Возмещаемый расход - Википедия - Recoverable expense

В коммерческая недвижимость, возмещаемые расходы те затраты владения недвижимостью, которая выставляется арендаторам как форма дополнительная аренда. Простой пример - электричество счет за большой комплекс, который затем делится между арендаторы. Вода, натуральный газ, уборка и прочее операционные расходы часто считаются восстанавливаемыми, а также периодическими капитальные затраты. Не все расходы возмещаются, те, которые приносят прямую пользу только арендодателю, обычно не включаются. Например, расходы на рекламу для привлечения новых арендаторов не приносят прямой выгоды существующим арендаторам, и поэтому обычно не включаются в качестве возмещаемой статьи.

Расчет доли расходов конкретного арендатора может быть сложным. Общая система состоит в том, чтобы разделить его на арендуемую арендатором площадь по сравнению с общей доступной арендуемой площадью в здании. Это часто используется для вещей, которые действительно используются совместно, таких как газ, используемый для обогрева здания, или электричество, используемое для освещения и кондиционирования воздуха. Затраты на уборку, напротив, сильно различаются; Стоимость уборки ресторанный дворик намного выше, чем подметание и уборка мест общего пользования, таких как пешеходные дорожки. Эти расходы можно разделить и отнести на подходящую площадь, например, площадь фуд-корта.

В некоторых примерах базовая сумма данных расходов может считаться ответственностью арендодателя, в то время как любая дополнительная сумма распределяется. Это обычно наблюдается в таких предметах, как налог на недвижимость и плата за управление. В этом случае домовладелец может согласиться уплатить сначала, скажем, 5000 долларов налога на недвижимость, а затем взимать с арендаторов все, что выше этой суммы. Это известно как остановка восстановления, или просто остановка.

Некоторые расходы меняются из года в год по разным причинам. Например, стоимость уборки снега сильно зависит от погоды. Другие различаются, потому что это многолетние расходы, например ремонт стоянки, который может происходить только раз в десять лет. Чтобы сгладить колебания платежей, аренда может включать потолок или же этаж, максимальные или минимальные платежи за любой период. Кроме того, может быть колпачок по платежам, которые ограничивают любые изменения между периодами, отодвигая любой излишек на будущие периоды, потенциально навсегда. Обычно это используется для защиты арендаторов от крупных разовых расходов, таких как обрушение крыши, общие расходы по которым могут быть больше, чем могут нести все арендаторы вместе.

Для упрощения расчетов в случаях, когда могут быть сотни отдельных статей, обычно сгруппированы аналогичные расходы в группа расходов, и в этом случае расчет возмещения может выполняться против общей суммы, а не по каждому элементу. Типичным примером этого является расходы на обслуживание общих территорий, или же CAM, который включает уборку и повседневные расходы, такие как замена света. В договорах аренды в США принято объединять CAM, налог на имущество и страхование, и в этом случае это называется «нетто-нетто-аренда», или Аренда NNN, произносится как "трипл-н".

Еще одна сложность, связанная с расчетами возмещаемых расходов, возникает из-за изменения заполняемости. Если элемент распределялся поровну между арендаторами в зависимости от их площади по отношению к общей площади здания, когда площадь не занята, это означает, что объединенные платежи оставшегося арендатора больше не будут покрывать все расходы. В некоторых случаях это разумно; от арендаторов не ожидается дополнительных налогов на недвижимость, если арендодатель не сдает в аренду все квартиры. Однако в случае, когда расходы в конечном итоге зависят от арендуемой площади, например, счет за электричество, когда можно было бы ожидать, что сумма будет варьироваться в зависимости от количества арендаторов, фактически использующих электроэнергию, расчет может быть следующим: скрученный путем деления площади арендатора на занимаемую площадь застройки, а не на общую площадь.

Рекомендации

  • Галлинелли, Франк (24 августа 2015 г.). «Возмещение расходов на недвижимость - что это такое, как они работают?».
  • Блэквелл, Хуш (11 октября 2011 г.). ""Суммарные «положения об аренде офисных помещений: заблуждения и защита для арендодателей и арендаторов».