Земельный банкинг - Land banking

Собственность Syracuse Land Bank, Сиракузы, Нью-Йорк

Земельный банкинг практика агрегирования земельных участков для будущей продажи или развитие.

Хотя во многих странах земельный банк может относиться к различным частным недвижимость вложение схем, в Соединенных Штатах это относится к созданию квазигосударственный округ или муниципальный органы власти, занимающиеся инвентаризацией излишков земли.

Муниципальные земельные банки в США

Определение

Зараженная земля в Филадельфия

Земельные банки - это квазигосударственные субъекты, созданные округами или муниципалитетами для эффективного управления и перепрофилирования реестра недоиспользуемое, брошенное или отчужденное имущество. Они часто имеют полномочия, позволяющие им достигать этих целей способами, недоступными для существующих государственных органов. Хотя «модель» земельного банка получила широкую поддержку и была реализована в ряде городов, они реализуются по-разному, чтобы наилучшим образом удовлетворить как муниципальные потребности, так и государственный и местный правовой контекст, в котором они были созданы.[1]

История

Земельный банк зародился в 1920-х и 1930-х годах как средство предоставления земли по низкой цене для жилья и обеспечения упорядоченного развития.[2] Период деиндустриализация в США в сочетании с увеличением субурбанизация в середине 20-го века многие американские города остались с большим количеством пустующая и разрушенная промышленная, жилая и коммерческая недвижимость. Начиная с начала 1970-х годов муниципалитеты начали искать решения для управления упадком или стимулирования оживления в некогда процветающих городских кварталах. Первый земельный банк был создан в Святой Луи в 1971 г.[1] В то время как другие муниципалитеты продолжали внедрять их постепенно, только в середине 2000-х годов земельные банки стали рассматриваться как проверенная, надежная и принятая модель и получили широкое распространение - особенно после успеха Земельный банк округа Дженеси. В 2009 г. Департамент жилищного строительства и градостроительства опубликовал отчет, в котором земельные банки рассматриваются как модель передовой практики для муниципалитетов, которые борются с последствиями краха рынка недвижимости в результате Финансовый кризис 2007 года и последующий кризис отчуждения.[3]

Инвестиционный земельный банк по странам

объединенное Королевство

Земельные банки в Великобритании раньше были прерогативой помещиков или землевладельцев. застройщики. Многие известные коммерческие строительные компании успешно заниматься земельным банком для будущих строительных проектов. Компании также покупают земельные участки и легко делят их на участки меньшего размера, а затем предлагают эти участки на продажу индивидуальным инвесторам. Эта относительно новая практика в Великобритании не подпадает под контроль Управление финансового поведения. Многие люди настороженно относятся к этой форме инвестиций, поскольку многие земельные банковские компании потерпели крах или были закрыты. В настоящее время не зарегистрировано ни одного подтвержденного аудитом успеха земельного банковского дела в Великобритании, несмотря на то, что в период с 2002 по 2007 год Великобритания пережила крупный бум недвижимости.[4]

Схема земельного банка, которая Коллективная инвестиционная схема это "регулируемая деятельность"[5] для целей Закона о финансовых услугах и рынках 2000 года и, в соответствии с разделом 19 (1), может работать в Великобритании только лицом, уполномоченным или освобожденным от уплаты налогов. Раздел 26 предусматривает, что соглашение, заключенное лицом в нарушение этого закона, не имеет исковой силы, и любые выплаченные ему суммы могут быть взысканы вместе с компенсацией за любой понесенный ущерб. После того, как FCA недавно вступило в силу этого правила, многие компании, продающие земельные участки в Великобритании, вышли за пределы Европейского Союза и предлагают земельные участки только резидентам, не являющимся гражданами Великобритании, которые не защищены правилами FCA.

Компании, предлагающие земельные участки в Великобритании

После внесения изменений в закон о регистрации земли был создан ряд компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании в качестве инвестиций. Обычно эта земля зеленый пояс, охрана природы, пойма, сельскохозяйственные или охраняемые земли, непригодные для развития. Нет зарегистрированных успешных разрешение на строительство заявки на земельные участки, продаваемые по таким схемам коллективного инвестирования.

Инвесторы в схемы инвестирования в земельные участки в Великобритании понесли значительные убытки. Большое количество британских компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании, потерпели неудачу или были закрыты из-за Управление финансовых услуг (FSA) или другие органы.[6][7][8]Некоторые компании перешли в офшоры после расследования FSA. Некоторые компании теперь предлагают земельные участки в Великобритании в таких местах, как Дубай или Сингапур, где местные власти не регулируют такую ​​деятельность или не осведомлены о высоком риске инвестиций. В июне 2010 г. Валютное управление Сингапура (МАС) вынесло предупреждение[9] о схемах земельных банков, предупреждая, что они могут быть мошенничеством с особым упором на компании, предлагающие землю из Великобритании и Канады.

Методы продаж

Представитель компании может связаться с физическим лицом по телефону, в кабинах временных торговых центров или на свойство показывает и предлагает стратегические инвестиции в землю в Великобритании. Очень часто правительственная или отраслевая статистика Великобритании, близость земли к застроенным территориям или недавняя история цен на жилье в Великобритании приводятся в качестве демонстрации того, почему земельный участок является отличным вложением. Устное общение часто указывает на то, что участок находится в ускоренном порядке для утверждения строительства и имеет большой потенциал в качестве земля под застройку. При ценообразовании на землю обычно делается ссылка на утвержденные цены на землю под застройку на пике рынка. Очень часто земельные банки представляют подробные планы, показывающие жилую застройку на участке. Эти планы часто называют «предварительно утвержденными», «концептуальными» или «предварительными разработками». Продавец сосредоточит внимание на потенциальной будущей стоимости земли по сравнению с текущей продажной ценой.

Никогда не упоминается стоимость зеленого пояса или сельскохозяйственных земель, или вопросы, связанные с долгосрочным обслуживанием и коллективной продажей крошечных участков земли. Цена продажи обычно в 10–100 раз превышает текущую стоимость земли. Показанные планы не имеют силы в законодательстве Великобритании о планировании и не могут рассматриваться как индикатор прогресса в процессе планирования. В отношении разрешения на строительство никогда не дается никаких письменных договорных обязательств, несмотря на обычно крайний оптимизм со стороны продавца. Продавец обычно никогда не упоминает, что земля находится под защитой или что земля зеленая и не может быть застроена в соответствии с действующими правилами планирования. Обычно нет возможности получить разрешение на строительство в разумные сроки.

Инвестор может в конечном итоге заплатить значительную сумму денег за небольшой участок земли с низкой стоимостью, который имеет очень высокий риск остаться незастроенным. Как только широкая общественность узнает об отсутствии жизнеспособности предлагаемой схемы инвестирования в земельные участки, стоимость перепродажи отдельных участков падает. Обычно после этого земельная компания полностью ликвидируется или перемещается в другую юрисдикцию.

Для клиентов, которые демонстрируют готовность покупать такие схемы, также могут быть попытки продать дополнительные земельные банковские продукты в других местах или в других местах. инвестиционные программы с высокой доходностью. Клиенты также могут быть добавлены в списки лохов которые затем продаются другим компаниям, предлагающим аналогичные схемы. Когда земельный банк терпит неудачу, инвесторам участка также могут быть предложены услуги по возмещению инвестиций или планированию за определенную плату. Такие услуги обычно являются мошенническими или не работают и приводят к дальнейшей потере денег для инвестора.

Споры

А Ты и твой документальный фильм, впервые показанный на BBC Radio 4 в декабре 2006 года,[10] критиковал услуги, предлагаемые многими компаниями земельного банка в Соединенном Королевстве, предполагая, что они обманывают своих клиентов. Мошенничество с земельными банками основано на очень низкой вероятности того, что какой-либо из участков получит разрешение на планирование и очень высокой прибыли, полученной с земельных участков, при этом продавец использует вводящую в заблуждение маркетинговую тактику, чтобы убедить покупателей в том, что они делают разумные инвестиции.

Ключевая стратегия, используемая при продаже земельных участков в Соединенном Королевстве, заключается в том, чтобы подразумевать, что поскольку покупатель владеет земельным участком, он не может потерять свои деньги. Компания земельного банка обычно предлагает резкое ежегодное увеличение стоимости земельных участков и очень оптимистичные временные рамки для успешных приложений планирования. Они никогда не передаются по контракту. Обычно земельный банк продает земельный участок с премией от 15 до 100 раз больше текущей рыночной стоимости незастроенной земли.[11] Покупатель может заплатить 15 000 фунтов стерлингов за земельный участок, текущая рыночная стоимость которого составляет всего 500 фунтов стерлингов. Исходя из этого, большая часть инвестиций идет не в землю, и небольшие процентные ежегодные увеличения стоимости земельного участка бессмысленны. Фактические инвестиции - это предлагаемая услуга по доставке ценной утвержденной земли под застройку в будущем. Если эта услуга никогда не оказывается или оказывается безуспешной, оставшиеся земельные активы обычно не имеют никакой ценности. Если компания-продавец потерпит неудачу или исчезнет, ​​владелец участка не сможет продать участок экономически, так как административные усилия и стоимость продажи обычно превышают стоимость земельного участка.

Многие земельные банковские компании нацелены на жертв за пределами Соединенного Королевства, особенно в Канаде, Сингапуре, Таиланде, Брунее и Малайзии. Жители этих стран могут наивно относиться к рынку недвижимости Великобритании и местным правилам планирования, таким как зеленый пояс зонирование.

В 2008 году земельная банковская фирма UKLI была передана в управление из-за неплатежеспособности, несмотря на то, что она взяла 69 миллионов фунтов стерлингов у 4500 человек за земельные участки.[нужна цитата ] Land International была закрыта в 2008 году после потери инвесторами 10 миллионов фунтов стерлингов.[12] и те же участки Land International позже были выставлены на продажу в Азии.[13] В 2010 году Land International (Дальний Восток) потерпела крах, в результате чего инвесторы потеряли 6 миллионов сингапурских долларов (2,5 миллиона фунтов стерлингов).[14] Депутат Дэвид Хит просил обсудить в палата общин после сдачи 209 участков в пгт. Декан, заявив, что «хотя земельный банкинг не может быть незаконным, это, несомненно, мошенничество».[15]

В Земельный кадастр Великобритании выпустил пресс-релиз[16] 15 января 2009 г. сообщая потребителям, что Земельный кадастр опубликовал руководство, предупреждающее о схемах инвестирования в земельный банк. Глава Земельного кадастра корпоративных юридических услуг Майк Весткотт Радд сказал, что общественность «вводили в заблуждение относительно перспектив получения разрешения на застройку», а известные банки и застройщики ложно назывались партнерами по проекту, а в некоторых случаях подделывали землю. Документы реестра были представлены, чтобы предположить, что одобрение планирования существовало там, где его не было.

В результате значительных разногласий и освещения в СМИ земельного банкинга многие директора и должностные лица вовлеченных компаний подверглись судебному преследованию и приговорили их к лишению свободы.

Соединенные Штаты

Правительство

Знак Сиракузского земельного банка, Сиракузы, Нью-Йорк

В 2011 Штат Нью-Йорк принял закон о земельном банке, разрешающий учреждение некоммерческих организаций в каждом округе, чтобы получить право собственности на пустующие заброшенные дома, чтобы их можно было восстановить, продать или сносить в установленном порядке. Многие округа на севере штата, включая Округ Эри, Графство Онондага, Округ Скенектади и Округ Олбани покинули дома, когда люди переехали в пригород. Некоторые объекты недвижимости были заброшены из-за неуплаты налогов, и город получил титул.[17]

Недавний роботизированная подпись урегулирование дал генеральный прокурор Эрик Шнайдерман средства для финансирования земельных банков в Скенектади и Олбани. [18]

Штат Мичиган также есть программа земельного банка.[19] Огайо приняла законодательство о земельном банке в 2009 году.

Коммерческий

Земельный банкинг как инвестиция не новость для Америки. Несколько миллиардеров, заработавших себя сами, начали с покупки больших участков в Калифорнии, где возможности для развития еще не открывались. Такие люди как Боб Хоуп и Дональд Трамп получили огромную прибыль от покупки больших площадей и владения имуществом до тех пор, пока рынок не обеспечил значительную прибыль при продаже. Тем не менее, в США также было много случаев мошенничества с землей, например, большие районы болот Флориды, которые были проданы как подходящие для недвижимости.

Мошенничество с землей во Флориде имеет историю еще во Флоридской лихорадке 1920-х годов. Сегодня во многих округах Флориды есть следы этих земельных мошенников. Округ Полк Флорида, в частности, сильно пострадал от мошенничества с земельными банками. Округ Полк, находящийся между городом Тампа в округе Хиллсборо во Флориде и городом Орландо в округе Ориндж во Флориде, был горячей почвой для спекулятивного освоения земель. Округ Норт Полк находится в нижней части Зеленого Болота. Штат Флорида объявил Зеленое болото «землей, вызывающей особую озабоченность штата». В период с 1970-х до конца 1980-х годов Зеленое болото продавалось как подходящее для строительства недвижимости. Развитие «Диснейуорлд» и его привлекательность послужили инструментом продаж, чтобы убедить людей покупать участки площадью один акр по высоким спекулятивным ценам. Эти цены варьировались от 2000 до 15000 долларов за акр. Мошенничество с земельными банками во Флориде продолжается и по сей день и в основном осуществляется за пределами Соединенных Штатов. Неосмотрительные иностранные клиенты продают землю Флориды из-за пределов США по контрактам на оформление сделок.

Австралия

В декабре 2008 года, в разгар мирового финансового кризиса, Совет по анализу иностранных инвестиций (FIRB) смягчил законы, касающиеся иностранных инвестиций в австралийскую недвижимость. В соответствии с предыдущим законодательством временным жителям разрешалось приобретать недвижимость только для целей основного места жительства на сумму до 300 000 долларов. Согласно новым законам, действующим с февраля 2009 года, этот денежный лимит был снят.

В марте 2010 года управляющий Резервного банка Австралии объявил, что следит за влиянием изменения правил на рынок жилья.[20]

24 апреля 2010 года помощник казначея сенатора Ник Шерри объявил об ужесточении законов об иностранных инвестициях в результате общественной реакции на изменения, внесенные годом ранее. Хотя они по-прежнему имеют право покупать недвижимость любой стоимости, временные резиденты теперь должны продать свое жилье при выезде из страны и должны сообщать обо всех покупках в Совет по анализу иностранных инвестиций, что эффективно устраняет эту лазейку в земельном банке. Однако иностранным компаниям разрешено приобретать недвижимость для размещения местного персонала.

Иностранные физические лица могут создать зарегистрированную компанию с единственной целью покупки недвижимости в Австралии и активно обойти устранение лазеек.[21]

По состоянию на 20 апреля 2010 года COAG согласовал, что Рабочая группа по реформе предложения и доступности жилья расширит работу по земельному аудиту, чтобы изучить «недостаточно используемые для проверки частные владения большими участками земли к середине 2010 года».[22]

Банк сельскохозяйственных земель

Развитие сельского хозяйства в Парагвай Чако.

Хотя в основе земельного банка лежит перспектива расширения городских районов за счет сельских районов, в различных частях мира сельскохозяйственные угодья расширяются за счет целинных земель. Покупка целинной земли, которая была определена как подходящая для сельского хозяйства из-за ее климата, топографии и свойств почвы, когда покупатель не намеревается обрабатывать землю самостоятельно или сдавать ее в аренду, будет считаться банковским кредитованием сельскохозяйственных земель.

Такие земли часто находятся довольно далеко от существующей инфраструктуры, когда их покупает инвестор земельного банка, поэтому цены низкие. Инвестор ожидает, что благодаря естественному производительному потенциалу области будет развиваться сельскохозяйственная инфраструктура (достаточное количество дорог, специализированные подрядчики, зернохранилища), при этом больше земель будет возделываться, а стоимость земли умножится.

Банки сельскохозяйственных земель используются там, где все еще существуют большие участки плодородных девственных земель, где их оценка невысока и где законодательство разрешает владение крупными земельными участками (бесплатное владение) отечественными и иностранными инвесторами. Типичными странами для таких инвестиций в последние годы были страны. Аргентина, Бразилия, Уругвай,Парагвай[23] где цены на землю соответственно выросли.[24]

Хотя представление о том, что плодородные земли мира являются ограниченным и ценным активом, отнюдь не ново, оно вновь привлекло внимание общественности и средств массовой информации. глобальный продовольственный кризис, когда фразы вроде пик пшеницы или пик почвы[25]были придуманы.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б Фрэнк С. Александр (июнь 2011 г.). «Земельные банки и земельный банк» (PDF). BusinessWeek. Центр общественного прогресса. Архивировано из оригинал (PDF) 6 июня 2013 г.. Получено 30 мая, 2013.
  2. ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города. Рутледж. стр.419. ISBN  9780415252256.
  3. ^ Sage Computing, Inc. (август 2009 г.). «Восстановление отчужденной собственности с помощью земельных банков» (PDF). Министерство жилищного строительства и городского развития США: Управление разработки политики и исследований. Получено 30 мая, 2013.
  4. ^ Тони Левен (9 ноября 2009 г.). «Земельный банк - участок загустевает». Хранитель. Получено 23 июня, 2010.
  5. ^ «Архивная копия». Архивировано из оригинал 21 июня 2012 г.. Получено 2012-09-04.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)
  6. ^ «9 компаний земельного банка закрылись». Mynewsdesk.com. Получено 23 июня, 2010.
  7. ^ «Три компании приказано ликвидировать после правительственного расследования». Allbusiness.com. Получено 23 июня, 2010.
  8. ^ «5 компаний земельного банка ликвидированы». Mynewsdesk.com. Получено 23 июня, 2010.
  9. ^ «Земельный банк - смотрите, прежде чем прыгать». Moneysense.gov.sg. Архивировано из оригинал 21 июня 2010 г.. Получено 23 июня, 2010.
  10. ^ Эбботт, Мелани (14 декабря 2006 г.). «CPRE требует регулирования земельного банка». Новости BBC. Получено 23 июня, 2010.
  11. ^ «Земельные банковские компании - почему большинство из них являются (легальными) мошенниками». Learnmoney.co.uk. 17 июня 2008 г.. Получено 23 июня, 2010.
  12. ^ «Компании по продаже земли кусают пыль». Gov-news.org. Архивировано из оригинал 26 июля 2011 г.. Получено 23 июня, 2010.
  13. ^ Мошенничество Land International снова появляется как Шервуд Хендерсон. "Лэнд Интернэшнл вновь всплывает на поверхность". Blogs.mirror.co.uk. Получено 23 июня, 2010.
  14. ^ 200 потеряли 6 млн долларов на сделках с британскими землями
  15. ^ «Давайте обсудим, что я могу ...: 30 октября 2008 года: дебаты в Палате общин». TheyWorkForYou.com. Получено 4 мая, 2010.
  16. ^ «Земельный кадастр: сообщение для прессы». Landreg.gov.uk. Архивировано из оригинал 1 ноября 2009 г.. Получено 4 мая, 2010.
  17. ^ Статья 16 Закона о земельном банке
  18. ^ Лукас Уиллард (1 августа 2014 г.). «Шнайдерман объявляет о финансировании земельного банка». WAMC.
  19. ^ «Труд и экономические возможности - Управление государственного земельного банка». michigan.gov. Получено 28 мая, 2020.
  20. ^ «Стивенс из Австралии наблюдает за иностранными покупателями жилья в условиях скачка цен». BusinessWeek. 25 марта 2010 г. Архивировано с оригинал 29 марта 2010 г.. Получено 4 мая, 2010.
  21. ^ «Пресс-релиз - Правительство ужесточает правила для иностранных инвестиций в жилое жилье [24.04.2010]». Assistant.treasurer.gov.au. 24 апреля 2010 г. Архивировано с оригинал 6 июля 2011 г.. Получено 4 мая, 2010.
  22. ^ «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 9 октября 2010 г.. Получено 2010-04-26.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)
  23. ^ «Сельскохозяйственные угодья Парагвая». Пер Восс, агент по продаже недвижимости. Получено 29 декабря, 2008.
  24. ^ «Уругвайское ранчо, сельхозугодья». Получено 30 сентября, 2011.
  25. ^ "пиковая почва". newscientist.com. 25 июня 2008 г.

внешняя ссылка