Рефинансирование - Refinancing

Рефинансирование это замена существующей долговое обязательство с другим долговым обязательством на других условиях. Условия рефинансирования могут сильно различаться в зависимости от страны, провинции или штата в зависимости от нескольких экономических факторов, таких как неотъемлемый риск, прогнозируемый риск, политическая стабильность нации, валютная стабильность, банковские правила, заемщик кредитоспособность, и кредитный рейтинг нации. Во многих промышленно развитых странах распространенной формой рефинансирования является место проживания. ипотека.

Если замещение долга происходит по финансовые трудности, рефинансирование можно было бы обозначить как реструктуризация долга.

Кредит (долг) может быть рефинансирован по разным причинам:

  1. Чтобы воспользоваться лучшим процентная ставка (сниженный ежемесячный платеж или сокращенный срок)
  2. Консолидировать другие долги в один заем (потенциально более длительный / более короткий срок в зависимости от разницы процентных ставок и комиссий)
  3. Для уменьшения суммы ежемесячного погашения (часто на более длительный срок, в зависимости от разницы процентных ставок и комиссий)
  4. Для уменьшения или изменения риска (например, переход с ссуды с переменной ставкой на ссуду с фиксированной ставкой)
  5. Для высвобождения денежных средств (часто на более длительный срок, в зависимости от разницы процентных ставок и комиссий)

Рефинансирование по причинам 2, 3 и 5 обычно осуществляется заемщиками, которые испытывают финансовые трудности, чтобы сократить свои ежемесячные обязательства по выплате, с штрафом, что им потребуется больше времени для выплаты своего долга.

В контексте личных (в отличие от корпоративных) финансов рефинансирование нескольких долгов упрощает управление долгом. Если долг под высокие проценты, например кредитная карта долг, консолидируется в ипотека, заемщик может погасить оставшуюся задолженность по ипотечной ставке в течение более длительного периода.

Для жилищной ипотеки в Соединенных Штатах при рефинансировании могут быть налоговые преимущества, особенно если вы не платите. Альтернативный минимальный налог.

Риски

Некоторые срочные ссуды имеют штрафные санкции ("вызов положения "), которые вызваны досрочным погашением кредита, частичным или полным, а также комиссией за" закрытие ". Также будут операционные издержки по рефинансированию. Эти комиссии должны быть рассчитаны до того, как приступить к рефинансированию ссуды, поскольку они могут свести на нет любые сбережения, полученные в результате рефинансирования. Положения о штрафных санкциях применимы только к кредитам, погашенным до наступления срока погашения. Если ссуда выплачивается по истечении срока погашения, это новое финансирование, а не рефинансирование, и все условия предыдущего обязательства прекращаются, когда новые финансовые средства погашают предыдущий долг.

Если рефинансированный заем имеет ту же процентную ставку, что и ранее, но на более длительный срок, это приведет к увеличению общей суммы процентов. Стоимость в течение срока кредита, и в результате заемщик останется в долгу еще много лет. Обычно рефинансированный заем имеет более низкую процентную ставку. Эта более низкая ставка в сочетании с новым, более длительным сроком погашения кредита снизит выплаты.

Заемщик должен рассчитать общую стоимость новой ссуды по сравнению с существующей ссудой. Стоимость новой ссуды будет включать затраты на закрытие, штрафы за досрочное погашение (если таковые имеются) и проценты, выплачиваемые в течение срока действия новой ссуды. Это должно быть меньше, чем оставшиеся проценты, которые будут выплачены по существующей ссуде, чтобы увидеть, имеет ли финансовый смысл рефинансирование.

В некоторых юрисдикциях, в зависимости от штата Америки, учитываются рефинансированные ипотечные кредиты. долг, что означает, что заемщик несет ответственность в случае дефолта, в то время как нерефинансированные ипотечные кредиты долг без права регресса.

Точки

Основная статья: Балл (ипотека)

Кредиторы по рефинансированию часто требуют процент от общей суммы кредита в качестве предоплаты. Обычно эта сумма выражается в «баллах» (или «надбавках») в США. 1 балл = 1% от общей суммы кредита. Большее количество баллов (т. Е. Более крупный авансовый платеж) обычно приводит к более низкой процентной ставке. Некоторые кредиторы предложат частично профинансировать ссуду, создавая так называемые «отрицательные моменты» (т.е. скидки).

Типы (только займы в США)

Без затрат на закрытие

Заемщики с этим типом рефинансирования обычно платят небольшую предварительную плату за получение новой ипотечной ссуды. Этот тип рефинансирования может быть выгодным при условии, что преобладающая рыночная ставка ниже существующей ставки заемщика по формуле, определяемой кредитором, предлагающим заем. Плата за оценку не может быть оплачена кредитором или брокером, поэтому она всегда будет отображаться в общих платежах за расчет в нижней части вашего GFE.

Это может быть отличным выбором в условиях падающего рынка или если вы не уверены, что удержите ссуду достаточно долго, чтобы окупить стоимость закрытия, прежде чем вы рефинансируете или погасите ее. Например, вы планируете продать свой дом через три года, но потребуется пять лет, чтобы окупить заключительные затраты. Это может помешать вам рассмотреть вопрос о рефинансировании, однако, если вы выберете вариант с нулевой стоимостью закрытия, вы можете снизить процентную ставку, не рискуя потерять деньги.

В этом случае брокер получает кредит или то, что называется премия за спред доходности (YSP). Премия за спред доходности - это денежные средства, которые ипотечная компания получает за выдачу кредита. Брокер предоставляет клиенту и документацию, необходимую для обработки ссуды, а кредитор платит им за предоставление этой услуги вместо оплаты одному из своих кредитных специалистов. Поскольку у брокера может быть более одного кредитного специалиста, выдающего ссуды, иногда он может получить дополнительную YSP за привлечение большого объема ссуд. Обычно это основано на финансировании более 1 миллиона кредитов в месяц. Это может принести большую пользу заемщику, особенно с 1 апреля 2011 года. Федеральное правительство ввело в действие новые законы, согласно которым все брокеры устанавливают цены для кредиторов, с которыми они ведут бизнес. Брокеры могут получить столько YSP, что они могут предоставить вам более низкую ставку, чем если бы вы обратились непосредственно к кредитору, и они могут оплатить все ваши заключительные расходы, в отличие от кредитора, который заставит вас оплатить все сборы третьих лиц на вашем собственный. В итоге вы получите более низкую ставку и меньшую комиссию. Поскольку новый RESPA Закон с апреля вступил в силу в 2011 году, брокеры больше не могут решать, сколько они хотят получить от кредита. Вместо этого в апреле они подписывают контракт, в котором говорится, что они сохранят только определенный процент от YSP, а остальная часть пойдет на покрытие расходов заемщика на закрытие сделки.

Истинная ипотека без стоимости закрытия обычно не лучший вариант для людей, которые знают, что они сохранят эту ссуду в течение всего срока или, по крайней мере, достаточно времени, чтобы окупить стоимость закрытия. Когда заемщик платит из своего кармана за свои расходы на закрытие сделки, он подвергается более высокому риску потерять вложенные деньги. В большинстве случаев заемщик не может договориться о гонорарах за оценку или условное депонирование. Иногда, объединяя затраты на закрытие в ссуду, можно легко определить, имеет ли смысл использовать более низкую ставку с затратами на закрытие или немного более высокую ставку бесплатно. В некоторых случаях ваш платеж будет таким же, и в этом случае вы захотите выбрать более высокую ставку без комиссии. Если оплата за 4,5% с оплатой за урегулирование в размере 2500 долларов США такая же, как и для 4,625% бесплатно, вы будете платить такую ​​же сумму денег в течение всего срока ссуды, однако, если вы выберете ссуду со стоимостью закрытия и рефинансируете до конца своего срока вы потратили зря деньги на закрытие сделки. Сумма кредита будет на 2500 меньше при 4,625%, и ваш платеж останется таким же.

Оценка не требуется

В Администрация Обамы санкционировал несколько программ рефинансирования, направленных на то, чтобы помочь домовладельцам, живущим под водой, воспользоваться исторически низкими процентными ставками. Большинство этих программ не требуют оценки и охватывают все типы ссуд. Предлагаемые в 2013 году программы включают:

  1. FHA Оптимизация рефинансирования: Самая большая группа, которая получит выгоду от этой программы рефинансирования, - это те, кто имеет ссуду FHA, одобренную до 31 мая 2009 г. Для тех, кто соблюдает эту дату, ставки PMI FHA очень низкие. Эта программа упрощенного рефинансирования без оценки также доступна для заемщиков, которые больше не проживают в этой собственности (в качестве основного места жительства) / владеют домом в качестве инвестиционной собственности.
  2. VA Рефинансирование ссуд: Администрация ветеранов предлагает IRRR рефинансирования снижения процентной ставки для ветеранов домовладельцев, которые просто хотят снизить свою процентную ставку без оценки. Эти ссуды также доступны для квалифицированных ветеранов, которые больше не проживают в этой собственности в качестве основного места жительства.
  3. Рефинансирование HARP: Когда в 2009 году была запущена Программа доступного рефинансирования жилья (HARP), она была направлена ​​на то, чтобы помочь домовладельцам с подводной ипотекой рефинансировать свои ссуды для снижения ежемесячных платежей и / или процентных ставок. К сожалению, первая версия программы не смогла помочь такому количеству домовладельцев с подводной ипотекой, как ожидалось, что привело к выпуску новой улучшенной версии HARP, получившей название HARP 2, для решения проблем. HARP 2 больше не ограничивает сумму кредита на уровне 125% и разрешает любое приемлемое значение кредита до стоимости, тем самым покрывая подводные дома.[1]
  4. Жилищные ссуды USDA: Оценка не требуется - текущее место жительства должно находиться в «зоне следа» Министерства сельского хозяйства США и в настоящее время быть застраховано по программе Министерства сельского хозяйства США. Таким образом, рефинансирование из обычной ссуды или ссуды FHA в пользу USDA не будет работать в рамках этой программы. Кредитный отчет не требуется - текущая ипотека должна быть действующей, и все платежи по ипотеке за предыдущие 12 месяцев должны производиться вовремя. Вот и все. Мы просто проверяем, вовремя ли вы внесли оплату за дом. Требуется подтверждение трудоустройства - нам нужно будет подтвердить, что вы работаете и получаете достаточно денег, чтобы соответствовать руководящим принципам андеррайтинга… это означает, что мы должны доказать, что у вас есть достаточный доход для оплаты дома. Невозможно снять наличные - все, что вы можете сделать, это профинансировать текущий остаток по кредиту и новый гарантийный сбор (USDA PMI), который составляет 1,5%.

Обналичить

Основная статья: Обналичивание рефинансирования

Этот тип рефинансирования не может помочь снизить ежемесячный платеж или сократить сроки ипотеки. Его можно использовать для улучшения дома, кредитных карт и др. консолидация долгов соответствует ли заемщик их текущему жилищному капиталу; они могут рефинансировать ссуду, превышающую их текущую ипотеку, и оставить наличные деньги вне дома.

В ситуациях, когда у заемщика есть как первая, так и вторая ипотека, обычно консолидируют эти ссуды как часть процесса рефинансирования. Однако, даже если заемщик не получит чистой «наличности» в рамках транзакции, в некоторых случаях кредиторы будут рассматривать ее как транзакцию по выплате наличных из-за «правила 12 месяцев». Это правило гласит, что любое рефинансирование, которое происходит в течение 12 месяцев после второй ипотеки (которая не была частью первоначальной сделки покупки), считается рефинансированием с выплатой наличных.[2]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ «Правила HARP 2.0, и кому это будет выгодно». MarketWatch. 18 ноя.2011. Получено 30 мая 2015.
  2. ^ "Почему это рефинансирование ипотеки" обналичивает "?". http://www.mtgprofessor.com. Внешняя ссылка в | сайт = (помощь)

внешняя ссылка