Дефицит жилья в Калифорнии - California housing shortage

А палаточный городок, форма импровизированного жилья, в Окленд, Калифорния

Примерно с 1970 г. Калифорния испытывает растущую и растущую нехватку жилья,[1]:3 Таким образом, к 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди Соединенных Штатов по количеству единиц жилья на жителя.[2]:1 [3] Этот дефицит оценивается в 3-4 миллиона единиц жилья (20-30% жилищного фонда Калифорнии, 14 миллионов единиц жилья).[4] по состоянию на 2017 год). Эксперты говорят, что Калифорнии необходимо удвоить текущие темпы производства жилья (85000 единиц в год), чтобы не отставать от ожидаемого роста населения и предотвратить дальнейшее повышение цен, и необходимо в четыре раза увеличить текущие темпы строительства жилья в течение следующих семи лет для того, чтобы для снижения цен и арендной платы.[5]

Причина - дисбаланс между спрос и предложение;[6] в результате сильного экономического роста, создающего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье), и недостаточного строительства новых жилых единиц для обеспечения предложения, достаточного для удовлетворения спроса. Дисбаланс таков, что за последние полвека в Залив, было создано в семь раз больше рабочих мест, чем единиц жилья, в то время как в масштабе штата на каждые пять новых жителей строилось одно новое жилье. Это привело к росту цен на жилье и арендной платы, так что к 2017 году средняя цена дома в Калифорнии была более чем в 2,5 раза выше медианы в США в целом и в прибрежных городских районах Калифорнии (где с тех пор наблюдался основной рост числа рабочих мест). то Великая рецессия ) дефицит больше.

Несколько факторов в совокупности вызвали ограничения на строительство нового жилья: участие общества в процессе выдачи разрешений позволяет нынешним жителям, которые выступают против нового строительства (часто называемого NIMBYs ) лоббировать свой городской совет, чтобы отказать в новой разработке; экологические законы часто подвергаются злоупотреблениям со стороны местных жителей и других лиц, чтобы заблокировать или получить уступки от нового строительства (что делает его более дорогостоящим или слишком дорогим для получения прибыли); более высокие местные налоговые поступления от отелей, коммерческой и розничной застройки по сравнению с жилыми домами побуждают города разрешать меньше жилья; ограничения плотности (например, односемейное зонирование) и высокая стоимость земли способствуют сохранению высоких цен на землю и жилье; а затраты на строительство выше из-за высоких взносов, и часто застройки утверждаются только при использовании профсоюзов.[7]

Дефицит сказывается на жителях Калифорнии по многим причинам: менее трети могут позволить себе жилье по средней цене (в то время как в национальном масштабе чуть больше половины могут), более 20 процентов жителей живут в бедности (на 6 процентов больше, чем было бы с более низкая стоимость жилья), бездомность на душу населения сейчас третья по величине в стране, экономика Калифорнии сдерживается на 150-400 миллиардов долларов в год (5-14%) (из-за потери строительной деятельности, а деньги, которые жители должны тратить на жилье, не могут быть потрачены на другие потребительские товары), а перемещение и пригородный рост вызванная высокой стоимостью жилья в городских центрах (где расположены рабочие места), привела к тому, что в нескольких городах Калифорнии проживает наибольшая доля супер пассажиры в стране, а также препятствует способности Калифорнии достичь своих целей по выбросам CO2.[8]

В 2016 г. Президент Обама выпустил отчет, в котором рекомендовалось, чтобы города по всей стране с высокой стоимостью жилья последовали примеру Калифорнии по реформированию правил землепользования, приняв многие попытки Калифорнии решить проблему нехватки жилья, чтобы предоставить людям с любым уровнем дохода возможность доступа к рабочим местам. создается в растущих городах.[9] С тех пор законодательный орган Калифорнии принял несколько законопроектов, направленных на решение проблемы нехватки: некоторые снизили сборы и бюрократию, связанные с созданием ADU, в то время как другие добавили плату за регистрацию документов о недвижимости, чтобы потратить их на жилье для малоимущих; однако даже самые высокие прогнозы предполагают, что с учетом масштабов проблемы эти изменения будут иметь лишь минимальный эффект. Кроме того, предлагаемые счета который легализовал бы застройку с большей плотностью застройки рядом с общественным транспортом, провалился в законодательном органе.[10] В сентябре 2019 года администрация Трампа Совет экономических консультантов выпустил отчет, в котором дерегулирование рынок жилья приведет к падению арендной платы на 55 процентов в Сан-Франциско, на 41 процент в Лос-Анджелесе и 39 процентов в Сан-Диего.[11]:11,15

Фон

Средние цены на жилье в Калифорнии и США с 1940 г. в долларах 2019 г.[12][13][14]
Число новых жителей на новый дом по десятилетиям с 1940 г.[15][16][17]

Исси Ромем, экономист Центра жилищных инноваций им. Тернера, Калифорнийский университет в Беркли сказал:

«... до тех пор, пока изобилие нового жилья строилось для размещения тех, кто тянется в Калифорнию, рост цен на жилье был ограничен, а привлекательность штата была направлена ​​на рост населения: с 1940 по 1970 год население Калифорнии росло на 242 процента быстрее, чем в стране, в то время как рост средней стоимости дома был всего на 16 процентов быстрее, чем в стране ».[18]

Начиная с 1970 года, цены на жилье резко выросли по трем основным причинам: усиление заботы об окружающей среде (что привело к принятию законов об охране окружающей среды и выделению земель для сохранения, а не застройки), ограничения землепользования, ограничивающие плотность застройки (зонирование многих районов на отдельные семьи). домов или максимум двух этажей), а также участие сообщества в процессе застройки (что позволяет нынешним, но не будущим, жителям принимать решения о землепользовании).[18]:1

Результатом такой политики стало то, что с 1970 по 2016 год рост населения Калифорнии (относительно среднего показателя по США) замедлился до трети от того, что было в течение предыдущих трех десятилетий (на 70 процентов быстрее, чем в стране к 2016 году), в то время как медианные цены на жилье (по сравнению со средним показателем в США) увеличились более чем в четыре раза и на 80 процентов превышают общенациональный уровень.[18]:1 [1]:3

К 2016 году средняя цена дома в Калифорнии, составлявшая 409 300 долларов, была более чем вдвое выше средней цены дома в США в целом, дороже, чем в любом штате, кроме Гавайев.[19] Дефицит ощущается по всему штату; с 2010 по 2017 год штат добавил одну новую жилую единицу на каждые пять новых жителей, и это заметно в таких центрах занятости, как Bay Area и Лос-Анджелес.[20]:1[21]

Жилищная ситуация по-разному влияет на людей в зависимости от их обстоятельств. Человек, который давно заплатил ипотека имеет гораздо меньшие затраты, чем арендатор или покупатель первого дома. По состоянию на 2020 год, около 20 процентов домовладельцев в Калифорнии владели своими домами бесплатно и без оплаты, а 80 процентов по-прежнему выплачивали ипотеку.[22] Как правило, домовладельцы без ипотеки, как правило, имеют более низкие доходы (например, из-за отставка ), чем домовладельцы без ипотеки.[22] Домовладельцы в Калифорнии без ипотеки, как правило, тратят почти 9% своего дохода на расходы на жилье, включая налог на недвижимость, что немного ниже, чем в среднем по стране для домовладельцев без ипотеки.[22]

Причины

Причина - дисбаланс между спрос и предложение;[23]:1[2]:1[1]:3[24]:1[25]:2[26]:1 в результате сильного экономического роста, создающего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье), и недостаточного строительства новых единиц жилья для обеспечения достаточного предложения для удовлетворения спроса.[27]:1[28]:1[29]:1[30][1]:14,17 [31]:1 Например, с 2012 по 2017 год в городах области залива Сан-Франциско было создано 400 000 новых рабочих мест, но выдано только 60 000 разрешений на строительство нового жилья.[32]:1[26]:1[33]:1 (Для Калифорнии в целом с 2011 по 2016 год штат добавил только одну новую жилую единицу на каждые пять новых жителей.)[20]:1 Это привело к тому, что цены на дома и арендная плата достигли высокого уровня, так что к 2017 году средняя цена дома в Калифорнии была более чем в 2,5 раза выше медианной цены в США в целом и в прибрежных городских районах Калифорнии (где большинство рост рабочих мест произошел с Великая рецессия ) дефицит больше.

Дефицит вызван тем, что в городских и прибрежных районах построено меньшее количество единиц жилья по сравнению со спросом, создаваемым экономическим ростом в этих районах, что приводит к повышению цен на жилье и перетеканию во внутренние районы.[1]:3

Общественное сопротивление (НИМБИизм)

НИМБИ («Не в моем заднем дворе») сопротивление существующих жителей новому строительству является основным фактором, затрудняющим строительство нового жилья в штате.[34]:1[35]:1Люди, которые уже проживают в том или ином районе, часто воспринимают любое новое развитие или изменение как приводящее к увеличению негативного трафика и воздействия на население.[36]:1Используя различные средства (политическое давление, протесты и право голоса), NIMBY пытаются не допустить новичков, отклоняя проекты развития в процессе получения разрешений от местных властей или замедляя их до такой степени, что они становятся невыгодными для строителей.[1]:15[37][35]:1

Экологические законы

Экологические законы - в первую очередь Закон Калифорнии о качестве окружающей среды (CEQA) - может стать препятствием для жилищного строительства.[38]:1CEQA требует, чтобы разрешительный орган, обычно местное правительство, рассматривал каждый новый проект в соответствии с CEQA, чтобы предоставить полное раскрытие воздействия проекта одобряющему органу (обычно комиссии по планированию или городскому совету) и общественности. Отдельные дома на одну семью не облагаются налогом, а также некоторые небольшие многосемейные проекты, но большинство средних и крупных проектов должны пройти через Отрицательное заявление или же EIR обеспечить требуемый уровень раскрытия воздействий проекта. Процесс ОДП требует, чтобы разработчик провел исследования и представил отчет о широком спектре воздействий, включая заторы на дорогах, эвакуацию при лесных пожарах, пожарную безопасность, шум, загрязнение воздуха, выбросы парниковых газов, загрязнение воды, биологические ресурсы, культурные ресурсы и воздействия на инфраструктуру и разработать план, который поможет смягчить любые воздействия, если они существуют. Процесс CEQA призван сделать процесс утверждения прозрачным для общественности и лиц, принимающих решения, и проводится до того, как местное правительство примет решение о разрешении нового строительства. Кроме того, CEQA допускает юридические возражения против самого процесса проверки CEQA, что может привести к судебным искам со стороны тех, кто выступает против проекта и обнаружит, что разработчик не изучил должным образом воздействия проекта до того, как местное правительство одобрит проект. Судебный процесс является основным механизмом принуждения, с помощью которого устраняются нарушения CEQA.[1]:15[39]:1[нужна цитата ]Отчет Управления законодательного аналитика Калифорнии показал, что в 10 крупнейших городах штата апелляции CEQA задерживают реализацию проектов в среднем на два с половиной года.[40]:8[35]:1

Исследование 2015 года, проведенное Дженнифер Эрнандес и другими сотрудниками юридической фирмы Holland & Knight по вопросам окружающей среды и землепользования,[41]:21просмотрев все судебные иски CEQA, поданные за трехлетний период 2010-2012 гг., выяснилось, что менее 15% были поданы группами, ранее имевшими информацию о защите окружающей среды.[42]:1[41]:24Это исследование также показало, что четыре из пяти исков CEQA касались застройка заполнения проекты; только 20 процентов судебных исков CEQA были направлены на проекты «с нуля», направленные на развитие открытых пространств.[42]:1

Кэрол Галанте, профессор доступного жилья и городской политики Центра жилищных инноваций им. Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, работавшая в администрации Обамы в качестве помощника секретаря в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD),[43]:1заявил, что «он (CEQA) подвергался злоупотреблениям в этом состоянии в течение 30 лет людьми, которые использовали его, когда он не имел ничего общего с экологическими причинами, ... NIMBY-изм связан с тем, что для всех, кто владеет своим маленьким часть мечты, нет причин желать развития рядом с ними, CEQA дает им инструмент для реализации их интересов ... Нам нужно фундаментально переосмыслить, как процесс CEQA работает в этом состоянии ».[44]:1[38]:1

В интервью журналу UCLA Blueprint, губернатор Джерри Браун прокомментировал использование CEQA по причинам, не связанным с окружающей средой: «Но в Техасе его легче построить. Это так. И, возможно, мы могли бы это изменить. Но знаете что? Проблема в политическом климате, это просто отчасти то, где мы находимся . Очень сложно - вы не можете изменить CEQA [Закон о качестве окружающей среды Калифорнии]. BP: Почему бы и нет? JB: Профсоюзы не позволят вам, потому что они используют его как молоток для заключения трудовых соглашений по проекту ».[45][46]:1

Хотя первоначальное намерение CEQA должно оставаться неизменным, сейчас пора положить конец безрассудным нарушениям этого важного закона - злоупотреблениям, которые угрожают экономической жизнеспособности Калифорнии, приводят к потере рабочих мест и трате ценных долларов налогоплательщиков. ... Сегодня CEQA слишком часто используется теми, кто стремится получить конкурентное преимущество, использовать уступки в рамках проекта, или соседями, которые просто не хотят нового роста в своем сообществе - независимо от того, насколько достойным или экологически полезным проект может быть. - Бывшие губернаторы Георгий Деукмеджян, Пит Уилсон, и Грей Дэвис в редакционной статье 2013 года в Сакраменто пчела[47]:1

Исследование CEQA (по заказу Роза Фонд,[48]:2группа по защите окружающей среды), проведенная BAE Urban Economics, подсчитала, что 0,7% всех проектов CEQA с обзорными документами были предметом судебных разбирательств за 2013-2015 годы.[48]:22В Сан-Франциско генеральная прокуратура в ходе 18-месячной проверки CEQA в 2012 году обнаружила, что 0,3% (не освобожденных) проектов CEQA были предметом судебных исков.[49]

Налоговые структуры

Частично потому что Предложение 13. ограничивает налог на недвижимость, который могут собирать местные органы власти и власти штата, города поощряются к разрешению коммерческой застройки, а не застройки жилого фонда. Коммерческое развитие потенциально может принести как доход от налога с продаж (автосалоны и торговые центры являются примерами благоприятного развития из-за плотности их доходов), так и налоговые поступления от бизнеса (многие города взимают налог на заработную плату или налог с валовой выручки на всех предприятия, находящиеся в их границах).[40]:7

Жилая застройка обычно рассматривается как чистый убыток городского бюджета из-за затрат, связанных с предоставлением услуг (общественная безопасность, дороги, парки и т. Д.) Резидентам, превышающих налоговые поступления, полученные от этих жителей.[1]:15 Например, город Брисбен, при рассмотрении вопроса о разработке нового участка, (Развитие Брисбена Бэйлендс ) было сказано, что застройка с тяжелым жилищным фондом принесет городу 1 миллион долларов в год дополнительного дохода, а коммерческая застройка без жилья и более крупная гостиница принесет 9 миллионов долларов в год - и что без строительства отелей застройка будет чистый убыток городского бюджета.[50][51]

Высокая стоимость земли и низкая плотность

Высокая стоимость земли и низкая плотность застройки с очень небольшим увеличением плотности застройки, что, в свою очередь, поддерживает высокие цены на землю.[1]:12 The Sacramento Bee отмечает, что цены на жилую землю в прибрежной Калифорнии более чем на 600% выше, чем в среднем в других крупных мегаполисах Америки.[52]

Затраты на строительство

Более высокая стоимость строительства из-за государственных пошлин, рабочей силы и материалов:

  • Более высокие государственные сборы за строительство для строительства дома на одну семью, чем в остальной части страны. (Офис законодательного аналитика Калифорнии сообщил, что он на 266% больше, 22 тысячи долларов против 6 тысяч).[1]:14 Например, девелопер планирует перепланировать территорию бывшего военно-морского госпиталя в г. Окленд с жилым сообществом из 935 домов будет платить 20 миллионов долларов (= 21 тысяча долларов за дом) в качестве взносов в фонд доступного жилья города Окленд.[53]
  • Более высокая стоимость рабочей силы из-за обоих преобладающая заработная плата законы и что часто проекты утверждаются только в том случае, если используется профсоюзный труд. (По оценкам Калифорнийского LAO на 20% больше.)[1]:13[54][55] По оценкам, вклад преобладающих требований в заработной плате в общую стоимость строительства составляет увеличение на 40 процентов.[56]:1
  • Более высокие материальные затраты из-за строительных норм и правил, требующих более качественных материалов и более высокой энергоэффективности.[1]:13

Последствия

Доступность

Индекс доступности жилья для Калифорнии и округа Санта-Клара с 1991 г.[57]

Этот дефицит привел к чрезвычайно высокому уровню цен на жилье и арендной платы.[58] В 2017 году средняя цена дома в Калифорнии была более чем в 2,5 раза выше медианной цены в США в целом, а в прибрежных городских районах Калифорнии дефицит был больше, чем во внутренних районах, о чем свидетельствуют медианные цены на дома в на этих рынках: 1,3 миллиона долларов в Сан-Франциско, 1 миллион долларов в Сан-Хосе и 600 тысяч долларов в Лос-Анджелесе и только 250 тысяч долларов во Фресно.[59][60][61] На рынке аренды в Калифорнии сейчас самый низкий уровень вакансий в штате - 3,6%;[62] и хотя средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями по всему штату составляет 2400 долларов, средняя арендная плата в прибрежных городских районах еще выше, превышая 4000 долларов в месяц в Сан-Франциско.[63]:1

Доступность жилья снизилась за последние три десятилетия; по состоянию на 2018 годменее трети калифорнийцев могли позволить себе дом по средней цене; в центрах занятости, таких как район залива Сан-Франциско, это число меньше четверти. (На национальном уровне более половины американских семей могут позволить себе жилье в Америке по средней цене.)[57] Недоступность жилья также ведет к переполненности, определяемой как более одного взрослого на комнату в жилище (двое детей считаются одним взрослым). У калифорнийцев в четыре раза больше шансов жить в переполненных жилищах, чем у среднестатистических американцев, и это относится ко всем типам жилья - арендаторам, владельцам, лицам с детьми и без них.[1]:29-31

Сравнивая арендные ставки в Лос-Анджелесе и средние ставки по США, можно увидеть, насколько город выше по сравнению с остальной частью страны. В то время как в 2017 году средняя арендная ставка в США составляла 1357 долларов, для сравнения, средняя арендная ставка в Лос-Анджелесе в 2017 году составляла 2284 доллара, что почти на 1000 долларов больше.[нужна цитата ]

Вытеснение и воздействие на окружающую среду

В результате рабочие переехали в более доступные по цене районы внутри страны, что требует более длительных поездок. По состоянию на 2018 год, три города США с наибольшей долей супер пассажиры - работники, которые тратят полтора часа или больше на дорогу до работы и обратно, - Stockton, Модесто и Риверсайд.[64][65]:1 Рабочие также были перемещены за пределы штата; с 2007 по 2016 год в Калифорнии наблюдался чистый отток населения среди всех групп с доходом менее 110 000 долларов в год, в основном Солнечный пояс заявляет как Аризона, Невада и Техас.[66]

Более длительные поездки и увеличение трафика из-за пригородный рост из-за нехватки жилья, сосредоточенного в центрах занятости, увеличиваются выбросы парниковых газов. Из-за мягкого климата Калифорнии и использования возобновляемых источников энергии транспорт является крупнейшей категорией выбросов в штате.[67] Когда калифорнийцы эмигрируют в штаты с более высокими выбросами парниковых газов на душу населения, они больше водят машину, потребляют больше энергии для кондиционирования воздуха и используют больше энергии для производства электроэнергии, зависящей от ископаемого топлива. В Нью-Йорк Таймс отмечает, что скудное жилье с низкой плотностью населения напрямую противоречит заявленным климатическим целям Калифорнии.[68]:1


Статья в New York Times о связи между жилищным кризисом и климатическим кризисом.

В Соединенных Штатах Калифорния известна как лидер в реализации политики в области изменения климата. Не только подавая пример в США, но и во всем мире, политика и модели Калифорнии служат отправной точкой для достижения целей, связанных с устойчивым развитием. Калифорния сократила загрязнение воздуха, внедрила возобновляемые источники энергии по всему штату, при этом переключившись на устойчиво ориентированную экономику. Несмотря на все их усилия и стабильное сокращение выбросов C02, увеличение трафика на автомагистралях и городских улицах делает недействительными реализацию их устойчиво ориентированной политики.

Совет по воздушным ресурсам Калифорнии недавно опубликовал свои выводы, которые далеко не соответствовали заранее определенным целям, которые должны быть выполнены к 2030 году. Неудачи этих целей коренятся в транспортном секторе, где наблюдается неуклонный рост выбросов. Решение Совета по воздушным ресурсам заключалось в том, чтобы внести «существенные изменения в планирование, финансирование и строительство сообществ и транспортных систем».

Одно из решений этой проблемы - выход из жилищного кризиса. Ученые из Лаборатории возобновляемой и соответствующей энергии Калифорнийского университета в Беркли недавно обнаружили, что застройка с заполнением, при которой используются существующие свободные городские постройки для будущего жилья или коммерческого использования, может снизить выбросы CO 2; больше, чем любой другой вариант. Проще говоря, создание более плотной конструкции жилья ограничивает время в пути от работы до дома и обратно, тем самым резко ограничивая выбросы C02.

Города, особенно в Калифорнии, служат центрами занятости. Однако по ряду факторов эти города начинают облагораживаться. Одна из политик, поддерживающих процесс джентрификации, - это ограничения на зонирование. Примером могут служить требования к зонированию дома для одной семьи с низкой плотностью населения. Из-за этих требований зонирования города становятся слишком дорогими для семей рабочего класса, чтобы сделать их финансово жизнеспособными. Впоследствии это приводит к потере экономического и культурного разнообразия.

На первой законодательной сессии Гэвина Ньюсома он пообещал сделать жилищный кризис одним из своих главных приоритетов. Одним из таких решений является Закон о большем количестве домов, который отменяет ограничительные требования зонирования за счет строительства небольших и средних многоквартирных домов вблизи крупных рабочих и транзитных центров.

Города Калифорнии относятся к числу многих городов США, которые борются с той же проблемой. Один луч надежды заключается в том, что жилищная и транспортная политика в значительной степени контролируется штатами, городами и поселками. Использование массового потенциала этих изменений дает надежду на объединение жилищного и климатического кризиса в качестве решения множества проблем.

Климатический кризис

Доступное жилье

Экологичный транспорт

Зеленое здание

Городской дизайн

Источники

[69]

[70]

[71]

Бедность

Когда стоимость жилья учитывается в уровне бедности, поскольку Бюро переписи населения теперь делает в своих выпусках «Дополнительных показателей бедности»[72] Уровень бедности в Калифорнии указан как самый высокий в стране (с 2011 года, когда Бюро переписи впервые начало сокращать масштабы бедности с помощью этого показателя) в настоящее время составляет 20,4%, или чуть более 1 из 5 человек.[73]:1 [74] В Калифорнийский институт государственной политики По оценкам, если бы стоимость жилья в Калифорнии соответствовала общенациональной стоимости, уровень бедности в Калифорнии вместо этого составил бы 14 процентов.[73]:1

Бездомность

Бездомный спит на тротуаре рядом с лимузином в районе Миссии Сан-Франциско.

В 2017 году в Калифорнии проживает очень большая доля бездомных: 22% для штата, жители которого составляют лишь 12% от общей численности населения страны.[25]:1 [75] Сакраменто пчела отмечает, что в крупных городах, таких как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, рост числа бездомных объясняется нехваткой жилья.[75][76]:1 Сейчас в Калифорнии бездомных 135 000 (на 15% больше, чем в 2015 году).[62]

Исследование California Housing Partnership показало, что с 2016 по 2017 год количество бездомных увеличилось на 47 процентов в округе Сакраменто (где находится столица штата, Сакраменто ), 36 процентов в округе Аламеда и 13 процентов в округе Санта-Клара.[20]:1

В национальном масштабе Калифорния занимает третье место по количеству бездомных на душу населения после Нью-Йорка и Гавайев.[77][76]

В сентябре 2019 года администрация Трампа Совет экономических консультантов выпустили отчет, в котором заявили, что дерегулирование рынков жилья приведет к сокращению бездомности на некоторых из наиболее ограниченных рынков, по оценкам, на 54 процента в Сан-Франциско, на 40 процентов в Лос-Анджелесе,[11]:1 и 38 процентов в Сан-Диего, потому что арендная плата упадет на 55%, 41% и 39% соответственно.[11]:14,16

Экономика

Исследование 2017 года[78] к Нобелевский лауреат в экономике Эдвард Прескотт, Ли Оганян (старший научный сотрудник Институт Гувера ) и Кайл Херкенхофф подсчитали, что, если Калифорния откатит свои правила землепользования до уровня 1980 года, ВВП штата может навсегда вырасти почти на 400 миллиардов долларов ( 14% увеличение ).[30] «Если каждый штат откатит земельные нормы до уровня 1980 года, [общий] ВВП США может вырасти на целых 1,8 триллиона долларов [9%]».[30][79]:1

А Глобальный институт McKinsey По оценкам отчета, нехватка жилья обходится экономике Калифорнии в размере от 143 до 233 миллиардов долларов в год из-за потери строительной деятельности (не менее 85 миллиардов долларов в год), снижения потребления потребительских товаров из-за высокой стоимости жилья (не менее 53 миллиардов долларов в год) и затраты на оказание услуг увеличившемуся числу бездомных (не менее 5 миллиардов долларов в год).[80][81][63]:1[35]:1

Количественная оценка дефицита

Количество человек на жилую единицу для Калифорнии и США с 1940 г.[15][17][16]

Предполагаемый дефицит жилья

В Офис законодательного аналитика Калифорнии Отчет за 2015 год »Высокая стоимость жилья в Калифорнии - причины и последствия "оценивает, что для штата, чтобы удерживать цены на жилье не более чем на 80% выше, чем медианное значение для США в целом (разница в ценах, существовавшая в 1980 году, в отличие от разницы в> 150%, которая существует сегодня), Калифорния в течение последних трех десятилетий (1980-2010 гг.) необходимо было добавлять около 210 000 новых единиц жилья каждый год, а не 120 000 единиц жилья в год, которые строились. По их средней оценке, количество строящихся домов за последние три десятилетия составляет 90 000 единиц в год. предполагаемый дефицит жилья составит 2,7 миллиона единиц жилья (20%) к 2010 году.[1]:21

С 2010 года строительство нового жилья в штате в среднем составляет менее 90 000 единиц в год.[82] После 2008 г. Великая рецессия, но в 2016 году она выросла примерно до 90000 в год.[82][83]

В сентябре 2017 года команда экономистов из Прогноз UCLA Андерсона под руководством Джерри Никельсбурга, предсказал, что «потребуется на 20 процентов больше жилья, чтобы добиться 10-процентного снижения цен. Такое снижение по всей Калифорнии снизит расходы примерно до уровня 2014 года ...»[84] В отчете UCLA Anderson Forecast за 2018 г. экономист Никельсбург оценил дефицит в 3 миллиона единиц.[85]:1

В октябре 2017 года - лейтенант-губернатор и кандидат в губернаторы. Гэвин Ньюсом сказал, что Калифорния должна поставить цель построить к 2025 году 3,5 миллиона новых домов. Это потребует четырехкратного увеличения нынешних темпов строительства до почти 400 000 единиц в год, таких темпов не наблюдалось в штате с 1954 года.[86] [87]:1[88]

В апреле 2018 года сенатор штата Скотт Винер, автор нескольких законопроектов по сокращению жилищного дефицита, оценил его в 4 миллиона единиц.[89]

Требуется увеличение производства жилья

Эксперты говорят, что Калифорнии необходимо удвоить текущие темпы строительства жилья (85000 единиц в год), чтобы не отставать от ожидаемого роста населения и предотвратить дальнейшее повышение цен, а также необходимо в четыре раза увеличить текущие темпы строительства жилья в течение следующих 7 лет в чтобы цены и арендная плата снизились.[23]:1[90]:1[80][25][1]:21[27]:1[91]:1

Соотношение жителей и рабочих мест к жилищным единицам

Количество рабочих мест на единицу жилья в Калифорнии и США с 1980 г.[15][16][92][93]

В 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди Соединенных Штатов по количеству единиц жилья на жителя.[2]:1[3]

Хотя некоторые люди утверждают, что «здоровое» соотношение рабочих мест к количеству единиц жилья составляет около двух, многие метро Калифорнии далеки от этого: Сан-Диего - 3,9, Лос-Анджелес - 4,7, Сан-Франциско - 6,8.[24]:1

Ответы

Федеральный

В отчете за сентябрь 2016 г. Администрация президента США под названием «Инструментарий жилищного строительства»,[94]:2 [95]:1[96]:1[97]:1[98]:1[79]:1 авторы процитировали несколько попыток законодательного решения проблемы нехватки жилья в штате Калифорния и населенных пунктах в качестве моделей, которым они рекомендуют другим штатам и местностям также следовать для уменьшения нехватки жилья.[94]:12 включая:

  • установить по праву развитие,[94]:14
  • обложить налогом пустую землю или передать ее в дар некоммерческим застройщикам,[94]:15
  • оптимизировать или сократить процессы и сроки выдачи разрешений,[94]:16
  • исключить требования к парковке вне улицы,[94]:17
  • разрешить дополнительные жилые единицы,[94]:17 и
  • установить бонусы плотности.[94]:18

В отчете также отмечен один из Президент Обама замечания к Конференция мэров США 21 января 2016 г .:

Мы можем работать вместе, чтобы разрушить правила, которые препятствуют строительству нового жилья и удерживают семьи от переезда в растущие динамичные города.

Состояние

Законодательная сессия 2016 г.

В сентябре 2016 г. Джерри Браун подписаны AB 2406, AB 2299 и SB 1069, все из которых сокращают расходы и бюрократию, необходимые для создания ADU (Вспомогательное жилище ), также известная как «квартира для бабушек» или «квартира свекрови».[99] Совет области залива отмечает, что если только 10 процентов из 1,5 миллиона домовладельцев-одиночек области залива построят ADU, это создаст 150 000 единиц нового жилья.[100]

Это изменение привело к резкому увеличению числа заявок на получение разрешений на строительство ADU; В 2017 календарном году в Лос-Анджелесе было подано в 25 раз больше заявок, чем за предыдущие два года вместе взятые.[101]:1

Законодательная сессия 2017 г.

На законодательной сессии 2017 года был принят пакет из 15 жилищных законопроектов. Один счет легализует микроквартиры размером всего 150 квадратных футов и запрещает городам ограничивать их количество рядом с университетами или общественным транспортом;[102]:1 другой (SB 2) добавляет сбор за регистрацию документов о недвижимости в размере 75 долларов (для всего, кроме продажи недвижимости), который, по прогнозам, принесет 250 миллионов долларов в год для строительства доступного жилья.[102]:1[103]:1[104]:1 Ожидается, что общий пакет жилья в 2017 году окажет лишь минимальное влияние на дефицит, потому что даже самые оптимистичные прогнозы предполагают, что эти меры увеличат ежегодное производство жилья примерно на 14000 единиц в год, что все еще очень мало (14%) из дополнительных 100000 новые единицы необходимы ежегодно (в дополнение к 80 000, производимым ежегодно) только для того, чтобы идти в ногу с ростом населения и предотвратить рост цен.[35]:1[104]:1[36]:1

Законопроект Сената № 35
Основная статья: Законопроект № 35 Сената Калифорнии (2017 г.)

Другим законопроектом был законопроект Сената 35 (SB 35), автором которого был сенатор штата. Скотт Винер что сокращает процесс утверждения, устраняя экологические и плановые проверки для новых заполнить жилищное строительство в городах, которые не достигли своих государственных целей по производству жилья. Государство устанавливает цели для производства различных типов жилья: рыночного, малообеспеченного и т. Д. (Чтобы не отставать от ожидаемого прироста населения), и этот закон применяется только к тем типам застройки, для которых город не достигает своей производственной цели. . Чтобы использовать упрощенный процесс утверждения, разработчик должен заплатить преобладающая заработная плата и соблюдать стандартные правила найма.[102]:1[103]:1[104]:1[105][106] Винер сказал: «Местное управление как сообщество достигает своих жилищных целей, а не ли он достигает этих целей ... SB 35 устанавливает четкие и разумные стандарты для обеспечения того, чтобы все сообщества были частью решения, создавая жилье для нашего растущего населения ».[105] SB 35 использовался, например, для реконструкции заброшенного Торговый центр Vallco в Купертино в многофункциональный комплекс, содержащий 2402 квартиры, половина из которых доступны по цене, без государственных субсидий, что в пять раз увеличит доступный жилищный фонд Купертино.[107]:1[108]:1[109]:1[110]

Законодательная сессия 2018 г.

Законопроекты Сената 827 и 50
Основная статья: Законопроект № 50 Сената Калифорнии (2019 г.)

В 2018 году сенатор Винер представил SB 827, который требовал, чтобы населенные пункты позволяли строить здания высотой не менее 4 или 8 этажей в пределах полумили от остановки высокочастотного транспорта или в пределах четверти мили от автобусного или транзитного коридора, а также отказ от минимальных требований к парковке в этих местах.[2]:1 Законопроект вызвал споры, против него выступили как местные органы власти, обеспокоенные потерей местного контроля над зонированием, так и активисты движения против джентрификации, обеспокоенные перемещением населения.[111] Законопроект был поддержан группой ученых, которые заявили, что он поможет сократить десятилетия расовой и экономической сегрегации по месту жительства.[112][113]:1-2[114]:1 а также группы, выступающие за жилищное строительство на национальном уровне, и более 100 Технологическая промышленность в районе залива Сан-Франциско руководители, выразившие поддержку законопроекту в совместном письме.[115]

Что касается вопроса о местном контроле, Винер сказал: «В сфере образования и здравоохранения государство устанавливает основные стандарты, и местный контроль существует в рамках этих стандартов. Только в жилищном секторе государство отказалось от своей роли. Но жилье - это проблема всего штата, и подход чистого местного контроля загнали нас в канаву ".[36] Положения против перемещения были добавлены в ответ на озабоченность по поводу джентрификации. Впоследствии он потерпел поражение на первом заседании комитета.[116][117]

В декабре 2018 года сенатор Винер представил аналогичный законопроект на следующей законодательной сессии: SB 50, который потерпел поражение на голосовании в сенате в 2020 году.

Другие усилия

С 2014 года несколько YIMBY (Да, в моем заднем дворе) группы были созданы в Область залива Сан-Франциско.[118][119] Эти группы лоббируют как на местном уровне, так и в Сакраменто, чтобы увеличить производство жилья на всех уровнях цен, а также использовать калифорнийские Закон о жилищной ответственности («закон против NIMBY»)[118]:1 [119]:1 подавать в суд на города, когда они пытаются заблокировать или сократить жилищное строительство.[118] Один активист в комментарии Комиссии по планированию Сан-Франциско, поддержавшей строительство нового жилого комплекса на 75 квартир, в основном по рыночной ставке, заявил, что: «100 или около того людей с более высокими доходами, которые не будут жить в этом проекте, если он не не построены, собираются где-то жить ... Они просто вытеснят кого-то в другое место, потому что спрос никуда не денется ».[120]

Как способ быстрого создания недорогого жилья Залив начинающая компания конвертирует 8 футов на 20 футов транспортные контейнеры в дома всего за 8000 долларов, хотя из-за дороговизны (3000–5000 долларов за разрешение) и ограничительного зонирования во многих городах было трудно найти места, которые позволят разместить дома.[121]

В Калифорнии насчитывается более 400 000 единиц доступного жилья с ограниченным правом пользования или ограниченного использования, которые были построены с условием, что они останутся доступными в течение следующих десятилетий (обычно от 30 до 55 лет) в обмен на субсидии.[122] По оценкам Департамента жилищного строительства и общественного развития (HCD) штата, существует более 35000 единиц жилья, требования доступности которых истекут к 2021 году, и что многие из них, вероятно, будут преобразованы в единицы рыночной аренды. HCD сделал сохранение этих единиц доступным жильем своей приоритетной задачей.

Под федеральным правительством Раздел 8 Ваучерная система, жители платят 30% своей зарплаты, а жилищное управление оплачивает разницу в стоимости аренды.[123] Как указывает Меткалф (2018), «в 2015 году 2,2 миллиона домашних хозяйств, в том числе 5 миллионов человек, использовали ваучеры на аренду для обеспечения жилья на частном рынке», хотя эти цифры относятся к всем Соединенным Штатам.[123] В отличие от других программ государственной помощи (таких как SNAP или Medicaid) существует только ограниченное количество ваучеров по разделу 8, а это означает, что большинство людей, которые подают заявку и соответствуют критериям для участия в программе, не могут участвовать в программе, и вместо этого их ждут списки годами.[124] В Жилищное управление города Лос-Анджелес закрыл список ожидания Раздела 8 более чем на десять лет из-за высокого спроса и возобновил свою работу только в 2017 году.[125]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б c d е ж грамм час я j k л м п о Тейлор, Мак (17 марта 2015 г.). Высокая стоимость жилья в Калифорнии - причины и последствия (PDF) (Отчет). Офис законодательного аналитика Калифорнии. В архиве (PDF) из оригинала 6 апреля 2015 г.. Получено 26 октября, 2017.
  2. ^ а б c d Робертс, Дэвид (23 февраля 2018 г.). «Новый масштабный законопроект направлен на жилищный кризис в Калифорнии». Vox Media. В архиве с оригинала 1 марта 2018 г.. Получено 1 марта, 2018.
  3. ^ а б «НАБОР ИНСТРУМЕНТОВ ДЛЯ ЗАКРЫТИЯ ЖИЛЬЯ КАЛИФОРНИИ». Глобальный институт McKinsey. 1 октября 2016 г. В архиве с оригинала 5 ноября 2016 г.. Получено 1 марта, 2018. Калифорния занимает 49-е место среди 50 штатов США по количеству жилья на душу населения.
  4. ^ Годовые оценки жилищных единиц в США, регионах, округах, штатах и ​​округах: с 1 апреля 2010 г. по 1 июля 2017 г. (Отчет). Бюро переписи населения США. 1 июля 2017 г. Архивировано с оригинал 13 февраля 2020 г.. Получено 20 сентября, 2018.
  5. ^ См. Раздел о Требуется увеличение производства жилья для источников.
  6. ^ См. Раздел о Причины для ссылок, подтверждающих, что «спрос и предложение» являются основной причиной этого дефицита.
  7. ^ См. Раздел о Причины для более подробного объяснения этих проблем со всеми цитируемыми источниками.
  8. ^ См. Раздел о Последствия для более подробного объяснения этих проблем со всеми цитируемыми источниками.
  9. ^ См. Раздел о Федеральный ответ для получения более подробной информации об этих рекомендациях и предлагаемых решениях со всеми цитируемыми источниками.
  10. ^ См. Раздел о Государственные ответы для получения более подробной информации о вышеупомянутом законодательстве со всеми цитируемыми источниками.
  11. ^ а б c «Положение бездомных в Америке» (PDF). Совет экономических консультантов. 1 сентября 2019 г. В архиве (PDF) с оригинала 18 сентября 2019 г.. Получено 17 сентября, 2019.
  12. ^ Бюро переписи населения США (1 июня 2000 г.). «Историческая перепись домовладений». Получено 13 июня, 2018.
  13. ^ Бюро переписи населения США. «СРЕДНЯЯ ЖИЛИЩНАЯ СТОИМОСТЬ СОБСТВЕННИКОВ». Исследование американского сообщества. Архивировано из оригинал 13 февраля 2020 г.. Получено 13 июня, 2018.
  14. ^ Федеральный резервный банк Миннеаполиса. «Индекс потребительских цен (оценка) 1800–». Получено 1 января, 2020.
  15. ^ а б c «Таблица 12-13». Резюме по США: подсчет населения и жилищных единиц за 2010 г. (PDF). Бюро переписи населения США. 2012. с. 30. Получено 15 июня, 2018.
  16. ^ а б c Годовые оценки жилищных единиц в США, регионах, округах, штатах и ​​округах: с 1 апреля 2010 г. по 1 июля 2017 г. (Отчет). Бюро переписи населения США. 1 июля 2017 г. Архивировано с оригинал 13 февраля 2020 г.. Получено 15 июня, 2018.
  17. ^ а б Годовые оценки постоянного населения: с 1 апреля 2010 г. по 1 июля 2017 г. (Отчет). Бюро переписи населения США. 1 июля 2017 г. Архивировано с оригинал 15 февраля 2020 г.. Получено 15 июня, 2018.
  18. ^ а б c Ромем, Исси (28 марта 2018 г.). «Цены на жилье в Калифорнии должны снизиться». CityLab - The Atlantic Monthly. В архиве с оригинала 30 марта 2018 г.. Получено 3 мая, 2018.
  19. ^ "СРЕДНЯЯ ЖИЛИЩНАЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ ЕДИНИЦ (ДОЛЛАРОВ)". Американский поиск фактов. Бюро переписи населения США. 2016. Архивировано с оригинал 13 февраля 2020 г.. Получено 17 июня, 2018.
  20. ^ а б c Редакционная коллегия Хроники (11 мая 2018 г.). "От редакции: жилищный кризис в районе залива превратился в чрезвычайную ситуацию". Хроники Сан-Франциско. В архиве с оригинала 15 мая 2018 г.. Получено 15 мая, 2018.
  21. ^ Малас, Нур (19 марта 2019 г.). «В Калифорнии есть рабочие места, но мало домов». Wall Street Journal. ISSN  0099-9660. Получено 19 марта, 2019.
  22. ^ а б c Ланснер, Джонатан (24 июня 2020 г.). «Каждый пятый домовладелец в Калифорнии живет без ипотечной ссуды». Новости Меркурия. Получено 25 июня, 2020.
  23. ^ а б Левин, Мэтт (4 мая 2018 г.). «5 причин, по которым стоимость жилья в Калифорнии настолько высока». KQED. В архиве из оригинала 5 мая 2018 г.. Получено 24 сентября, 2018.
  24. ^ а б Шнайдер, Бенджамин (5 марта 2018 г.). «В Калифорнии создается импульс для радикальных действий в сфере жилищного строительства». CityLab - The Atlantic Monthly. В архиве из оригинала 3 мая 2018 г.. Получено 25 мая, 2018.
  25. ^ а б c Бейтс, Лиза; Сигер, Дженнифер; Киркеби, Меган; Кой, Мелинда; Аникстер, Харрисон (1 февраля 2018 г.). Жилищное будущее Калифорнии: проблемы и возможности - Окончательная оценка жилищного фонда штата до 2025 г. (PDF) (Отчет). Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии. В архиве (PDF) из оригинала 4 апреля 2018 г.. Получено 23 октября, 2018.
  26. ^ а б Диллон, Лиам (14 апреля 2016 г.). «В Калифорнии не хватает жилья, и законодатели мало что делают». Лос-Анджелес Таймс. В архиве из оригинала 4 мая 2016 г.. Получено 17 декабря, 2018.
  27. ^ а б Коллинз, Джефф (13 апреля 2018 г.). «5 способов решить жилищный кризис в Калифорнии». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве из оригинала 7 мая 2018 г.. Получено 17 апреля, 2019.
  28. ^ Диллон, Лиам (21 октября 2018 г.). «Эксперты говорят, что Калифорнии необходимо построить намного больше жилья. Но общественность не согласна». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 1 ноября 2018 г.. Получено 22 апреля, 2019.
  29. ^ Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса Сан-Франциско)». TechCrunch. В архиве с оригинала 30 апреля 2014 г.. Получено 11 декабря, 2017.
  30. ^ а б c Оганян, Ли; Прескотт, Эдвард (1 декабря 2017 г.). «Что в Сэм-Хилле коровы делают на Сэнд-Хилл-роуд? Они едят самую дорогую траву в Америке, благодаря неконтролируемым правилам землепользования в Калифорнии». Журнал "Уолл Стрит. В архиве с оригинала от 6 января 2018 г.. Получено 23 мая, 2018. Если Калифорния вернет свои земельные правила к тому месту, где они стояли в 1980 году, по нашим оценкам, население штата в конечном итоге вырастет до 18% страны. Валовой внутренний продукт США может постоянно увеличиваться примерно на 2%, или на 375 миллиардов долларов. Если каждый штат откатит земельные нормы до уровня 1980 года, ВВП может вырасти на 1,8 триллиона долларов. Примечание. Эта статья находится за платным доступом.
  31. ^ Нагурни, Адам; Догерти, Конор (17 июля 2017 г.). «Цена горячей экономики в Калифорнии: серьезный жилищный кризис». Нью-Йорк Таймс. В архиве с оригинала 11 августа 2017 г.. Получено 2 ноября, 2017.
  32. ^ Кларк, Патрик (23 июня 2017 г.). «Почему они не могут построить больше домов там, где есть работа?». Блумберг. В архиве с оригинала 28 августа 2017 г.. Получено 1 декабря, 2017.
  33. ^ Свон, Рэйчел (19 декабря 2018 г.). «Амбициозный план по облегчению жилищного кризиса в районе залива вызывает жар, но проходит». Хроники Сан-Франциско. В архиве с оригинала 20 декабря 2018 г.. Получено 20 декабря, 2018.
  34. ^ Харт, Анджела; Мерфи, Кэти (28 сентября 2018 г.). «Убьет ли контроль над арендной платой производство жилья в Калифорнии? Не обязательно, как показывают данные». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве из оригинала от 29 сентября 2018 г.. Получено 17 октября, 2018.
  35. ^ а б c d е Левин, Мэтт; Кристофер, Бен (21 августа 2017 г.). «Калифорнийцы: вот почему ваши расходы на жилье так высоки». CalMatters.org. В архиве из оригинала от 29 сентября 2017 г.. Получено 3 апреля, 2019.
  36. ^ а б c Хилцик, Майкл (29 марта 2018 г.). «Жилищный кризис в Калифорнии распространяется от бездомных до среднего класса, но исправить его по-прежнему почти невозможно». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 31 марта 2018 г.. Получено 27 июня, 2018.
  37. ^ Догерти, Конор (1 декабря 2017 г.). "Великая американская проблема односемейного дома". Компания New York Times. В архиве с оригинала 4 декабря 2017 г.. Получено 5 декабря, 2017. По всей стране многие быстрорастущие мегаполисы сталкиваются с острой нехваткой доступных мест для жизни, что приводит к джентрификации, бездомности и даже болезням. Поскольку города изо всех сил пытаются угнаться за спросом, они переделали свои очертания за счет кондоминиумов и многоквартирных домов, но районы на одну семью, где жизнь с низкой плотностью населения рассматривается как священная, редко были частью уравнения.
  38. ^ а б Диллон, Лиам (25 сентября 2017 г.). «Какие мегапроекты в Калифорнии не соблюдают экологическое законодательство? Иногда это зависит от проекта». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 3 октября 2017 г.. Получено 23 апреля, 2019.
  39. ^ Диллон, Лиам (28 января 2019 г.). «Калифорнийские строители, строители близки к сделке, которая может означать наводнение новостроек». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 30 января 2019 г.. Получено 25 апреля, 2019.
  40. ^ а б Тейлор, Мак (18 мая 2016 г.). «Рассмотрение изменений в упрощении процедуры получения разрешения на жилищное строительство» (PDF). Офис законодательного аналитика Калифорнии. В архиве (PDF) с оригинала 22 декабря 2016 г.. Получено 6 апреля, 2019.
  41. ^ а б Эрнандес, Дженнифер (1 декабря 2018 г.). «Судебные иски по Закону о качестве окружающей среды в Калифорнии и жилищный кризис в Калифорнии» (PDF). Журнал экологического права Гастингса. В архиве (PDF) с оригинала 23 декабря 2018 г.. Получено 23 декабря, 2018.
  42. ^ а б Эрнандес, Дженнифер (21 декабря 2015 г.). «Новое исследование CEQA выявляет широко распространенное злоупотребление судебным процессом со стороны« неэкологов »'". «Отчет о планировании» - Planningreport.com. В архиве с оригинала 24 декабря 2015 г.. Получено 23 декабря, 2018.
  43. ^ "Кэрол Галанте". В архиве с оригинала 9 октября 2016 г.. Получено 14 декабря, 2018.
  44. ^ Джонсон, Чип (10 марта 2016 г.). «Кризис жилищного строительства в районе залива, вызванный жадностью, показывает исследование». Хроники Сан-Франциско. В архиве из оригинала 4 апреля 2016 г.. Получено 20 сентября, 2018.
  45. ^ Ньютон, Джим (1 мая 2016 г.). «Губернатор Джерри Браун: долгая борьба за благое дело - Джерри Браун десятилетиями боролся за окружающую среду. Он размышляет об этой истории». UCLA Blueprint. В архиве из оригинала 24 мая 2016 г.. Получено 23 декабря, 2018.
  46. ^ Диллон, Лиам (20 июля 2016 г.). «Почему строительные профсоюзы борются с планом губернатора Джерри Брауна по увеличению жилищного строительства». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 10 августа 2016 г.. Получено 25 апреля, 2019.
  47. ^ Деукмеджян, Джордж; Уилсон, Пит; Дэвис, Грей (3 февраля 2013 г.). «Точки зрения: сохранить цели CEQA, положить конец злоупотреблениям». Сакраменто пчела. Архивировано из оригинал 12 февраля 2013 г.. Получено 24 мая, 2019.
  48. ^ а б Смит-Хеймер, Джанет (1 августа 2016 г.). «CEQA в 21 веке» (PDF). rosefdn.org. В архиве (PDF) из оригинала от 9 сентября 2016 г.. Получено 14 декабря, 2018.
  49. ^ Офис генерального прокурора, «Количественная оценка количества судебных разбирательств в соответствии с Законом о качестве окружающей среды Калифорнии: тематическое исследование», 2012 г.
  50. ^ Диллон, Лиам (28 июля 2017 г.). «Застройщик Bay Area хочет построить 4 400 крайне необходимых домов. Вот почему этого не произойдет».. Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 1 сентября 2017 г.. Получено 16 июня, 2018.
  51. ^ Keyser Marston Associates, Inc. (март 2016 г.). «Предварительная оценка фискального воздействия: Брисбен Бэйлендс» (PDF). В архиве (PDF) с оригинала 22 августа 2017 г.. Получено 16 июня, 2018.
  52. ^ Харт, Анджела (21 августа 2017 г.). «Как случился жилищный кризис в Калифорнии». Сакраменто пчела. В архиве с оригинала на 1 октября 2017 г.. Получено 28 января, 2018. Жилая недвижимость оценивается в $ 150 000 за акр или более в прибрежных регионах Калифорнии, по сравнению с $ 20 000 за акр в среднем в других крупных мегаполисах страны.
  53. ^ Веклеров, Кимберли (24 июня 2016 г.). «В районе Восточного Окленда может произойти массовое развитие». Хроники Сан-Франциско. В архиве с оригинала 24 июня 2017 г.. Получено 10 ноября, 2017. И хотя SunCal в конечном итоге заплатит почти 20 миллионов долларов в качестве сборов в городской фонд доступного жилья, все 935 домов будут проданы по рыночным ценам, ...
  54. ^ Зальцман, Михаил (5 июня 2016 г.). «Борьба профсоюзов против доступного жилья». Регистр округа Ориндж. В архиве с оригинала 8 ноября 2017 г.. Получено 7 ноября, 2017.
  55. ^ Ли, Роланд (26 октября 2016 г.). «Последний враг жилищного строительства: профсоюзы строителей Bay Area». Сан-Франциско Business Times. В архиве с оригинала от 29 июня 2017 г.. Получено 7 января, 2018. Возмущенные попытками некоторых застройщиков использовать более дешевую рабочую силу, не являющуюся профсоюзом, строительные профсоюзы Bay Area подали апелляции, оспаривая одобрение проектов, и объединились с общественными группами, которые выступают против проектов по разным причинам. Рабочие группы также борются с политикой, которая, по словам сторонников, поможет решить жилищный кризис в регионе, например, более широкое использование модульного жилья и упрощенное согласование проектов. Это игра с высокими ставками: профсоюзы говорят, что призывы дают им рычаги давления, чтобы заставить разработчиков использовать профсоюзы и нанимать на местах.
  56. ^ Диллон, Лиам (12 мая 2017 г.). «Вот как заработная плата строителей доминирует в дебатах о жилье в Калифорнии». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 1 июня 2017 г.. Получено 9 мая, 2019.
  57. ^ а б «Индекс доступности жилья - традиционный». Калифорнийская ассоциация риэлторов. Получено 16 июня, 2018. Индекс доступности традиционного жилья (HAI) C.A.R. измеряет процент домохозяйств, которые могут позволить себе приобрести дом по средней цене в штате и регионах Калифорнии на основе традиционных предположений.
  58. ^ Хури, Эндрю (26 мая 2019 г.). «Незаметный поворот в области зонирования должен спровоцировать бум жилищного строительства в Лос-Анджелесе». Лос-Анджелес Таймс. Получено 28 мая, 2019.
  59. ^ Шейнин, Ричард (16 ноября 2017 г.). «Поскольку предложение жилья сокращается, Сан-Франциско, Сан-Хосе и Окленд становятся тремя наиболее конкурентоспособными национальными рынками». Группа новостей области залива. В архиве с оригинала 17 ноября 2017 г.. Получено 19 ноября, 2017.
  60. ^ Ромеро, Деннис (27 марта 2017 г.). «Бездомный дом в Лос-Анджелесе теперь стоит почти 600 000 долларов». LA Weekly. В архиве с оригинала 11 июня 2017 г.. Получено 19 ноября, 2017.
  61. ^ Ли, Бонхиа (9 августа 2017 г.). "Сколько вам нужно заработать, чтобы купить дом во Фресно?". Пчела Фресно. В архиве с оригинала 10 августа 2017 г.. Получено 19 ноября, 2017.
  62. ^ а б Фэган, Кевин; Грэм, Элисон (8 сентября 2017 г.). «Кризис бездомности Калифорнии распространяется на всю страну». Хроники Сан-Франциско. В архиве из оригинала 11 сентября 2017 г.. Получено 12 декабря, 2017. Поскольку уровень вакантных площадей в аренде в округе колеблется в районе 1 процента - в Калифорнии - 3,6 процента, что является рекордным минимумом для штата -
  63. ^ а б Левин, Мэтт (28 августа 2017 г.). «Жилищный кризис в Калифорнии - это даже хуже, чем вы думаете». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве с оригинала 30 августа 2017 г.. Получено 2 ноября, 2017.
  64. ^ Беннет, Сидней (24 апреля 2018 г.). «Восстание сверхмощных пассажиров». Рентономика. Получено 16 июня, 2018.
  65. ^ Догерти, Конор; Бертон, Эндрю (17 августа 2017 г.). «Сигнал 2:15, 2 поезда и автобус доставят ее на работу к 7 утра. - Как и многие люди в районе Сан-Франциско, где не хватает жилья, Шейла Джеймс перебралась далеко вглубь страны, получив доступное пространство ценой жестких поездок на работу». Нью-Йорк Таймс. В архиве из оригинала от 20 сентября 2017 г.. Получено 27 сентября, 2018.
  66. ^ Улер, Брайан; Гарози, Джастин (21 февраля 2018 г.). "Калифорния теряет жителей в результате внутренней миграции [блог EconTax]". Офис законодательного аналитика. Получено 16 июня, 2018.
  67. ^ Калифорнийский совет по воздушным ресурсам (6 июня 2017 г.). "Калифорнийский кадастр выбросов парниковых газов". Получено 16 июня, 2018.
  68. ^ Догерти, Конор; Плумер, Брэд (16 марта 2018 г.). «Смелый, вызывающий разногласие план отучить калифорнийцев от автомобилей». Нью-Йорк Таймс. В архиве с оригинала 7 апреля 2018 г.. Получено 16 июня, 2018.
  69. ^ Винер, Скотт; Каммен, Даниэль (25 марта 2019 г.). «Мнение | Почему жилищная политика - это климатическая политика (опубликовано в 2019 г.)». Нью-Йорк Таймс. ISSN  0362-4331. Получено 18 ноября, 2020.
  70. ^ 30 июня; Bergöö, 2020 Беттина. «Мы должны инвестировать в доступное жилье с учетом климата». NRDC. Получено 18 ноября, 2020.
  71. ^ «Политика HCD: жилье и изменение климата». www.hcd.ca.gov. Получено 18 ноября, 2020.
  72. ^ «Дополнительная мера бедности». Бюро переписи населения США. 16 марта 2017 г.. Получено 4 января, 2018. Официальная мера бедности, которая используется с 1960-х годов, позволяет оценить уровень бедности на основе денежного дохода семьи или отдельного человека. Новый показатель представляет собой более сложную статистику, включающую дополнительные элементы, такие как налоговые платежи и рабочие расходы, в оценки семейных ресурсов. Пороговые значения, используемые в новом измерении, получены из данных обследования потребительских расходов на предметы первой необходимости (продукты питания, жилье, одежда и коммунальные услуги) и скорректированы с учетом географических различий в стоимости жилья.
  73. ^ а б Левин, Мэтт (28 сентября 2017 г.). «Как заоблачная стоимость жилья делает Калифорнию самым бедным штатом». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве из оригинала 28 сентября 2017 г.. Получено 9 ноября, 2017.
  74. ^ Хуанг, Джози (12 сентября 2017 г.). «Расходы на жилье в Калифорнии определяют ее №1 в рейтинге бедности». Общественное радио Южной Калифорнии. В архиве с оригинала 5 октября 2017 г.. Получено 7 ноября, 2017.
  75. ^ а б Харт, Анджела (21 августа 2017 г.). «Как случился жилищный кризис в Калифорнии». Сакраменто пчела. В архиве с оригинала на 1 октября 2017 г.. Получено 28 января, 2018. В Калифорнии проживает 12 процентов населения США, но 22 процента бездомных. Города, в которых произошел резкий рост арендной платы, такие как Сан-Франциско и Лос-Анджелес, связывают свой всплеск бездомности непосредственно с нехваткой жилья в штате, что привело к беспрецедентному кризису доступности.
  76. ^ а б Кушель, Марго (14 июня 2018 г.). «Почему на Западном побережье так много бездомных бездомных». Разговор. В архиве с оригинала 10 июля 2018 г.. Получено 31 октября, 2018.
  77. ^ Николс, Крис (27 марта 2018 г.). «Неужели количество бездомных в Калифорнии резко выросло? И как это оценивается по всей стране?». PolitiFact Калифорния. В архиве из оригинала 2 апреля 2018 г.. Получено 24 мая, 2018. Калифорния занимает третье место в стране: 34 из 10 000 человек в штате страдают бездомностью. Хуже дела два штата: Нью-Йорк и Гавайи. На втором месте находится Нью-Йорк - 45 бездомных на 10 000 человек. Между тем, Гавайи занимают первое место с 51 на 10 000 человек.
  78. ^ Херкенхофф, Кайл; Оганян, Ли; Прескотт, Эдвард (9 ноября 2017 г.). «Покраска золотого государства и государства империи: ограничения на землепользование и замедление экономического роста в США» (PDF). Журнал денежно-кредитной экономики. 93: 89–109. Дои:10.1016 / j.jmoneco.2017.11.001.
  79. ^ а б Флорида, Ричард (26 октября 2017 г.). «Обратная сторона зонирования NIMBY». CityLab. В архиве с оригинала 28 декабря 2017 г.. Получено 6 октября, 2018.
  80. ^ а б «НАБОР ИНСТРУМЕНТОВ ДЛЯ ЗАКРЫТИЯ ЖИЛИЩНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ КАЛИФОРНИИ: К 2025 ГОДУ 3,5 МИЛЛИОНА ДОМОВ». Глобальный институт McKinsey. 1 октября 2016 г. В архиве с оригинала 4 ноября 2018 г.. Получено 3 апреля, 2019.
  81. ^ Смит, Кевин (4 января 2017 г.). «Калифорнии нужно построить ошеломляющее количество домов, а мы сильно отстаем». Пасадена Стар-Новости. В архиве с оригинала от 23 января 2018 г.. Получено 22 января, 2018. По оценке Глобального института McKinsey, нехватка жилья в Калифорнии обходится штату в размере от 143 до 233 миллиардов долларов в виде упущенной экономической продукции, в основном из-за потребления, которое вытесняется высокой стоимостью жилья и прекращением строительства.
  82. ^ а б Хури, Эндрю (1 мая 2017 г.). «Жилищное строительство в Калифорнии растет, но этого все еще недостаточно». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 10 мая 2017 г.. Получено 5 ноября, 2017.
  83. ^ Кой, Питер (11 февраля 2019 г.). «Америка строит недостаточно нового жилья». Bloomberg Businessweek. Получено 11 февраля, 2019.
  84. ^ Фимрите, Петр (27 сентября 2017 г.). «Отчет: Чтобы снизить цены на жилье на 10 процентов, Калифорнии нужно на 20 процентов больше квартир». Хроники Сан-Франциско. В архиве из оригинала 4 октября 2017 г.. Получено 21 февраля, 2018.
  85. ^ Чиланд, Элайджа (14 июня 2018 г.). «Может ли Лос-Анджелес найти выход из жилищного кризиса? - Это может быть непросто». Обузданный. В архиве с оригинала 15 июня 2018 г.. Получено 31 октября, 2018.
  86. ^ Диллон, Лиам (23 октября 2017 г.). «Гэвин Ньюсом призывает Калифорнию почти в четыре раза увеличить годовой объем производства жилья». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 2 февраля 2018 г.. Получено 1 июня, 2018.
  87. ^ Диллон, Лиам (12 марта 2019 г.). «Ньюсом откладывает угрозу заблокировать транспортные средства в городах, которые не соответствуют планам строительства жилья». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 23 марта 2019 г.. Получено 13 марта, 2019.
  88. ^ «От редакции: Гэвин Ньюсом говорит Южной Калифорнии спланировать строительство жилья. Намного больше жилья». Лос-Анджелес Таймс. 2 сентября 2019 г.,. Получено 4 сентября, 2019.
  89. ^ Диллон, Лиам (17 апреля 2018 г.). «Законодатели Калифорнии убили один из самых крупных жилищных ссуд в стране». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала от 23 апреля 2018 г.. Получено 23 апреля, 2018. Винер сказал, что закон поможет штату сократить нехватку домов, по его оценке, в 4 миллиона.
  90. ^ Диллон, Лиам (29 июня 2017 г.). «Законодатели Калифорнии в течение 50 лет пытались решить жилищный кризис в штате. Вот почему они потерпели неудачу». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 1 августа 2017 г.. Получено 16 апреля, 2019.
  91. ^ Гарофоли, Джо (17 мая 2019 г.). «Богатый пригород Бэй Эриа получает жилье по религиозному принципу: здесь разрешено 11 доступных квартир». Хроники Сан-Франциско. В архиве с оригинала 19 мая 2019 г.. Получено 20 мая, 2019.
  92. ^ Краткий обзор экономики - Калифорния (Отчет). Министерство труда США - Бюро статистики труда. 4 ноября 2017 г.. Получено 4 ноября, 2017.
  93. ^ Статистика рабочей силы из текущего обследования населения (Отчет). Министерство труда США - Бюро статистики труда. 4 ноября 2017 г.. Получено 4 ноября, 2017.
  94. ^ а б c d е ж грамм час «Инструментарий жилищного строительства» (PDF). Администрация президента США. 1 сентября 2016 г. В архиве (PDF) с оригинала 1 октября 2016 г.. Получено 17 сентября, 2018.
  95. ^ Веллерт, Лотарингия (26 сентября 2016 г.). «Обама принимает законы о зонировании, чтобы построить больше жилья и стимулировать рост». Политико. В архиве с оригинала 1 октября 2016 г.. Получено 17 сентября, 2018.
  96. ^ Уокер, Алисса (28 сентября 2016 г.). «Новый инструментарий Обамы в области жилищного строительства нацелен на то, чтобы сделать города более доступными - состоятельные сообщества подняли« лестницу возможностей »от жителей с низкими доходами, - заявляет Белый дом». Обузданный. В архиве с оригинала 3 ноября 2016 г.. Получено 17 сентября, 2018.
  97. ^ Грабарь, Генри (26 сентября 2016 г.). «Администрация Обамы наконец нацелена на чушь NIMBY, из-за которой города становятся недоступными». Шифер. В архиве с оригинала 1 октября 2016 г.. Получено 17 сентября, 2018.
  98. ^ Бейер, Скотт (30 сентября 2016 г.). «Вердикт вынесен: правила землепользования увеличивают стоимость жилья». Forbes. В архиве с оригинала 1 октября 2016 г.. Получено 17 сентября, 2018.
  99. ^ Пендер, Кэтлин (3 декабря 2016 г.). «Новые жилищные законы Калифорнии упрощают строительство квартир для бабушек». Хроники Сан-Франциско. В архиве с оригинала 15 июня 2018 г.. Получено 12 июля, 2018.
  100. ^ Вонг, Куини (27 сентября 2016 г.). "Калифорния ослабляет ограничения на" бабушкины юниты "'". Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве с оригинала 19 октября 2016 г.. Получено 12 июля, 2018.
  101. ^ Левин, Мэтт (5 апреля 2019 г.). «Являются ли помещения для свекрови секретным решением проблемы нехватки жилья в Калифорнии?». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве с оригинала 8 апреля 2019 г.. Получено 11 апреля, 2019.
  102. ^ а б c Коллинз, Джефф (25 сентября 2017 г.). «Жилищный кризис: посмотрите, как законодатели Калифорнии вкладывают больше зубов - и больше денег - в реформы». Группа новостей Южной Калифорнии. В архиве с оригинала 25 сентября 2017 г.. Получено 1 ноября, 2017.
  103. ^ а б Косев Алексей; Луна, Тарин (14 сентября 2017 г.). «Усилия по контролю над расходами на жилье в Калифорнии переходят к Джерри Брауну после жесткого голосования». Сакраменто пчела. В архиве с оригинала 12 ноября 2017 г.. Получено 29 мая, 2018.
  104. ^ а б c Диллон, Лиам (29 сентября 2017 г.). «Губернатор Браун только что подписал 15 жилищных законопроектов. Вот как они должны помочь в кризисе доступности». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 1 ноября 2017 г.. Получено 29 мая, 2018.
  105. ^ а б Диллон, Лиам (23 января 2017 г.). «Городам Калифорнии придется упростить строительство домов в соответствии с новым законодательством». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 7 июня 2017 г.. Получено 28 мая, 2018.
  106. ^ Диллон, Лиам (5 октября 2017 г.). «Как новый закон Калифорнии может убить 30-летнее правило, которое замедлило развитие в Лос-Анджелесе». Лос-Анджелес Таймс. В архиве с оригинала 1 декабря 2017 г.. Получено 29 мая, 2018.
  107. ^ Ли, Венди (27 марта 2018 г.). «В миле от штаб-квартиры Apple, предложение жилья для умирающего торгового центра Купертино вызывает борьбу». Хроники Сан-Франциско. В архиве с оригинала 30 марта 2018 г.. Получено 11 апреля, 2019.
  108. ^ Ли, Роланд (25 ноября 2018 г.). «Умирающий торговый центр возле штаб-квартиры Apple превращается в битву за душу Кремниевой долины». Хроники Сан-Франциско. В архиве с оригинала 27 ноября 2018 г.. Получено 11 апреля, 2019.
  109. ^ Кендалл, Мариса (27 марта 2018 г.). «Застройщик пытается ускорить строительство торгового центра Vallco Mall в соответствии с новым законом штата - план включает 2402 единицы жилья». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве с оригинала от 5 апреля 2018 г.. Получено 11 апреля, 2019.
  110. ^ Бринклоу, Адам (28 марта 2018 г.). «Купертино: девелопер Vallco обращается к SB 35 и заявляет, что построит 2400 домов». Обузданный SF. Получено 8 декабря, 2018.
  111. ^ Боллаг, Софья (21 марта 2019 г.). «Из-за проблем с арендаторами Калифорнии по-прежнему требуется на 1,4 миллиона более доступных квартир, - говорится в отчете».. Сакраменто пчела. ISSN  0890-5738. Получено Двадцать первое марта, 2019.
  112. ^ Валлианатос, Марк (23 апреля 2019 г.). «Правила землепользования Лос-Анджелеса были рождены из-за расизма и сегрегации. За них не стоит бороться». Лос-Анджелес Таймс. Получено 25 апреля, 2019.
  113. ^ Множественные подписавшие стороны (5 апреля 2018 г.). "Справедливое жилищное обещание SB827" (PDF). В архиве (PDF) из оригинала 8 апреля 2018 г.. Получено 19 апреля, 2019.
  114. ^ Догерти, Конор (17 апреля 2018 г.). «Законодатели Калифорнии отклонили жилищный закон после ожесточенных дебатов». Нью-Йорк Таймс. В архиве с оригинала 26 апреля 2018 г.. Получено 17 апреля, 2018.
  115. ^ Кендалл, Мариса (24 января 2018 г.). «Технические руководители поддерживают законопроект Калифорнии, который направлен на строительство большего количества жилья рядом с остановками общественного транспорта». Новости Меркурия. Получено 29 апреля, 2018. Большие и высокие жилые дома вокруг станции BART по соседству? Более 100 технических лидеров Калифорнии с энтузиазмом говорят: да, пожалуйста. ... В среду 130 технических руководителей и партнеров по венчурному капиталу заявили, что они «твердо поддерживают» план в письме, адресованном Винеру.
  116. ^ Диллон, Лиам (17 апреля 2018 г.). «Законодатели Калифорнии убили один из самых крупных жилищных ссуд в стране». Лос-Анджелес Таймс. В архиве из оригинала 2 мая 2018 г.. Получено 7 апреля, 2019.
  117. ^ «Законодатели Калифорнии отклонили жилищный закон после ожесточенных дебатов». Нью-Йорк Таймс. 17 апреля 2018 г.. Получено 8 декабря, 2018.
  118. ^ а б c Мерфи, Кэти (12 ноября 2017 г.). "'Дома для людей »: движение против NIMBY, движимое миллениалами, побеждает простым посланием". Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве с оригинала 23 ноября 2017 г.. Получено 14 июня, 2018.
  119. ^ а б Догерти, Конор (16 апреля 2016 г.). «В тесном и дорогостоящем районе залива плачет строить, детка, строить». Нью-Йорк Таймс. В архиве с оригинала 25 апреля 2016 г.. Получено 2 июля, 2018.
  120. ^ Маккормик, Эрин (2 октября 2017 г.). «Восстание ямби: рассерженные миллениалы с радикальным жилищным решением». Хранитель. В архиве с оригинала 7 ноября 2017 г.. Получено 23 августа, 2018.
  121. ^ Кендалл, Мариса (3 ноября 2017 г.). «Не можете позволить себе жилье? Можно было бы переехать в транспортный контейнер». Группа новостей области залива. В архиве с оригинала 3 ноября 2017 г.. Получено 8 ноября, 2017.
  122. ^ Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии (февраль 2018 г.). «Жилищное будущее Калифорнии: проблемы и возможности. Итоговая оценка жилищного фонда штата до 2025 года» (PDF).
  123. ^ а б Меткалф, Г. (2018). Замки из песка до прилива? доступное жилье в дорогих городах. Журнал экономических перспектив, 32 (1), 59-80. Дои:10.1257 / jep.32.1.59
  124. ^ «Жилищные ваучеры работают: огромный спрос, недостаточное финансирование жилищных ваучеров означает долгие ожидания». Центр приоритетов бюджета и политики. 19 апреля 2017 г.. Получено 17 сентября, 2019.
  125. ^ «Ожидается, что до 600 000 подадут заявки, когда Лос-Анджелес повторно откроет список жилья по Разделу 8 в этом месяце через 13 лет». Лос-Анджелес Таймс. 1 октября 2017 г.. Получено 17 сентября, 2019.

внешняя ссылка