Супер большая ипотека - Super jumbo mortgage
 | Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. (Май 2009 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) |
А Супер большая ипотека классифицируется в США как жилой ипотека или другой обеспеченный заем под залог собственного капитала на сумму более 650 000 долларов, хотя кредиторы расходятся во мнениях относительно того, что представляет собой сверхбольшая ипотека, с учетом их собственных внутренних инвестиционных критериев. Ипотечные кредиты Super Jumbo предоставляются заемщикам, чьи кредитные требования превышают нормы, обычно называемые Джамбо-кредит лимиты, которые применяются к суммам ипотечного кредита, превышающим FNMA / FHLMC ("Фанни Мэй "или" Freddie Mac "), соответствующие лимитам ссуды в размере 417 000. В отличие от лимитов ссуд Jumbo, категория сверхбольшой ипотечной ссуды напрямую не определяется, не контролируется и не регулируется каким-либо из этих вышеупомянутых агентств. Вместо этого ипотечные кредиторы внутренне и независимо определяют свои собственные параметры и критерии для определения ипотеки Super Jumbo. Минимальная сумма кредита для некоторых кредиторов, классифицирующая ссуду как Super Jumbo, колеблется от 500 000 долларов США (за исключением Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США, где крупная ссуда лимиты на проживание одной семьи составляют от 625 000 долларов США (или на 50% выше) до 1 500 000 долларов США, при этом максимальная сумма сверхбольшого кредита обычно находится в диапазоне от 10 000 000 до 20 000 000 долларов США.
Риск
Ипотека Super Jumbo представляет для кредитора повышенный риск в прямой зависимости от размера ссуды, значительно больший, чем соответствующая ипотека. Повышенный риск сверхбольших ипотечных кредитов связан, в первую очередь, с отсутствием «агентской» поддержки этих ссуд, что на порядок сокращает доступный пул инвесторов и страховщиков для всех крупных ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты на сумму более 1 миллиона долларов имеют еще меньший вторичный рынок инвесторов, а сверхбольшие ипотечные кредиты на сумму более 2 миллионов долларов часто требуют обширного "поиска источников" частных инвесторов перед финансированием из-за минимального охвата институциональных инвесторов. Сложный характер финансирования этих ссуд требует привлечения специалистов по ипотеке Super Jumbo, компенсационные требования которых, как правило, слишком непосильны для розничных банков и кредиторов массового рынка, чтобы они могли работать за пределами нишевых географических областей, оставляя большую часть бизнеса частным предприятиям. Частные ипотечные банкиры обычно сосредотачиваются в первую очередь на заключении меньшего количества, но более крупных сделок, и поэтому знают, как и где получить эти более крупные ссуды. Секьюритизация ипотечных кредитов Super Jumbo не имела такого успеха, как обычные большие ипотечные кредиты, хотя работа в этой области продолжается во всем финансовом сообществе. Основной недостаток ликвидности для ценных бумаг Super Jumbo Mortgage усугубляется сокращением кредитных возможностей организаций, которые должны обслуживать эти более крупные ссуды; поскольку у них нет готового рынка для вторичной продажи, ссуды остаются «в бухгалтерских книгах» кредитора, связывая капитал для обслуживания, который в противном случае был бы инвестирован снова. Активы, под которые обеспечиваются сверхбольшие ипотечные кредиты, в первую очередь классифицируются как «элитная» жилая недвижимость, сегмент, который очень подвержен волатильности рынка в долларовом выражении. Роскошные дома также требуют значительно больше времени для вывода на рынок в случае потери права выкупа.
Смягчающие средства
В ответ на многоуровневый риск выдачи сверхбольших ипотечных кредитов кредиторы используют несколько распространенных смягчающих факторов в сверхбольших размерах. ипотечный андеррайтинг чтобы уменьшить их негативное воздействие. Ключевые меры по снижению ипотечного кредита Super Jumbo включают:
LTV
Заемщики могут рассчитывать на значительно более низкие лимиты ссуды до стоимости или LTV по ипотечным кредитам Super Jumbo, особенно выше и выше 1500000 долларов. Типичные максимальные значения LTV по ипотеке Super Jumbo варьируются от 80% до 50% в зависимости от суммы кредита и кредитного рейтинга. В то время как 100% финансирование или финансирование «без денег» было доступно до 2 000 000 долларов США до февраля 2007 года от нескольких ведущих ипотечных кредиторов Super Jumbo, на момент написания этой статьи ни один в настоящее время не может финансировать коэффициенты LTV выше 90% для ссуд на сумму более 1 500 000 долларов США. независимо от кредитного рейтинга.
Кредитный скоринг
кредитный рейтинг С 2002 года требования к сверхбольшим ипотечным кредитам становятся все более мягкими, но стандарты кредитного рейтинга все еще несколько строже для заемщиков с супер-большим размером, чем для их соответствующих партнеров. Самым большим отличием для заемщиков по ипотеке Super Jumbo является отсутствие ипотечных программ subprime Super Jumbo, а это означает, что для заемщиков с кредитным рейтингом ниже 620, которые ищут рефинансирование ипотеки Super Jumbo, единственным вариантом могут быть кредиторы типа «Super Jumbo Hard Money». категория частного кредитования, специально предназначенная для нужд состоятельные люди с временно испорченными кредитными рейтингами, проблемами банкротства или проблемами потери права выкупа.[нужна цитата ]
Рекомендации по цели ссуды
Вообще говоря, кредиторы разрешают заемщикам рефинансировать или покупать дом с использованием ипотеки Super Jumbo, но руководящие принципы рефинансирования для этих кредитов обычно требуют более низкого LTV, чем деньги на покупку.
Заемщики, желающие «обналичить» в рамках сверхбольшого рефинансирования ипотечного кредита, могут рассчитывать на ограничения не только на LTV, но и на валовые денежные поступления от транзакции. Обналичивание рефинансирования - очень популярное использование ипотечных кредитов Super Jumbo, поскольку оно позволяет физическим лицам «получать прибыль» от дорогостоящей недвижимости с минимальными налоговыми последствиями. Некоторые кредиторы разрешают неограниченное количество выплат по сделкам рефинансирования ипотечных кредитов Super Jumbo, но их количество сокращается вместе с более широкими рынками ипотечных кредитов.
Процентная ставка
В то время как процентные ставки редко являются центральным элементом списка покупок типичного заемщика по сверхбольшому ипотечному кредиту (основное внимание уделяется денежному потоку и налоговым льготам), кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки по сверхбольшим ипотечным продуктам, чем для заемщика с аналогичными квалификационными критериями. обычный крупный заем, в значительной степени для учета их риска и снижения ликвидности. Ставки по сверхбольшой ипотеке ниже 1 000 000 долларов США обычно находятся в пределах 50 базисных пунктов (половина процента) от эквивалентной процентной ставки по крупной ипотечной ссуде, но ставки выше 2 000 000 долларов могут быть на 1–2% выше или более.
Множественные оценки и обзоры
Из-за сложности определения рыночной стоимости роскошных домов для сверхмалых ипотечных кредиторов нередко требуется как минимум две полные оценки недвижимости стоимостью 1500000 долларов и более. Если объект недвижимости является уникальным или сопоставимые продажи трудно получить с целью определения стоимости, могут быть заказаны дополнительные полевые обзоры, кабинетные оценки и заключения брокерских цен для подтверждения стоимости объекта. Это серьезная проблема для кредитора, поскольку актив, в котором они принимают обеспечительный интерес, должен иметь разумную стоимость, чтобы оправдать их риск и связанные с этим премии.
Виды амортизации
В то время как исторически сверхбольшие ипотечные кредиты были в основном краткосрочными ипотечными кредитами с регулируемой ставкой и процентными ставками, опционами только на процентные ставки и предельным платежом отрицательная амортизация ссуды (в настоящее время называемые ипотеками «Option ARM») были введены в эту категорию в начале 1980-х годов, чтобы противодействовать типичным 12% -ным ставкам того времени. Хотя 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой доступны в категории супер-гигантских кредитов, они не составляют большинство сверхмалых ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM и 10/1 ARM более популярны среди соискателей сверхбольшой ипотечной ссуды, чем среди широкой публики, но наибольшее увеличение количества обращений в качестве категории было названо " экзотическая «Супер Джамбо Ипотека». Предлагая только проценты и отрицательную амортизацию, эти ссуды позволяют заемщикам выбрать более низкий вариант оплаты, чем обычная основная и процентная ипотека, часто на 10-20% меньше в случае амортизации только процентов и до 50% меньше или больше в случае опционов на отсрочку процентов.
Тенденции
Из-за нетрадиционных требований многих соискателей сверхбольшой ипотеки популярность нетрадиционных ипотечных программ среди богатых вполне объяснима. Популярность, в частности, ссуд ARM с опцией денежного потока среди заявителей на сверхбольшую ипотеку во многом объясняется различием в восприятии отрицательной амортизации в контексте того, что их основное место жительства является не активом, а пассивом. Когда собственный капитал является значительным, как того требуют более строгие требования LTV к сверхбольшому андеррайтингу ипотечных кредитов, отрицательная амортизация позволяет заемщику извлекать больше денежных средств, заблокированных в собственном капитале дома, чем это было бы возможно в противном случае, не считая продажи собственности, из-за возможность отсрочки выплаты процентов сверх суммы ссуды до стоимости, указанной в примечании. В обычной ипотеке с амортизацией основной суммы и процентов или только процентов, заемщику потребуется взять вторую ипотеку или кредитную линию для достижения той же цели, но рекомендации CLTV от большинства супер-крупных кредиторов исключают использование большинства этих продуктов. для этого. Это не означает, что вторая ипотека и кредитные линии не являются обычным явлением в сверхбольшом кредитовании, на самом деле верно прямо противоположное, но операции «совмещения» или «80/20», которые распространены при согласовании и финансировании крупных займов, не так хороши. преобладает. Еще одно популярное приложение для использования ссуд с отрицательной амортизацией супер-крупными ипотечными заемщиками состоит в том, чтобы перенести как можно большую часть их налогооблагаемого дохода на долгосрочный прирост капитала за счет более низких ежемесячных затрат на содержание и возможности производить единовременные выплаты ежегодно. или полугодовые интервалы. Ипотечные кредиты Super Jumbo Option ARM также доступны в гибридной форме с фиксированной ставкой и фиксированными периодами выплат в 3, 5, 7 или 10 лет, хотя они относительно новы на сцене супер-гигантской ипотеки и не обязательно доступны для 8-значных сумм кредита. (10 миллионов долларов и выше).
Ипотечное кредитование Super Jumbo - это нишевый вид деятельности, которым не занимаются напрямую большинство банков, ориентированных на потребителей. Преобладание кредитования Super Jumbo организовано ипотечными компаниями, которые специализируются на финансировании этих многомиллионных транзакций с помощью инвестиционных банков и частных источников ипотечного капитала.
Последствия недавних событий
Недавние события, ограничивающие ликвидность, секьюритизацию и спрос на рынках капитала на структурированные долговые ценные бумаги, серьезно повлияли на способность обычных кредиторов предоставлять ссуды, превышающие установленный предел ссуды Fannie Mae (417000 долларов США для проживания одной семьи в большинстве штатов). Это связано в первую очередь с неспособностью большинства учредителей ипотечных кредитов продать или иным образом предоставить инвесторам крупные займы. Не имея возможности продать, первоначальный кредитор должен затем удерживать и обслуживать ссуду, используя свой существующий капитал. Чистым эффектом стало общее снижение допустимой стоимости ссуды в традиционной сверхбольшой ипотеке и повышение уровня документации о доходах, необходимой для таких крупных ипотечных кредитов, по сравнению с периодом с 2003 по июнь 2007 года, в течение которого капитал рынки были готовы и имели возможность покупать эти ценные бумаги. Текущие ограничения вынуждают заемщиков (домовладельцев, ищущих сверхбольшую ипотеку) вносить более крупные авансовые платежи наличными, чтобы компенсировать сокращение кредитного плеча, предоставляемого в настоящее время, а также возрождение использования ипотечных кредитов от частных банков и других нетрадиционных и нетрадиционных Кредиторы МБС.
В ответ на жесткие правила кредиторов для ссуд на сумму более 1 000 000 долларов США, многие заемщики используют специализированных ипотечных брокеров для оказания помощи с этими уникальными ссудами.