Ипотечная записка - Mortgage note

в Соединенные Штаты, а закладная (также известный как залог недвижимости, примечание заемщика) это вексель обеспечивается указанным ипотечный заем.

Ипотечные векселя представляют собой письменные обещать вернуть определенную сумму Деньги плюс интерес с указанной скоростью и в течение определенного периода времени, чтобы выполнить обещание. В то время как ипотека документ или договор закладывают или налагают залог на право собственности на реальные свойство в качестве гарантии для заем, в закладной указана сумма долг и скорость интерес, и обязывает заемщик, подписывающий вексель, несет личную ответственность за погашение. В потеря права выкупа В ходе судебных разбирательств в определенных юрисдикциях заемщики могут потребовать от передающей стороны взыскания предъявить вексель в качестве доказательства того, что они являются истинными владельцами долга.[1]

В Австралии

Технические определения продуктов могут различаться в зависимости от страны. В Австралия, например, закладная является обеспеченной (приоритетной задолженностью) долговая безопасность (также известная как обеспеченная кредитная облигация), которая может быть выпущена в отношении всей указанной кредитной операции (то есть одной изолированной и полной кредитной операции) или ее частей. Хотя австралийские долговые ценные бумаги очень разнообразны, ипотечные облигации по определению относятся к сделкам, которые подкрепляются зарегистрированной ипотекой по сравнению с залогом недвижимого имущества, что дает определенные преимущества обеспеченным сторонам, такую ​​как неопределенность[2], которые не распространяются на незарегистрированную ипотеку.

Впервые в октябре 2019 года через объявление на Австралийская фондовая биржа, дробные ипотечные облигации под названием «MNotes» были размещены в качестве долговых ценных бумаг.[3]. В этом случае явной разницей была структура этих ценных бумаг. Вместо одной ипотечной ноты на всю транзакцию теперь выдается 1 MNote на каждые $ 1,00 указанной обеспеченной кредитной облигации с рейтингом Pari Passu с другими MNotes, выпущенными в отношении одной указанной транзакции, и привлечением купона на основе общей оценки риска такой базовой транзакции. Как и в случае с облигациями с фиксированной ставкой и другими долговыми ценными бумагами, купонный доход (доход, предлагаемый в качестве дохода) и основная сумма долга подлежат оплате по истечении срока ипотечной ноты или MNote. Доходность ипотечных облигаций и / или MNotes отражает предлагаемые условия, ликвидность, кредитное качество, рейтинг и тип имущественного залога. [4] .

Как и другие инвестиционные инструменты, предлагаемые в Австралии, ипотечные облигации могут быть выпущены только зарегистрированными управляемыми инвестиционными схемами и / или держателями Лицензия на финансовые услуги Австралии [5] описание всех инвестиционных условий

Детерминанты типа ипотеки

По большей части именно закладная определяет «тип» ипотеки:

Ипотечные векселя как инвестиции

Нравиться облигации, ипотечные облигации предлагают инвесторам поток платежей в течение определенного периода времени. Ипотечные облигации торгуются на вторичный рынок целиком или как часть залог, обеспеченный закладной. В отличие от облигаций, цены на ипотечные облигации указываются в процентах, например 95 на 95%.[6]

Важность

в объединенное Королевство, задолженность по ипотеке составляет более 1 триллиона фунтов стерлингов.[7] в Соединенные Штаты рынок облигаций, задолженность по ипотеке составляет 6,5 трлн долларов и на 31 декабря 2006 г. составляла 23% рынка.[8] В 2006 году на рынке облигаций США было выпущено ипотечных займов на сумму 1,93 триллиона долларов; это примерно ВВП из объединенное Королевство, и больше, чем любая другая категория долга.[8]

Риски

Риски, связанные с закладными, очень похожи на риски облигаций:

За определенную плату такие поручители как Фанни Мэй, Фредди Мак, и Джинни Мэй гарантировать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, от риска дефолта домовладельца, тем самым снижая кредитный риск, связанный с закладными.

Инвесторам

Покупатели ипотечных облигаций - это компании или инвесторы, имеющие капитал для покупки ипотечных облигаций. Если кто-то владеет частной ипотекой, эти инвесторы предоставят наличные и возьмут на себя получение ежемесячных платежей, которые были выплачены предыдущему владельцу. Ипотечная записка для этих инвесторов жилищные ссуды или же ипотека которые обеспечены недвижимость. Ипотечные залоги могут составлять от 10 000 до десятков миллионов долларов.

Обратите внимание, покупатели могут покупать векселя практически на любой тип недвижимости, хотя дома на одну семью, занимаемые владельцами, обычно получают лучшую цену. Покупатель нот предложит определенную цену, основанную на их предполагаемых факторах риска, которые включают сумму собственного капитала в собственности, кредит плательщика, тип и состояние собственности и окружающей территории, элементы векселя и т. Д. Базирующиеся покупатели банкнот будут покупать только в 50 штатах, хотя некоторые действительно рекламируют возможность покупать банкноты в Канаде.

Сравнение с другими инвестициями

Преимущество закладная по сравнению с другими инвестициями заключается в том, что ипотечная записка позволит собирать проценты на ежемесячной основе. Комиссия за продажу или сборы, взимаемые с инвестиций в ипотечные облигации, отсутствуют.

Обеспечьте защиту векселя в процессе обращения взыскания

Правильная цепочка векселя очень важна для каждого домовладельца в Америке. Невозможность продемонстрировать полную цепочку права собственности и владения векселем от Кредитора A к Кредитору B к Кредитору C и т. Д. Стала серьезным препятствием для способности ипотечных обслуживающих лиц взыскать собственность в судебном порядке взыскания права выкупа и в облегчении пребывания в Федеральный суд по делам о банкротстве. Вопрос о правоспособности (другими словами, вопрос о том, кто имеет законное право предъявлять иск) является основой стратегии предъявления векселя, которая заставляет кредитора доказать, что у него есть законное право на предъявление иска.

По оценкам адвокатов, документы, относящиеся к 50% ипотечных кредитов, выданных в период 2001-2008 годов, были потеряны или уничтожены, что привело к требованию со стороны заемщиков, чтобы сторона, передающая взыскание, представила вексель в качестве доказательства долга.[9]

Защитники прав потребителей[ВОЗ? ] утверждают, что почти все организации, пытающиеся лишить права выкупа домовладельцев, не являются Реальным кредитором, а скорее Обслуживающим агентом, собирающим ежемесячные платежи для ипотечного обеспечения ценных бумаг (MBS) Trust. Таким образом, суды определили, что обслуживающие лица не являются реальной заинтересованной стороной и не обладают законным правом обращаться за помощью в суд.[нужна цитата ]

Рекомендации

  1. ^ Стейси, Митч (17 февраля 2009 г.). "Некоторые домовладельцы, столкнувшиеся с потерей права выкупа, говорят банкам: покажите мне записку'". Ассошиэйтед Пресс.
  2. ^ Брансгроув, Мэтью (17 ноября 2003 г.). «Неотменяемость ипотечного права и исключения из него» (PDF). Юридический колледж: 4–37.
  3. ^ «Запуск MNotes» (PDF). Австралийская фондовая биржа. 31 октября 2019.
  4. ^ Беннет, Джон (август 2017 г.). «Справочник инвестора по долговым ценным бумагам» (PDF). Национальный банк Австралии: 21 - через Google.
  5. ^ «Регулирующее руководство ASIC по соблюдению режима финансовых услуг». Австралийская комиссия по ценным бумагам и инвестициям.
  6. ^ Видемер, Джон (2001). Финансирование недвижимости, 8-е издание. Прентис Холл. п. 57. Cite имеет пустой неизвестный параметр: | соавторы = (помощь)
  7. ^ Торнтон, Филипп (2006-06-30). «Долг Великобритании по ипотеке вырос до 1 триллиона фунтов стерлингов». Независимый.
  8. ^ а б «Объем эмиссии облигаций США в 2006 году увеличился; акции и классы активов с более высоким кредитным риском - лучшие результаты» (PDF). Ежеквартальное исследование. Февраль 2007 г.
  9. ^ Брэнсон, Майкл (24 февраля 2009 г.). «Принеси мне записку, или не выкупа сегодня». Huliq News.