Короткая продажа (недвижимость) - Short sale (real estate)

Для коротких продаж на финансовых рынках см. Короткий (финансы).

А короткая распродажа это продажа недвижимость в котором чистая выручка от продажи недвижимости не будет соответствовать долгам, обеспеченным залог против собственности. В этом случае, если все держатели залога согласны принять сумму, меньшую, чем причитающаяся по долгу, продажа собственности может быть завершена.

Короткая продажа состоит из двух неотъемлемых и неотделимых компонентов. Короткая продажа считается успешной, когда (1) владелец (-и) залога (он же Ипотечная компания) согласен получить чистую сумму меньше суммы, причитающейся по векселю (долгу) в результате (2) длина рук продажа по оценочной стоимости или ниже оценочной стоимости этого имущества. Приемлемая продажная цена по сути определяется как равная или ниже оценочной стоимости, позволяющей осуществить процесс. Благоразумный покупатель не будет платить больше оценочной стоимости, а банк или финансовая компания не предоставит ипотечный кредит на сумму, превышающую оценочную стоимость, тем самым ограничивая выручку от короткой продажи максимальной валовой доходностью оценочной стоимости собственности. Короткая продажа может произойти, когда владелец залога ожидает, что ипотечный кредит, скорее всего, никогда не будет возвращен, и стоимость дома (из-за состояния дома, например, если предыдущий домовладелец освободил собственность и оставил ее поврежденной или разрушенной, или общие экономические условия в области или по всей стране) (быстро или вообще) не вернет капитал, чтобы обеспечить полную выплату по ипотеке.

Важно понимать, что держатель залога не обязан принимать Оценочную стоимость и может потребовать более высокую продажную цену. В этом случае «продажа» с разумным сторонним покупателем больше не является разумным или достижимым ожиданием. Вместо этого спрос на сумму, превышающую оценочную стоимость (но меньшую, чем сумма долга), называется «краткосрочным расчетом». Некоторые держатели залога соглашаются на Короткую продажу, но не на Короткое урегулирование, требуя при этом сумму, превышающую оценочную стоимость. Это парадокс, поскольку ни то, ни другое невозможно достичь и оба обречены на провал.

Таким образом, «Короткая продажа» может быть осуществлена ​​только в том случае, если Держатель залога желает принять сумму, меньшую, чем причитается по долгу, а также соглашается принять цену продажи, которая равна или ниже оценочной стоимости собственности.

Кредиторы, удерживающие залог в отношении недвижимости, могут включать первичную ипотеку, вторую ипотеку, кредитные линии собственного капитала (HELOC ), залоги товарищества домовладельцев, залог механики, IRS и государство Налоговые залоги, все из которых должны будут одобрить продажу в обмен на то, что им заплатят меньше, чем им причитается. Владельцы залога не обязаны соглашаться на меньшее, но они часто это делают, поскольку альтернативой является передача собственности в собственность. потеря права выкупа.

Короткая продажа - более выгодная альтернатива потеря права выкупа и стало обычным явлением в Соединенных Штатах после рецессии в сфере недвижимости 2007 года. В других странах действуют аналогичные процедуры. Например, в Великобритании этот процесс называется добровольной продажей с содействием.[1] Хотя как короткие продажи, так и потеря права выкупа приводят к отрицательной кредитной отчетности в отношении владельца собственности, поскольку владелец действовал более ответственно и активно, продавая без покрытия, кредитное влияние меньше.

Альтернативная программа выкупа жилья по доступной цене (HAFA)

Срок действия программы HAFA истек 31 декабря 2016 года.

В 2009 году правительство реализовало Программа "Сделаем дом доступным по цене" (MHA) [2] чтобы справиться с рецессией в сфере недвижимости и необходимостью помочь домовладельцам справиться со своими кредитами на недвижимость. Его основными составляющими являются модификация ссуды (Программа доступных модификаций для дома известный как HAMP) [3] и альтернативы потери права выкупа (доступные домашние альтернативы потери права выкупа, известные как HAFA).[4] HAFA предоставляет домовладельцам возможность покинуть свои дома и освободиться от оставшейся ипотечной задолженности посредством короткой продажи. Он также предоставляет домовладельцам или их арендаторам помощь в переселении на сумму до 10 000 долларов. Через HAFA вы можете без покрытия продать свое основное место жительства или арендуемую недвижимость. После завершения короткой продажи HAFA происходит отказ от дефицита, то есть вы освобождаетесь от любой оставшейся ипотечной задолженности.

Вы можете иметь право на HAFA, если соответствуете следующим основным критериям:

· Вы испытываете трудности с выплатой по ипотеке из-за финансовых трудностей.

· Вы просрочили или рискуете не выплатить ипотечный кредит.

· Вы получили ипотечный кредит до 1 января 2009 г.

· Ваша собственность не осуждена.

· Вы должны до 729 750 долларов США за основное место жительства или арендуемую недвижимость от одной до четырех квартир (лимиты по ссуде выше для двух-четырех квартир).

Короткий процесс продажи

Процесс содействия короткой продаже состоит из следующего.

1. Свяжитесь с основным держателем залога и подайте заявку на включение в его программу коротких продаж. Кредиторы не будут заключать с покупателем краткосрочный договор купли-продажи, если только владелец дома не будет предварительно одобрен для их программы.

2. Кредитор должен удостовериться в том, что все государственные программы, такие как «Альтернативы потери права выкупа» (HAFA), изучены, включая помощь заемщику при переезде.

3. После утверждения Кредитор должен предоставить условия короткой продажи. Условия могут включать прощение любого недостатка, денежное вознаграждение за успешное закрытие, собственность должна быть внесена в список к определенной дате и многие другие стимулы.

4. Собеседование с агентами по недвижимости и выбор наиболее квалифицированного человека для обработки вашей короткой продажи (если вы еще не выбрали агента по продаже недвижимости).

5. Может оказаться полезным получить письмо с заключением о цене брокера, чтобы установить оценку (а не оценку) текущей рыночной стоимости собственности. Этот BPO должен использовать бонусы на вашем непосредственном рынке. Недвижимость должна быть указана по более высокой цене, чтобы показать Кредитору, что вы пытаетесь получить максимально возможную цену.

6. Мониторинг листинга, чтобы обеспечить его проактивную обработку.

7. Проведите переговоры с держателями младшего залога для уменьшения выплаты. Младшие держатели залога ничего не получат в случае потери права выкупа (которая соответствует требованиям для короткой продажи), поэтому у них есть все стимулы согласиться на что-то, а не на ничего. Держателям младшего залога разрешается выносить личное денежное решение из-за любого дефицита, который это создает. Для заемщика первостепенное значение имеет переговоры по устранению этого.

8. Подача предложения о короткой продаже всем держателям залога и ведение переговоров с ними для получения одобрения продажи.

9. Работа с держателями залога для освобождения от ответственности за дефект.

Стороны короткой продажи

Некоторые младшие держатели залога и другие лица, заинтересованные в собственности, могут возражать против сумм, которые получают другие держатели залога. Любой владелец залога может предотвратить короткую продажу, отказавшись согласиться на переговоры о сокращении своей выплаты для освобождения от залога. Если у кредитора есть ипотечное страхование по их кредиту страховщик, вероятно, также станет третьей стороной в этих переговорах, поскольку страховой полис может потребовать выплатить требование для компенсации убытков кредитора. Широкий спектр сторон, параметров и процессов, задействованных в короткой продаже, может сделать ее сложной и узкоспециализированной формой пересмотра условий долга. Короткие продажи имеют высокий риск неудачи по множеству указанных причин, но у них больше шансов на успех, если для содействия будет нанят правильный профессионал.

Суждения о дефиците

Любая невыплаченная задолженность перед кредиторами сверх суммы выплаты, которую они получают при короткой продаже, называется дефицитом.[5] Соглашения о короткой продаже не обязательно освобождают заемщиков от их обязательств по погашению любой недостачи по ссудам, если иное не согласовано сторонами или не предусмотрено законом. Большинство штатов позволяют кредиторам получить суждение о недостатках после короткой продажи, но некоторые штаты, включая Аризону, Калифорнию, Неваду и Орегон, запрещают это.[нужна цитата ] В тех штатах, где разрешается выносить решения о недостатках после короткой продажи, обязательно, чтобы соглашение о короткой продаже между заемщиком и держателями залога содержало четкое соглашение об устранении недостатков.

Кредитные и налоговые последствия

Короткая продажа приведет к отрицательной кредитной отчетности для заемщика. Тем не менее, заемщик, который продал недвижимость в короткие сроки, имеет гораздо более короткий период ожидания ссуды, чем заемщик, который передал недвижимость в обращение взыскания.[6] С программой FHA Back to Work [7] некоторые заемщики могут претендовать на получение нового кредита через год после короткой продажи. Стало нормой, что заемщик, который действовал ответственно, продавая без покрытия, получает вознаграждение.

Заемщик для короткой продажи получит 1099-C (C означает аннулирование долга) после короткой продажи.[нужна цитата ] Закон о прощении долга по ипотеке [8] может освободить вас от налоговых обязательств, если недорогое имущество было вашим основным местом жительства. В противном случае собственность может быть занесена в Таблицу D как полный убыток и соответственно вычтена (обратитесь к своему налоговому специалисту).

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ "Добровольная или поддерживаемая добровольная продажа (AVS) информационный бюллетень NHAS" (PDF). Получено 2 сентября 2014.
  2. ^ "Программа создания доступного жилья". Правительство. 2 апреля 2016 г.. Получено 2 апреля, 2016.
  3. ^ «Сделать дом доступным». Программа доступной модификации дома (HAMP). Сделать дом доступным. Получено 31 марта, 2016.
  4. ^ «Сделать дом доступным». Доступные альтернативы выкупа дома. Сделать дом доступным. Получено 31 марта, 2016.
  5. ^ Юридический словарь Blacks (31 марта 2016 г.). «Интернет-словарь негров, определение ДЕФИЦИТА». TheLawDictionary.org. Получено 31 марта, 2016.
  6. ^ «16 вариантов потери права выкупа, о которых нужно знать, прежде чем делать что-либо с вашим банком». Barker Hill Realty. Получено 2018-12-07.
  7. ^ "Программа FHA" Назад к работе ". Вернуться к рабочей программе. Fannie Mae. 1 апреля 2016 г.. Получено 1 апреля, 2016.
  8. ^ "Взыскание права выкупа и аннулирование долга". Выкупа жилья и аннулирование долга. Служба внутренних доходов. 1 апреля 2016 г.. Получено 1 апреля, 2016.

внешние ссылки