Отношение долга к доходу - Debt-to-income ratio

В сфере потребительской ипотеки отношение долга к доходу (часто сокращенно DTI) - это процент от ежемесячной налог это идет на выплату долгов. (Точнее говоря, DTI часто покрывают больше, чем просто долги; они могут также включать основную сумму, налоги, сборы и страховые взносы. Тем не менее, термин установить фразу это удобное, хорошо понятное сокращение.) Существует два основных типа DTI, о которых говорится ниже.

Два основных вида DTI

Два основных вида DTI выражаются в виде пары с использованием обозначений х / у (например, 28/36).

Первый DTI, известный как коэффициент переднего плана, указывает процент дохода, который идет на расходы на жилье, который для арендаторов является размером арендной платы, а для домовладельцев - ПИТИ (ипотека главный и интерес, ипотечное страхование премия [если применимо], страхование от рисков премиум налог на недвижимость, и товарищество собственников жилья сборы [если применимо]).
Второй DTI, известный как внутреннее соотношение, указывает процент дохода, который идет на выплату всех повторяющихся долговых платежей, включая те, которые покрываются первым DTI, и других долгов, таких как кредитная карта платежи, выплаты по автокредиту, выплаты по студенческому кредиту, выплаты алиментов, алименты и судебные решения.^[1]

Пример

Если кредитор требует, чтобы отношение долга к доходу составляло 28/36, то для того, чтобы квалифицировать заемщика для получения ипотеки, кредитор должен пройти следующий процесс, чтобы определить, какие уровни расходов они примут:

Использование годовых цифр:
- Валовой доход 45 000 долларов США
- 45 000 долларов США x 0,28 = 12 600 долларов США на оплату жилья.
- 45 000 долл. США x 0,36 = 16 200 долл. США на оплату жилья плюс текущая задолженность.
Используя ежемесячные цифры:
- Валовой доход 3750 долларов (45000 долларов / 12)
- 3750 долларов x 0,28 = 1050 долларов, разрешенных на жилищные расходы.
- 3750 долларов x 0,36 = 1350 долларов США на жилищные расходы плюс повторяющаяся задолженность.

Лимиты DTI, используемые для квалифицированных заемщиков

Соединенные Штаты

Текущие ограничения

Соответствующие займы

В США для соответствующий кредитов, в настоящее время типичны следующие лимиты:

Обычные лимиты финансирования обычно составляют 28/36.
FHA лимиты в настоящее время 31/43.^[2] При использовании FHA Энергоэффективная ипотека программа, однако, используются "коэффициенты растяжения" 33/45^[3]
VA кредит пределы рассчитываются только с одним DTI, равным 41 (это фактически равно 41/41, хотя VA не использует это обозначение).
USDA 29/41

Несоответствующие ссуды

Пределы обратного соотношения до 55 стали обычным явлением для несоответствующий кредиты в 2000-х годах, поскольку финансовая индустрия экспериментировали с более слабым кредитом, с новаторскими условиями и механизмами, подпитывались пузырь недвижимости. Ипотечный бизнес претерпел сдвиг, поскольку традиционная отрасль ипотечного банкинга была затенена притоком кредитов со стороны теневая банковская система который в конечном итоге стал соперником по размеру обычного финансового сектора. В кризис субстандартной ипотеки произвел коррекция рынка который снова пересмотрел эти лимиты в сторону понижения для многих заемщиков, отражая предсказуемое ужесточение кредита после слабости кредитный пузырь. Творческое финансирование (включающее более высокие коэффициенты риска) все еще существует, но в настоящее время предоставляется при более строгой и более разумной квалификации клиентов.

Исторические пределы

Бизнес кредитования и заимствования денег качественно развился в эпоху после Второй мировой войны. Только в ту эпоху FHA и VA (сквозь Г.И. Счет ) привел к созданию массового рынка 30-летней амортизированной ипотечной ссуды с фиксированной ставкой. Лишь в 1970-х годах средний работающий человек имел остатки по кредитным картам (подробнее см. Кредитная карта № История ). Таким образом, типичный лимит DTI, использовавшийся в 1970-х годах, был PITI <25%, без кодифицированного лимита для второго коэффициента DTI (включающего кредитные карты). Другими словами, в сегодняшних обозначениях это можно было бы выразить как 25/25, или, возможно, более точно, 25 / NA, с оставлением лимита NA на усмотрение кредиторов в каждом конкретном случае. В последующие десятилетия эти пределы постепенно поднимались выше, и второй предел был кодифицирован (совпадающий с эволюцией современного кредитный скоринг ), поскольку кредиторы эмпирически определили степень прибыльности риска. Этот эмпирический процесс продолжается и сегодня.

Канада

Институт семьи Ванье измеряет долг к доходу как общий долг семьи к чистому доходу. Это другое соотношение, поскольку оно сравнивает число денежных потоков (годовой доход после уплаты налогов) со статическим числом (накопленный долг), а не с выплатой долга, как указано выше. Институт сообщил 17 февраля 2010 года, что среднестатистическая канадская семья должна 100 000 долларов, следовательно, ее долг к чистой прибыли после уплаты налогов составляет 150%. ^[4]

объединенное Королевство

Банк Англии (по состоянию на 26 июня 2014 г.) ввел коэффициент мультипликатора долга к доходу по ипотечным кредитам на уровне 4,5 (размер потребительской ипотеки может в 4,5 раза превышать годовой доход) в попытке снизить быстро растущие цены на жилье. Раньше внутренние стандарты использовались для оценки риска дефолта, однако после финансового кризиса 2008 года было решено, что риск заражения между рынками жилья слишком велик, чтобы полагаться исключительно на добровольное регулирование.^[5]