообще говоря, вопрос в том, «насколько далеко». Однако, когда регулирование лишает владельца всякой экономической ценности собственности, ответ ясен: произошло изъятие «как таковое».^[137]

Переданные права, нарушенные или уничтоженные в результате изменения правил, являются законными, если закон существенно продвигает законные государственные интересы. Однако при отсутствии определенных неотложных обстоятельств (таких как действия правительства, предпринятые во время пожара, наводнения или аналогичной чрезвычайной ситуации) обычно требуется компенсация. Закон, не способствующий существенному продвижению законных государственных интересов, может также привести к неконституционному принятию решений в нарушение Пятой и Четырнадцатой поправок, но отсутствие законных государственных интересов, продвигаемых законом, часто приводит к тому, что закон считается «не имеющим силы».^[138]

Пороговое значение для требования о выкупе заключается в том, имеет ли затронутое частное лицо какой-либо защищаемый законный интерес, который существовал до изменения правил.^[139] Если это так, то согласно пересмотренным указаниям и разъяснениям, изложенным Верховным судом в 2005 г., «истец, стремящийся оспорить постановление правительства как безвозмездное изъятие частной собственности, может затем действовать в соответствии с одной из четырех теорий - [1], утверждая« физическое «взятие» [2], «полное регулирование по типу Лукаса», ^[140] [3] Пенн Сентрал ^[141] или [4] взыскание за землепользование в нарушение стандартов, установленных в Ноллане и Долане ». ^[142] Это «не исключает возможности того, что регулирование может быть настолько произвольным или иррациональным, что нарушает надлежащую правовую процедуру». ^[143]

Права, вытекающие из договора о плате за частный перевод, представляют собой бестелесное право, состоящее из непосессорного права собственности на недвижимость, имеющую особую ценность.^[144] Соглашение о плате за частный перевод обычно состоит из обоих договорных прав. ^[145] а также «имущественные интересы», которые должны «рассматриваться как другие права собственности».^[146] Действия по осуждению, связанные с заветами, требуют компенсации.^[147] В Хартфорд, Верховный суд Коннектикута постановил, что справедливый сервитут "является собственностью в конституционном смысле и должны быть компенсированы, если взяты. " ^[148] В Хартфорд Суд постановил, что «владельцы такого имущественного интереса не могут продолжать производство по делу о возмещении ущерба против первоначального владельца или применять ограничения против осужденного, но они имеют право на присуждение компенсации ..." ^[149]

Закон или постановление, действие которого заключается в аннулировании соглашения о плате за частный перевод, которое в остальном было законным на момент принятия постановления и которое уничтожает всю экономическую ценность этой собственности, вероятно, будет представлять собой изъятие, дающее право на сбор за частный перевод. владелец завета к компенсации. Практически все государства, принявшие законы о тарифах за частный перевод, по-видимому, осознали опасность и, как следствие, наложили запреты только на перспективной основе, препятствуя оформлению новых соглашений о пошлинах за частный перевод, одновременно заключая ранее существовавшие соглашения. Тем не менее, многие законодательные акты, похоже, слишком близко, если не полностью пересекают границу между законным исполнением полицейских полномочий и захватом. Если закон о плате за перевод в конечном итоге будет признан зашедшим «слишком далеко», уничтожал имущественные права или лишил договорного владельца платы за частный перевод всей экономической ценности (например, само по себе получение), владелец договорных прав на плату за частный перевод будет имеет право на компенсацию.

Из-за процесса

Как это часто бывает, когда законодательные органы принимают «типовые законопроекты», полностью разработанные с учетом интересов, могут проявиться конституционные недостатки. Тринадцать штатов ^[150] принял законодательные акты, которые позволяют владельцу собственности аннулировать договор о плате за передачу путем подачи письменных показаний в реестре недвижимости, подтверждающих, что владелец договора либо не ответил на запрос о письменном заявлении о причитающихся суммах, либо принял платеж в течение 30 дней.^[151] Однако это имеет все признаки отказа в надлежащей правовой процедуре.^[152]

Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов гласит, что «[никто] не может ... быть лишен ... собственности без надлежащей правовой процедуры». ^[153] Конституции многих штатов также предусматривают защиту "надлежащей правовой процедуры". Проверка надлежащей правовой процедуры требует двухэтапного анализа. Во-первых, это лицо, лишенное конституционно охраняемых интересов к жизни, свободе или собственности. Если да, то суд затем определяет, какой процесс он должен был применить в отношении этого лишения.^[154]

По причинам, рассмотренным выше, независимо от того, рассматривается ли это как имущественный интерес или договорное право, соглашения о плате за частную передачу представляют собой собственность. Это удовлетворяет первому требованию надлежащего процессуального анализа. Определив, что на карту поставлен имущественный интерес, надлежащая правовая процедура требует, чтобы владелец собственности получил как уведомление, так и возможность быть выслушанным до того, как может произойти окончательное лишение его имущественных интересов.^[155]

В качестве имущественного интереса договор о плате за частный перевод будет зависеть от в бэр юрисдикция. Суды обладают юрисдикцией для урегулирования имущественных исков и споров, касающихся собственности, находящейся на территории государства.^[156] Согласно предыдущему прецедентному праву, суды могли получить in rem юрисдикцию в отношении нерезидентов посредством конструктивного обслуживания процесса.^[157] В настоящее время уведомление должно быть направлено таким образом, чтобы фактически уведомить разыскиваемого лица или иметь разумную уверенность в том, что такое уведомление будет отправлено.^[158]

Таким образом, нет никаких сомнений в том, что законодательные акты, которые предусматривают прекращение действия соглашения о плате за частную передачу посредством письменного показания, поданного владельцем собственности, без уведомления или значимой возможности быть услышанным до того, как произойдет окончательное лишение прав собственности, явно являются несовместимые с надлежащей правовой процедурой, по всей вероятности, являются неконституционными и представляют собой серьезные ловушки для специалистов по правовым титулам и покупателей недвижимости, которые полагаются на такие показания под присягой.^[159]

Пункт контрактов

Раздел 10 статьи I Конституции гласит: "Ни одно государство не может ... принимать ... законы, нарушающие обязательства по контрактам." ^[160] Это прямой запрет на принятие государственных законов, которые имеют обратную силу, чтобы нарушить обязательства и права, возникающие по контрактам, заключенным до вступления в силу таких государственных законов ». ^[161]

«Но контрактные обязательства могут быть нарушены последующими законодательными актами штата, принятыми при разумном и добросовестном осуществлении полицейских полномочий штата, и такое нарушение контрактных обязательств не будет считаться нарушением« контрактной статьи »Федеральной конституции». ^[162] "Эта власть, которая в своих различных ответвлениях известна как власть полиции, является осуществлением суверенного права правительства на защиту жизни, здоровья, нравственности, комфорта и общего благосостояния людей и имеет первостепенное значение для любых прав, предусмотренных контракты между отдельными лицами ... Другими словами, стороны, заключающие контракты, не могут лишать законодательный орган права принимать законы, предназначенные для общественного блага ". ^[163] «Конечно, необходимо постоянно помнить, что даже полномочия полиции ограничены четырнадцатой поправкой, которая запрещает штатам отбирать собственность без надлежащей правовой процедуры. И любой закон, нарушающий обязательства по контрактам, не будет поддерживаться под прикрытием полицейской власти, если только это не будет реальным, добросовестным и разумным осуществлением этой великой суверенной власти ». ^[164]

Хотя законодательный орган не может нарушать обязательства по контрактам или ухудшать или лишать законных прав, он может на законных основаниях вносить любые изменения в установленный метод процедуры, однако, при условии, что процедура, заменяющая его, будет столь же действенной или «действенной», как и первоначальная. процедура. Суды постулируют эту власть на широком основании, что такие законы влияют только на средство правовой защиты, а не на право, и что не может быть никаких закрепленных прав в простом средстве правовой защиты или форме процедуры, посредством которой права реализуются. Но полномочия законодательного органа изменять или изменять средство правовой защиты подлежат вышеуказанному ограничению, а именно: заменяемое средство правовой защиты или форма процедуры должны быть такими же широкими и эффективными, как первое средство правовой защиты или форма процедуры. Законодательный орган не может изменить средство правовой защиты, если оно фактически нарушает право.^[165]

В Группа энергетических резервов против Kansas Power & Light ^[166] Верховный суд сформулировал анализ в стиле «рациональной основы» из трех частей. ^[167] для проверки того, противоречит ли закон положениям договора.

Во-первых, регулирование не должно существенно ухудшать договорные отношения. Тем не менее, существенным недостатком многих законодательных актов о плате за частный перевод является положение о том, что владельцы собственности должны выполнять соглашение о плате за частный перевод (и ответственность владельца за невыплаченную плату за частный перевод) просто путем подачи аффидевита с утверждением об отсутствии ответа на уведомление, однако ни надлежащая правовая процедура (которая требует уведомления и возможности быть услышанным), ни адекватные средства правовой защиты для восстановления утраченного актива, держателям соглашения о плате за частный перевод не предоставляется.^[168] Этот тип чрезмерного регулирования был опробован и отвергнут.^[169]

Во-вторых, государство «должно преследовать важную и законную цель регулирования, такую ​​как решение широкой и общей социальной или экономической проблемы». ^[170] Как обсуждается в подразделе «H» (ниже) и в других отношениях в настоящем документе, заявленная цель большинства законодательных актов штата (необоснованное ограничение отчуждения) неадекватна с точки зрения закона.

В-третьих, закон должен быть разумным, соответствующим своей цели и достигать своей цели. Как обсуждается в подразделе «H» (ниже) и в других отношениях в настоящем документе, соглашения о плате за частный перевод в значительной степени не способствуют достижению заявленной цели сокращения или устранения необоснованных ограничений на отчуждение.

Таким образом, закон штата, который отменяет договоренности о плате за частный перевод, которые существовали и подлежали исполнению согласно закону на момент создания, скорее всего, противоречит Положению о контактах.

Прикосновение и беспокойство

Хотя утвердительные заветы платить деньги исторически нарушали доктрину прикосновения и заботы,^[171] до тех пор, пока сервитут является «выгодным для собственника земли, кем бы он ни был, разумно относится к собственности, является юридически обоснованным и касается собственности»,^[172] он будет соблюдаться, даже если рабство является утвердительным заветом, в основе которого лежит обязанность платить деньги. Несмотря на общую тенденцию к отказу от «прикосновения и беспокойства» в пользу «контрактного подхода с раскрытием информации» ^[173] Немногие вещи, кажется, "касаются и беспокоят" землю более непосредственно, чем местная инфраструктура и улучшения, без которых типичный жилой комплекс имел бы значительно меньшую ценность.

Это не означает, что утвердительный завет, не имеющий разумной связи с землей, будет соблюдаться. Напротив, такие заветы обычно нарушаются. Однако связь должна быть только разумно различимой, и обычно достаточно чего-то большего, чем сцинтилла. В Hartford National Bank,^[174] траст предоставил деньги на покупку земли при условии, что покупатель обязуется не развивать землю способом, запрещенным условиями траста.^[175] Суд признал это действующим и подлежащим исполнению договором с землей, несмотря на создание выгоды, не связанной с владением землей.

Распространенный пример утвердительного соглашения, которое «касается и беспокоит» землю, - это плата за передачу права на передачу в пользу общественной ассоциации. Обычно обнаруживается, что они касаются и касаются обремененной земли, потому что подтверждающее обязательство платить деньги имеет разумную связь с выгодой, предоставляемой обремененной землей. Обоснование этого состоит в том, что сборы ТСЖ прямо или косвенно могут оплачивать строительство и содержание дорог, парков, мест общего пользования и объектов, которые владельцы сообществ используют и от которых получают выгоду. Точно так же плата за частный перевод застройщика оценивается в обмен на те же удобства, которые, конечно, используются собственниками и приносят им пользу. Тот факт, что ТСЖ, вероятно, использует средства на постоянной основе, в то время как плата за частный перевод застройщика используется для возмещения застройщику уже понесенных затрат, является незначительной отличительной чертой, особенно когда суды обычно поддерживают комиссию за перевод ТСЖ без каких-либо необходимость показа использования выручки. Вместо этого суды в первую очередь искали какую-то рациональную основу для выплаты вознаграждения и извещали потенциальных покупателей.

В Ассоциация владельцев собственности "Непонсит" против Эмигрантского промышленного сберегательного банка, 15 N.E.2d 793, 797 (N.Y. 1938), например, суд рассматривал вопрос о том, касался ли завет и касался ли земли, когда завет создавал обязательство по выплате денежной суммы, выделенной на содержание и другие общественные цели.^[176] Собственники уплатили взнос ассоциации домовладельцев.^[177] Суд согласился с тем, что «соглашение об уплате денежной суммы является личным соглашением, которое обычно не касается земли». ^[178] Тем не менее суд посчитал, что владельцы собственности получили доступ к дорогам общего пользования, пляжам, общественным паркам и местам общего пользования.^[179] Следовательно, «бремя оплаты затрат должно быть неразрывно связано с землей, которая получает выгоду». ^[180]

Противники сначала утверждали, что плата за перевод застройщика не «затрагивает» землю.^[181] Выгода (инфраструктура, используемая домовладельцами на постоянной основе) оказывается напрямую и разумно связанной с бременем (уплатой сбора). Однако анализ прикосновения и озабоченности (в юрисдикциях, которые все еще применяют его) аннулирует простые обязательства по выплате денег, если это обязательство не имеет даже малейшей связи с землей. (например, домовладелец обременяет свою землю будущей оплатой, взимаемой с целью выплаты наследников наследникам и т. д.).

С Непонситсуды по всей стране сочли, что утвердительные соглашения подлежат исполнению.^[182] В Никерсон против Green Valley Recreation, Inc., 265 P.3d 1108 (Ariz. App. 2011), Апелляционный суд штата Аризона рассмотрел возможность принудительного исполнения утвердительного соглашения об уплате домовладельцев взносов для поддержки общих объектов и удобств для отдыха. Истцы утверждали, что они были отдаленными домовладельцами, что сервитут, поддерживающий объекты и рекреационные объекты, «не улучшил и не увеличил стоимость [отдаленных] земель [истцов] ... и не принесет пользы новому владельцу после продажи, поскольку она увеличивается стоит и предоставляет услуги, которые домовладелец может получить в другом месте ». ^[183] Суд первой инстанции подтвердил утвердительный договор. При рассмотрении апелляции истцы утверждали, что решение суда первой инстанции было неправильным, поскольку суд «после рассмотрения раздела Пересмотра [,] ... счел« доктрину прикосновения и озабоченности »устаревшей». ^[184] Ответчик ТСЖ ответил, что суд первой инстанции правильно установил, что сервитут действительно касается и касается земли, потому что он приносит пользу собственности истцов, и предположил, что требование касания и беспокойства для определения того, работает ли сервитут с землей, больше не применяется в Аризоне.^[185] В поддержку своего аргумента о том, что элемент прикосновения и беспокойства больше не применяется, ответчик сослался не только на Переформулирование (третье) собственности (сервитутов) §§ 2.1, 3.1, 3.7 (2000), в котором отсутствует элемент прикосновения и беспокойства. как устаревшее, но также и в соответствии с постановлением законодательного органа штата Аризона в 2010 г., принятым в штате Аризона Rev. Stat. § 33-440 [закон о соглашении о плате за частный перевод], который касается принудительного исполнения соглашений о плате за частный перевод и, по-видимому, отказывается от элемента прикосновения и беспокойства.^[186] Суд отметил, что в Аризоне Rev. Stat. § 33-442, также вступивший в силу в 2010 году, который в целом запрещает и делает не имеющим исковой силы начисление сборов в связи с передачей собственности, «законодательный орган прямо освободил сборы, взимаемые с целью поддержки рекреационных объектов, без требования, чтобы сервитут касался и касался земли, чтобы быть действительным. § 33-442 (C) (7) ". ^[187] Несмотря на то, что Суд отметил, что «эти статуты [соглашения о гонорарах за частный перевод] ставят под сомнение продолжающуюся применимость доктрины« прикосновения и беспокойства »в Аризоне», Суд не полагался на статуты, потому что указанные заветы были выполнены до того, как закон даты вступления в силу.^[188]

Суд также не применил и не рассмотрел применение правила пересмотра ", поскольку в соответствии с правилом, выраженным в Choisser ^[189] и Федерофф,^[190] мы заключаем, что заветы GVR касаются и касаются земли ». ^[191] Установив, что соглашения GVR касаются земли истцов и касаются ее, Суд отметил, что согласно анализу прикосновения и озабоченности Аризоны, собственность должна получать выгоду от утвердительного соглашения, которое делает ее более полезной или ценной для выигравшей стороны.^[192] Применяя этот стандарт, Суд постановил, что договор GVR касается земли и касается ее, потому что каждый обремененный собственностью владелец имеет право на использование и выгоду объектов и услуг для рекреационных мероприятий, рекреационная ассоциация предоставляет полноправные возможности и права членства для лиц, владеющих недвижимостью. в непосредственной близости от него, и существование общей схемы развития обремененной собственности кажется несущественным, пока доступ к объекту не затруднен необоснованно удаленностью или каким-либо другим фактором.^[193] Суд также раскритиковал мнение истцов о «выгодах» и «ценности» как слишком субъективное, отметив, что, хотя «членство в GVR не может рассматриваться как ценное для всех людей, ничто в протоколе не предполагает, что оно полностью лишено внутренней ценности; действительно, скорее наоборот ". ^[194]

Аргументация Суда отражает аргументацию других юрисдикций, а именно, что «выгода» может толковаться широко. Это создает сеть, которой должно быть более чем достаточно для заключения традиционных условий оплаты за частный перевод. Тем не менее, в правильно подготовленном соглашении о плате за частный перевод будут указаны преимущества,^[195] а также признание того же собственником, как правило, посредством принятия права собственности на имущество.^[196]

Однако даже в тех случаях, когда установлено, что договор о плате за частный перевод не действует по закону, при условии, что он соответствует определенным требованиям (например, Статуту о мошенничестве), ему часто будет разрешено действовать в рамках справедливости, что позволяет обеспечить его исполнение на основе справедливых принципов.^[197] << Наряду с правовыми нормами, регулирующими, распространяются ли ограничительные пакты в настоящем деле с землей, давние принципы справедливости, применимые к ограничительным соглашениям, обеспечивают важную и независимую основу для определения того, может ли бремя соглашений быть исполнено в порядке беспристрастность." ^[198] «Следовательно, согласно правилам справедливости, если истец взял рассматриваемую собственность с уведомлением о том, что она обременена ограничительными условиями, он может быть связан по справедливости с этим бременем, независимо от того, переносится ли бремя с землей».^[199]

Рекомендации

внешняя ссылка

• Wall Street Journal: "Сборы за перепродажу жилья под угрозой"