Аренда недвижимости - Leasehold estate

Право собственности
Часть общее право серии
Типы
Приобретение
Поместья на земле
Передача
Будущее использование контроль
Неимущественный интерес
похожие темы
Другой общее право области
Высшая категория: Закон и Общее право

А аренда недвижимости является владением временным правом владения землей или имуществом, в котором арендатор или арендатор имеет права недвижимость какой-то формой заглавие от арендодателя или домовладелец. Хотя арендатор действительно имеет права на недвижимость, арендуемое имущество обычно считается личная собственность.

Аренда это форма землевладение или владение недвижимостью, когда одна сторона покупает право занимать землю или здание на определенный период времени. Поскольку аренда является юридической недвижимостью, арендуемую недвижимость можно покупать и продавать на открытом рынке. Таким образом, право аренды отличается от безусловное право собственности или же плата простая когда право собственности на недвижимость приобретается напрямую и впоследствии удерживается в течение неопределенного периода времени, а также отличается от аренда когда недвижимость сдается (сдается) на периодической основе, например, еженедельно или ежемесячно.

Терминология и типы аренды варьируются от страны к стране. Иногда, но не всегда аренда жилья по договору аренды в просторечии известен как аренда. Арендатор имеет право оставаться на работе в течение фиксированного периода, обычно измеряемого месяцами или годами. Условия соглашения содержатся в арендовать, в котором есть элементы договор и право собственности переплетены.

История

Законы, регулирующие отношения арендодателя и арендатора, можно найти еще в Кодекс Хаммурапи. Тем не менее общее право отношений арендодателя и арендатора, сложившихся в Англии во время Средний возраст. Этот закон по-прежнему сохраняет многие архаичные термины и принципы, относящиеся к феодальный социальный порядок и аграрная экономика, где земля была основным экономическим активом, а владение землей было основным источником ранга и статуса. Смотрите также Лорд поместья.

Аренда была важна для феодальная иерархия; лорд будет владеть землей, и арендаторы стали вассалы. Арендуемые имения еще могут быть Корона земля сегодня. Например, в территория столицы Австралии все частные земельные "владения" фактически являются арендой земель Короны.

Современная практика

Австралия

Аренда земли

Арендованная земля - ​​это земельный участок, сданный в аренду физическому или юридическому лицу соответствующим государственный (как Корона); однако все права на добычу полезных ископаемых принадлежат Короне. В разных штатах существуют разные типы арендованного владения.[1] Пасторальная аренда покрывают около 44% материковая Австралия, в основном в засушливых и полузасушливых регионах и тропических саванны.[2]

В Австралии существует три типа арендованного владения:[1]

  • Срок аренды - обычно 1–50 лет, с определенной целью.
  • Бессрочная аренда или бессрочная аренда - может использоваться только для определенной цели.
  • Аренда с правом свободного владения - после получения разрешения на преобразование аренды в безусловное владение, и арендатор выплачивает покупную цену в рассрочку. Это временное владение; Право собственности не выдается до тех пор, пока не будут оплачены все расходы по покупке.

Жилая аренда

Условия аренды жилья различаются от штата к штату и регулируются местным законодательством.[3][4]

объединенное Королевство

Современные арендованные усадьбы[куда? ] может принимать одну из четырех форм - срочная аренда или же аренда на годы, то периодическая аренда, то аренда по желанию, а сдача в аренду. Формы больше не используются[нужна цитата ] включают Socage и ограбление.

Когда землевладелец позволяет одному или нескольким лицам, называемым «арендаторами», использовать землю тем или иным образом в течение определенного фиксированного периода времени, земля становится арендованной, а отношения между резидентом (или рабочим) землевладельцем называются «арендой». ". Арендатор платит аренда (форма рассмотрение ) помещику. В аренду могут входить здания и другие улучшения земли. Арендатор может выполнять одно или несколько из следующих действий: обрабатывать арендованное имущество, жить на нем или заниматься торговлей на нем. Как правило, арендуемая недвижимость находится в собственности арендаторов в течение определенного периода времени.

В Англии в последние годы некоторые новые дома и квартиры были проданы крупными застройщиками на правах аренды, где аренда земли сумма платежа удваивается каждые 10–25 лет, что, следовательно, приводит к очень высокой цене выкупа аренды. Это привело к тому, что некоторые недавно построенные дома было очень трудно продать.[5] В 2017 году британское правительство начало консультации по правовой реформе, чтобы положить конец подобным схемам эксплуатации.[6]

Соединенные Штаты

В США есть еда кооперативы которые предоставляют арендаторам место для выращивания собственной продукции. Сельская аренда это тоже обычная практика. При аренде в сельской местности человек покупает большой участок земли, и сельское сообщество использует его в сельском хозяйстве в качестве источника дохода.

Период, термин имение на годы похоже, это термин из США. Это относится к арендованной недвижимости на любой конкретный период времени (слово «годы» вводит в заблуждение, поскольку срок аренды может составлять день, неделя, месяц и т. Д.). Поместье в течение многих лет автоматически не продлевается.

Терминология

Срочная аренда или аренда на годы

"Срочная аренда" или аренда на годы длится определенный период времени. Несмотря на название, такая аренда может длиться любой период времени - даже аренда на одну неделю будет называться арендой на годы. По общему праву продолжительность не обязательно должна быть определена, но может быть обусловлена ​​наступлением какого-либо события (например, «пока урожай не будет готов к сбору урожая», «до окончания войны»). Во многих юрисдикциях такая возможность была частично или полностью отменена.[7]

Прекращение или истечение срока

Срок аренды истекает автоматически, когда истекает установленный срок, или, в случае аренды, которая заканчивается при наступлении события, когда это событие происходит. Арендатор также может прямо или косвенно отказаться от аренды домовладельцу. Этот процесс известен как отказ от аренды. Аренда может также закончиться, когда и если арендатор примет договор выкупа от своего арендодателя. Арендодатель может предложить выкупить недвижимость обратно у своего арендатора по договорной цене, если сделка согласована обеими сторонами.[8]

В зависимости от законов, действующих в конкретной юрисдикции, могут возникать разные обстоятельства, когда арендатор остается во владении собственностью после истечения срока аренды.

Периодическая аренда

А периодическая аренда, также известный как сдача в аренду из года в год, месяц за месяцем, или же неделя за неделей, - это недвижимость, существующая в течение некоторого периода времени, определяемого сроком выплаты арендной платы. Устный договор аренды на несколько лет, который нарушает статут о мошенничестве (путем заключения договора аренды на срок более, чем - в зависимости от юрисдикции - одного года без оформления письменной формы), может фактически создать периодическую аренду, при этом толкование срока зависит от законов юрисдикции, в которой расположены арендованные помещения. Во многих юрисдикциях аренда «по умолчанию», когда стороны явно не указали иное соглашение, и где это не предполагается в соответствии с местными или деловыми обычаями, является помесячной арендой.

Аренда по желанию

А аренда по желанию или же имущество по желанию является арендой, при которой либо домовладелец, либо арендатор могут прекратить аренду в любое время, направив разумное уведомление. Обычно это происходит при отсутствии арендовать, или если аренда не для рассмотрение. В соответствии с современным общим правом аренда по желанию может возникать при следующих обстоятельствах:

  • стороны прямо соглашаются, что сдача в аренду осуществляется по желанию, а не в аренду.
  • члену семьи разрешается жить дома без официального разрешения. Может потребоваться номинальное вознаграждение.
  • арендатор желает срочно занять недвижимость, но не было времени для переговоров и заключения договора аренды. Аренда по желанию прекращается в этом случае, как только заключен письменный договор аренды. Если договор аренды не может быть реализован, арендатор должен освободить собственность.[сомнительный – обсуждать]

В договоре аренды жилого помещения за вознаграждение съемщик не может быть удален, за исключением причина, даже при отсутствии письменного договора аренды. Если домовладелец может прекратить аренду по своему желанию, арендатор действие закона также предоставляется взаимное право прекратить действие по своему желанию. Однако договор аренды, который явно продолжается по желанию арендатора («до тех пор, пока арендатор желает жить на этой земле»), не дает автоматически арендодателю взаимного права на расторжение даже по уважительной причине. Скорее, такой язык может быть истолкован, чтобы передать арендатору имущество жизни или даже плата простая.

Аренда по желанию прекращается действие закона, если:

  • арендатор обязуется напрасно тратить против собственности;
  • арендатор пытается назначать его аренда;
  • домовладелец передает свою долю в собственности;
  • арендодатель сдает недвижимость в аренду другому лицу;
  • умирает арендатор или домовладелец.

Аренда с правом терпения

А сдача в аренду (иногда называемый оставшаяся аренда) создается, когда арендатор неправомерно удерживает недвижимость после окончания срока аренды (например, арендатор, который остается после истечения срока его или ее аренды). В этом случае домовладелец может передать арендатору новую аренду и взимать арендную плату за тот период, который арендатор удерживал.

Арендованное имущество может существовать, когда арендатор остается во владении собственностью даже после окончания срока аренды, пока арендодатель не примет меры по выселению арендатора. Житель может по закону быть нарушитель на этом этапе владение этим типом может не являться настоящей недвижимостью на земле, даже если власти признают условие об ответственности арендатора за аренду. Арендодатель может выселять такой арендатор в любое время без предварительного уведомления. Действие по выселению приведет к прекращению аренды по собственному усмотрению, поскольку арендатор больше не имеет права владения. Некоторые юрисдикции вводят безотзывные выборы, в соответствии с которыми домовладелец рассматривает владение недвижимостью либо как нарушитель владения, либо как арендатор, находящийся на свободе. Злоумышленник не владеет владением; но арендатор по собственному усмотрению продолжает владеть недвижимостью.

Арендодатель может также иметь возможность наложить новый договор аренды на другого арендатора. При аренде жилого помещения такое новое жильё длится месяц за месяцем. При коммерческой аренде на срок более года новая аренда - год от года; в противном случае аренда длится такой же срок, как и срок по первоначальному договору аренды. В любом случае арендодатель может взимать более высокую арендную плату, если арендодатель до истечения срока первоначального договора аренды уведомил арендатора о повышении.

Простое оставление собственности в помещениях не является владением, и, таким образом, договор аренды не может быть обеспечен. Например., Nathan Lane Assocs. v. Оптовая торговля, 698, северо-запад, 2д, 136 (Айова, 2005 г.); Браун против Music, Inc., 359 P.2d 295 (Аляска, 1961).

Продолжение аренды

В некоторых юрисдикциях арендатор имеет законное право оставаться в помещении после окончания срока аренды, если арендодатель не соблюдает формальный процесс по лишению арендатора собственности. Например, в Англия и Уэльс, бизнес-арендатор имеет право и дальше занимать свои кончина после окончания аренды в соответствии с положениями разделов 24–28 Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках (если эти положения не были формально исключены соглашением до завершения аренды). По окончании срока аренды им ничего не нужно делать, кроме как продолжить выплату арендной платы на прежнем уровне и поддерживать все другие соответствующие заветы например, чтобы поддерживать здание в хорошем состоянии. Они не могут быть выселены, если домовладелец не направит официальное уведомление о прекращении аренды и не выступит против предоставления нового договора аренды, на который арендатор имеет автоматическое право. Даже это можно сделать только при определенных обстоятельствах, например, при желании арендодателя самому занять помещение или снести и перепланировать здание.

Обязанности участников

Обязанности арендодателя

Первая обязанность домовладелец заключается в том, чтобы предоставить арендатору физическое владение землей в начале срока аренды ( английский и принцип большинства, в отличие от Американское правило для чего требуется только арендатору законный владение, или верно обладать); второй - предоставить помещение в жилое состояние- есть подразумеваемая гарантия обитаемости. Если арендодатель нарушает либо то, либо другое, арендатор может расторгнуть договор аренды и выехать, или остаться в помещении, продолжая платить арендную плату, и предъявить иск арендодателю о возмещении ущерба (или удержать арендную плату и использовать нарушение подразумеваемой гарантии пригодности для проживания в качестве защиты, когда арендодатель пытается взимать ренту).

Аренда также включает подразумеваемый договор о спокойном отдыхе - арендодатель не будет мешать спокойному отдыху арендатора. Этого можно избежать тремя способами.

  1. Полное выселение арендатора путем прямого физического вторжения арендодателя.
  2. Частичное выселение - когда арендодатель удерживает арендатора часть сдачи в аренду (запирание даже одноместной комнаты). Арендатор может оставаться на оставшейся собственности, не платя арендной платы.
  3. Частичное выселение кем-то Другой чем арендодатель - там, где это происходит, распределяется рента. Если домовладелец заявляет о сдаче в аренду арендатору площади в 1000 квадратных метров, но 400 квадратных метров площади принадлежит другому лицу, арендатор должен заплатить только 60% арендной платы.

Гражданская ответственность арендодателя

Согласно общему праву,[куда? ] арендодатель не имел обязательств перед арендатором по защите арендатора или арендатора лицензиаты и приглашенные, за исключением следующих ситуаций:

  1. Неспособность раскрыть скрытые дефекты, о которых домовладелец знает или имеет основания знать. Обратите внимание, что домовладелец не обязан ремонтировать, просто раскрыть.
  2. В случае краткосрочной аренды (3 месяца или менее) меблированного жилища арендаторы рассматриваются как приглашенные, и арендодатель несет ответственность за недостатки, даже если арендодатель не знает и не должен знать о них.
  3. Общие зоны под контролем арендодателя (например, коридоры в жилой дом ), если домовладелец не проявил разумную осторожность при их содержании.
  4. Травма в результате небрежного ремонта домовладельцем, даже если арендодатель проявил все должные меры.
  5. Общественное использование, если существуют следующие три фактора:
    1. Арендодатель знает или должен знать, что арендатор пользуется землей для всех (например, земля сдается для использования под ресторан или магазин);
    2. Арендодатель знает или должен знать, что есть дефект; и
    3. Арендодатель знает или должен знать, что арендатор не исправит дефект.

Обязанности арендатора

Согласно общему праву, арендатор имеет две обязанности перед арендодателем:

  1. платить ренту в срок,
  2. избежать напрасно тратить собственности.

Арендатор несет ответственность перед приглашенными третьими сторонами за халатное неиспользование исправления опасного состояния помещения - даже если арендодатель несет ответственность по договору.

Последствия осуждения

Если земля, сданная в аренду арендатору, осуждается в соответствии с постановлением правительства[который? ] сила принудительное отчуждение, арендатор может получить либо снижение арендной платы, либо часть суммы компенсации (цена, уплачиваемая государством) собственнику, в зависимости от количества взятой земли и стоимости арендуемой собственности.[куда? ]

С частичное взятие земли, арендатор может требовать пропорциональную арендную плату за изъятое имущество. Например, предположим, что арендатор арендует землю на шесть месяцев за ¤ 1000 в месяц, и это через два месяца после аренды, и правительство осуждает 25% земли. Затем арендатор будет иметь право получить часть компенсации, равную 25% арендной платы за оставшиеся четыре месяца аренды - 1 000 лари, полученных из 250 лари в месяц в течение четырех месяцев.

А полный приемоднако аннулирует договор аренды и освобождает от уплаты всей арендной платы с этого момента. Арендатор не будет иметь права на получение какой-либо части компенсации, кроме случаев, когда стоимость аренды была больше, чем выплаченная арендная плата, и в этом случае арендатор может взыскать разницу. Предположим, что в приведенном выше примере рыночная стоимость сдаваемой в аренду земли составляла 1200 лари в месяц, но ставка 1000 лари в месяц представляет собой перерыв, предоставленный арендатору арендодателем. Поскольку арендатор теряет возможность и дальше арендовать землю по этой выгодной цене (и, вероятно, должен переехать на более дорогую землю), арендатор будет иметь право на разницу между арендной ставкой и рыночной стоимостью - 200 лари в месяц за всего 800 лари.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б «Аренда земли». Austrade. 26 февраля 2016 г.. Получено 21 июля 2020.
  2. ^ «Пасторальная аренда». Austrade. 26 февраля 2016 г.. Получено 21 июля 2020.
  3. ^ «Законы о защите арендаторов». Договоры аренды. Получено 21 июля 2020.
  4. ^ Баллантайн, Адриан (9 июня 2020 г.). «Права арендаторов: руководство для каждого штата Австралии». realestate.com.au. Получено 21 июля 2020.
  5. ^ Коллинсон, Патрик (29 октября 2016 г.). «Новостройки ловят покупателей домов в ловушке арендованной собственности». Хранитель. Получено 23 апреля 2017.
  6. ^ Радгард, Оливия (11 февраля 2017 г.). "Правительство примет меры в отношении грабежей арендованного имущества". Дейли Телеграф. Получено 23 апреля 2017.
  7. ^ Например в Англия и Уэльс в Закон о собственности 1925 г. s149 (6) отменил аренду на пожизненную аренду, и аренда, выраженная как пожизненная, конвертируется в аренду на 90 лет, которая прекращается в случае смерти арендатора.
  8. ^ https://www.law.com/newyorklawjournal/2019/01/29/the-new-rules-of-seeking-a-buyout-of-a-rent-regulated-tenant/

Стоимость клининговых услуг по окончании аренды

внешняя ссылка