Завет (закон) - Covenant (law)

А завет, в самом общем смысле и исторический смысл, является торжественным обещанием совершить определенное действие или воздержаться от него. Под историческим английским общее право завет отличался от обычного контракта наличием тюлень. Поскольку наличие печати указывало на необычную торжественность обещаний, данных в завете, общее право обеспечивало соблюдение завета даже при отсутствии рассмотрение.^[1] В договорном праве США подразумевается завет добросовестности предполагается.

Завет - это вид соглашения, аналогичный договорный условие. Завет дает обещание исполнить завет (утвердительный завет (нас ) / позитивный завет (E&W )) или воздерживаться от (отрицательного завета) каких-либо действий. В недвижимость закон, юридический термин настоящие заветы означает условия, связанные с владением или использованием земли. «Завет с землей», отвечающий критериям формулировок и обстоятельств, изложенных в прецедент, налагает обязанности или ограничения на использование этой земли независимо от владельца. Ограничительные заветы чем-то похожи на сервитуты и справедливые сервитуты, что привело к некоторой дискуссии о том, следует ли объединить эти концепции;^[2] в США Пересчет (третий) собственности предпринимает шаги для объединения этих понятий как сервитутов.^[3] Настоящий закон завета в США был назван одним судом «невыразимым болтом».^[4]

Заветы о титуле - это заветы, которые идут с поступок или же титул на собственность, в котором правообладатель предоставляет определенные гарантии получателю.^[5] Оговорки о недопустимости конкуренции в США также называются ограничительными заветами.

Арендодатели могут искать, а суды могут предоставить конфискация аренды, например, в арендовать поместья за нарушение соглашения, которое в большинстве юрисдикций должно быть относительно серьезным нарушением; однако завет об уплате ренты - один из наиболее важных заветов. Конфискация частного дома предполагает вмешательство в социальную и экономическую жизнь. права человека. В случае аренды заменен на крупную сумму, подлежащую выплате вначале (a премия ), это вызвало лоббирование и правительственные меры реформа аренды особенно в законе земельная рента и плата за обслуживание.

Относится к земле

В право собственности земельные заветы называются «настоящими заветами» и представляют собой одну из основных форм заветов, обычно устанавливающих ограничения на использование земли (отрицательные заветы) или требующие определенных постоянных действий (утвердительный завет). Они также могут «бегать по земле» (называемые наследник завета), что означает, что любые будущие владельцы земли должны соблюдать условия или могут подать заявку на конкретное лицо (называемое завет в брутто или же чисто личного характера).^[5] Согласно английскому праву утвердительные заветы обычно не связаны с землей; в Соединенных Штатах такие заветы исследуются более внимательно, но, за исключением, утвердительным заветам разрешено действовать с землей.^[6]

Завет может быть показан в поступок и должны быть раскрыты потенциальным покупателям; это также может быть записанный, или в случае Содружество страны, указанные в Название Торренса. Настоящие заветы и сервитуты или же справедливые сервитуты похожи^[7] а в 1986 г. на симпозиуме обсуждалась необходимость унификации закона сервитутов, справедливых сервитутов и реальных договоров.^[2] По прошествии времени и когда первоначальный обещанный завет больше не связан с землей, исполнение может стать слабым.^[8]

Заветы могут быть наложены товарищества собственников жилья, и возникли разногласия по поводу избирательного правоприменения.^[9] Исторически, особенно в Соединенных Штатах, запретительные соглашения использовались для исключения расовых меньшинств. Некоторые соглашения существуют в целях безопасности, например, соглашение, запрещающее строительство высоких зданий в окрестностях аэропорта, или соглашение, ограничивающее высоту заборов / кустов на углах улиц (чтобы не мешать обзору водителей). Ковенанты могут ограничивать все, от высоты и размера зданий до материалов, используемых в строительстве, до поверхностных вопросов, таких как цвет краски и праздничные украшения. В жилых районах ковенанты могут запрещать «грязный» бизнес (например, откормочные площадки или химические производственные объекты) или коммерческое использование полностью, или модификации, такие как любительское радио антенна. Ограничения радиолюбителей были особенно противоречивыми; в 1985 г. Федеральная комиссия связи США выдан ПРБ-1 упреждающий государственные и местные ограничения, но не частные; в 2012 году после принятия Конгрессом закона, требующего изучения этого вопроса (по настоянию радиолюбительской группы ARRL^[10]), FCC отказалась продлить это приоритетное право.^[11] Некоторые штаты США приняли законодательство, требующее от ассоциаций домовладельцев обеспечить разумные приспособления для любительских радиоантенн на основании того, что любительское радио обеспечивает связь в общественных местах в случае чрезвычайной ситуации, крупного бедствия или особого события.

В Канаде государственные органы могут использовать как ограничительные условия, так и зонирование. Например, город Калгари требует, чтобы здания в непосредственной близости от Международный аэропорт Калгари Быть ниже определенного уровня зарегистрировано практически для каждого титула в северо-восточном квадранте города как ограничительный договор, а не как подзаконный акт о зонировании.

Требования законодательства США

Завет обычно записывается в документе и должен быть в письменной форме из-за статут о мошенничестве. Хотя ученые утверждали, что некоторые из нижеперечисленных должны быть значительно смягчены, для того, чтобы бремя переместилось с землей, должно применяться следующее:^[12]

• Завет должен быть в письменной форме, чтобы удовлетворить Статут о мошенничестве.
• Первоначальные стороны соглашения должны были предполагать, что правопреемники будут связаны соглашением.
• Последующий владелец должен был иметь фактическое уведомление, уведомление о запросе или конструктивное уведомление (запись) о завете на момент покупки.
• Завет должен касаться земли или касаться ее. Завет должен касаться использования земли или владения ею.
• Между первоначальными сторонами должна быть горизонтальная связь.
  • Горизонтальная приватность обнаруживается, если в то время, когда первоначальные стороны заключают соглашение, эти стороны разделяют некоторую долю в рассматриваемой земле независимо от соглашения (например, домовладелец и жилец, залогодержатель и залогодатель или держатели взаимных сервитуты ). Отдельные государственные статуты могут изменять требования горизонтального владение имуществом. Привилегия может быть мгновенной и взаимной; мгновенная конфиденциальность присутствует, когда ограничительный договор заключен в документе, первоначально переданном от лица, предоставившего право, к получателю.
• Должна быть строгая вертикаль владение имуществом.
  • Вертикальная приватность характеризует отношения между первоначальной стороной завета и последующим владельцем. Чтобы быть связанным заветом, преемник должен владеть всем недвижимость на земле принадлежащая исходной партии (строгая вертикальная приватность имущества). Обратите внимание, что, поскольку для запуска бремени требуется строгая вертикальная конфиденциальность, арендатор не может иметь вменяемую в нее нагрузку. Тем не менее, выгодоприобретенная сторона могла подать в суд на владельца недвижимости, и владелец мог предъявить иск арендатору за напрасно тратить.

Правоприменение и модификация

Суды относительно строго толкуют заветы и придают словам соглашения их обычное значение. Как правило, если есть какие-либо нечеткие или двусмысленные формулировки относительно существования соглашения, суды будут поддерживать свободное отчуждение собственности. Суды не будут читать какие-либо ограничения на землю косвенно (как это делается, например, с сервитутами). Завет может быть расторгнут, если первоначальная цель завета утрачена. В некоторых случаях собственники могут обратиться в суд с ходатайством об отмене или изменении условий договора, а также товарищества собственников жилья может включать процедуры отмены заветов.

Завет может быть отрицательным или положительным. Негативный договор - это договор, при котором владельцы собственности не могут выполнять определенные действия, например блокировать живописный вид. Утвердительный договор - это договор, в соответствии с которым владельцы собственности должны активно выполнять определенные действия, такие как поддержание порядка на лужайке или уплата взносов ассоциации домовладельцев за содержание окружающей территории.

Соглашение о том, чтобы не открывать конкурирующий бизнес на прилегающей территории, как правило, имеет юридическую силу как договор, заключенный с землей. Однако в рамках федерального Верховный суд держится Шелли против Кремера, 334 НАС. 1 (1948 г.), договор, ограничивающий продажу лицам, принадлежащим к меньшинствам (обычно использовался во время Эпоха Джима Кроу ) не имеет исковой силы, поскольку принудительное исполнение потребовало бы, чтобы суд действовал в расовой дискриминации, вопреки Положение о равной защите из Четырнадцатая поправка.

Англия и Уэльс

Согласно общему праву, ограничительный договор распространяется на землю при соблюдении трех условий:^[13]

• Завет не должен носить личный характер - он должен приносить пользу земле, а не отдельному человеку.
• Завет должен «касаться и касаться» земли - он должен влиять на то, как она используется, или на ее стоимость.
• Полученная земля должна быть идентифицируемой.

В общем праве бремя ограничительного завета не действует^[14] кроме случаев, когда существует строгое владение недвижимым имуществом (отношения домовладелец / арендатор).

Бремя может быть исполнено в судебном порядке при ограниченных обстоятельствах в рамках теста «пособие / бремя», то есть лицо, получающее пособие, также должно нести бремя. В Холсолл - Бризелл [1957] Глава 169, завет, требующий содержания дорог, был обнаружен, чтобы связать правопреемника с первоначальным заветом, потому что он решил воспользоваться преимуществами. Правило в Холсолл - Бризелл ограничивается случаями, когда выгода может быть связана с определенным бременем и когда правопреемники заветника могут физически выбрать получение выгоды. Например, ограничительное соглашение об участии в расходах на содержание общей территории не будет иметь обязательной силы, если правопреемники завещателя не имеют законного права использовать их.^[15]

Положительное бремя может иметь место по закону, но не по справедливости, поскольку оно считается аналогом контракта, к которому не применяются принципы справедливости (Рона v Стивенс (1994)).

Бремя ограничительного соглашения будет действовать по справедливости, если будут выполнены следующие предварительные условия:^[16]

• Бремя не может быть положительным бременем (т. Е. Для его покрытия требуются расходы);
• Покупатель должен иметь уведомление о соглашении
• Завет должен приносить пользу земле завета
• Завет должен быть направлен на работу с землей завета.

Основным случаем ограничительных условий в отношении капитала обычно считается Тулк v Моксей в котором было определено, что это бремя может быть справедливым при соблюдении перечисленных выше требований.

В запланированных сообществах

В современной практике США договор обычно относится к ограничениям, установленным для контрактов, например, к актам купли-продажи. «Соглашения, условия и ограничения», обычно сокращенно «CC&R» или «CCRs», представляют собой сложную систему заветы, известный как "ограничения действий", встроенный в дела из всех лотов^[17] в развитии общих интересов, особенно в десятках миллионов американских домов, управляемых товарищество собственников жилья (HOA) или товарищество кондоминиумов. Есть также некоторые офисные и промышленные парки, на которые распространяется действие CCR.

Эти CCR могут, например, определять типы структур, которые могут быть построены (например, CCR может запрещать любой тип модульного, сборного или мобильного дома и / или может требовать, чтобы структура была минимального размера), внешний вид (например, без старых автомобилей) или для других целей (например, без домашнего бизнеса, без домашних животных, кроме традиционных домашних животных). Цель этого - сохранить характер соседства или предотвратить ненадлежащее использование земли. Многие заветы такого рода были наложены в Соединенных Штатах с 1920-х по 1940-е годы, прежде чем зонирование получил широкое распространение. Однако многие современные разработки также ограничены соглашениями о правах собственности; это часто оправдывается как средство сохранения стоимости домов в этом районе. Ограничения пакта могут быть сняты в судебном порядке, хотя этот процесс длительный и часто очень дорогостоящий. В некоторых случаях это даже связано с плебисцит близлежащих собственников. Хотя контроль таких планирование вопросы часто регулируются местными схемами планирования или другими нормативно-правовыми актами, а не использованием ковенантов, все еще существует множество условий, особенно в штатах, которые ограничивают уровень контроля над использованием недвижимости, который может осуществляться местными органами власти.

Исключительные заветы

Пакты часто исключают определенные классы по признаку расы, религии или этнической принадлежности. Эти группы обычно являются маргинализованными группами.

Соединенные Штаты

Платформа подразделения Флориды с 1926 года с дискриминационным по расовым признакам ограничением: «Земля, включенная в указанную территорию ... ни при каких условиях не должна быть занята каким-либо негром или лицом негритянского происхождения».

В США ограничения действий и ограничительные соглашения стали важным инструментом обеспечения соблюдения расовая сегрегация в большинстве больших и малых городов, получив широкое распространение в 1920-х годах и увеличиваясь до тех пор, пока они не были объявлены не имеющими исковой силы в 1948 году.^[18] Они запретили покупателю недвижимость от разрешения использования или проживания членами данной расы, этнического происхождения и / или религии, как указано в документ о праве собственности. Такие заветы использовались многими застройщики «защитить» весь подразделения, с основным намерением сохранить "белый «белые кварталы». Девяносто процентов жилищных проектов, построенных в последующие годы. Вторая Мировая Война были расово ограничены такими заветами.^[19] Города, известные своим широким использованием расовых заветов, включают: Чикаго, Балтимор, Детройт, Милуоки,^[20] Лос-Анджелес, Сиэтл, и Святой Луи.^[21]

«Указанные помещения не могут быть сданы внаем, сданы в аренду или переданы или заняты каким-либо лицом, кроме белой или кавказской расы».

— Расовый завет для дома в Беверли-Хиллз, Калифорния.^[18]

Часто ограничения применяются только к афроамериканцам, желающим купить недвижимость или арендовать дом или квартиру, но другие группы населения также могут быть запрещены, например Американцы азиатского происхождения, Евреи, Индейцы, и Латиноамериканцы. Например, ограничительное соглашение, охватывающее большой район в Сиэтле, провозглашало, что «никакая часть указанного имущества, передаваемого настоящим документом, никогда не будет использоваться или занята каким-либо евреем или любым лицом эфиопской, малайской или любой азиатской расы», тем самым запрещая евреям и кто-либо африканского, филиппинского или азиатского происхождения. Исключительный язык широко варьировался. Некоторые районы были зарезервированы для «белой или кавказской расы». Остальные перечислили запрещенные группы населения. Одно из подразделений недалеко от Сиэтла указывало, что «это имущество не может быть перепродано, сдано в аренду, сдано в аренду или занято, кроме как лицам арийской расы».^[22] Район Клуба Лейк-Шор в Пенсильвания стремились исключить различные меньшинства, в том числе "Негры," "Монголы ", Венгры, Мексиканцы, Греки, и различные другие европейские народности.^[23]

Некоторые заветы, например, связанные с недвижимостью в Сады Форест-Хиллз, Нью-Йорк, также стремился исключить рабочий класс люди; однако этот тип социальная сегрегация Чаще всего достигалось за счет использования высоких цен на недвижимость, требований к минимальной стоимости и проверок рекомендаций по заявкам.^{[23]:131–137}

История

Расовые заветы возникли в середине XIX века и начали приобретать известность с 1890-х годов. Лишь в 1920-х годах они приобрели широкое национальное значение и продолжали распространяться в течение 1940-х годов. Расовые заветы были альтернативой расовым ограничениям. зонирование таинства (жилая сегрегация на основе расы), который 1917 г. Верховный суд США постановление Бьюкенен против Уорли признан недействительным по конституционным основаниям.^[24][25]:26

В 1920-е гг. Национальная ассоциация улучшения положения цветных людей (NAACP) спонсировала несколько безуспешных судебных исков против расовых соглашений. В ударе по активистам против расовая сегрегация, законность расовых ограничительных соглашений была подтверждена знаменательным Корриган против Бакли 271 НАС. 323 (1926 г.) постановление суда о том, что такие статьи представляют собой "частный иск", не подпадающий под действие Из-за процесса пункт Четырнадцатая поправка.^[25]:31[26] Это расчистило путь для распространения ограничительных расовых соглашений в США в 1920-х и 1930-х годах.

Даже признание недействительным такого соглашения Верховным судом США в деле 1940 г. Хэнсберри против Ли мало что изменило тенденцию, потому что решение было основано на техничность и не удалось установить правовой прецедент.^[25]:57 Только в 1948 году Шелли против Кремера приговор отменил Корриган против Бакли решение, в котором говорится, что запретительные соглашения противоречат Конституции в соответствии с Четырнадцатой поправкой и, следовательно, не имеют юридической силы.^{[25]:94[27][28]}

Некоторые комментаторы приписывают популярность исключающих заветов в это время ответом на урбанизация чернокожих американцев, следующих Первая Мировая Война и страх перед «вторжением черных» в белые кварталы, который, по мнению жителей, может привести к снижению цен на недвижимость, росту неприятностей (преступности) и социальной нестабильности.^[23]:97–98 Многие афроамериканцы открыто игнорировали эти заветы и пытались «стать пионерами» запретных зон.^[29]

В 1968 году Конгресс принял Закон о справедливых жилищных условиях (Раздел VIII Закон о гражданских правах 1968 года ), в котором запрещена жилищная дискриминация по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. В 1988 году он был расширен, чтобы запретить дискриминацию по признаку семейного положения (например, наличие детей) или инвалидности.^[30]

Исключительные заветы сегодня

Хотя исключающие договоренности сегодня не подлежат исполнению, они все еще существуют во многих первоначальных имущественных документах в качестве «основных документов», и страхование титула политики часто содержат исключения, препятствующие охвату таких ограничений. Убрать их из цепочки титулов не всегда просто.^[31] С 2010 года Проект по гражданским правам и трудовой истории Сиэтла обнаружил более 500 ограничительных соглашений и актов, охватывающих более 20 000 объектов недвижимости в Сиэтл и его пригороды. В ответ на это законодательный орган штата Вашингтон принял закон, который с 1 января 2019 года позволяет владельцам собственности «изменять» записи о собственности, отрицая оскорбительные ограничения.^[32] Mapping Inequality, совместная работа трех команд из четырех университетов, выявила ограничительные условия в различных частях Соединенных Штатов.^[33] Проект Mapping Prejudice в Университете Миннесоты собрал ограничительные условия в районе Миннеаполиса.^[34]

Примеры в США

• Сады Форест-Хиллз, Квинс, Нью-Йорк - пакты запрещали продажу недвижимости черным, евреям и рабочему классу.
• Джексон Хайтс, Квинс, Нью-Йорк - соглашение, ограничивающее проживание белыми протестантами-неиммигрантами.^[35]
• Вашингтонский парк, Чикаго, Иллинойс - ограничительные соглашения, используемые для исключения афроамериканцев.
• Палос Вердес, Лос-Анджелес, Калифорния - соглашения запрещали владельцу продавать или сдавать дом кому-либо, кроме белых или Кавказская раса или же разрешать афроамериканцам находиться на своей территории, за исключением водителей, садовников и домашней прислуги.^[23]:15[36]
• Аппер-Арлингтон, Огайо - Заветы запрещали продажу недвижимости черным или евреям, но разрешали цветным слугам проживать в домах, в которых они служили.
• Гилфорд, Балтимор, Мэриленд - заветы, предусмотренные для исключения негров или лиц негритянского происхождения.^[23]:65
• Уильямстаун, Массачусетс, в 1939 году запретил всем небелым, не работающим в качестве домашней прислуги, жить в городе.^[37]
• Канзас-Сити столичная область (примеры включают Деревенский клуб и Округ Джонсон ) - ограничительные пакты, используемые для исключения афроамериканцев и «семитов».^[38]

Примеры за пределами США

Хотя они чаще всего ассоциируются с Соединенными Штатами, ограничивающие по расовому или этническому признаку заветы использовались и в других странах:

• Канада - Подразделения, такие как Вестдейл, Онтарио использовали расовые заветы для запрета различных этнических групп, таких как армяне, итальянцы и евреи иностранного происхождения.^[23]:103 Противодействие запретительным соглашениям было значительным в Канаде, достигнув кульминации в 1945 году. Ре Драммонд Рен постановление Высокого суда Онтарио, которое признало их использование недействительным. Это решение повлияло на принятие аналогичных решений в США и других странах.^[39]
• Франция - В течение Вторая Мировая Война, под Режим Виши в Свободная зона вне Оккупированная нацистами территория, некоторые кондоминиумы добавили статьи, запрещающие продажу евреям.^[40]
• Южная Африка - расовые заветы возникли в Натал в 1890-х годах как попытка помешать индейцам приобретать недвижимость в более дорогих районах и к 1930-м годам стали обычным явлением по всей стране. Позже они использовались как инструмент для продвижения дела апартеид против черного населения.^[41]
• Зимбабве - азиаты и цветные люди были исключены из покупки или проживания в домах в европейских регионах^{[когда? ]} ограничительными расовыми соглашениями, записанными в большинстве документов, подтверждающих право собственности.^[42]

Заветы титула

Соглашения о праве собственности служат гарантией для получателя собственности, гарантируя, что получатель получит то, о чем он или она торговались.

За пределами Англии и Уэльса

Вне Англия и Уэльс в Английские заветы титула, иногда включаемые в документы на недвижимое имущество, заключаются в том, что (1) лицо, предоставляющее право, на законном основании арестовано (за простую плату) на имущество, (2) лицо, предоставляющее право, имеет право передать имущество получателю гранта, (3) собственность передается без обременений (этот договор часто изменяется, чтобы учесть определенные обременения), (4) что лицо, предоставляющее право, не предприняло никаких действий для обременения собственности, (5) что получатель гранта должен иметь тихое владение собственности, и (6) лицо, предоставившее право, выполнит такие дополнительные гарантии земли, которые могут потребоваться (№№ 3 и 4, которые существенно перекрываются, иногда рассматриваются как один объект).^[43] Английские соглашения могут быть описаны индивидуально, или они могут быть включены посредством ссылки, как в акте о предоставлении собственности «с общей гарантией и английскими соглашениями о праве собственности ...

В Англии и Уэльсе

С 1989 года основные договоренности, подразумеваемые в Англии и Уэльсе в отношении «ограниченной» или «полной гарантии правового титула», следующие (если иное прямо не отменено):^[44]

1. что лицо, осуществляющее распоряжение имуществом, имеет право (с согласия любого другого лица, передающего имущество) распоряжаться имуществом в соответствии с его намерениями, и^[45]
2. что это лицо за свой счет сделает все возможное, чтобы передать лицу, которому он распоряжается собственностью, титул, который он хочет передать.^[46]
3. [В случае отчуждения существующего законного интереса] (а) если правовой титул зарегистрирован, предполагается, что отчуждение касается всего этого интереса; (b) [если незарегистрированный и не арендованный, то презумпция простой платы]^[47]
4. [Если речь идет о аренде] (а) что аренда существует на момент отчуждения,^[48] и

(b) что нет существенного нарушения условий или обязательств арендатора, а также ничего, что на тот момент привело бы к конфискации договора аренды.^[49]

Другие, касающиеся сборов, обязательств и прав третьих лиц, различаются в зависимости от того, согласована ли полная или ограниченная гарантия правового титула.^{[требуется дальнейшее объяснение ][50]}

Смотрите также

• Комиссия за частный перевод

Сноски

дальнейшее чтение

• Ричард Р.В. Брукс и Кэрол М. Роуз, Спасение соседства: расовые ограничительные соглашения, закон и социальные нормы. Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 2013.
• Джеффри Д. Гонда, Несправедливые поступки: дела об ограничительном пакте и создание движения за гражданские права. Чапел-Хилл, Северная Каролина: North Carolina Press, 2015.
• Клемент Э. Восе, Только для кавказцев: Верховный суд, NAACP и дела ограничительного пакта. Беркли, Калифорния: Калифорнийский университет Press, 1967.
• Рентон, Александр Вуд (1911). «Завет (закон)». В Чисхолме, Хью (ред.). Британская энциклопедия. 7 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. п. 339.