Стигматизированная собственность - Stigmatized property

В недвижимость, стигматизированная собственность - это недвижимость, от которой покупатели или арендаторы могут отказаться по причинам, не связанным с ее физическим состоянием или характеристиками.[1] Они могут включать смерть пассажира,[1][2] убийство,[1][2] самоубийство,[2] и вера в то, что дом преследуемый.[3]

Существуют разногласия относительно определения стигмы и того, какие виды стигмы необходимо раскрывать при продаже. Утверждается, что продавец обязан раскрывать любую подобную историю собственности. На практике это можно разделить на две категории: очевидные (физические) и эмоциональные. Местные юрисдикции сильно различаются в интерпретации этих вопросов и иногда противоречат федеральному закону.

Виды стигмы

Многие юрисдикции признают несколько форм собственности, подвергающейся стигматизации, и приняли постановления или законодательные акты, касающиеся их. Одна проблема, которая их разделяет, - это раскрытие информации. В зависимости от юрисдикция дома, продавец не может быть обязан раскрывать все факты. Некоторые конкретные типы всегда должны раскрываться, другие зависят от юрисдикции, а третьи - до риэлтора.[3]

К видам стигмы относятся:

  • Криминальное клеймо: имущество использовалось при продолжающемся совершении преступления. Например, стигматизируется дом, если он использовался в качестве бордель, мясной магазин, или же притон наркотиков. В случае наркопритонов некоторые наркоманы могут случайно прийти по адресу, рассчитывая купить запрещенные наркотики. В большинстве юрисдикций требуется полное раскрытие такого рода элементов.[3]
  • Долговая стигма: Коллекторы долга, не знающие, что должник выехал из определенного места жительства, могут продолжить преследование в том же месте, что приведет к преследованию невиновных последующих жителей. Это особенно заметно, если коллекторское агентство использует агрессивную или незаконную тактику.[3]
  • Минимальная стигма известна или воспринимается серьезно лишь небольшой группой избранных, и такая стигма вряд ли повлияет на возможность продажи собственности; в таком случае риелторы могут решить раскрыть эту информацию в индивидуальном порядке.[4]
  • Стигма убийства / суицида: Некоторые юрисдикции в Соединенных Штатах требуют, чтобы продавцы недвижимости сообщали, произошло ли убийство или самоубийство на территории. Закон штата Калифорния действует, если событие произошло в течение предыдущих трех лет. Чтобы защитить продавцов от судебных исков, закон штата Флорида не требует уведомления.[2] В Северной Каролине продавцы и агенты не обязаны добровольно предоставлять информацию о смерти предыдущих жителей, но на прямой вопрос нужно отвечать правдиво.[1]
  • Явление стигмы: Многие (но не все) юрисдикции требуют раскрытия информации, если дом известен «привидениями», наблюдениями за привидениями и т. Д. Это находится в отдельной категории от общественной стигмы, в которой знание «привидений» ограничено местным рынком.[3] Воспринимаемая паранормальная активность является индикатором возможной опасности для качества воздуха, например: монооксид углерода или токсичный плесень. [5]
  • Общественная стигма: когда стигма известна широкому кругу населения, и можно ожидать, что любой разумный человек узнает о ней. Примеры включают Амитивильский ужас дом и дом Братья Менендес. Общественная стигма всегда должна быть раскрыта, почти во всех Американец и Европейский юрисдикции.[3]

Легальное положение

По крайней мере, в США принцип пусть покупатель будет бдителен («пусть покупатель остерегается») использовалось в течение многих лет для управления продажами. Как идея подразумеваемая гарантия жизнеспособности начали находить себе применение, однако такие проблемы, как стигматизация собственности, основанная на действиях, "преследовании" или преступной деятельности, начали проникать в судебные прецеденты.[6]

В Стамбовский против Экли Апелляционная палата Верховного суда Нью-Йорка подтвердила узкое толкование идеи стигматизированной собственности. Суд постановил, что, поскольку данное имущество ранее продавалось продавцом как «дом с привидениями», он был прекращен от утверждения обратного. Мнение большинства особо отметило, что достоверность утверждений паранормальный деятельность не входила в компетенцию заключения. Несмотря на эти выводы, суд подтвердил отказ от мошеннических действий по искажению фактов и заявил, что риэлтор не обязан раскрывать информацию о преследовании потенциальных покупателей.

В предыдущей версии этой статьи говорилось, что серьезное заболевание (например, СПИД ) также является причиной стигматизации собственности, ссылаясь на закон Флориды, который противоречит федеральному закону.[2][7] Однако в соответствии с федеральными законами о справедливом жилищном обеспечении люди со СПИДом считаются инвалидами и членами защищенного класса. Тот факт, что владелец недвижимости болен СПИДом, не требует раскрытия информации потенциальному покупателю.

Несколько штатов приняли в США специальные законы, добавив словоблудие «стигматизированная собственность» в свой правовой кодекс.[8]

Примеры

Известные дома, такие как те, что использовались в телевизионные постановки или же кинопроизводство, также могут подвергнуться стигматизации из-за увеличения посещаемости фанатами, желающих увидеть дом лично. Одним из примеров является дом по адресу 112 Ocean Avenue в Амитивилль, Нью-Йорк куда Рональд Дефео младший убил свою семью, позже прославившийся бестселлером Ужас Амитивилля и многочисленные экранизации. Семья Лутц утверждала, что в доме обитают злые духи, которые изгнали их. Их утверждения подтверждаются исследователями паранормальных явлений, такими как Эд и Лоррейн Уоррен и Ганс Хольцер, но отвергнутые скептиками, такими как Роберт Кэрролл.[9] После выхода фильма на экраны дом отремонтировали, а адрес изменили, чтобы туристы не беспокоили окрестности.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б c d Томей, Мэрилин Э. (весна 1992 г.). «ОТВЕТ: СТИГМАТИЗИРОВАННЫЕ СВОЙСТВА» (PDF). Бюллетень по недвижимости. Комиссия по недвижимости Северной Каролины. 23 (1): 5.
  2. ^ а б c d е «Title XL> Глава 689> Раздел 25: Неспособность раскрыть информацию об убийстве, самоубийстве, смерти или диагнозе заражения ВИЧ или СПИДом у жильца недвижимости». Устав Флориды 2011 г.. Сенат Флориды. 2011 г.. Получено 17 ноября, 2011.
  3. ^ а б c d е ж Рейли, Джон В. (2000). Язык недвижимости. Дирборн, образование в сфере недвижимости. С. 312–315. ISBN  978-0-7931-3193-8.
  4. ^ Стайтс, Жан (2004). Приключения в сфере недвижимости. Лулу. п. 92. ISBN  978-1-4116-0560-2.
  5. ^ https://www.sciencedaily.com/releases/2015/03/150331121251.htm. Отсутствует или пусто | название = (помощь)
  6. ^ Панчак, Кэтрин А. (2004). Практика и право в сфере недвижимости Коннектикута. Дирборн, образование в сфере недвижимости. С. 194–195. ISBN  1-4195-0167-4.
  7. ^ «Дискриминация в жилищной сфере из-за ВИЧ / СПИДа является незаконной». HUDdle. 2015-04-07. Получено 2017-09-03.
  8. ^ Зигмунт, Рейн (декабрь 2003 г.). «Стигматизированная собственность: преследуемые продажи». Журнал REALTOR®. Национальная ассоциация риэлторов. Получено 15 октября, 2017.
  9. ^ Кэрролл, Роберт (11 января 2011 г.). Словарь скептика: сборник странных убеждений, забавных обманов и опасных заблуждений. Джон Вили и сыновья. С. 158–. ISBN  978-1-118-04563-3. Получено 10 мая 2013.

внешняя ссылка