Налоговая продажа - Tax sale

Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. Пожалуйста помоги улучшить эту статью к добавление цитат в надежные источники. Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найдите источники: «Налоговая продажа»  – Новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR (Февраль 2018 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

Округ Пима, Аризона список просроченных налогов на имущество для аукциона казначеем графства

А налог на продажу принудительная продажа имущества (обычно недвижимость ) государственным учреждением за неуплату налогов собственником имущества.

Продажа, в зависимости от юрисдикции, может быть продажа налогового акта (при этом продается реальная собственность) или продажа налогового залога (посредством чего залог на имущество продается) В рамках процесса продажи залогового права, в зависимости от юрисдикции, по истечении определенного периода времени, если залог не будет погашен, держатель залога может потребовать судебного иска, который приведет к тому, что держатель залога либо автоматически получит недвижимость, или принуждение к будущей продаже недвижимости по налоговому документу и, возможно, получение собственности в результате.

Общий

Государственным органом может быть правительство любого уровня, которое может оценивать и собирать налоги на имущество или другой государственный долг, например округа (округа, в случае Луизианы), города, поселки (в Новая Англия и других юрисдикциях) и школьных округах (в местах, где они не зависят от других государственных юрисдикций, например, в Техасе).

Закон штата предлагает государственному учреждению метод сбора налога на недвижимость без финансовых обязательств неплательщика или бизнеса путем размещения залог на имущество, которое, если не будет оплачено, приведет к будущим расходам в течение указанного льготного периода, когда для возврата имущества с владельца могут взиматься проценты и / или штрафы, а также другие расходы; а в случае полной неуплаты - конфискация и продажа собственности. В большинстве мест в США налоговое удержание имеет приоритет, затмевая другие удержания, такие как ипотека.

Необходимо строго соблюдать требования для начала процесса обращения взыскания (и предотвращения его); в противном случае владелец собственности потеряет все права на собственность (или государственный орган потеряет право взыскать непогашенный долг). Общие требования включают:

• отправка письма заказным письмом или заказным письмом всем без исключения владельцам записей, как указано в записях организации (в некоторых юрисдикциях требуется попытка личного обслуживания), а также любому лицу, имеющему ипотеку, залоговое право или "другие интересы" "в собственности,
• размещение публичного уведомления в газета, предназначенная для публикации юридических сообщений,
• размещение уведомления в здании местного суда или другом общественном месте, предназначенном для официальных уведомлений, и / или
• размещение уведомления на самой собственности в таком месте и таким образом, чтобы она была видна публике (например, снаружи входной двери или вывески на собственности, если она не улучшена).

Как только процесс начнется, владелец собственности может избежать потери права выкупа, уплатив причитающуюся сумму плюс проценты, штрафы и / или другие расходы или сборы. Когда процесс идет полным ходом, суммы могут оказаться довольно высокими.^[1] Даже после обращения взыскания в некоторых юрисдикциях владелец все еще может вернуть имущество, уплатив причитающиеся суммы (плюс дополнительные проценты / штрафы / расходы) в течение определенного времени. В качестве альтернативы владелец может подать иск об отмене продажи на том основании, что требования не были соблюдены (например, не было направлено надлежащее уведомление).

Продажи

Два основных метода используются для фиксации неуплаты налога на недвижимость: продажа налогового акта и продажа налогового залога.

Оба метода работают с использованием аукцион метод. Правовой титул, а не собственность, выставляется на аукцион при удержании налога или продаже по акту, собственность может продаваться или не продаваться. Традиционно аукционы представляли собой живые мероприятия, проводившиеся в здании окружного суда или другом официальном месте. Однако использование онлайн-аукционов увеличилось.^[2] Существуют различные методы аукционов, используемых для определения окончательной продажи, метод и условия продажи зависят от округа для каждого округа в каждом штате. Каждый округ будет рекламировать, что никакая продажа под налогом не является безрисковой, поскольку все титулы и сертификаты на собственность продаются «как есть», без каких-либо гарантий и без ожидания четкого титула.

Продажа налоговых документов

При продаже налогового акта право собственности на каждое имущество продается.

При продаже минимальная ставка обычно представляет собой сумму задолженности по налогам плюс проценты, а также расходы, связанные с продажей собственности. Часто покупатель делает наибольший ставка на собственность принимает титул. Однако покупатель должен следовать правилам каждого округа, которые сильно различаются, и обычно имеют очень короткий период (обычно 48–72 часа или намного меньше), чтобы выплатить всю причитающуюся сумму, в противном случае продажа будет признана недействительной и обычно аукцион потерян.

В зависимости от юрисдикции любая сумма, превышающая минимальную ставку, может или не может быть возвращена первоначальному владельцу титула собственности, или владелец может утратить права на такую ​​избыточную сумму, если не востребован в течение определенного периода. Кроме того, в некоторых случаях любое лицо, имеющее долю в собственности (например, государственное учреждение, имеющее залоговое право собственности на нее), может требовать излишка.

В случае, если собственность не куплена на аукционе, право собственности обычно переходит к государственному органу, инициировавшему продажу, который затем может предложить ее по первоначальной минимальной ставке или даже ниже ее (в зависимости от стоимости собственности и / или доли участия в участке) .

Право собственности обычно передается при продаже налогового акта в форме ограниченной гарантии или акт о прекращении права требования (иногда оформляется как Налоговый акт или же Дело шерифа). В большинстве юрисдикций этого типа сделки обычно недостаточно для приобретения страхование титула.^[3] Следовательно, покупателю, скорее всего, потребуется инициировать тихое название действие, чтобы перепродать собственность позже. Однако право собственности на недвижимость может быть продано от одного покупателя к другому с использованием ограниченной гарантии или другого акта о прекращении права собственности, хотя обычно по гораздо меньшей рыночной стоимости.

В некоторых юрисдикциях допускается постпродажный «период выкупа», в соответствии с которым у бывшего владельца есть определенное количество времени, чтобы вернуть собственность путем выплаты суммы, предложенной на аукционе, плюс проценты, штрафы и / или другие расходы.^[4] Таким образом, покупатели собственности при продаже по налоговым актам предупреждены о том, что они не должны вносить существенные улучшения в собственность до истечения периода выкупа, поскольку такие улучшения затем станут собственностью первоначального владельца.

Продажа налогового акта также может использоваться в сочетании с процессом продажи налогового залога, когда правообладатель (а не правительственное агентство) начинает процесс принудительной публичной продажи собственности.^[5] В этих случаях инвестиции держателя залога (цена залога плюс любые дополнительные расходы, необходимые для начала процесса продажи налогового акта, такие как требуемые сборы и уплата любых еще неуплаченных налогов или выкуп долей других держателей сертификатов) составляют минимальную ставку. ; если при продаже не будет получено никаких других предложений, то правообладатель получит право собственности на недвижимость с учетом периодов выкупа (если применимо) или любого судебного процесса с целью отмены продажи.

Подводные камни инвестирования в налоговые акты

Хотя возможность приобретения недвижимости по ставкам намного ниже рыночной является многообещающей, существует несколько подводных камней, которые необходимо учитывать перед инвестированием:

• Оплата обычно требуется при покупке или в течение очень короткого времени после нее (часто не более 24–72 часов), и требуются сертифицированные средства (т. Е. Финансирование не допускается). Неуплата полной суммы обычно приводит к продаже все аннулируемое имущество, приобретенное инвестором; инвестору также могут быть запрещены будущие продажи в этой юрисдикции.
• Несмотря на то, что это рекламируется как средство приобретения собственности по очень низкой цене, на практике, когда недвижимость выставляется на аукцион при продаже налогового акта, она обычно продается по более высокой цене, чем первоначальная минимальная ставка по уплате налогов, начисленных процентов и затраты на продажу.
• Как указано выше, в большинстве юрисдикций недвижимость, проданная таким образом, передается лицу, предложившему наивысшую цену, посредством «налогового акта» (или акта с аналогичным названием), формы акта о прекращении права собственности. Таким образом, владелец налоговой декларации должен был бы затем подать тихий правовой иск, чтобы устранить любые дефекты права собственности или получить ипотеку или страхование титула.
• Если собственность будет получена, она может по-прежнему подлежать другим залогам и оценке собственности, которые не погашены при продаже. Эти залоговые права и оценки (и связанные с ними проценты) могут в некоторых случаях превышать стоимость самой собственности, делая ее практически бесполезной.
• В некоторых штатах разрешается период выкупа после закрытия, в течение которого первоначальный владелец может выкупить собственность, заплатив сумму ставки плюс проценты / штраф и расходы. Таким образом, если покупатель вносит улучшения в собственность, а первоначальный владелец выкупает ее в течение периода выкупа, покупатель может потерять эти улучшения, если они физически прикреплены к собственности и не могут быть удалены.

Продажа налогового залога

При продаже с налоговым залогом вместо продажи фактического имущества государственное учреждение продает залоговое право на имущество. Залог, как правило, касается суммы неуплаченных налогов, начисленных процентов и затрат, связанных с продажей.

В случае, если более одного инвестора требуют одного и того же залогового права, в зависимости от законодательства штата победитель будет определен одним из пяти методов:

1. Понизьте процент. В соответствии с этим методом заявленная норма прибыли, предлагаемая государством, является максимум допустимая норма прибыли. Однако инвесторы могут согласиться на более низкие нормы прибыли, включая в некоторых случаях нулевой процент. Инвестор, принимающий самый низкий норма прибыли - победитель. В случае, если более одного инвестора согласятся на одну и ту же более низкую ставку, ничья может быть нарушена 1) получением первой заявки, 2) случайным выбором или 3) методом ротации (более подробное обсуждение последних двух методов см. Ниже). (Штаты, которые используют этот метод, включают Аризону и Флориду^[6])
2. Премиум. Согласно этому методу инвестор, готовый платить максимальную премия (превышение суммы залога) будет победителем. Премия может приносить проценты по ставке, отличной от базовой стоимости залога (или может не приносить проценты вообще), и в некоторых случаях может не быть возвращена инвестору при погашении залога. (Штаты, которые включают этот метод, включают Колорадо; Колорадо не выплачивает проценты по премии и не возвращает их при погашении)
3. Случайный выбор. В соответствии с этим методом участник торгов будет случайным образом выбран из тех, кто предлагает цену. Обычно для выбора используется компьютер, но в небольших юрисдикциях могут использоваться более элементарные методы. (Штаты, которые используют этот метод, включают Неваду^[7])
4. Вращательный выбор. Согласно этому методу первое право удержания, выставленное на продажу, будет предложено инвестору, имеющему право первого отказа. Если участник торгов номер один отказывается от залога, участник торгов номер два может сделать ставку. Однако участнику торгов номер один не будет предложено еще одно право удержания, пока его номер снова не появится в ротации. Следующее удержание перейдет к следующему номеру в строке. Согласно этому методу, инвестор практически не контролирует, какие права залога он получит в ходе торгов, кроме как принять или отклонить то, что предлагается.
5. Сделайте ставку на владение. Инвестор, желающий приобрести залог за самый низкий процент обременения на имущество будет предоставлено право удержания. Например, участник торгов может согласиться взять залог только на 95% собственности. Если залог не будет погашен, инвестор получит только 95% собственности на недвижимость, а остальные 5% принадлежат первоначальному владельцу. На практике лишь немногие инвесторы будут предлагать залог за неполные права на недвижимость или выручку от продажи. Таким образом, когда несколько владельцев делают ставки на 100% обременение, процесс обычно возвращается к методу разрешения конфликтов, например к случайному выбору. (Штаты, которые используют этот метод, включают Айову)

Залог, не проданный на аукционе, считается «проданным» юрисдикции, проводящей аукцион. Некоторые юрисдикции разрешают «внебиржевую» покупку залогового имущества, не проданного на аукционе, при условии, что некоторые залоговые права освобождаются от продажи.^[8]

Инвестор должен подождать определенный период времени (обычно называемый «периодом выкупа»), прежде чем принимать меры по обращению взыскания на имущество.^[9] В течение периода выкупа залог (плюс проценты и любые другие сборы) может быть возвращен владельцем или законным уполномоченным лицом владельца.^[10] Обычно держателем залога является нет разрешено в течение этого периода связаться с владельцем собственности (или любым другим лицом, имеющим интерес в собственности, например, держателем ипотеки), чтобы потребовать выплаты или угрожать взысканием, в противном случае держатель залога может столкнуться с санкциями (такими как: прекращение залога и потеря потраченных денег, запрета на будущие продажи и / или уголовного преследования).^[11]

В некоторых юрисдикциях^[12] правообладатель должен согласиться уплатить последующие неуплаченные налоги на имущество в течение периода выкупа, чтобы защитить свои интересы. Если держатель залога не платит такие налоги, следующий держатель залога "выкупит" (выкупит) долю предыдущего держателя залога. В других юрисдикциях правообладателю предоставляется первое право уплачивать последующие налоги, но если владелец залога решает не делать этого, для продажи предлагается отдельное право удержания. Тем не менее, в других юрисдикциях не предоставляется приоритет при уплате последующих налогов; каждое залоговое право продается отдельно (что может привести к множественному удержанию имущества, принадлежащего разным держателям залога).^[13]

По истечении периода выкупа владелец залога может инициировать процедуру обращения взыскания. Обычно затраты на разбирательство включают, помимо установленных законом затрат (таких как сборы за подачу заявления и затраты на публичные уведомления), выкуп других залоговых прав и оплату любых других неуплаченных налогов плюс начисленные проценты. В период между возбуждением дела и фактическим обращением взыскания владелец собственности все еще имеет возможность погасить залоговое имущество с процентами плюс понесенные расходы по обращению взыскания.

Процедура обращения взыскания, в зависимости от юрисдикции, может быть:

• "самореализации": после истечения срока выкупа правообладатель приобретет право собственности на недвижимость, или
• «не самоисполняющийся»: после истечения срока выкупа предприятие проведет продажу имущества в соответствии с налоговым актом; Платежи, произведенные держателем залога, составляют начальную заявку, и, если другие заявки не будут получены, держатель залога получит право собственности на недвижимость (держатель залога может принять участие в продаже помимо начального предложения и сделать дополнительные ставки на имущество, если это так. желанный).

В обоих случаях, как и при продаже по налоговым актам, право собственности на недвижимость обычно оформляется в форме акта о прекращении права собственности, что требует дальнейших действий для смягчения правового титула.

Если владелец залога не действует в течение определенного периода времени, как это определено законодательством штата, залог аннулируется, и держатель теряет свои инвестиции. Этот период времени не может быть продлен, если владелец налогового залога официально не находится в процессе обращения взыскания на имущество или пока не завершен другой судебный иск (например, банкротство).^[14]

Залог, выданный по ошибке в соответствии с законодательством штата, погашается, но обычно по гораздо более низкой процентной ставке, чем если бы удержание было действительным.^[15]

Популярность продаж налогового залога

Популярность продаж налогового залога в значительной степени обусловлена ​​максимальной предлагаемой доходностью, которая может быть намного выше, чем у других инвестиций, а также гарантией того, что государственное учреждение, в случае выкупа залога, выплатит инвестору . Примеры такой высокой доходности:

• Айова, которая предлагает гарантированный простой процентный доход 2% в месяц (годовой доход 24%)
• Флорида, где максимальная годовая доходность составляет 18%.^[16] (с гарантированной минимальной доходностью 5% от первоначальной инвестиции в залог, независимо от времени удержания и независимо от первоначальной ставки ставки, кроме случаев, когда ставка ставки была 0%)^[17]
• Аризона, где максимальная годовая доходность составляет 16%.^[18]

Рынок налоговых залогов был настолько популярен, что ряд крупных банков и хедж-фондов вложили в него большие суммы капитала.^[19]

Ловушки инвестирования в налоговое залоговое удержание

Несмотря на многообещающую доходность, есть несколько подводных камней, которые необходимо принять во внимание перед инвестированием:

• В некоторых юрисдикциях требуется внесение большого депозита в начале продажи, независимо от того, сколько сертификатов нужно приобрести или их стоимости.^[20]
• Оплата обычно требуется при покупке или в течение очень короткого времени после нее (часто не более 24–72 часов). Неуплата всей суммы приводит к аннулированию всех залоговых сертификатов, приобретенных инвестором, и может привести к потере инвестором своего депозита и / или к запрету на будущие продажи.
• Во многих штатах необходимо предпринять дальнейшие действия для защиты прав держателя залога после покупки залога, что требует дополнительных затрат сверх первоначальных инвестиций (и затраты могут быть или не быть возмещены при погашении). Кроме того, действия должны быть выполнены в течение определенного периода времени и в строгом соответствии с требованиями законодательства; Несоблюдение в точности таких требований может привести к обесцениванию залога и потере инвестиций.
• В юрисдикциях с пониженной процентной ставкой ценная недвижимость обычно выставляется по самой низкой возможной ставке, превышающей ноль процентов.^[21] Точно так же в состояниях «премиум» ценные свойства ценятся дороже, чем средства среднего инвестора, и, кроме того, в зависимости от юрисдикции премия может не выплачиваться.
• В отличие от сертификат депозита, налоговые залоги неликвидны. Они не могут быть «обналичены» (перепроданы налоговому органу), но должны храниться до тех пор, пока либо они не будут погашены, либо держатель не примет меры по обращению взыскания. (Можно продать или переуступить свою долю в налоговом залоге другой стороне; такая передача обычно требует за это плату. Однако приобретающая сторона может или не может пожелать приобрести право удержания на первоначальную сумму.)
• Хотя и рекламируется как средство получения собственности по очень низкой цене, на практике залоговые права почти всегда выплачиваются до даты аукциона, а в тех случаях, когда собственность выставляется на аукцион, она обычно продается по более высокой цене, чем первоначальная. минимальная ставка залога, начисленные проценты и расходы на продажу.
• Как и в случае с продажей налоговых документов, право собственности на недвижимость приобретается в форме акта о прекращении права требования, что требует дальнейших действий для прекращения права собственности.
• Как и в случае продажи налоговых документов, имущество, полученное посредством налогового залога, может по-прежнему подлежать другим залоговым обязательствам и оценкам на имущество, которые не погашены при продаже, которые (вместе с любыми начисленными процентами) могут в некоторых случаях превышать стоимость собственность, что делает ее практически бесполезной.

Рекомендации