Вложение частных денег - Википедия - Private money investing

Эта статья включает в себя список общих Рекомендации, но он остается в основном непроверенным, потому что ему не хватает соответствующих встроенные цитаты. Пожалуйста, помогите улучшать эта статья введение более точные цитаты. (Июль 2014 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

Вложение частных денег это обратная сторона кредитование твердыми деньгами, тип финансирования, при котором заемщик получает средства в зависимости от стоимости недвижимости, принадлежащей заемщику. Private Money Investing («PMI») касается ИСТОЧНИКА средств, ссужаемых заемщикам с твердыми деньгами, а также других соображений, сделанных с точки зрения ИНВЕСТОРА.

Без этих частных, неинституциональных инвесторов твердых денег не существовало бы.

Индустрия частных инвестиций

Эта отрасль плохо освещается и сосредоточена в основном в Калифорнии, нескольких западных штатах и ​​Нью-Йорке. Кредиторы - это преимущественно небольшие узкоспециализированные ипотечные брокеры, знакомые с кредитованием коммерческой недвижимости. В Калифорнии наблюдается тенденция к использованию ипотечных фондов или ипотечных пулов, которые структурированы и работают аналогично коммерческим банкам. Банкиры с частными деньгами или банкиры по недвижимости - это группы, отдельные лица, компании или фонды, которые объединяют частные деньги, а затем ссужают эти объединенные средства для получения прибыли.

Частные инвесторы

Инвесторы варьируются от частных лиц, трастов и ООО до пенсионных фондов. Индивидуальные инвесторы, как правило, обладают значительными знаниями и опытом в области инвестирования в недвижимость или доверительные отношения. Индивидуальные инвесторы имеют тенденцию объединять свои деньги с другими искушенными инвесторами посредством объединения с помощью частных банкиров, также известных как банкиры по недвижимости или частные банкиры по недвижимости.

Мотивация для инвестирования включает в себя: простоту основного инвестирования и желание: 1) инвестиции, обеспеченной недвижимостью 2) регулярного дохода, получаемого от ежемесячного распределения дивидендов; 3) более высокая доходность, чем при инвестировании в фонды денежного рынка или облигации; 4) Активное участие в финансировании недвижимости.

Процесс кредитования

Заемщик, ищущий средства, обращается к ипотечному брокеру или частному кредитору и описывает свои потребности в займах. К ним относятся: 1) искомая сумма денег; 2) стоимость имущества, которое закладывается в залог или залог; 3) Описание объекта недвижимости; 4) Использование денежных средств.

Затем ипотечный брокер или кредитор оценивает предлагаемую ссуду, уделяя особое внимание стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога. Максимальная сумма, которая может быть заимствована, определяется путем установления суммы «защитного капитала», существующего в собственности.

Для частного ипотечного инвестора этот капитал обеспечивает защиту от риска, взятого на себя при предоставлении кредита. В случае, если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту, инвесторы возмещают свой капитал, принимая на себя долю заемщика в собственности.

Защитный капитал рассчитывается путем взятия ликвидационной стоимости имущества (цены, по которой имущество может быть быстро продано, обычно за девяносто дней), а затем вычитания любой непогашенной задолженности, связанной с имуществом в виде существующих займов или налоговых залогов. свойство.

Затем эта сумма сравнивается с соотношением ссуды к стоимости («LTV»). Коэффициент, установленный кредитором, представляет собой максимальную сумму, которую кредитор предоставит заемщику. Он выражается как процент от общей суммы защитного капитала, деленный на процент.

Этот процент варьируется в основном в зависимости от типа имущества, которое будет составлять основу залога. Наименьший коэффициент имеет имущество, не приносящее доход или трудно ликвидируемое. Таким образом, необработанная, неосвоенная земля может иметь максимальный LTV в 50% ... если кредитор даже рассмотрит возможность использования ее в качестве залога. Сельская недвижимость, приносящая доход, например небольшой торговый центр, также может иметь низкий LTV.

Пример: Оценочная стоимость земли = 1 200 000 долларов США Существующий договор доверительного управления = 200 000 долларов США Собственный капитал = 1 200 000 долларов США - 200 000 долларов США = 1 000 000 долларов США

LTV = 60% Максимальная общая сумма кредита, доступная заемщику = 60% от 1 200 000 долларов США или 800 000 долларов США. Кредитор может выбрать размещение 2-го договора доверительного управления на сумму 600 000 долларов за существующим доверительным договором на сумму 200 000 долларов США или может разместить новый единый ссуду Первого доверительного договора на сумму 800 000 долларов США.

Если брокер определяет, что ликвидационная стоимость собственности находится в допустимых пределах, он готовит пакет ссуды, в котором резюмируются основные детали. Если брокер не задействован, кредитор выполняет эти функции собственными силами.

Заемщику сообщается приблизительная сумма средств, которые могут быть заимствованы, и предоставляется предварительная оценка диапазона ожидаемых процентных ставок и комиссий по ссуде. Это уведомление часто приходит в форме письма о намерениях или письма о заинтересованности, подготовленного кредитором.

Если заемщик соглашается с этими цифрами, брокер выполняет одно из двух действий: 1) Он связывается с отдельными частными инвесторами и запрашивает их прямые инвестиции в ссуду. Это называется дробным инвестированием [описано ниже]; 2) В качестве альтернативы, он выступает посредником по ссуде, связываясь с частными кредиторами, которые, как известно, заинтересованы в предоставлении ссуд того размера, типа и местоположения, которые требуются заемщику. Эти кредиторы, в свою очередь, сами создают частичные инвестиции или являются ИПОТЕЧНЫМИ ФОНДАМИ [описано ниже].

Андеррайтинг

После получения и согласования письма о намерениях кредитор выполняет быструю проверку собственности и лежащего в основе финансирования, правового титула и вопросов кредита. Этот процесс комплексной проверки включает в себя подготовку оценки имущества независимым профессиональным оценщиком и, часто, личные встречи с заемщиком и личные проверки имущества кредиторами.

Финансирование

После завершения подготовки и составления необходимой документации кредитная выручка передается заемщику. После короткой паузы в финансовой деятельности заемщик затем переключает свое внимание на обеспечение постоянного финансирования взамен более дорогой промежуточной ссуды, которую он взял на себя.

Способы инвестирования

Частные ипотечные инвестиции принимают три основных вида: прямые ипотечные инвестиции, частичные инвестиции и инвестиции в ипотечный фонд.

Прямые ипотечные инвестиции

Это традиционный метод предоставления инвесторами ссуд заемщикам на сотни лет. Единственный инвестор (кредитор) соглашается предоставить ссуду и обеспечивает обязательство посредством зарегистрированной ипотеки на право собственности. Ежемесячные платежи производятся напрямую кредитору. Для ознакомления могут быть задействованы брокеры или «посредники», однако после того, как ипотека финансируется и брокеру выплачивается вознаграждение, кредитор работает напрямую с заемщиком.^[1]

Дробные инвестиции

Это «объединенный или синдицированный» метод предоставления займов заемщикам несколькими инвесторами. Ограниченное количество инвесторов (в Калифорнии - 10) обеспечивают ссуду, предоставленную заемщику, путем внесения своего имени в Первый (или Второй или Третий) договор доверительного управления на собственность заемщика. Ежемесячные платежи производятся обслуживающему агенту, который затем пропорционально распределяет платежи между индивидуальными инвесторами.

Дробные числа обеспечивают преимущества простоты и прозрачности. Каждый индивидуальный инвестор рассматривает каждый предполагаемый заем перед принятием решения об инвестировании. С другой стороны, «создание» каждого ссудного инвестора по отдельности требует времени, что отвлекает от одного из ключевых преимуществ Private Money: скорости.

По своей природе инвестиции не диверсифицируются для индивидуальных инвесторов. Инвестиции полностью относятся к одному заемщику, обычно в одну собственность. В случае неуплаты заемщиком ежемесячных выплат по процентам поступление доходов инвесторам прекращается. Если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту, этот поток доходов полностью прекратится. Основная сумма инвестиций и проценты будут возвращены только после пересмотра условий кредита или после обращения взыскания и продажи имущества, обеспечивающего кредит.

Кроме того, инвесторы, владеющие более крупными долями участия в дробном займе, могут сохранять больший контроль в рамках сделки, чем другие, более мелкие инвесторы. В случае, если требуются дополнительные инвестиционные средства для подготовки изъятой собственности к продаже, инвесторы должны предоставить эти дополнительные средства.

Инвестиции в ипотечный фонд

Ипотечные фонды (также «Ипотечные фонды») напоминают паевые инвестиционные фонды, фонды, состоящие из широкого набора акций. Инвесторы вкладывают деньги в фонд: фондом управляют ипотечные брокеры или ипотечные банкиры, сертифицированные государством. Деньги в фонде ссужаются заемщикам и обеспечиваются Первым (или Вторым или Третьим) договором доверительного управления, в котором в качестве держателя указывается ФОНД, а не отдельные инвесторы.

Приобретая доли в ипотечном фонде и так как проценты зарабатываются с ежемесячных выплат по ипотеке, фонд получает доход.

В Калифорнии насчитывается около 100 ипотечных фондов. Все они закрытые, то есть количество инвесторов и сумма вложенных долларов ограничены. Многие из них закрыты: они не принимают новых инвесторов.

Доходность инвестора аналогична доходности, полученной за счет дробных инвестиций. Основное отличие заключается в диверсификации. Риск распределен по портфелю ссуд, а не сосредоточен на одной ссуде, как с дробными. Риск распространяется на весь пул заемщиков и разные типы собственности в разных местах.

В результате просрочка платежа или невыполнение обязательств может иметь минимальное влияние на доходность инвесторов или совсем не повлиять на него. Резервные счета, созданные фондом и его менеджером, компенсируют любой дефицит.

Еще одно отличие фондов - ликвидность. Если инвестор фракции желает заработать на своей позиции, он должен быть либо заменен другим инвестором, либо он должен дождаться выплаты кредита заемщиком. Поскольку многие частные денежные ссуды имеют форму краткосрочных промежуточных ссуд на срок менее года, этот период ожидания обычно ограничен.

Однако ипотечные фонды обычно предлагают быстрое - иногда немедленное - погашение основной суммы долга. Это возможно, потому что а) Фонды имеют резервные счета для этой цели; б) Фонды, как правило, превышают подписку, и в фонд желает больше инвесторов, чем желающих выйти.

Третье отличие - контроль. В мире акций ситуация аналогична ситуации, когда инвесторы выбирают отдельные акции для инвестирования по сравнению с инвестированием во взаимный фонд. В то время как частичные инвесторы сами принимают решение об инвестировании в каждый объект недвижимости, инвесторы фондов делегируют эту обязанность управляющим фондами.

Другие особенности: участники фонда получают 365-дневные инвестиции - они не остаются в стороне от возможностей получения кредита Меньше документов

Подкатегории вложений ипотечных фондов

Ипотечные векселя

В рамках этой структуры инвесторы покупают ноты у Управляющего на определенный период времени с фиксированной доходностью. Векселя обеспечены залогом в портфеле займов фонда. Основное отличие состоит в том, что Управляющий сам гарантирует средства, обеспечивая инвесторам второй уровень безопасности. Однако доходность для инвесторов ниже.

Программы долевого участия

Здесь инвесторы занимают прямые позиции собственности в объектах недвижимости, которые проходят реконструкцию или новое строительство, участвуя в качестве Участников в ООО, созданном специально для каждого проекта. Эта структура может использоваться в сочетании с займами, предоставленными проекту, так что инвестор владеет как долевым, так и долговым интересом.

Право инвестора

Инвесторы (в Калифорнии) должны соответствовать минимальным требованиям к чистому капиталу, чтобы иметь право инвестировать в ипотечные фонды, действующие при наличии разрешения. Эти ограничения предназначены для ограничения инвестиций в Ипотечный фонд более опытными инвесторами. Дополнительные ограничения ограничивают максимальный процент индивидуального индивидуального индивидуального пенсионного страхования, который может быть инвестирован.

Право на участие: Требования к чистому капиталу (Калифорния) Либо: • Годовой валовой доход в размере 65 000 долларов США плюс чистая стоимость 250 000 долларов США (без учета дома, мебели и автомобилей) или • Чистая стоимость 500 000 долларов США (без учета дома, мебели и автомобилей).

Ипотечные фонды, работающие в соответствии с Планом (описанным ниже), ограничивают право на участие в программе для резидентов Калифорнии или иностранных резидентов. Жители других государств не могут участвовать.

Нормативный надзор

Дробные инвестиции [в Калифорнии] подпадают под юрисдикцию Департамента недвижимости. Правила требуют, среди прочего, чтобы брокер имел лицензию Департамента в качестве брокера по недвижимости.

Ипотечные фонды регулируются [в Калифорнии] Департаментом корпораций. Они создаются только после того, как Департамент рассмотрит План, представленный менеджерами предлагаемого фонда, в котором подробно излагаются особенности операций фонда, такие как LTV. Фонды ограничены максимальным количеством инвесторов, которые они могут привлечь к себе, минимальной начальной суммой, которую инвестор может инвестировать, и максимальной общей суммой в долларах, которая будет принята в фонд.

Средства необходимы для представления годовой аудированной финансовой отчетности Департаменту и инвесторам. Фонды также подлежат управлению и регулированию инвесторов со стороны Департамента недвижимости и Департамента производственных отношений.

Управление инвестициями

Дробные инвестиции, как правило, создаются и управляются ипотечными брокерами, специализирующимися в данной области. [В Калифорнии] эти брокеры работают под эгидой Департамента недвижимости и подчиняются его правилам.

Ипотечные фонды работают под эгидой и регулируют Департамент корпораций согласно планам, которые ежегодно пересматриваются и обновляются Департаментом. Фонды часто формируются как LLC и могут называться Private Money Banks или управляются Private Money Bankers.

Фонды управляются отдельными организациями, которые также подчиняются правилам Департамента корпораций. Эти организации могут называться Private Money Banks или управляться Private Money Bankers и обеспечивать операционные функции для средств: они создают, андеррайт и обслуживают ссуды, предоставленные инвесторами фонда.

Инвестиционные соображения

Долевой или ипотечный фонд • Потребность в ликвидности и потребность в деталях по отдельным кредитам до принятия инвестиционного решения • Желание диверсификации по сравнению с необходимостью в деталях по отдельным кредитам до принятия инвестиционного решения

Какой фонд? • Местоположение фонда и сфера кредитования • Тип имущества, на котором специализируется фонд • Операции фонда: реагирование на первоначальные запросы, последующие действия • Личное впечатление от менеджеров фонда и вспомогательного персонала

Другое, личное • Сумма инвестицийGDVZV • Ежемесячное распределение денежных средств или реинвестировать все или часть дивидендов?

Ипотечные фонды по сравнению с REIT

REIT (инвестиционные фонды недвижимости) - это компании, которые владеют и управляют коммерческой недвижимостью. Большинство REIT продают ценные бумаги, обращающиеся на открытом рынке. Инвесторы покупают в них акции, стремясь извлечь выгоду из дивидендов, выплачиваемых REIT, а также за счет повышения стоимости самих акций.

Сходства

Инвесторы вкладывают деньги в фонды, инвестирующие в недвижимость. Управление портфелями осуществляется профессионально в интересах участников или акционеров.

Отличия

Источники дохода: REITS использует средства для покупки, управления, улучшения и продажи недвижимости. Инвесторы получают прибыль от операций и продажи недвижимости.

Ипотечные фонды используют средства инвесторов для предоставления краткосрочного финансирования разрывов, ссуд коммерческим заемщикам под залог недвижимости. Пулы предоставляют ссуду под стоимость собственности - они не владеют и не управляют самой собственностью, за исключением редких случаев потери права выкупа.

Типы недвижимости

REIT обычно владеют и управляют офисными зданиями и торговыми центрами, хотя есть REITS, специализирующиеся на складских и других коммерческих помещениях.

Ипотечные фонды индивидуально специализируются на кредитовании определенных типов недвижимости, обычно расположенных рядом с их собственными офисами. По всей отрасли они предоставляют ссуды под залог практически любого типа недвижимости, от сырой земли и заводов до заправочных станций и ресторанов.

Урожайность

REITS показал общую общую доходность 38,5% в 2005 г., снизившись до 8,29% к концу года. На 1 июня 2006 года доходность REIT составила 7,42%.

Ипотечные фонды: доходность практически всегда находится в узком диапазоне от 4% до 6% выше доходности денежного рынка. Доходность ипотечного фонда напрямую связана с выплатой высоких процентов по ссуде, а не с ценами на акции. Математика проста: инвесторы получают примерно на 2% меньше, чем высокие проценты, выплачиваемые заемщиками. В третьем квартале 2006 года доходность большинства фондов составляет от 9% до 11%.

Комиссия за управление

REITS: Комиссия варьируется и может достигать 35% от дохода.

Ипотечные фонды: большинство фондов оставляют за собой право взимать плату за управление в размере 1%, а еще 1% - на плату за обслуживание. На практике эти сборы вычитают немногие.

Руководство получает доход от комиссий за предоставление кредитов и обслуживания, уплачиваемых заемщиками. Инвесторы ипотечного фонда не несут никаких операционных расходов по основному ипотечному бизнесу. Фактически фонд служит «банком» для управляющего. Это источник средств - точка. Инвесторы получают более высокую доходность, потому что они не несут никаких операционных расходов - затрат на фактическое содержание ипотечной компании.

Выплаты

REITS: IRS требует, чтобы REIT выплачивали 90% своих доходов каждый год. Результат: они не могут сохранить большую часть своего дохода.

Ипотечные фонды: таких ограничений нет.

Будущее частных денежных вложений

Хотя традиционная модель дробного инвестирования сохранится, тенденция к использованию ипотечных фондов ускоряется. Причины:

1. Растущая стоимость недвижимости продолжает толкать цены - и суммы ссуд - выше. Для каждой транзакции требуется больше инвесторов, а для каждой ссуды это дорогостоящий и трудоемкий процесс. На этот раз задержка приводит к замедлению финансирования заемщиков и увеличению времени для инвесторов.

2. Предпочтение регулирующих органов [в Калифорнии], вероятно, сохранится. Структура, подотчетность и стандарты, необходимые для ипотечных фондов, лучше подходят для государственного надзора.

3. Сочетание диверсификации, ликвидности и профессионального управления, обеспечиваемого ипотечными фондами, будет все больше делать их похожими на банки, что еще больше повысит привлекательность для инвесторов.

Смотрите также

• Заем в твердые деньги
• Кредит под залог активов Подобный тип коммерческого кредита, основанный на недвижимости, с указанием, что кредит будет основан на процентном соотношении оценочной стоимости недвижимости в качестве ключевого критерия.
• Промежуточный заем - Аналогичный вид коммерческого кредита на основе недвижимости.
• Несоответствующие ссуды - ссуды на несоответствующие проекты.
• Коммерческий заем - Стандартные, широкие виды кредитов в зависимости от стоимости коммерческой недвижимости.

Рекомендации