Системы электронной регистрации ипотеки - Mortgage Electronic Registration Systems

Ипотечные системы электронной регистрации, Inc.
Частная компания
ПромышленностьФинансовые услуги
Основан1995
Штаб-квартираОтдыхай, Вирджиния, Соединенные Штаты
Обслуживаемая площадь
Соединенные Штаты
ТоварыСистема MERS, Электронная регистратура MERS, Коммерческая система MERS
РодительMERSCORP, Inc.
Интернет сайтmersinc.org

Ипотечные системы электронной регистрации, Inc. (MERS) - американец частная корпорация.[1] 5 октября 2018 г. Intercontinental Exchange (NYSE: ICE) и MERS объявили, что ICE приобрела все MERS.[2] MERS - это отдельная и самостоятельная корпорация, которая выступает в качестве номинанта на ипотека на рубеже веков и принадлежит Холдинговая компания MERSCORP Holdings, Inc., которая владеет и управляет электронным реестром, известным как Система MERS, который предназначен для отслеживания прав на обслуживание и владение ипотекой в ​​США. По данным Министерства финансов, Совета управляющих Федеральной резервной системы, Федеральной корпорации по страхованию вкладов и Федерального агентства жилищного финансирования, MERS является агентом кредиторов без какой-либо ссылки на MERS в качестве принципала.[3]

История

Нынешняя Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. - третье поколение[4] компаний с таким же названием, созданных по состоянию на 01.01.1999. Первоначальное «MERS» было просто аббревиатурой от Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. в 1995 году. В 1997 году Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. зарегистрировала «MERS» в качестве знака обслуживания в Управлении по патентам и товарным знакам США (USPTO). для своей системы электронной регистрации ипотечных кредитов. Первоначальная корпорация с тех пор слилась с другими организациями, созданными ее руководителями и советом директоров.

Хотя в 1995 году компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 1) создала знак обслуживания и систему MERS, она больше не существовала после изменения названия на MERSCORP, Inc. с 01.01.1999, а затем снова на MERSCORP Holdings, Inc. 27.02.2012, который является владельцем и оператором электронной реестра, но не раскрывается в ипотечных кредитах.

Законодательство о недвижимости и операции с недвижимостью в США подчиняются постановлениям штата и требованиям к регистрации на уровне округа.[5] Из-за этого финансовым компаниям в начале 1980-х годов было довольно сложно наладить нормальное функционирование рынка, основанного на ипотеке.[6] Это потому, что каждый раз финансовый инструмент, содержащий ипотека продается, различные законы штата могут требовать, чтобы продажа каждой такой ипотеки (или документ об учреждении доверительной собственности ) регистрироваться в местных уездных судах в целях защиты определенных прав (например, право на взыскание в несудебном порядке), что влечет за собой обязанность уплатить соответствующие сборы за регистрацию.[7] Итак, финансовая индустрия, стремящаяся торговать ценные бумаги с ипотечным покрытием, необходимо было найти способ обойти эти требования к записи, и так родилась система MERS, которая заменила публичную запись частной.[8][9] Тем не менее, MERS описывает свою деятельность как дополнение к государственным системам регистрации земель. «Система MERS® - единственная национальная база данных, которая обеспечивает свободный доступ к информации об обслуживающих лицах для зарегистрированных ипотечных жилищных кредитов, дополняя государственные системы регистрации земель, которые берут свое начало в законах о недвижимости, существовавших веками». [10] К 2007 году MERSCORP Holdings, Inc. зарегистрировала около двух третей всех жилищных кредитов в США.[11]

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 3 1999 г.) является владельцем записи (или номинальным владельцем) обеспечительный интерес возникающие из ипотечных кредитов, предоставленных кредиторами, инвесторами и их кредитными организациями, и зарегистрированные в земельных книгах графства. Используя MERS, кредиторы и инвесторы, которые являются реальными заинтересованными сторонами, избегают необходимости регистрировать уступки в земельных записях округа, что снижает расходы для кредиторов и, как они утверждают, потребителей, за счет сокращения расходов округа на регистрацию в результате передачи недвижимости[12] и является центральным источником информации и отслеживания ипотечных кредитов.[13] MERSCORP Holdings, Inc. роль в содействии торговле ипотечного относительно неспорной в первые дни, но по-прежнему радиоактивные осадки от кризис субстандартной ипотеки поставила фирму в центр нескольких юридических проблем, оспаривающих право компании на обращение взыскания. Если эти проблемы удастся решить, банковский сектор США может вновь столкнуться с необходимостью капитализации.[14]

Вопрос о праве собственности на систему MERS размывается между организациями до такой степени, что суды склонны путать систему eRegistry с номинальным держателем, поскольку они используют ту же аббревиатуру «MERS». Предполагается, что система MERS выполнил «Безопасную гавань» Требования в принятом государством Законе об электронных транзакциях (UETA) и E-SIGN (Закон об электронных подписях в глобальной и национальной торговле 2000 г.), принятом Конгрессом в документах, поданных MERSCORP, Inc. nka MERSCORP Holdings, Inc. в Соединенные Штаты Государственное ведомство по товарным знакам и патентам. Однако неясно, как система MERS получает документы от Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 3 от 1999 г.).

Система MERSCORP Holdings, Inc.

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. началась как проект в октябре 1993 года, когда Фанни Мэй, Фредди Мак, и Джинни Мэй произвел Белая бумага (при содействии юридической фирмы Ковингтон и Берлинг ) о необходимости электронной системы регистрации ипотеки. Вскоре после этого был придуман аббревиатура MERS. В Ассоциация ипотечных банкиров была вовлечена, и в октябре 1995 года была учреждена компания MERS. MERS заключила контракт с Электронные информационные системы (EDS) для разработки и обслуживания технологических систем, а MERS был официально запущен в апреле 1997 года.[15]

Компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. должна была выступать в качестве номинального держателя сделок с недвижимостью по аналогии с тем, как Cede & Co. выступает в качестве номинального держателя записи (т. Е. "название улицы "владелец") для всех ценных бумаг, находящихся в доверительном управлении Депозитарная трастовая и клиринговая корпорация. В конце 1960-х - начале 1970-х годов американская индустрия ценных бумаг тонула в бумаге из-за огромной сложности физического обмена тысячами сертификатов на акции каждый день. Путем "иммобилизации" сертификатов физических акций и последующей их полной замены бухгалтерскими записями, DTCC позволил развить современную компьютеризированную индустрию ценных бумаг.

По мере роста объема ипотечных ценных бумаг в 1980-х годах стало очевидным, что аналогичный механизм необходим для ипотечных кредитов, размещаемых в эти ценные бумаги. Основная проблема заключается в том, что ипотечный кредит, переведенный в MBS (ценные бумаги с ипотечным покрытием), должен стать «удаленным от банкротства» от кредитора-источника. То есть в случае банкротства кредитора-источника (как в конечном итоге произошло во время финансового кризиса 2007 года со многими такими кредиторами) инвесторы MBS потребовали какой-то защиты, чтобы гарантировать, что собственные кредиторы кредитора не смогут «избежать» (в условиях банкротства, откат ) перевод кредитов в MBS as мошеннические перевозки и засосать их обратно в банкротство кредитора. Самый простой способ создать такую ​​защиту - просто передать ссуду на рассмотрение через три или четыре объекта, прежде чем он достигнет MBS. Как отмечалось выше, каждое из этих транспортных средств должно регистрироваться в соответствующем регистраторе или в земельной книге. С каждой ссудой, требующей трех или четырех назначений, и сотнями ипотечных ссуд, поступающих в каждую MBS, в результате записывающие устройства были завалены заданиями, а инвестиционные банки задыхались от бумажной работы и гонораров регистраторов. Система MERS устранила эту проблему, так как в большинстве стандартных кредитных документов MERS был изменен на имя MERS в качестве номинального бенефициара или зарегистрированного залогодержателя. Это позволило кредиторам и инвесторам передавать ипотечные кредиты без регистрации переуступок в офисах местных регистраторов и, в свою очередь, избежать необходимости платить сборы за регистрацию.

В идеале, если предположить, что ссуда надлежащим образом выплачена вовремя, ссуду MERS необходимо зарегистрировать только в двух документах: исходная ипотека или доверительный акт с указанием Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. и повторное возвращение ипотеки или доверительного акта. заемщику (таким образом объединяя юридический и равноправный титул). Если все субъекты на пути являются участниками MERSCORP Holdings, Inc., то все промежуточные переводы между этими точками отслеживаются только в системе MERS, а субъект, владеющий ссудой в конце, просто регистрирует повторное перемещение как агент MERSCORP Holdings, Inc. (Обратите внимание на то, как MERS обе (1) агент первоначального кредитора, а затем (2) последний кредитор действует как агент MERSCORP Holdings, Inc .; вот почему критики MERS часто нападают на него как на «двуличный».) Если заемщик не выполняет свои обязательства, то обслуживающий ссуду орган зарегистрирует уступку от имени Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. настоящая заинтересованная сторона (т.е. инвестиционный банк в качестве доверительного управляющего для MBS) и инициировать потеря права выкупа. В то время как до системы MERS это последнее назначение всегда регистрировалось во время создания MBS, система MERS позволяла банкам не регистрировать его до тех пор, пока (1) обращение взыскания не стало необходимым или (2) ссуда была продана Доверительный управляющий MBS в отношении лица, не входящего в систему MERS, принадлежащего MERSCORP Holdings, Inc. Если ссуда работает до конца, переуступку никогда не нужно регистрировать.

Система MERS служит нескольким другим целям. Это позволяет потребителям, титульным компаниям и другим специалистам в области недвижимости легко идентифицировать текущих держателей зарегистрированных ипотечных кредитов и получать выплаты, несмотря на любые передачи ипотечных кредитов, слияния или поглощения заинтересованных кредиторов и инвесторов, которые в противном случае могут затруднить отслеживание прав собственности, если он точно поддерживается членами MERSCORP Holdings, Inc. Информация, содержащаяся в системе MERS, может помочь выявить возможное мошенничество с ипотекой, связанное с идентификацией потенциального покупателя и проблемами размещения собственника. Централизованная база данных системы MERS также может помочь обнаружить схемы переворота собственности и покупки, опять же, если она поддерживается аккуратно, что является распространенной критикой схемы системы MERS.

Идентификационный номер ипотеки (MIN)

Идентификационный номер ипотечного кредита (MIN), созданный системой MERSCORP Holdings, Inc., представляет собой уникальный 18-значный номер, используемый для отслеживания ипотечного кредита на протяжении всего срока его действия, от его выдачи до секьюритизации и выплаты или обращения взыскания.[16] Как правило, первые 7 цифр однозначно идентифицируют обслуживающую ссуду, а оставшиеся 11 цифр используются внутри обслуживающей организации, обычно как номер ссуды.

ServicerID

Через систему MERS ServicerID домовладельцы могут искать своего ипотечного обслуживающего лица, независимо от того, перешла ли ипотека к другому владельцу с момента предоставления ссуды. Путем определения лица, обслуживающего ссуду, домовладельцы могут попытаться идентифицировать своего кредитора, чтобы начать переговоры о пересмотренных условиях ипотеки и предпринять действия, которые помогут избежать потери права выкупа.[17]

Электронная регистрация системы MERSCORP Holdings, Inc.

Электронная регистрация системы MERS - это система записи, которая идентифицирует владельца (контролера) и хранителя (местонахождение) зарегистрированных электронных заметок.[18] Владелец также описывается как инвестор. «Инвестор - в отношении MERS® eRegistry, юридического лица, которое является владельцем ипотечной ссуды, представленной eNote». [19] Построен MERSCORP Holdings, Inc. с одобрения Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) и запущенная в 2004 году система MERS eRegistry якобы удовлетворяет требованиям "безопасной гавани" законодательства E-SIGN и UETA.[20] Обе Фанни Мэй[21] и Фредди Мак[22] требовать регистрацию eNotes в системе MERS eRegistry, прежде чем они будут допущены к покупке.

МИСМО и МЕРС

В феврале 2009 года система MERS MERSCORP Holdings, Inc. была выбрана для управления повседневными операциями Организации по поддержанию стандартов ипотечной отрасли (МИСМО ), хотя MBA должен был продолжить полный контроль над MISMO.

Кризис отчуждения 2010 года

Основная статья: Кризис потери права выкупа

Судебные разбирательства и важные судебные решения

Нечеткость фактических данных о лицах, связанных с «MERS», привела к неразберихе в судебной системе и в процессе обращения взыскания.

Ипотечные системы электронной регистрации, инк. Против Лизы Мари Чонг и др. (Окружной суд США, округ Невада)

4 декабря 2009 г. судья Доусон установил, что «MERS не представила доказательств того, что она была агентом или номинальным держателем текущего владельца бенефициарного интереса в облигации, она не выполнила свое бремя по установлению того, что она является реальной стороной в интерес со стоя ". Он вынес свое решение по 5 из 18 дел (In re Chong, In re Pilatich, In re Cortes, In re Medina и In re O'Dell) по апелляции, но отказался признать, что «MERS не сможет утвердиться в качестве реальная заинтересованная сторона могла бы идентифицировать держателя векселя или предоставить достаточные доказательства источника ее полномочий ".[23]

Сервантес против Countrywide Home Loans Inc. (Окружной суд США, округ Аризона)

24 сентября 2009 г. Окружной суд США округа Аризона в г. Сервантес против Countrywide Home Loans, Inc. и др., отклонил все требования федерального законодательства и законодательства штата, поданные тремя заемщиками в жалобе, поданной против группы ответчиков, в которую входила MERS. Суд обсудил, являлась ли MERS надлежащим бенефициаром, но только в контексте того, являлось ли его участие преступным мошенничеством с заемщиками. Суд пришел к выводу, что простое использование MERS не является мошенничеством по общему праву в отношении заемщиков, установив, что «Истцы не заявили, какое влияние, если таковое имелось, оказало включение системы MERS в качестве« фиктивного »бенефициара на их обязательства. в качестве заемщиков ".[24]

Апелляционный суд США девятого округа подтвердил решение суда первой инстанции в пользу MERS в опубликованном заключении, поданном 7 сентября 2011 г.[25] Суд постановил, что у заемщика не было оснований для оспаривания статуса такого лица, как MERS. Однако он также обратил внимание на сноску в юридическом справочнике о том, что у такого заемщика все еще есть средство правовой защиты, подав в суд на отмену продажи доверительного управляющего.

Системы электронной регистрации ипотеки, Inc. против Реворедо и др. (Апелляционный суд третьего округа Флориды)

И 3-й окружной апелляционный суд Майами, и 2-й окружной апелляционный суд в Лейкленде постановили, что MERS может лишить права выкупа. Старший судья Алан Р. Шварц отметил, что решение было частично основано на изменениях в финансах и технологиях с течением времени. «Проблема возникает из-за трудности попытки втиснуть современный инновационный инструмент торговли в номенклатурные и юридические категории, которые в основном вытекают из средневекового английского земельного права», - писал Шварц.[26]

Связанное с этим дело Флориды - BONY Mellon v. Pino. После того, как домовладелец Пино установил, что банковские документы были дефектными, BONY перешла к отказу от собственного иска, предположительно намереваясь исправить документы, а затем подать второй иск о потере права выкупа, поскольку Флорида является штатом судебного выкупа. Пино таким образом оспорил право банка отклонить собственный иск. Когда дело приближалось к слушанию в Верховном суде Флориды, стороны уладились. Спустя несколько дней банк записал на диктофон записи о том, что Пино теперь является свободным и явным владельцем своего дома. Другими словами, банк отказался от своего иска, предположительно стоимостью многих тысяч долларов, к дому Пино, потому что поверенные банка считали, что они, вероятно, проиграют в верховном суде штата и, таким образом, создали прецедент, который может стоить им много Деньги. Избежать прецедента было дороже, чем потерянные деньги, ссуженные Пино. Несмотря на действия банка, суд решил рассмотреть дело, чтобы вынести решение о правомерности подхода банка «закрыть-исправить-снова предъявить иск». (Бриттани Дэвис, блог Miami Herald, 10 мая 2012 г.)

Джуэлин Джексон и др. v. Ипотечные системы электронной регистрации, Inc. (Верховный суд Миннесоты)

14 августа 2009 г. Верховный суд Миннесоты постановил, что MERS может лишить права выкупа в соответствии с законодательством штата в качестве зарегистрированного залогодержателя.[27]

А коллективный иск был подан домовладельцами в Делавэр возложить на MERS ответственность за мошеннические платежи по отчуждению права выкупа, поданные MERS.[28]

Домовладельцы заявили в суде, что их дома не могут быть лишены права выкупа, потому что доверительные отношения MERS были незаконными.[29] В других случаях апелляционные суды штата постановили, что MERS разрешено лишать права залога по ипотеке, если она является держателем векселя и ипотеки.

Landmark Nat'l Bank v. Kesler (Верховный суд Канзаса)

28 августа 2009 г. Верховный суд Канзаса в Landmark National Bank против Кеслера, 2009 Канал LEXIS 834 (28 августа 2009 г.) вынес решение в отношении MERS, в котором основное внимание уделяется окончательности судебных решений. Причастность MERS к этому делу возникла из-за того, что компания не получила уведомления о взыскании права выкупа, даже несмотря на то, что MERS был зарегистрированным залогодержателем по младшему залогу. В своем заключении суд отметил, что «[e] даже если MERS имела техническое право на уведомление и оказание услуг в рамках первоначального иска о лишении права выкупа - вопрос, который мы не решаем в настоящее время - мы не обязаны делать вывод о том, что суд первой инстанции злоупотребил по своему усмотрению отклонить ходатайства об отмене решения по умолчанию и потребовать присоединения к MERS… ". Этот случай не повлиял на право выкупа MERS, и компания имеет право получать уведомление о судебных исках, если MERS является залогодержателем.[30] Суд пришел к выводу, что MERS не регистрировала публично цепочку прав собственности в соответствующих реестрах документов в округах Канзаса. Судьи определили, что договор об ипотеке состоит из двух документов: доверительный акт (который обеспечивает собственность в качестве залога) и простой вексель (который дает заемщику отступ перед кредитором), и определили, что «в случае, если ипотечная ссуда каким-то образом разделяет интересы векселя и доверительного договора ... с доверительным документом, принадлежащим какой-либо независимой организации ... ипотека может потерять исковую силу».[11]

30 апреля 2010 г. апелляционный суд Канзаса в г. MERS, Inc. против Грэма, 44 Кан. Апп. 2d 547, 2010 WL 1873567, at ** 4 - ** 5, интерпретированный Кеслер это означает, что MERS фактически не имеет права взыскания по ипотеке в Канзасе, где MERS не упоминается в простом векселе, MERS действует исключительно в качестве «номинального держателя» для кредитора, и нет никаких доказательств того, что этот простой вексель был передан MERS или что MERS иным образом владеет долей участия в векселе.

MERSCORP, Inc., RESPA Litigation (Апелляционный суд США пятого округа)

В 2008 г. Апелляционный суд США пятого округа отклонил групповой иск против MERS, поданный несколькими округами. Истцы утверждали, что небольшая комиссия, взимаемая ипотечными кредиторами, которая затем была выплачена MERS, нарушала положения Закона о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA). Истцы также утверждали, что MERS несправедливо получал бизнес-рекомендации от ипотечных кредиторов. Однако окружные судьи постановили, что «В обмен на гонорар MERS выполнила функцию постоянного залогодержателя в государственной земельной книге…» Жалоба истцов была отклонена апелляционным судом за неспособность заявить иск в соответствии с RESPA. .[31]

Заявление генерального прокурора округа Колумбия о принудительном исполнении

27 октября 2010 года генеральный прокурор округа Колумбия Питер Никелс опубликовал заявление, в котором говорится, что «выкупа права выкупа не может быть начата против домовладельца округа Колумбия, если обеспечительный интерес текущего держателя облигаций не подтвержден должным образом публичными документами в Регистраторе сделок округа».[32] Таким образом, с точки зрения Никелса, последующие переводы ипотеки в учетную запись MERS не будут учитываться, если они также не были зарегистрированы в округе Колумбия.

Гомес против "Общегосударственные жилищные займы" (Калифорнийский апелляционный суд четвертого апелляционного округа, первый отдел)

18 февраля 2011 г. Апелляционный суд Калифорнии Четвертого апелляционного округа подтвердил, что возражающий без разрешения на внесение изменений. По мнению судьи Джоан Ирион, суд вынес решение в пользу MERS двумя способами: (1) закон Калифорнии о внесудебном обращении взыскания не предусматривает явного или подразумевается разрешить судебный процесс просто для того, чтобы определить, была ли сторона, инициирующая обращение взыскания, уполномочена на это; и (2) даже если они это сделали, истец согласился на использование MERS для инициирования обращения взыскания, когда он подписал договор доверительного управления.[33] Gomes прямо ссылался на решение Верховного суда штата от 2010 г. Лу против казино Hawaiian Gardens, Inc.,[34] который пояснил, что определенный консервативный метод статутного анализа (впервые сформулированный Associate Justice Фрэнк К. Ричардсон в 1979 г. и принят большинством судей решением Главного судьи 1988 г. Малькольм М. Лукас ) относится к все Законы Калифорнии, а не только Кодекс страхования Калифорнии. Таким образом, если законодательный орган Калифорнии прямо не написал основание иска в статут, его просто не существует. В Верховный суд Калифорнии отклонил ходатайство Гомеша о пересмотре 18 мая 2011 года. Затем адвокат Гомеша подал ходатайство о судебный приказ в Верховный суд США в котором он пытался оспорить MERS на нечетко сформулированных законных основаниях федеральной конституции, которые ранее не рассматривались в судах низшей инстанции. Однако ему не удалось оспорить конституционность калифорнийского правила поиска подразумеваемой причины иска, которая, скорее всего, потерпела бы неудачу в любом случае, поскольку федеральное правило поиска подразумеваемой причины иска практически идентично. 11 октября 2011 года Высокий суд отклонил ходатайство.

In re Agard (Суд по делам о банкротстве США, Восточный округ Нью-Йорка)

10 февраля 2011 года Суд США по делам о банкротстве Восточного округа Нью-Йорка рассмотрел ходатайство об освобождении от приостановления банкротства, поданное Банком США как попечителем секьюритизационного фонда. Банк США претендовал на право взыскания залога по ипотеке должника отчасти из-за предполагаемой уступки ипотеки от MERS. Суд оказался ограниченным Доктрина Рукера-Фельдмана чтобы привести в действие предыдущее решение суда штата об обращении взыскания, но продолжил рассмотрение нескольких аргументов, выдвинутых MERS относительно его правового статуса и полномочий, отметив, что оно отложило решение десятков дополнительных дел до тех пор, пока эти вопросы не были прояснены. Суд установил, что MERS не имеет полномочий в качестве агента передавать ипотеку в соответствии со своими правилами, соглашением о членстве или условиями самой ипотеки. Суд также установил, что MERS не имеет полномочий в качестве зарегистрированного залогодержателя для уступки ипотеки: «Позиция MERS о том, что она может быть одновременно и залогодержателем, и агентом залогодержателя, в лучшем случае абсурдна».

Суд отметил,

Компания MERS и ее партнеры приняли решение создать бизнес-модель и действовать в соответствии с ней, в значительной степени разработанной таким образом, чтобы избежать требований традиционного процесса регистрации закладных. Суд не принимает аргумент о том, что, поскольку MERS может иметь отношение к 50% всех ипотечных жилищных кредитов в стране, это является достаточной причиной для того, чтобы Суд закрыл глаза на тот факт, что этот процесс не соответствует закону.[35]

Жилищное финансирование против Саурмана (Верховный суд Мичигана)

В апреле 2011 г. Жилищное финансирование против Саурмана, то Апелляционный суд штата Мичиган приняла решение по двум объединенным делам, согласно которым MERS не имеет права взыскать взыскание во внесудебном порядке в соответствии с MCL 600.3204 (1) (d), поскольку фактически не владеет какой-либо долей в долге.[36] В Верховный суд штата Мичиган отменил решение своим приказом от 16 ноября 2011 года, установив, что MERS является владельцем доли в ипотеке, поскольку «договорные обязательства [MERS] в качестве залогодержателя зависели от того, выполнил ли залогодатель обязательство по выплате задолженности, которую обеспечила ипотека. . " Однако суд пояснил, что статус MERS как «владельца доли в задолженности» не приравнивается к доле владения векселем ».

16 ноября 2011 года Верховный суд штата Мичиган, понимая срочность и возможные последствия этого дела, издал безапелляционный приказ вместо удовлетворения апелляции и отменил решение Апелляционного суда. (Компания Residential Funding Co, LLC против Саурмана, 2011 WL 5588929 (Мичиган, 1 ноября 2011 г.). Суд согласился с особым мнением Апелляционного суда, "в соответствии с MCL 600.3204 (1) (d), Система электронной регистрации ипотечных кредитов (MERS) ) является «владельцем ... доли в долге, обеспеченной рассматриваемой ипотекой в ​​каждом из этих консолидированных случаев, потому что» договорные обязательства [MERS] в качестве залогодержателя зависели от того, выполнил ли залогодатель свое обязательство по выплате задолженности который обеспечен ипотекой ». Суд пояснил, что« статус MERS как «владельца доли в задолженности» не приравнивается к доле собственности в векселе. Скорее, как держатель ипотеки, MERS владел залоговое право на имущество, продолжение существования которого зависело от погашения задолженности. «Этот интерес в задолженности ... уполномочил MERS выкупить закладную посредством рекламы в соответствии с MCL 600.3204 (1) (d).» (курсив добавлен) .

Суд истолковал MCL 600.3204 (1) как включающий, а не исключительный. Суд постановил, что те, кто «заинтересован в задолженности», включают зарегистрированных ипотеков (таких как MERS) и составляют категорию сторон, имеющих право на взыскание путем объявления, наряду с теми, кто «владеет задолженностью», и теми, кто «действует как обслуживающий персонал». агент по ипотеке ".

Кальво против HSBC (Апелляционный суд Калифорнии, Второй округ, восьмое отделение)

12 сентября 2011 года Апелляционный суд Второго округа Калифорнии заявил, что жалоба (предполагаемое нарушение раздела 2932.5 Кодекса штата Калифорния, который требует от правопреемника залогодержателя зарегистрировать уступку перед тем, как воспользоваться правом на продажу недвижимости) была не имеет отношения к ипотеке, а не к доверительным актам.[37]

Робинсон против страны (Апелляционный суд Калифорнии, Четвертый округ)

12 сентября Четвертый районный суд, сославшись на собственное майское решение по делу Гомес против страны, заявил, что «установленная законом схема ... не предусматривает упреждающего иска, оспаривающего правоспособность. Следовательно, требования истцов о возмещении убытков в результате неправомерного инициирования обращения взыскания и декларативного возмещения ущерба основаны на интерпретации истцами раздела 2924, подраздел (а), не указывать основание для иска в соответствии с законом ".[38]

Bain против Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Верховный суд Вашингтона)

В марте 2012 года Кристин Бейн из Туквила, Вашингтон подала иск против MERS (и дочерней компании) за изъятие ее дома, даже не раскрывая фактического владельца ее ипотеки.[39]

В августе 2012 г. Вашингтонский Верховный Суд вынес решение вместе с Bain, заявив, что MERS не является законным бенефициаром ее дела и не имеет права назначать попечителей. В решении говорится: "Простое прочтение статута приводит нас к выводу, что только фактический держатель простого векселя или другого документа, подтверждающего обязательство, может быть бенефициаром с полномочиями назначить доверительного управляющего для продолжения внесудебной процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество. Проще говоря, если MERS не владеет векселем, он не является законным получателем ».[40]

Электронные подписи и нотариальные заверения

Поскольку система MERS является электронной, она зависит от электронного хранения и передачи юридических документов. По вопросу о нотариальном удостоверении электронных подписей и соблюдении нотариально удостоверенных подписей в разных штатах, Палата представителей США приняли законопроекты по легализации этих шагов, и в 2010 г. Сенат США принял закон без обсуждения. Однако президент Барак Обама публично выступил против закона 7 октября 2010 года. В результате законопроект был отменен, и законы штата регулируют, могут ли электронные подписи быть нотариально заверены или нотариально заверенная подпись в одном штате должна приниматься в другом.[41]

Полемика

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. вызвала много споров, разногласий и критики среди судебных исполнителей и ученых в «некоторых из самых читаемых статей с обзором права за последние несколько лет».[42] Дастин А. Закс,[43] например, критиковал Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. за то, что она занимала прямо противоречивые позиции в различных судах по всей стране.[44] Статья Закса получила признание Бэйн Суд сослался на него в связи с утверждением, что «сотрудники MERS часто выдают задания без проверки основной информации, что приводит к неправильным или мошенническим переводам».[45] Профессор Кристофер Петерсон[46] аналогичным образом утверждал, что MERS неискренне заявляет, что одновременно является ипотекодержателем и номинальным держателем / агентом кредитора или доверительного управляющего.[47] Петерсон сравнил эту предполагаемую двуличность с двуликим римским богом. Янус,[48] в то время как Закс сравнил Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. с «существом, более похожим на кальмара с множеством щупалец».[49] Статьи Петерсона о MERS,[50] которые также критикуют MERS за его якобы вредное воздействие на целостность и прозрачность публичной записи, были процитированы бесчисленными сторонами в судебном процессе против MERS[45] и в решениях, как неблагоприятных, так и благоприятных для MERS.[45][51]

Другие ученые критиковали Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. на том основании, что ее номинальное владение миллионами жилищных ссуд представляет катастрофический риск для ипотечных инвесторов, если Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. когда-либо объявит о банкротстве. Такое банкротство может означать, что ипотечные кредиты «перейдут в конкурсную массу компании и станут доступными для удовлетворения требований кредиторов».[52] Один профессор права даже предложил полностью отказаться от системы MERS, заменив ее совершенно новой национальной системой записи.[53]

Рекомендации

  1. ^ «МЕРС: О нас». 2013. Получено 2013-03-28.
  2. ^ «Материнская компания NYSE ICE приобретает MERS». Корпус Провод. 5 октября 2018 г.
  3. ^ «Относительно: MERSCORP, Inc. и Mortgage Electronic Registration Systems, Inc., Рестон, Вирджиния» (PDF). Federalreserve.gov. Получено 20 октября, 2018.
  4. ^ третье поколение
  5. ^ «Земельные книги». Courts.state.md.us. 2011-07-01. Получено 2013-12-05.
  6. ^ "New York Law Journal: тенденции в сфере недвижимости: сохранение приоритета залогового права с помощью изменения ипотечного кредита" (PDF). Dlapiper.com. Архивировано из оригинал (PDF) на 2013-12-13. Получено 2013-12-05.
  7. ^ "310 ILCS 105 / Закон о программе поддержки арендного жилья". Ilga.gov. Получено 2013-12-05.
  8. ^ Хант, Джон П .; Стэнтон, Ричард; Уоллес, Нэнси (2012). «Ребаланс государственного и частного секторов в законе о передаче ипотечного кредита» (PDF). Обзор права американского университета. 62: 1529. Получено 4 октября 2017.
  9. ^ "MERS Misery Looms". Tampa-bay-real-estate.com. Архивировано из оригинал на 2013-12-13. Получено 2013-12-05.
  10. ^ "О компании MERSCORP Holdings, Inc". www.mersinc.org. 17 ноября 2018.
  11. ^ а б Кетчем, Кристофер (январь 2012 г.). «Прекратить платежи! Восстание домовладельцев против банков». Фонд журнала Harper's Magazine. Получено 4 октября 2017.
  12. ^ «MERS, отслеживание ссуд в электронном виде». AccessMyLibrary. 1 мая 2000 г.. Получено 30 апреля, 2009.
  13. ^ Дарем, Джеймс Джеффри (июль 2012 г.). «Отчет Сан-Франциско:« Выкупа права выкупа в Калифорнии - кризис соблюдения требований »Национально значимый статистический портрет проблем в процессе обращения взыскания». Журнал о наследстве и собственности. 26 (4). Получено 4 октября 2017.
  14. ^ «В споре о потере права выкупа проблемы лежат глубже, чем ошибочные документы». Washingtonpost.com. 2010-10-07. Получено 2013-12-05.
  15. ^ «Да, на MERS есть жизнь». Получено 18 марта, 2012.
  16. ^ "Не сбрасывайте со счетов МИН. Число". Mortgage-technology.com. Архивировано из оригинал 4 сентября 2012 г.. Получено 30 апреля, 2009.
  17. ^ «Добро пожаловать в MERS для домовладельцев». Архивировано из оригинал 11 марта 2008 г.. Получено 30 апреля, 2009.
  18. ^ «MERS eRegistry обеспечивает« систему записи »для зарегистрированных электронных заметок». AccessMyLibrary. 2 июня 2004 г.. Получено 30 апреля, 2009.
  19. ^ "Руководство по процедурам электронной регистрации MERS®, версия 14.0". www.mersinc.org. 17 июля 2017 г.. Получено 17 ноября, 2018.
  20. ^ "Обещание eNotes: факт или сказка?". Получено 30 апреля, 2009.
  21. ^ «Руководство по предоставлению электронной ипотечной ссуды для Fannie Mae, версия 2.5» (PDF). Получено 30 апреля, 2009.
  22. ^ "Справочник по электронной ипотеке Фредди Мака: инструкции по восхождению на гору электронной ипотеки, избегая скользких склонов" (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 1 апреля 2010 г.. Получено 30 апреля, 2009.
  23. ^ "MERS, Inc. против Лизы Мари Чонг и др. Постановление в Окружном суде США в штате Невада". Получено 25 января, 2010.
  24. ^ "Ольга Сервантес В. Countrywide Home Loans Inc. и др.: Решение по гражданскому делу". Ballardspahr.com. Получено 2013-12-05.
  25. ^ Сервантес против Countrywide Home Loans, Inc., 656 F.3d 1034, 1041 (9 округа 2011 г.).
  26. ^ «Федеральный судья отклоняет иск домовладельцев против крупного ипотечного реестра». Law.com. 2007-08-01. Получено 2013-12-05.
  27. ^ «Решение суда: имена ипотечников называть не нужно». Звездная трибуна. 2009-08-14. Архивировано из оригинал на 2014-04-27. Получено 2013-12-05.
  28. ^ Макинтайр, Майк (23 апреля 2009 г.). «Отслеживание займов через фирму, владеющую миллионами». Нью-Йорк Таймс. Получено 7 декабря, 2010.
  29. ^ http://www.kolotv.com/home/headlines/42938942.html
  30. ^ "98489 - Landmark Nat'l Bank против Кеслера - Розена - Верховный суд Канзаса". Kscourts.org. Получено 2013-12-05.
  31. ^ "Мнение Knighton vs. Merscorp Inc. в Апелляционном суде 5-го округа США". Получено 25 января, 2010.
  32. ^ Касс, Бенни (6 ноября 2010 г.). «Если вы столкнулись с проблемой потери права выкупа в округе Колумбия, помощь может быть возможна». Вашингтон Пост. п. E1.
  33. ^ Гомес против "Общегосударственные жилищные займы", 192 кал. Приложение. 4-й 1149 (2011 г.).
  34. ^ Лу против казино Hawaiian Gardens, Inc., 50 кал. 4-й 592, 113 Cal. Rptr. 3d 498, 236 P. 3d 346 (2010).
  35. ^ "In re Agard, Bankr. E.D.N.Y." Получено 12 мая, 2011.
  36. ^ «MERS 'Strawman' не имеет права выкупа». Stopforeclosurefraud.com. Получено 2013-12-05.
  37. ^ «Два суда подтверждают права выкупа MERS». Новости ипотеки Daily. Получено 2013-12-05.
  38. ^ «Робинсон против страны». Новости ипотеки Daily.
  39. ^ Томпсон, Конни (14 марта 2012 г.). «Верховный суд штата примет решение о законности системы регистрации закладных». KomoNews. Получено 22 июля 2016. По словам Хелсмана, для того, чтобы остановить обращение взыскания и попытаться изменить ссуду, необходимо сначала связаться с фактическим держателем ссуды Bain. Первоначальный держатель кредита, INDYMAC, обанкротился во время финансового кризиса. У FDIC, перешедшего в банк INDYMAC, его больше нет. Хулсман говорит, что она подала иск, после судебного процесса, после судебного процесса, только чтобы узнать, что она не назвала фактического держателя кредита Bain. «Мы утверждаем, что MERS, наряду с банками, сделала выбор в пользу сокрытия личности истинного владельца ссуды в нарушение законов штата Вашингтон», - пояснил Хелсман.
  40. ^ Bain против Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Вашингтон, 16 августа 2012 г.). Текст
  41. ^ Веллерт, Лоррейн; Джонстон, Николас (7 октября 2010 г.). «Обама отклоняет законопроект нотариуса из-за предосторожности о выкупе»'". Bloomberg Businessweek. Получено 18 декабря, 2011.
  42. ^ Хант, Джон П .; Стэнтон, Ричард; Уоллес, Нэнси (2012). «Все в одной корзине: риск банкротства национальной агентской системы регистрации ипотечных кредитов» (PDF). Юридический обзор Калифорнийского университета в Дэвисе. 46 (1): 1–63. Дои:10.2139 / ssrn.1908893.CS1 maint: ref = harv (связь) В fn.7.
  43. ^ «Кинг, Ньевес и Закс - Выкупа права выкупа, банкротство, общие судебные разбирательства - Дастин Закс, ESQ». Knzlaw.com. Получено 2013-12-05.
  44. ^ Закс, Дастин А. (2011). «Стоять в собственном солнечном свете: пересматривать положение, прозрачность и точность при выкупе заложенного имущества». Обзор закона Quinnipiac. 29 (3): 551–610. SSRN  1958645.CS1 maint: ref = harv (связь) На стр. 586-589.
  45. ^ а б c "Bain V. Metropolitan Mortg. Group, Inc.". Leagle.com. Получено 2013-12-05.
  46. ^ «Петерсон присоединится к новому Федеральному бюро финансовой защиты потребителей | ULaw Today | Юридический колледж С.Дж.Квинни при Университете штата Юта». Today.law.utah.edu. 2012-05-10. Архивировано из оригинал на 2013-12-12. Получено 2013-12-05.
  47. ^ Петерсон, Кристофер Льюис (2011). «Два лица: прояснение теории прав собственности на землю в системе электронной регистрации ипотечных кредитов». Обзор закона Уильяма и Мэри. 53 (1): 111–161. SSRN  1684729.CS1 maint: ref = harv (связь)
  48. ^ Петерсон 2011, п. 113.
  49. ^ Закс 2011, п. 585.
  50. ^ Петерсон, Кристофер Льюис (2010). «Взыскание, субстандартное ипотечное кредитование и система электронной регистрации ипотеки». Обзор права Университета Цинциннати. 78 (4): 1359–1407. SSRN  1469749.
  51. ^ "Фуллер против ипотечных электронных регистрационных систем, Inc.], 3: 11-cv-1153-J-20MCR на 2-3 (Мэриленд, Флорида, 27 июня 2012 г.), несогласие с окончательными аргументами Петерсона относительно систем электронной регистрации ипотеки, Inc. законность " (PDF). Flta.org. Получено 2013-12-05.
  52. ^ Хант, Стэнтон и Уоллес 2012, п. 37.
  53. ^ Марш, Таня Д. (2011). «Выкупа права выкупа и отказ американской системы регистрации прав собственности на землю». Columbia Law Review. 111 (1): 19–26. Дои:10.2139 / ssrn.1737857.

внешняя ссылка