Специальный налоговый сбор - Special assessment tax

Информацию о гонорарах, которые должны платить федеральные правонарушители США, см. Специальная оценка осужденных.

Специальная оценка термин, используемый в Соединенные Штаты для обозначения уникального платежа, по которому государственные единицы могут оценивать недвижимость земельные участки под определенные государственные проекты. Этот сбор взимается в определенной географической зоне, известной как район специальной оценки (SAD). Специальная оценка может взиматься только с участков недвижимости, которые были определены как получившие прямую и уникальную «выгоду» от государственного проекта.[1]

Примеры

Наиболее широко известные специальные налоги - это сборы, взимаемые с земель, когда питьевая вода установлены линии; когда канализация установлены линии; или когда улицы вымощены конкретный или какая-то другая непроницаемая поверхность. Однако специальные налоговые сборы могут взиматься для других целей, включая полиция или же противопожарная защита, стоянка конструкции, уличное освещение и многие другие цели, разрешенные законами штата и местного самоуправления.

Хотя вариации концепции специальных оценок существовали в ряде стран мира с 1600-х годов,[2] в США специальная оценка более формально определяется в судебном порядке как вознаграждение, которое правительственная единица может потребовать от владельцев собственности для финансирования государственного проекта, который создает «выгоду» для собственности, расположенной в пределах особой географической зоны, известной как район специальной оценки.

Некоторые утверждают, что этот налог способствовал постоянно увеличивающемуся разрыву между уровнем жизни богатых и бедных.[3] Такие аргументы рассказывают лишь отчасти. Аргумент может быть уместным для неправомерно взимаемых специальных взносов, но надлежащим образом взимаемые специальные взносы требуют, чтобы владелец собственности извлекал выгоду из измеримого увеличения рыночной стоимости собственности. (См. Ссылку 1). Сумма налога ограничена этим «измеримым» увеличением стоимости. Кроме того, в качестве общего принципа большинство налоговых законов признают ограниченные финансовые ресурсы пожилых людей, инвалидов и инвалидов. В некоторых законодательных актах предусмотрены льготы и отсрочки от уплаты специального сбора. Аргументы против налога, основанные на уровне жизни, могут не признавать важность обеспечения владельцев земель чистой питьевой водой или услугами канализации. Наконец, такие аргументы могут не в полной мере учитывать выгоды для людей, животных и растений в экосистеме, защищенной общественными улучшениями, такими как инфраструктура очистки сточных вод. Плохо составленное налоговое законодательство вполне может создать неуместное бремя для налогоплательщика и рассматриваться с пренебрежением.

Район специальной оценки

А Район специальной оценки (S.A.D.) - это географическая зона, в которой рыночная стоимость недвижимости повышается из-за влияния общественное улучшение и в котором налог распределяется на возмещение затрат на благоустройство населения.[4]

Сборы за индивидуальную специальную аттестацию могут взиматься только в округе специальной оценки (S.A.D.), который является одним из двух видов географических районов, обычно связанных со специальным оценочным сбором.

Другой вид географической зоны - это «район обслуживания». Обстоятельства различаются в зависимости от законов разных штатов, но существенная отличительная черта между этими двумя типами округов состоит в следующем: служебный район состоит из всех отдельных участков земли, которые так или иначе связаны с общественными благоустройствами, для которых должна проводиться специальная оценка. взимается. Район специальной оценки состоит только из тех объектов недвижимости, которые в соответствии с действующим законодательством определены как получившие особую и уникальную «выгоду» от общественного благоустройства.

Примерами объектов недвижимости, которые могут быть каким-либо образом связаны с общественными благоустройствами и, следовательно, включены в район обслуживания, но могут быть исключены из района специальной оценки, являются объекты недвижимости, связанные с плотина и свойства, связанные с бизнес-парковка структура.

В случае плотины ... все свойства расположен в научно определенном "водораздел "и все свойства, находящиеся в пойма плотины связаны тем, как вода стекает со всего водораздела в озеро и как вода в озере может затопить определенные области ниже по течению. Поскольку площадь водосбора и площадь поймы часто очень и очень велика по сравнению с площадью озера, некоторые участки водосбора и поймы могут физически находиться в каком-либо государственном учреждении, отличном от озера. . Также возможно, что государственная единица, санкционирующая сбор специального оценочного сбора, не обладает юрисдикцией для включения всех земель в пределах водосбора и поймы. В этом примере обслуживаемый район будет достаточно большим, чтобы включать в себя все объекты, связанные с озером по тому, как течет вода. Округ специальной оценки будет меньшей территорией, в пределах которой государственное учреждение, предлагающее специальную оценку, имеет право взимать специальный налог на оценку.

В случае проекта экономического развития (например, структура парковки для делового района) обстоятельства, которые могут привести к тому, что район обслуживания и район специальной оценки будут иметь разные географические границы, относятся к существующему и разрешенному использованию собственности, а не к политическим подразделениям. То есть экономические силы на рынке будут ключом к включению или исключению определенной собственности.

Район обслуживания для парковки обычно ограничен географической зоной, из которой пешеходы будут переходить между предприятиями и парковкой. Примером может быть то, что пользователи парковочного сооружения будут пересекать зону, определенную как находящуюся в пределах шести или менее блоков от парковочного сооружения. В этом примере служебный район будет состоять из всех владений, расположенных в пределах шести кварталов от парковочной структуры.

Однако может быть больше, чем просто розничная торговля структуры в пределах шести блоков области. Можно разумно ожидать, что все классы собственности, расположенные на расстоянии, которое покупатели дойдут пешком до торговых точек и обратно, могут включать в себя жилые дома или промышленные объекты. Оценка коммерческой недвижимости будет проводиться, поскольку обследования покажут, что розничные продажи зависят от наличия надлежащей парковки для клиентов. Также можно было бы продемонстрировать, что жилая недвижимость (дома) будет исключена, потому что нельзя разумно ожидать, что пользователи этой собственности «извлекут выгоду» из структуры парковки. В зависимости от различных сценарии, промышленные объекты могут также не «извлекать выгоду» из конструкции парковки.

Выгода

Между правительствами штатов существуют различия в том, что считать «льготами» согласно специальным законам об оценке.

В общем, «выгода» должна быть прямым, однозначным и конкретным результатом общественного проекта. Например, когда линии водоснабжения и канализации устанавливаются государственными органами, стоимость близлежащих земель часто увеличивается. Наличие чистой питьевой воды и канализации означает, что дорого колодцы и септические системы не должны устанавливаться затронутыми собственниками. Это также означает возможность загрязнения грунтовых вод и поверхностей из-за ненадлежащей обработки. сточные воды будут устранены. Земля, которая раньше могла быть «непригодной для строительства», может стать «пригодной для строительства» после того, как правительство предоставит услуги водоснабжения и канализации. Предоставление услуг водоснабжения и канализации - это ситуации, которые могут адаптировать ранее непригодные для использования земли для жилищного или коммерческого использования. А ливневая канализация или плотина или дамба могут смягчить последствия наводнения, и, следовательно, канализационный коллектор, дамба или дамба снимают бремя наводнения.[5]

Термин «выгода» чаще всего означает увеличение рыночной стоимости полученного имущества. Однако в некоторых штатах исторически термин «выгода» означал нечто большее, чем увеличение рыночной стоимости. Например, выгода может означать особую приспособляемость земли или облегчение от какого-либо бремени.[6]

Налог, ограниченный недвижимостью

Специально можно оценить только определенное имущество. «Имущество», подлежащее оценке, должно быть недвижимым, а не «личным». Личность - это термин налогообложения, который означает личная собственность. Примеры личной собственности включают машины, оборудование, мебель и приспособления, которыми может владеть физическое или юридическое лицо.

Резюме компонентов специальной оценки

Таким образом, когда государственная единица финансирует государственный проект, который непосредственно, однозначно и конкретно «приносит пользу» (увеличивает) стоимость определенных участков недвижимости, он может взимать сбор с каждого объекта недвижимости, получившего конкретную выгоду, в качестве компенсации за выгоду. Объекты, предназначенные для особой оценки, объединяются в географическую зону с четко определенными границами. Этот географический район называется районом специальной оценки.[7] http://www.michiganpropertytax.com/articles/2013%20Final%20Maa%20Article%20Rules%20For%20Spec%20Assmnt.html по состоянию на 18 октября 2013 г.

Уникальный аспект

В некоторых штатах иногда одна государственная единица может взимать специальный взнос с другой. Это верно в тех случаях, когда проект способствует здоровью, безопасности и благополучию населения (например, ремонт плотины). См. Подробности в законах конкретных штатов.[8]

Специальная оценка - это не адвалорный налог на имущество

Налог на имущество, о котором известно большинству граждан, известен как адвалорный налог. Этот налог используется для финансирования общих или повседневных государственных операций. An адвалорный налог обычно взимается как с недвижимого, так и с движимого имущества. Налог на имущество основан на рыночной стоимости имущества. В адвалорный налоговый сбор основан на ставка помола который никогда не меняется от посылки к посылке. Основные принципы адвалорный налоги заключаются в том, что каждое имущество оценивается в соответствии с его рыночной стоимостью (беспристрастность ) и что каждое имущество облагается налогом на основе единой ставки, применяемой ко всем (единообразие).[9]

Особые сборы не взимаются. адвалорный налоги на имущество, даже если они могут взиматься в счет налога на имущество. Специальная оценка основана строго на понятиях «потребность» и «выгода». Специальная оценка требует заключения о том, что общественное улучшение «необходимо» по причине, согласующейся с законом, который разрешает специальную оценку, и что каждый объект, прошедший специальную оценку, получает уникальную, измеримую и прямую выгоду от необходимых общественных улучшений. Основная идея заключается в том, что если государственные средства делают недвижимость более ценной, государство имеет право вернуть деньги от собственника. Это значительно контрастирует с адвалорный налог, который взимается для финансирования государственных операций, направленных на благо всех граждан.

An адвалорный налог основан на правовых принципах справедливости и единообразия. То есть ко всем нужно относиться справедливо и одинаково. В специальных оценках соразмерность является ключевым элементом. Специальная оценка основана на необходимости улучшения общественного положения, и накладываемое фискальное бремя должно быть разумно пропорционально создаваемому пособию. В отличие от адвалорный налоги, специальные сборы не будут взиматься единообразно (одинаковая ставка за каждую посылку). В фискальная нагрузка распространяется только на те объекты недвижимости, которые находятся в районе специальной оценки, и распределяется между ними на основе уникальной, конкретной и прямой выгоды, которую объект недвижимости получил от общественного благоустройства. Таким образом, за пустой участок может взиматься такая же плата, как за соседний участок, на котором стоит дом в миллион долларов. Например, и пустырь, и собственность, улучшенная за счет дома стоимостью в миллион долларов, могут быть оценены в пять тысяч долларов (5000 долларов США) за подключение к канализации. Таким образом, хотя оба объекта имеют идентичные обязательства по специальной оценке в размере 5000 долларов США, поскольку канализационные системы были специально оценены, будет огромная разница в их стоимости. адвалорный налоговые сборы; один адвалорный сбор будет основываться на стоимости пустующего участка, а другой - на стоимости участка плюс дом в миллион долларов.

Сложность

Среди уникальных характеристик специальной оценки есть такая, которая делает ее особенно обременительной для обычных граждан. Специальный налоговый сбор юридическая выгода известная как «презумпция действительности». Это означает, что подать апелляцию намного сложнее и, как правило, намного дороже, чем адвалорный налог на имущество, с которым знакомо большинство граждан. Это происходит потому, что обычному гражданину трудно признать, что произошла ошибка в специальной процедуре или методологии оценки, и ресурсы, которые налогоплательщик должен использовать для борьбы со специальным налоговым сбором, являются более дорогостоящими и дорогостоящими, чем ресурсы для борьбы с ненадлежащим налогом. адвалорный налог на их недвижимость.

Например, большинство налогоплательщиков интуитивно понимать рыночные силы, связанные со стоимостью их домов или другой собственности. Следовательно, если налоговая оценка кажется несоответствующей, они обычно могут быстро распознать это. В случае специальных оценок даже профессионалам трудно уловить сложные нюансы, связанные с понятиями необходимости и выгоды, которые лежат в основе специального налогового сбора.

Как только налогоплательщик осознает, что проблема существует, различие в процедурах обжалования налога на имущество и специального налогового сбора значительно затрудняет подачу апелляции по специальной оценке. В то время как, адвалорный налоговые апелляции часто можно подавать на местном уровне без какой-либо профессиональной помощи, для специальных налоговых апелляций часто требуется помощь поверенные, инженеры и другие консультанты. Кроме того, налогоплательщик часто имеет возможность ежегодно опротестовать начисление налога на имущество. В случае большинства специальных оценок, как правило, существует очень короткое окно возможности подать апелляцию, и если это окно упущено, может быть мало средств правовой защиты.

Наиболее важным для любого собственника собственности, который чувствует себя обиженным на специальный сбор, является юридическая концепция, известная как «презумпция действительности». Это означает, что суды с уважением относятся к действиям органов местного самоуправления и исходят из того, что государственная единица сделала все правильно. Как минимум, любое оспаривание специальной оценки должно показать, что правительство действовало незаконно. Это серьезный вызов.

По всем этим причинам для любого человека, которому выплачивается специальный налоговый сбор, крайне важно участвовать в общественные слушания и контролировать процесс специальной оценки с самых ранних этапов.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Кадзбан v Город Гранвиль, 502 Н.З., 2д 299, 501; Дэвис - Сити оф Лоуренс, 218 Кан. 551, 545 П 2д 1115, 1120; Штат v Город Ньюарк, 27 Нью-Джерси Закон, 190.
  2. ^ "Роузуотер, Виктор, Специальные оценки - исследование муниципальных финансов, 2-е изд. 1968, AMS Press, Нью-Йорк"
  3. ^ Дозедел v Город Хэм-Лейк, Миннесота, 44, северо-запад, 2д, 751, 755
  4. ^ Юридический словарь Блэка, шестое издание, стр.117, (1990)
  5. ^ 2 Кули, Налогообложение (3-е издание), глава xx, p 1254, Кадзбан v Город Гранвиль, 502 СЗ, 2д 299, 503
  6. ^ Диксон Роуд Груп v Город Нови, 395 N.W. 2д 211, 401
  7. ^ Тернер, Джозеф М., Некоторые правила проведения специальной оценки, Michigan Assessor Magazine, стр. 25-32, август 2013 г. "
  8. ^ Сводные законы штата Мичиган, Раздел 324.30701 и след.
  9. ^ "Тернер, Джозеф М., Налогообложение собственности в штате Мичиган - различие между специальными оценками и налогом Ad Valorem. Michigan Assessor Magazine, июнь 2004 г., стр. 35-38. По состоянию на 10 июня 2013 г. на http://www.michiganpropertytax.com/distinguishingfeatures2004.htm "

внешняя ссылка

  • «Специальная оценка». Новая международная энциклопедия. 1905.