Преследование домовладельца - Landlord harassment

Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста помоги Улучши это или обсудите эти вопросы на страница обсуждения. (Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны) Эта статья содержит ласковые слова: расплывчатая формулировка, которая часто сопровождает пристрастный или же непроверяемый Информация. Такие заявления должны быть уточнены или удалены. (Февраль 2013) Эта статья тон или стиль могут не отражать энциклопедический тон используется в Википедии. См. Википедию руководство по написанию лучших статей для предложений. (Апрель 2010 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. Пожалуйста помоги улучшить эту статью к добавление цитат в надежные источники. Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найдите источники: «Преследование домовладельца»  – Новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR (Ноябрь 2007 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) Эта статья возможно содержит оригинальные исследования. Пожалуйста Улучши это к проверка заявленные претензии и добавление встроенные цитаты. Заявления, содержащие только оригинальные исследования, следует удалить. (Ноябрь 2007 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

Преследование домовладельца добровольное творение домовладелец или его агентов, условий, которые некомфортны для одного или нескольких арендаторы чтобы побудить добровольно отказаться от договор аренды. Такую стратегию часто ищут, потому что она позволяет избежать дорогостоящих юридических затраты и потенциальные проблемы с выселение. Этот вид деятельности распространен в регионах, где контроль арендной платы законы существуют, но которые не позволяют напрямую распространять цены с контролируемой арендной платой с одной аренды на последующую, что позволяет домовладельцам устанавливать более высокие цены. Арендодатель домогательство несет особые правовые санкции в некоторых юрисдикции, но исполнение может быть очень трудным или даже невозможным во многих обстоятельствах. Однако когда преступление совершено в процессе, и мотивы, подобные описанным выше, впоследствии доказываются в суде, тогда эти мотивы могут считаться отягчающий фактор во многих юрисдикциях, таким образом подвергая правонарушителя (ов) более жесткому приговор.

Типы

В случаях притеснения арендодателя могут использоваться различные методы, такие как, помимо прочего, следующие:

• Удержание алиментов на свойство, Такие как вывоз мусора, озеленение, или ремонт сломанной арматуры
• Устные и письменные жалобы, воображаемые или преувеличенные, на предполагаемое ненадлежащее поведение арендатора (см. выселение )
• Преднамеренный порча арендованных помещений или имущества арендатора
• Создание неприятность для арендатора (например, создавая громкий шум)
• Запугивание и угрозы физического или финансового ущерба, нанесенного арендатору
• Физическое нападение или другие прямые преступная деятельность направлен против арендатора
• Попытка проникнуть в квартиру или жилище без причины или без крайней необходимости проверять помещение или активность арендатора
• Заявление о чрезвычайной ситуации при отсутствии аварийной ситуации для проникновения в квартиру, жилье, жилище и т. Д. Без надлежащего уведомления.
• Не допускать покоя жильца на имуществе путем неоднократных попыток проникновения в жилище.
• Преследование по поводу невыплаты или неполной оплаты аренды.
• Отключение водоснабжения или электричества без надлежащего уведомления

Защиты

В общее право арендаторы имели право на «тихое пользование» арендованными помещениями.^[1] Американское общее право также приняло «гарантию пригодности для проживания», которая гарантирует, что жилые помещения остаются в ремонте.^[1]

В Соединенном Королевстве и Содружество, то Закон о правах человека может служить основой для установления того, что является справедливым и разумным в отношениях между арендатором и домовладельцем. В верно к частный и семейная жизнь, и право на наслаждаться своим имуществом, закреплены в этом законе. Право на эффективный средство и право свободно выражать свое мнение должно вселять в арендатора уверенность в необходимости своевременного и разумного решения, если он страдает или принуждение. Несмотря на то что права человека законодательство, как правило, подлежит исполнению только против государственные органы, он обеспечивает основу разумность.

В зависимости от конкретных обстоятельств законодательство Соединенного Королевства, такое как Закон об общественном порядке 1986 года и Закон о мошенничестве 2006 г. может предоставить конкретные средства правовой защиты. Законодательство как общего права, так и законодательства об общественном порядке квалифицирует противоправное поведение в жилище как преступление, например нарушение мира. Законодательство о мошенничестве квалифицирует преступлением незаконное или принудительное получение выгоды (денежной или иной) для лица или для организации, которую оно представляет.

Во многих местных юрисдикциях существует очень конкретное законодательство о домовладельцах-арендаторах, в котором излагаются обязанности домовладельца, нарушение которых может рассматриваться как «преследование». Например, в Калифорния Статья 1954 Гражданского кодекса ограничивает право домовладельца на въезд,^[2] в Нью-Мексико, существует обширный "Закон об отношениях между собственниками и резидентами"^[3] И в Нью-Йорк, Сертификат об отсутствии домогательств (COHN) требуется для внесения любых изменений в помещение.^[4][5]

Разумный въезд домовладельца

Ведение бизнеса внутри или на жилище должно зависеть от разумности и желания сторон. Если домовладелец желает осматривать жилище через разумные промежутки времени и в разумные сроки, рекомендуется указать это в самом контракте --- Тем не менее, цель проверки должна быть ясна, а проведение проверки должно надлежащим образом регулироваться. . Целью любой проверки, безусловно, является обеспечение целостности и хорошего обслуживания собственности, а также соблюдение соглашения, которое существует между арендодателем и арендатором. Въезд в жилище не дает домовладельцу права собирать информацию, исследовать или вмешиваться в частную жизнь арендатора. Если арендатору неудобно иметь дело с арендодателем или агентом, то арендатор может пожелать назначить представителя или друга. В любом случае следует вести простую и разумную запись.

Коммерческие арендодатели не могут беспокоить своего арендатора, препятствуя входу в коммерческое здание любым способом, включая создание реальных или метафорических барьеров. Примером настоящего барьера может быть заграждение магазина, а примером метафорического барьера - неспособность убрать снег с тротуаров.^[6][7]

Время, необходимое для выполнения задачи, должно быть разумным. Арендатор может не желать вести дела внутри жилища и может разумно попросить арендодателя встретиться или провести бизнес в другом месте или по другому адресу.

Например, домовладелец (или агент) может приехать в помещение для проведения проверки, которая обычно занимает всего несколько минут. Затем стороны могут договориться об обмене простым письменным изложение фактов, а затем встретитесь в нейтральном месте, чтобы обсудить проблему или решение.

Частота посещений домовладельца

За исключением случаев проведения ремонта, замены и других работ, домовладелец должен ограничить частоту посещений до тех, которые действительно необходимы для выполнения работы, а не по личным причинам любой ценой.^[8] Для удержания своих арендаторов и предотвращения конфликтов во время аренды ключи к осуществлению права на въезд следующие. 1. Входите как можно реже 2. Всегда давайте подробное уведомление и, если возможно, разрешайте изменение графика входа хотя бы один раз, чтобы учесть арендатора. 3. Всегда входите с четко определенной целью и сообщайте об этом арендатору, если нет веской причины не делать этого.^[9]

Арендодатель входит в квартиру

Юридически даже арендованный дом является замком арендатора, и арендодатель не имеет неограниченного права доступа. После того, как человек арендует квартира, они законно владеют им в течение срока аренды. Арендодатель должен заблаговременно уведомить арендатора, прежде чем он сможет войти в частный дом арендатора.

Первоначально в сельскохозяйственное общество, закон предполагал, что домовладелец будет сдавать недвижимость арендатору, а затем оставить арендатора в покое. Это не давало домовладельцу права доступа, но также не давало ответственности за ремонт. Современный городской аренда, особенно в многоквартирном доме строительство со многими системами, охватывающими все здание, заставило этот закон измениться. У домовладельца теперь есть обязательство произвести ремонт и получить для этого право доступа. Но это не отменяет права арендатора к уединению и к «тихому наслаждению» помещением.

Один из самых распространенных споров между арендодателем и арендатором касается доступа для проведения ремонта. Состояние Санитарный Коды^{[который? ]} потребовать от арендаторов предоставить домовладельцу «разумный доступ» в разумные сроки для устранения нарушений кодекса. Однако то, что является «разумным», часто является предметом споров. Арендатор может настаивать на предоставлении доступа арендодателю только по предварительной записи, но они должны быть разумными при назначении встреч. Приведем крайний пример, поскольку арендодатель обычно должен назначать торговцев в течение обычного рабочего дня, для арендатора неразумно настаивать на том, чтобы водопроводчик может только войти воскресенье вечер. Сантехники, плотники, художники, и другие торговцы иногда работают в непредсказуемых или загруженных графиках, поэтому, если они не приходят на прием, арендаторам рекомендуется задокументировать пропущенную встречу в письменной форме домовладельцу, в письме или электронной почте и сохранить копию. Поскольку некоторые арендодатели могут использовать отсутствие доступа в качестве оправдания, арендаторам также рекомендуется записываться на прием по расписанию и вести хороший письменный учет своих усилий, позволяющих арендодателю получить доступ к своей собственности для проведения желаемого ремонта. Кроме того, из-за задокументированных случаев^{[который? ]} торговцев воровство собственность, создание междугородние телефонные звонки, или совершая другие злоупотребления во время ремонта, арендаторам также рекомендуется следить за тем, чтобы арендодатель или его представитель находились с ремонтными работниками все время, когда они находятся в собственности арендатора во время его отсутствия.

Жилищные суды часто могут помочь в посредничество споры по поводу доступа. Доверие арендатора к суду повысится, если он или она последовательно и в разумных пределах сотрудничал с потребностью арендодателя в доступе и задокументировал свое сотрудничество с помощью тщательного учета. Если необходимо, с особенно трудным арендодателем, арендатору может быть полезно попросить свидетель наблюдать за взаимодействиями, а позже свидетельствовать о поведении домовладельца.

Многие договоры аренды предоставляют домовладельцу определенные права на въезд. Например, под Общие законы Массачусетса, ch.186, §15B, договор аренды может предусматривать только следующие права доступа:

• осмотреть помещение;
• делать ремонт;
• показать помещение потенциальному арендатору, покупателю, залогодержатель, или его агент.

Арендодатель также может войти в помещение в соответствии с распоряжение суда или если у арендатора есть заброшенный помещения. Если договор аренды позволяет арендодателю войти по какой-либо другой причине, это положение является незаконным и пустота. Кроме того, право арендодателя осматривать помещения или показывать их потенциальному покупателю не означает, что он или она может делать это дважды в день; арендатор может ограничить проверки до разумной частоты. Если в договоре аренды не предусмотрено, что арендатор должен передать домовладельцу ключ от своей собственности, арендодатель не имеет на него права. Тот факт, что договор аренды дает домовладельцу право на въезд для определенных целей, также не означает, что домовладелец может войти в частное жилище в любое время без предварительной записи.

Право арендодателя войти, если арендатор, кажется, покинул помещение, иногда вызывает проблемы, когда арендаторы выезжая. Арендатор, возможно, съехал большую часть своих мебель и намерены вернуться, чтобы забрать последние вещи и навести порядок в квартире, прежде чем сдать ключи. Если домовладелец считает, что арендатор освобожден однако в помещении он или она может войти раньше арендатора, забрать оставшееся имущество и попытаться взимать с арендатора плату за «беспорядок», который они оставили. Чтобы избежать этой ситуации, арендаторам рекомендуется четко сообщить арендодателям о планах выселения и сделать это в письменной форме. В одном задокументированном случае^{[который? ]} жилец вернулся из своего отпуск и обнаружил, что в его квартире живет еще кто-то, а его мебель хранилась в погреб. Он не отставал от своего аренда, но он отсутствовал некоторое время, и домовладелец пришел к выводу, что он покинул квартиру.^{[нужна цитата ]} Чтобы исключить какое-либо ощущение покинутости, арендатору, выезжающему за город, может быть полезно проинформировать своего арендодателя о поездке, предпочтительно в письменной форме. Если арендатор отсутствует в течение длительного времени, не платит арендную плату и не отвечает на запросы арендодателя, корт может счесть оправданным вывод арендодателя о том, что арендатор отказался от собственности.

Возмездие

Арендодатель не может попытаться выселить арендатора, повысить арендную плату или изменить условия аренды, поскольку арендатор подал письменную жалобу арендодателю или в любое государственное учреждение относительно условий. Арендодатель также не может принимать ответные меры таким образом, потому что арендатор организовал или присоединился к союз арендаторов, или занимаются некоторыми другими защищенными видами деятельности. В течение шести месяцев после того, как арендатор приступил к любой из этих охраняемых видов деятельности, любое действие арендодателя по повышению арендной платы, попытке выселения (за исключением неуплаты) или внесения каких-либо изменений в какие-либо условия аренды считается возмездие. Это означает, что в любом судебном разбирательстве груз будет на арендодателе, чтобы доказать, что он или она не мстят арендатору. Чтобы отклонить иск о возмездии, домовладелец должен убедить суд в том, что он или она предприняли действия по причинам, не зависящим от защищаемых действий арендатора, и что он или она сделали бы то же самое одновременно, даже если бы арендатор не знал Охраняемой деятельностью не занимаюсь. Если домовладелец подождет до шести месяцев после принятия защищенных мер, ответные меры все равно могут быть найдены, но бремя доказывания лежит на арендаторе.

Если будет установлено, что домовладелец принимает ответные меры, он или она не сможет выселить арендатора, которому также может быть предоставлено ущерб от арендодателя от арендной платы за один-три месяца плюс адвокат сборы. Арендодатель также не может умышленно лишить арендатора высокая температура, горячая вода, газ, электричество, огни, воды, или же охлаждение служба. Арендодатель также не может заблокировать арендатора или выселить его / ее из квартиры без надлежащего судебного разбирательства. Арендатор может попросить суд выдать запретительный судебный приказ, файл а уголовная жалоба против домовладельца или предъявить иск ему / ей о возмещении денежного ущерба и гонорарах адвоката. Из-за этих вариантов обращения за помощью арендатору может быть выгодно подать письменную жалобу на нарушения кодекса до того, как домовладелец выдаст уведомление о выселении или повышении арендной платы. Если арендатор пытается требовать возмездия, но не жаловался на нарушения до тех пор, пока он или она не получил уведомление от арендодателя, будет установлено, что у арендатора нет обоснованной претензии. Суд не установит, что домовладелец принимал ответные меры против арендатора за действия, которые он или она еще не предприняли.^{[нужна цитата ]}

Закон о защите прав потребителей

Законы о защите прав потребителей также обеспечивают некоторую защиту от преследований домовладельцев в некоторых штатах. Одним из таких статутов является Глава 93A Общих законов Массачусетса, обычно называемая «Законом о защите прав потребителей». Словно Закон о Федеральной торговой комиссии на котором он основан, и аналогичный «младенец» FTC "законами в других штатах запрещается использование любых несправедливых и обманных действий и методов при ведении любой торговли или бизнеса. Аренда жилья обычно считается торговлей или бизнесом, и Генеральный прокурор Массачусетса выпустил нормативно-правовые акты которые определяют несправедливые и обманные действия или практики в сфере арендного жилья. Практика, определяемая как несправедливая, включает отказ арендодателя раскрыть арендатору или потенциальному арендатору любой факт раскрытия информации, который мог повлиять на его отказ от заключения сделки. Также недобросовестной практикой считается любое нарушение любого закона, направленного на защиту потребителей, и любое действие, которое является репрессивным или иным образом недобросовестным в любом отношении. В то время как Закон о защите прав потребителей обеспечивает некоторую защиту арендаторов. Если домовладелец является владельцем дома на две или три семьи и не владеет другой арендуемой недвижимостью, он или она не считается занимающимся торговлей или бизнесом, и на него не распространяется действие этого закона.^[10]

Постановление Нью-Йорка о коммерческих сделках от 2016 года запрещает домовладельцу предпринимать действия, которые могут привести к тому, что коммерческий арендатор освободит свою собственность или откажется от каких-либо прав.^[11]

Смотрите также

• Право арендодателя и арендатора
• Адвокаты арендаторов штата Аризона

Рекомендации

внешняя ссылка

• Жилье и антисоциальное поведение: впереди краткое изложение исследовательских инициатив и юридических шагов, касающихся жилищных проблем (Великобритания)
• Вас преследует арендодатель? на сайте городского совета Солфорда (Великобритания)
• Преследование домовладельца законы о профилактике в Калифорнии и районе залива Сан-Франциско (Соединенные Штаты Америки)