Доходный подход - Income approach

В доходный подход одна из трех основных групп методологий, называемых оценкой подходы, используемые оценщиками. Это особенно распространено в коммерческих оценка недвижимости и в оценке бизнеса. Фундаментальная математика аналогична методам, используемым для финансовой оценки, анализа ценных бумаг или ценообразования облигаций. Однако есть некоторые существенные и важные модификации при использовании в недвижимости или оценка бизнеса.

Хотя существует довольно много приемлемых методов под рубрикой доходного подхода, большинство из них делятся на три категории: прямая капитализация, дисконтированный денежный поток, и мультипликатор валового дохода.

Прямая капитализация

Это просто частное от деления годовой чистой операционной прибыли (NOI) на соответствующий ставка капитализации (Ставка CAP). Для приносящей доход недвижимости NOI - это чистый доход от недвижимости (но не коммерческий интерес) плюс любые процентные расходы и неденежные статьи (например, амортизация) минус резерв для замены. Ставка CAP может быть определена одним из нескольких способов, в том числе рыночным извлечением, диапазоном инвестиций или методом наращивания. При оценке сложного имущества или собственности, для которой существует поправка на риск из-за необычных факторов (например, загрязнения), уместна ставка верхнего предела с поправкой на риск.^[1] Неявное допущение при прямой капитализации состоит в том, что денежный поток является бессрочным, а ставка капитализации - постоянной. Если ожидается изменение денежных потоков или уровней риска, то прямая капитализация не удастся, и необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков.

В британской практике чистая прибыль капитализируется за счет рыночной доходности. Если собственность сдаваемый в аренду тогда будет использоваться доходность всех рисков. Однако, если проходящая арендная плата отличается от оценочной стоимости аренды (ERV), то будут использоваться методы срочной и обратной аренды, многоуровневой или эквивалентной доходности. По сути, это влечет за собой дисконтирование различных потоков доходов - текущей или проходящей ренты и потока возврата к полной стоимости ренты - с различной скорректированной доходностью.

Тем не менее, ставка капитализации по своей сути включает премию за инвестиционный риск. Каждый инвестор может иметь разное представление о риске и, следовательно, иметь разную ставку капитализации для данной инвестиции. Связь становится ясной, когда ставка капитализации выводится из ставки дисконтирования с использованием модели стоимости накопления капитала. Они идентичны, если темп роста прибыли равен 0.^[2]

Дисконтированный денежный поток

Модель дисконтированного денежного потока аналогична модели чистая приведенная стоимость оценка в финансах. Однако оценщики часто ошибочно используют рыночную ставку капитализации и NOI в качестве замены ставки дисконтирования и / или годового денежного потока. Ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс-минус фактор ожидаемого роста. NOI можно использовать, если целью является рыночная стоимость, но если целью является инвестиционная стоимость, тогда уместно и другое измерение денежного потока.^[3]

Множитель валовой ренты

GRM - это просто отношение ежемесячной (или годовой) арендной платы к продажной цене. Если в последнее время на рынке было продано несколько аналогичных объектов недвижимости, то для них можно рассчитать GRM и применить его к ожидаемой ежемесячной арендной плате за объект недвижимости. GRM полезен для сдачи в аренду домов, дуплексов и простой коммерческой недвижимости, когда используется как дополнение к другим более развитым методам.

Короткое сокращение DCF

В Короткое сокращение DCF метод основан на модели, разработанной профессором Нил Кросби из Университет Ридинга (и, в конечном итоге, основано на более ранних работах Вуда и Гривза). В RICS поощряли использование метода в соответствующих обстоятельствах.^[4] Short-cut DCF - это адаптация к оценке имущества метода DCF, который широко используется в финансах.^{[нужна цитата ]}

В сокращенном DCF проходящая арендная плата, которая является постоянной (в номинальном или реальном выражении) на протяжении периода аренды, дисконтируется по соответствующей ставке. норма прибыли (возможно, полученный со ссылкой на безрисковую норму доходности, полученную по государственным облигациям, к которой добавлен резерв на риск и поправка на неликвидность имущественных активов). Возврат дисконтируется по рыночной доходности от всех рисков (ARY), что правильно подразумевает рост возвратного потока доходов. Возвратный доход - это текущая расчетная арендная стоимость (ERV), завышенная на соответствующий годовой коэффициент роста (или CAGR - Совокупный среднегодовой темп роста). Суть модели Кросби-Вуда и то, что отличает ее от обычной DCF, заключается в том, что коэффициент роста выводится с помощью формулы как функция нормы прибыли и доходности всех рисков. Например, если ставка доходности составляет 10% годовых, ARY составляет 8% годовых, а арендная плата пересматривается ежегодно, то коэффициент роста составит 2%. (Это простое вычитание работает только тогда, когда арендная плата пересматривается ежегодно - во всех других ситуациях коэффициент роста рассчитывается с использованием формулы Кросби.) Таким образом, сокращенный DCF дает математически согласованную оценку и страну.

Смотрите также

Немецкий доходный подход

дальнейшее чтение

Баум, А. и Макмин, Д. (1989) Доходный подход к оценке имущества (Третье издание), Рутледж, Лондон.
Баум, А. и Кросби, Н. (1988) Оценка инвестиций в недвижимость (Второе издание), Рутледж, Лондон.
Хавард, Т. (2004) Оценка инвестиционной недвижимости сегодня, Estates Gazette, Лондон.
Оценка недвижимости (12-е издание), Институт оценки, Чикаго.
Килпатрик, Джон А., (2007) Оценка Браунфилдов, Глава 29 в Закон и практика Браунфилда (Lexis-Nexis Мэтью Бендер)