Comp Check - Википедия - Comp Check

А Comp Check (также известный как «поиск») - это запрос, направленный в лицензированный или сертифицированный государством оценщик недвижимости, иногда для получения минимального мнения о стоимости перед размещением заказа (обычно для целей кредитования). Потому что предоставление ценного мнения - это определение оценка в Соединенных Штатах практика поиска, когда не проявляется чрезмерная осторожность, сопряжена с большим риском нарушения Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP), чем задание с более подробным объемом работ.[требуется разъяснение ] [1]

Стандартные практики

Из-за Закон о реформе, восстановлении и обеспечении соблюдения финансовых институтов 1989 г. (FIRREA), лицензированные и сертифицированные оценщики недвижимости в Соединенных Штатах, которые участвуют в сделке, связанной с федеральным законом, обязаны соблюдать принятые на федеральном уровне единые стандарты, известные как USPAP, которые обнародованы Совет по стандартам оценки (ASB) Фонд оценки.[2] В «Консультативном заключении 19» (AO-19) Фонда оценки. [3] Фонд оценки ясно дает понять следующее:

"Оценщик должен выполнять задания этично и компетентно, в соответствии с USPAP и любыми дополнительными стандартами, применимыми к заданию. Оценщик не должен участвовать в преступных действиях. Оценщик должен выполнять задания беспристрастно, объективно и независимо и без учета личных предпочтений. интересы ".

Оценщик не должен принимать задание, которое включает в себя представление заранее определенных мнений и выводов, и, кроме того, в разделе «Управление» Правил этики USPAP говорится:

"Оценщику неэтично принимать уступку или иметь договоренность о компенсации за уступку, которая зависит от любого из следующих условий:
  1. Сообщение о заранее определенном результате (например, мнение о ценности);
  2. Направление результатов присвоения, которое способствует делу клиента;
  3. Количество оценочного мнения;
  4. Достижение оговоренного результата; или же
  5. Наступление последующего события, напрямую связанного с мнением оценщика и специфического для цели задания ".

Государственные законы

Поскольку большинство проверок соответствия не предназначены для использования в транзакциях, связанных с федеральным законодательством, федеральные законы, требующие соблюдения единых стандартов (USPAP), не применяются. Однако несколько штатов и территорий, составляющих союз, ввели в свои собственные профессиональные стандарты лицензирования для оценщиков недвижимости, что в большинстве случаев наличие лицензированного или сертифицированного оценщика недвижимости при определении стоимости недвижимости требуется закон или нормативный акт должны соответствовать USPAP.

При оценке недвижимого имущества и в контексте законов отдельных штатов существует два типа «проверок соответствия», которые могут проводиться этически и юридически. Ни то, ни другое не практично. Первое происходит, когда ипотечный брокер звонит оценщику и спрашивает диапазон продажных цен в конкретном районе, не описывая объект недвижимости. В этом случае оценщик может предоставить список продаж в проекте с кратким описанием и диапазоном продажных цен в проекте без сравнения и без обсуждения конкретной стоимости. Таким образом, оценщик избегает завершения оценки объекта недвижимости и вместо этого предоставляет консультационные услуги. Однако ипотечный брокер редко принимает это как полезный и обычно настаивает на более конкретных результатах. Поэтому многие оценщики не будут предоставлять эту услугу, поскольку считают, что ее можно истолковать как вводящую в заблуждение, поскольку брокер слышит только то, что он хочет услышать.

Альтернативы

Альтернативная и юридическая «проверка соответствия» - это вовсе не проверка соответствия, а оценка. Если оценщик полагает, что стоимость определенного имущества может быть надежно определена, не выходя из офиса и не осматривая имущество, и что необходимые подходы к оценке стоимости для определения достоверного заключения могут быть выполнены из рабочего стола, оценщик может принять "проверку соответствия" "в качестве запроса на оценку и устно выразить мнение о стоимости объекта недвижимости. An Письмо-обязательство (т. е. подробный порядок, идентифицирующий пользователя и использование запроса) для такого назначения необходим, и оценщик должен вести письменный рабочий файл с подписанным сертификатом в этом отчете, даже если результаты сообщаются устно. Этот рабочий файл должен содержать все данные, необходимые для подтверждения представленной ценности. Такая оценка связана с обязательствами, и компетентный оценщик откажется от любой такой уступки, если оценщик не очень хорошо знает оцениваемый дом и его ближайший рынок сбыта. Поскольку любой такой отчет должен быть составлен на основе экстраординарных предположений в отношении состояния и качества дома, оценщик, даже если площадь и объект собственности хорошо известны, имеет смысл составить такой отчет, основываясь на гипотетическом условии, что была проведена проверка, и отчет «подлежит физическому осмотру», который может быть изменен, если будут обнаружены различия в предположениях. Большинство лучших оценщиков не выполнят такого рода задания, даже если они хорошо знакомы с этой областью, потому что это больше работы, чем кажется на первый взгляд, и брокеры ожидают ее бесплатно. Однако большинство ипотечных брокеров не осознают, что оценка с помощью поискового поиска часто не будет соответствовать их потребностям, поскольку оценка для целей кредитования с другим объемом работы может разумно привести к существенно разной стоимости и направлению разницы. не предсказуемо.

Для ипотечного брокера или кредитного специалиста лучшая альтернатива «расчетному чеку» - это просто попросить владельца реалистично оценивать стоимость своего дома и работать с этими цифрами. Брокеры будут собирать оплату за оценку авансом плюс разумный сбор за подачу заявления, и, если владелец нереалистично оценивал стоимость своего дома, и это отрицательно сказывается на способности владельца получить финансирование, ни брокер, ни оценщик не могут истолковано как виновное.

Обеспокоенность

Когда речь заходит о «проверках», оценщиков больше всего беспокоит то, что ипотечные брокеры и кредитные специалисты Звонящие с такими просьбами на самом деле «покупатели-оценщики». Много людей[ВОЗ? ] придерживаются мнения, что оценщики бывают двух типов: агрессивные и консервативные. Это неправильное название. Если в задании по оценке кредитования есть два типа оценщиков, это «Честные, компетентные оценщики рыночной стоимости» и все остальные. Ипотечному брокеру и / или кредитору рекомендуется покупать нового оценщика, когда они обнаруживают, что работают с кем-то, кроме честного и компетентного оценщика рыночной стоимости.

Рекомендации

  1. ^ Правило объема работ USPAP[постоянная мертвая ссылка ]
  2. ^ «Сайт фонда оценки». Архивировано из оригинал на 2017-06-09. Получено 2019-07-07.
  3. ^ Сайт фонда оценки В архиве 2007-02-16 в Wayback Machine