Недвижимость в собственности - Real estate owned

REO продажа недвижимости в г. Сан-Диего, Калифорния

Недвижимость в собственности, или REO, это термин, используемый в США для описания класса свойство принадлежит кредитор - обычно банка, государственное учреждение или страховщик государственных займов - после неудачной продажи на потеря права выкупа аукцион.[1] Выкупа бенефициар обычно устанавливает начальную ставку на аукционе по обращению взыскания на как минимум непогашенную сумму кредита. Если нет заинтересованных участников торгов, то бенефициар будет законно возвращать собственность в собственность. Это обычно случается, когда сумма, причитающаяся за дом, превышает текущую рыночную стоимость заложенного имущества, например, в случае ипотечной ссуды, предоставленной по высокой цене. стоимость ссуды во время пузырь недвижимости. Как только бенефициар повторно владеет недвижимостью, она указывается в их бухгалтерских книгах как REO и классифицируется как актив. (Увидеть неработающий актив ).

Происхождение

Термин происходит от термина другая недвижимость в собственности (OREO), который используется в финансовой отчетности для классификации недвижимого имущества, принадлежащего финансовому учреждению, но не имеющего прямого отношения к его бизнесу. Эти финансовые учреждения часто являются кредиторами. Кредиторы в основном занимаются предоставлением ссуд с намерением, чтобы почти все эти ссуды были полностью погашены с процентами. Изъятие, управление и перепродажа залога недвижимого имущества для возмещения невыплаченных остатков по кредитам является вторичным по отношению к основной деятельности кредиторов. Управляющие компании, для которых управление недвижимостью является их основной бизнес, используйте термин OREO.

С точки зрения баланса, активы OREO считаются неприбыльными активами для целей регулирующего учета.[2][3] В контексте национальные банки в США термин OREO юридически определяется Управление валютного контролера в правилах, принятых в соответствии с 12 U.S.C.  § 29 особенно в 12 C.F.R. 34 и 12 C.F.R. 160.30.[4]

Обработать

Как только собственность переходит в проблемный статус (заемщик / домовладелец пропускает платежи по ипотеке), бенефициар захочет определить размер собственного капитала, которым обладает собственность. Популярным методом определения собственного капитала является получение Мнение брокера о цене (BPO) или закажите оценка. На основании суммы собственного капитала, определяемой на основе BPO, банк решит, разрешить ли короткая распродажа (по запросу домовладельца). Если владелец дома не запрашивает короткую продажу, бенефициар продолжит процесс обращения взыскания. Если бенефициар не может продать собственность через короткую продажу или на аукционе выкупа, теперь она становится собственностью REO.

После повторного вступления во владение, в результате которого собственность классифицируется как REO, бенефициар будет проходить через процесс попытки продать собственность самостоятельно или получить услугу REO Asset Manager. Бенефициар снимет залоговые права и другие долги с дома и попытается перепродать его населению либо через будущие аукционы, либо через прямой маркетинг через брокера по недвижимости, либо самостоятельно. Управляющий активами может также попытаться связаться с риэлторами REO, которые специализируются на определенных Zip коды чтобы помочь продать собственность этого банка. Недвижимость инвесторы будут часто покупать эту недвижимость из-за скидок, предлагаемых для компенсации ее состояния.

Многие крупные банки и государственные учреждения имеют REO /управление активами отделы, которые размещают заявки и предложения, контролируют и обрабатывают продажи. Некоторые объекты REO на открытом рынке будут перечислены в MLS посредством маклер кто выполнил BPO.[нужна цитата ]

Сохранение собственности

Недвижимость Bank REO, как правило, находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте и техническом обслуживании, как для соблюдения законов о содержании собственности, так и для сохранения и подготовки собственности к продаже. Техническое обслуживание обычно является обязанностью ипотечный обслуживающий персонал[5][6] и часто, в свою очередь, предоставляется специализированным компания по сохранению собственности. Эти услуги по сохранению собственности включают в себя: охрану собственности (смена замков, посадка ), вывоз мусора, уход за недвижимостью (подготовка к зиме, стрижка травы, ремонт или укладка тента на крышах) и реабилитация.[5][7]

В дополнение к предотвращению повреждения собственности, защита собственности используется для предотвращения или предотвращения повторного въезда бывших жителей или скваттеры, которые могут как повредить имущество, так и потребовать судебного разбирательства для их удаления, что еще больше усложнит продажу. Бассейны также должны быть защищены, чтобы предотвратить смерть или травмы от тонущий и падает.

Кредиторы могут приобрести страховку «недвижимого имущества» для защиты от убытков и ответственности в отношении собственности, принадлежащей кредитору. Страхование REO отличается от страхования «принудительного размещения» (также «страхование на условиях кредитора»), которое кредитор приобретает для имущества, принадлежащего заемщику, когда заемщик не застраховывает имущество.[8]

Большая часть недвижимости в собственности

Большая часть REO или большая часть недвижимости в собственности, от инвестор в недвижимость С точки зрения, инвестировать в недвижимость оптом свойства. С другой стороны, банки или кредиторы продают или открывают свои активы в группе за аукцион по очень низкой цене по сравнению с их рыночная стоимость. [9]:51[10]:107

использованная литература

  1. ^ Уильям Рорк (2006), Краткая энциклопедия бизнес-терминов в сфере недвижимостиISBN  0-7890-2341-5
  2. ^ «Недвижимость в собственности - РЭО». Инвестопедия. Получено 4 июн 2016.
  3. ^ "REO Properties". Суббота, 6 января 2018 г.
  4. ^ Справочник контролера: A-OREO (PDF). Управление валютного контролера. Сентябрь 2013. с. 2.
  5. ^ а б "Обслуживание и управление недвижимостью: матрица сохранения собственности ", 2010, Фанни Мэй
  6. ^ Контакты службы сохранности имущества, Ассоциация ипотечных банкиров
  7. ^ "Уборка дома "Кристен Хэмпшир, Внутренний бизнес, 1 мая 2008 г.
  8. ^ Принудительное размещение страхования, Комиссия государственной корпорации Вирджинии
  9. ^ Уитни, Расс (2003). Миллионер наставник по недвижимости. Дирборн Трейд Паблишинг.
  10. ^ Коллен-Райс, Мелисса (2008). Покупка недвижимости по выкупу (3-е изд.). Макгроу-Хилл.