Законопроект № 35 Сената Калифорнии (2017 г.) - California Senate Bill 35 (2017)

Законопроект Сената Калифорнии № 35
Печать Калифорнии.svg
Законодательное собрание штата Калифорния
Принят2017-18 сессия Законодательного собрания штата Калифорния
Принят29 сентября 2017 г.
ПодписаноДжерри Браун
ПредставленСкотт Винер
Ключевые слова
Дефицит жилья в Калифорнии, Доступное жилье, Калифорния

Законопроект Сената Калифорнии № 35 (SB 35) - закон об упорядочении жилищного строительства в Калифорния округа и города, которые не могут построить достаточно жилья для удовлетворения требований штата в области жилищного строительства.[1] Законопроект внесен в Ассамблея штата Калифорния сенатором штата Скотт Винер (D-SF) 15 декабря 2016 г.[2] SB 35 направлен на решение Дефицит жилья в Калифорнии за счет увеличения предложения жилья. Законопроект был подписан губернатором 29 сентября 2017 года. Джерри Браун в рамках жилищного пакета Калифорнии 2017 года - набора из 15 законопроектов, которые предусматривают «вливание новых регуляторных и финансовых ресурсов» для городов.[1][2]

Скотт Винер представил SB 35 для увеличения предложения жилья в городах, которые не производят достаточно жилья,[3] путем поощрения городов либо к самостоятельному развитию жилищного строительства, либо к принуждению их к принятию жилищного строительства. После принятия законопроекта Винер заявил: «SB 35 сохранит местный контроль над теми городами, которые производят свою долю жилья, но создаст более упорядоченный путь для строительства жилья в тех городах, которые блокируют строительство жилья или игнорируют свою ответственность за строительство».[4]

Положения

SB 35 требует, чтобы города включали исчерпывающую информацию о рынке аренды в свой двухгодичный отчет по элементам жилья, и позволяет застройщикам подавать заявки в соответствии с упрощенными процессами утверждения в муниципалитетах, не отвечающих региональной оценке жилищных потребностей (RHNA).[5]

Разработка должна:

  • находиться на земельном участке, предназначенном для проживания.[5][6]
  • определить как минимум 10% единиц жилья ниже рыночного, если они расположены в населенных пунктах, которые не соответствуют требованиям RHNA с доходом выше среднего.[6]
  • обозначить не менее 50% квартир как жилье ниже рыночного в населенных пунктах, которые не соответствуют требованиям RHNA с низким уровнем дохода.[6]
  • не строиться в экологически охраняемой зоне.[5][6]
  • быть многоквартирными домами, а не домами для одной семьи.[5]
  • платить строителям заработную плату на уровне профсоюзов.[5]

Если застройка соответствует всем установленным государством критериям, местные органы власти должны утвердить проект либо через 60 дней, если застройка включает менее 150 единиц жилья, либо за 90 дней, если застройка включает более 150 единиц жилья.[7]Города будут представлять информацию о ходе строительства жилья в Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии (HCD) каждые 2 года.[8] Если город не сможет достичь своих целей RHNA на одной из этих проверок прогресса, рационализация будет действовать в течение всего следующего двухлетнего цикла.[8] SB 35 применяется только к определенным уровням дохода, для которых не строится. Например, если город строит достаточно квартир по рыночной ставке, чтобы соответствовать своей RHNA, но недостаточно единиц с низким доходом, проект может только добавить единицы с низким доходом, чтобы претендовать на ускоренное одобрение.[8]

Задний план

Основная статья: Дефицит жилья в Калифорнии

Стоимость жилья в Калифорнии - одна из самых недоступных в Соединенных Штатах. В 2018 г. Сан - Хосе стоимость дома в 10 раз превышает средний доход домохозяйства; Лос-Анджелес дома стоят в 9,5 раза; Сан-Франциско дома стоят в 8,9 раза; Сан Диего дома стоят 8,1 раза.[9] Калифорния - второй штат по стоимости аренды в Соединенные Штаты.[10]

Калифорния испытывает нехватку жилья с 1970 года и занимает 49-е место среди 50 штатов по количеству единиц жилья на душу населения.[11] Проблема усугубилась после Великая рецессия поскольку жилищное строительство упало до 40 000 единиц в 2009 году и не достигло докризисного уровня.[12] Калифорнии требуется примерно 180 000 единиц в год, чтобы соответствовать текущему росту.[11] Медленное строительство жилья в сочетании с высоким спросом на жилье привело к увеличению стоимости жилья в каждом городе Калифорнии.

Высокие арендные ставки в штате привели к увеличению бездомность, больше домохозяйств, тратящих половину своего дохода на жилье, и исход домохозяйств с низким и средним доходом, уезжающих в штаты с более низкими доходами. стоимость жизни.[13] Нехватка жилья негативно сказывается на Экономика Калифорнии.

Винер представил SB 35 для увеличения предложения жилья и стабилизации или снижения цен на жилье.[12] Законопроект является частью жилищного пакета Калифорнии 2017 года, который представляет собой 15 небольших законопроектов, посвященных повышению доступности жилья.[12] Сторонники надеются, что SB 35 сократит процесс выдачи разрешений на определенные разработки.[14]

С 1990 года Калифорния построила меньше единиц, чем необходимо.[15][9]

Закон о жилищных элементах 1969 года

Закон о жилищных элементах 1969 года обязывает все города строить определенное количество домов с низкой, средней и рыночной стоимостью.[14] Города обязаны строить свою RHNA, которую HCD определяет каждые 8 ​​лет.[8] RHNA определяет количество жилья с низким и средним доходом, а также рыночного жилья, которое каждый муниципалитет должен построить для удовлетворения региональных потребностей в жилье. Однако 97,6% городов Калифорнии не строят необходимого количества выделенного жилья для малоимущих.[14]

"Местное управление - это Как сообщество достигает своих жилищных целей, а не будь то «SB 35 устанавливает четкие и разумные стандарты для обеспечения того, чтобы все сообщества стали частью решения, создавая жилье для нашего растущего населения», - сказал Винер в заявлении.[16]

Однако местные чиновники часто не соглашаются с государственными чиновниками по поводу того, какими должны быть эти цели строительства жилья.[17]

Оппозиция

В Лига городов Калифорнии и многие муниципальные органы власти выступили против SB 35 за введение государственного контроля над правилами местного планирования.[6] Городские власти, выступающие против SB 35, включают: Беркли, Беверли Хиллс, Encinitas, Palm Desert, Вальехо, Сан-Луис-Обиспо, Хантингтон-Бич, и Walnut Creek.[6]

Несколько городов возбудили судебные дела, чтобы остановить SB 35 после его прохождения. Хантингтон-Бич подает в суд на штат Калифорния, чтобы остановить исполнение SB 35. Городской прокурор Хантингтон-Бич Майкл Гейтс утверждает, что SB 35 «неконституционным образом вмешивается в полномочия города по обеспечению соблюдения местных законов о зонировании».[18]

Группы антиджентрификации также выступили против SB 35.[19] Активисты из Агентства экономического развития Миссии предложили следующие изменения в SB 35 для решения проблемы перемещения малообеспеченных семей:[19]

  • мораторий на развитие в районах, где джентрификация
  • повышенные требования к доступному жилью для квалификации SB 35
  • ограничение времени, которое у проектов SB 35 до начала строительства

Влияние

Влияние SB 35 на цены на жилье, вероятно, будет минимальным из-за стандартов, необходимых для утверждения упрощения.[5] Хотя SB 35 увеличит жилье на несколько тысяч единиц, международная консалтинговая компания McKinsey & Company утверждает, что Калифорнии нужны миллионы квартир для удовлетворения спроса на жилье и снижения цен.[11] Однако законопроект может увеличить жилье ниже рыночного для домохозяйств с самым низким доходом.[20]

Десять событий в Залив - всего около 4000 единиц жилья - призвали SB 35 ускорить процесс строительства.[20] Застройщики в Лос-Анджелесе и Сан-Диего еще не воспользовались законом из-за более низкой стоимости земли.[5]

Города, пострадавшие от SB 35

28 городов и округов достигли уровня дохода ниже среднего и выше среднего. 298 юрисдикций не создали достаточного количества жилья, чтобы обеспечить уровень дохода выше среднего.[21] Проекты в этих юрисдикциях могут претендовать на получение жилья SB 35, если 10% жилых единиц отведены под жилье ниже рыночного.

213 юрисдикций не создали достаточного количества жилья, чтобы соответствовать требованиям RHNA с очень низким и низким доходом.[21] Проекты в этих юрисдикциях могут претендовать на получение жилья SB 35, если 50% жилищных единиц отведены под жилье ниже рыночного.[21]

SB 35 Проекты

Проект Vallco Mall

В Торговый центр Vallco проект перепланировки в Купертино является крупнейшим проектом, в котором использовался SB 35.[20] Проект будет включать торговые и офисные помещения, а также всего 2402 единицы жилья. Половина из этих единиц, или 1201, будет определена как жилье по ценам ниже рыночных для жителей с низким и очень низким доходом.[7] 21 сентября 2018 года проект был одобрен для оптимизации в соответствии с SB 35. Агентство по развитию, ответственное за проект реконструкции торгового центра Vallco, Sand Hill Property Company, подало заявку на оптимизацию SB 35 после того, как жители Купертино попытались остановить проект посредством референдума 2020 года.[20]

681 Флорида-стрит

Агентство экономического развития Миссии (MEDA), агентство по развитию доступного жилья, использовало SB 35 для ускорения строительства 100% доступного жилья в Сан-Франциско. Район Миссии.[20] Проект будет включать 130 единиц жилья, предназначенных для семей с низкими доходами; 30% этих квартир зарезервированы для бывших бездомных семей.[19] Без SB 35 разработка следовала бы обычному процессу утверждения и была бы отложена на срок от 6 месяцев до года.[20]

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ а б «Часто задаваемые вопросы по жилищному пакету Калифорнии на 2017 год»Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии Июль 2018. Проверено 3 марта 2019 года.
  2. ^ а б «Законодательная история SB35» По состоянию на 8 марта 2019 г.
  3. ^ Винер, Скотт «Мы добились успеха в жилищном строительстве: мой законопроект об оптимизации жилищного строительства принят законодательным органом».Medium », 14 сентября 2018 г. Дата обращения 3 марта 2019 г.
  4. ^ «Сенатор Винер публикует подробную информацию о SB 35 - Законе о жилищной подотчетности и доступности» ”Пресс-релиз” 23 января 2017 г. Проверено 3 марта 2019 г.
  5. ^ а б c d е ж г Диллон, Лиам «Как новый закон Калифорнии может убить 30-летнее правило, которое замедлило развитие в Лос-Анджелесе» "Los Angeles Times" 5 октября 2017 г. Источник 3 марта 2019 г.
  6. ^ а б c d е ж Хьюз, Элисон «Анализ заседаний Сената Калифорнии: SB35» «Комитет по правилам Сената» 1 сентября 2017 г. Проверено 3 марта 2019 г.
  7. ^ а б «ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ О ПРИЛОЖЕНИИ СЕНАТА 35 И ПРИЛОЖЕНИИ VALLCO TOWN CENTER «Город Купертино» 19 июля 2018 г. Проверено 9 марта 2019 г.
  8. ^ а б c d Бринклоу, Адам «Как новый закон позволит Калифорнии заставлять города строить больше» "Curbed", 25 января 2017 г. Дата обращения 13 марта 2019 г.
  9. ^ а б «Жилищное состояние нации в 2018 году» «Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета» Проверено 13 марта 2019 г.
  10. ^ Хоффауэр, Хиллари «Заработная плата, необходимая для получения арендной платы в каждом штате, в рейтинге» ”Business Insider” 26 ноября 2018 г. Источник: 12 марта 2019 г.
  11. ^ а б c «Набор инструментов, чтобы закрыть нехватку жилья в Калифорнии: 3,5 миллиона домов к 2025 году» По состоянию на 8 марта 2019 г.
  12. ^ а б c Диллон, Лиам «Gov. Браун только что подписал 15 жилищных счетов. Вот как это должно помочь в кризисе доступности » "Los Angeles Times", 29 сентября 2017 г. Источник: 12 марта 2019 г.
  13. ^ Дель Валле, Габи «Как рост арендной платы способствует бездомности» ”Vox” 14 декабря 2018 г. Проверено 13 марта 2019 г.
  14. ^ а б c Бринклоу, Адам «Закон заставит 97,6% городов Калифорнии строить больше» "Curbed", 20 марта 2018 г. Дата обращения 13 марта 2019 г.
  15. ^ «Разрешение на строительство» «Департамент финансов Калифорнии», февраль 2019 г. Получено 13 марта 2019 г.
  16. ^ Диллон, Лиам (2017-01-23). «Городам Калифорнии придется упростить строительство домов в соответствии с новым законодательством». Лос-Анджелес Таймс. В архиве из оригинала от 07.06.2017. Получено 2018-05-28.
  17. ^ https://www.latimes.com/california/story/2019-08-22/s Southern-california-housing-growth
  18. ^ Бринклоу, Адам «Город SoCal подает в суд на государство из-за жилищного закона сенатора Сан-Франциско» «Curbed», 28 января 2019 г. Источник: 13 марта 2019 г.
  19. ^ а б c «Выполняя обещание о получении от Миссии пособия 682 Флориде» «Medasf», 14 февраля 2018 г. Дата обращения 12 марта 2019 г.
  20. ^ а б c d е ж Ховард, Роберт, Уокер, Александр и Ольхаузен, Мэтт «Оценка Sb 35 - успех или неудача?» «Gravel2Gavel», 18 декабря 2018 г. Получено 13 марта 2019 г.
  21. ^ а б c "SB 35 Резюме определения в масштабе штата "