Демонстрация помощи при аренде - Rental Assistance Demonstration

В Демонстрация помощи при аренде это федеральная жилищная программа, которая была принята в рамках Закона о консолидированных и продолжающихся ассигнованиях от 2012 года,[1] и управляется Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD). В целом, цель демонстрации помощи в аренде (или RAD) состоит в том, чтобы предоставить набор инструментов для удовлетворения неудовлетворенных потребностей в капитале чрезвычайно доступного арендуемого жилья с федеральной помощью, чтобы поддерживать как жизнеспособность собственности, так и ее долгосрочную перспективу. доступность. Это также упрощает административный надзор за недвижимостью со стороны федерального правительства. В частности, RAD разрешает перевод федерального финансирования собственности из одной формы в другую, где первоначальная форма представляет собой структурные препятствия для инвестиций частного капитала, а новая форма (проектный раздел 8) знакома не только кредиторам и инвесторам, но, поскольку его принятие в 1974 году позволило привлечь миллиарды частных инвестиций в развитие и восстановление доступного по цене арендного жилья.

В RAD внесены поправки в четыре законодательных акта:

  • Закон о консолидированных ассигнованиях, 2014 г.[2]
  • Закон о консолидированных и дополнительных непрерывных ассигнованиях, 2015 г .;[3]
  • Закон о консолидированных ассигнованиях, 2016 г.[4] и
  • Закон о консолидированных ассигнованиях, 2017 г.[5]

Первоначально Конгресс ограничил количество единиц, которые могут быть преобразованы в рамках RAD, на уровне 60 000, но к октябрю 2014 года сообщалось, что HUD получил заявки на преобразование более 184 000 единиц.[6] В 2015 финансовом году Конгресс повторно авторизовал RAD и увеличил ограничение до 185 000 единиц.[7] Независимая оценка программы с момента ее создания до осени 2015 года показала, что при использовании имеющихся ресурсов в размере 250 миллионов долларов программа привлекла примерно 2,5 миллиарда долларов капитальных вложений. В 2017 финансовом году Конгресс снова санкционировал RAD, снова увеличив ограничение, на этот раз до 225 000 единиц. В 2018 финансовом году он был снова увеличен до 455 000 единиц. [8]

RAD была авторизована как демонстрационная программа. Полномочия, предоставленные RAD, будут прекращены, если программа не станет постоянной или не будет повторно авторизована до 30 сентября 2020 года.

Платформа финансирования Раздела 8 на основе проектов

HUD управляет несколькими программами помощи в аренде. RAD разрешает преобразование помощи в рамках нескольких из этих программ в помощь по разделу 8 на основе проектов, которая может принимать одну из двух форм:

  • Помощь в аренде на основе проекта (PBRA), разрешенная в соответствии с разделом 8 Закона США о жилищном строительстве 1937 года.[9] ("акт"); или же
  • Ваучерная помощь на основе проекта (PBV), разрешенная в соответствии с разделом 8 (o) (13) Закона.

Платформа финансирования по разделу 8, основанная на проектах, характеризуется рядом функций, которые позволяют объектам недвижимости, получающим помощь в рамках программы PBRA или PBV, привлекать капитальные вложения. С точки зрения владельца или разработчика, четыре наиболее важные функции:

  • Наличие долгосрочного договора помощи при аренде (обычно 20 лет);
  • Ожидание того, что контракт будет финансироваться полностью (то есть на уровнях, указанных в контракте), с ежемесячными суммами помощи, которые являются предсказуемыми, надежными и стабильными в течение срока действия контракта;
  • Возможность продления контракта практически на тех же условиях; и
  • Снижение административной нагрузки со стороны HUD.

По сути, долгосрочный контракт по разделу 8, основанный на проекте, известный как контракт о выплате жилищной помощи (HAP), - это то, что собственник или застройщик может «передать в банк» в качестве доказательства способности вернуть заемные средства. В дополнение к обеспечению способности заемщика выплатить долг, HAP делает недвижимость привлекательной для инвесторов в федеральных округах. Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), через который доступны вложения в собственный капитал. (В противном случае дефолт по заемным средствам может привести к возврату кредитов, что нанесет ущерб инвесторам.)

Контракт HAP также обязывает владельца сдавать аренду домохозяйствам с определенным уровнем дохода (то есть с низким доходом), при этом субсидия покрывает разницу между 30 процентами скорректированного дохода арендатора и заранее определенной и принятой по контракту арендной платой. Таким образом, договор HAP позволяет владельцу обслуживать семьи с низким доходом без ущерба для финансовой жизнеспособности собственности.

Финансирование контрактов PBRA и PBV зависит от ежегодных ассигнований. На сегодняшний день контракты PBRA всегда полностью финансируются, а это означает, что Конгресс никогда не отказывался от внесения достаточных средств на счет PBRA для покрытия контрактов, финансируемых из этого счета.[10] Хотя финансирование, выделенное Конгрессом для программы ваучеров на выбор жилья (HCV) (из которой финансируется программа PBV), колеблется от года к году, PHA имеют все стимулы и фактически обязаны по контракту (PBV HAP) полностью финансировать их контракты PBV HAP, что может оставить им трудный выбор (например, выдача меньшего количества ваучеров для арендаторов[11] или поиск других способов сэкономить на общих расходах на ВГС).

Свойства, подходящие для преобразования RAD

Недвижимость, получающая помощь в рамках следующих программ помощи при аренде HUD, имеет право на преобразование RAD:

  • Государственное жилье;
  • Раздел 8 Умеренная реабилитация (включая программу Mod. Rehab. Однокомнатное размещение (SRO)); и
  • Дополнение к аренде / Программа помощи в аренде.

Каждая из этих программ описана ниже с акцентом на препятствиях на пути капиталовложений, которые устраняет преобразование RAD.

Общественное жилье

Принятый в 1937 г. программа государственного жилья разрешено в соответствии с разделом 9 Закона.[12] Помощь по разделу 9 администрируется на местном уровне государственными жилищными агентствами (PHA), которые получают финансирование от HUD для поддержки операционных и капитальных потребностей государственного жилья. По состоянию на 2010 г.[13] По всей стране насчитывалось 3 040 PHA, управляющих в общей сложности 7 340 объектами государственного жилья, в том числе 1 105 380 единиц. Программа обслуживает более 2,2 миллиона семей. Из этих семей 32% - пожилые люди (глава семьи или супруги в возрасте 62 лет и старше), 21% - это члены семьи с ограниченными возможностями, а 39% - это семьи с детьми.

В программе государственного жилья нет ничего похожего на договор о компенсации. Вместо этого денежные средства поступают в каждую АГЖС через годовой договор о взносах (ACC) между PHA и HUD. Отдельные суммы на операционную и капитальную помощь распределяются ежегодно по формуле.[14] В программе государственного жилищного строительства отсутствуют все три ключевые особенности контракта по разделу 8, основанного на проектах, которые позволяют владельцам недвижимости, получающей помощь в рамках PBRA и / или PBV, привлекать частные капиталовложения:

Договор о долгосрочной помощи. ACC - это, по сути, бессрочный контракт. Согласно ACC, если PHA принимает помощь из операционных и капитальных фондов, она должна использовать эту помощь для обслуживания семей с низкими доходами.

Прогнозируемое, надежное, стабильное финансирование. Уровень финансирования, предоставляемого PHA из года в год, колеблется в зависимости от суммы, ассигнованной Конгрессом. Как правило, агентства получают пропорциональное оперативное финансирование (то есть сумму меньше, чем в противном случае диктовала бы формула операционного фонда) и капитальное финансирование, которое крайне неадекватно для удовлетворения потребностей в ремонте, не говоря уже о замене. Для поддержки своих операций, PHA имеют некоторую гибкость в использовании средств капитального фонда для операционных целей. Согласно отчету, предоставленному HUD и опубликованному в июне 2011 года, неудовлетворенные потребности в капитале по всему портфелю государственного жилья составили почти 26 миллиардов долларов.[15]

Возможность продления на тех же условиях. Концепция «обновления» не применяется в программе государственного жилья, учитывая бессрочный характер ACC. Вместо этого, пока PHA ежегодно принимает операционное и капитальное финансирование, оно остается в программе государственного жилья и должно соответствовать «всем применимым законам, распоряжениям и постановлениям, изданным HUD, поскольку в них время от времени должны вноситься поправки. . "[16] Это означает, что по мере того, как Конгресс принимает новые законы, влияющие на программу государственного жилья, или когда HUD издает новые правила, АГЖС должен соблюдать эти законы и постановления независимо от любых затрат, связанных с этим. В некоторых отношениях условия контракта ACC меняются так же часто, как принимаются новые законы и / или публикуются новые правила.[17]

Раздел 8 Умеренная реабилитация

Принят в 1978 г.[18] Программа раздела 8 «Умеренная реабилитация» (Mod. Rehab.) была предназначена для оказания помощи в аренде на основе проекта на уровне, который поддерживал бы свойства, нуждающиеся в менее чем существенном уровне реабилитации.[19] Авторитет нового мода. Реабилитация. контракты (за исключением тех, которые предназначались для предоставления однокомнатного жилья (SRO) для бездомных) были отменены в 1990 году. Существующие контракты могут быть продлены в соответствии с Законом 1997 года о реформе многоквартирного жилья и доступности жилья (MAHRAA) с поправками,[20] который регулирует продление всех договоров PBRA по разделу 8.

Мод. Реабилитация. Программа администрируется PHA, которые заключают договоры о компенсации с частными собственниками. По состоянию на 2010 год было около 22 804 единиц с мод. Реабилитация. помощь. Эти подразделения обслуживали чуть менее 49 000 человек. Из семей, обслуживаемых программой, 24% составляют пожилые люди, в 34% есть член семьи с ограниченными возможностями, а 21% - это семьи с детьми.

Несмотря на то, что программа действует через контракт HAP, практика HUD и условия продления, продиктованные Конгрессом, не одобряют вложения частного капитала в Mod. Недвижимость с реабилитацией:

Договор о долгосрочной помощи. По ряду причин HUD принял практику обновления Mod. Реабилитация. контракты только на один год.[21] Как правило, краткосрочный контракт - это не то, что владелец или девелопер может «передать в банк».

Прогнозируемое, надежное, стабильное финансирование. Мод. Реабилитация. Программа была отменена из-за скандала, связанного с тем, как HUD заключил контракты на оказание помощи. Последствия скандала сохраняются в виде относительно неблагоприятных условий продления, которые заложены в MAHRAA.[22] В частности, арендная плата за продление должна быть меньше текущей арендной платы с учетом корректировки; Справедливая рыночная аренда; или рыночная аренда. Это означает, что недвижимость с арендной платой ниже рыночной можно продлевать только при аналогичном уровне арендной платы, который обычно корректируется на небольшую сумму. Поскольку HUD не предлагает многолетних контрактов, арендная плата ежегодно меняется при продлении контракта.

Возможность продления на тех же условиях. Хотя HAP может продлеваться ежегодно практически на тех же условиях, арендная плата будет колебаться по причинам, описанным выше.

Доплата за аренду / Помощь в аренде

Принят в 1965 г.[23] и 1968 г.,[24] соответственно, надбавка за ренту (Rent Supp.) и Помощь в аренде Обе программы оплаты (RAP) - это программы помощи в аренде, регулируемые контрактами между частными владельцами и HUD. Хотя платформы финансирования обеих программ в этом плане аналогичны HAP по разделу 8 на основе проектов, ни одна из программ не является программой раздела 8, подлежащей продлению в соответствии с MAHRAA. Фактически, ни один из типов контрактов на оказание помощи по программе не подлежит продлению. Полностью финансируемый в то время, когда программы были введены в действие много лет назад, каждый договор о помощи при аренде просто действует, с жестким сроком истечения, после которого арендаторы могут получать помощь в аренде на основе арендатора, но сами по себе объекты уже не являются очень доступными. Многие объекты недвижимости с поддержкой Rent Supp / RAP - например, Mod. Реабилитация - вспомогательные объекты - частично обслуживаются; Отчасти это является следствием того факта, что уровни помощи на единицу со временем снизились по сравнению с эксплуатационными расходами, поэтому все больше и больше единиц оказываются без помощи. Переход на платформу раздела 8, основанную на проектах, в рамках RAD позволяет владельцам объектов недвижимости с поддержкой Rent Supp./RAP перейти на возобновляемую форму контракта, получить новые капитальные вложения в свою недвижимость и сохранить доступную арендную плату для получения дохода. -приемлемые арендаторы, проживающие в них.

По состоянию на 2010 год насчитывалось около 13 723 единиц Rent Supp / RAP, обслуживающих 18 908 человек. Из семей, проживающих в этих единицах, 52% составляют пожилые люди, в 15% есть член семьи с инвалидностью и 24% - это семьи с детьми.

Первый и второй компоненты RAD

RAD был реализован через Уведомление. Уведомление о реализации изменялось трижды.[25] Последняя версия управляет программой, обращаясь к преобразованиям поддержки в рамках первого и второго компонентов RAD.

Первый компонент. Первый компонент RAD регулирует преобразование помощи в соответствии с разделом 9 Закона (т. Е. Финансирование государственного жилья) в помощь PBRA или PBV. Язык, разрешающий RAD, ограничивает конверсию государственного жилья на уровне 225 000 единиц по всей стране. PHA, желающие преобразовать в рамках этого компонента, должны пройти процесс отбора. С этими преобразованиями не связано никакого дополнительного финансирования; вместо этого, PHA конвертируют свое финансирование государственного жилья в помощь PBRA или PBV примерно с их текущим уровнем финансирования.

Второй компонент. В рамках второго компонента RAD владельцы собственности помогали в разделе 8 Mod. Реабилитация. (включая Mod. Rehab. SRO), программы Rent Supp. и / или RAP могут быть преобразованы в помощь PBRA или PBV. Эти преобразования второго компонента не подлежат никакому ограничению, и владельцы не обязаны проходить процесс конкурсного отбора. Вместо этого преобразование зависит от наличия ваучеров защиты клиентов (TPV).[26] TPV выдаются при расторжении или истечении срока действия контракта (независимо от RAD); Согласно второму компоненту RAD, TPV, выданные в связи с прекращением или истечением срока действия контракта, наступившего после 1 октября 2006 года, имеют право на преобразование в помощь PBRA или PBV.

Дополнительные возможности RAD

В дополнение к разрешению преобразования поддержки, RAD имеет ряд других элементов.

Вариант выбора-мобильности

Арендаторы, проживающие в собственности RAD (т. Е. В собственности, помощь которой была преобразована в PBRA или PBV в рамках RAD), имеют право на Ваучер на выбор жилья (HCV) после проживания в этой собственности в течение определенного периода времени.[27] В частности, арендатор, проживающий в собственности с PBRA, имеет право на помощь ВГС через два года,[28] в то время как арендатор, проживающий в собственности с помощью PBV, имеет право на такую ​​помощь по истечении одного года. Чтобы предотвратить сценарий, при котором оборотные HCV PHA в значительной степени потребляются арендаторами в объектах RAD, которые выбирают этот вариант мобильности, RAD предлагает PHA возможность ограничить количество оборотных HCV, которые переходят арендаторам объектов RAD, а не семьям. в листе ожидания АГЖС на помощь по ВГС - в течение любого года. Точно так же, чтобы предотвратить высокий уровень оборачиваемости отдельных объектов собственности, который может быть дестабилизирующим и дорогостоящим, владельцы недвижимости, которым оказывается помощь в рамках PBRA, могут ограничить до 15 процентов количество семей в любой одной собственности, которые могут осуществлять мобильность в течение любого года. Для PHA, которые не предоставляют помощь по ВГС, и владельцев недвижимости, которым оказывается помощь в рамках PBRA, которые не входят в юрисдикцию PHA, которая управляет помощью по ВГС, RAD предлагает ограниченное освобождение от программы Choice-Mobility по уважительной причине.

Ежегодная корректировка арендной платы

После того, как собственность преобразовала помощь в рамках RAD, она подлежит ежегодному протоколу корректировки, который применяется к программе PBRA или PBV. В частности, недвижимость, преобразованная в PBRA, имеет право на ежегодную корректировку эксплуатационных расходов каждый год в годовщину заключения контракта на HAP при условии наличия ассигнований. Корректировка применяется к арендной плате по договору за вычетом части арендной платы, уплаченной за обслуживание долга. Недвижимость, преобразованная в PBV, имеет право на корректировку по запросу владельца, если арендная плата остается разумной (то есть не превышает арендную плату для сопоставимых единиц жилья без поддержки).

Без затрат / перевод средств

Конгресс не предоставил финансирования для конверсии в рамках первого компонента RAD. Поскольку каждый объект государственного жилищного строительства проходит «бесплатную» конверсию, финансирование просто переводится со счета раздела 9 (государственное жилье) на соответствующий счет раздела 8 (PBRA или PBV). Фактически это означает, что первоначальная арендная плата по контракту в рамках нового HAP устанавливается на основе уровней финансирования до конверсии с учетом предельных значений арендной платы, применяемых в программах PBRA или PBV. В рамках уведомления о внедрении RAD HUD рассчитал арендную плату по контракту для каждого проекта государственного жилья в стране; Методология, используемая HUD, объясняется в Приложении 1C к уведомлению о внедрении.[29]

Права жителей

Арендаторы собственности RAD имеют набор прав, некоторые из которых относятся к RAD, а некоторые являются частью программ PBRA или PBV. Право на осуществление выбора-мобильность, о котором говорилось выше, входит в число этих прав. Остальные описаны ниже.

Нет повторной проверки текущих домохозяйств. Для всех намерений и целей текущие арендаторы недвижимости, проходящие преобразование RAD, становятся «новыми допусками» в программу PBRA или PBV, как только преобразовывается финансирование. Чтобы защитить таких арендаторов от перемещения, язык, разрешающий RAD, запрещает обращаться с ними как с новыми допусками, например, запрещает проверки (например, проверки кредитоспособности и т. Д.) И освобождает их от определения права на получение дохода и требований таргетинга на доход.[30] Однако, как только эти жильцы переезжают из своих квартир, они могут быть сданы в аренду только семьям, отвечающим критериям дохода и отвечающим другим критериям приема.

Право на возврат / помощь при переезде. При преобразовании в PBRA или PBV любой арендатор, проживавший в собственности до преобразования, имеет право остаться. Если в рамках переоборудования проводится значительный ремонт недвижимости, арендатор имеет право вернуться после любого временного переезда. Единый закон о переселении[31] применяется к любому перемещению в результате приобретения, нового строительства или реконструкции.

Поэтапный рост арендной платы. Если ежемесячная арендная плата арендатора превысит определенную сумму исключительно в результате преобразования, то повышение арендной платы должно производиться поэтапно в течение периода до 5 лет. PHA имеет право определять период поэтапного ввода.

Продолжение участия в программах семейной самодостаточности (FSS) и возможностей жителей и координаторов услуг самообеспечения (ROSS-SC). Программы FSS и ROSS-SC обеспечивают стимулы, услуги и координацию услуг для семей, чтобы помочь им добиться прогресса в достижении самодостаточности или позволить им стареть на месте. Не все PHA участвуют в этих грантовых программах. В случае, если арендатор государственного жилья участвует в одной из этих программ и преобразование помощи приводит к тому, что жилищная помощь этой семье управляется АГЖС, которая не участвует в программе, семья сохраняет за собой право продолжать свое участие до завершения программы ( в случае ФСС) или до тех пор, пока грантовые средства не будут израсходованы (в случае РОСС-СК).

Участие и финансирование резидентов. Арендаторы, проживающие в собственности, преобразованной в PBRA или PBV в рамках RAD, имеют право создавать и управлять резидентской организацией «с целью решения вопросов, связанных с их жилой средой».[32] Организация-резидент имеет право на финансирование участия резидента.

Процессуальные права резидента. Жители государственного жилья, преобразованного в помощь PBRA или PBV, получают определенные процессуальные права, касающиеся процедур рассмотрения жалоб и уведомления о прекращении действия.

Игнорирование заработанного дохода. Пренебрежение заработанным доходом (EID) - это особенность нескольких программ HUD, предназначенная для поощрения работы и продолжения занятости путем игнорирования в течение определенного периода времени любого увеличения заработанного дохода, которое в отсутствие EID увеличило бы доход арендатора. арендная плата. Согласно RAD, если арендатор участвует в EID и преобразование помощи лишит его права на получение льготы,[33] они могут продолжать получать пособие в течение всего срока их права на льготы.

Джобс Плюс. Jobs Plus - это пилотная программа, которая обеспечивает грантовое финансирование и целевую гибкость для PHA, чтобы они могли реализовать стратегии, помогающие жителям государственного жилья увеличить свою занятость и заработок. Согласно RAD, государственное жилье, принадлежащее получателям грантов Jobs Plus и преобразованное в помощь PBRA или PBV, может продолжать участвовать в программе Jobs Plus до тех пор, пока грант не будет закрыт.

Домохозяйства с чрезмерным доходом. В некоторых случаях преобразование государственного жилья в помощь PBRA или PBV может привести к ситуации, когда арендная плата арендатора[34] превышает арендную плату за квартиру. Обычно, когда арендная плата арендатора превышает арендную плату за квартиру, арендатор оказывается без помощи, и квартира, в которой он проживает, исключается из контракта о HAP. Поскольку ключевая цель RAD заключается в привлечении частных капиталовложений, исключение единицы из контракта на HAP было бы контрпродуктивным. Таким образом, при преобразовании RAD такие арендаторы просто платят арендную плату за квартиру, и единицы остаются в соответствии с контрактом HAP. Арендатор также продолжает считаться «участником программы», что означает, что он сохраняет за собой право выбора-мобильность, процедурные и все другие права, относящиеся к участникам программы.

Недостаточно занятые единицы. Семья государственного жилья, проживающая в квартире, у которой больше спален, чем требуется, в зависимости от размера семьи, может остаться в этой квартире после преобразования в PBRA или PBV, но должна переехать в квартиру подходящего размера, когда одна на этом участке станет доступной.

Продление аренды. Владельцы недвижимости, полученной при поддержке PBV, обязаны продлевать все договоры аренды по истечении срока, если только нет причин для отказа от продления.

Составление списка ожидания. АГЖС может иметь отдельные списки ожидания для своих программ государственного жилья и программ ВГС / PBV или может иметь объединенный список ожидания. Аналогичным образом, владелец многоквартирного дома может иметь один список ожидания для каждого объекта недвижимости, которому оказывается помощь в рамках PBRA, или он может вести список ожидания для всего сообщества. RAD определяет, как домохозяйства из списка ожидания государственного жилищного фонда, который проходит преобразование в помощь PBRA или PBV, должны быть уведомлены о преобразовании помощи и проинформированы о том, как подать заявку на новый лист ожидания.

Публичный ввод

При установлении критериев приемлемости и отбора объектов собственности, подающих заявку на участие в RAD, а также процедур выбора такой собственности, секретарь HUD должен предоставить возможность для общественного обсуждения. Секретарь также должен гарантировать, что жители государственного жилья, предложенного для преобразования в помощь PBRA или PBV в рамках RAD, имеют возможность высказаться. Оба эти требования встроены в язык авторизации RAD. Для реализации последнего требования HUD заявил в уведомлении о реализации:[35] такое преобразование RAD будет считаться «существенной поправкой» к годовому плану или пятилетнему плану PHA, что приведет к обязательному процессу общественных консультаций. Помимо RAD, PHA, как правило, вправе определять, какие изменения или поправки к их Плану (-ам) представляют собой существенные поправки.

Отказы и альтернативные требования

Язык, разрешающий RAD, дает секретарю возможность отказаться или указать альтернативные требования для любого положения статута PBV,[36] а также «любое положение, которое регулирует использование помощи, за счет которой недвижимость конвертируется в рамках демонстрации, или средств, выделенных для [государственного жилья и программ PBRA]».[37] Для реализации таких отказов и альтернативных требований Секретарь должен определить, что они необходимы, и за 10 дней до вступления в силу таких отказов или альтернативных требований опубликовать уведомление в Федеральный регистр указав, что они собой представляют.

Раздел 1.5 уведомления о реализации[38] перечисляет отказы и альтернативные требования, которые были приняты в соответствии с этим полномочием.

Продолжение владения недвижимостью, преобразованной из государственного жилья

Язык, разрешающий RAD, требует постоянного государственного владения или контроля над государственным жилищным фондом. В частности, он требует, чтобы государственная или некоммерческая организация сохраняла право собственности или контроля над государственной жилищной собственностью, которая преобразуется в помощь PBRA или PBV. Передача в частную организацию после преобразования разрешена только в случае обращения взыскания, банкротства или прекращения и передачи помощи в случае существенных нарушений или существенного невыполнения обязательств, и только тогда, если ни одна государственная организация не способна принять на себя право собственности. Передача права собственности коммерческой организации разрешена только для облегчения доступа к налоговым льготам на жилье с низким доходом, и то только в том случае, если АГЖС сохраняет долю в собственности.

Кроме того, Декларация о доверительном управлении государственного жилья, выпущенная по мере преобразования раздела 9 в раздел 8, заменяется соглашением о долгосрочном возобновляемом использовании и доступности.

Наконец, по истечении срока действия каждого контракта PBRA или PBV, прикрепленного к бывшему государственному жилому дому, секретарь должен предложить продление контракта, а владелец должен принять такое предложение.

Преобразование ваучеров защиты арендаторов в помощь на основе проектов

Формулировка, разрешающая RAD, требовала от генерального контролера Соединенных Штатов изучить долгосрочные последствия преобразования ваучеров защиты арендаторов (TPV) за 2012 и 2013 финансовые годы в ваучеры на основе проекта (PBV). Целью исследования было оценить, повлияет ли в долгосрочной перспективе преобразование помощи на основе арендаторов на помощь на основе проектов на выбор жилья, доступного для жителей, получающих помощь. В частности, генерального контролера попросили изучить изменение отношения TPV к PBV.

Отчет был опубликован 24 апреля 2014 года.[39]

Требование оценки и публикации результатов

Наконец, HUD должен в соответствии с формулировкой, разрешающей RAD «оценивать и публиковать результаты, касающиеся воздействия преобразования [государственного жилья] на:

  • сохранение и улучшение бывшего государственного жилья,
  • сумма частного капитала, привлеченного в результате такой конверсии, и
  • влияние такого преобразования на жителей ".[40]

30 сентября 2014 г., отчет о ходе работы над RAD.[41] обобщил результаты программы до августа 2014 г. и описал сроки и содержание более широкой независимой оценки, требуемой Конгрессом.

21 сентября 2016 года HUD опубликовал «Промежуточный отчет об оценке демонстрации HUD по оказанию помощи в аренде жилья».[42] Эта независимая оценка программы завершила первый этап оценки, утвержденной Конгрессом. Результаты этого отчета кратко изложены ниже. Второе исследование, которое готовится к выпуску, будет «проводить физическую оценку выборки объектов RAD и других объектов, анализировать финансовые отчеты для объектов RAD и других объектов, изучать административные данные о местонахождении жителей RAD и опросить выборку жителей RAD. чтобы понять, как программа повлияла на них ".[43]

Основные моменты из промежуточного отчета

Оценка демонстрации помощи в аренде (RAD) HUD - Промежуточный отчет[44] представляет собой независимую оценку эффективности программы с момента ее создания до осени 2015 года. Общие выводы отчета резюмируются ниже:

  • Получено заявок: 1078 (от 423 PHA)
  • Завершенные преобразования: 185 проектов, всего 19 255 единиц.
  • Финансирование: 2,5 миллиарда долларов заемных средств с использованием имеющихся ресурсов в 250 миллионов долларов при соотношении заемных средств 9: 1

Что касается размера PHA, участвующих в RAD, 8 процентов - это небольшие, 29 процентов - средние и 48 процентов - крупные. В отчете подробно рассказывается, почему PHA решили участвовать в RAD, как они выбрали проекты для преобразования и почему они решили перейти на платформу PBRA или PBV. Несколько PHA подали несколько заявок, стремясь преобразовать как можно большую часть своих запасов на платформу раздела 8.

Не все переоборудованные проекты прошли одновременную реабилитацию. Например, 18 процентов преобразованных проектов сделали это, чтобы начать создание резерва капитала для будущего ремонта, что стало возможным благодаря переходу на платформу финансирования по разделу 8. Из 63 процентов проектов, которые действительно подверглись реабилитации (19 процентов имели такие серьезные капитальные потребности, что их сносят и восстанавливают), затраты на строительство на единицу в среднем составили чуть менее 61 000 долларов.

RAD как доказательство концепции

Что касается государственного жилья, проблемы с программой стали очевидны через несколько десятилетий после ее принятия. К 1948 году - всего через 11 лет после утверждения программы - специальный подкомитет в Сенате, который был назначен для разработки жилищного законодательства, решил не принимать «спорный»[45] предложения по дополнительному государственному жилью. В конечном итоге Жилищный закон 1949 г.[46] санкционировал 810 000 дополнительных единиц государственного жилья, но эта производственная цель была достигнута только в 1969 году. Тем временем были приняты программы, предусматривающие предоставление субсидий частным организациям для развития и эксплуатации очень доступного арендного жилья. Федеральная жилищная политика и программы: прошлое и настоящее, опубликовано в 1985 г.,[47] обеспечивает подробное обсуждение этого временного периода и динамики, учитывающих как негативные реалии, так и негативное восприятие программы государственного жилищного строительства.

К 1980 году Раймонд Дж. Стройк из Института городского развития опубликовал книгу, в которой предлагал изменить систему финансирования государственного жилья на «формулу, используемую для выплаты субсидий в программе Раздела 8».[48] Это предложение было одним из нескольких, предшествовавших введению в действие RAD. Например, двухпартийная и утвержденная Конгрессом Комиссия по жилищному строительству миллениалов опубликовала в 2002 году отчет.[49] призывая, среди прочего, к постепенному переходу программы государственного жилищного строительства на проектный подход (т.е. раздел 8).

RAD не обошлось и без противников.[50] 7 октября 2015 года член Конгресса США Максин Уотерс (Демократическая Республика Калифорния) выразила ряд опасений по поводу программы и попросила рассмотреть ее в Конгрессе.

По состоянию на январь 2018 г.

Приведенные ниже цифры взяты из январского выпуска RAD Talk 2018,[51] который публикуется HUD:

  • С начала программы по декабрь 2017 года PHA и их партнеры привлекли более 5 миллиардов долларов на строительство и реконструкцию 818 проектов государственного жилья, в общей сложности 88 039 единиц государственного жилья.
  • Эти инвестиции привели к созданию примерно 94 700 рабочих мест.
  • У АГС потребовалось 47 лет, чтобы завершить эту работу, используя только федеральные средства.
  • Двадцать семь процентов всего государственного жилищного фонда было преобразовано в рамках RAD (57 процентов в помощь PBV и 43 процента в PBRA).
  • Что касается договоров о надбавке к аренде / выплате пособия по аренде, то было сохранено 200 объектов недвижимости, составляющих более 25 000 единиц; осталось только 24 объекта недвижимости из этих устаревших программ.
  • Более 2,500 бывших единиц СРО умеренной реабилитации и модернизированной реабилитации были сохранены через RAD; еще 31 500 единиц находятся в трубопроводе RAD.

В течение 2017 года HUD опубликовал улучшенное руководство по переселению и принял дополнительные меры для обеспечения того, чтобы строительные работы были завершены в соответствии с требованиями, жители возвращались в недвижимость, а владельцы соблюдали федеральные требования к найму.[52]

Рекомендации

  1. ^ Публичный закон № 112–55, введен в действие 18 ноября 2011 г.
  2. ^ Публичный закон 113–76, принят 17 января 2014 г.
  3. ^ Public Law 113–235, enacted December 6, 2014
  4. ^ Public Law 114–113, enacted December 18, 2015
  5. ^ Public Law 115-31, enacted May 5, 2017
  6. ^ "Private Money Successfully Fixing Public Housing -- Rooflines". Получено 13 июля 2016.
  7. ^ "Statutory authorization of the Rental Assistance Demonstration : Department of Housing and Urban Development Appropriations Act, 2012 : (Public Law 112–55, as amended by Public Law 113–235)" (PDF). Nhlp.org. 16 декабря 2014 г.. Получено 2016-07-16.
  8. ^ HUD published a Уведомление Федерального реестра on August 23, 2017, to address how this increase would be implemented.
  9. ^ Public Law 75–412, enacted September 1, 1937
  10. ^ PBRA HAP contracts have occasionally been short-funded, with HUD obligating funding for fewer than 12 months out of a particular annual appropriation, but in these cases funding for the remaining months has been picked up in the next appropriation cycle. Even short-funded contracts have been fully funded (i.e., funded at the level specified in the contract).
  11. ^ A public housing agency receives funding for its entire voucher program, which may include both tenant-based assistance and project-based assistance. The amount of funding typically varies from year to year, depending on the level at which congressional appropriators fund the program. In any year in which funding is reduced from the previous year's amount, a PHA may be able to serve fewer families than it did the year before.
  12. ^ 42 U.S.C. 1437g
  13. ^ Picture of Subsidized Households, 2015 (based on Census 2010 geographies)
  14. ^ Section 9(d)(1) of the Act governs the capital fund amount. The operating fund amount is established according to the formula in Section 9(e)(1) of the Act.
  15. ^ Capital Needs in the Public Housing Program
  16. ^ Annual Contributions Contract, Part A, Section 5
  17. ^ This is true, as well, for a public housing project that converts to PBV assistance under RAD. A project that converts to PBRA, however, enjoys some protections against statutory or administrative changes that occur during the term of the HAP contract, particularly if such changes could imperil a property's physical viability.
  18. ^ Housing and Community Development Amendments of 1978, enacted October 31, 1978 (Public Law 95–557)
  19. ^ The Housing and Community Development Act of 1974 (Public Law 93–383, enacted August 22, 1974), which authorized the section 8 program, permitted assistance payments on behalf of families occupying only new, substantially rehabilitated, or existing housing units.
  20. ^ Enacted on October 27, 1997, as part of the Departments of Veterans Affairs and Housing and Urban Development and Independent Agencies Appropriations Act, 1998 (Public Law 105–65)
  21. ^ The first Mod. Rehab. contracts began expiring in FY95. In FY95 and FY96, expiring contracts were not renewed. Instead, assistance was provided for the tenants residing in the units covered under the expiring contracts. In the FY97 Appropriations Act, Congress required the Department, upon the request of the owner of a Mod. Rehab.–assisted project, to renew the expiring contract as project-based assistance for a period of not more than one year. When MAHRAA was enacted in 1998, renewal authority for Mod. Rehab. contracts was made permanent, and HUD generally continued the practice of renewing the contracts for only one year.
  22. ^ Use of LIHTCs to preserve properties assisted under the Mod. Rehab. program was prohibited for the same reason, until enactment of the Housing and Economic Recovery Act of 2008, which lifted the prohibition.
  23. ^ Housing and Urban Development Act of 1965, enacted August 10, 1965 (Public Law 89–117)
  24. ^ Housing and Urban Development Act of 1968, enacted August 1, 1968 (Public Law 90–448)
  25. ^ Rental Assistance Demonstration -- Final Implementation, Revision 3
  26. ^ Tenant Protection Vouchers
  27. ^ HCV assistance is tenant-based rental assistance that may be used at any rental property; issuance of a Housing Choice Voucher to a tenant in a RAD-assisted property enables that tenant to move out of the property without giving up affordability.
  28. ^ The right to HCV assistance kicks in at the later of 24 months from the date of execution of the HAP contract (for tenants of the property at the time of conversion) or 24 months from the tenant's move-in date.
  29. ^ Демонстрация помощи при аренде, op. соч.
  30. ^ "Income-targeting" refers to the statutory requirement that a certain number extremely low–income families be admitted to the PBRA and PBV programs each year.
  31. ^ Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Act (1970)
  32. ^ Демонстрация помощи при аренде, op. соч.
  33. ^ For example, in the HCV program, only disabled individuals are eligible to receive the EID benefit; the public housing program does not limit eligibility in this fashion. In the absence of the continued-eligibility provision of RAD, a non-disabled EID participant residing in a public housing project that converted to PBV assistance would lose access to the EID benefit.
  34. ^ A tenant's rental payment is income-based and equals 30 percent of the tenant's adjusted income.
  35. ^ Демонстрация помощи при аренде, op. соч.
  36. ^ 42 U.S.C. 1437f(o)(13)
  37. ^ Public Law 112–55, op. соч. Requirements related to fair housing, nondiscrimination, labor standards, and the environment may not be waived or altered.
  38. ^ Демонстрация помощи при аренде, op. соч.
  39. ^ HUD Rental Assistance Demonstration: Information on Initial Conversions to Project-Based Vouchers
  40. ^ Public Law 112–55, op. соч.
  41. ^ Status of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) Evaluation and Results to Date
  42. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration — Interim Report
  43. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) — Interim Report (Summary)
  44. ^ Промежуточный доклад, op. соч.
  45. ^ Senate Document 80–202, August 7, 1948
  46. ^ Public Law 81–171, enacted July 15, 1949
  47. ^ Federal Housing Policy & Programs: Past and Present, J. Paul Mitchell, ed., Center for Urban Policy Research, State University of New Jersey, Rutgers
  48. ^ A New System for Public Housing: Salvaging a National Resource, Raymond J. Struyk, The Urban Institute, Washington, D.C.
  49. ^ Meeting Our Nation's Housing Challenges: Report of the Bipartisan Millennial Housing Commission Appointed by the Congress of the United States, 30 мая 2002 г.
  50. ^ "A Bad Bargain in Baltimore? HUD's RAD Plan for Public Housing Challenges- Nonprofit Quarterly". Nonprofitquarterly.org. 9 сентября 2015 г.. Получено 13 июля 2016.
  51. ^ RAD Talk
  52. ^ Section 3 of the Housing and Urban Development Act of 1968