Ипотечное право - Mortgage law

А ипотека это правовой инструмент который используется для создания обеспечительный интерес в недвижимость проводится кредитор в качестве обеспечения долга, обычно денежной ссуды. Сама по себе ипотека - это не долг, это гарантия кредитора по долгу. Это передача доли в земле (или ее эквивалента) от владельца к ипотечному кредитору при условии, что эти проценты будут возвращены владельцу, когда условия ипотеки будут выполнены или выполнены. Другими словами, ипотека - это безопасность за ссуду, которую кредитор предоставляет заемщик.

Слово это Закон французский термин, означающий «мертвый залог», первоначально относящийся только к валлийской ипотеке (видеть ниже ), но в более позднем Средний возраст был применен ко всем датчикам и переосмыслен народная этимология означать, что залог прекращается (умирает) либо при исполнении обязательства, либо при передаче имущества потеря права выкупа.^[1]

В большинстве юрисдикций ипотека сильно связана с займами, обеспеченными недвижимость а не другое имущество (например, корабли), и в некоторых юрисдикциях может быть заложена только земля. Ипотека - это стандартный метод, с помощью которого физические и юридические лица могут приобретать недвижимость без необходимости немедленно платить полную стоимость за счет собственных средств. Видеть ипотечный заем для жилищного ипотечного кредитования, и коммерческая ипотека для кредитования под коммерческую недвижимость.

Участники и вариантная терминология

В правовых системах разных стран, имея некоторые общие концепции, используется разная терминология. Однако, как правило, ипотека имущества предполагает участие следующих сторон. Заемщик, известный как залогодатель, передает ипотеку кредитору, известному как залогодержатель.

Кредитор / залогодержатель

Ипотечный кредитор - это инвестор, который ссужает деньги под залог недвижимости. В современном мире большинство кредиторов продают ссуды, которые они выписывают на вторичный рынок ипотеки. Когда они продают ипотеку, они получают доход, называемый Сервисный релиз Premium. Обычно целью ссуды является приобретение заемщиком той же недвижимости. Как залогодержатель, кредитор имеет право продать недвижимость для выплаты кредита, если заемщик не платит.

Ипотека связана с землей, поэтому, даже если заемщик передает собственность кому-то другому, залогодержатель все равно имеет право продать ее, если заемщик не выплатит ссуду.

Чтобы покупатель не мог невольно купить недвижимость, подлежащую ипотеке, ипотека зарегистрированный или зарегистрированы против названия в государственном учреждении в качестве общедоступной записи. Заемщик имеет право освободить ипотеку от титула после выплаты долга.

Заемщик / залогодатель

Залогодателем является заемщик в ипотеке - он должен по обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, заемщик должен выполнить условия основного кредита или другого обязательства, чтобы погасить ипотеку. Если заемщик не выполняет эти условия, залогодержатель может лишить права выкупа, чтобы вернуть непогашенную ссуду. Обычно заемщиками выступают отдельные домовладельцы, домовладельцы или предприятия, которые покупают свою собственность в виде ссуды.^{[нужна цитата ]}

Другие участники

Из-за сложного юридического обмена или перевозка, одного или обоих основных участников, вероятно, потребуется юридическое представительство. Агент, используемый для передачи права собственности, варьируется в зависимости от юрисдикция. В англоязычном мире это означает либо практикующего юриста, т. Е. адвокат или же солиситор, или в юрисдикциях, находящихся под влиянием Английское право, включая Южная Африка, а (лицензионный) перевозчик. В Соединенных Штатах, риелторы являются наиболее распространенными. В гражданский закон в юрисдикциях передача права собственности осуществляется нотариусы гражданского права.

Из-за сложной природы многих рынков заемщик может обратиться к ипотечный брокер или же финансовый советник чтобы помочь ему или ей найти подходящего кредитора, как правило, путем поиска наиболее конкурентоспособной ссуды.

Долговой инструмент находится в гражданский закон юрисдикции, упоминаемые в какой-либо форме латинский ипотека (например, Sp гипотека, Пт гипотеза, Зародыш Ипотека), а стороны называются ипотекатором (заемщиком) и ипотечником (кредитором). Гражданско-правовая ипотека в точности эквивалентна английской ипотека по закону или американец ипотека по теории залога.

История

Англосаксонское и англо-нормандское право

В Англосаксонская англия, когда процентные ссуды были незаконными, основным методом обеспечения недвижимости был вадсет (МНЕ свадьба).^[2] Пачка представляла собой ссуду, замаскированную под продажу земли на праве возврат. Заемщик (реверсивный), переданный устав а плата простая имущество, в рассмотрение ссуды кредитору (вадсеттеру), который при погашении передаст имущество реверсору второй хартии. Сложность этой договоренности заключалась в том, что владелец вадсеттера был абсолютным владельцем собственности и мог продать ее третьей стороне или отказаться от передачи ее реверсору, который также был лишен своих основных средств погашения и, следовательно, находился в слабом положении. В более поздние годы практика, особенно в Шотландия а на континенте - должно было выполнить вместе вадсет и отдельную обратную связь согласно реверсору и лично право ревертера.

Альтернативная практика, заимствованная из Нормандский закон был узуфруктор приносить присягу из недвижимость известный как колея земли. По залогу заемщик (гагор) передал владение, но не право собственности, кредитору (залогодержателю) на неограниченный срок до погашения. Датчики бывают двух видов:

• в живой датчик (Норман vif gage, валлийский прайд), в результате чего рента, прибыль и урожай поместья пошли на уменьшение долга (то есть долг был сам погашен);
• в мертвый датчик (Норман ипотека, Шотландцы Дейд Вад), при этом арендная плата и прибыль были взяты вместо процентов, но не уменьшили долг.^[3]

Датчик был непривлекателен для кредиторов, потому что гагор мог легко выбросить датчик, используя роман диссизин, а замерщик - просто схватили ut de vadio «По меркам» - не может принести фригольдер средства для восстановления владения.^[4] Таким образом, нерентабельная живая шкала вышла из употребления, но мертвая шкала продолжала использоваться как валлийская ипотека до отмены в 1922 году.

Позднее средневековье

К 13 веку - в Англии и на континенте - размер был ограничен срок лет и содержала оговорку о конфискации (pactum commissorium)^[5] при условии, что, если по истечении срока долг не был погашен, титул был переуступлен кредитору, то есть срок в несколько лет автоматически расширялся до простого вознаграждения. Это известно как плата за смену и было достаточно после 1199 года, чтобы дать право контролеру подать иск о взыскании. Однако королевские суды все чаще не уважали изменение гонораров, поскольку не было ливрея сейсина (т.е. без формальной передачи), и они не признали, что владение можно было бы увеличить,^[6] поэтому к XIV веку простой датчик в течение многих лет был недействителен в Англии (а также в Шотландии и на Ближнем континенте).^[7]).

Решение состояло в том, чтобы объединить современные wadset и gage в течение многих лет в единую транзакцию, воплощенную в двух инструментах: (1) абсолютная передача ( устав) за вознаграждение или на годы кредитору; (2) соглашение об эмиссии или облигация ( отказ) повторение ссуды и обеспечение того, что в случае ее выплаты земля будет реинвестирована в заемщика, но в противном случае заимодатель сохранит право собственности. В случае своевременного погашения кредитор реинвестировал бы право собственности, используя акт о перезаключении. Это был ипотека по передаче (он же ипотека) или, когда написано, ипотека по чартеру и перекупке^[8] и принял форму Feoffment, сделка и продажа, или же сдавать в аренду и отпускать. Поскольку кредитор не обязательно вступал во владение, имел право иска и завещал заемщику право возврата, ипотека была надлежащим обеспечением. Таким образом, ипотека была на первый взгляд абсолютным средством передачи плата простая имущество, но на самом деле был условным и не имел бы никакого эффекта при соблюдении определенных условий.

Долг был абсолютным по форме и, в отличие от контрольной суммы, условно не зависел от его погашения исключительно за счет выращивания и продажи сельскохозяйственных культур или скота или просто передачи урожая и скота, выращиваемых на проверяемой земле. Ипотечный долг оставался в силе независимо от того, могла ли земля приносить достаточно дохода для выплаты долга. Теоретически ипотека не требует от кредитора дальнейших шагов, таких как принятие сельскохозяйственных культур и скота в счет погашения.

Возрождение и после

Однако, если заемщик опаздывал на один день с выплатой долга, он уступал свою землю кредитору, оставаясь при этом ответственным по долгу.^[6] Все чаще суды беспристрастность начал защищать интересы заемщика, так что заемщик получил под руководством сэра Френсис Бэкон (1617–21)^[9] абсолютное право настаивать на повторном погашении погашения даже в случае просрочки. Это право заемщика известно как справедливость выкупа.

Такой порядок, при котором кредитор теоретически являлся абсолютным владельцем, но на практике имел мало практических прав собственности, во многих юрисдикциях рассматривался как слишком искусственный. В соответствии с законом положение общего права было изменено таким образом, что залогодатель (заемщик) сохранял право собственности, но права залогодержателя (кредитора), такие как потеря права выкупа, право продажи и право владения будут защищены. В Соединенных Штатах те штаты, которые таким образом изменили характер ипотечных кредитов, известны как залог состояния. Аналогичный эффект был достигнут в Англии и Уэльсе. Закон о собственности 1925 г., который отменил ипотеку путем передачи простой комиссии.

С XVII века кредиторам не разрешалось переносить проценты в собственность сверх основного долга по справедливость выкупа принцип. Попытки кредитора удерживать долю в собственности аналогично конвертируемые облигации следовательно, были названы судами "засорением контракта", но события 1980-х и 1990-х годов привели к менее жесткому соблюдению этого принципа, особенно из-за интереса теоретиков к возвращению к свобода договора режим.^[10]

По умолчанию для разделенной собственности

Когда участок земли приобретается с использованием ипотеки, а затем разделен и продан, применяется «правило обратного порядка отчуждения» для определения сторон, несущих ответственность за невыплаченный долг.

Когда ипотечный участок земли разделен и продан в случае неисполнения обязательств, залогодержатель сначала выдает взыскание на земли, все еще принадлежащие залогодателю, и осуществляет выплаты против других владельцев в «обратном порядке», в котором они были проданы. Например, Алиса приобретает 3 акра (12 000 кв.²) участок по ипотеке затем делится на три участка площадью 1 акр (4000 м²) лоты (X, Y и Z) и продают лот Y Бобу, а затем лот Z Чарли, оставляя лот X себе. В случае невыполнения обязательств залогодержатель в первую очередь выступает против лота X - залогодателя. Если обращение взыскания или повторное вступление во владение лота X не полностью удовлетворяет долг, залогодержатель переходит к лоту Z (Чарли), затем по лоту Y (Боб). Обоснование состоит в том, что первый покупатель должен иметь больше капитала, а последующие покупатели получат разводненную долю.

Правовые аспекты

Ипотека может быть законной или справедливой. Кроме того, ипотека может иметь одну из нескольких различных юридических структур, доступность которых будет зависеть от юрисдикции, в которой оформляется ипотека. Общее право юрисдикции развились две основные формы ипотеки: ипотека по наследству и ипотека по закону.

Ипотека по смерти

В случае ипотеки путем смерти залогодержатель (кредитор) становится владельцем заложенной собственности до тех пор, пока ссуда не будет погашена или другое ипотечное обязательство не будет выполнено в полном объеме, процесс, известный как «погашение». Этот вид ипотеки принимает форму передачи имущества кредитору с условием, что имущество будет возвращено при выкупе.

Ипотека на основе смерти была первоначальной формой ипотеки и продолжает использоваться во многих юрисдикциях и в небольшом меньшинстве штатов в Соединенных Штатах. Многие другие юрисдикции общего права либо отменили, либо свели к минимуму использование ипотеки путем ее прекращения. Например, в Англия и Уэльс этот вид ипотеки больше не доступен в отношении зарегистрированных прав на землю в соответствии с разделом 23 Закона Закон о регистрации земли 2002 г. (хотя он по-прежнему доступен для незарегистрированных лиц).

Ипотека по закону

В ипотеке по закону или технически «по ипотеке, выраженной в форме законной ипотеки»,^[11] должник остается законным владельцем собственности, но кредитор получает на нее достаточные права, позволяющие им реализовать свое обеспечение, например право вступить во владение собственностью или продать ее.

Чтобы защитить кредитора, ипотека по закону обычно регистрируется в публичном реестре. Поскольку ипотечный долг часто является самым крупным долгом должника, банки и другие ипотечные кредиторы проводят поиск правового титула на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии уже зарегистрированных ипотечных кредитов на имущество должника, которые могут иметь более высокий приоритет. Налоговые залоги в некоторых случаях будет опережать ипотеку. По этой причине, если у заемщика есть просроченные налоги на имущество, банк часто будет их платить, чтобы удерживающее лицо не закрытие и погашение ипотеки.

Этот тип ипотеки наиболее распространен в США и, поскольку Закон о собственности 1925 г.,^[11] это была обычная форма ипотеки в Англия и Уэльс (сейчас это единственная форма регистрации прав на землю - см. выше).

В Шотландия, ипотека по закону также известна как стандартное обеспечение.^[12]

В Пакистан, ипотека по закону является наиболее распространенным способом обеспечения финансирования.^{[нужна цитата ]} Он также известен как зарегистрированная ипотека. После регистрации судебного обвинения залоговое право банка регистрируется в земельной книге, в которой указывается, что недвижимость находится в ипотеке и не может быть продана без получения NOC (Сертификат об отсутствии возражений) от банка.

Справедливая ипотека

Справедливая ипотека возникает в Английское общее право и может не иметь некоторых юридических формальностей.^{[13][14][15] [16]}

При справедливой ипотеке заимодатель получает гарантию, вступая во владение всеми оригинальными документами, подтверждающими право собственности, и подписывая заемщиком Меморандум о залоге титула на право собственности (MODTD). Этот документ является обязательством заемщика о том, что он / она депонировал правоустанавливающие документы в банк по своему собственному желанию и воле, чтобы обеспечить финансирование, полученное от банка.^{[нужна цитата ]}Таким образом, определенные операции признаются как ипотека за счет собственного капитала, что не признается в общем праве.

Выкупа и кредитование без права регресса

В большинстве юрисдикций кредитор может лишать права выкупа на заложенное имущество, если действуют определенные условия, в основном невыплата ипотечного кредита. Взыскание взыскания будет либо судебным, либо внесудебным (внесудебным), в зависимости от того, интерпретирует ли юрисдикция, в пределах которой имущество, подлежащее отчуждению, ипотеку, согласно теории правового титула или теории залогового удержания, и, кроме того, в зависимости от типа инструмента обеспечения, используемого для обеспечения ссуды. . После этого недвижимость может быть продана в соответствии с требованиями местного законодательства. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом затрат), относятся к первоначальной задолженности.

В некоторых юрисдикциях, в основном в США,^[17] ипотечные кредиты без права регресса ссуды: если средств, возмещенных от продажи заложенного имущества, недостаточно для покрытия непогашенной задолженности, кредитор может не обращаться к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик остается ответственным за оставшуюся задолженность через суждение о недостатках. В некоторых юрисдикциях первая ипотека - это ссуды без права регресса, а вторая и последующие - ссуды с регрессом.

Практически всегда применяются особые процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа могут происходить довольно быстро, в то время как в других случаях обращение взыскания может занять много месяцев или даже лет. Во многих странах возможности кредиторов по обращению взыскания крайне ограничены, а рынок ипотечного кредитования развивается заметно медленнее. Относительно медленный, дорогостоящий и обременительный процесс судебного изъятия заложенного имущества является основным мотивом для использования акты доверия, из-за их положений о внесудебном изъятии права выкупа доверительными управляющими посредством положений о «силе продажи».

Ипотека в США

Три теории ипотеки

Существуют три юридические теории, относящиеся к ипотеке: теория титула, теория удержания и промежуточная теория. Эти три теории относятся, в частности, к работе с ипотекой, и поэтому дают ключ к пониманию различий, которые существуют в работе с ипотекой в ​​разных юрисдикциях.

Теория названия

Теория титула - это «идея о том, что ипотека передает правовой титул на заложенное имущество от залогодателя к залогодержателю, который сохраняет его до тех пор, пока ипотека не будет погашена или изъята. Только несколько американских штатов ... приняли эту теорию».^[18] Согласно теории правового титула, ипотека имеет эффект передачи правового титула, хотя и условно, на заложенное имущество залогодержателю (кредитор в кредитном соглашении обеспечивается ипотекой) с так называемым «справедливым титулом» (который действительно справедливость выкупа ) остается у залогодателя (заемщика по кредиту). Факт сохранения залогодателем «права выкупа» является фактом, который делает передачу правового титула условной. Таким образом, ипотека в юрисдикциях с теорией титула может рассматриваться как имеющая действие того, что можно было бы назвать «условными сделками». Хотя правовой титул передается в соответствии с заложенной в нем ипотекой, такая договоренность обычно трактуется судами как признание залогодателя «владельцем» заложенной собственности в рамках юрисдикции теории титула. Даже в этом случае обращение взыскания на собственность в качестве средства правовой защиты от неисполнения обязательств согласно теории титула чаще всего является внесудебным (внесудебным).

Теория Лиена

Теория залогового права - это «идея о том, что ипотека похожа на залоговое право, так что ...», в соответствии с ипотекой, «... залогодержатель приобретает право удержания только на имущество, а залогодатель сохраняет как юридический, так и равноправный титул, если только действительный происходит потеря права выкупа. Большинство американских штатов ... приняли эту теорию ».^[19] Иногда эту теорию называют «справедливой теорией ипотеки».^[20] Согласно теории залогового удержания. ипотека предусматривает право удержания заложенного имущества в пользу залогодержателя, а правовой титул сохраняется за залогодателем. Взыскание взыскания в судебном порядке чаще всего необходимо в качестве средства правовой защиты от невыполнения обязательств по ипотеке в рамках юрисдикции теории залогового удержания, и этот процесс оказался громоздким, трудоемким и дорогостоящим. В результате кредиторы в рамках юрисдикции теории залогового удержания чаще всего прибегают к не-ипотечным инструментам для обеспечения ссуд, которые обычно принимают форму трастовых договоров или, в пределах штата Джорджия, залоговых документов. Акты всегда действуют, чтобы передать юридический титул на участок недвижимости, и повсеместное использование таких документов в юрисдикциях теории залогового удержания обычно служит для подрыва действия ипотечных кредитов.

Промежуточная теория и общие соображения

Согласно так называемой «промежуточной теории» ипотеки, ипотека рассматривается как создание залогового права на заложенное имущество до тех пор, пока не произойдет событие неисполнения обязательств в соответствии с кредитным договором. По истечении этого времени та же ипотека рассматривается в соответствии с теорией титула. Это достигается путем включения в кредитный договор положения о том, что заемщику разрешено сохранить законный титул на залоговое имущество с явным соглашением, которое кредитор может лишить права взыскания без судебного или внесудебного порядка, если заемщик дефолты по кредиту.

В Соединенных Штатах больше штатов относятся к штатам с теорией залогового права, чем с государствами с теорией титулов или промежуточной теорией.^[21] В государствах, основанных на теории титула, ипотека продолжает быть передачей юридического титула в обеспечение долга, в то время как залогодатель по-прежнему сохраняет справедливое право собственности.^[22] В государствах, основанных на теории залогового удержания, ипотечные кредиты и доверительные акты были переработаны таким образом, что теперь они не имеют права собственности. залог о праве собственности на заложенное имущество, в то время как залогодатель по-прежнему имеет как законный, так и равноправный титул.

Виды обеспечительных интересов в недвижимости

В Соединенных Штатах обычно используются четыре типа обеспечения недвижимого имущества: титульная ипотека, залоговая ипотека, документ об учреждении доверительной собственности, и особенно в штате Джорджия, охранный акт.^[23] В Соединенных Штатах эти ценные бумаги исходят от долговых инструментов, оформленных в виде векселя и которые известны как закладные, примечания кредитора или залоговые обязательства недвижимого имущества.

Ипотека

Ипотека действует для обеспечения недвижимого имущества посредством залога или посредством условной передачи права собственности, в зависимости от юрисдикции. Ипотека создает обеспечительный интерес в недвижимости, созданной письменным инструмент (традиционно документ), который либо передает правовой титул (в соответствии с «теорией ипотечного титула»), либо закладывает титул посредством лишенный собственности залог (согласно «теории залогового удержания») кредитору для выполнения условий ипотечной ноты. Чуть менее чем в половине штатов ипотека создает залог о праве собственности на заложенное имущество. Выкупа этого залогового права почти всегда требует судебного разбирательства, в котором объявляется, что задолженность подлежит выплате и просрочена, и предписывается продажа собственности для выплаты долга.^{[нужна цитата ]} Многие ипотечные кредиты содержат пункт о силе продажи, также известный как пункт о внесудебном изъятии права выкупа, что делает их эквивалентными договору о доверительном управлении. Большинство «закладных» в Калифорнии на самом деле являются доверительными актами.^[24] Эффективное отличие состоит в том, что процесс обращения взыскания на доверительное управление может быть намного быстрее, чем для ипотеки, порядка 3 месяцев, а не года. Поскольку это обращение взыскания не требует действий суда, транзакционные издержки могут быть немного меньше.^{[нужна цитата ]}

Доверительный акт

Доверительный акт - это передача права собственности, сделанная заемщиком стороннему доверительному управляющему (не кредитору) в целях обеспечения долга. В государствах теории залогового права оно интерпретируется как простое наложение залога на правовой титул, а не передача права собственности, независимо от его условий. Он отличается от ипотеки тем, что во многих штатах может быть лишенный права выкупа путем внесудебной продажи, проводимой доверительным управляющим посредством права продажи.^[25] Их также можно лишить права взыскания в судебном порядке.^{[нужна цитата ]}

Доверительные акты для обеспечения выплаты долгов не следует путать с трастовые инструменты которые иногда называют доверительными актами, но используются для создания трастов для других целей, например, для имущественного планирования. Хотя есть внешнее сходство в форме, многие государства держат доверительные акты для обеспечения выплаты долгов, но не создают настоящих доверительных соглашений.^{[нужна цитата ]}

Залог: специальность штата Джорджия

Грузию часто называют государством с теорией титула, но это не так. Примечание O.C.G.A. §44-14-30, в котором четко говорится, что «Ипотека в этом состоянии является только обеспечением долга и не имеет права собственности». Также обратите внимание на O.C.G.A. §44-14-31, в котором говорится, что «Для создания ипотеки не требуется никакой особой формы. Однако ипотека должна четко указывать на создание залогового права и должна указывать долг, на который она предоставлена, и имущество, на которое она распространяется. вступить в силу ". Таким образом, очевидно, что ипотека трактуется в Официальном кодексе штата Джорджия и судами штата Джорджия как право удержания заложенного имущества в пользу залогодержателя, в то время как залогодатель сохраняет за собой как законные, так и равноправные права собственности на это имущество. .Столь же ясно, что Грузия, в силу вышеизложенных фактов, является государством по теории залогового удержания. Даже в этом случае Законодательное собрание Джорджии официально предоставило кредитору возможность обеспечить свой ссуду посредством наличия юридического титула на переданное ему имущество, обеспеченное залогом.

Так называемый «Документ об обеспечении долга» - это инструмент обеспечения, используемый в штате Джорджия для обеспечения обеспечения долга посредством передачи правового титула на недвижимое имущество. Хотя в Официальном кодексе Джорджии («O.C.G.A.») он охарактеризован как «абсолютная передача» правового титула, на самом деле это не так, поскольку лицо, предоставившее документ в этой схеме, сохраняет «справедливость выкупа ", иначе известный как" равноправный титул ". Природа" Акта по обеспечению долга "Джорджии изложена в §44-14-60 O.C.G.A., в котором (в некоторой степени оксюморонически) говорится, что: «Такая передача должна рассматриваться судом как абсолютная передача ...» (предположительно означает фактическую передачу «абсолютного» или «идеального» правового титула получателю гранта) «... с правом, сохраненным лицом, предоставившим право, на передачу ему имущества после выплаты долга или долгов, предназначенных для обеспечения в соответствии с условиями контракта, ...» (другими словами, лицо, предоставляющее право, сохраняет «равноправный титул», также известный как справедливость выкупа, что противоречит предыдущей фразе в том же предложении) «... и не может рассматриваться как ипотека». (что верно, но только в пределах юрисдикции "теории залогового удержания"). Несмотря на утверждение в O.C.G.A. "абсолютной передачи" тот факт, что лицо, предоставившее обеспечительный документ, сохраняет равноправный правовой титул на имущество, на которое распространяется документ, означает, что передача правового титула, осуществленная посредством указанного обеспечительного акта, на самом деле не является абсолютной, а является условной, а договор обеспечения эффективно функционирует как ипотека в соответствии с теорией титула.

После заключения такого акта «юридический титул» переходит к получателю или бенефициару (обычно кредитору), в то время как лицо, предоставляющее право (заемщик), сохраняет «равноправный титул» на использование и пользование переданной землей при соблюдении долговых обязательств. В этом случае залог в Грузии действует не иначе, чем ипотека в юрисдикциях «теории титула». Гипотетически, если «абсолютный» или «идеальный» титул принадлежал получателю гранта, так что он не сохранил справедливость выкупа, то у получателя гранта / кредитора теоретически не будет необходимости взыскивать взыскание с лица, предоставившего право / заемщик, но он может исправить невыполнение обязательств простыми средствами выселение или «итоговое повторное владение». Тем не менее, обращение взыскания, хотя и во внесудебном порядке, оказывается необходимым в Грузии для устранения дефолта. Из-за явно противоречивого характера закона штата Джорджия суды в Грузии истолковали действие охранных документов как означающее, что лицо, предоставившее право, сохраняет справедливость выкупа, такие как внесудебные или внесудебные потеря права выкупа необходимо как средство от невыплаты кредита.

Для того, чтобы быть действительными, охранные документы должны быть зарегистрированы в округе Грузии, в котором находится земля. Хотя не существует определенного срока, в течение которого такие документы должны быть поданы, несвоевременная регистрация документа для обеспечения долга может повлиять на приоритет и, следовательно, на возможность взыскания долга в отношении объекта собственности.^[26]

Приоритет

Считается, что залог присоединяется к титулу, когда ипотечный залог подписывается ипотекой и передается залогодержателю, и залогодатель получает средства, погашение которых обеспечивает ипотека. В соответствии с требованиями законы записи государства, в котором находится заложенное имущество, это приложение устанавливает приоритет залогового права по ипотеке по отношению к большинству других залогов.^[27] на титул собственности.^[28] Залог, прикрепленный к праву собственности до ипотечного залога, считается более старшим по отношению к ипотечному залогу или предшествует ему. Те, кто присоединяется позже, называется младшими или подчиненными.^[29] Цель этого приоритета - установить порядок, в котором держатели залога имеют право лишать права выкупа залоговое право, чтобы вернуть свои долги. Если титул собственности имеет несколько залогов по ипотеке и ссуда, обеспеченная первой ипотекой, выплачивается, вторая ипотека будет иметь приоритет и станет новым первым залоговым залогом по титулу. Документирование этого нового приоритета потребует выдачи ипотеки, обеспечивающей погашенную ссуду.

Назначение

Ипотека вместе с Ипотечная записка, может быть назначенный другим сторонам. Некоторые юрисдикции считают, что уступка векселя подразумевает уступку ипотеки, в то время как другие утверждают, что это только создает справедливое право.

Смотрите также

• Ипотека
• Кредитное обслуживание
• Доверительный акт
• Мостовое финансирование
• Финансирование
• Ипотека с фиксированной ставкой
• Вексель
• Предоставление кредита
• Субстандартное кредитование
• Калькулятор ипотеки
• Директива об ипотечном кредитовании
• Рефинансирование
• Ипотека в иностранной валюте
• Национальные новости ипотеки
• Страхование ипотеки
• Обеспеченное ипотечное обязательство - директор по маркетингу
• Кризис субстандартной ипотеки
• Ипотечный заем

Рекомендации