Cuckmere Brick Co Ltd против Mutual Finance Ltd - Cuckmere Brick Co Ltd v Mutual Finance Ltd

Cuckmere Brick Co v Mutual Finance
Суд	Апелляционный суд Англии и Уэльса
Полное название дела	Cuckmere Brick Company Ltd и Лесли Артур Фок против Mutual Finance Limited
Решил	25 февраля 1971 года (1971-02-25)
Цитирование (и)	[1971] EWCA Civ 9 [1971] Ch 949 [1971] 2 Все ER 633 [1971] 2 WLR 1207
История болезни
Предварительные действия	Истец (банк-ответчик) проиграл дело по первой инстанции
Обратился из	Высокий суд (Пахарь J)
Мнения по делу
Салмон LJ не считал необходимым расследовать ущерб и принял бы приблизительную цифру, присужденную Плауменом Дж. Совпадающие суждения по всем другим элементам ЖЖЖ Кросса и Кэрнса
Мнения по делу
Решение	Лосось ЖЖ
Совпадение	Кросс LJ и Кэрнс LJ
Ключевые слова
Ипотека; сведения об аукционе; разрешения на планирование

Cuckmere Brick Co v Mutual Finance [1971] EWCA Civ 9 является Английский деликтный закон дело, при учреждении которого кредитор должен публиковать / продвигать материально полезные ключевые, существенные факты, касающиеся ипотека продажа с повторным вступлением во владение. Поскольку это влияет на обязанности ипотекодержателей (обеспеченных кредиторов), в этой степени его можно рассматривать как периферию Английское земельное право также.

Трехсторонняя комиссия по апелляции установила халатность со стороны кредитора или его агента-аукциониста. Большинство голосов 2-1 направили расследование в отношении убытков (в отличие от грубой компенсации, вынесенной в первой инстанции).

Факты

В 1961 году Cuckmere Brick Co получила разрешение на строительство построить 100 квартиры каждый с гаражом на участке 2,65 акра (1,07 га) рядом Maidstone и получил ипотечное финансирование в размере 50 000 фунтов стерлингов от компании Mutual Finance, которая соответствующим образом оценила землю. К 1964 году из-за проблем с денежными потоками, возникшими в результате других разработок, в которых участвовал Cuckmere, впоследствии было получено разрешение на строительство (с одобрения Mutual) на строительство 35 домов, что повлекло бы меньшие затраты на строительство. К 1966 году строительство еще не началось, и Mutual осуществила сила продажи по ипотеке, выставление земли на аукцион и объявление о том, что у собственности есть разрешение на строительство домов, но не квартир. Cuckmere сообщил Mutual о недосмотре, и последний сказал аукционисту упомянуть об этом. На аукционе они получили 44 000 фунтов стерлингов, и Какмер утверждал, что эта сумма должна была быть ближе к 75 000 фунтов стерлингов, если бы разрешение на строительство было должным образом упомянуто в рекламе, если бы его существование, лежащее в основе собственной оценки банка, было передано потенциальным покупателям.

Cuckmere подал в суд, требуя принять во внимание счет на том основании, что с ответчиков должна быть списана цена, которую они могли и должны были получить за сайт. Взаимное встречное требование на остаток всех денежных средств, причитающихся по ипотеке с процентами после кредитования истцов выручкой от продажи. Пахарь Дж. Нашел истцов по иску таким образом, чтобы затмить ценность встречного иска, приняв достоверные доказательства того, что 65 000 фунтов стерлингов были ценой, которая могла и должна была быть получена за землю, если бы ответчики не выполнили свои обязательства или не приняли разумные меры предосторожности. в отношении продажи.

Обе стороны обратились в Апелляционный суд.

Суждение

Апелляция была частично разрешена, и ее снова отправили на расследование в отношении ущерба, потенциально для уменьшения суммы присужденной компенсации. Заемщик-респондент получил³⁄₄ стоимости апелляции.

В целом согласившись с применимым тестом, два лорда апелляционных судей увидели, что дело было возвращено для расследования в отношении ущерба на том основании, что цена, по которой, вероятно, могла быть продана земля, все еще была неясна (один судья использовал исчезающую формулировку «на свободе»), третий полностью подтвердил бы первоначальную компенсацию ущерба.

Лосось ЖЖ постановил, что Mutual Finance нарушила свой долг по заботе о Cuckmere. Обязанность заключается не в том, чтобы получить лучшую или надлежащую цену, что бы это ни значило, а в «истинной рыночной стоимости».^[1] Это было предложением более раннего решения Высокого суда в Томлин против Люси (1890 г.) (за делом «следили»).^[2]

Хорошо известно, что залогодержатель не является управляющим правом продажи залогодателя. После того, как власть накоплена, залогодержатель имеет право использовать ее для своих собственных целей, когда он пожелает это сделать. Не имеет значения, что момент может быть неблагоприятным и что, ожидая, можно получить более высокую цену. Он имеет право реализовывать свою безопасность, превращая ее в деньги, когда хочет. Также, на мой взгляд, нет ничего, что могло бы помешать залогодержателю принять лучшую ставку, которую он может получить на аукционе, даже если на аукционе мало участников и ставки исключительно низкие, при условии, что ни один из этих неблагоприятных факторов не вызван какой-либо ошибкой залогодержатель, он может делать все, что хочет. Если интересы залогодержателя, по его мнению, противоречат интересам залогодателя, залогодержатель может отдать предпочтение своим собственным интересам, что, конечно, он не мог бы сделать, если бы он был доверенным лицом права продажи залогодателя.

[...]

Результат продажи существенно влияет на залогодателя, но ее подготовка и проведение полностью остаются в руках залогодержателя. Близость между ними едва ли могла быть ближе. Наверняка они «соседи».

[...]

Соответственно, я прихожу к выводу ... что залогодержатель при осуществлении своих полномочий на продажу действительно обязан принять разумные меры предосторожности для получения истинной рыночной стоимости заложенного имущества на дату, когда он решит продать его. Несомненно, при принятии решения о том, не выполнил ли он эту обязанность, необходимо рассматривать факты в широком смысле, и он не будет признан виновным, если он явно не находится на неправильной стороне линии.

Кросс LJ согласился с тем, что кредитор также несет ответственность за поведение своего агента (аукциониста), и один или оба проявили халатность:

... Адвокат заявителей далее утверждал, что даже если мы будем придерживаться мнения, что залогодержатель должен отчитаться перед залогодателем за убытки, вызванные его собственной небрежностью при осуществлении своих полномочий на продажу, было бы неправильно, что он нести ответственность за халатность агента, которого он разумно нанял. Вполне может быть, что этот пункт не открыт для него, учитывая способ аргументации ниже, но в любом случае я не принимаю это представление. В поддержку этого адвокат указал, что доверительный управляющий не несет ответственности за неисполнение обязательств агентом, нанять которого для него разумно. Но положение залогодержателя сильно отличается от положения доверительного управляющего. Доверительный управляющий не имеет, как [в качестве] доверительного управляющего, любой интерес в трастовой собственности, и если нанятый им агент проявляет халатность, его право на иск против агента является активом траста. Залогодержатель, с другой стороны, не является доверительным управляющим, и если он подает в суд на агента за халатность, любые убытки, которые он может взыскать, принадлежат ему ...

На равных Кэрнс LJ:

Проблемы в этом обращении:

1. Включает ли долг залогодержателя перед залогодателем по продаже заложенного имущества обязанность проявлять разумную осторожность для получения надлежащей цены или достаточно ли залогодержателю действовать честно и без безрассудного пренебрежения интересами залогодателя?
2. Была реклама аукциона без привязки к разрешению на застройку квартиры.

   (а) правильно

   (б) ошибка суждения

   (c) небрежное или

   (г) безрассудно?

3. Аналогичный вопрос по поводу отказа отложить аукцион.
4. Если кто-то из подсудимых был виноват, то виноваты ли были сами подсудимые или их агенты Геринг и Колайер, или оба?
5. Если вина была вина только агентов, можно ли ее приписать подсудимым?
6. В случае небрежности, за которую ответчики несут ответственность, понесли ли истцы какой-либо ущерб?
7. Если да, то какую ценность следует отнести к земле при оценке ущерба?

1. ... поэтому я считаю, что Томлин против Люси является более сильным органом власти, и я считаю, что нынешние ответчики были обязаны принять разумные меры для получения надлежащей цены за землю в интересах залогодателей.
2. ... Обдуманного решения не упоминать о квартирах не было. Просто не было возможности учесть желательность этого. По свидетельству мистера Данна и мистера Сент-Джона, это было по крайней мере ошибкой суждения.

   ... Было бы проще всего упомянуть разрешение на квартиры в брошюре. Это не могло причинить вреда. Это могло привлечь покупателя, чьи представления о перспективах продажи квартир ... Я прихожу к выводу, что упущение этого было небрежным.

   Какая бы ошибка ни была допущена в проявлении умения и рассудительности, я не думаю, что доказательства указывали на безрассудное пренебрежение интересами какой-либо из сторон.

3. ... И если по неосторожности не афишировать разрешение в первую очередь, то по небрежности не отложить аукцион и не рекламировать заново. Не то чтобы не было веских причин для продолжения продажи: проценты накапливались каждый день ...
4. ... На мой взгляд, на обоих этапах была халатность как со стороны подсудимых, так и со стороны их агентов.
5. ... Если бы это было открыто [утверждать, что кредитор не несет ответственности за халатность своих агентов], мне потребовались бы дополнительные аргументы, чтобы убедить меня в том, что г-н судья Кекевич и лорд судья Коттон были неправы.
6. ... в нижеследующем суде не удалось провести различие между вопросом о том, была ли разумная вероятность того, что люди, заинтересованные в покупке квартир, посетили ... от общих свидетельств [экспертов истца] ... Если бы люди пришли на продажу с целью покупки квартир, кто-то подумал бы, что земля стоит более 44 000 фунтов стерлингов, и поднял бы эту ставку. Итак ... истцам был нанесен ущерб ...
7. ... Они не позвонили ни одному застройщику, чтобы сказать, что он предложил бы 65 000 фунтов стерлингов за землю. Несомненно, если бы проконсультировались с г-ном Данном или г-ном Сент-Джоном, они бы посоветовали заплатить эту цену, но вполне может быть, что другие консультанты были бы более осторожны или что разработчики осознали бы, насколько шаткой была эта оценка, и воздерживались от столь высоких ставок. Чтобы установить цифру в 65 000 фунтов стерлингов, необходимо предположить, что на аукционе присутствуют как минимум два застройщика квартир, которые будут делать ставки друг против друга, чтобы поднять цену до такой степени.

На мой взгляд, ученый судья поступил неправильно, удовлетворив просьбу оценить цифру в представленных ему материалах, хотя я могу хорошо понять его поступки, поскольку запрос был совместным ... необходимо провести расследование в отношении ущерба. на том основании, что цена, по которой, вероятно, могла быть продана земля, велика. Я бы так направил.

Выполняется или применяется в

• Бишоп v Бонэм [1988] Калифорния (Англия и Уэльс) ("E")
• AIB Finance Ltd v Должники [1997]
• Мефтах против Ллойдс TSB Bank plc [2001]
• ТОО "Аодкон" v Bridgeco Ltd [2014] Ч.Д.^[2]

Dictum последовал в

• American Express International Banking Corp v Херли, [1985] 3 Все ER 564^[2]

Рассмотрено в

• Медфорт - Блейк [1999] EWCA Civ 1482, [1999] 2 BCLC 221 (26 мая 1999 г.)
• Паркер-Твидейл v Данбар Банк Плс, [1991] Ch 12
• Це Квонг Лам v Вонг Чит Сен [1983] UKPC 28, [1983] 3 All ER 54 (25 июля 1983 г.) (по апелляции из Гонконга)
• Лэтчфорд - Бейрн, [1981] 3 Все ER 705 (QB)^[2]

Разъяснено Тайным советом в

• Downsview Nominees Ltd против First City Corp Ltd [1992] UKPC 34, [1993] AC 295 (19 ноября 1992 г.) (по апелляции Новой Зеландии)^[2]

Смотрите также

• Английское земельное право
• Английский трастовый закон
• Английское право собственности

Примечания