Точечное зонирование - Spot zoning

Точечное зонирование это применение зонирование к определенному земельному участку или участкам земли в пределах более крупной зонированной территории, когда изменение зонирования обычно противоречит генеральному плану города и текущим ограничениям зонирования. Точечное зонирование может быть признано недействительным как «произвольное, необоснованное и необоснованное обращение» с ограниченным участком земли в соответствии с местным постановлением о зонировании.[1] В то время как зонирование регулирует использование земли во всех районах, точечное зонирование делает необоснованные исключения для земельного участка или участков в пределах района.[2]

Небольшой размер участка - не единственная отличительная черта спот-зоны. Скорее, определяющей характеристикой является ограниченность и неоправданный характер выгоды для конкретного собственника собственности в ущерб общему плану землепользования или общественным целям. Изменение зонирования может обеспечить неоправданный особый режим, который выгоден конкретному владельцу, но при этом подрывает ранее существовавшие права и способы использования соседних владельцев собственности. Это можно было бы назвать примером точечного зонирования. С другой стороны, изменение зонирования небольшого земельного участка может не быть спот-зоной, если оно согласуется с общим планом местности и способствует его целям.

Например, небольшая зона, допускающая ограниченное коммерческое использование, такое как угловой магазин в жилом районе, может не быть спотовой зоной, но выделение для промышленного использования или ночного клуба можно рассматривать как случай спотового зонирования. В первом случае разные виды землепользования взаимно совместимы и поддерживают друг друга. В последнем случае жилому характеру района будет нанесен ущерб конфликтное землепользование.

Если изменение зонирования не способствует достижению общей цели землепользования, суды могут признать определенные случаи точечного зонирования незаконными. В Стандартный закон штата о разрешении зонирования гласит, что «все такие правила должны быть единообразными для каждого класса или вида зданий в каждом районе».[3] Это также может быть недействительным осуществление полномочий, если точечное зонирование не является правом, предоставленным организации согласно закону штата о зонировании, потому что оно отклоняется от плана, установленного разрешающим законом.[1]

Однако особый режим зонирования может иметь законное применение, например, когда сообщество желает иметь больше местное управление из землепользование. Это может произойти в деревенский округ который вообще не имеет зонирования, где поселок или деревня может пожелать сохранить свой характерный вид и исторический обращение (часто для защиты туризм ), не добавляя еще один слой местное правительство и налоги создавая муниципалитет. Округ определяет границы (часто это уже место, определенное переписью ) и поддерживать нормативно-правовые акты сквозь окружная комиссия вместо отдельного городской совет.

Орган власти

Основная статья: Зонирование в США § Конституционные проблемы

Как правило, зонирование - это конституционное осуществление полицейских полномочий государства.[4] для защиты здоровья, безопасности и благополучия населения. Следовательно, точечное зонирование (или любое постановление о зонировании) будет неконституционным в той мере, в какой оно противоречит законным общественным целям, например, содействию благосостоянию общества или защите другой собственности, или не может способствовать их достижению.

Точечное зонирование было бы конституционным осуществлением полномочий по зонированию местным органом по зонированию, если закон штата о разрешении зонирования разрешает точечное зонирование. И наоборот, точечное зонирование может быть недействительным осуществлением полномочий местного органа власти по зонированию, если закон штата, разрешающий зонирование, запрещает точечное зонирование.

Ситуации, при которых может возникнуть точечное зонирование

Дисперсия

А отклонение это лицензия на отклонение от ограничений на землепользование, установленных постановлением о зонировании. Разница обычно требует от землевладельца значительных трудности которое может исправить только предоставление отклонения. Если местный орган по зонированию решает предоставить отклонение землевладельцу, который не испытывает существенных затруднений, его законность (в отношении равная защита ) могут быть поставлены под сомнение.

Разрешение на специальное использование

А разрешение на специальное использование происходит, когда правила зонирования допускают некоторые конкретные исключения из правил при условии, что землевладелец получает разрешение на специальное использование от местного органа зонирования. Примером особого исключения является церковь в жилом районе. Если разрешение на специальное использование отклоняется от постановления о зонировании или разрешающего закона, возникает случай точечного зонирования.

Поправка к постановлению

Местный орган по зонированию, такой как город, может стремиться изменить постановление о зонировании. Если он вносит поправки в постановление о зонировании, но только для участка в пределах района, и этот участок имеет характеристики землепользования, отличные от характеристик окружающего района, тогда возникает случай точечного зонирования.

Договорное зонирование

Договорное зонирование происходит, когда местный орган по зонированию учитывает частный интерес путем изменения зонирования района или земельного участка в этом районе. Затем частным интересам может быть разрешено разрабатывать землю там, где до правил зонирования такое использование земли запрещалось. Зонирование по контракту обычно является незаконным, в отличие от зонирования с допустимым условным использованием (также называемым специальным использованием).

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б Eves v. Совет по зонированию
  2. ^ Канун
  3. ^ http://www.tnlanduse.com/SSZEA.htm
  4. ^ Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co., 272 США 365 (1926)

внешняя ссылка