Доверительный акт (недвижимость) - Википедия - Deed of trust (real estate)

В недвижимость в Соединенные Штаты, а документ об учреждении доверительной собственности или же договор доверительного управления это правовой инструмент который используется для создания обеспечительный интерес в недвижимость в которой законный заглавие в недвижимость передается в попечитель, который держит его в качестве обеспечения ссуды (долг ) между заемщиком и кредитором. В справедливый заглавие остается у заемщика.[1] Заемщик называется доверителем, а кредитор - бенефициаром.[2]

Обзор

Сделки, включающие доверительные отношения, обычно структурируются, по крайней мере теоретически, так, чтобы кредитор / бенефициар давал заемщику / доверительному управляющему деньги для покупки собственности; заемщик / доверитель передает деньги продавцу; продавец оформляет договор о предоставлении имущества заемщику / доверительному управляющему; и заемщик / доверительный управляющий немедленно оформляет договор доверительного управления, передавая имущество доверительному управляющему в доверительное управление для кредитора / бенефициара. На самом деле условное депонирование Держатель всегда используется, чтобы транзакция не закрывалась до тех пор, пока держатель условного депонирования не получит в свое владение средства, документ о предоставлении и доверительный акт. Это гарантирует, что транзакция может быть легко аннулирован если одна из сторон не может завершить свою часть сделки.

Доверительные отношения отличаются от ипотека в таких доверительных актах всегда участвуют по крайней мере три стороны, где третья сторона владеет юридическим титулом, тогда как в контексте ипотечных кредитов залогодатель передает правовой титул непосредственно залогодержателю.[3] В любом случае, справедливый титул всегда остается за заемщиком.[1] И ипотека, и доверительные отношения по сути являются инструментами обеспечения в форме передачи прав собственности; то есть кажется, что они на первый взгляд обеспечивают абсолютную передачу правового титула, но подразумевается, что заемщик сохраняет справедливый правовой титул, и передача предназначена просто для создания обеспечительного интереса. Эта запутывающая ситуация является наследием архаичного (и ныне устаревшего) требования общего права ливрея сейсина, в соответствии с которым английские суды общего права отказались принудить к принудительному изменению сборов или возникновению безусловных прав (то есть датчик в течение многих лет, который должен был автоматически расширяться до простого права собственности, если основной долг не был погашен).[4]

Доверительный акт обычно регистрируется регистратором или клерком округа для округ где находится имущество в качестве доказательства и обеспечения долга. Акт записи конструктивно уведомляет мир о том, что имущество было обременено.[5] Когда долг полностью выплачен, бенефициар должен по закону незамедлительно дать указание доверительному управляющему передать право собственности на имущество обратно доверительному управляющему путем повторное заселение, освобождая тем самым обеспечение долга.[6]

Доверительные договоры - наиболее распространенный инструмент, используемый при финансировании покупки недвижимости в Аляска, Аризона, Калифорния, Колорадо, то район Колумбии, Айдахо, Мэриленд, Миссисипи, Миссури, Монтана, Небраска, Невада, Северная Каролина, Орегон, Теннесси, Техас, Юта, Вирджиния, Вашингтон, и Западная Виргиния, тогда как в большинстве других штатов используется ипотека. Помимо покупок, доверительные грамоты также могут использоваться для ссуд, выдаваемых для других целей, когда недвижимость предлагается просто в качестве залога, а также используются для обеспечения выполнения контрактов, отличных от ссуд.

Право продажи и продажа доверительного управляющего

Доверительный акт имеет решающее преимущество перед ипотекой с точки зрения кредитора. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, доверительный управляющий имеет право лишать права выкупа на имущество от имени выгодоприобретателя. В большинстве штатов США доверительный акт (но не ипотека) может содержать особый пункт о «полномочиях на продажу», который позволяет доверительному управляющему осуществлять эти полномочия. Вот стандартная оговорка о передаче Фредди Мак «единый инструмент»:

Заемщик безвозвратно передает и передает Доверительному управляющему в доверительное управление с правом продажи следующее описанное имущество ...[7]

В штатах, обеспечивающих соблюдение положений о «полномочиях продажи», суды единообразно постановили, что, заключив договор доверительного управления с оговоркой о «полномочиях на продажу», собственник уполномочил доверительного управляющего провести внесудебную передачу права выкупа в случае неисполнения обязательств.[8] То есть, в отличие от ипотеки, кредитору не нужно предъявлять иск к заемщику в государственный суд; вместо этого кредитор / бенефициар просто направляет доверительного управляющего по почте, публиковать, обслуживать, публиковать и / или записывать определенные уведомления, требуемые по закону, что завершается «продажей доверительного управляющего», на которой доверительный управляющий выставляет собственность на аукционе лицу, предложившему самую высокую цену. Правовой титул заемщика обычно прекращается автоматически в силу закона (в соответствии с действующим законодательством или прецедентным правом) при продаже доверительного управляющего. Затем доверительный управляющий выдает акт о передаче правового и равноправного титула на собственность за простую плату участнику, предложившему самую высокую цену. В свою очередь, победитель торгов записывает акт и становится владельцем записи. Таким образом, преимущество доверительных договоров заключается в том, что кредитор может гораздо быстрее вернуть стоимость обеспечения по ссуде и без затрат и неопределенности, связанных с предъявлением иска заемщику, поэтому кредиторы в подавляющем большинстве предпочитают такие документы ипотеке.[2]

Хотя настоящая ипотека (ограниченная судебным лишением права выкупа) остается доступной в каждом штате, в котором применяются положения о «полномочиях продажи», они встречаются довольно редко. Любой потенциальный заемщик, который конкретно запрашивает настоящую ипотеку у коммерческого кредитора в таком штате, обязательно ставит под сомнение его или ее кредитоспособность (поскольку, если бы они были уверены в своей способности погасить ссуду, им не нужно было бы делать такой запрос. ), и любой рациональный кредитор, желающий предоставить кредит менее кредитоспособным заемщикам, будет настаивать на более жестких условиях, включая использование доверительного договора с оговоркой о «силе продажи».

Временные периоды процесса обращения взыскания на «продажу доверительного управляющего» или «право продажи» существенно различаются в зависимости от юрисдикции. В некоторых штатах очень короткие сроки. Например, в Вирджиния, это может быть всего две недели. В Калифорнии внесудебное обращение взыскания занимает минимум 112 дней от начала до конца. Процесс начинается только тогда, когда кредитор или доверительный управляющий регистрирует «уведомление о невыполнении обязательств», независимо от того, как долго платежи по ссуде не выплачиваются. Для некоторых жилищных кредитов, предоставленных в период с 2003 по 2007 год, из-за текущих экономических условий в закон Калифорнии были внесены поправки, добавляющие временные дополнительные 60 дней к процессу.[нужна цитата ]

Терминология

Исторически сложилось так, что некоторые из этих документов назывались «трастовые акты», а другие - «трастовые акты», и прецедентное право США примерно до 1990 года имеет тенденцию отражать оба использования. В связи с ростом секьюритизации недвижимости в 1990-х годах и переходом от «ссуды для удержания» к «ссуду с целью секьюритизации» большинство сделок с жилой недвижимостью в настоящее время завершается с использованием единых инструментов обеспечения безопасности, которые последовательно описываются как «доверительные отношения». "во избежание путаницы с истинным доверием или истинным делом (т. е. с истинным транспортным средством, а не с интересами безопасности в форме транспортных средств). Таким образом, с тех пор в прецедентном праве стал преобладать более точный термин «договор доверительного управления».

Хотя ипотека технически является совершенно другим правовым инструментом (как отмечалось выше), доверительные отношения часто называют ипотекой в ​​бизнесе ссуды на недвижимость из-за функционального сходства между доверительными актами и ипотечными кредитами.

Хотя в трастовом акте обычно указывается, что заемщик совершает «безотзывную» передачу доверительному управляющему, во многих юрисдикциях заемщики обычно получают вторую и третью ипотеку или трастовые документы, по которым аналогичные переводы осуществляются дополнительным доверительным управляющим (т. Е. собственность, которую они уже передали доверительному управляющему при их первом доверительном управлении). Как и в случае с ипотекой, доверительные отношения подчиняются правилу «первый по времени, первый по праву», что означает, что бенефициар первого зарегистрированного доверительного договора может лишить права выкупа и уничтожить все младшие доверительные документы, зарегистрированные позже. Если это произойдет, младший долг все еще существует, но может стать необеспеченным. Если должник имеет достаточные преимущественные обеспеченные требования к своим активам, не имеет собственного капитала или является неплатежеспособным по иным причинам, младшие залоговые права могут быть полностью аннулированы в случае банкротства.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б Пышная, Минни; Сирота, Дэвид (2003). Финансирование недвижимости Калифорнии (5-е изд.). Чикаго: Дирборн, образование в сфере недвижимости. п. 246. ISBN  9780793136995. Получено 7 декабря 2020.
  2. ^ а б Пышная, Минни; Сирота, Дэвид (2003). Финансирование недвижимости Калифорнии (5-е изд.). Чикаго: Дирборн, образование в сфере недвижимости. п. 245. ISBN  9780793136995. Получено 7 декабря 2020.
  3. ^ Dupee v. Rose, 10 Юта 305, 37 Пак. 567 (1894 г.). В данном случае обсуждаются структурные различия между трехсторонними доверительными отношениями и двухсторонней ипотекой, а также функциональное сходство таких инструментов.
  4. ^ In re Michigan Avenue National Bank, 2 Б. 171, 174-80 (Bankr. N.D. Ill. 1980). Это мнение судьи по делам о банкротстве Ричарда Л. Меррика объясняет эволюцию общего права обеспечительных интересов в недвижимости.
  5. ^ Pacific Trust Co. TTEE против Fidelity Federal Sav. И ссуды, 184 кал. Приложение. 3d 817, 229 Cal. Rptr. 269 ​​(1986).
  6. ^ Бартольд против Федерального банка Глендейла, 81 кал. Приложение. 4-й 816, 97 Cal. Rptr. 2д 226 (2000).
  7. ^ Примеры доступны на Односемейные унифицированные инструменты Freddie Mac.
  8. ^ Апао против Банка Нью-Йорка, 324 F.3d 1091 (9-й округ, 2003 г.); Брайант против Джефферсона Федерал Сав. И ссуды, 509 F.2d 511 (округ Колумбия, 1974).