Общая зона - Common area

А общая зона в недвижимость или же право собственности, «область, доступная для использования более чем одним человеком ...»[1] Общие области - это те, которые доступны для общего использования всем арендаторам, (или) группам арендаторов и их приглашенным.[2][3] В Техас и другие части Соединенные Штаты, это «область внутри жилого комплекса, которая принадлежит всем жителям или общей структуре управления, которая взимает с каждого арендатора плату за содержание и содержание».[4][5]

Общие зоны часто существуют в квартиры, Закрытые сообщества, кондоминиумы, кооперативы и торговые центры.[6]

В любой ситуации, когда есть общая аренда, все арендаторы совместно владеют общими участками, а это означает, что любой отдельный владелец не обладает большим контролем над землей, чем любой другой собственник.[7]

Это отличается от общие или же общая земля, как используется в английский закон, который принадлежит одному лицу, но может использоваться группой лиц.

Примеры

Примеры мест общего пользования включают:

  • вестибюли,[3][8]
  • коридоры,[3][8]
  • лестницы[3][1]
  • стоянки, места, пандусы или другие подобные места,[9]
  • стиральные машины или прачечная,[9][10]
  • крыша многоквартирного дома,[11]
  • лифты,[3]
  • туалеты в вестибюле,[3][8]
  • подъездные пути,[1] и
  • кладовые.[1]
  • гостиные
  • кухни
  • фитнес-центр
  • зоны отдыха
  • клубный дом

Прецедентное право

В Мэриленд против Гаррисон, то Верховный суд США обнаружил, что полиция может войти в общую зону при выполнении ордер на обыск.[12][13] Также в Иллинойс против Родригеса Верховный суд США постановил, что «въезд без ордера действителен, если он основан на согласии третьей стороны, которую полиция на момент въезда обоснованно считает, что она обладает общей властью над помещениями, но на самом деле этого не делает. . "[14] Кроме того, суд постановил:

лицо, которое разрешает другим иметь «совместный доступ или контроль для большинства целей ... принимает на себя [ы] риск того, что [такие лица] могут разрешить обыск общей территории».[15] 415 U.S., 171, n. 7; смотрите также Фрейзер против Куппа, 394 U.S. 731, 740 (1969) (обвиняемый, который оставил спортивную сумку в чужом доме и разрешил совместное использование сумки, «принял на себя риск того, что [это лицо] позволит кому-то другому заглянуть внутрь»). По мнению Суда принятие риска анализ показывает, что согласие третьей стороны ограничивает способность человека оспаривать разумность поиска только потому, что это лицо добровольно отказалось от некоторых из своих ожидание конфиденциальности путем разделения доступа или контроля над своей собственностью с другим лицом.

— [16]

Общежития

В общежития В колледжах и университетах общие зоны - это те места в общежитии, которые предназначены для всех студентов-резидентов. Чтобы нарисовать фрески, улучшите их с помощью приспособления, или иным образом изменить место общего пользования, возможно, потребуется получить разрешение от директора жилого фонда.[17] С юридической точки зрения, арендатор ничего не может сделать, если он не одобряет меблировку, украшения и т. Д. В своей общей зоне, если только это не мешает непосредственно инвалиду. Все, что касается религии или убеждений, подпадает под Закон о справедливом жилищном обеспечении. Единственный способ контролировать места общего пользования в этом отношении - это если возникла серьезная угроза. Государственные университеты имеют право запрещать использование мест общего пользования, если они сочтут нужным (будь то украшение, меблировка или физическое использование). Коммерческое жилье может лишь до некоторой степени ограничить эти возможности. Они не могут юридически контролировать все аспекты использования общих территорий из-за вышеупомянутых законов о справедливом жилищном обеспечении.

Бизнес-помещения

Общая зона также применяется к таким организациям, как торговые центры и торговые центры, в которых работают несколько предприятий.[5] Часто бизнес-парки, торговые центры и другие объекты, в которых работают несколько компаний, имеют общую территорию. Это может быть любой из примеров, перечисленных выше, или это может быть «комната отдыха». Эти зоны, как правило, расположены в центре и предназначены для использования всеми участниками бизнеса. Могут быть оговорки о поведении в пределах общих частей, а также наличие общих частей. У предприятий также могут быть общие области внутри себя. Обычно предприятия с общими зонами имеют свои собственные правила, соответствующие их типу бизнеса, политике и видению компании.

Налогообложение недвижимости общих частей

Государства различаются по тому, как они облагают общие территории налогом на недвижимость. Это может зависеть от того, кондоминиум это или кооператив. Например, государственный из Аризона налоги на «жилые помещения общего пользования» в жилищных комплексах с фиксированным налогом, но общие площади кондоминиумов и курсы по гольфу оцениваются отдельно.[18]

Условия с различными типами общих зон

В зависимости от типа общей площади (например, бизнес, жилая, государственная) необходимо соблюдать определенные меры предосторожности при их использовании. Некоторые требуют аренды, некоторые требуют контрактов, а некоторые требуют только «на ваше слово». Например, компании могут использовать общие зоны в магазине, таком как Black Lion, или в магазине, который принимает поставщиков из разных стран. В договоре аренды или контракте подразумевается, что они будут делить пространство с этими разными поставщиками. В квартирах есть два разных типа общих частей. Один будет по контракту, а другой - в аренде. Квартиры, которые сдаются в аренду единицами (то есть обычное жилье), подписываются одним физическим лицом. Этот человек юридически решает использовать общую площадь, если у него когда-либо появится сосед по комнате в будущем. Если жилой комплекс сдает в аренду по спальне, есть пункт или параграф, в котором подробно описывается, как пространство должно использоваться одинаково всеми арендаторами. Наконец, есть государственные и подмандатные помещения общего пользования. В фортах и ​​базах, государственных учреждениях и даже тюрьмах есть места общего пользования. В договоре аренды нет соглашения о том, как следует использовать эти площади. Есть разные виды общих зон, и все они имеют разные правила и условия. У всех разные судебные разбирательства, если что-то произойдет в этих областях.

Фактор потерь

В коммерческой недвижимости в США коэффициент потерь - это процентная доля площади здания, разделяемая арендаторами, или пространство, отведенное под общие зоны здания, используемый для расчета разницы между чистой (полезной) и брутто (оплачиваемые) площади.[19]

Эта часть помещения считается «потерянной», потому что она не может быть сдана в аренду напрямую, а расходы на содержание и эксплуатацию должны покрываться за счет других арендуемых площадей.[20]

В коэффициент потерь часто путают с коэффициент нагрузки, но формулы для каждого члена различаются.[21]

Коэффициент потерь рассчитывается следующим образом:

Коэффициент потерь = (арендуемая площадь - полезная площадь) / арендуемая площадь

В Ассоциация владельцев и менеджеров зданий установил стандарт с Американский национальный институт стандартов, ANSI / BOMA Z65.1-2010 для измерения площади пола и расчета общей арендуемой площади и коэффициента потерь.[22]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б c d "Глоссарий St. George.com". Архивировано из оригинал на 2008-04-30. Получено 2008-05-06.
  2. ^ "Сайт Fx Realty". Архивировано из оригинал на 2008-05-14. Получено 2008-05-06.
  3. ^ а б c d е ж kwcondo В архиве 2008-07-24 на Wayback Machine
  4. ^ "Веб-сайт гордости Техаса". Архивировано из оригинал на 2008-05-04. Получено 2008-05-06.
  5. ^ а б Общая зона. Laws.com получено с сайта real-estate.laws.com, по состоянию на 28 ноября 2012 г.
  6. ^ «Закон об общих зонах арендодателя и его юридическое определение». definitions.uslegal.com. Получено 2009-03-12.
  7. ^ Веб-сайт города Дэвиса В архиве 2011-07-25 на Wayback Machine
  8. ^ а б c Трейси, Уильям, «Понимание общих и полезных областей», см. Сайт компании Building Area Measurement LLC Доступ 8 мая 2008 г.
  9. ^ а б United Housing Foundation, Inc. против Формана, 421 U.S. 837, 856 (1975), найдено по адресу Findlaw.com. Доступ 8 мая 2008 г.
  10. ^ Веб-сайт Ассоциации многоквартирных прачечных (MLA) В архиве 2008-03-31 на Wayback Machine. Доступ 8 мая 2008 г.
  11. ^ Шпиц, Х. Мэй (15 августа 2005 г.). «Арендодатель должен поддерживать общие части здания». Лос-Анджелес Таймс. Получено 16 декабря 2017.
  12. ^ "У нас нет проблем с заключением, что вход офицеров в общую зону третьего этажа был законным; у них был ордер на эти помещения, и их сопровождал Маквебб, который предоставил ключ, которым они открыли дверь, открывающую доступ в общая площадь третьего этажа. Если бы офицеры знали или должны были знать, что на третьем этаже две квартиры до того, как они войдут в жилые помещения на третьем этаже, и, следовательно, знали об ошибке в ордере, они бы были вынуждены ограничить свои обыски квартирой МакВебба ". Мэриленд против Гаррисон, 480 U.S. 79, 87 (1987), найдено по адресу Сайт Findlaw.com. Доступ 6 мая 2008 г.
  13. ^ Смотрите также Ракас против Иллинойса, 439 U.S. 128 (1978), несогласие правосудия Байрон Уайт, несогласное, сноска 11, цитируя Соединенные Штаты против Мэтлока, 415 U.S. 164, 169 и 171 n. 7 (1974 г.) («Власть, которая оправдывает согласие третьей стороны, не основывается на праве собственности с соответствующими историческими и правовыми уточнениями ..., но основана, скорее, на взаимном использовании собственности лицами, обычно имеющими совместный доступ. или контроль для большинства целей, так что разумно признать, что любой из соплеменников имеет право разрешить инспекцию от своего имени и что другие приняли на себя риск того, что один из их числа может позволить общей территории искать "), найденный в Findlaw.com. Доступ 8 мая 2008 г.
  14. ^ Иллинойс против Родригеса, 497 U.S. 177, 179 (1990), найдено по адресу Findlaw.com. Доступ 8 мая 2008 г.
  15. ^ Это также цитирует Соединенные Штаты против Мэтлока, 415 U.S. 164, 171 n. 7 (1974)
  16. ^ Иллинойс против Родригеса, 497 U.S. 177, 194 (1990), найдено по адресу Findlaw.com. Доступ 8 мая 2008 г.
  17. ^ Аппалачский государственный университет, веб-сайт факультета жилищного строительства и проживания в стране (Бун, Северная Каролина)[постоянная мертвая ссылка ]. (Документ в формате PDF.) Проверено 8 мая 2008 г.
  18. ^ Департамент доходов штата Аризона, Подразделение налога на имущество, Руководство, Жилые зоны общего пользования, 31 марта 2000 г., со ссылкой на разделы 42-13401 и последующие пересмотренные законы штата Аризона, см. Веб-сайт округа Пинал, штат Аризона В архиве 2009-01-06 на Wayback Machine. (PDF-документ). Доступ 8 мая 2008 г.
  19. ^ Инвестиции в недвижимость и финансы. Арнольд, Мэриленд: Ассоциация владельцев и менеджеров зданий. стр. G16.
  20. ^ «Как рассчитывается коэффициент потерь? ... и ответы на другие вопросы». Настоящая сделка онлайн. Korangy Publishing Inc. Архивировано с оригинал 7 декабря 2011 г.. Получено 5 декабря 2011.
  21. ^ «Глоссарий терминов в квадратных метражах». ООО "Измерение площади застройки". Получено 13 мая 2013.
  22. ^ Офисные здания: стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.1 - 2010). Арнольд, Мэриленд: Ассоциация владельцев и менеджеров зданий, Американский национальный институт стандартов. 2010.