Оценка недвижимости - Real estate appraisal

Оценка недвижимости, оценка собственности или же оценка земли это процесс развития ценностного мнения, ибо недвижимость (обычно рыночная стоимость ). Сделки с недвижимостью часто требуют оценки, потому что они происходят нечасто, и каждая собственность уникальный (особенно их состояние, ключевой фактор оценки), в отличие от корпоративных акций, которые торгуются ежедневно и идентичны (таким образом, централизованная Вальрасовский аукцион как фондовая биржа нереально). Местоположение также играет ключевую роль в оценке. Однако, поскольку собственность не может изменить местоположение, часто модернизация или улучшение дома могут изменить его стоимость. Отчеты об оценке являются основой для ипотечных кредитов, погашения поместья и разводы, налогообложение и так далее. Иногда отчет об оценке используется для установления продажной цены на недвижимость.

Помимо обязательного уровня образования, который может варьироваться от финансов до строительных технологий, в большинстве стран, но не во всех, требуется, чтобы оценщики имели лицензию на практику. Обычно оценщик недвижимости имеет возможность пройти 3 уровня сертификации: стажер по оценке, лицензированный оценщик и сертифицированный оценщик. Для второго и третьего уровней лицензии требуется не менее 2000 часов опыта за 12 месяцев и 2500 часов опыта не менее чем за 24 месяца соответственно.^[1][2] Оценщиков часто называют «оценщиками собственности» или «оценщиками земли»; в Британский английский они «оценщики». Если мнение оценщика основывается на рыночной стоимости, оно также должно основываться на высшее и лучшее использование недвижимости. В Соединенных Штатах оценка ипотечных кредитов улучшенной жилой недвижимости обычно указывается в стандартной форме, например Единый отчет об оценке жилого фонда.^[3] Оценки более коммерческой недвижимости (например, приносящей доход, необработанной земли) часто представляются в описательной форме и завершаются сертифицированным генеральным оценщиком.

Типы стоимости

Существует несколько типов и определений стоимости, требуемых при оценке недвижимости. Вот некоторые из наиболее распространенных:

• Рыночная стоимость - Цена, по которой актив будет торговаться на конкурентной Вальрасовский аукцион параметр. Рыночная стоимость обычно взаимозаменяема с стоимость на открытом рынке или же справедливая стоимость. Международные стандарты оценки (IVS) определяют:

Рыночная стоимость - оценочная сумма, на которую следует обменять актив или обязательство на дата оценки между желающим покупателем и добровольным продавцом в сделке на коммерческой основе после надлежащего маркетинга, когда каждая из сторон действовала осознанно, осмотрительно и без принуждения.^[4]

• Ценность использования, или же потребительная стоимость^[5] - The чистая приведенная стоимость (ЧПС)^[6] денежного потока, который актив генерирует для определенного владельца при определенном использовании. Ценность использования - это ценность для одного конкретного пользователя, которая может быть выше или ниже рыночной стоимости недвижимости.
• Инвестиционная стоимость - это стоимость для одного конкретного инвестора и может быть или не быть выше рыночной стоимости недвижимости. Различия между инвестиционная стоимость актива и его рыночная стоимость обеспечить мотивацию покупателей или продавцов для выхода на рынок. Международные стандарты оценки (IVS) определяют:

Инвестиционная стоимость - стоимость актива для владельца или потенциального владельца для индивидуальных инвестиционных или операционных целей.^[4]

• Налоговая стоимость Ad Valorem - это стоимость, используемая для целей налогообложения и определяемая путем сбора данных в процессе массовой оценки. В процессе массовой оценки данные, собранные из различных источников, применяются к недвижимости для определения налогооблагаемой стоимости.^[7]

• Страховая стоимость - стоимость недвижимости, на которую распространяется страховой полис. Как правило, он не включает стоимость сайта.
• Ликвидационная стоимость - может быть проанализирован как принудительная ликвидация или планомерная ликвидация и является обычно востребованным стандартом стоимости в процедурах банкротства. Предполагается, что продавец вынужден продавать после периода воздействия, который меньше нормальных для рынка временных рамок.

Цена против стоимости

Могут быть различия между реальной стоимостью собственности (рыночная стоимость ) и сколько стоит его покупка (цена ). Уплаченная цена может не отражать рыночную стоимость этой собственности. Иногда могли присутствовать особые соображения, такие как особые отношения между покупателем и продавцом, когда одна сторона имела контроль или значительное влияние на другую сторону. В других случаях сделка могла быть лишь одним из нескольких объектов недвижимости, проданных или проданных между двумя сторонами. В таких случаях цена, уплачиваемая за какую-либо конкретную деталь, является не ее рыночной «стоимостью» (хотя обычно предполагается, что все части и цены в сумме равны рыночной стоимости всех частей), а скорее ее рыночной «ценой». ".

В других случаях покупатель может добровольно заплатить премиальную цену, превышающую общепринятую рыночную стоимость, если его субъективная оценка собственности инвестиционная стоимость для него) была выше рыночной стоимости. Одним из конкретных примеров этого является владелец соседней собственности, который, объединив свою собственность с рассматриваемой собственностью (сборка), мог получить экономию от масштаба и добавленную стоимость (заговор ценить). Подобные ситуации иногда случаются в корпоративные финансы. Например, это может произойти, когда слияние или поглощение происходит по цене, которая выше, чем значение, представленное ценой базовых акций. Обычное объяснение этих типов слияние и поглощение заключается в том, что «сумма больше, чем ее части», поскольку полное владение компанией обеспечивает полный контроль над ней. Это то, за что покупатели иногда платят высокую цену. Такая ситуация может случиться и при покупке недвижимости.

Но наиболее частая причина отличия стоимости от цены заключается в том, что либо покупатель, либо продавец не осведомлены о рыночной стоимости недвижимости, но, тем не менее, соглашаются на контракт по определенной цене, которая либо слишком дорога, либо слишком дешевая. Это прискорбно для одной из двух сторон. Оценщик недвижимости обязан оценить истинную рыночная стоимость собственности, а не ее рыночная цена.

Часто недвижимость оценивается по стоимости ниже ее рыночной стоимости; это известно как дробная оценка.^[8] Частичная оценка может привести к тому, что недвижимость будет оценена на уровне 10% или менее от их рыночной стоимости.^[9]

Определения рыночной стоимости в США

В Соединенных Штатах оценка проводится для определенного типа стоимости (например, стоимость отчуждения, справедливая рыночная стоимость, проблемная продажная стоимость, инвестиционная стоимость). Наиболее часто используемое определение ценности - Рыночная стоимость. Пока Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) не дает определения рыночной стоимости, а дает общее руководство по определению рыночной стоимости:

Тип стоимости, выраженный в виде мнения, который предполагает передачу собственности (например, права собственности или пакета таких прав) с определенной даты при определенных условиях, изложенных в определении указанного термина. оценщиком, как применимо в оценке.

Таким образом, определение стоимости, используемое в оценке или анализе текущего рынка (CMA) и в отчете, представляет собой набор предположений о рынке, на котором объект недвижимости может совершать сделки. Это влияет на выбор сопоставимых данных для использования в анализе. Это также может повлиять на метод, используемый для оценки свойства. Например, значение дерева может составлять до 27% от стоимости недвижимости.^[10][11]

Три подхода к оценке

Есть три традиционные группы методологий определения стоимости. Их обычно называют «тремя подходами к оценке», которые, как правило, независимы друг от друга:

• В подход сравнения продаж (сравнение характеристик собственности с характеристиками сопоставимой собственности, которая недавно была продана в аналогичных сделках).
• В затратный подход (покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоило бы построить эквивалент).
• В доходный подход (аналогично методам, используемым для финансовой оценки, анализа ценных бумаг или ценообразования облигаций).

Однако в последнее время в бизнесе наблюдается тенденция к использованию научной методологии оценки, основанной на количественных данных,^[12] риск и географические подходы.^[13][14] Пагурци и другие. предоставили обзор методов, используемых в отрасли, путем сравнения традиционных подходов с передовыми.^[15]

Как упоминалось ранее, оценщик обычно может выбрать один из трех подходов для определения стоимости. Один или два из этих подходов обычно наиболее применимы, а другой подход или подходы обычно менее полезны. Оценщик должен подумать о «объеме работ», типе стоимости, самой собственности, а также качестве и количестве данных, доступных для каждого подхода. Невозможно сделать всеобъемлющее заявление о том, что тот или иной подход всегда лучше, чем один из других подходов.

Оценщик должен подумать о том, как большинство покупателей обычно покупают тот или иной тип недвижимости. Какой метод оценки используют большинство покупателей для оцениваемого типа недвижимости? Это обычно направляет мышление оценщика в отношении наилучшего метода оценки в сочетании с доступными данными. Например, оценка недвижимости, которую обычно покупают инвесторы (например, небоскребы, офисные здания) может придать больший вес доходному подходу. Покупатели, заинтересованные в приобретении жилой недвижимости для одной семьи, предпочли бы сравнить цены, в этом случае подход сравнения продаж (подход анализа рынка) был бы более применимым. Третий и последний подход к оценке - это стоимостной подход к оценке. Затратный подход к стоимости наиболее полезен при определении страховой стоимости и стоимости строительства новой конструкции или здания.

Например, одноквартирные дома определенного качества, как правило, продаются по определенной цене за квартиру. Во многих из этих случаев подход сравнения продаж может быть более применимым. С другой стороны, многоквартирный жилой комплекс обычно оценивается по доходному подходу, поскольку это будет соответствовать тому, как большинство покупателей оценит его. Другой пример: дома на одну семью чаще всего оцениваются с наибольшим весом при сравнении продаж. Однако, если односемейное жилище находится в районе, где все или большая часть жилья сдаются внаем, то какой-либо вариант доходного подхода может быть более полезным. Таким образом, выбор метода оценки может меняться в зависимости от обстоятельств, даже если оцениваемое имущество не сильно изменится.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж основан прежде всего на принципе замещения. Этот подход предполагает, что осмотрительный (или рациональный) человек не будет платить за недвижимость больше, чем это стоило бы купить сопоставимую заменяющую собственность. Этот подход признает, что типичный покупатель будет сравнивать запрашиваемые цены и стремиться приобрести недвижимость, которая соответствует его или ее желаниям и потребностям, по самой низкой цене. При разработке подхода сравнения продаж оценщик пытается интерпретировать и мера действия сторон, задействованных на рынке, включая покупателей, продавцов и инвесторов.

Методы сбора данных и процесс оценки

Собираются данные о недавних продажах недвижимости, аналогичной оцениваемой, так называемых «сопоставимых». Только ПРОДАННАЯ недвижимость может использоваться при оценке и определении стоимости собственности, поскольку они представляют собой суммы, фактически уплаченные или согласованные за недвижимость. Источники сопоставимых данных включают публикации по недвижимости, публичные записи, покупателей, продавцов, брокеров и / или агентов по недвижимости, оценщиков и так далее. Важные детали каждой сопоставимой продажи описаны в отчете об оценке. Поскольку сопоставимые продажи не идентичны рассматриваемому объекту недвижимости, могут быть сделаны корректировки по дате продажи, местоположению, стилю, удобствам, площади, размеру участка и т. Д. Основная идея состоит в том, чтобы смоделировать цену, которая была бы уплачена, если бы каждый сопоставимый продажи были идентичны предмету собственности. Если сопоставимый превосходит объект по фактору или аспекту, то для этого фактора необходима корректировка в сторону уменьшения.^{[требуется разъяснение ]} Точно так же, если сравнимый уступает субъекту в аспекте, то для этого аспекта необходима корректировка в сторону увеличения.^{[требуется разъяснение ]} Корректировка носит несколько субъективный характер и зависит от подготовки и опыта оценщика. Из анализа группы скорректированных продажных цен сопоставимых продаж оценщик выбирает показатель стоимости, который является репрезентативным для объекта собственности. Различные оценщики могут выбрать другой показатель стоимости, который в конечном итоге обеспечит другую стоимость собственности.

Шаги в подходе сравнения продаж

1. Изучите рынок, чтобы получить информацию о продажах и незавершенных продажах, аналогичных рассматриваемому свойству.
2. Изучите рыночные данные, чтобы определить, являются ли они фактически правильными и точными.
3. Определите соответствующие единицы сравнения (например, продажную цену за квадратный фут) и проведите сравнительный анализ для каждой
4. Сравните предметные и сопоставимые продажи в соответствии с элементами сравнения и при необходимости скорректируйте
5. Согласование нескольких показателей стоимости, полученных в результате корректировки (в сторону увеличения или уменьшения) сопоставимых продаж, в единое значение.

Затратный подход

В затратный подход когда-то был назван подходом суммирования. Теория заключается в том, что стоимость собственности можно оценить, суммируя стоимость земли и обесценившийся стоимость любых улучшений. Стоимость улучшений часто обозначается аббревиатурой RCNLD (от «стоимость воспроизводства / замены нового за вычетом амортизации»). Воспроизведение относится к воспроизведению точной копии; Стоимость замещения относится к стоимости строительства дома или другого улучшения, которое имеет то же полезность, но используя современный дизайн, качество изготовления и материалы. На практике оценщики почти всегда используют восстановительную стоимость, а затем вычитают коэффициент для любой функциональной бесполезности, связанной с возрастом объекта недвижимости. Исключением из общего правила использования восстановительной стоимости являются некоторые оценки страховой стоимости. В таких случаях целью является воспроизведение точного актива после разрушительного события, такого как пожар.

В большинстве случаев, когда задействован затратный подход, общая методология представляет собой гибрид подходов к сравнению затрат и продаж (представляющих как затраты поставщиков, так и цены, которые ищут клиенты). Например, восстановительная стоимость строительства здания может быть определена путем добавления затрат на оплату труда, материалов и других затрат. С другой стороны, стоимость земли и амортизация должны быть получены на основе анализа сопоставимых данных о продажах.

Затратный подход считается наиболее надежным при использовании в новых зданиях, но этот метод имеет тенденцию становиться менее надежным для старых домов. Затратный подход часто является единственным надежным подходом при работе со специальными свойствами использования (например, общедоступная сборка, марины ).

Доходный подход

Подход капитализации дохода (часто называемый просто «доходным подходом») используется для оценки коммерческой и инвестиционной собственности. Поскольку он предназначен для прямого отражения или моделирования ожиданий и поведения типичных участников рынка, этот подход обычно считается наиболее применимым методом оценки для приносящей доход собственности, если имеется достаточное количество рыночных данных.

В коммерческой собственности, приносящей доход, этот подход превращает поток доходов в показатель стоимости. Это можно сделать с помощью мультипликаторов дохода или ставки капитализации применяется к чистой операционной прибыли (NOI). Обычно NOI стабилизируется, чтобы не придавать слишком большое значение недавнему событию. Примером этого является незавершенное здание, которое технически не имеет NOI. Стабилизированный NOI предполагает, что здание сдается по нормальной ставке и с обычным уровнем заполняемости. Чистый операционный доход (NOI) - это валовой потенциальный доход (GPI) за вычетом вакансий и убытков по сбору (= ​​эффективный валовой доход) за вычетом операционных расходов (но без учета обслуживания долга, налогов на прибыль и / или амортизационных отчислений, применяемых бухгалтерами).

В качестве альтернативы, чистая операционная прибыль за несколько лет может быть оценена дисконтированный денежный поток модель анализа (DCF). Модель DCF широко используется для оценки более крупной и более дорогой приносящей доход собственности, такой как большие офисные башни или крупные торговые центры. Этот метод применяет поддерживаемую рынком доходность (или ставки дисконтирования) к прогнозируемым будущим денежным потокам (таким как данные о годовом доходе и, как правило, единовременное возмещение от возможной продажи собственности) для получения показателя приведенной стоимости.

Когда дома приобретаются для личного пользования, покупатель может подтвердить запрашиваемую цену, используя доходный подход в противоположном направлении. Ожидаемую норму прибыли можно оценить путем сравнения чистых ожидаемых затрат с запрашиваемой ценой. Эту прибыль можно сравнить с другими инвестиционными возможностями владельца дома.^[16]

Британские методы оценки

В Соединенном Королевстве методология оценки традиционно подразделяется на пять методов:^[17]

1. Сравнительный метод. Используется для большинства типов недвижимости, где есть убедительные доказательства предыдущих продаж. Это аналогично подходу сравнения продаж, описанному выше.

2. Способ инвестирования, также известный как хардкор. Используется для большей части коммерческой (и жилой) недвижимости, которая приносит будущие денежные потоки за счет сдачи в аренду. Этот метод сравнивает ориентировочная стоимость аренды (ERV), или «верхний слой» к текущему («проходящему») доходу, или «нижний сегмент», чтобы указать, должна ли будущая стоимость собственности расти или падать в зависимости от дохода. Если доход от собственности выше, чем ERV, это иногда называют «пеной», которую можно спутать с использованием в США слова «пена», описывающего период до пузырь недвижимости.

Денежные потоки можно сравнить с рыночной эквивалентной доходностью, а стоимость собственности можно определить с помощью простой модели. Обратите внимание, что этот метод действительно является методом сравнения, поскольку основные переменные определяются на рынке. В стандартной практике США, однако, тесно связанная капитализация NOI смешивается с методом DCF в рамках общей классификации подхода капитализации дохода (см. Выше).

3. Остаточный метод. Используется для недвижимости, готовой к застройке или перепланировке, или только для земли. Стоимость участка или неулучшенной собственности основана на улучшенной или развитой стоимости за вычетом затрат на строительство, гонораров профессионалам, затрат на финансирование развития и прибыли застройщика или рентабельности риска.^{[требуется разъяснение ]}

4. Метод прибыли. Используется для торговли недвижимостью, где данные о ставках незначительны, например, в гостиницах, ресторанах и домах престарелых. Средняя трехлетняя операционная прибыль (полученная из прибыли или убытка или Справка о доходах ) капитализируется с использованием соответствующей доходности. Обратите внимание, что, поскольку используемые переменные присущи собственности и не являются рыночными, поэтому, если не будут сделаны соответствующие корректировки, итоговая стоимость будет представлять собой ценность от использования или инвестиционную стоимость, а не рыночная стоимость.

5. Метод затрат. Используется для земель и зданий особого характера, для которых невозможно получить данные о прибыли, или для земель и зданий, для которых нет рынка из-за их общественных или исторических характеристик. Как остаточный метод, так и метод затрат будут сгруппированы в США под затратный подход (см. выше).

В соответствии с действующими Стандартами оценки RICS признаются следующие базы оценки:

• Рыночная стоимость (см. PS 3.2);
• Рыночная аренда (см. ПС 3.3);
• Стоимость (инвестиционная стоимость) (см. PS 3.4); и
• Справедливая стоимость (см. ПС 3.5)

Дальнейшие соображения

Объем работ

В то время как Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) всегда требовал от оценщиков определения объема работы, необходимой для получения достоверных результатов, как стало ясно в последние годы^{[когда? ]} что оценщики не полностью понимали процесс его адекватной разработки. При формулировании объема работ для достоверной оценки концепция ограничено против полный оценка и использование правила отклонения вызывали путаницу у клиентов, оценщиков и рецензентов. Чтобы справиться с этим, в 2006 году USPAP была дополнена тем, что стало известно как Проект «Объем работ». Вслед за этим USPAP отменил как правило отъезда, так и концепцию ограниченной оценки, и было создано новое правило «Объем работ». При этом в начале каждого задания оценщики должны были идентифицировать шесть ключевых частей проблемы оценки:

• Клиент и другие предполагаемые пользователи
• Предполагаемое использование отчета об оценке и оценке
• Определение стоимости (например, рынок, обращение взыскания, инвестиции)
• Любые гипотетические условия или необычные предположения
• Дата вступления в силу оценочного анализа
• Отличительные особенности объекта недвижимости

Основываясь на этих факторах, оценщик должен определить объем необходимой работы, включая методологии, которые будут использоваться, объем исследования и применимые подходы к оценке. В настоящее время минимальными стандартами объема работ являются:

• Ожидания клиента и других пользователей
• Действия коллег оценщика, выполняющих аналогичные задания

Объем работ - это первый шаг в любом процессе оценки. Без строго определенного объема работ выводы оценки могут оказаться нежизнеспособными. Определяя объем работы, оценщик может правильно разработать значение данного свойства для предполагаемого пользователя и для предполагаемого использования оценки. Вся идея «объема работ» состоит в том, чтобы предоставить ясные ожидания и руководящие принципы для всех сторон в отношении того, что отчет об оценке охватывает, а что нет; и сколько труда было вложено в это.

Виды собственности

Тип оцениваемого недвижимого имущества также должен быть известен и указан в отчете. Обычно для большинства продаж или ипотечного финансирования плата простая проценты оцениваются. Простая процентная ставка - это наиболее полный доступный пакет прав. Однако во многих ситуациях и во многих обществах, которые не следуют Английское общее право или Кодекс Наполеона, некоторые другие интересы могут быть более распространенными. Хотя существует множество различных интересов в сфере недвижимости, наиболее распространенными являются три:

• Простое значение комиссии (известный в Великобритании как безусловное право собственности) - Наиболее полное владение недвижимостью, при условии, что в странах общего права полномочия, закрепленные за государством (налогообложение, вымогательство, выдающееся владение и правоохранительные органы)
• Размер арендной платы - Это просто комиссионный сбор, связанный с арендой. Если аренда осуществляется по рыночной арендной плате, то величина арендной платы и простая величина платы равны. Однако, если арендатор платит больше или меньше рыночной, остаточная сумма, принадлежащая держателю арендной платы, плюс рыночная стоимость аренды может быть больше или меньше простой суммы комиссии.
• Стоимость аренды - Интерес арендатора. Если арендатор платит рыночную арендную плату, то арендованное имущество не имеет рыночной стоимости. Однако, если арендатор платит меньше рыночной, разница между приведенной стоимостью того, что выплачивается, и приведенной стоимостью рыночной арендной платы будет положительной стоимостью аренды. Например, крупный сетевой розничный торговец может заключить договор об аренде ниже рыночной, чтобы выступать в качестве якорного арендатора торгового центра. Эта стоимость аренды может быть передана другому якорному арендатору, и в таком случае розничный арендатор имеет положительный интерес к недвижимости.

Домашний осмотр

Если домашний осмотр выполняется перед оценкой, и этот отчет предоставляется оценщику, в результате может получиться более полезная оценка. Это связано с тем, что оценщику, который не является опытным инспектором дома, сообщат, есть ли существенные дефекты конструкции или требуется капитальный ремонт. Эта информация может заставить оценщика прийти к другому, возможно, более низкому мнению о стоимости. Эта информация может быть особенно полезной, если одна или обе стороны, запрашивающие оценку, могут оказаться во владении собственности. Иногда это происходит с имуществом при расторжении брака или судебном решении.^[18]

Массовая оценка и автоматизированные модели оценки

Автоматизированные модели оценки (ПТрМ) становятся все более популярными. Они полагаются на статистические модели, такие как множественные регрессивный анализ, алгоритмы машинного обучения или географические информационные системы (ГИС).^[19] Несмотря на то, что AVM могут быть довольно точными, особенно при использовании в очень однородной местности, есть также свидетельства того, что AVM неточны в других случаях, например, когда они используются в сельской местности или когда оцениваемая недвижимость не соответствует соседству. .

Компьютерная массовая экспертиза

Компьютерная массовая оценка«CAMA» для краткости - это общий термин для любого пакета программного обеспечения, используемого государственными учреждениями для помощи в проведении оценки недвижимости для расчета налога на имущество. CAMA - это система оценки собственности, обычно только определенных типов недвижимость, который включает компьютерный статистический анализ, такой как множественный регрессионный анализ и процедура адаптивной оценки, чтобы помочь оценщику в оценке стоимости.^[20]

Органы управления и профессиональные организации

Эта секция нужны дополнительные цитаты для проверка. Пожалуйста помоги улучшить эту статью к добавление цитат в надежные источники. Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален (Октябрь 2019) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

Международный

Различные оценочные группы США и международные профессиональные оценочные организации начали сотрудничать в последние годы в целях разработки Международные стандарты оценки. Это будет способствовать внедрению глобальных стандартов оценки недвижимости, столь необходимого дополнения к портфелям инвестиций в недвижимость, которые пересекают национальные границы.Некоторые оценочные группы уже являются международными организациями и, таким образом, в некоторой степени уже включают определенный уровень глобальных стандартов.

В Совет по международным стандартам оценки (IVSC) - это не государственная организация (НПО) член Организации Объединенных Наций, в состав которого входят все основные разработчики национальных стандартов оценки и профессиональные ассоциации из 150 различных стран (включая Оценочный институт, то Американское общество оценщиков, то RICS, [Ассоциация практикующих оценщиков Индии] и Институт оценки Канады ). IVSC издает Международные стандарты оценки (ИВС), теперь в 12-м издании.

Германия

В Германии оценка недвижимости известна как оценка недвижимости (Immobilienbewertung). Оценщики недвижимости (Immobilienbewerter или же Gutachter) может претендовать на звание Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (официально назначенный и присяжный эксперт). Тем не менее, это прежде очень важное название за последние годы во многом утратило свое значение, но все еще имеет определенную ценность в судебных процедурах. Название обычно не требуется для аттестации.

Органы управления

Оценка недвижимости в Германии частично регламентирована законом. Федеральный Baugesetzbuch (сокр. BauGB, «Законодательный кодекс Германии по вопросам строительства и строительства») содержит руководящие принципы в отношении органов управления, определяет термин рыночная стоимость и относится к непрерывным правилам (глава 3, статьи 192 и далее). Каждый муниципалитет (город или административный район) должен сформировать Gutachterausschuss (аттестационная комиссия), состоящая из председателя и почетных членов.^[21] Комитет собирает информацию обо всех сделках с недвижимостью (обязательно отправлять копию каждого нотариального договора купли-продажи в Gutachterausschuss) и включает его в Kaufpreissammlung (база данных закупочных цен). Большинство комитетов публикует официальный отчет о рынке недвижимости каждые два года, в котором, помимо другой информации о сопоставимых объектах, определяется стоимость земли. Комитеты также проводят оценки от имени государственных органов.

Федеральные правила

BauGB определяет Verkehrswert или же Marktwert (рыночная стоимость, оба термина имеют одинаковое значение) следующим образом: «Рыночная стоимость определяется ценой, которая может быть реализована на дату оценки в сделке на коммерческой основе, с должным учетом правовой ситуации и действующих характеристик, характер и планировку помещения или любого другого объекта оценки "^[22] (неофициальный перевод). Намерение, как и в других странах, состоит в том, чтобы включить все объективные влияния и исключить все влияния, являющиеся результатом субъективных обстоятельств вовлеченных сторон.

Этот федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, «положение об определении стоимости»).^[23] WertV определяет систематизированные подходы к оценке и общую методику оценки. Немецкие кодифицированные подходы к оценке (другие подходы, такие как DCF или остаточный подход также разрешены, но не кодифицированы):

• Vergleichswertverfahren (подход сравнения продаж) - используется при наличии веских доказательств предыдущих продаж и для активов, занимаемых владельцами, особенно кондоминиумов и домов на одну семью;
• Ertragswertverfahren (Немецкий доходный подход) - стандартная процедура для собственности, которая дает будущие денежные потоки от сдачи имущества в аренду;
• Sachwertverfahren (Немецкий стоимостной подход) - используется для специализированной собственности, где ни один из вышеперечисленных подходов не применим, e. грамм. общественные здания.

Общие правила WertV дополнительно подкрепляются Wertermittlungsrichtlinie (сокр. WertR, «директива об определении стоимости»).^[24] WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблиц (например, экономической амортизации) и руководящих принципов для учета различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными при оценке для неофициального использования, тем не менее, их следует рассматривать как лучшая практика или Общепринятая (немецкая) практика оценки (GAVP).

Комментарии к программе GAVP Германии

Во многих отношениях общепринятые (немецкие) принципы оценки соответствуют международной практике. Инвестиционный рынок больше всего взвешивает доходный подход. Однако есть несколько важных отличий:

• Отдельно рассматриваются земли и улучшения. Немецкий ГАВП предполагает, что земля может использоваться неограниченно долго, но срок службы зданий ограничен; Это совпадает с балансировкой активов. Стоимость земли определяется методом сравнения продаж как в доходном, так и в стоимостном подходе с использованием данных, собранных Gutachterausschuss которая затем добавляется к стоимости здания.
• Для учета использования земли Чистый операционный доход сокращается Liegenschaftszins (проценты, выплачиваемые землевладельцу собственником здания, т. е. земельная рента). В Liegenschaftszins это произведение стоимости земли и Liegenschaftszinssatz (процентная ставка за землепользование). В Liegenschaftszinssatz является эквивалентом доходности - с некоторыми важными отличиями - и также определяется Gutachterausschuss.
• В отличие от All Risks Yield (ARY) в практике Великобритании, Liegenschaftszinssatz (сокр. LZ) не включает скидку на дефолт (не путать со структурной вакансией), поэтому ее необходимо вычесть из валовая операционная прибыль. В результате Liegenschaftszinssatz обычно будет ниже доходности от всех рисков.
• Исходя из предположения, что экономическая жизнь улучшений ограничена, доходность и оставшийся экономический срок службы определяют стоимость здания из чистого операционного дохода.
• Контракты в Германии обычно предусматривают, что арендодатель несет более высокую долю эксплуатационных и эксплуатационных расходов, чем их коллеги в Соединенных Штатах и ​​Великобритании.

Критика

Математически различие между землей и улучшениями в доходном подходе не повлияет на общую стоимость, когда оставшийся экономический срок службы составляет более тридцати лет. По этой причине стало довольно обычным использование Vereinfachtes Ertragswertverfahren (упрощенный доходный подход), без учета стоимости земли и Liegenschaftszins. Однако раздельное рассмотрение земли и зданий приводит к более точным результатам для старых зданий, особенно для коммерческих зданий, которые, как правило, имеют более короткий экономический срок службы, чем жилые дома.

Преимущество сравнительно высокой степени стандартизации, применяемой профессиональными оценщиками, заключается в большей способности проверять аттестацию на непоследовательность, точность и прозрачность.

Профессиональные организации

Федеральная германская организация назначенных и присяжных экспертов (Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, сокр. БДСФ)^[25] является основной профессиональной организацией, в которую входит большинство лицензированных оценщиков в Германии. В последние годы, с переходом к более глобальному взгляду на профессию оценщика, RICS закрепилась в Германии, в некоторой степени за счет BDSF. Другой немецкой организацией назначенных и присяжных экспертов является (Deutsche Sachverständigen Gesellschaft, сокр. ДЕСАГ)^[26] В эту организацию также входит большое количество лицензированных оценщиков в Германии.

С особым вниманием к гипотетической стоимости в 1996 году немецкие банки, занимающиеся финансированием недвижимости, сформировали HypZert GmbH, ассоциация по сертификации оценщиков недвижимости.^[27] А HypZert квалификация считается обязательной во многих немецких банках.

Израиль

В Израиле профессия по оценке недвижимости регулируется Советом оценщиков земли, органом Министерства юстиции; Крупнейшая профессиональная организация, объединяющая большинство оценщиков / оценщиков земли, - это Ассоциация оценщиков земли. Оценщики должны быть зарегистрированы в Совете, который является официальным органом, созданным законом, который наблюдает за обучением и проводит национальные профессиональные экзамены, которые являются предварительным условием для получения регистрации. В 2005 году Совет учредил Комитет по стандартам оценки с целью разработки и принятия стандартов, отражающих передовой опыт; они, как правило, придерживаются подхода, основанного на правилах.

Исторически сложилось так, что большинство оценок в Израиле были официальными оценками (такими как оценки, выполненные для целей Улучшение Налог, налог, взимаемый с любой прибыли, полученной от собственности в результате изменений в местном планировании), а также с оценок, проводимых для целей банковского кредитования. Поскольку Израиль внедрил Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) в 2008 году эта профессия занималась оценкой для целей финансовой отчетности.

объединенное Королевство

В Великобритании оценка недвижимости известна как оценка собственности а оценщик недвижимости - это оценщик земли или же оценщик имущества (обычно квалифицированный дипломированный сюрвейер который специализируется на оценке имущества).^[17] Оценка недвижимости в Великобритании регулируется Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS), профессиональная организация, объединяющая все профессии, связанные со строительством и недвижимостью. Профессиональные рекомендации RICS для оценщиков опубликованы в так называемом Красная книга. Версия 2017 года была Оценка RICS - Международные стандарты (1 июля 2017 г.)^[28], заменяющее издание, опубликованное в 2011 году. Стандарты оценки RICS содержат обязательные правила, рекомендации по передовой практике и соответствующие комментарии. Версия 2017 года принимает и применяет Международные стандарты оценки (IVS), опубликованные Международным советом по стандартам оценки (IVSC). Изменения в стандартах утверждаются Советом RICS Valuation Professional Group, а Красная книга соответственно обновляется на регулярной основе. Несмотря на то, что RICS базируется в Великобритании, это глобальная организация, которая в последние годы стала очень активной в Соединенных Штатах, присоединившись к Counselors of Real Estate, подразделению Национальная ассоциация риэлторов.

Соединенные Штаты

Аттестационная практика в США регулируется государством. Фонд оценки (TAF) является основным органом по стандартизации; Совет по стандартам оценки (ASB) публикует и обновляет передовой опыт, кодифицированный в Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP), а его Совет по квалификационным аттестациям (AQB) устанавливает минимальные стандарты сертификации и лицензирования оценщиков.

Федеральное правительство косвенно регулирует деятельность оценщиков, потому что если Подкомитет по оценке (ASC) Экспертный совет федеральных финансовых институтов (FFIEC) считает, что регулирование и программа сертификации оценщиков в конкретном штате неадекватны, тогда в соответствии с федеральными постановлениями все оценщики в этом штате больше не будут иметь право проводить аттестацию для банков, зарегистрированных на федеральном уровне.^[29] ASC наблюдает за TAF. Банки широко используют ипотечные кредиты и ценные бумаги с ипотечным покрытием, и не смог бы сделать это без оценок.

В Закон о реформе, восстановлении и обеспечении соблюдения финансовых институтов 1989 г. (FIRREA) потребовала от всех штатов разработать системы лицензирования и сертификации оценщиков недвижимости.^[30] Для этого был сформирован Подкомитет по оценке (ASC) в рамках Экспертный совет федеральных финансовых институтов (FFIEC) с представителями различных федеральных агентств по регулированию ипотечного кредитования.^[31] Таким образом, в настоящее время все оценщики недвижимости должны иметь государственные лицензии и сертификаты. Но до 1990-х годов не существовало общепринятых стандартов ни в отношении качества оценки, ни в отношении лицензирования оценщиков. В 1980-х годах специальный комитет, представлявший различные профессиональные организации по оценке в Соединенных Штатах и ​​Канаде, собрался, чтобы систематизировать передовой опыт в то, что стало известно как Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP). В Сберегательный и ссудный кризис в США привело к усилению федерального регулирования через Закон о реформе, восстановлении и обеспечении соблюдения финансовых институтов 1989 года, который потребовал от федеральных регуляторов кредитования принять стандарты оценки. Некоммерческая организация, Фонд оценки (TAF), была создана теми же организациями, которые разработали USPAP, и авторские права на USPAP были переданы TAF. Федеральный надзор за TAF осуществляется Подкомитетом по оценке, состоящим из представителей различных федеральных регуляторов кредитования. TAF осуществляет свою работу через два совета: Совет по стандартам оценки публикует и обновляет USPAP; Квалификационный совет по оценке (AQB) обнародовал минимальные рекомендуемые стандарты для сертификации и лицензирования оценщиков. В течение 1990-х годов все штаты приняли USPAP в качестве руководящих стандартов в своих штатах и ​​разработали стандарты лицензирования, которые соответствовали рекомендациям TAF или превосходили их. Кроме того, различные суды штатов и федеральные суды приняли USPAP для судебных споров по недвижимости, и все федеральные регуляторы кредитования приняли USPAP для оценки ипотечного финансирования.^[31]

Профессиональные организации

Кроме того, существуют профессиональные оценочные организации, организованные как частные некоммерческие организации, которые относятся к Великая депрессия 1930-х гг. Одним из старейших в США является Американское общество менеджеров ферм и сельских оценщиков (ASFMRA), основанное в 1929 году.^[32] Другие были созданы по мере необходимости, и появилась возможность в специализированных областях, таких как Оценочный институт (AI) и Американское общество оценщиков (ASA), основанная в 1930-х годах, Международная ассоциация права проезда и Национальная ассоциация риэлторов которые были основаны после Вторая Мировая Война. Все эти организации существовали для установления и обеспечения соблюдения стандартов, но их влияние ослабло с усилением государственного регулирования. В марте 2007 года три из этих организаций (ASFMRA, ASA и AI) объявили о принципиальном соглашении о слиянии. НАИФА (Национальная ассоциация независимых оценщиков гонораров), член-учредитель The Appraisal Foundation, помогла написать Раздел XI, Поправки к реформе оценки недвижимости. Основан в 1961 году.

Одной из самых известных профессиональных организаций оценщиков недвижимости в Америке является Оценочный институт (AI). Он был образован в результате слияния Американского института оценщиков недвижимости и Общества оценщиков недвижимости. Основанные вместе с другими в 1930-х, эти две организации объединились в 1990-х, чтобы сформировать AI. Эта группа присуждает четыре профессиональных звания: SRA, оценщикам жилья, АИ-РРС, оценщикам жилищных обзоров, МАИ, коммерческим оценщикам, и АИ-ГРС, оценщикам коммерческих обзоров. Институт ввел в действие строгие правила использования и отображения этих обозначений. Например, вопреки распространенному мнению, "МАИ" нет стенд для "Член Института Оценки". По мнению института, буквы «не представляют собой конкретные слова», и MAI не может использовать слова «член, институт оценки». вместо марки МАИ. Основной мотив этого правила - предотвратить размывание товарного знака. Эти назначения требуют посещения занятий по технике оценки, этического обучения, экзаменов и проверки работы кандидата назначенными оценщиками.

Национальная ассоциация оценщиков (НАА) была создана с целью объединения тех, кто занимается оценочной профессией, с целью оказания благотворного влияния на профессию и защиты интересов оценщиков. NAA учредило консультативную группу, состоящую из руководителей государственных организаций и коалиций, которая называется Совет управляющих, где эти государства могут помочь NAA действовать в интересах всех оценщиков. NAA также имеет назначенное членство, MNAA (член Национальной ассоциации оценщиков, которое является физическим лицом, имеющим лицензию на проведение оценки, свидетельство или аналогичные полномочия по оценке, выданные государственным учреждением; и которое принимает требования к членству и цели Национальной ассоциации оценщиков). Ассоциация оценщиков.

Другие ведущие оценочные организации включают Национальная ассоциация независимых оценщиков гонораров и Национальная ассоциация мастеров-оценщиков, которые также были спонсорами-учредителями Appraisal Foundation.^[33] В Совет оценщиков недвижимости Массачусетса (MBREA), основанная в 1934 году, является единственной государственной оценочной ассоциацией, которая была названа спонсором Appraisal Foundation.^[34] В последние годы Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS) получила высокую оценку в Соединенных Штатах и ​​наладила сотрудничество с Counselors of Real Estate, подразделением Национальная ассоциация риэлторов. RICS со штаб-квартирой в Лондоне работает в глобальном масштабе и присуждает награды MRICS и ФРИКС членам и стипендиатам RICS. В Консультативная группа по недвижимости Америки - это небольшая группа ведущих американских оценщиков и аналитиков недвижимости, которые совместно разработали непропорционально большой объем методологии оценки и Национальная ассоциация оценщиков недвижимости (NAREA), основанная в 1966 году с целью повышения профессионализма и успеха оценочной индустрии.

Ведущей оценочной организацией по оценке движимого имущества является Американское общество оценщиков который является спонсором Appraisal Foundation и присуждает статус ASA (Аккредитованный старший оценщик) кандидатам, которые завершили пятилетний документально подтвержденный опыт оценки, сдали комплексный экзамен вместе с обязательными коммерческими и / или жилыми курсами оценки и представили два отчета об оценке для обзора.

Россия

В России, как и во многих других странах бывшего Советского Союза, эта профессия возникла в первой половине 1990 года и представляет собой полный разрыв с прежней практикой отраслевых специалистов по ценообразованию и с деятельностью официальных органов по установлению цен в Советском Союзе. Союз. В настоящее время оценка имущества, как ее называют, является специальностью в рамках универсальной «оценочной профессии», которая функционирует в режиме саморегулирования под надзором «саморегулируемых профессиональных организаций» оценщиков (СРО), то есть созданных государственных надзорных органов. в соответствии с положениями специального законодательства (которое очень свободно можно сравнить с профсоюзами). Основным из них является Российское общество оценщиков, основанная в 1993 году и в настоящее время контролирующая примерно половину членов оценочной профессии. Из более чем 6000 членов значительное большинство составляют оценщики недвижимости, работающие с оценщиками бизнеса и нематериальных активов. Последним категориям оценщиков также разрешается оценивать недвижимость, хотя профессионалы в области оценки обычно специализируются на ней. В конце 2016 года было предписано, чтобы оценщики прошли обязательную государственную аттестацию для проверки их компетентности, детали которой в отношении разбивки по специализации или иным образом еще предстоит выяснить.

По состоянию на середину 2016 года оценщики в России, в том числе оценщики недвижимости, считаются специально образованными лицами, сохраняющими свое членство в СРО по оценке и несущими неограниченную имущественную ответственность за результат своих услуг, то есть их профессиональный статус смоделирован по образцу организации. нотариусов. Несмотря на это, более 80% оценщиков, как правило, работают в оценочных или консалтинговых компаниях и, таким образом, не практикуют самостоятельные индивидуальные предприниматели. Высококачественные оценочные услуги в основном представлены оценочными подразделениями международной консультационной компании «Большой четверки» в стране, но также существуют известные национальные корпоративные оценочные бренды.

Большинство оценок в стране, как правило, проводится для уставных целей, предусмотренных Федеральным законом об оценке (последняя поправка в 2016 году) и другими соответствующими законами, такими как Закон об акционерных обществах. Такие законодательные акты предусматривают более 20 так называемых «обязательных случаев оценки», включая оценки для целей приватизации, кредитования, банкротства и ликвидации и т. Д. Оценка корпоративных счетов была гораздо более заметной до 2000 года, когда национальный бухгалтерский учет регулирующий орган перестал стимулировать возможность учета по справедливой стоимости. В настоящее время массовая оценка имущества для целей налогообложения также начинает передаваться государством на аутсорсинг институту профессиональных оценщиков.

Рассмотрение заверенных оценщиком стоимостных оценок в случае возникновения споров проводится через Экспертные советы СРО оценщиков. Официальные суды склонны соглашаться с решениями таких советов. В некоторых редких случаях разрешение Экспертных советов СРО также требуется для вступления в силу оценки, проведенной определенным оценщиком.

Технические детали практики оценщиков недвижимости в России соответствуют международным стандартам. Члены Российского общества оценщиков ранее были обязаны соблюдать Международные стандарты оценки. Также существует набор из 14 разработанных государством «Федеральных стандартов оценки» общего назначения (FSO 1,2,3 - это общие стандарты оценки, впервые принятые в 2007 году (и пересмотренные в 2015 году) и охватывающие условия соглашения и содержание отчета об оценке. требования, FSO 7–11 - это стандарты для конкретных активов, принятые в 2015 году, тогда как FSO 9 в настоящее время является единственным целевым стандартом в наборе, касающимся оценки имущества для целей обеспечения кредита; последние два стандарта FSO, принятые в 2016 году, охватывают определение инвестиционной и ликвидационной стоимости, однако они не затрагивают методологию определения этих значений, а только очищают требования к отчетности). Ввиду стремления к международному соответствию в последнем раунде установления стандартов FSO, общие требования в новых стандартах FSO близки к установленным международным стандартам оценки, однако они могут быть более конкретными в некоторых случаях и требовать обязательного раскрытия неопределенности в оценке отчеты в формате интервал / диапазон.

С 1 августа 2017 г. вступили в силу новые поправки к Федеральному закону об оценке, которые вводят обязательную сертификацию оценщиков государственным центром тестирования. Следовательно, эта двухчасовая сертификационная мера письменного экзамена, направленная на противодействие восприятию широко распространенной халатности среди членов национальной оценочной профессии, предусматривает три специализации оценщика: оценщики недвижимости, оценщики машин и оборудования, а также бизнес и оценщики нематериальных активов, при этом требования к содержанию экзаменов существенно различаются для каждой специализации. Оценщики потеряют право заниматься практикой, если они не выполнят требование о сдаче этого обязательного сертификационного экзамена не позднее 31 марта 2018 г. Общая оценка этой меры состоит в том, что число сертифицированных оценщиков в России должно сократиться примерно до 2000 –3000 оценщиков по всей стране (по всем упомянутым специальностям), т. Е. Сокращение примерно 80% членства в текущем СРО оценщиков из-за сложности сертификационных экзаменов.

Гонконг

Гонконгский институт оценщиков (HKIS) регулирует деятельность оценщиков недвижимости в Гонконге. Основанный в 1984 году, Институт является единственной профессиональной организацией, представляющей профессию геодезиста в Гонконге. HKIS был официально зарегистрирован в соответствии с Постановлением Гонконгского института геодезистов в январе 1990 г. (Cap. 1148). В июле 1991 года было принято Постановление о регистрации геодезистов (глава 417), в соответствии с которым была создана Комиссия по регистрации для управления регистрацией геодезистов. В мае 2006 года количество членов достигло 6723. Инспектор общей практики дает советы по наилучшему использованию земли, оценивает осуществимость и жизнеспособность предлагаемого проекта развития, а также оценку, маркетинг, продажу, аренду и управление завершенными развития. У него также есть веб-сайт, на котором в режиме реального времени предоставляется оценка стоимости недвижимости по всему Гонконгу.^[35]

Австралия

В Австралийский институт собственности (API) был основан в 1926 году как Институт оценщиков Содружества. Институт претерпел несколько изменений названия за последнее столетие, поскольку спектр услуг, предлагаемых его членами, расширялся. Он служит для регулирования профессии оценщиков недвижимости по всей Австралии.

Сегодня API представляет интересы более 8600 специалистов по недвижимости по всей Австралии. Члены API включают в себя оценщиков жилого, коммерческого и промышленного оборудования, консультантов по недвижимости, аналитиков, управляющих фондами и активами, управляющих недвижимостью, юристов по вопросам недвижимости, исследователей недвижимости и ученых. Основная роль Института состоит в том, чтобы устанавливать и поддерживать высочайшие стандарты профессиональной практики, образования, этики и профессионального поведения для своих членов и более широкой профессии в сфере собственности.^[36]

Новая Зеландия

Оценка недвижимости в Новой Зеландии регулируется Новозеландским институтом оценщиков («NZIV») и Советом по регистрации оценщиков Новой Зеландии («VRB»), которые являются официальными органами, учрежденными в соответствии с Законом об оценщиках 1948 года (NZ). NZIV остается официальным профессиональным органом оценщиков в Новой Зеландии с бессрочным правопреемством в соответствии с Законом (который пересматривается по состоянию на 2015 год). NZIV может создавать Правила как законодательные акты более низкого уровня и имеет Этический кодекс. В последний раз Правила NZIV были изменены в 2012 году и остаются в силе. VRB обладает юрисдикцией в отношении серьезных вопросов, влияющих на регистрацию оценщика, включая дисциплинарные меры, когда оценщик действовал таким образом, чтобы соответствовать пороговому значению. Закон об оценщиках 1948 года устанавливает порог в соответствии со статьей 31 как вопросы, при которых оценщик может быть исключен из реестра оценщиков. У NZIV есть власть для дисциплины в относительно более незначительных вопросах. NZIV управляет членами NZIV и имеет право наказывать членов и штрафовать их до 500 долларов, предупреждать членов или прекращать их членство. Обозначения «Зарегистрированный оценщик» и «Общественный оценщик» юридически защищены в соответствии с законодательством и предназначены для оценщиков, зарегистрированных согласно Закону. В соответствии с Законом NZIV может принимать членов, не являющихся оценщиками (например, экономистов по землеустройству).

Существуют также добровольные профессиональные организации для оценки недвижимости, такие как Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS) и Институт собственности Новой Зеландии (PINZ). Оба эти органа имеют более широкий состав, помимо оценщиков недвижимости. PINZ насчитывает более 2500 членов в Новой Зеландии и за рубежом (например, иностранцы в Великобритании, Азии и Австралии). PINZ имеет соглашение об уровне обслуживания с NZIV, в соответствии с которым PINZ заключает договор на выполнение задач для установленного законом профессионального органа, NZIV. ПИНЗ был основан в 2000 году для того, чтобы выступать в качестве рупора владельцев недвижимости. В Новой Зеландии в профессии оценщика наблюдались «политические разногласия», выражавшиеся на общих собраниях акционеров и в «войнах по доверенности» за последние 20 лет или около того. Многие оценщики поддерживают объединение функций NZIV с мультидисциплинарным добровольным органом PINZ, в то время как многие другие желают сохранить отдельный установленный законом профессиональный орган для оценщиков (NZIV). В дебатах по разным причинам, и регулирующее законодательство пересматривается, поправки или отмены рассматриваются. В настоящее время Закон остается в силе, и с юридической точки зрения NZIV является отдельным органом с уставными функциями, полномочиями и обязанностями.

В PINZ вошли многие члены NZIV, Института оценщиков растений и машин (IPMV) и Института экономики земли и собственности Новой Зеландии (PLEINZ). В настоящее время ПИНЗ представляет интересы оценщиков, управляющих имуществом и объектами, консультантов по недвижимости, а также оценщиков машин и оборудования. PINZ превратился в одну из крупнейших профессиональных организаций по стандартам, квалификации и этике во всех аспектах профессии собственности в Новой Зеландии. Он работает с правительством, промышленностью и другими профессиональными ассоциациями, заинтересованными сторонами в сфере образования и средствами массовой информации, чтобы продвигать свои стандарты и взгляды.^[37]

В Новой Зеландии термины «оценка» и «оценщик» обычно относятся к тому, кто берет на себя эту профессиональную роль в соответствии с требованиями Закона о оценщике 1948 года или нерегулируемых или добровольно саморегулируемых (если они являются членами PINZ) завода и оборудования, морского или оценщики искусства. Принимая во внимание, что термин «оценка» обычно связан с оценкой, сделанной продавцом недвижимости или лицензированным агентом в соответствии с Законом о агентах по недвижимости 2008 года.В состав Института недвижимости Новой Зеландии входят многие оценщики, но регулирующее законодательство о продажах и агентстве (распоряжение земельными участками от имени других) не распространяется на положение оценщиков, независимо от их членства в NZIV, RICS или PINZ.

Существует ключевое различие между ролью агента по недвижимости и оценщика, поскольку агент может отстаивать интересы своего принципала, тогда как оценщик должен беспристрастно и независимо высказывать свое мнение относительно стоимости. Юристам, перевозчикам и агентам по недвижимости разрешается действовать при продаже недвижимости в соответствии с законодательством, совершенно отличным от того, которое регулирует оценщики. Положением о роли юристов и перевозчиков является «Юристы и перевозчики 2006».

В период с 2011 по 2015 год количество зарегистрированных оценщиков в Новой Зеландии, как правило, составляло от 900 до 950 ежегодно. Это стареющий «высокопоставленный» профессионал, которому трудно удержать новых и молодых членов из-за заработной платы, рабочего стресса и недавнего появления «клиринговых палат», в которых банки могут заказывать оценки для целей ипотеки. Расчетные палаты в значительной степени положили конец давней местной практике, когда представители общественности обращались за советом непосредственно к оценщику. Использование электронных оценок на основе рейтинговых значений (массовая оценка сборов местными органами власти) также ведет к сокращению стандартной работы по оценке и существенно влияет на жизнеспособность малых оценочных предприятий. Профессия находится в процессе более широкой корпоративной реструктуризации оценочного рынка из-за этих факторов с различным восприятием в рамках профессии достоинств событий последних пяти лет.

Смотрите также

Рекомендации

дальнейшее чтение

• Баррис, Дж. (2008) Экспертная система оценки методом сравнения. Кандидатская диссертация, UPC, Барселона
• Баррис, Дж., И Гарсия-Альмиралл, П. (2011) Плотностная функция оценочной стоимости. Европейское общество недвижимости 2011 - Эйндховен, Нидерланды, Лучшая статья по оценке недвижимости
• Баум, А., Наннигтон, Н., и Макмин, Д. (2011) Доходный подход к оценке имущества (6-е издание). Estates Gazette, Лондон
• Браун, Г., & Матисяк, Г. (1999) Инвестиции в недвижимость: подход рынка капитала. Financial Times, Лондон
• Исаак, Д., & О'Лири, Дж. (2012) Принципы оценки имущества (2-е издание), Palgrave MacMillan, Лондон
• Кейн, С., Линн, М. и Джонсон, Дж. (2004) Практическое применение в оценочном моделировании оценки. Институт оценки, Чикаго
• Хейворд, Р. (редактор) (2008) Оценка: принципы на практике (6-е издание). Estates Gazette, Лондон
• Малиене, В. (2011). «Специализированная оценка имущества: анализ решений по множеству критериев». Журнал Retail & Leisure Property. 9 (5): 443–50. Дои:10.1057 / rlp.2011.7.
• Малиене В., Девейкис С., Кирстен Л. и Малис Н. (2010). «Оценка коммерческой недвижимости для отдыха: сравнение примеров из Великобритании и Литвы». Международный журнал стратегического управления недвижимостью. 14 (1): 35–48. Дои:10.3846 / ijspm.2010.04.CS1 maint: несколько имен: список авторов (связь)
• Саймонс, Роберт (2007) Когда плохие вещи случаются с хорошей собственностью Институт экологического права, Вашингтон, округ Колумбия
• Фонд оценки, Единые стандарты практики профессиональной оценки. Обновляется и публикуется ежегодно в выпуске 2006 года; отныне обновленные издания будут выходить два раза в год.
• Институт оценки, Оценка недвижимости (13-е издание). Учебник, признанный в отрасли.
• Услуги по оценке на Ближнем Востоке и в Северной Африке, www.landsterling.com. Сертифицированные RICS оценочные услуги.
• Итальянский стандарт оценки собственности - Codice delle Valutazioni Immobiliari, Третье издание - английская версия (2006 г.)