CityNorth - CityNorth

CityNorth запланированный городской многофункциональная застройка в Северо-восточной долине Феникс, Аризона, НАС; Предлагая магазины, рестораны, жилые дома, гостиницы, офисы, культурные, общественные и развлекательные объекты в удобной для пешеходов среде. По завершении строительства CityNorth будет составлять более 5 500 000 квадратных футов (0,51 км2; 0,20 квадратных миль) застройки на 144 акрах (0,58 км2; 0,23 кв. Миль). Задуманный Томасом Дж. Клуцником как городское ядро ​​Северо-восточной долины Феникса и коммерческое ядро ​​спроектированного мастером сообщества Desert Ridge, CityNorth расположен недалеко от пересечения двух основных автомагистралей -Петля 101 и Государственная трасса 51, что делает его доступным со всей столичной области Феникса. Проект будет открываться поэтапно, начиная с Phase One, High Street, который открылся в ноябре 2008 года.

CityNorth разрабатывается с помощью пакета налоговых льгот в размере 97,4 миллиона долларов, который был в центре судебного процесса между Phoenix и Институт Голдуотера. Дальнейшие этапы строительства CityNorth были отложены из-за экономических условий.

Строительство объекта началось 25 июня 2019 года, отправной точкой была водопроводная и канализационная инфраструктура. Официальная закладка фундамента запланирована на начало октября 2019 года.[1]

Разработчики

CityNorth разрабатывается компанией Thomas J. Klutznick. Первые этапы, названные CityCenter of CityNorth, разрабатываются совместно компанией Thomas J. Klutznick и связанными компаниями. Некоторые предыдущие разработки этих компаний Чикаго С Water Tower Place, 730 Северный Мичиган-авеню, 340 в парке и 333 Запад Wacker Drive; Лос-Анджелес Fox Plaza офисная башня; Бостон Копли Плейс; Нью-Йорк Time Warner Center; Центр города Рестон, Рестон, Вирджиния; CityPlace, Уэст-Палм-Бич, Калифорния; Inn & Links в Спэниш-Бэй, Пеббл-Бич, Калифорния; и отель Little Nell, Аспен, Колорадо.

Резюме генерального плана CityNorth

+/- 5 500 000 квадратных футов (0,51 км2; От 0,20 квадратных миль) до +/- 6,000,000 квадратных футов (0,56 км2; 0,22 кв. Миль) застройка
ИспользоватьТипРазмер
Смешанное использование (3 000 000 квадратных футов (0,28 км2; 0.11 кв. Миль))Офис выше розничной торговли450 000 квадратных футов (0,04 км2; 0,02 кв. Миль)
Розничная торговля и ресторан1,200,000 квадратных футов (0,11 км2; 0,04 кв. Миль)
Жилой над розничной торговлей1300000 квадратных футов (0,12 км2; 0,05 кв. Миль)
Одноразового использования (2,500,000 квадратных футов (0,23 км2; 0,09 кв. Миль))Офис2,500,000 квадратных футов (0,23 км2; 0,09 кв. Миль)
Жилой1500 - 2000 единиц
Гостиница200-500 номеров

Этап 1 - Хай-стрит

Хай-стрит открылась в ноябре 2008 года. Она включает в себя ресторан, магазины, жилые дома и офисы на площади около 20 акров (81 000 м²).2).

1 июля 2010 года Хай-стрит в результате обращения взыскания перешла к кредиторам, предоставившим финансирование строительства.[2]

Этап 2 - Бульвар

Первоначально планировалось открыть в ноябре 2009 года.[2] Фаза 2 была отложена отчасти из-за спада в экономике Аризоны, а отчасти из-за Институт Голдуотера иск, Тюркен против Гордона, по сравнению с соглашением об экономическом развитии проекта на 97,4 млн долларов с городом Феникс.

Разногласия по поводу экономической выгоды

Претензии города и застройщика

Следующие прогнозы основаны на оценках, предоставленных компанией City of Phoenix and Thomas J. Klutznick.

Муниципальные налоговые поступления

  • 1 миллиард долларов городу Фениксу в течение жизни CityNorth[3]
  • 22 миллиона долларов в год в среднем в течение 1-10 лет

Налог с продаж на строительство

  • Город - 21 200 000 долларов
  • Штат - 57 300 000 долларов

Вакансии созданы

  • 16000 во время строительства
  • 19000 во время работы[3]

Другой

  • 6,5 миллионов долларов США на оплату строительства и налоги на коммерческую, ресторанную, строительную, розничную торговлю и аренду жилья.
  • 75 субподрядчиков и около 600 рабочих мест на стройке на первом этапе.
  • Многочисленные нематериальные активы для города Феникс[4]

Позиция Института Голдуотера

Институт Голдуотера оспаривает эти утверждения, считая их преувеличением.[5][6] Одно из исследований обнаружило две ошибки для экономического воздействия CityNorth:

  • Город Феникс предполагает, что ни один торговый центр не будет построен без субсидии, а также предполагает, что каждый доллар налога с продаж, полученный от CityNorth, в противном случае ушел бы в другой город без существования торговых центров.
  • Городские власти исходят из того, что товары и услуги в CityNorth не требуют затрат, потому что это не вычитает розничные затраты из прибыли. Например, городские власти предполагают, что розничный магазин в CityNorth также создает одежду, которую он продает.

По словам доктора Дэйва Уэллса, «валовые экономические воздействия преувеличивают фактические воздействия, поскольку они предполагают, что в противном случае не было бы никакой экономической активности - например, если бы вы не купили обувь в CityNorth, вы бы вообще не купили обувь. И это предполагает, что ничего не будет. будут построены, если CityNorth не будет развит, как предлагается. Кроме того, оценки Elliot Pollack and Company завышают валовое влияние на розничную торговлю на 50 процентов с точки зрения рабочих мест и 75 процентов с точки зрения объема производства ».[5]

По данным Института Голдуотера, экономический ущерб составляет менее 500 миллионов долларов в год, что составляет почти четверть предполагаемого воздействия города.[5]

Иск, Туркен против Гордона

Для развития CityNorth компания Thomas J. Klutznick. заключили соглашение о льготах по налогу с продаж с городом Феникс где компания Klutznick будет удерживать 50% всех долларов с продаж, собранных в CityNorth, до 97,4 миллиона долларов в течение 11,3 лет. Эта налоговая льгота поставила CityNorth в центр судебного процесса, возбужденного Институт Голдуотера, которая пытается оспорить корпоративные субсидии в Аризоне. В обмен на 97,4 миллиона долларов Клуцник позволит Phoenix арендовать 3180 парковочных мест, 200 из которых будут зарезервированы для городских автобусов. карпулеры. Срок аренды - 45 лет.

2 апреля 2008 г. Округ Марикопа Судья Верховного суда Роберт Майлз вынес решение в пользу компании City of Phoenix и Thomas J. Klutznick. Судья Майлз опроверг утверждение Института Голдуотера о том, что соглашение города с CityNorth нарушает Аризона Конституция. Он постановил, что экономическая деятельность CityNorth «несомненно» отвечает интересам общества.[7] Институт Голдуотера с тех пор ответил апелляцией на это решение.[8]

Застройщик CityNorth и City of Phoenix подали иски в округе Марикопа Высший суд 22 апреля 2008 г., требуя, чтобы суд обязал Институт Голдуотера оплатить судебные издержки, понесенные в ходе рассмотрения иска.[9][10] В документации CityNorth утверждается, что Институт «усугубил длительность и сложность судебного процесса с участием нерелевантных« экспертов », которые даже не прочитали соглашение, и проявили безрассудное пренебрежение огромными финансовыми и деловыми интересами, которым он мешал». [11] Согласно заявлению властей города Феникс, «Институт Голдуотера не только продолжил это действие, зная, что ему может быть приказано оплатить городские сборы и расходы, но и рассмотрел это дело таким образом, что его масштабы и расходы значительно превысили те, которые требовалось полностью оспорить диспозитивные вопросы ». [12][13]

Институт Голдуотера утверждает, что запрос на оплату услуг адвоката нарушает условия, согласованные всеми сторонами в ходе судебного разбирательства. Клинт Болик, главный юрист Института Голдуотера, заявляет: «Суды почти никогда не присуждали гонорары адвокатам фирмам, стремящимся отстоять общественные права. Причины были сформулированы судьей Верховного суда Аризоны Стэнли Фельдманом в том же деле, Вистубер против Объединенного школьного округа Парадайз-Вэлли. , что все стороны согласны, устанавливают правовые параметры для Положения о дарении, в соответствии с которым рассматривается дело CityNorth ".[14]

Г-н Болик утверждал, что конституционные дела, такие как Туркен против Гордона, редко выигрываются на уровне нижестоящих судов, и ожидал, что победа в апелляционном суде будет более вероятной.[14][15]

Город Феникс / Город Северная позиция

Соглашение между городом Феникс и разработчиком CityNorth позволяет строить CityNorth как плотный городской проект, предназначенный для предотвращения разрастания и уменьшения трафика. Без стимула для парковок, вероятно, более половины застройки было бы занято наземными парковками, что ограничило бы количество предприятий, генерирующих налог с продаж.[16] Как указано в постановлении судьи Майлза, «соглашение было разработано для обеспечения того, чтобы построенный проект обеспечивал предполагаемые выгоды - в частности, значительные налоговые поступления - по графику и на уровне, который более выгоден для общества, чем какой-либо другой. проект другой конфигурации, который может быть построен на месте ».[7][13]

Никакие городские фонды не были авансированы, и никакие налоговые поступления города не подвергаются риску. Застройщик должен нести все предполагаемые затраты на развитие CityNorth в 1,5 миллиарда долларов и принять на себя все финансовые риски. По прогнозам, CityNorth принесет городу сотни миллионов долларов налоговых поступлений и тысячи рабочих мест.[17] CityNorth окупит себя полученными доходами.[16] Судья Майлз заявляет: «Денежная стоимость, которая будет получена по соглашению, основана на доходах от налогов с продаж, которые будут получены проектом CityNorth от 1,2 миллиона футов торговых площадей, которые застройщик должен построить, прежде чем он сможет получить какие-либо платежи от город .... Согласно соглашению, город должен получить сотни миллионов долларов в виде налогов с продаж в будущем, которые можно будет использовать для любых общественных целей, которые он выберет ». [7][13]

Позиция Института Голдуотера

В Институт Голдуотера утверждает, что стимулом является корпоративная субсидия, что является незаконным в соответствии с конституцией Аризоны.[18][19][20][21][22]

По данным Института Голдуотера, Phoenix будет платить более 30 000 долларов в год за аренду 200 парковочных мест на следующие 45 лет.[23] Город, утверждающий, что этот стимул является не субсидией, а рыночным стимулом, мог бы купить и владеть 6950 парковочными местами в гараже по той же цене, которую он заплатил за аренду 200.[24] Институт Голдуотера также получил записи о гонорарах адвокатов для города, утверждая, что Феникс тратит более 10 000 долларов в неделю на защиту субсидии.[25]

Институт Голдуотера также считает, что город переоценил преимущества проекта. Городские власти оценивают ущерб в 1,9 миллиарда долларов, в то время как исследование Института Голдуотера утверждает, что реальное воздействие будет менее 500 миллионов долларов.[5] Институт Голдуотера также утверждает, что субсидия не принесет чистой выгоды, потому что торговый центр все равно был бы построен из-за высокого спроса на покупки в быстрорастущем и богатом районе Феникса.[23] Доктор Уэллс также ставит под сомнение общественную пользу проекта CityNorth, обнаружив, что район, в котором строится CityNorth, имеет средний доход на душу населения, который на 21000 долларов выше, чем в остальной части Феникса, а демографическое население вокруг CityNorth в 3 раза чаще будь белее всего остального Феникса.

По данным Института Голдуотера, субсидия нарушает три положения конституции штата Аризона: пункт о дарении, пункт о привилегиях и иммунитетах и ​​пункт о специальных законах.[26] Институт Голдуотера считает, что этот стимул является не чем иным, как корпоративной субсидией, направленной на поощрение политически связанных.[24]

Решение Верховного суда Аризоны

25 января 2010 г. Верховный суд Аризоны отменил постановление Апелляционного суда и позволил соглашению CityNorth оставаться в силе.[27] Суд подтвердил, что компания City of Phoenix and Klutznick действовала добросовестно на основании более чем 25-летней практики. Постановление суда ясно показало, что сделки между правительством и частными застройщиками, такими как CityNorth, должны иметь прямую выгоду для правительства. В результате на сделку не могут распространяться никакие косвенные выгоды, такие как рабочие места и повышение налога с продаж.[28] Таким образом, будущие сделки должны делать две вещи: указывать, что правительство получит взамен, и гарантировать, что выгоды, получаемые государством взамен, удовлетворяют вложения правительства в сделку.[29]

Рекомендации

  1. ^ «Строительство начинается в северном городе на северо-востоке области Феникс». yourvalley.net. 25 июн 2019. Получено 17 сентября 2019.
  2. ^ а б Клэнси, Майкл (2 июля 2010 г.). «Хай-стрит CityNorth поглощена первоначальными кредиторами». Республика Аризона. Получено 2020-07-21.
  3. ^ а б Гордон, Фил и Пегги Нили. «Проект CityNorth - большая победа для Феникса», Республика Аризона, 7 апреля 2008 г.
  4. ^ Фэрбенкс, Фрэнк (26 июля 2009 г.). "Трамбовали будущее". Республика Аризона. Получено 2020-07-21.
  5. ^ а б c d Уэллс, Дэйв. "Экономический анализ розничной торговли CityNorth" В архиве 2012-04-14 в Wayback Machine 30 октября 2007 г.
  6. ^ Павлов Андрей. «Обзор проекта CityNorth» В архиве 2012-04-14 в Wayback Machine 30 октября 2007 г.
  7. ^ а б c Майлз, судья Роберт. "Тюркен против Гордона Рюлинга" В архиве 2012-04-14 в Wayback Machine. Высший суд из Аризона, Округ Марикопа. 2 апреля 2008 г.
  8. ^ «Институт Голдуотера незамедлительно обжалует решение о субсидии CityNorth»Институт Голдуотера, 2 апреля 2008 г.
  9. ^ Букхольц, янв. «Разработчик CityNorth, город Феникс предъявляет иск на Институт Голдуотера о судебных издержках», Бизнес-журнал Феникса, 23 апреля 2008 г.
  10. ^ «Разработчик и город Феникс подают иски о выплате гонораров адвокатам», 22 апреля 2008 г.
  11. ^ «Ходатайство разработчика о гонорарах адвокатов»[постоянная мертвая ссылка ], Верховный суд штата Аризона, округ Марикопа, № CV2007-013766, 22 апреля 2008 г.
  12. ^ «Петиция города Феникс об уплате гонораров адвокатам»[постоянная мертвая ссылка ], Верховный суд штата Аризона, округ Марикопа, № CV2007-013766, 22 апреля 2008 г.
  13. ^ а б c Букхольц, янв. «Разработчик CityNorth, город Феникс предъявляет иск на Институт Голдуотера о судебных издержках», Бизнес-журнал Феникса, 23 апреля 2008 г.
  14. ^ а б Болик, Клинт. «Империя наносит ответный удар по огромному запросу на гонорары адвокатов по делу CityNorth» В архиве 2014-10-06 на Wayback Machine Институт Голдуотера, 24 апреля 2008 г.
  15. ^ Клэнси, Майкл. «Институт надеется заблокировать соглашение CityNorth по апелляции» Республика Аризона, 16 апреля 2008 г.
  16. ^ а б "Информационный бюллетень по стимулирующему соглашению CityNorth" (PDF). 0162f72.netsolhost.com. 2011-07-14. Получено 2020-07-21.
  17. ^ Кеут, Дон. «Сделка CityNorth - стимул, а не субсидия» В архиве 2011-07-14 на Wayback Machine, The Tribune, 20 мая 2008 г.
  18. ^ Фенске, Сара.«Возмутительное развитие», New Times 9 сентября 2008 г.
  19. ^ Бойд, Линдси."Иск Института Голдуотера против города Феникс. Обновление" Townhall.com, 5 марта 2008 г.
  20. ^ Дьюси, Линн (15 февраля 2008 г.). «Bloomingdale's присоединяется к CityNorth Mix, поскольку продолжается судебный процесс по налоговым сделкам по проекту». Феникс Бизнес Журнал. Получено 2020-07-21.
  21. ^ Уилл, Джордж Ф. (16 марта 2008 г.). "То, за что налогоплательщики не знают, что они платят". seattlepi.com. Получено 2020-07-21.
  22. ^ Клэнси, Майкл. «Судья слышит аргументы по делу CityNorth», Республика Аризона, 12 февраля 2008 г.
  23. ^ а б Шломах, Байрон. «Нарушитель сделки: критика субсидии компании Phoenix для CityNorth» Институт Голдуотера, 8 августа 2007 г.
  24. ^ а б Гиббонс, Патрик. «Проблемная парковка» Институт Голдуотера, 4 марта 2008 г.
  25. ^ "Город Феникс тратит 10 000 долларов в неделю на адвокатов для защиты субсидии CityNorth" Институт Голдуотера, 8 января 2008 г.
  26. ^ «Конституция Аризоны запрещает корпоративные субсидии»[постоянная мертвая ссылка ]Институт Голдуотера, 09 августа 2007 г.
  27. ^ Клэнси, Майкл (26 января 2010 г.). «Соглашение CityNorth действует на данный момент, но суд уточняет позицию по будущим делам». Республика Аризона. Получено 2020-07-21.
  28. ^ Клэнси, Майкл. «Соглашение CityNorth остается в силе», Республика Аризона, 25 января 2010 г.
  29. ^ Клэнси, Майкл. «Решение CityNorth повлиять на будущие сделки по развитию», Республика Аризона, 1 февраля 2010 г.

внешняя ссылка

Координаты: 33 ° 41′00 ″ с.ш. 112 ° 00′00 ″ з.д. / 33,68333 ° с.ш.112,00000 ° з. / 33.68333; -112.00000