Частный арендный сектор - Private rented sector

В Частный арендованный сектор (PRS) - это классификация объединенное Королевство владение жильем, как описано Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления, а Правительство Великобритании отдел, контролирующий жилищное обеспечение страны.

Другие классификации:

В 2014 году частный арендованный сектор (PRS) состоял из 2,7 млн домов в Соединенном Королевстве, или около 10 процентов от общего жилищного фонда. Из них 2,4 млн. Англия, что составляет 12 процентов жилищного фонда Англии. Сектор вырос более чем на 10 процентов за предыдущие десять лет и, по данным Центра экономики и бизнес-исследований, согласно прогнозам, вырастет еще на 40 процентов в ближайшие десять лет.^{[нужна цитата ]}. Однако правительственные меры, введенные Джордж Осборн в качестве Канцлер казначейства были нацелены на сокращение его размера, и в 2017 году сектор начал сокращаться.

История частного арендуемого сектора

На протяжении большей части 20-го века частный арендный сектор (ССБ) находился в длительном упадке. Сочетание роста занятости собственников и роли городских советов, городских советов и районных советов как социальных арендодателей через государственное жилье и, в последнее время, движение Жилищных ассоциаций способствовало упадку в частном арендуемом секторе.

Рост благосостояния и политика правительства Великобритании в поддержку домовладения привели к тому, что в период с 1985 по 1987 год доля владельцев жилья достигла своего пика, в то же время уменьшив частный арендный сектор (ССБ). За этот период количество домов, занимаемых владельцами, выросло на 24 процента, в то время как в частном арендуемом секторе произошло сокращение на 10 процентов.

Росту PRS препятствовал режим регулирования, который отпугивал арендодателей. Из-за регулируемой арендной платы, ограниченного дохода и законодательства об арендаторах право домовладельцев на взыскание своей собственности от арендатора, нарушившего обязательства, стало значительно ограниченным.

Нормативные изменения

Этот долгосрочный спад был остановлен Законом о жилищном строительстве 1988 года. Он привел к радикальному изменению законодательства о арендодателях и квартиросъемщиках, в частности Гарантированная аренда Shorthold (AST), а также аспекты Раздела 21 и Раздела 8. Эта договоренность прояснила договорные отношения между арендодателем и арендатором и позволила арендодателям относительно легко вернуть свою собственность от арендатора, нарушившего обязательства. Однако этот процесс по-прежнему часто требует обращения в Службу судов и трибуналов Ее Величества (HMCTS), а иногда и в Трибунал первого уровня (Палата по собственности), если есть апелляция со стороны домовладельца или арендатора. относительно Уведомления по Разделу 21 или Распоряжения о владении Разделом 8. Рост был удовлетворен за счет спроса со стороны арендаторов, поскольку повышение качества арендного фонда сделало возможность арендатора жизнеспособным вариантом.

В 2014 Электробезопасность прежде всего и Приют выпустила совместный отчет об исследовании текущего состояния электроснабжения в частном арендуемом секторе (PRS). Отчет показал, что только за последний год шестнадцать процентов арендаторов столкнулись с проблемами, связанными с поражением электрическим током.^[1] В отчете содержится призыв к обязательной пятилетней проверке электроустановок и электроприборов, находящихся в частной арендуемой собственности, компетентным лицом.

Экономические и социальные перемены

Не меньшее значение для изменений в законодательстве имели экономические и социальные изменения, которые произошли в течение следующего десятилетия. Рецессия, продолжавшаяся с 1991 по 1992 год, снизила привлекательность домовладения как полноценного решения жилищных проблем, а влияние беспрецедентного уровня просроченной задолженности, владения и падения стоимости остается отпечатком в национальном сознании.

В последнее время социальные изменения, особенно увеличение числа студентов, пенсионеров по старости (OAP), большая мобильность рабочей силы среди молодежи и рост иммиграции, увеличили спрос на съемное жилье, вызвав второй период роста.

В связи с тем, что местные жилищные органы не могут расширить арендуемое жилье муниципалитетом, чтобы заполнить пробел, и ограниченное финансирование жилищных ассоциаций, недавно активизированный частный арендный сектор (ССБ) расширился в ответ на спрос и вырос на 27 процентов за 15-летний период до 2004 года.

В 2010 году британское правительство провело крупномасштабное исследование частного арендуемого сектора и проанализировало социальное и экономическое распространение частных арендодателей.^[2] Вот некоторые ключевые выводы:

89 процентов арендодателей составляли частные домовладельцы, на долю которых приходился 71 процент всех арендованных частных домов, а еще 5 процентов арендодателей являлись собственниками компаний, на долю которых приходилось 15 процентов жилищ.
Более трех четвертей (78 процентов) всех арендодателей владели только одним жилищем, сдаваемым в аренду, и только 8 процентов арендодателей заявили, что являются арендодателями на постоянной основе.
Более трех четвертей (77 процентов) всего жилья в частном арендуемом секторе (PRS) были приобретены домовладельцами, 9 процентов были переданы по наследству, а 8 процентов были построены домовладельцами.
51 процент всего жилья был приобретен с 2000 года, 25 процентов - за десять лет с 1990 по 1999 год и 24 процента - до этой даты.
Ипотека использовалась при приобретении 56 процентов жилья в частном арендуемом секторе (ЧСН), при этом личные сбережения были следующим наиболее распространенным средством финансирования, используемым для приобретения 21 процента жилья.
89% домовладельцев составляли частные домовладельцы, 5% - компании-арендодатели и 6% - домовладельцы из "других организаций". На них приходилось 71 процент, 15 процентов и 14 процентов, соответственно, всего жилья в секторе.
22 процента арендодателей сдавали недвижимость в аренду на срок до трех лет и две трети (69 процентов) на срок до 10 лет. Только 5 процентов сдали в аренду более 40 лет.
Что касается формальной практики сдачи в аренду и управления, почти все арендодатели и агенты (97 процентов) использовали письменный договор аренды, при этом 91 процент требовал залога, а 84 процента требовали от арендаторов предоставления справки.

Прибытие институциональной активности в частный арендный сектор

Такие учреждения, как пенсионные фонды и страховые компании, очень активно инвестируют в жилищное строительство в таких странах, как Германия и США, где частная арендуемая жилая недвижимость составляет гораздо большую часть от общего жилого фонда (Германия 60 процентов и США 32 процента - английский Жилищное обследование (EHS) 2014-2015, Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления (MHCLG).

Напротив, в Соединенном Королевстве до недавнего времени участие было ограниченным из-за давних опасений по поводу контроля над арендной платой и других репутационных проблем, связанных с владением арендуемой жилой недвижимостью. С января 1990 года доля жилищного фонда Великобритании в частном арендуемом секторе (PRS) выросла с 9 до 19 процентов, но в основном из-за роста числа инвесторов, которые покупают недвижимость с правом аренды, которые либо покупают недвижимость напрямую, либо обращается в банк или строительную кооперацию и получает ипотеку на покупку недвижимости.

С 2010 года учебные заведения Великобритании проявили серьезный интерес к частному арендуемому сектору, отчасти воодушевленный их положительным опытом на рынке частного жилья для студентов. Потенциал для высоких и непрерывных потоков аренды, связанный с общей инфляцией, привлек организации, стремящиеся соответствовать их профилям обязательств.

Инвесторы обратились к другим, более устоявшимся частным рынкам аренды, чтобы определить принятые передовые методы. Это привело к развитию «Постройка в аренду» (B2R) в Великобританию, которая следует культуре многосемейного сектора, ориентированной на оказание услуг, в Соединенных Штатах.

Вовлеченность различных инвесторов в настоящее время варьируется от отдельных арендодателей, владеющих недвижимостью с функцией купли-продажи и многоквартирных домов (HMO), до различных жилищных ассоциаций, которые в настоящее время предоставляют недвижимость примерно 6 миллионам арендаторов в Соединенном Королевстве, и компаний по недвижимости, которые управляют крупномасштабными арендными предприятиями, которые стали учреждениями Великобритании, которые создали новый инвестиционный рынок для строительной недвижимости (B2R) для экстенсивного развития. В совокупности эти различные виды участия создали довольно сложный спектр внутри частного сектора аренды (PRS).

Снижение инвестиций в недвижимость с 2017 г.

После внесения изменений в налогообложение арендодателей в соответствии с разделом 24 Закона о финансах 2015 года, вступившим в силу в апреле 2017 года, частный арендный сектор (PRS) достиг своего пика в 2,88 миллиона домохозяйств и начал неуклонно сокращаться. Введение Раздела 24 лишило домовладельца права вычитать проценты по ипотеке и другие финансовые расходы, которые включали плату за организацию ипотеки, из их дохода от аренды до расчета своих налоговых обязательств в Налоговую и таможенную службу Ее Величества (HMRC).^[3]

В августе 2018 г. Королевский институт дипломированных оценщиков предупредил, что более мелких арендодателей BTL вытесняют с рынка жилья Великобритании из-за отмены налоговых льгот по ипотечным процентам, более строгих критериев кредитования и более высокого земельного налога на гербовый сбор (SDLT), и что арендная плата должна повыситься примерно на 15 процентов.^[4]

К 2019 году общее количество жилищ в частном арендуемом секторе (ЧСН) сократилось на 222 570 единиц, достигнув самого низкого уровня с декабря 2012 года, когда их общее количество составляло 2,58 миллиона. В результате три ассоциации домовладельцев призвали правительство принять меры, чтобы обратить вспять эту тенденцию.^[3]