Экологическая оценка участка I этапа - Phase I environmental site assessment

Любой объект недвижимости может быть предметом ESA фазы I.

В Соединенных Штатах Америки оценка окружающей среды это отчет, подготовленный для холдинга недвижимости, который определяет потенциальное или существующее загрязнение окружающей среды обязательства. Анализ, часто называемый ЕКА, как правило, касается как земли, лежащей в основе, так и улучшения физического состояния собственности. Доля загрязненных участков "Браунфилд сайты. "В особо тяжелых случаях к Список национальных приоритетов где они будут подпадать под действие Агентства по охране окружающей среды США Суперфонд программа.

Фактический отбор проб почвы, воздуха, грунтовых вод и / или строительных материалов обычно не проводится во время Фазы I ESA. Фаза I ESA обычно считается первым шагом в процессе экологической Юридическая экспертиза. Стандарты проведения оценки участка на этапе I были обнародованы Агентством по охране окружающей среды США.^[1] и частично основаны на ASTM в Стандарте E1527-13.^[2]

Если объект считается загрязненным, может быть проведена экологическая оценка участка II фазы, тест ASTM E1903, более подробное исследование, включающее химический анализ на наличие опасных веществ и / или нефтяных углеводородов.^[3]

Фон

Еще в 1970-х годах покупатели недвижимости в Соединенных Штатах провели исследования, аналогичные текущим ESAs фазы I, для оценки рисков владения коммерческой собственностью, которая имела высокую степень риска от предшествующих токсичных воздействий. химический использование или утилизация. Часто эти исследования были подготовительными к пониманию природы затрат на очистку, если собственность рассматривалась на перепланировка или изменение землепользование.

в Соединенные Штаты Америки Спрос на такого рода исследования резко возрос в 1980-х годах после судебных решений, касающихся ответственности владельцев собственности за очистку территории. Толкование Закон о всеобъемлющем экологическом реагировании, компенсации и ответственности 1980 года (CERCLA), суды США постановили, что покупатель, арендодатель или кредитор могут нести ответственность за восстановление остатков опасных веществ, даже если загрязнение вызвал предыдущий владелец; выполнение фазы I экологической оценки участка, согласно аргументации судов, создает безопасная гавань, известная как «Защита невинных помещиков».

В 1998 г. необходимость проведения Фазы I ESA была подчеркнута действиями Конгресса, принявшими Закон об ускорении очистки Superfund от 1998 г..^[4] Этот закон требует, чтобы покупатели коммерческой недвижимости провели исследование фазы I, отвечающее определенным стандартам ASTM E1527: Стандартная практика экологической оценки участка: процесс экологической оценки участка I.

Самым последним стандартом является «Стандарты и практика для всех соответствующих запросов» 40 Свод федеральных правил, раздел 312^[1] который во многом основывался на ASTM E1527-13, который является стандартом ASTM для проведения «Все надлежащего расследования» (AAI) для экологической оценки недвижимости. Предыдущие руководства, касающиеся стандарта ASTM E1527, были ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 и ASTM E1527-05.

Покупателям жилой недвижимости нужно только провести осмотр участка и цепочку опросов.

Запускающие действия

Существует множество причин для проведения исследования фазы I, наиболее распространенными из которых являются:^[5]

Покупка недвижимость физическим или юридическим лицом, ранее не заглавие.
Рассмотрение новым кредитором возможности предоставить ссуду по данной теме недвижимость.
Выкуп товарищества или основной передел собственности.
Приложение к государственное агентство для изменения использования или другого разрешения на дискреционное использование земли.
Желание существующего собственника понять токсичную историю собственности.
Принуждение со стороны контролирующего органа, подозревающего наличие токсичных условий на объекте.
Продажа собственности

Объем

Осмотр земли включает в себя изучение потенциальных Загрязнение почвы, грунтовые воды качественный, Поверхность воды качество, а иногда и проблемы, связанные с поглощением опасных веществ биота. Исследование участка может включать: определение любых химических остатков в структурах; выявление возможных асбест содержащий строительные материалы; инвентарь опасный вещества, хранящиеся или используемые на территории; оценка плесень и плесень; и оценка других качество воздуха в помещении параметры.^[6]

Асбестосодержащие материалы обычно не исследуются или не отбираются в ходе инспекции участка I этапа, но могут быть обнаружены подозрительные строительные материалы.

В зависимости от используемых точных протоколов существует ряд вариаций объема исследования Фазы I. Перечисленные здесь задачи являются общими практически для всех ESA фазы I.^[7]

Осуществление визита на место для просмотра текущих условий (остатки химического разлива, отмирание растительность, так далее.); использование опасных веществ или нефтепродуктов (наличие надземных или подземные резервуары для хранения, хранение кислоты, так далее.); и оценить историю любого вероятного экологически опасного участка.
Оценка рисков соседних объектов на объект недвижимости
Проверка федеральных, государственных, местных и племенных записей на расстояниях, указанных в стандартах ASTM 1528 и AAI (от 1/8 до 1 мили в зависимости от базы данных)
Опрос лиц, осведомленных об истории собственности (прошлые владельцы, нынешний владелец, ключевой менеджер участка, нынешние арендаторы, соседи).
Изучите файлы муниципального или окружного планирования, чтобы проверить предыдущее использование земли и выданные разрешения.
Проведите поиск файлов в государственных учреждениях (Государственный совет по водным ресурсам, Пожарная часть, окружной отдел здравоохранения и т. д.), осуществляющий надзор за качество воды и Загрязнение почвы вопросы.
Изучите исторические аэрофотосъемка окрестностей.
Проверить ток USGS карты для изучения схем дренажа и топография.
Изучите цепочку прав собственности на экологические залоги и / или ограничения деятельности и землепользования (AUL).

В большинстве случаев поиск общедоступных файлов, историческое исследование и проверка цепочки названий передаются на аутсорсинг информационным службам, которые специализируются на такой деятельности. Элементы, не относящиеся к области охвата, в фазе I экологической оценки площадки могут включать визуальные осмотры или поиск по обзору записей для:

Асбестосодержащие строительные материалы (ACBM)
Краска на основе свинца
Свинец в питьевой воде
Плесень
Радон
Водно-болотные угодья
Находящиеся под угрозой и исчезающие виды
Отравление ртутью
Селевой поток
Опасность землетрясения
Вторжение пара

Подготовители

Часто при составлении всех компонентов исследования фазы I используется междисциплинарный подход, поскольку навыки в химия, физика атмосферы, геология, микробиология и даже ботаника часто требуются. Многие из составителей ученые-экологи которые были обучены интегрировать эти разнообразные дисциплины. Во многих штатах есть профессиональные регистрации, которые применимы к составителям ESAs фазы I; например, состояние Калифорния имела регистрацию под названием «Зарегистрированный экологический оценщик класса I или класса II в Калифорнии» до июля 2012 года, когда она отменила эту программу сертификации REA из-за сокращения бюджета.^[8]

В соответствии со стандартом ASTM E 1527-13 были установлены параметры, определяющие, кто имеет право выполнять ЭПА фазы I. Специалист по окружающей среде - это человек с^{[нужна цитата ]}

действующая лицензия профессионального инженера или профессионального геолога или регистрация в штате или на территории США с эквивалентным 3-летним опытом работы на полную ставку; или же
иметь степень бакалавра или высшую степень аккредитованного высшего учебного заведения в области инженерии или естественных наук и эквивалентный 5-летний опыт работы на полной ставке; или же
иметь опыт, эквивалентный 10 годам полной занятости.

Лицо, не отвечающее одной или нескольким из этих квалификаций, может участвовать в проведении ESA фазы I, если это лицо находится под наблюдением или ответственным лицом лица, отвечающего определению экологического специалиста при завершении такой деятельности.^{[нужна цитата ]}

Большинство оценок участков проводится частными компаниями, независимыми от владельца или потенциального покупателя земли.^{[нужна цитата ]}

Примеры

Несмотря на то, что на сегодняшний день в Соединенных Штатах проанализировано множество сайтов, следующий список будет служить в качестве примеров предметной области:

Auke Bay Почтовая служба США, Джуно, Аляска
Esso Canada Ltd. Бывший завод по производству наливного топлива, Оуэн Саунд, Онтарио, Канада
Здание Дакин, Брисбен, Калифорния
Конкретный план Ист-Элк-Гроув, Элк-Гроув, Калифорния
Парк Маринерс Марш, Стейтн-Айленд, Нью-Йорк
Промышленный парк государственной больницы Ричмонда, Уэйн Каунти, Индиана
Сиднейский металлургический завод Lands, Сидней, Новая Шотландия
Weyerhauser Технологический центр, Federal Way, Вашингтон

Международный контекст

В Японии с переходом 2003 г. Закон о борьбе с загрязнением почвы, наблюдается сильное движение к более регулярному проведению исследований фазы I. По крайней мере, одна юрисдикция в Канаде (Онтарио ) теперь требует завершения Фазы I перед передачей некоторых типов промышленной собственности. В некоторых частях Европы в 1990-х годах начали проводить исследования фазы I по избранным объектам недвижимости, но до сих пор не уделяется всестороннего внимания практически всем крупным сделкам с недвижимостью в США.

В Соединенном Королевстве регулирование загрязненных земель изложено в Закон об окружающей среде 1995 г.. В Агентство окружающей среды Англии и Уэльса подготовили набор руководящих указаний; CLEA - стандартизированный подход к оценке загрязнения земель. Настольное исследование фазы 1 часто требуется для поддержки приложения для планирования.^[9] В Великобритании эти отчеты должны быть собраны «компетентным лицом».

Другие виды экологической оценки объекта

Хранение и обращение с токсичными веществами оценивается для каждого объекта в рамках исследования фазы I.

Есть несколько других типов отчетов, которые имеют некоторое сходство по названию или степени детализации с Фазой I экологической оценки площадки:

Фаза II экологической оценки участка представляет собой «интрузивное» исследование, в ходе которого собираются оригинальные образцы почвы, грунтовых вод или строительных материалов для анализа количественных значений различных загрязняющих веществ.^[10] Это расследование обычно проводится, когда ESA фазы I определяет вероятность загрязнения площадки. Наиболее часто тестируемые вещества: нефть углеводороды, тяжелые металлы, пестициды, растворители, асбест и плесень.

Фаза III экологической оценки участка это расследование, связанное с исправлением сайта. Исследования фазы III направлены на определение физических масштабов загрязнения на основе рекомендаций, сделанных в ходе оценок фазы II. Исследования фазы III могут включать в себя интенсивное тестирование, отбор проб и мониторинг, исследования «судьбы и переноса» и другое моделирование, а также разработку технико-экономических обоснований для реабилитационных и восстановительных планов. Это исследование обычно включает оценку альтернативных методов очистки, затрат и логистики. В соответствующем отчете подробно описаны шаги, предпринятые для выполнения очистки участка и последующего мониторинга остаточных загрязняющих веществ.

Ограниченная экологическая оценка участка I этапа представляет собой усеченный ESA фазы I, обычно пропускающий один или несколько рабочих сегментов, таких как посещение сайта или поиск определенных файлов. Когда компонент выезда на место удаляется, исследование иногда называют Экран транзакции.

Экологическая оценка имеет мало общего с вопросом ответственности за опасные вещества, а скорее является предварительным исследованием Заявление о воздействии на окружающую среду, который определяет воздействие на окружающую среду действий по освоению земель и анализирует широкий набор параметров, включая биоразнообразие, окружающий шум, загрязнение воды, загрязнение воздуха, трафик, геотехнический риски, визуальные воздействия, проблемы общественной безопасности, а также проблемы с опасными веществами.

Оценка состояния окружающей среды, этап I SBA средства все недвижимость, приобретенная через США Администрация малого бизнеса Программа 504 финансирования основных средств требует конкретных и часто более высоких Юридическая экспертиза требования, чем обычные Недвижимость транзакции. Требования к должной осмотрительности определяются в соответствии с НАИКС коды, связанные с предыдущим использованием собственности в коммерческих целях. Существует 58 конкретных кодов NAICS, которые требуют расследования на этапе I. К ним относятся, но не ограничиваются: похоронные бюро, химчистки и Автозаправки. SBA также требует, чтобы на любой заправочной станции, которая эксплуатировалась более 5 лет, была проведена фаза II экологической оценки объекта. Дополнительные затраты на выполнение этой оценки не могут быть включены в сумму, запрашиваемую в ссуде, и приводят к значительным расходам для заемщика.

Freddie Mac / Fannie Mae, этап I экологической оценки объекта[1] - это два специализированных типа ESA фазы I, которые требуются, когда ссуда финансируется через Freddie Mac или Fannie Mae. Объемы работ основаны на стандарте ASTM E1527-05, но имеют особые требования, включая следующие: процент и объем проверки собственности; требования к тестированию на радон; планы испытаний и эксплуатации и технического обслуживания (O&M) асбестовых и свинцовых красок для управления существующими опасностями; свинец в питьевой воде; и осмотр плесени. Что касается кондоминиумов, Fannie Mae требует ESA фазы I в любое время, когда первоначальный андеррайтинговый анализ указывает на экологические проблемы.^[11]

Оценка окружающей среды, этап I, HUDВ Министерство жилищного строительства и городского развития США также требует ESA Этапа I для любого строящегося кондоминиума, который желает предложить Застрахованный кредит FHA потенциальным покупателям.^[11]