Соотношение площади пола - Википедия - Floor area ratio

Сравнение коэффициента площади пола (FAR) или индекса площади пола (FSI) и коэффициента покрытия здания (BCR)

Соотношение площади пола (ДАЛЕКО) это соотношение от общей площадь пола (общая площадь) до размера участка земли, на котором он построен. Он часто используется в качестве одного из правил городского планирования наряду с соотношением площади здания к земле.[1] Термины могут также относиться к ограничениям, налагаемым на такое соотношение посредством зонирование.

В виде формулы: FAR = Общая площадь пола/площадь участка.

Терминология

Отношение площади пола иногда называют соотношение площади пола (FSR), индекс площади пола (FSI), коэффициент сайта или же соотношение сюжета.

Разница между FAR и FSI заключается в том, что первое является соотношением, а второе - индексом. Числа индексов представляют собой значения, выраженные в процентах от одной базовой цифры. Таким образом, FAR, равный 1,5, переводится как FSI в 150%.

Региональные вариации

Термины, наиболее часто используемые для этого измерения, варьируются от одной страны или региона к другому.

В Австралии соотношение площади пола (FSR) используется в Новый Южный Уэльс[2] и соотношение сюжета в Западная Австралия.[3]

В Индия индекс площади пола (FSI) и соотношение площади пола (FAR) используются оба.

в объединенное Королевство и Гонконг обе соотношение сюжета и коэффициент сайта используются.[4][5]

В Сингапур условия соотношение сюжета и валовой коэффициент площади (GPR) используются чаще.

в Соединенные Штаты и Канада, соотношение площади пола (FSR) и соотношение площади пола (FAR) используются оба.[6]

Коэффициенты использования используются как мера плотности застройки. Коэффициент создается путем деления площади застройки на площадь участка с использованием тех же единиц.

История

Одна из целей Постановление о зонировании 1916 г. Нью-Йорка, чтобы высокие здания не загораживали слишком много света и воздуха. Постановление о зонировании от 1916 г. стремилось контролировать размер здания путем регулирования высоты и требований к отступам для башен. В 1961 году пересмотр постановления о зонировании ввел понятие соотношения площадей этажей (FAR). Здания, построенные до 1961 года, часто имеют недоступные сегодня FAR, такие как Эмпайр Стейт Билдинг который имеет FAR 25, что означает, что он получает значительно большую арендную плату, чем можно было бы надеяться на новое здание на той же земле.[7]

Назначение и использование

Коэффициент площади пола (FAR) можно использовать в зонирование ограничить плотность города. Хотя он напрямую ограничивает плотность застройки, косвенно он также ограничивает количество людей, которые может вместить здание, не контролируя его внешнюю форму.

Например, если участок должен соответствовать 0,1 FAR, то общая площадь всех этажей во всех зданиях на участке должна быть не более одной десятой площади самого участка. Другими словами, если лот составлял 10 000 кв. Футов, то общая площадь всех этажей во всех зданиях не должна превышать 1 000 кв. Футов.

Архитектор может спроектировать либо одноэтажное здание, занимающее всю допустимую площадь на одном этаже, либо одноэтажное. многоэтажное здание который возвышается над землей, но, следовательно, должен занимать меньшую площадь, чем одноэтажное здание такой же общей площади. Объединив горизонтальные и вертикальные пределы в одну цифру, допускается некоторая гибкость в строительный дизайн при достижении жесткого ограничения хотя бы по одному показателю общего размера. Одним из преимуществ фиксации этого параметра по сравнению с другими параметрами, такими как высота, ширина или длина, является то, что площадь пола хорошо коррелирует с другими соображениями, имеющими отношение к регулированию зонирования, такими как общая парковка, которая потребуется для офисное здание, общее количество единиц, которые могут быть доступны для использования в жилых помещениях, общая нагрузка на муниципальные службы и т.д. Количество этих вещей обычно остается постоянным для данной общей площади пола, независимо от того, как эта площадь распределена по горизонтали и вертикали. Таким образом, многие юрисдикции сочли ненужным включать жесткие ограничения по высоте при расчетах соотношения площадей этажей.

Общие исключения из общего расчета площади в квадратных футах для целей соотношения площадей этажей (FAR) включают незанятые площади, такие как этажи с механическим оборудованием, подвалы, лестничные башни, лифтовые шахты и гаражи.

Япония

В Японии соотношение площади пола широко используется в системе зонирования с 1970 года.[нужна цитата ]

Индия

В Индии используются как FAR, так и FSI. Правила FAR варьируются от города к городу и обычно составляют от 1,3 до 3,25. В Мумбаи 1,33 является нормой, но более высокий FSI разрешен вдоль линии метро и в районах трущоб, таких как Дхарави. В Бангалоре 40-футовые улицы допускают только FAR 1,75, а 100-футовые улицы допускают 3,25 FAR.

Влияние на стоимость земли

FAR имеет большое влияние на стоимость земли. Более высокий допустимый FAR дает более высокую стоимость земли.

Критика

Андрес Дуани и др. (2000) примечание:[8]

  1. Отказ от соотношения площадей (рыночные силы) - это противоположность стремления сообщества к чему-то большему, чем сумма его частей.
  2. FAR, плохой предсказатель физической формы, не должен использоваться, когда цель состоит в сохранении и улучшении характера соседства; в то время как традиционные стандарты проектирования (высота, площадь участка и задержки или линии строительства) позволяют любому делать достаточно точные прогнозы, распознавать нарушения и чувствовать себя в безопасности при принятии инвестиционных решений.
  3. Если FAR небрежно сочетается с традиционными неудачами, сборные участки имеют значительное преимущество перед отдельными участками, что отрицательно сказывается на мелкозернистых городах и разнообразии собственности.

Разъяснение второй критики Дуани в отношении "покрытия участка": если населенные пункты стремятся регулировать плотность за счет соотношения площадей этажей, логическим следствием является поощрение расширения одноэтажного здания с меньшим количеством зеленых насаждений, поскольку одноэтажное строительство дешевле, чем многоэтажное из расчета на квадратный фут. С другой стороны, если плотность регулируется коэффициентом покрытия здания (он же площадь участка или площадь участка[9]) тогда можно сохранить зеленые насаждения и многоэтажное строительство станет финансово выгодным. Этот результат демонстрируется на иллюстрации, сравнивающей FAR и BCR.

Сноски

  1. ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города. Рутледж. п. 269.
  2. ^ Департамент планирования штата Новый Южный Уэльс В архиве 2011-02-17 в Wayback Machine, дата обращения 19 августа 2010
  3. ^ Краткое руководство по градостроительству в Южном Перте , дата обращения 19 августа 2010
  4. ^ Университет Данди: городское и региональное планирование, дата обращения 19 августа 2010
  5. ^ [1] [2]
  6. ^ «Зонирование Нью-Йорка - Глоссарий». nyc.gov. Получено 31 июля, 2015.
  7. ^ Уиллис, Кэрол (1992). Уорд, Дэвид; Зунц, Оливье (ред.). «Форма следует за финансами: Эмпайр Стейт Билдинг». Пейзаж современности: очерки Нью-Йорка, 1900-1940 гг.: 181.
  8. ^ Дуани, Андрес; Платер-Зиберк, Елизавета; Спек, Джефф (2000). Пригород: рост разрастания и упадок американской мечты. Нью-Йорк, США: North Point Press. ISBN  978-0865477506.
  9. ^ «Коэффициент покрытия сайта». Получено 4 сентября 2020.

Рекомендации

  • Мериам, Дуайт (2004). Полное руководство по зонированию. Макгроу-Хилл. ISBN  0-07-144379-7
  • Береза, Евгения Л. (2009). "Читатель городского и регионального планирования". Рутледж. ISBN  0-415-31997-8

внешняя ссылка