Английское земельное право - English land law
Английское земельное право это закон недвижимость в Англия и Уэльс. Из-за большого исторического и социального значения земля обычно рассматривается как наиболее важная часть Английское право собственности. Право собственности на землю уходит корнями в феодальный система, созданная Вильгельм Завоеватель после 1066 г., и с постепенно уменьшающимся присутствием аристократии, теперь наблюдается большое количество владельцев, играющих на активном рынке недвижимости. Источники современного права происходят из старых судов общее право и беспристрастность, наряду с законодательством, таким как Закон о собственности 1925 г., то Закон об оседлых землях 1925 г., то Закон 1972 года о земельных сборах, то Закон о земельных трастах и назначении доверительных управляющих 1996 года и Закон о регистрации земли 2002 г.. По своей сути, английское земельное право включает в себя приобретение, содержание и приоритет прав и обязанностей среди людей, заинтересованных в земле. Наличие права собственности на землю, в отличие от договорных или других личных прав, имеет значение, потому что оно создает привилегии по сравнению с притязаниями других людей, особенно если земля продается, владелец уходит. несостоятельный, или требуя различных средств правовой защиты, например Специфическое выступление, в суде.
Традиционное содержание английского земельного права связано с правами собственности, вытекающими из общего права, справедливости и системы регистрации. Обычно право собственности на землю приобретается по договору купли-продажи, и для завершения покупки покупатель должен официально зарегистрировать свою долю в Земельный кадастр HM. Подобные системы работают в Шотландия и Северная Ирландия. Около 15 процентов земли в Англия и Уэльс остается незарегистрированным, поэтому имущественные споры по-прежнему разрешаются по принципам, разработанным судами. Права человека, такие как право на семейную жизнь и жилище в ЕСПЧ статья 8 и право на беспрепятственное владение собственностью в соответствии со статьей 1 Первого протокола распространяется на всех, хотя примеры того, как права человека не позволяют землевладельцу полагаться на свои права собственности, редки. Помимо договоров купли-продажи, люди могут приобретать доли в земле за счет взносов в покупную цену дома или в семейную жизнь, если суды могут найти доказательства общего намерения, что это должно произойти. Закон признает "в результате " или же "конструктивное доверие<< над собственностью и с учетом социальных интересов людей в их домах, как и в случае аренды на срок менее 7 лет, их не нужно регистрировать. В-третьих, люди могут приобретать землю через имущественный эстоппель. Если кому-то дается гарантия, что он получит собственность, и он полагается на это во вред, суд может признать это. В-четвертых, незаконное владение позволяет людям, которые владеют землей, без формального возражения со стороны владельца, хотя в настоящее время этого трудно добиться в отношении зарегистрированного титула. Земля может интересовать несколько человек, и ее можно использовать по-разному. Может быть один собственник, или люди могут владеть землей совместно. Закон четко регулирует обстоятельства, при которых каждый может разделить или продать свою долю. Аренда и, в некоторой степени, лицензии позволяют использовать землю новым владельцам на определенный период времени. Ипотека и другие формы обеспечительный интерес обычно используются для предоставления ростовщикам права наложения ареста на имущество в случае, если должник не возвращает ссуду. Послабления и заветы включают права и обязанности между соседями, например, с соглашением о том, что сосед не будет строить участок земли, или о предоставлении права проезда.
История
История английского земельного права восходит к римским временам и Темные времена при саксонских монархах, где, как и на протяжении большей части истории человечества, земля была основным источником общественного богатства. Начало английского права недвижимость, однако, пришло после Нормандское вторжение 1066 г., когда общее право строился по всей Англии. Новый король, Вильгельм Завоеватель, начал стандартизировать феодальные правила Англии и составил справочник по всей земле и ее стоимости в Книга Страшного Суда 1086 г. Это использовалось для определения налогов и феодальных сборов, которые должны были быть уплачены. Феодализм означало, что вся земля принадлежала монарху. Поместья на земле были предоставлены лордам, которые, в свою очередь, разделили собственность арендаторам. Арендаторы и лорды имели обязанности по работе, военной службе и уплате налогов перед теми, кто находился выше по цепочке, и в конечном итоге перед Короной. Большинство из крестьянство были связаны со своими хозяевами. Крепостные, коттеджи или же рабы, которые могли составлять до 88 процентов населения в 1086 году,[5] были обязаны по закону работать на земле. Они не могли уйти без разрешения своих лордов. Но также даже те, кого причисляли к свободным людям, фактически были ограничены в своей свободе из-за ограниченных шансов приобрести собственность. Около 1187 г. Ранульф де Гланвиль, Король Генрих II с Главный юстициарий составили первый крупный трактат общего права, Tractatus de legibus et Consuetudinibus regni Angliae,[6] установление системы приказы что люди раньше заявляли права собственности и права друг против друга. Сам Гланвилл умер в Третий крестовый поход, и поскольку недовольство, вызванное ценой крестовых походов, росло, английские бароны заставляли Король Джон подписать Великая хартия вольностей 1215. Это гарантировало право представительства баронам, но очень мало содержало «простолюдинов». Однако ряд статей был извлечен и расширен до Хартия леса 1217, что позволило людям получить доступ к общая земля, где люди могли охотиться и ловить рыбу для пропитания. На протяжении веков закон расширялся до общая собственность, но в целом тенденция заключалась в том, чтобы лишить людей земли. В Закон общин 1236 позволил лорду поместья оградить любую поместную землю, которая ранее была общей, и Вестминстерский статут 1285 г. формализовала систему влекут за собой чтобы эта земля переходила только наследникам помещика. Статут Quia Emptores Terrarum 1290 разрешено отчуждение земли только путем замены правообладателя, прекращая создание дополнительных субарендаторов. В гражданские свободы из Magna Carta 1215 г. и его переиздание в 1297 г. бароны и лорды, в то время как подавляющее большинство людей были бедными, порабощенными и обездоленными. В 1256 г. вышел второй крупный трактат автора Генри де Брактон, De Legibus et Consuetudinibus Angliae устанавливают законы собственности или «вещей», наряду с законами «лиц» и «действий».[7]
Феодализм не всегда был частью английского общества, а не навязывался монархами до нормандского вторжения.[9] Однако с 1348 года все изменилось, поскольку Черная смерть прокатился по Европе, погибла треть населения. Людям нравится поэт Джеффри Чосер видел в подчинении часть естественного общественного порядка, установленного Богом.[10] Но если помещики сами пережили чуму, крестьянский труд на земле стал очень редким. По иронии судьбы оставшиеся в живых крестьяне обладали большей экономической властью в претензиях или переговорах о заработной плате. Феодализм начал рушиться.[11] Во-первых, крепостные могли пройти «коммутацию», когда лорд просто соглашался принимать денежную ренту от арендаторов вместо трудовых услуг. Это не означало саму свободу, но отказ от принудительного труда и натуральных выплат помещикам означал, что явные доказательства подобострастия были скрыты. В спорах королевские суды все больше склонялись к провозглашению крестьянина свободным. Во-вторых, актом отпуск лорды могли добровольно предоставлять свободу, и это все чаще делалось после чумы, если крепостной или родственник платили деньги. В-третьих, обычное право гласило, что если крепостной жил на свободной земле, как в зафрахтованный город или же Королевское владение земли, на год и день они станут свободными.[12] Дворянство и король отреагировали на восстание Рыночная власть крестьянства, устанавливая заработную плату,[13] и жестко подавлять любые восстания, подобные Крестьянское восстание в 1381 г.[14] Тем не менее, это сочетание факторов медленно, но верно привело к тому, что к 1485 году всего один процент населения остался в рабстве.[15] Около 1481 г. судья Общие просьбы названный Томас де Литтлтон подготовил первый трактат по праву собственности, организованный по предметам, а не по предписаниям, Трактат о землевладении.[16] Формальное подчинение все чаще рассматривалось как социальный шрам. В 1523 г. Энтони Фицхерберт писали, что оставшаяся часть рабов была «величайшим неудобством, которое теперь терпит закон».[17] Но даже если бы больше людей было формально свободным от землевладельца, фактическая свобода людей все еще ограничивалась, потому что у них самих не было собственности. Все больше землевладельцев огораживали пастбища, которые были открыты для простолюдинов, и разрушали дома людей, особенно для овцеводство. Корона и Лорд-канцлеры подобно Сэр Томас Мор,[18] в какой-то мере выступили против этого, выпустив серию Анти-Вложение Акты от 1489 г. Они требовали, чтобы любые разрушенные дома были восстановлены, но если бы не половина дополнительной прибыли, пошла бы короне. Сама Корона претендовала на неотъемлемое право на любые ценные металлы, найденные на земле в 1568 году,[19] а людям, у которых было менее четырех акров земли, запретили строить дома Закон о возведении коттеджей 1588 г.. Окончательный, формальный конец феодальное землевладение в Англии пришел только после Английская гражданская война. Когда монархия была восстановлен Парламент обеспечил Закон 1660 об отмене прав владения и пользования что обязанности помещиков по службе и военному обеспечению были заменены денежными платежами и ежегодными платежами, финансируемыми за счет налогов.
За тот же период, за существенными сдвигами в социальной значимости земли, правовые изменения в праве собственности вращались вокруг раскола между судами общее право и беспристрастность. Суды общего права ( Суд общей юрисдикции и Суд королевской скамьи ) строго подходил к правилам права собственности на землю и к тому, сколько людей может иметь законные права на землю. Однако король имел право рассматривать петиции и отменять дела общего права. Он делегировал рассмотрение петиций своему Лорд-канцлер, офис которого перерос в суд. Вовремя крестовые походы помещики, которые пошли на войну, передавали право собственности на человека, которому они доверяли, чтобы феодальные услуги могли быть выполнены и получены. Но некоторые из выживших вернулись только для того, чтобы обнаружить, что доверенные им люди отказываются вернуть титул. Они искали справедливости с Лорд-канцлер, и его Суд канцелярии определили, что истинное «использование» или «выгода» земли не принадлежит лицу на праве собственности (или Feoffee кто держал сейсин ). В отличие от судей общего права, канцлер занимал cestui que использовать, владелец в беспристрастность, мог бы быть другим человеком, если бы это продиктовала чистая совесть.[20] Это признание раскола в английском праве между законным и справедливым владельцем, между лицом, контролирующим право собственности, и другим лицом, в интересах которого будет использоваться земля, было началом трастовый закон. Это было так же полезно среди Францисканский монахи, которые передавали право собственности на землю другим, поскольку их клятвы бедности.[21] Также использовались трасты или трасты, чтобы избежать уплаты феодальных сборов. Если человек умер, закон гласил, что домовладелец имел право на получение денег до того, как земля перешла к наследнику, а все имущество в соответствии с доктриной вымогать если бы не было наследников. Передача права собственности группе людей для общего пользования использовать мог гарантировать, что этого никогда не произойдет, потому что, если один человек умрет, его можно будет заменить, и вряд ли все умрут одновременно. Король Генрих VIII увидел, что это лишает корону доходов, и поэтому в Статут использования 1535 он попытался запретить их, оговорив, что вся земля на самом деле принадлежит cestui que использовать. Однако, когда Генрих VIII ушел, Канцлерский суд постановил, что у него нет заявки на аренду земли. Более того, верховенство справедливости над общим правом было подтверждено при поддержке короля Якова I в 1615 г. Дело графа Оксфорда.[22] Институт использования продолжался, поскольку новые источники доходов от торговых подвигов в Новый мир уменьшила зависимость короны от феодальных сборов. К началу 18 века использование было оформлено в траст:[23] если земля была передана доверенному лицу в пользу другого лица, канцелярия признала бенефициара истинным владельцем в беспристрастность.
Адам Смит, Богатство народов (1776) Книга I, глава 6
В течение XVIII века право собственности в основном пришло в тупик в законодательном порядке, но принципы продолжали развиваться в судах по справедливости, особенно в Лорд ноттингем (с 1673–1682), Лорд король (1725–1733), Лорд Hardwicke (1737–1756), Лорд Хенли (1757–1766), и Лорд Элдон (1801–1827).[24] По мере расширения национальной и глобальной торговли власть нового денежного класса бизнесменов росла, а экономическое и политическое значение земли уменьшалось. Моральный философ и отец экономики, Адам Смит, отразил эти изменения, как он утверждал в Богатство народов такое положение помещиков позволяло им добывать аренда от других за очень немного.[25] В XIX веке растущее либеральное движение за реформы дало три основных результата. Во-первых, усиливалось давление с целью лишить земельную аристократию привилегий. Самая прямая реформа заключалась в постепенной отмене "строгое урегулирование ", сквозь Закон о заселенных землях 1882–1925 гг. Владелец земли мог распоряжаться этим имуществом после его смерти, это передавало бы только его родственникам, таким образом предотвращая его продажу кому-либо на рынке.[26] Это также включало мнение о том, что вся земля должна быть внесена в реестр, чтобы облегчить ее продажу. В Закон о передаче земли 1875 г. ввела добровольную систему, но она не была принята. После 1906 всеобщие выборы новый канцлер казначейства, Дэвид Ллойд Джордж, в его Народный бюджет 1909 г. ввел налог на землю, чтобы заставить ее поступить на рынок.[27] Это спровоцировало конституционный кризис, поскольку наследственные Дом лордов наложил вето на него, вызвав новые выборы. Но либеральное правительство было возвращено, и оно отменило право вето лордов в Закон о парламенте 1911 года. К тому времени реформы регистрации земли были второстепенным политическим вопросом, против которого выступали только адвокаты, которые получали значительные комиссионные за передачу права собственности.[28] В конце концов, Закон о регистрации земли 1925 г. требуются любые операции с недвижимостью, вызванные обязательной регистрацией.[29] Во-вторых, Суд канцелярии хотя это могло смягчить мелкие строгости общего права собственности, оно считалось громоздким и загадочным. Его высмеивали в таких книгах, как Чарльз Диккенс ' Мрачный дом и его вымышленный случай Джарндис v Джарндис, дело канцелярии, которое никто не понимал и тянулся годами.[30] Во многом это было связано с тем, что было только два судьи, руководствовавшиеся принципами справедливости, поэтому с 1873 по 1875 годы суды общего права и суды справедливости были объединены в одну иерархию. Под Закон о Верховном суде 1875 г., в случае конфликта будут преобладать принципы справедливости.[31] В-третьих, в большинстве графств и районов возможность голосовать за членов парламента была привязана к владению земельной собственностью. От Закон о Великой реформе 1832 г., в Закон о реформе 1867 г., а Закон о народном представлении 1918 года, связь между собственностью и голосованием была постепенно сокращена, а затем отменена. Вместе с Закон о парламенте 1911 года появилась более демократическая конституция, хотя только в 1928 году возрастной ценз для мужчин и женщин стал равным, и только в 1948 году двойные голоса и дополнительные округа для студентов университетов Оксфорда, Кембриджа и Лондона были отменены.[32] К концу Первой мировой войны мощь старых земельная аристократия был в значительной степени сломан.
В течение двадцатого века земельное право приобретало все более социальный характер. Во-первых, из Жилищный закон 1919 г. и политика строительства послевоенного правительства "дома достойные героев "все больше и больше домов строились и обслуживались местными органами власти. В отношении частного жилья были приняты новые права для арендаторов против их домовладельцев, причем некоторые гарантия владения и регулирование арендной платы, перерыв на неограниченный "свобода договора ". Политика была остановлена Закон о жилищном строительстве 1980 г., который стремился приватизировать недвижимость путем введения "право покупать "свой муниципальный дом. В то же время права арендаторов и ограничения на повышение арендной платы были сокращены, хотя арендаторы действительно сохранили некоторые минимальные права, например, в соответствии с Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках 1985 г. и Закон о защите от выселения 1977 года. Во-вторых, собственность все чаще использовалась в качестве источника финансирования бизнеса, а также становилась источником прибыли для банков, ипотечных кредиторов и инвестиционные фонды недвижимости. Этот факт привел к изменениям на рынке регулирования ипотеки, в то время как растущий финансовый интерес к земле имел тенденцию вступать в конфликт с семейной жизнью. Когда Великобритания приблизилась к гендерное равенство женщины, как и мужчины, вносили свой вклад в покупку жилья, а также в воспитание семей и детей. В 1970 г. Петтитт v Петтитт, Лорд Диплок отметил, что «более широкая занятость замужних женщин в промышленности, торговле и профессиях, а также возникновение демократии, основанной на владении недвижимостью, особенно заложенной в залог для строительства общества», вынудили суды признать вклад в дом и семейную жизнь как потенциально порождающий имущественные интересы.[33] Однако, если банки стремились отобрать дома у людей, которые не выполнили свои обязательства по выплате ипотечного кредита, суды сталкивались с выбором: предпочесть эти экономические интересы общественным ценностям. Членство Соединенного Королевства в Европейская конвенция о правах человека означало, что статья 8 о праве на частную и семейную жизнь могла изменить право банков или домовладельцев выселять людей, особенно в тех случаях, когда на карту были поставлены стабильность и воспитание детей, хотя к началу двадцать первого века прецедентное право осталось осторожный.[34] В-третьих, землепользование в целом регулируется всеобъемлющей нормативной базой. Старые общие законы между соседями, сервитуты, заветы, неудобства и посягательства были в значительной степени вытеснены местными и демократически определенными законами планирования.[35] экологическое регулирование и основы использования сельскохозяйственных ресурсов.
Права собственности и регистрация
Английское земельное право опирается на три основных источника для определения прав собственности: общее право и справедливые принципы разработанная судами система регистрации земель и постоянная система регистрации земель без регистрации. Прежде всего, суды общее право и беспристрастность давал людям с «имущественными» правами различные привилегии по сравнению с людьми, которые приобрели сугубо «личные» права. Приобрести свойство над землей (как и с любым другим ценным объектом), в отличие от контракта, например, на ее использование, покупатель и продавец просто должны были согласны это свойство будет передано. Затем закон признал право «собственности» с различными привилегиями перед людьми с чисто «личными» требованиями. Лучшая форма собственности - это исключительное владение, и это обычно связывает любого, кто пытается помешать ее использованию, особенно в случаях несостоятельность, если другие люди, заинтересованные в земле, продали свою долю третьей стороне, или в получении средств правовой защиты для защиты своего права. До 1925 г. права собственности на землю (в отличие, например, от акции компании ) нужно было только подтвердить в бумаге титулы. Поэтому считалось, что система регистрация земли желательно, чтобы права людей на землю были гарантированы, и передача было бы проще и дешевле. Итак, вторая система земель началась с Закон о регистрации земли 1925 г., и правила были переработаны в Закон о регистрации земли 2002 г.. Вместо бумажных титулов, определяющих права собственности людей на землю, записи в реестре были источником, определяющим права собственности людей. Однако никогда не ожидалось, что многие права собственности будут зарегистрированы, особенно социальные требования, которые люди имели в отношении семейных домов или краткосрочной аренды. Кроме того, не вся земля подлежала регистрации. Регистрация стала обязательной только после формальных сделок с землей. Это означало, что к 2013 году 88 процентов земли или 126 000 квадратных километров были зарегистрированы в Земельный кадастр HM.[37] Но третья система землеустройства осталась для 12% населения. незарегистрированная земля. Несмотря на некоторые поправки в законодательстве, эта система определения прав собственности и споров осталась во многом похожей на старое общее право и справедливость.
Недвижимость
Земельное право также известно как право собственности. Он касается приобретения, защиты и конфликтов прав людей, законных и равноправных, на землю.[38] Это означает три основных вещи. Во-первых, «имущественные права» (на латыни право в бэр ) обычно связывают третьи стороны,[39] тогда как личные права (право лично ) могут быть исполнены только против лица, имеющего обязательства.[40] Английский закон признает фиксированное число, или numerus clausus прав собственности, которые создают различные привилегии. Основные ситуации, когда это различие имеет значение, - это если должник двух или более кредиторов ушел. несостоятельный (то есть банкротом), или если возник спор по поводу владения конкретной вещью. Если человек или бизнес стали неплатежеспособными и имеют в своем владении вещи, которые являются собственностью других, то эти люди обычно могут забрать свою собственность без каких-либо требований.[41] Но если кредиторам неплатежеспособного лица просто причитаются личные долги, они не могут свободно вернуть свои деньги: любые убытки должны быть разделены между всеми кредиторами. Часто кредиторы могут заключить договор на право собственности (известное как обеспечительный интерес ) для обеспечения выплаты долгов. Это дает тот же результат, что и другое право собственности, поэтому обеспеченный кредитор имеет приоритет в очереди на банкротство.[42] Обеспеченными кредиторами, как правило, являются банки, и для большинства людей наиболее привычным видом обеспечительного интереса является ипотека. Таким образом, права собственности всегда «сильнее», чем личные права, даже если они могут быть приобретены одним и тем же способом: контрактом. В большинстве случаев права собственности также сильнее личных, потому что английские суды исторически более охотно отдавали приказы Специфическое выступление в качестве средства правовой защиты от вмешательства в права собственности. Люди с личными правами, например, на исполнение договор, предположительно имеют право на денежную компенсацию, если только ущерб не является неадекватным средством правовой защиты.[43] Во второй своей главной особенности английское земельное право отличается от гражданский закон системы в Евросоюз, потому что он позволяет отделить «бенефициарное» владение собственностью от юридического титула на собственность. Если существует «доверительная собственность» на землю, то доверительные собственники имеют законный титул, в то время как выгода, использование и «справедливый» титул могут принадлежать многим другим людям. Юридический титул на недвижимость может быть приобретен только ограниченным числом формальных способов, в то время как равноправный титул может быть признан из-за вклада лица, истинных намерений сторон или какой-либо другой причины, если закон считает это справедливым и справедливым. просто (то есть справедливо) признать, что кто-то другой имеет долю в земле.
Третья основная особенность английского права собственности состоит в том, что «недвижимость» (или «недвижимость») означает землю и все, что с ней связано. Это классифицируется как отличное от движимого имущества или других видов «личного» имущества (или «личного имущества»). Различие имеет значение, главным образом, для определения объема предмета, поскольку существуют различные требования к регистрации, налоги и другие правила использования земли. Техническое определение «земля» включает в себя немного больше, чем в обычном использовании этого слова. Под Закон о собственности 1925 г., раздел 205 (1) (ix) говорит, что земля означает «земля любого владение, рудники и полезные ископаемые, независимо от того, находятся ли они отдельно от поверхности, здания или части зданий (независимо от того, является ли разделение горизонтальным, вертикальным или любым другим способом) и другие наследственность; тоже имение, Advowson, а также рента и другое бестелесное наследство, и сервитут, право, привилегия или выгода на земле, на земле или полученная от нее ... "Это громоздкое определение указывает на две общие идеи. Во-первых, земля включает в себя физические вещи, прикрепленные к ней (например, здания и" наследственность "), и, во-вторых, нематериальные права ( как сервитут, преимущественное право проезда). Возможно, стремясь выглядеть научными, юристы привыкли описывать собственность на землю как "четырехмерный ".[44] Двумерная площадь земельной поверхности, ограниченная забором, дополняется правами на все постройки и «приспособления». Это становится наиболее актуальным в спорах после заключения контракта на продажу земли, когда покупатель утверждает, что вещь была включена в продажу, но в контракте ничего не говорится о деталях. В Голландия - Ходжсон[45] Блэкберн Дж. Утверждал, что станки, установленные на фабрике, являются частью земли. Объекты, покоящиеся на земле и «прикрепленные» только под действием силы тяжести, обычно не являются частью земли, хотя стороны могут «задумываться» о чем-то другом, или, скорее, в соответствии с разумными ожиданиями сторон. Легко снимаемые вещи, такие как ковры и занавески, или плавучие дома, не будут наземными, а менее легко снимаемые, например краны и пробки.[46] В третьем измерении, как указано в разделе 205 (1) (ix), шахты и подземные объекты принадлежат владельцу поверхности, и до общего предела в 500 футов,[47] землевладелец также будет иметь право на атмосферу над своей землей. Государственная политика устанавливает предел в обоих случаях, поэтому с XVI века Дело мин Корона имеет право на обнаруженные ценные минералы или природные ресурсы, а также на ценные сокровища.[48] А в другом направлении самолеты или спутники, которые находятся на достаточно большой высоте, не считаются нарушение владения, или нарушать право владельца на мирное пользование.[49] Четвертое измерение земли для английского юриста по недвижимости - это время. С 1925 г. английское право признает два "поместья "в земле или в виде долей собственности:"плата простая ", которая представляет собой право пользования на неограниченный срок, и" аренда ", которая представляет собой проценты на определенный период времени. Однако во всех ситуациях использование земли ограничивается соглашениями или обязательными правами с соседями, а также требования местного совета и правительства.
Регистрация земли и приоритет
Поскольку земля может использоваться в различных целях для многих людей, и поскольку ее фиксированный характер означает, что ее владелец не всегда может быть видимым, в начале 20 века система регистрации стала считаться необходимой. От Закон о земельной книге 1862 г. который создал орган, в котором люди могли добровольно зарегистрироваться,[50] череда правительственных отчетов и частичная реформа, наконец, привели к единой обязательной системе регистрации с Закон о регистрации земли 1925 г..[51] Его сторонники утверждали, что система регистрации повысит конкурентоспособность земли и сделает ее передачу такой же гибкой, как система регистрации акций компании. Теодор Руофф, главный регистратор с 1963 года, сказал, что основные три функции, которые выполнял реестр, заключались в (1) отражении прав собственности на землю (2) для предотвращения второстепенных или справедливых интересов, которые можно было обойти (или «переоценить») в земле. транспортный бизнес, и (3) обеспечить страхование через фонды Регистратора любому, кто потерял собственность в результате дефектов реестра.[52] Таким образом, идеальная цель состояла в том, чтобы гарантировать, что в реестре будет отражен полный набор людей, интересы которых имеют приоритет в данной недвижимости. С Закон о регистрации земли 2002 г., который изменил старый закон, Реестр сосредоточился на «электронном переводе». В соответствии с разделами 91–95 электронная регистрация считается деянием и призвана заменить бумажную подачу документов в 21 веке.
Однако, отражая социальное использование земли, приоритетная система регистрации земли и учет в Регистре всех прав на землю сделали значительные исключения для неформальных методов приобретения прав, и особенно справедливых интересов, на землю. Под Закон о регистрации земли 2002 г. разделы 27-30, право собственности на зарегистрированную землю (например, безусловное право собственности владение, долгое арендовать, или ипотека) будет иметь приоритет перед всеми остальными интересами, которые появятся позже или не будут внесены в реестр. Первый зарегистрированный интерес во времени преобладает. Еще под LRA 2002 Перечислено Приложение 3, серия исключений или «преобладающие интересы». Согласно Приложению 3, параграф 1, любая аренда на срок менее семи лет не требует регистрации и по-прежнему будет связывать обязательствами других сторон. Причина в том, чтобы найти баланс между владельцем, который вполне может владеть землей в течение длительного периода, и человеком, который может арендовать дом. Наиболее социально значимые, согласно Приложению 3, параграф 2 (ранее Закон о регистрации земли 1925 г. s 70 (1) (g)), интересы лица, которое «фактически занимается», не нужно вносить в реестр, но они все равно будут связывать зарегистрированные интересы позже. Было заявлено, что это правило необходимо для предотвращения того, чтобы социальное право на жилище было «потеряно в суматохе регистрации».[53] Это чаще всего используется в пользу людей, обычно супругов в семейном доме, чье имя не указано в документах, подтверждающих право собственности, которые не зарегистрировали права собственности, потому что закон признал, что они получили право, а не через формальный или явно выраженный договор. , или подарком - но их вкладом или их доверием к заверениям другого человека. Если такой человек занимается «фактическим занятием», то его неформально приобретенный интерес (обычно через «конструктивное доверие ", который признает их вклад денег или работы в семейную жизнь) свяжет стороны, которые позже приобретут интересы.
Лорд Деннинг MR в Уильямс и Глинз Банк против Боланда [1979] Ch 312
В ведущем случае Уильямс и Глинз Банк против Боланда[54] У г-на Боланда были проблемы с выплатой своему банку ссуды, которую он использовал для своей строительной компании. Заем был обеспечен под его Beddington дом, в котором он жил с миссис Боланд. Однако г-жа Боланд не согласилась с соглашением об ипотеке. Она не была зарегистрирована в документах о праве собственности на дом, но она внесла значительные финансовые пожертвования в дом. Несмотря на то, что Темплман Дж. В первой инстанции сказал, что г-жа Боланд занимала дом только через своего мужа, Апелляционный суд и Палата лордов согласились, что г-жа Боланд действительно занимала ее дом и что ее интересы ограничивали банк. Более поздние дела показали, что критерий фактического занятия должен быть целенаправленно и широко определен в соответствии с социальными обстоятельствами заявителя. Так что в Чхокар v Чокар женщина, на которую избили и напали друзья ее отчужденного мужа, чтобы напугать ее от нее Саутхолл дом, и который в то время, когда ее дом был зарегистрирован в больнице с ребенком г-на Чокара, по-прежнему был оккупирован. Это означало, что, поскольку она внесла свой вклад в покупную цену дома, она имела право остаться. Ее интересы были связаны с зарегистрированными позднее интересами и имели приоритет над ними. Под LRA 2002 Приложение 3, параграф 2, только в том случае, если человека спросят об их интересах, и они ничего не скажут, или если это не очевидно при достаточно тщательной проверке, лицо, фактически занимающееся деятельностью, проиграет зарегистрированной стороне. Также было высказано мнение, что кто-то, кто занимает дом и имеет интерес к нему, возможно, косвенно согласился принять на себя более поздний интерес другой стороны. В обоих Бристоль и Вест Строительное Сообщество v Хеннинг[55] и Национальное строительное общество аббатства v Канн[56] Супружеская пара приобрела дом с помощью кредита строительного общества, который был обеспечен ипотекой на имущество. В обоих случаях суд постановил, что, поскольку покупатели не могли получить дом без ссуды, было молчаливое согласие всех на то, чтобы банк имел приоритет, и не было перерыва во времени до регистрации, когда можно было бы сказать, что супруга находится в доме. предыдущее фактическое размещение.
Первоначально для облегчения передачи земли Закон о собственности 1925 г. разделы 2 и 27 предусматривают, что люди, имеющие равные интересы в земле, не могут отстаивать их против покупателей земли, если есть два попечителя. Если у человека есть равноправный интерес в собственности, закон разрешает отделить этот интерес от собственности или «переоценить» и снова привязать к деньгам, предоставленным в обмен на землю, при условии, что обмен производился по крайней мере двумя попечителями. Однако это применялось не с целью продажи собственности профессиональными попечителями, а против домовладельцев в Строительное общество лондонского Сити v Флегг.[57] Здесь двое родителей, мистер и миссис Флегг, отдали свой дом своим детям, которые, в свою очередь, заложили имущество и не выплатили ссуду. Палата лордов постановила, что, поскольку слова устава были выполнены, и деньги на покупку процентов на собственность (то есть ссуду, которую растратили дети) были выплачены двум попечителям, Флегги должны были отказаться от владения. Наконец, можно потерять интерес к земле, даже если она зарегистрирована, из-за неправомерного владения другим лицом после 12 лет под Закон об исковой давности 1980 г. разделы 15-17.
Незарегистрированная земля
В 2013 году, поскольку регистрация прав собственности никогда не была обязательной. как таковой18 процентов земель в Англии и Уэльсе остались незарегистрированными.[58] Отсутствие принуждения, вероятно, было результатом политического компромисса, в то время как могущественная земельная аристократия оставалась решительным противником любой прозрачности в отношении размера своего богатства. Только если транзакция указана в Закон о регистрации земли 2002 г. раздел 4 состоялся, как и в LRA 1925 г. будет ли земля обязательно внесена в реестр. Это включало любую продажу, ипотеку или аренду на срок более семи лет. Однако он по-прежнему не включает передачу в силу закона, а это означает, что земля может быть унаследована или сохранена в семье, и ее никогда не нужно регистрировать, если лорд-канцлер не внесет поправки в раздел 4 своим приказом.[59] Это означает, что для того, чтобы найти «корень титула» на незарегистрированную собственность и различные права, которыми могут обладать другие, такие как сервитуты или заветы, необходимо найти соответствующий пакет документов, насчитывающий не менее 15 лет.[60] Если незарегистрированная недвижимость продается, регистрация будет инициирована, но все равно будет необходим окончательный поиск документов, подтверждающих право собственности. Первый базовый принцип заключался в том, что все законные права собственности связывают всех, независимо от того, знает ли о них кто-нибудь или нет. Обычно это отражается в документах, которые хранятся, хотя небольшие проценты, такие как аренда на срок менее трех лет, не будут из-за освобождения от формальности, как в случае зарегистрированной земли.[61] Второй принцип заключался в том, что равные права собственности связывают всех, кроме добросовестный покупатель недвижимого имущества без какого-либо уведомления о справедливой заинтересованности (также известной как Equity's Darling). Быть добросовестный покупатель был «абсолютной, безоговорочной и неопровержимой защитой»,[62] так, чтобы лицо со справедливыми интересами имело исковое право только в отношении отслеживаемые активы полученный взамен на землю. Быть ценным покупателем - значит не получать собственность в подарок,[63] и добросовестный означало действовать в добросовестность. В свою очередь, добросовестность в значительной степени означала то же самое, что и покупка земли без уведомления.[64] и неразумно знать о справедливых интересах другого лица.[65] Согласно Закон о собственности 1925 г. раздел 199 и дела через суды, покупатели земли были бы связаны предыдущими справедливыми интересами, если бы этот интерес «стал бы ему известен, если бы такие расследования и инспекции были произведены, как должно было быть произведено».[66] Так, например, в Kingsnorth Finance Co Ltd v Тизард, считалось, что одежда разведенной женщины, находящейся в доме, связала агента банка, который осмотрел собственность с уведомлением о ее справедливой заинтересованности.[67] Общая схема закона заключалась в том, чтобы сделать все возможное для обеспечения того, чтобы люди не были лишены своих паев в своих домах без их полностью информированного и истинного согласия, но он не ограничивался простым определением того, что равные права всегда были обязательными.
On top of these basic rules, the Закон 1972 года о земельных сборах, following its 1925 predecessor, required that some kinds of charges had to be entered on another special register of charges for unregistered land. According to section 2, a puisne mortgage (a second or third mortgage created after a property is already mortgaged) had to be registered before it would be binding, even though it had previously counted as a legal property right.[70] The other important kinds of charge that had to be registered are restrictive covenants and equitable easements,[71] a right from the Закон о семейном праве 1996 года Part IV,[72] and an "estate contract" (i.e. either a future right to buy a property, or an вариант to buy).[73] Without registration, those charges would be void, but once registered those charges would bind everyone.[74] The registration would go against the name of the title holder, although this was sometimes prone to confusion if people occasionally used different names (e.g. Francis or Frank).[75] If an official search of the register did not reveal any titles, then the purchaser would gain good legal rights.[76] One glaring injustice, however, was that the House of Lords held the registration rules to be strict. В Midland Bank Trust Co Ltd v Green, Walter Green gave his son, Geoffrey an option to buy the property, but did not register it. Then Walter changed his mind, and knowing that Geoffrey had not registered this estate contract, he transferred the property to his wife, Evelyne, for £500 to defeat the agreement. Although the purchaser had actual notice of Geoffrey's equitable interest, it did not matter because it was not registered. In another example, it was held in Lloyds Bank v Carrick that a person in actual occupation of a home, who had an unregistered right to buy the home, could not claim an over-riding interest (as would have been possible in registered land) because the only source of the interest was the estate contract, and without registration this was void.[77] The anomalies of the system were always acknowledged, and so it was simply hoped that unregistered land would dwindle away.[78] The solution, perhaps simpler, of passing legislation requiring everything was compulsorily registered was not yet taken.
Права человека
Хотя Конституционное право Соединенного Королевства formally follows the idea of Парламентский суверенитет, following the Second World War the UK joined the United Nations, it subscribed to the Европейская конвенция о правах человека (which was largely written by UK civil servants), and in 1972 it joined the Евросоюз. In all three international organisations, the constitutional traditions of other member states gave courts a greater role in adjudicating on whether legislation complied with human rights. С Закон о правах человека 1998 г., the UK resolved to give its courts power to review legislation's compliance with the ЕСПЧ jurisprudence, primarily as a way of saving litigants the cost of exhausting the domestic court system and then appealing to Страсбург. The ECHR was relevant for land law mostly because of the right to a privacy and family life under ECHR article 8, and the right to peaceful enjoyment of possessions under ЕКПЧ Протокол 1, статья 1 обеспокоены. In the first cases under ECHR article 8, challenges were brought by tenants who had been evicted from their homes by local authorities. Against the arguments of claimants that their evictions were disproportionate responses and infringed their rights to a family or home life, the UK courts initially denied that UK property legislation would ever be incompatible with the Convention. Однако в Манчестер СС - Пиннок,[79] after a number of cases in the European Court of Human Rights suggested otherwise, the UK Supreme Court accepted that courts must have the inherent jurisdiction to assess whether an infringement of one's right to a home life if someone is evicted is proportionate and justifiable. On the case's facts, it was held that Mr Pinnock's eviction for the anti-social behaviour of his sons was proportionate. Although he was a pensioner, the complaints had been serious and long lasting. The cases under Protocol 1, article 1, primarily turn on the question of compulsory acquisition of property by the government. The Strasbourg courts distinguish between deprivation of property by actual acquisition, and limitation of the use of land by an owner through regulation, for instance of the environment.
Acquiring land
While the establishment of the land law in England happened by вторжение, завоевание, enclosure and сила, over the 20th century as a whole there was an increasing distribution of property ownership.[80] The great driver for increasing distribution of land, and the British realisation of the право на жилище, was public regulation of rental prices (so being a landlord was less profitable than selling) and publicly financed construction of housing.[81] Otherwise there have been four other methods for acquiring rights in land, which operate within the paradigm of рынки и частная собственность. The first is through a согласие based obligation. This could be through a gift, or similarly the settlement of a доверять, so that a trustee holds property for the benefit of another. Most normally land will be transferred through an agreement by договор. In all cases, to complete a transfer, a person's interest should be зарегистрированный to be fully protected. However, the law recognises people's interests in land even though they have not been acquired in a formal way. The second main way to acquire rights in land is through resulting or constructive trust, recognised by the court. In the context of land, and particularly family homes, this will usually be to acknowledge the contribution someone has made to a home, financial or otherwise. Third, the courts acknowledge people have acquired land when they have been given an assurance, on which they have reasonably placed reliance, and the result would be detrimental if their interests were not recognised. Этот имущественный эстоппель claim is a way for people's interests to gain recognition although their dealing's with a land owner have fallen short of contract. Fourth, and the furthest departure from land acquired by a contract, English law has always recognised a claim by people who have inhabited land for long enough to have legally acquired their rights. The fact of possession, even if adverse to a previous owner, matures after 12 years into a sound legal right.
Consent, form and registration
Четыре основных способа приобретения земли - это дарение, доверие, правопреемство и договор, все из которых включают явное или, по крайней мере, предполагаемое согласие. В случае обычного подарка при жизни человека Закон о собственности 1925 г. раздел 52 (1) требует акта (сам определяется в Закон о собственности (прочие положения) 1989 года раздел 1) до того, как перевод вступит в силу. Впоследствии перевод необходимо зарегистрировать. В Land Registration Act 2002 раздел 27 (2) делает регистрацию обязательной для всех передач земли, аренды на срок более семи лет и любых сборов.[82] Под LRA 2002 В соответствии с разделом 27, последствием отказа в регистрации своего интереса является то, что он не связывает другого юридического лица, которое передает собственность и регистрируется. Если передача земли происходит по завещанию, Закон о завещаниях 1837 г. Раздел 9 аналогичным образом требует, чтобы завещание было подписано в письменной форме и с участием двух свидетелей. После этого бенефициар согласно завещанию должен предпринять шаги для регистрации права собственности на землю на свое имя. В случае смерти лица, не оставившего завещания, его собственность, включая землю, будет успешно передана в силу закона ближайшим родственникам, а в случае совместной собственности в совместной аренде - совладельцу. / с.
Считается, что во всех ситуациях требование формальности улучшает качество согласия людей. Это было аргументировано, в первую очередь Lon Fuller, что выполнение утомительных формальностей побуждает людей по-настоящему задуматься о том, хотят ли они осуществить перевод. Он также предоставляет свидетельство транзакции и упрощает определение порогового значения принудительного исполнения транзакции.[83] Это наиболее заметно в случае договор. Если интерес к земле является предметом контракта, закон выделяет три этапа. Сначала состоится распродажа, которая, по мнению LPMPA 1989 г. section 2 may only occur with signed writing (though by section 2(5) and Law of Property Act 1925 section 54(2) leases under 3 years can be made without). Second, technically the transfer must take place under Law of Property Act 1925 section 52(1) by a deed (though there is no reason why this cannot be combined with step 1, by using a deed for the sale!). В-третьих, земля должна быть зарегистрирована, чтобы законный интерес вступил в силу согласно LRA 2002 разделы 27-30.
Resulting and constructive trusts
Although the formal steps of a contract, conveyance and registration will allow people to acquire legal interests in land, over the course of the twentieth century Parliament, and the courts, slowly recognised that many people have legitimate claims to property, even without following formalities, and even without gaining the согласие of a property owner. The institution of a trust has come to play a major role, particularly in family homes, because according to the Закон о собственности 1925 г. section 53, while declarations of express trusts require signed writing to take effect, resulting и конструктивные трасты не. A "resulting" trust is typically recognised when a person has given property to a person without the intention to benefit that person, so the property jumps back to the person it came from. "Constructive" trusts have been recognised by English courts in about eight unrelated circumstances, whenever it is said it would be "unconscionable" that the courts did not recognise properly belonged to the claimant. In the context of family homes, these two types of trust allowed judges to recognise, from around 1970, a spouse's proprietary right in a home because of the contribution (broadly speaking) to home life. Parliament had enacted the same reform already as a part of family law. в Закон 1970 года о супружеском судопроизводстве и собственности section 37, "where a husband or wife contributes in money or money's worth" to improve property, a court could recognise an equitable right in it, but also vary the amount to the extent it was deemed just. And under the Закон о семейных отношениях 1973 года section 24, a court was empowered in divorce proceedings to vary the property rights of the parties, especially for the benefit of children, to the extent that was just. в Закон о гражданском партнерстве 2004 г. sections 65 to 72 and Schedules 5–7 achieved the same for civil partners.
However, for cohabiting couples, with or without children, who are not married or civil partners, only the common law was available to make a claim, and it has been slow to reach a position achieved for married couples under statute. В Gissing v Gissing,[85] a case before the passage of the семейное право statutes, a married couple had lived, worked and had a child together from 1935 to 1961 when the relationship broke down on his супружеская измена. Mr Gissing had paid mortgage instalments and the property was in his name, although Mrs Gissing had made some home improvements. Лорд Деннинг MR in the Court of Appeal held that because they had continued life as a joint venture, even though she had made no quantifiable money contribution, nevertheless Mrs Gissing would have a half share in the property under a constructive trust. The House of Lords reversed this decision, arguing that no "common intention" could be found, as was said to be needed, for her to share in the home's equity. Despite this, some cases creatively allowed for a constructive trust on the basis of "common intention" if unusual conduct was arguably evidence of wanting to share the home. В Eves v Eves,[86] the Court of Appeal (with Lord Denning MR) held that a lady who broke up a patio with a 14 lb sledgehammer must have been intended to share in the home's equity. В Grant v Edwards,[87] the Court of Appeal allowed a claim by Ms Grant who was explicitly told by her partner, Mr Edwards, that she could not be included on the house title deeds because it could affect her chances of a divorce proceedings. This was, said the court, apparently evidence that (if Ms Grant had had no divorce proceedings) the couple must have intended to share the house together. However, then in Lloyds Bank plc v Россеть[88] the House of Lords halted development again. Lord Bridge held that only if (1) a spouse made direct contributions to a home's purchase price, or (2) a spouse had actually reached some agreement, however uncertain, that a claim for an equitable interest would succeed. This meant that Mrs Rosset, who was not on the title deeds, had made no financial contributions, but who had done much decorating work, could not claim an equitable interest in the home where she lived. This meant that the bank was entitled to repossess the home, following a default on Mr Rosset's mortgage loan, free from her interest in actual occupation. Nevertheless, if a court did acknowledge a spouse's contribution to the home, it could "inflate" the interest to whatever size possible (as under the 1970 and 1973 Acts). Так что в Midland Bank plc v Cooke[89] the Court of Appeal held that although a joint gift of £1100 to Mr and Mrs Cooke only represented 6% of the home's value, Mrs Cooke's interest could be raised to one half. This meant that Midland Bank was entitled only to half the equity value of the home after Mr Cooke defaulted on a loan with them.
The most recent set of cases appear, however, to have moved further. В Стек против Даудена[90] a couple with four children who lived together for 18 years had registered a house in both their names. However, Ms Dowden had contributed more money. She claimed that the presumption of equal ownership should be displaced and that she should therefore have a share that was greater than half, and the House of Lords agreed that she owned 65% of the beneficial interest. Although not concerning the same point, Lord Walker noted that the law since Lord Bridge's decision in Lloyds Bank plc v Россеть "has moved on", regarding the question of what matters in quantifying people's shares in a home. The majority also remarked that in family situations, constructive trusts provided more utility where the court had greater flexibility to quantify people's interests free from tangible financial contributions, and that resulting trusts were more appropriate to commercial relationships, where the quantification of a person's interest would more match financial contributions.[91] Кроме того, в Kernott v Jones,[92] Ms Jones and Mr Kernott had had two children and were both on the registered title. However, from 1993 to 2008, Mr Kernott had moved out, and Ms Jones was raising the children, paying the mortgage and the house expenses. В TLATA 1996 г. section 14 proceedings, Court of Appeal upheld his claim for 50% of the property, arguing that with absolutely no evidence of any intention otherwise, it could not be the courts' role to "impute" the intentions of the parties. The Supreme Court reversed this, finding that Ms Jones did indeed own 90% of the home's equity, and this could readily be inferred from all the circumstances. In the Privy Council, in Abbott v Abbott Baroness Hale more squarely affirmed that the "parties' whole course of conduct in relation to the property must be taken into account in determining their shared intentions as to its ownership."[93] However, it still remains unclear to what extent (and why) the law on cohabiting couples, after four decades, remains different from that for married couples under the 1970 and 1973 Acts.
Собственный эстоппель
Proprietary estoppel is the third principal mechanism to acquire rights over property, seen particularly in the case of land. В отличие от контракта или подарка, которые зависят от согласия, или результирующих и конструктивных доверительных отношений, которые зависят в первую очередь от факта вклада, имущественный эстоппель возникает, когда лицу было дано четкое заверение, с его стороны было разумно полагаться на заверение, и они действовали в ущерб себе. Эта тройная схема имущественного эстоппеля (четкая гарантия, разумная уверенность и существенный ущерб) делает его совместимым с его партнером по обязательственному праву ",вексельный эстоппель ". Although English law has not yet recognised promissory estoppel as giving rise to a cause of action (as has been done under the American Пересмотр (второй) контрактов §90), in Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd Лорд Скотт заметил, что имущественный эстоппель следует рассматривать как подвид простого эстоппеля. Во всех случаях это позволяет людям действовать в соответствии с заверениями других в отношении юридических прав, даже если они не достигли прямого согласия. Например, в Диллуин v Ллевелин, было сочтено, что сын приобрел дом у своего отца, поскольку ему было направлено письменное уведомление о том, что он приобретет дом, несмотря на то, что он так и не завершил акт передачи права собственности, после того, как сын потратит время и деньги на улучшение собственности.[94] И в Крабб v Арун, округ Колумбия Фермер получил право на проход через землю совета, потому что они заверили его, что, если он продаст одну часть, точка доступа останется.[95] Во всех случаях присутствует минимум уверенности, уверенности и некоторой формы ущерба.
Однако прецедентное право имущественного эстоппеля разделились по вопросу о том, какие гарантии и какие виды доверия должны присутствовать. В Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd, застройщик заявил о доле участия в группе Knightsbridge квартиры за его счет при получении разрешения на застройку.[96] Г-н Коббе заключил устное соглашение с владельцем квартиры г-жой Лайл-Мейнваринг о получении квартир за 12 млн фунтов стерлингов, но как только разрешение было получено, владелец нарушил свое устное обещание. Тем не менее, в Палате лордов г-н Коббе отклонил свое требование ни о чем, кроме расходов (150 000 фунтов стерлингов) на планирование, поскольку в этом коммерческом контексте было ясно, что для завершения любой сделки необходимы официальные документы. Напротив, в Торнер v Мэйджорс Дэвид (троюродный брат) работал на ферме Питера 30 лет и считал, что унаследует ее.[97] Вероятно, это было задумано, но после того, как Петр поссорился с другими родственниками, он разрушил свою волю, оставив Давида ни с чем. Несмотря на то, что не было конкретной гарантии, а было лишь некоторая расплывчатая информация, указывающая на уверенность, Палата лордов постановила, что у Дэвида было хорошее имущественное право эстоппеля. Лорд Хоффманн отметил, что если разумный человек сможет понять, каким бы косвенным и намекным он ни был, что была дана гарантия, возникнет законное право. The tendency of the cases is therefore to recognise claims more in the domestic context, which less formal assurances are common, and less so in the commercial context, where formality is normal.[98]
Однако при назначении средства правовой защиты от эстоппеля трудной проблемой является то, что в отличие от договор не всегда очевидно, что заявитель должен получить в полной мере то, что он ожидал. Напротив, фактическая схема эстоппелей, которые часто кажутся чем-то очень близким к контракту, часто, кажется, оправдывает нечто большее, чем присуждение компенсации за ущерб, чтобы компенсировать истцам сумму ущерба или убытков, как в деликт дело. В Дженнингс v Райс, Роберт Уокер LJ решил проблему, подчеркнув, что цель юрисдикция суда заключалась в том, чтобы избежать недобросовестного результата и гарантировать, что средство правовой защиты основано на соразмерности.[99] Здесь мистер Дженнингс работал садовником у миссис Ройл с 1970-х годов, но у управляющего ее поместьем не было завещания. Мистеру Дженнингсу сказали, что с ним «все будет в порядке», и более того, что «однажды все это станет вашим». Однако Апелляционный суд постановил, что не все имущество стоимостью 1,285 млн фунтов стерлингов, а только 200 000 фунтов стерлингов будет присуждено ввиду фактического ущерба, нанесенного г-ном Дженнингсом, и неуверенности в том, что на самом деле означают его заверения. Что касается третьих лиц, было подтверждено, что средство правовой защиты в отношении имущественного эстоппеля связывает других Land Registration Act 2002 Раздел 116.
Обязательная покупка
Хотя земля может быть приобретена с согласия и поведения, которое вызывает разумные ожидания другой стороны, этих частных методов приобретения земли часто недостаточно для адекватного государственного регулирования.[101] Построение национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, а также демократически определенных правил планирования национальным или местным правительством обычно требует: обязательная покупка, потому что частные владельцы могут не отказываться от земли, необходимой для общественных работ, за исключением случаев вымогательства. Исторически принудительные закупки осуществлялись в рамках Законы о закрытии and their predecessors, where enclosure of common land was frequently a method of expropriating people from общая земля в пользу баронов и помещиков. в Индустриальная революция, большинство железных дорог было построено частными компаниями, приобретающими права принудительной покупки в соответствии с частными актами парламента,[102] хотя к концу 19-го века право принудительной покупки постепенно становилось более прозрачным и использовалось для общего социального обеспечения, как и Закон об общественном здравоохранении 1875 г., или Закон 1885 года о жилищных условиях для трудящихся.[103] Compulsory purchase legislation was significantly extended during World War I for military use,[104] а после войны - жилищное строительство, поскольку некоторые принципы стали стандартизированы.[105] Сегодня Закон о компенсации за землю 1961 года Раздел 5 обычно требует, чтобы владелец доли в земле (например, права собственности, аренды или сервитута, как в Re Ellenborough Park[106]) получает оплату за «стоимость земли ... если она продана на открытом рынке добровольным продавцом».[107] Компенсация также может быть выплачена за убытки, причиненные дому, или если бизнес переезжает.[108] В свою очередь Закон об обязательной покупке 1965 года установить условия для совершения покупки, а Закон о приобретении земли 1981 г. регулирует условия предоставления "Обязательный заказ на закупку ". Как правило, центральное правительство в лице государственного секретаря или местный совет будет заинтересован в совершении принудительной покупки. Полномочия местных советов по совершению покупок по конкретным причинам могут быть определены в конкретном законодательстве, например в Закон о автомагистралях 1980 года при необходимости строить дороги. Тем не менее Закон о городском и сельском планировании 1990 года раздел 226,[109] который позволяет принудительное приобретение для «облегчения проведения застройки, повторного развития или улучшения» для экономического, социального или экологического благополучия района, должно быть подтверждено Государственным секретарем, и аналогичным образом Закон о местном самоуправлении 1972 года Раздел 121 требует, чтобы совет запросил одобрение у министра правительства, а это длительный процесс, который предотвращает осуществление принудительных закупок без согласования с центральным правительством.[110]
Из-за социальной значимости собственности для личного потребления и использования или для массового производства,[113] Законы о принудительных закупках столкнулись с проблемами в области прав человека. Одна из проблем заключается в том, что после приватизации 1980-х годов многие принудительные закупочные полномочия могут использоваться в интересах частных корпораций, чьи стимулы могут расходиться с общественными интересами.[114] Например, Закон о водных ресурсах 1991 г.[115] продолжает разрешать государственным органам распоряжаться о принудительном приобретении имущества населения,[116] хотя прибыль идет частным акционерам Водные компании Великобритании. В Р. (Супермаркеты Сэйнсбери, Лтд.) V Вулверхэмптон СС[117] Верховный суд постановил, что Городской совет Вулверхэмптона действовал в ненадлежащих целях, когда принял во внимание обещание Tesco для реконструкции другого сайта, при определении того, следует ли делать обязательный заказ на покупку сайта, принадлежащего Sainsbury's. Лорд Уокер подчеркнул, что «право принудительного приобретения, особенно в случае приобретения« от частного к частному », равносильно серьезному посягательству на права собственности текущего владельца».[118] Тем не менее, принудительные заказы на покупку часто использовались для приобретения земли, возвращаемой частному владельцу, в том числе в Alliance Spring Ltd v Первый секретарь[119] где дома в Islington были куплены, чтобы построить Стадион Эмирейтс за Футбольный клуб Арсенал. Напротив, в Джеймс против Соединенного Королевства[120] Джеральд Гросвенор, шестой герцог Вестминстерский, наследственный владелец большинства Mayfair и Белгравия, утверждали, что право арендаторов на покупку нарушило их право собственности в ЕКПЧ Протокол 1, статья 1. В Европейский суд по правам человека постановил, что Закон о реформе арендованной собственности 1967 г., который позволял арендаторам приобретать недвижимость у своих частных арендодателей, находился в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член уполномочено регулировать права собственности в общественных интересах.
Другой вопрос, могут ли нормативные или плановые решения в целом нарушать права собственности, не был важным для Соединенного Королевства. В раздельном случае Верховный суд США называется Лукас - Прибрежный совет Южной Каролины[121] большинство считало, что, если регулирование запрещает владельцу собственности зарабатывать землю (в данном случае для сохранения пляжей побережья), компенсация должна быть выплачена. Этого не последовало в большей части остальной части Содружества,[122] И в Grape Bay Ltd против Генерального прокурора Бермудских островов[123] в Тайный совет посоветовал, что решение демократического законодательного органа лучше, чем суд, чтобы определять вопросы социальной и экономической политики в отношении собственности. Здесь, Макдоналдс пытался подать в суд Бермуды за принятие закона, запрещающего открытие ресторана в нарушение «прав собственности» в соответствии с конституцией Бермудских островов, которая, по ее словам, заключалась в ожидании возможности вести бизнес и различных договорных соглашениях с этой целью. Лорд Хоффманн постановил, что такого нарушения права собственности не было, отметив, что «взаимные уступки гражданского общества часто требуют, чтобы осуществление частных прав было ограничено в интересах общества». Практика Европейского суда по правам человека, хотя и не до конца ясна, указывает на аналогичный подход.[124]
Незаконное владение
Самым спорным методом приобретения собственности, хотя и сыгравшим огромную роль в истории английских земель, является незаконное владение. Исторически сложилось так, что если кто-то владел землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что в то время как английские земли постоянно завоевывались, грабили и грабили различные фракции, лорды или бароны на всей территории средний возраст, те, кто мог доказать, что владели землей достаточно долго, не подвергались сомнению. Более современная функция заключалась в том, что земля, которая не используется или которой владелец пренебрегает, может быть преобразована в чужую собственность, если используется постоянно. Приседания в Англии был способом эффективно использовать землю использовал, особенно в периоды экономического спада. Перед Закон о регистрации земли 2002 г., если человек владел землей в течение 12 лет, то по общему праву право предыдущего владельца на иск о выселении «враждебного владельца» истекало. Общее правовое оправдание заключалось в том, что Закон об исковой давности 1980 г., как и причина иска в договор или же деликт должны были быть использованы в установленные сроки, как и действие по возвращению земель. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности требований.[125] Время бежит, когда кто-то получает исключительное владение землей или ее частью и намеревается владеть ею в ущерб интересам нынешнего владельца. При условии соблюдения требований общего права в отношении «владения», которое считалось «неблагоприятным», по прошествии 12 лет владелец не сможет предъявить иск. Однако в LRA 2002 неправомерное владение зарегистрированной землей стало намного труднее. Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Но под LRA 2002 Приложение 6, параграфы с 1 по 5, по прошествии 10 лет противоположный владелец имел право обратиться к регистратору с просьбой стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор свяжется с зарегистрированным правообладателем и уведомит его о заявке. Если в течение двух лет не будет возбуждено судебное разбирательство по исключению правонарушителя, только тогда регистратор передаст право собственности. Раньше землевладелец мог просто потерять титул, не зная об этом или не уведомив его. Это было правилом, потому что оно указывало на то, что владелец никогда не уделял достаточного внимания тому, как на самом деле использовалась земля, и, следовательно, бывший владелец не заслуживал ее сохранения. До 2002 года было видно время, чтобы все вылечить. Функция правила заключалась в обеспечении эффективного использования земли.[126] Темная сторона заключалась в том, что эта идея также была очень удобна для эпохи, когда земли часто отбирались силой и когда такие доктрины, как Terra nullius были поддержаны империалистами как оправдание колонизации в британская империя.[127]
До того, как было введено серьезное препятствие для уведомления зарегистрированного владельца, особые требования о неправомерном владении были достаточно простыми. Во-первых, согласно Приложению 1, пунктам 1 и 8 Закон об исковой давности 1980 г. время, когда началось противное владение, было, когда было взято «владение». Это должно быть нечто большее, чем что-то временное или преходящее, например, простое хранение товаров на земле в течение короткого периода времени.[128] Но «владение» не требовало фактического занятия. Так что в Пауэлл v Макфарлейн,[129] это было сочтено «владением», когда мистер Пауэлл в возрасте 14 лет позволил своим коровам бродить по земле Макфарлейна. Второе требование, однако, заключалось в том, что должна быть намерение владеть землей. Мистер Пауэлл проиграл свое требование, потому что просто позволить своим коровам гулять было двусмысленным актом: только позже появились доказательства, что он намеревался завладеть, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но этого не произошло достаточно долго, чтобы истек 12-летний срок по иску Макфарлейна. В-третьих, владение не считается «неблагоприятным», если человек находится там с согласия владельца. Например, в BP Properties Ltd против Баклера, Диллон LJ постановил, что г-жа Баклер не может претендовать на неправомерное владение землей, принадлежащей BP, поскольку BP сказала ей, что она может оставаться без арендной платы на всю жизнь.[130] В-четвертых, под Закон об исковой давности 1980 г. разделов 29 и 30, противный владелец не должен подтверждать право собственности каким-либо явным образом, иначе часы снова начнут работать. Однако суды интерпретировали это требование гибко. В Джей Эй Пай (Оксфорд) Лтд - Грэм Мистеру и миссис Грэхам была предоставлена часть земли мистера Пая, а затем срок аренды истек. Мистер Пай отказался продлить договор аренды на том основании, что это может помешать получению разрешение на строительство.[131] На самом деле земля оставалась неиспользованной, мистер Пай ничего не делал, в то время как Грэхемы продолжали сохранять ключ от собственности и использовали его как часть своей фермы. По истечении срока давности они заявили, что земля принадлежит им. На самом деле они предлагали купить лицензию у мистера Пая, но Палата лордов постановила, что это не является признанием права собственности, которое лишало бы их права требования. Проиграв в судах Великобритании, Пай передал дело в суд. Европейский суд по правам человека, утверждая, что его бизнес должен получить компенсацию в размере 10 миллионов фунтов стерлингов, поскольку это было нарушением его права по ЕКПЧ Протокол 1, статья 1 к «мирному наслаждению имуществом».[132] Суд отклонил это, посчитав, что это было в пределах усмотрения государства-члена определять соответствующие правила собственности.[133] В противном случае существенным ограничением принципа в случае аренды является то, что действия по неправомерному владению будут иметь успех только в отношении арендатора, а не собственника после истечения срока аренды.[134] Однако основным ограничением остается то, что законодательство 2002 г., по-видимому, выхолащивает принцип неправомерного владения, потому что Регистратор теперь эффективно информирует владельцев о шагах, которые необходимо предпринять, чтобы остановить незаконное владение на своем пути.
Приоритет среди собственников
Поскольку землей и находящимися на ней вещами могут пользоваться сразу несколько человек, закон должен учитывать несколько интересов в своих правилах владения и часто определять, чьи интересы имеют приоритет. Когда безусловное право собственности земли находится в собственности одного человека, конфликта не возникнет, кто имеет приоритет в ее использовании. В латинской фразе Sic utere tuo ut alienum non-laedas, как правило, можно использовать собственность любым способом, если она никому не причиняет вреда.[136] Это дает владельцу исключительное право предъявлять претензии. преступление или же деликт, особенно для других, вызывающих неприятность, или совершая нарушение владения против беспрепятственного пользования собственностью владельца. В зависимости от характера вмешательства, владелец может также иметь иски о компенсации к государственным органам, которые стремятся обязательная покупка собственность, или государственные чиновники, которые хотят войти или обыскать собственность. Однако, когда недвижимостью интересуется более одного человека, необходимы правила приоритета владения, чтобы определить, кто может предъявлять претензии. Правила также должны определять содержание прав, которыми заинтересованные стороны имеют друг с другом. Во-первых, земля может находиться в совместной собственности двумя основными способами. В "совместное владение ", закон предполагает, что собственники соглашаются с тем, что в случае смерти одного собственника вся его или ее доля перейдет к другим владельцам. Прецедентное право в первую очередь касается условий, при которых доля арендатора будет разделена для создания" общей аренды ", когда нет права на выживание, и затем, при каких условиях общий арендатор может потребовать продажи собственности для реализации ее стоимости. Во-вторых, собственники могут арендовать их имущество арендаторам на определенный период времени. Закон также признает, что собственники могут просто лицензия их собственность для использования другими, что теоретически создает только личные права. Во многом из-за того, что арендным договорам наделяется больше привилегий, предусмотренных законом и общим правом, суды тщательно следили за границей между ними. В-третьих, английское право собственности признает возможность взимать или закладывать активы ссудодателю по кредитному договору. Это означает, что если владелец не выполняет свои обязательства по выплате, кредитор может получить разрешение вступить во владение и продать собственность. В-четвертых, владельцы соседней собственности могут создавать права на использование своей земли или ограничивать ее использование сервитуты и заветы. Хотя такие вещи могут возникать по соглашению, английское право признает их имущественный характер, и поэтому они связывают правопреемников.
Совместное владение и расторжение
В то время как единственный собственник, как правило, может свободно использовать и распоряжаться своей долей так, как он считает нужным, правила отличаются, когда земля находится в совместной собственности. В Закон о собственности, целью которой было улучшение возможности передачи земли на рынке, требовалось, чтобы у земли могло быть максимум четыре совладельца, которые все должны иметь одинаковые права собственности. Это означает, что покупателю нужно иметь дело не более чем с четырьмя людьми, чтобы купить долю в нем (например, прямую покупку или ипотеку). В Закон о собственности 1925 г. разделы 1 (6) и 36 (2) запрещают разделение правового титула, известное как «общая аренда». Если имеется больше лиц с долей совместной собственности, то согласно разделу 34 (2) Закона о собственности 1925 года первые четыре человека, указанные в передаче, будут по закону считаться попечителями для последующих совладельцев.[137] По сути, эти первые четыре человека становятся законными представителями других владельцев в капитале. Хотя для упрощения передачи права собственности нет, беспристрастность признает неограниченное количество совладельцев и владельцев с неравными интересами (то есть «общих арендаторов»). Если земля продана, их интересы будут считаться "переоцененными" или фактически выкупленными по их головам, при этом их проценты будут отделены от земли и повторно присоединены для покупки денег, если деньги выплачиваются по крайней мере двум попечителям. Требование о получении денег двумя попечителями направлено на уменьшение опасности ухода одного доверительного управляющего с деньгами в ущерб справедливым владельцам. В первой основной форме совместного владения, известной как "совместное владение ", считается, что совместные арендаторы имеют равные доли в стоимости имущества, если оно будет продано, и если один из совместных арендаторов умирает, остальные будут (по" праву наследства "или jus accrescendi на латыни) забирает всю его долю. Это юридическая презумпция, и собственники могут указать, что они хотят, чтобы их доля распределялась по-другому (например, в зависимости от финансового вклада в собственность), и что они хотят, чтобы их доля унаследовала кто-то другой. При передаче собственности в форме TR1 земельного реестра HM, владельцы могут указать, какое родство они выбирают,[138] однако в Стек против Даудена Верховный суд отметил, что это не всегда будет иметь решающее значение, особенно в тех случаях, когда люди не имеют полного понимания правила сохранения прав на наследство и вносят очень неравные финансовые взносы в собственность. Но в противном случае совладельцы останутся в качестве совместных арендаторов в капитале до тех пор, пока не примут меры по разделению своей доли.
Разрыв в беспристрастность может быть достигнуто пятью основными способами. Во-первых, наиболее надежный способ разделения - это вручить установленное законом уведомление в соответствии с разделом 36 Закона о собственности 1925 года о других совместных арендаторах «письменное уведомление о таком желании» разделить свою долю. Некоторые суды толкуют это положение ограничительно, поэтому в Харрис против Годдарда[139] Апелляционный суд постановил, что, поскольку г-жа Харрис в своем ходатайстве о разводе просила просто «сделать такой приказ ... в отношении бывшего супружеского дома», и не требовала немедленного вынесения приказа, она еще не разлучила ее Поделиться. Это означало, что, когда мистер Харрис неожиданно скончался в автокатастрофе, она смогла остаться совместным арендатором и унаследовать весь дом, а дети от первого брака мистера Харриса - нет. Уведомление будет считаться действующим или «врученным» в соответствии с разделом 196 Закона о собственности 1925 года, когда оно будет оставлено в доме или офисе человека или если оно будет отправлено и до тех пор, пока оно не останется недоставленным (в отличие от почтовое правило ), когда он обычно приходил. В Кинч - Буллард Миссис Джонсон была неизлечимо больна, хотела лишиться своей доли в доме и прислала письмо, но когда она поняла, что мистер Джонсон тоже болен и умрет первым, она захотела отменить свое увольнение. Нойбергер Дж. Постановил, что, поскольку письмо уже было доставлено в дом г-на Джонсона, его нельзя отозвать, даже если г-н Джонсон еще не прочитал его.[140] Во-вторых, в отличие от формалистического подхода к разделу 36, он проводился в Берджесс v Ронсли[141] что отношения между двумя людьми могут свидетельствовать о намерении разорвать отношения. Г-н Берджесс обсуждал с г-жой Ронсли продажу ее доли в собственности за 750 фунтов стерлингов, но переговоры зашли в тупик, когда она попросила еще, а затем он неожиданно умер. «Даже если не было никакого твердого соглашения, а был только курс деловых отношений», - сказал Лорд Деннинг MR, "это ясно продемонстрировало намерение обеих сторон, что отныне собственность должна находиться в общем, а не совместно". В-третьих, простое заключение соглашения о продаже своей доли будет расценено судом как разделение.[142] В-четвертых, объявление о банкротстве влечет за собой выходное пособие, как в Закон о несостоятельности 1986 года раздел 306, имущество банкрота немедленно переходит в управляющий банкротом.[143] В-пятых, убийство совместного арендатора приведет к разделению доли, потому что Закон о конфискации имущества 1982 г. обычно мешает убийце извлечь выгоду из своей ошибки. Однако в Re K[144] Апелляционный суд удовлетворил иск женщины об освобождении от конфискации, используя дискреционные права, указанные в разделе 2. Г-жа К. застрелила своего мужа, но только после продолжительного домашнее насилие, и с нее было снято обвинение в убийстве, поскольку оно не считалось умышленным. Наконец, если это возможно, бенефициарные владельцы могут попросить доверительных управляющих физически разделить собственность Закон о земельных трастах и назначении доверительных управляющих 1996 года раздел 7, и выплатить разным владельцам денежную компенсацию в зависимости от обстоятельств.
Когда совладельцы расходятся во мнениях по поводу использования земли, Закон о земельных трастах и назначении доверительных управляющих 1996 года гиды, которые могут жить в собственности или когда ее можно продать. Одна из основных целей TLATA 1996 г. Учитывая массовый рост совместной собственности и людей, приобретающих права на землю через трасты, должно было уменьшить количество случаев продажи земли, если это означало, что люди потеряли бы свои дома.[145] На самом высоком уровне обобщения, TLATA 1996 г. В разделе 6 говорится, что законные попечители собственности (то есть законные владельцы на праве собственности, а не собственники в капитале) обычно имеют все полномочия абсолютного собственника, но должны уделять внимание бенефициарам и нести перед ними обязанность проявлять осторожность. Что еще более важно, разделы с 11 по 13 предоставляют бенефициарам ограниченное право занимать собственность, если это соответствует интересам и цели траста, если земля подходит для занятия, хотя попечители могут ограничить это право, если это разумно. Если разногласия неразрешимы, раздел 14 позволяет бенефициарному собственнику подать в суд заявление о продаже. Раздел 15 требует, чтобы суд принял во внимание (i) намерения учредителя (ii) цели траста, (iii) интересы всех детей, живущих там, и (iv) интересы обеспеченных кредиторов. Это означает, что в общем случае, когда банк настаивает на продаже семейного дома, его интересы не преобладают над всеми остальными. Так что в Ипотечная корпорация против Шаира[146] где г-н Шейр подделал подпись своей жены, чтобы получить ипотеку на их дом, и умер, а банк требовал владения и продажи под TLATA 1996 г. В разделе 15 Нойбергер Дж. постановил, что он отложит продажу, поскольку это все еще ее дом. тем не мение TLATA 1996 г. пошел дальше, когда кредитор стал неплатежеспособным. Он вставлен в Закон о несостоятельности 1986 года новые разделы 283A и 335A, в которых говорится, что в момент банкротства решение о продаже должно руководствоваться (а) интересами кредиторов банкрота, (б) поведением супруга, их ресурсами, потребностями детей и любые другие нужды, кроме собственных нужд банкрота. Однако в соответствии с разделом 335A (3) по истечении одного года суд должен распорядиться о продаже имущества, чтобы реализовать его ценность для кредиторов, «если обстоятельства дела не являются исключительными». Так что только в экстремальных ситуациях, когда потеря дома может усугубить шизофрению жильца,[147] суды отложили продажу. Поскольку законодательство сильно защищает интересы банков, предложение было сделано в Николс против Лана что это вполне может нарушить право на семейную жизнь в Статья 8 ЕКПЧ.[148]
Аренда и лицензии
В отличие от разделения полной собственности и без физического разделения земли, использование и владение землей можно разделить, когда владельцы выдают лицензии или арендуют. Разница между этими двумя понятиями имеет значение, потому что аренда считается правом собственности, которое связывает третьи стороны, даже если право собственности переходит из рук в руки, и потому, что более законодательная защита для арендаторов распространяется только на аренду, хотя во многих случаях повышается защита и для владельцев лицензий. Лицензия считается личным обязательством, которое, согласно традиционной теории, создает права, подлежащие исполнению только между людьми, имеющими лицензию.[150] Во-первых, лицензии могут возникать на основании закона, например, когда покупатель проходит через открытую дверь магазина. Признается, что у клиента есть «голая лицензия», которая делает его неуязвимым для действий за вторжение, и его можно попросить уйти только в разумные сроки.[151] Во-вторых, они могут возникать по закону, как и Закон о семейном праве 1996 года разделы 30–31. В-третьих, они могут возникнуть в результате эстоппеля. И, что наиболее важно, лицензии могут возникать по контракту. Это определит условия использования земли лицензиатом. Например, в Hurst v Picture Theaters Ltd,[152] Г-на Херста отстранили от Хай-стрит Кенсингтон Театр менеджером, который искренне считал, что не заплатил за билет. Бакли LJ считал, что театр не имел права удалить его, даже если он аннулировал билет, потому что в дополнение к нарушение контракта они совершили нападение на него, за которое он мог потребовать возмещения дополнительных убытков. Однако нарушение контрактной лицензии не дает жертве права пробиваться обратно, поэтому в Томпсон против Парк[153] учителю, который пытался силой вернуться в школу, сказали, что у него нет средств правовой защиты, потому что ему следовало сначала обратиться в суд. Если возможно, и поскольку убытки часто будут недостаточными, суды отдают предпочтение определенному исполнению. Так было даже тогда, когда истец был Национальный фронт, который лицензировал Павильон для своей ежегодной конференции.[154]
Такое предпочтение конкретных характеристик обычно проявляется в предоставлении лицензиатам более «имущественных» прав. В Манчестерский аэропорт - Даттон,[155] компания аэропорта, имеющая лицензию на землю Национального фонда, имела право требовать, чтобы протестующие могли быть удалены. Его договорное право было признано лучше, чем право нарушителя остаться. Затем в Эррингтон v Вуд,[156] Считалось, что когда отец давал своему сыну и невестке договорное разрешение оставаться в Ньюкасл-апон-Тайн дома до тех пор, пока они не выплатят ипотеку, и что дом станет их, когда они это сделают, это стало безотзывным. Он также проходил в Биньонс против Эванса[157] который конструктивное доверие возникла из-за того, что мистер и миссис Бинион пообещали бывшим владельцам поместья Тредегар, что миссис Эванс может остаться на всю жизнь в своем коттедже. Бинионы были связаны своим обещанием, хотя обещание было дано не миссис Эванс. Однако более поздний апелляционный суд в г. Эшберн Анштальт v Арнольд[158] отрицали, что конструктивные трасты должны быть легко созданы или что обещания могут стать обязательными для правопреемников.
Однако более современное социальное значение имеет аренда. Аренда чаще всего создается контрактом. Для краткосрочной аренды, до трех лет, нет необходимости в письменной форме, а до семи лет нет необходимости в регистрации.[160] Более длительные договоры аренды, даже если они не соответствуют формальным и регистрационным требованиям, также будут возникать в отношении капитала в соответствии с доктриной ожидания, сформулированной в Уолш v Лонсдейл.[161] Это означает, что проценты вступают в силу при конструктивное доверие, что, в свою очередь, обеспечивает защиту реальных пассажиров.[162] Официально известен под Закон о собственности 1925 г. В соответствии с разделом 205 (1) (xxvii) как «абсолютный срок в несколько лет», договор аренды делит имущество по времени, а вместе с договором аренды появляется мера законодательной защиты для арендаторов. Под старым Закон об аренде 1977 г. и Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках, они были гораздо более значительными, в частности, обеспечение контроля над повышением цен на аренду и предоставление права не прекращать аренду без веского обоснования (эквивалент права на несправедливого увольнения в Трудовое право Великобритании ). Эта защита была сочтена необходимой из-за неравенство сил на переговорах что есть у арендаторов.[163]
Однако в 80-е годы эти права были лишены, как и большинство регулирование арендной платы. Под Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках 1985 г., наиболее существенной оставшейся защитой является обязанность арендодателей в соответствии с разделом 11 отремонтировать строительные конструкции, объекты водоснабжения и отопления на короткий срок. Разделение, как историческое, так и современное, привело к серьезным спорам по поводу значения термина «аренда». В ведущем случае Street v Mountford,[164] Палата лордов определила фактическое предоставление исключительного владения собственностью как отличительную черту между арендой и лицензией. Миссис Маунтфорд заплатила «лицензионный сбор» за свой дом и подписала форму, подтверждающую, что закон защищает аренду от несправедливого повышения арендной платы ( Закон об аренде 1977 г. ) не применялся. Тем не менее она утверждала, что у нее был договор аренды, и Палата лордов согласилась, потому что, несмотря на форму ее соглашений, суть договоренности заключалась в том, чтобы предоставить ей исключительное владение своим жилым пространством. По словам лорда Темплмана в AG Securities против Вогана, если бы люди могли заключить с ними договор, любые предусмотренные законом меры защиты «были бы мертвой буквой, потому что в состоянии нехватки жилья человек, ищущий жилье, может согласиться на что угодно, чтобы получить жилье».[165] Что касается вопроса о том, пользуется ли лицо правовой защитой, было сочтено несущественным (что противоречит интуиции среди юристов по имущественным вопросам), что у самого ответчика есть имущественный интерес. Так что в Брутон против Лондона и жилищного фонда квадранта[166] Жилищная ассоциация г-на Брутона имела только лицензию на собственность от совета и не занималась ремонтом. Хотя г-ну Брутону требовалась аренда, и с точки зрения права собственности он не мог получить аренду от траста, который имел только лицензию, в целях правовой защиты Палата лордов согласилась, что ему предоставили аренду. и поэтому мог запросить ремонт.
Ипотека и безопасность
Источники по ипотеке | |
|---|---|
 В целом | |
Закон о собственности 1925 г. сс 85-87 | |
и сс 88-91 | |
FSMA 2000 сс 2-28, 56-66, 138 и 150 | |
Управление финансового поведения Справочник (MCOB 13 ) | |
UTCCR 1999 rr 5-7, Sch 2, para 2 (b) и (d) | |
| Чрезмерное влияние и отдельные советы | |
| Право на выкуп и резкое изменение ипотеки | |
Вернон v Бетелл (1762) 28 ER 838 | |
Fairclough v Swan Brewery [1912] УКПК 1 | |
Дж. И К. Креглингер против New Patagonia Meat and Cold Storage Company Limited [1914] AC 25 | |
Джонс против Моргана [2001] EWCA Civ 995 | |
| Задолженность и возврат | |
Закон об отправлении правосудия 1970 с 36 | |
Ропайджалах против Barclays Bank plc [2000] QB 263 | |
Бристоль и Вест Строительное Сообщество - Эллис (1997) 73 P&CR 158 | |
| Полномочия кредитора в отношении изъятия и использования выручки от продажи | |
Закон о собственности 1925 г. сс 88-89, 101-109 | |
| Небрежное и нерыночное ведение продаж | |
| Ни кредитор, ни получатели не обязаны по закону продлевать срок более обычного срока продажи | |
видеть Английское земельное право и сервитуты |
В то время как недвижимость может быть разделена между совладельцами и арендаторами для целей использования земли и пользования ею, получение ипотеки собственности в первую очередь служит цели обеспечения выплаты ссуд. Из-за характера денежного кредитования и часто неравная переговорная сила В отношениях между банками и заемщиками закон предоставляет заемщикам значительную правовую защиту от принуждения к недобросовестным сделкам. Помимо залога, залогового удержания и справедливых сборов, английское право считает ипотеку одним из четырех основных видов обеспечительный интерес, посредством чего право собственности который связывает третьи стороны, возникает после заключения договор. Это должно быть просто намерение контракта предоставить собственность для обеспечения выплаты. В Закон о собственности 1925 г. в разделе 85 говорится, что ипотека требует наличия документа (согласно LPMPA 1989 г. раздел 1, документ, который подписан, засвидетельствован и заявляет, что это акт). Под Закон о регистрации земли 2002 г. Разделы 23 и 27, уведомление об ипотеке должно быть подано в Земельный кадастр HM чтобы ипотека была эффективной. Потом, Закон о собственности 1925 г. В разделе 87 говорится, что ипотека предоставляет залогодержателю (то есть обеспеченному кредитору) те же права, что и держателю договора аренды на 3000 лет. Причина этой ссылки на «3000 лет» заключается в том, что в качестве примитивной защитной меры, согласно нормам общего права, условия ипотеки всегда должны позволять выкуп собственности в конце, когда будет погашен долг. В 18 веке решение Вернон v Бетелл[167] Лорд Хенли LC отказался принудить к передаче сахарной плантации Вернона в Антигуа умершему лондонскому кредитору Бетеллу, когда у Вернона возникли проблемы с выплатой, даже несмотря на то, что некоторые обмены между ними повысили возможность отказа от земли для погашения долга. По мнению лорда Хенли LC, с учетом уже выплаченных значительных процентов это нарушит (или «засорит») право Вернона на выкуп собственности. Как он выразился, защита заемщика была оправдана, потому что «нужные люди, по правде говоря, не являются свободными людьми, но, чтобы удовлетворить текущую потребность, они будут подчиняться любым условиям, которые лукавые могут навязать им». Соответственно, появилось правило, что «один раз ипотека - всегда ипотека»,[168] это означает, что ипотека не может быть превращена в передачу собственности в соответствии с условиями договора. Это означает, что кредитор может продать недвижимость в лучшем случае, чтобы реализовать ее стоимость, но не может получить право собственности, а заемщик всегда должен иметь практически возможность вернуть собственность. Правило было приостановлено для компаний Закон о компаниях 2006 г. раздел 739, и подвергся критике в Джонс против Моргана за неприемлемость в торговле,[169] но он все еще остается рудиментарным методом общего права для защиты уязвимых заемщиков.
Наиболее актуальной защитной мерой в общем праве сегодня является право заемщиков аннулировать ипотечные кредиты, если они искаженный об условиях ипотеки, или если они заключили соглашения из-за неправомерное влияние. В ведущем случае Королевский банк Шотландии v Этридж Группа апелляций включала мужа, якобы оказывающего давление на свою жену, чтобы она подписала договор об ипотеке с банком, где безопасность находилась в доме семьи.[171] Палата лордов согласилась с тем, что из-за ненадлежащего влияния договор станет недействительным, и, если бы банк осознал эту возможность, он не смог бы обеспечить исполнение соглашения об ипотеке в отношении доли супруга в доме. Соответственно, если банки желают обеспечить действительные ипотечные кредиты, им необходимо получить подтверждение от независимого юриста о том, что супруг (а) полностью понимает сделку. Это постановление было призвано исключить случаи, когда люди не понимают последствий ипотеки. В качестве альтернативы, если, несмотря на независимую консультацию, супруг (а) по-прежнему подвергается чрезмерному влиянию или искажает факты, он или она не будет иметь права обратиться в банк, продающий дом, но может предъявить иск к адвокату за профессиональная халатность. Помимо общего права, существует три основных вида правовой защиты. Во-первых, Закон о финансовых услугах и рынках 2000 года кодифицирована система лицензирования для ипотечных кредиторов. В Управление финансового поведения соблюдает Кодекс норм и обеспечивает соблюдение угроз отзыва лицензии. Во-вторых, Закон о потребительском кредите 1974 г. расширяет возможности Управление добросовестной торговли участвовать в аналогичном регулировании вторая ипотека рынок. В-третьих, содержание ипотеки регулируется обычной защитой потребительского договора в Недобросовестные условия в Положениях о потребительских договорах 1999 г.. Основная цель закона - обеспечить полную прозрачность и отменить вымогательские кредитные соглашения, чтобы потребители знали, что они получают, и не получали несправедливый торговаться.
Кредиторы имеют обширные права в соответствии с общим правом и статутом. Первым правом залогодержателя является возврат долга, но если обстоятельства заемщика означают, что это невозможно, обычно начинается процесс вступления во владение заложенным имуществом и его продажи. Однако почти каждый шаг проходит через суд. В Закон об отправлении правосудия 1970 года в статье 36 говорится, что суд может отложить разбирательство, если «залогодатель, скорее всего, сможет в течение разумного срока выплатить причитающиеся суммы[172] по ипотеке », а Закон о потребительском кредите 1974 г. Разделы 129–130 делают то же самое для второй ипотеки. В аномальном случае Ропайджалах против Barclays Bank plc[173] банк продал с аукциона (второй) дом, в котором владелец семьи отсутствовал. Кларк LJ чувствовал себя неспособным применить AJA 1970, потому что правильно истолкованный, он мог остановить судебное разбирательство только тогда, когда судебное разбирательство действительно было начато, а здесь его не было. В более удобном для заемщика решении Строительное общество Челтнем и Глостер - Норган[174] Уэйт LJ gave guidance that in ordering a plan for repayment, a judge should give "the period most favourable to the mortgagor at the outset", so that repeated applications to court on continuing defaults could be avoided, and so that "the mortgagee can be heard with justice to say that the mortgagor has had his chance". When it comes to a sale, Law of Property Act 1925 sections 101 and 103 require that the provision for sale must have been in the mortgage deed, that three months notice and space must be given. Section 88 confirms that a buyer after a sale receives an unencumbered title. In the sale process itself, there is a duty of care. В Cuckmere Brick Co v Mutual Finance[175] Mutual Finance auctioned Cuckmere Brick Co's property after it had defaulted on a loan, but failed to advertise that the property had secured planning permission for building more flats. Salmon LJ emphasised that because the borrower will still be liable for sums on a loan if a house is undersold, because the "mortgagor is vitally affected by the result of the sale", an obligation is owed to get "the true market value." Moreover, a higher duty of scrutiny will be imposed if a mortgagee sells to a related party. В Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen[176] Mr Wong sold property taken from Mr Tse to his wife, after not advertising the auction. The Privy Council advised that while delay in the claim meant the sale should not be set aside, damages could be awarded because of the significant конфликт интересов. Лорд Темплман emphasised that "a heavy onus lies on the mortgagee to show that in all respects he acted fairly" so the transaction is perfectly fair and equal.[177]
Легкость
Easements and covenants, although treated separately by law, both functioned as primitive forms of planning device. Before the development of local government and planning, people living in neighbouring property could only regulate how each used their land through agreements. An agreement for a first neighbour to use the land of a second is an easement, usually involving a right of way, or a profit a prendre, if it allows the first to take something from the land (e.g. hunting ducks, fishing, or grazing sheep). An agreement for a first neighbour to refrain using his own land for the benefit of a second would be a ограничительный договор. Naturally people could contract to use land in any way conceivable. However the courts viewed it as a different matter whether a successor in title to the original contracting party was bound. Courts were particularly chary with "положительные заветы " (which might require a landowner's expenditure and could not be fulfilled by doing nothing) and "negative easements " (which unlike covenants might be acquired without agreement). As a result, modern planning decisions by councils, primarily through the Закон о городском и сельском планировании 1990 года, largely displaced the common law and equity to regulate relations in neighbourhoods. Yet many easements and covenants remain.
The range of easements is primarily restricted by a fourfold test laid out in Re Ellenborough Park.[178] The homeowners around Ellenborough Park wished to show they had an easement over the communal gardens to claim compensation for its requisition in World War II. Lord Evershed MR agreed because (1) they owned the dominant tenements, (2) their rights to the "servient" tenement (i.e. the park) benefited their land (3) they did not own the servient tenement, and, despite some prior authority suggesting easements could not be for pure pleasure,[179] (4) it was within a recognised class of easements. Most often, easements are rights of way. Many recent cases have also involved car parking, including Монкрифф v Джеймисон[180] where the owner of land between the shoreline and a steep escarpment only had access through his neighbour's, and he had, from 1973 become used to parking there. The servient tenement owner claimed the car parking took away his use of the land, and so could not be an easement. But the House of Lords held that in the nature of parking (which was not permanent) to which the dominant owner had become accustomed, the right could count as an easement.
To create an easement, first, under Закон о собственности 1925 г. section 65(1) a landowner may expressly grant a neighbour a right over his land, or may reserve a right when selling a portion of land to someone else. Second, an easement may also come about through an express assurance, triggering имущественный эстоппель. This was the case in Крабб против Окружного совета Аруна, where a landowner acquired an easement after the council assured him they would leave him access to his land over theirs, when he sold another portion that gave the route in from the main road. Third, the law may find easements by a process of construction, in general, if they are necessary for property's reasonable enjoyment.[181] The rules are analogous to incorporation and implication terms in contracts, so for instance in Грин v Лорд Сомерлейтон[182] Jonathan Parker LJ approved an easement for drainage of water from Lord Somerleyton's land into Green's dykes, because when land was sold on in 1921 its proper construction incorporated a drainage deed. В Кент против Кавана[183] it was clarified, however, that because reasonable enjoyment was the aim of implication, an easement was only to be implied in situations where land was in common ownership and occupation. This test was satisfied on those facts, where two semi-detached houses had a small path between them to access the back gardens, and a subsequent buyer wished to build into its half of the path. Chadwick LJ held the easement was necessary for enjoyment of the back garden. Fourth, under Law of Property Act 1925 section 62, easements that are "appertaining or reputed to appertain to the land" at the time of a conveyance will bind the purchaser. Так что в Волосы против Гиллмана[184] a lady who parked her car in a neighbour's forecourt while she had a seven-year lease acquired a crystallised lease when she subsequently bought the house. If easements are used for twenty years, however, a fifth method of acquiring a crystallised legal right is through the Закон о рецепте 1832 г.. This method comes from simple period of extended use, and does not require showing any need for the easement. There are also a range of statutory easements, including, notably, "путевые листы " reserved by public authorities to install pipes or cables,[185] и Закон о сельской местности и праве проезда 2000 года which extended the registered number of private and common lands where people have the "право бродить " for recreation. However created, an easement ought to be registered to ensure protection. An easement that is not registered will be recognised as an over-riding interest according to LRA 2002 Schedule 3, paragraph 3, if known to a person to whom land is sold and if the easement is obvious on a reasonably careful inspection, but only if the easement is acquired at law (not equity) since 13 October 2003.[186]
Заветы
Unlike an easement, a covenant can only be acquired through agreement or possibly by an assurance, but not by prescription. В самом известном случае Tulk v Moxhay[187] the owner of what is now Лестер-сквер promised a neighbour he would not erect buildings, but the subsequent purchaser (who knew of this deal) tried to build. Lord Cottenham LC held that a prior covenant may bind future owners if the covenant touched and concerned the land, the original covenantees intended the covenant to bind future owners, and the future owners with the same land had notice of the covenant. Под Закон о собственности 1925 г. section 78, successors in title to the person named to benefit from the covenant are deemed to have standing to enforce the covenant and Law of Property Act 1925 section 79 codified the presumption that a covenant is to be not personal, but proprietary, and binding on successors in title. That presumption, however, can be rebutted by construction of agreements between the neighbours. Это произошло в Morrells of Oxford Ltd v Oxford United Football Club[188] where Robert Walker LJ held that Morrell's pub could not get an injunction against the Oxford UFC building a pub, because although Oxford UFC's predecessor had promised not to in 1962, the document failed to use language indicating successors would be bound in the pub clause, when it did in other clauses. A controversial aspect of covenants is that courts only enforce ones which restrict land's use, and thus far have refused to enforce covenants that require positive expenditure. В Rhone v Stephens[189] this meant that a house owner could not be required to repair his roof, which protected a cottage underneath from water. Lord Templeman viewed this would contradict the rule that someone should not be made liable to a contract when they have not been privy to it. This has been mitigated slightly when all neighbours have reciprocal benefits and burdens. Холсолл - Бризелл[190] held that if some Liverpool estate dwellers had the benefit of using the estate roads, drains, promenade, and sea walls, they could be required to pay for its upkeep. Covenants are enforceable, generally, through injunctions, but may also (if an injunction would be oppressive) enforceable through a payment of damages reflecting the loss of the right. Например, в Wrotham Park Estate Co Ltd v Parkside Homes Ltd[191] a developer who built homes in breach of a restrictive covenant was ordered by Brightman J to pay 5% of his anticipated profits in compensation. Finally, applications to the Land Tribunal may be made for declarations to extinguish covenants under Law of Property Act 1925 section 84 if it is obsolete, the beneficiary would lose little, or has implicitly agreed, or it impedes a reasonable user of land and the beneficiary can be compensated.
Землепользование и регулирование
While the typical content of "земельный закон " texts in England or the United Kingdom concerns the content, creation and protection of interests in property in land,[193] the practical and social significance of land extends to the way it is used. Historically, land was the most important source of social wealth. Over the 19th century its role in preserving wealth was to a large extent eclipsed by корпорации и managed fund, however land remains vital for housing, economic development, for agriculture and extraction of natural resources, and as its part of the environment.[194] The acquisition of private rights aside, public regulation of land use has sought to mediate the competing interests among competing stakeholders. In housing, the need of people to have a home is balanced between the interests of landlords in seeking rents for profit, and governments in building and maintaining homes. Housing has remained a residual source of private investment income, which grew in the run up to the кризис субстандартной ипотеки and after, while taxation of property remains a significant source of income for Казначейство Ее Величества. Particularly since 1909, new national planning strategies were used to improve the quality of building, and distribute urban development in a way that reflected local priorities. Environmental protection policies limit the ways that land can be use, and the effects its use can have upon local communities. Finally, agriculture and resource extraction played a smaller part in the UK's economy than before but, along with a common strategy around the Евросоюз, these industries benefit from a system of subsidies and market regulations intended to make land use sustainable.
Планировка и инфраструктура
In the centuries before 1909, the law of planning how land would be used was largely confined to the law of неприятность, and agreements to between neighbours for сервитуты и заветы. This was not always true, because from the Великая хартия вольностей 1215, and the subsequent development of the Хартия леса ("forest" being an old term for crown land) there was a significant body of law regarding the use of the commons: the public land that common folk could use for gathering food, wood, hunting, or herding. Statutes and case law regulated the types of activity the people could perform, and the extent to which they could use common property. But gradually over the 15th century and 16th century, the aristocracy began the enclosure movement, in effect privatising almost all property that had been common. The public law of land had passed into insignificance, it was common to hear the 19th century judiciary proclaim the importance of private rights, with barely detectable minimum of responsibility. For example, in 1865 in Tapling v Jones,[195] Lord Cranworth proclaimed that every "man... [has] a right to use his own land by building on it as he thinks most to his interest". Claimants could sue for a public or private неприятность from neighbours, but the case based definition of what counted as a nuisance was usually unfavourable to ordinary people. For example, there could be no objection for loss of amenity if a loud railway was run past one's house.[196] В Sturges v Bridgman the Court of Appeal held that what counted as a nuisance would depend on the character of the locality, and this meant that 'what would be a nuisance in Belgrave Square would not necessarily be so in Бермондси '.[197] Inadvertently this meant that the rich, like those in Belgrave Square might be protected, while the poor, in places like Bermondsey, had little control over their local environments. For this reason it was thought that democratically elected local councils ought to be given the power to determine how the land around them would be used. In modern jurisprudence, it has become a basic principle that property does carry social responsibility,[198] and that the extent of property rights that are recognised in law must be 'considered in relation to their social function'.[199] The first major Act in the UK, the Housing, Town Planning etc Act 1909, recognised this by giving local governments the authority to develop planning schemes, and employ inspectors, with appeal to a Local Government Board, initially regarding sanitary conditions. В Закон о городском и сельском планировании 1947 года, however, made the most critical change, requiring that any development of land required permission from the local government, unless there was a relevant exception. Since then modern legislation has grown into a local, regional and national system of planning law. Together with rules on обязательная покупка, it is designed to ensure the use of property is determined by the people in society who are most affected.
Сегодня Закон о городском и сельском планировании 1990 года contains the basic planning rules.[200] Section 57 requires permission be granted for 'development' of land. Section 55 defines 'development' as building, engineering, mining, or making any material change to building, including demolition, or splitting a home into two. However, subsection 2 exempts changes to dwelling houses for something incidental to enjoyment, for agriculture or forestry, or changes of a property's use within a set of property 'classes'.[201] For many people making changes to business property, the Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987 then becomes relevant. Each property use has a class. Class A1 includes shops like bookstores or hairdressers, class A3 includes cafes, class C1 is hotels, and class C3 is homes. If a change to a property's use is made within a class, no permission for alterations is needed. If permission is granted, it may be unconditional, or under section 106 the local authority can attach conditions that the landowner must follow. Sections 171A to 196C contain the enforcement rules, which include allowing local authorities to charge people with offences for breach of planning rules, and to have a right of entry to property. However, under section 171B, if someone has breached a planning rule, but no enforcement proceedings are brought within four years, there can be no charge: the landowner becomes immune. Sections 197 to 261 contain detailed rules about matters such as trees, advertisements, highways. For establishments that will be used for specific purposes, such as restaurants, pubs or clubs, the Закон о лицензировании 2003 г. sets out the procedures by which businesses can acquire a licence from their local authority, and the conditions (including time of trading, alcohol provision, and noise levels[202]) under which the establishment must be maintained.
- Контроль развития в Соединенном Королевстве
- Строительные нормы и правила Великобритании
- Закон о жилищных субсидиях, строительстве и реконструкции 1996 года
- Закон о жилищном строительстве и реконструкции 2008 г., Закон о планировании 2008 г.
- Обзор землепользования Великобритании (1930)
- Административное право Великобритании, Закон о местном самоуправлении 1888 г. и местный совет
- Закон о автомагистралях 1555 (local authorities and residents responsible for roads), Магистральные трасты, Закон о шоссе 1835 г., Закон о автомагистралях 1980 года (creation and maintenance of highways)
- Ex parte Lewis [1888] 21 QBD 191 (village green not a highway) Suffolk County Council v Mason [1979] AC 705
- Закон о транспорте и работах 1992 года (c 42)
- Metropolis Water Act 1852, Столичное водное управление, Закон о воде 1973 года и Закон о воде 2003 г.
- Закон об общественном здравоохранении 1875 г. (c 55) on local public utilities including sewers, water supply, street lighting, pavements, parks. Сейчас же, Public Health Act 1961
- Railways, electricity, gas pipes, telecommunications.
Жилищные права и права арендаторов
- Crown estate
- Офис работ (est 1378) and Министерство труда (Соединенное Королевство)
- Закон о жилищных условиях 1890 года для трудящихся
- Жилье, градостроительство и т. Д. Акт 1909 г.
- Tudor Walters Committee (1917)
- Жилье, градостроительство и т. Д. Акт 1919 г., post war homes fit for heroes
- Закон о жилищном строительстве 1930 г., расчистка трущоб
- Закон о жилье (временном жилье) 1944 года
- Комитет Паркер Моррис (1961)
- Закон о жилищном строительстве 1980 г. и Right to Buy, copied Horace Cutler's policy in the GLC, Estmanco Ltd v GLC
- Local Government, Planning and Land Act 1980, ended mandatory requirement to build houses
- Закон о жилищном строительстве 1988 г. removed government funding for new housing
- Обзор предложения жилья Баркер (2004)
- Жилищно-строительный кооператив
- Регулирование арендной платы и rent regulation in England and Wales
- История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе
- Индекс цен на жилье, Доступное жилье
- Rent control in Scotland
- Landlord and Tenant Act 1851
- Landlord and Tenant Act 1927, compensating tenants for improvements
- Закон о сельскохозяйственных владениях 1948 года
- Gladstone v Bower [1960] 2 QB 384
- Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках
- Landlord and Tenant Act 1987
- Landlord and Tenant Act 1988
- Закон о сельскохозяйственных землях 1995 года
- Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995
- Landlord and Tenant Law Amendment (Ireland) Act 1860
- Section 8 Notice
- Гарантированная аренда и Гарантированная краткосрочная аренда
- Закон о локализме 2011 г.
Сельское и лесное хозяйство
- Британская сельскохозяйственная революция
- Agriculture Act 1947
- Общая сельскохозяйственная политика
- England Rural Development Programme, EU funding for environmental management
- Хартия леса 1217, right of access to Королевский лес for free men, and Иней короля Вильгельма in 1087
- Список древних лесов в Англии
- Delimitation of Forests Act 1640
- Dean Forest Act 1667
- New Forest Act 1697
- Indian Forest Acts, 1865 and 1878 и Закон о лесах Индии, 1927 год
- Forestry Act 1951
- Закон 1971 года о диких животных и лесах
- Комиссия по лесному хозяйству
- Закон о лесном хозяйстве 1981 г.
- Сохранение в Соединенном Королевстве
- G Hardin, 'Трагедия общественного достояния ' (1968) 162 Science 1243–1248
- E Ostrom, J Burger, CB Field, RB Norgaard, and D Policansky, 'Revisiting the Commons: Local Lessons, Global Challenges' (1999) 284 Science 278
Добыча ресурсов
- Дело мин (1561), Королевское горное общество и Компания минерально-аккумуляторного завода, и Королевский закон о шахтах 1689 г.
- Добыча угля в Соединенном Королевстве
- Coal Industry Act 1994 (c 21)
- Гидравлический разрыв пласта в Великобритании
- Petroleum Act 1998
- Закон о континентальном шельфе 1964 года
- Offshore Safety Act 1992
- Oil Taxation Act 1975
- Oil and Pipelines Act 1985
- Закон о газе 1986 года
- Utilities Act 2000
Охрана природы
- Закон о национальных парках и доступе в сельскую местность 1949 года
- Национальные парки Англии и Уэльса и Национальные парки Шотландии
- Закон о древних памятниках и археологических районах 1979 года
- Закон об окружающей среде 1995 г.
- Закон о сельской местности и праве проезда 2000 года
- Planning (Listed Buildings and Conservation Areas) Act 1990
- Commons Act 2006
- E Fisher, B Lange and E Scotford, Environmental Law: Text, Cases, and Materials (2013) ch 20 (Nature conservation)
Защита окружающей среды
- Помеха в английском праве и Trespass in English law
- Дело Олдреда (1610) 9 Co Rep 57b; (1610) 77 ER 816, pig sty smells
- R v Stephens (1866) LR 1 QB 702, strict liability for breach of statute against dumping
- Райлендс - Флетчер [1868] UKHL 1
- Агентство окружающей среды
- Weeds Act 1959
- Badgers Act 1991
- Закон о защите барсуков 1992 года
- Закон об охране окружающей среды 1990 г.
- Европейский комиссар по окружающей среде
- Европейская программа по изменению климата
- Рамочная директива по воде
- Закон о дикой природе и сельской местности 1981 г.
- Директива о птицах
- Директива о местообитаниях
- Программа ООН по окружающей среде
- Закон об изменении климата 2008 г., Закон о планировании и энергетике 2008 г., Energy Act 2008, а Energy Act 2010, Energy Act 2011
- E Fisher, B Lange and E Scotford, Environmental Law: Text, Cases, and Materials (2013) chs 14 (Water pollution), 15 (Air pollution and climate change), 16 (Waste regulation), ch 17 (Integrated pollution control), 21 (Land contamination)
Инвестиции и налогообложение
- Закон о доверительном управлении 2000 г. s 8, trustees empowered to invest in UK real estate
- Managed fund
- Инвестиционный фонд недвижимости и Закон о корпоративном налоге 2010 г. sections 518 to 609
- Десятина
- Закон о больницах для бедных 1572 г.
- Закон о помощи бедным 1601
- Окно налог (1696)
- Налог на наследство (Великобритания)
- Закон о финансах 1999 г.
- Гербовый сбор в Соединенном Королевстве
- Земельный налог
- муниципальный налог
- Закон о финансировании местных органов власти 1992 г.
- Тарифы для бизнеса в Англии и Уэльсе
- Закон 1988 года о финансах местных органов власти
Международный закон
- Колониализм и империализм
- британская империя
- Суверенитет и Общее наследие человечества, территориальный спор
- Право на собственность
- Австралийское право собственности
- Закон о собственности Южной Африки
- Земельная собственность в Канаде
- Приобретение земли в Индии
- Израильские законы о земле и собственности
- Китайское право собственности
- Трущобы и право на жилище
- Дело Мабо
- Вода право и права на недропользование
- Права коренных народов на землю
- Аборигенный титул
- Делгамуукв против Британской Колумбии (1997)
Теория
- Аристотель, Политика (350 BCE) Book II, Part V, "Property should be in a certain sense common, but, as a general rule, private; for, when everyone has a distinct interest, men will not complain of one another, and they will make more progress, because every one will be attending to his own business... And further, there is the greatest pleasure in doing a kindness or service to friends or guests or companions, which can only be rendered when a man has private property. These advantages are lost by excessive unification of the state."
- Дж. Локк, Второй трактат о гражданском правительстве (1690)
- JJ Rousseau, Discourse on the Origin of Inequality (1754) "The first man who, having fenced in a piece of land, said "This is mine", and found people naïve enough to believe him, that man was the true founder of civil society. From how many crimes, wars, and murders, from how many horrors and misfortunes might not any one have saved mankind, by pulling up the stakes, or filling up the ditch, and crying to his fellows: Beware of listening to this impostor; you are undone if you once forget that the fruits of the earth belong to us all, and the earth itself to nobody."
- FC Savigny, Recht des Besitzes (1803)
- G Hegel, Philosophy of Right (1820)
- P Proudhon, What is property? (1840) 'I disclose a truth whose development we may try in vain to arrest; I write the preamble of our future constitution. This proposition which seems to you blasphemous – PROPERTY IS THEFT – would, if our prejudices allowed us to consider it, be recognised as the lightning-rod to shield us from the coming thunderbolt; but too many interests stand in the way! … must not justice be done and our education be finished? PROPERTY IS THEFT! … What a revolution in human ideas!’
- K Marx, Letter to KB Schweizer (1 February 1865) '... since "theft" as a forcible violation of property presupposes the existence of property, Proudhon entangled himself in all sorts of fantasies, obscure even to himself, about true bourgeois property. During my stay in Paris in 1844 I came into personal contact with Proudhon. I mention this here because to a certain extent I am also to blame... In the course of lengthy debates often lasting all night, I infected him very much to his detriment with Hegelianism, which, owing to his lack of German, he could not study properly.'
- Эпоха Лохнера
- F Neumann, Бегемот (1941) ch III. 209-210, property in consumption, and property over the means of production which gives control over other people's lives.
Смотрите также
- Glossary of land law
- Закон Соединенного Королевства
- Английское право
- Закон о собственности 1925 г.
- Английский трастовый закон
- UK Property Classification
Примечания
- ^ Земельный кадастр HM, Annual Report and Accounts 2012/13 (2013 ) 5. HM Land Registry, Business Plan 2009/10 (2009) stated 67% registration was achieved.
- ^ 'Who owns Britain: Top UK landowners' (11 November 2010) Сельская жизнь and K Cahill, 'Who really owns Britain?' (16 November 2010) Сельская жизнь
- ^ Видеть Байе Гобелен tituli, scene 40
- ^ ДД МакГарри, Средневековая история и цивилизация (1976) 242
- ^ ДД МакГарри, Средневековая история и цивилизация (1976) 242
- ^ R Glanvill, Treatise on the Law and Customs of the Kingdom of England (1187) translated by J Beames (1900 )
- ^ H Bracton, De Legibus et Consuetudinibus Angliae (1256) 29, "That all law relates either to persons, things or actions." Книги Флета (ca 1290) and Бриттон (ca 1290 ) are also regarded as authoritative.
- ^ Джон Болл, в Дж. Фруассар, Хроники Фруассара (1385) в переводе Г. К. Маколея (1895) 251–252. Ball went on, "What have we deserved, or why should we be kept thus in servage? We be all come from one father and one mother, Адам и Ева: посредством чего они могут сказать или показать, что они более великие господа, чем мы, спасая тем, что они побуждают нас побеждать и трудиться ради того, что они расходуют? Они одеты в бархат и камлет, покрытый серой, и мы облачены в бедную одежду: у них есть свои вина, специи и хороший хлеб, и у нас есть черпание из соломы и пить воду: они живут в прекрасных домах, и у нас есть боль и муки , дождь и ветер в полях; и благодаря тому, что является результатом наших трудов, они сохраняют и поддерживают свое имение: мы называемся их рабами, и, не оказывая им охотного служения, мы будем избитый; и у нас нет правителя, которому мы могли бы жаловаться, который нас не услышит и не сделает нас праведными ». Изображение леса современником Фруассара, Гастон III, граф Фуа, Ливр де Шасс (1387)
- ^ П. Виноградов, Деревня в Англии (Кларендон 1892 )
- ^ Дж. Чосер, Кентерберийские рассказы (1400) Рассказ пастора, §68 "... поскольку грех был изначальной причиной рабства, тогда должно быть так, что когда весь этот мир был в грехе, тогда весь этот мир также находился в рабстве и рабство. Но с наступлением Периода Благодати Бог повелел, чтобы одни люди имели более высокий уровень, чем другие, и имели власть над ними, другие должны быть более низкого уровня и подчиняться своему господину, но все они должным образом служили в его имущество и в его степени. И поэтому в некоторых странах, где рабы можно купить, если их можно убедить стать христианами, они будут освобождены. И с уверенностью можно сказать, что и господин, и его слуги чем-то обязаны друг другу ».
- ^ См. Е.П. Чейни, «Исчезновение английского крепостничества» (1900) 15 (57) English Historical Review 20.
- ^ HM Кэссиди, «Возникновение договора о бесплатном труде в Англии» (1928) 18 (2) American Economic Review 201, 207–208.
- ^ Распоряжение о чернорабочих 1349 г. и Статут чернорабочих 1351. Видеть Трудовое право Великобритании.
- ^ Видеть Дж. Фруассар, Хроники Фруассара (1385) в переводе Г. К. Маколея (1895) 251–252
- ^ Аврам, Социальная Англия в пятнадцатом веке (1909) 76
- ^ Т. Литтлтон, Трактат о землевладении (1481 )
- ^ Фитцхерберт, Surueyenge (1546 ) 31: «Как бы то ни было, в некоторых местах рабы продолжают жить как етте, и это мне кажется величайшим неудобством, которое сейчас испытывает закон». Это означает, что любой крещеный человек связан с другим и имеет власть над своим телом, землями и благами, над которыми его вайфы, дети и сервантес трудились всю свою жизнь, чтобы они были взяты так, как это было вымогательство или взяточничество ».
- ^ T Подробнее, утопия (1516) «Теперь можно сказать, что ваши овцы, которые от природы мягкие и легко содержатся в порядке, пожирают людей и людей, не только деревни, но и города; ибо везде, где обнаруживается, что овцы любой почвы приносят более мягкую и мягкую пищу. шерсть более богатая, чем обычная, а дворянство и дворяне, и даже те святые люди, аббаты, не довольствовались старой арендной платой, которую давали их фермы, и не думали, что они, живя в своей непринужденности, не приносят пользы обществу, решают причинять вред, а не добро. Они останавливают развитие сельского хозяйства, разрушают дома и города, оставляя за собой только церкви, и огораживают землю, чтобы поселять в них своих овец ».
- ^ R v граф Нортумберленд (1568), известный как Дело мин
- ^ Дж. Мартин, Современный капитал (17-е изд 2005 г.) 8–9
- ^ FW Maitland, Беспристрастность (1936) 25. WS Holdsworth, История английского права (1923) том 4, 415
- ^ (1615) 21 ER 485
- ^ например Хопкинс v Хопкинс (1739) 1 атака 581, 591 на лорда Хардвика.
- ^ "Джи v Причард " (1818) 2 Лебедь 402, 414, ссылаясь на замечание Джон Селден «Ничто не причинит мне большей боли, покинув это место, чем воспоминание о том, что я сделал что-нибудь, чтобы оправдать упрек в том, что справедливость этого суда меняется, как нога канцлера».
- ^ Адам Смит, Богатство народов (1776) Книга I, глава 6, 'О составных частях цены на товары'
- ^ Брюс v Эйлсбери [1892] AC 356, Лорд Холсбери, отметив, что цель законов заключается в том, чтобы «освободить землю от оков поселения», чтобы превратить ее в товарный товар, несмотря на поселение ».
- ^ Мистер Коэн, «Собственность и суверенитет» (1927) 13 Cornell LQ 8
- ^ Предложение «Истоки Закона о собственности 1910–25» (1977) 40 (5) Modern Law Review 505
- ^ Смотрите также Закон о земельных сборах 1925 г., Закон об оседлых землях 1925 г., Закон о доверительном управлении 1925 г. и Закон о собственности 1925 г.
- ^ Дж. Мартин, Современный капитал (17-е изд. 2005 г.) 13–15. Дела в суде лорда Элдона действительно длились до 18 лет.
- ^ Закон о Верховном суде 1873 года, ст. 25 (11), «Как правило, по всем вопросам, не упомянутым в настоящем документе, - особо упомянутым ранее, в которых существует конфликт или расхождение между Правилами справедливости и Правилами общего права в отношении того же вопроса. , Правила справедливости имеют преимущественную силу ».
- ^ Закон о народном представлении 1928 года и Закон о народном представлении 1948 года
- ^ Петтитт v Петтитт [1970] AC 777, 829
- ^ например National Westminster Bank plc - Малхан [2004] EWHC 847
- ^ например Закон о регистрации общин 1965 года
- ^ См. Также спутниковый снимок Великобритании в летом.
- ^ Видеть Земельный кадастр HM, Годовой отчет и финансовая отчетность за 2012/13 г. (2013 ) 5
- ^ Видеть П. Биркс, «Прежде чем мы начнем: пять ключей к земельному праву» в С. Брайте и Дж. Дьюаре, Земельное право: темы и перспективы (1998) 457, 459, описывает земельное право как «обеспечивающую структуру, в рамках которой люди и бизнес могут безопасно приобретать и эксплуатировать землю для повседневного использования, проживания и работы… природы, создания и защиты интересов в земле».
- ^ nb это ортодоксальное различие больше не действует строго из-за экономических правонарушений, таких как вмешательство в договор, например Ламли v Гай [1853] EWHC QB J73. Владелец театра, который заплатил певцу за работу на него, поэтому разорвал контракт певца с другим театром, был отстранен от выступления и был вынужден возместить ущерб. Следовательно, договор связывает третьи стороны, поскольку они обязаны не препятствовать выполнению договора.
- ^ ср Национальный провинциальный банк против Эйнсворта [1965] AC 1175, Lord Wilberforce, 1247, «Прежде чем право или интерес могут быть включены в категорию собственности или права, влияющего на собственность, они должны быть определены, идентифицированы третьими сторонами, способными по своему характеру принимать на себя третьими сторонами и обладают некоторой степенью постоянства или стабильности ».
- ^ nb под Закон о несостоятельности 1986 года Sch B1, процедура администрирования неплатежеспособных компаний налагает мораторий на взыскание долгов, включая права собственности, без одобрения суда.
- ^ Тем не менее Закон о несостоятельности 1986 года Стандарты 175, 176A и Sch 6 регулируют правила приоритета, чтобы предотвратить использование силы контракта в ущерб более слабым кредиторам.
- ^ Видеть "Кооператив Иншуранс Лтд." Против "Аргайл Лтд." [1997] УКХЛ 17
- ^ Newlon Housing Trust v Alsulaimen [1999] 1 AC 313, на лорда Хоффмана
- ^ [1872] LR 7 CP 328
- ^ Видеть Ботам против TSB Plc [1997] 73 P&CR D 1 и Яхт-клуб Челси - Поуп [2001] 2 Все ER 409
- ^ Воздушные правила 2007 г. (SI 2007/734)
- ^ Видеть Дело мин (1568) 1 Плуг 210, г. Закон об угольной промышленности 1994, Закон о нефти 1998 г. ) и Закон о сокровищах 1996 года
- ^ Бернштейн из Ли против Skyviews & General Ltd [1978] QB 479, право самолетов летать над землей.
- ^ С. Р. Симпсон, Земельное право и регистрация (1976) 44, к 1885 году было зарегистрировано всего 118 наименований.
- ^ Смотрите по-разному Отчет комиссии по регистрации права собственности (1857) HCP XXI 245; в Королевская комиссия по применению Закона о передаче земли (1870) HCP xviii 595; в Закон о передаче земли 1875 г.; в Закон о передаче земли 1897 г.; в Королевская комиссия по законам о передаче земли, второй и заключительный доклад (1911) 553–554, и Отчет комитета сэра Лесли Скотта (1919) Командир 424.
- ^ TBF Ruoff, Англичанин смотрит на систему Торренса (1957)
- ^ Strand Securities против Caswell [1965] Ch 958, 979, Лорд Деннинг MR «По сути, его цель - защитить лицо, фактически занимающее землю, от потери его прав в результате беспорядка регистрации. Он может оставаться там и ничего не делать. И все же он будет защищен. Никто не может купить землю над его головой и тем самым отнять или ограничить его права. Каждый покупатель, прежде чем совершить покупку, должен провести расследование в помещении. Если он этого не сделает, то это на его страх и риск. Он должен подчиняться тем правам, которыми может обладать оккупант ».
- ^ [1980] УХЛ 4
- ^ [1985] EWCA Civ 6, [1985] 1 WLR 778
- ^ [1990] УКХЛ 3, [1991] 1 AC 56
- ^ [1987] УХЛ 6
- ^ Земельный кадастр HM, Годовой отчет и финансовая отчетность за 2012/13 г. (2013 ) 5.
- ^ LRA 2002 ss 4 (3) и см. также 27 (5). Право лорда-канцлера вносить поправки указано в разделе 5.
- ^ Закон о собственности 1969 года s 23, ранее 30 лет.
- ^ Закон о собственности 1925 г. с 54 (2)
- ^ Питчер v Роулинз (1871–1872) LR 7 Ch App 259, 269, Джеймс LJ
- ^ ср Бассет v Носуорти (1673) 23 ER 55, 56, «в« Покупках »вопрос не в том, адекватно ли рассмотрение, а в том,« ценно ли оно ».
- ^ ср Ллойд против Бэнкс (1868) LR 3 Ch App 488, согласно Lord Cairns LC, 490-1, «свидетельство случайных разговоров» может быть «доказательством того, что разум доверительного управляющего каким-то образом был доведен до разумного предчувствия ... так что разумный человек или обычный деловой человек будет действовать на основании информации ».
- ^ ср Midland Bank Trust Co Ltd v Грин [1981] AC 513, 528, лорд Уилберфорс, предполагает, что кто-то может действовать без добросовестный при отсутствии какого-либо уведомления, фактического или конструктивного. Один из примеров может относиться к справедливой доктрине «чистых рук». Видеть Re London School of Electronics Ltd [1986] Ch 211.
- ^ Случай Caunce v Caunce [1969] 1 WLR 286, где судья Высокого суда, Штамп J постановил, что способность мужа продавать титул не будет изменена его женой, проживающей с ним, был поставлен под большие сомнения Апелляционным судом в Williams & Glyn's Bank Ltd v Боланд [1979] Ch 312.
- ^ [1986] 1 WLR 783. ср. Охота против удачи [1901] 1 глава 45
- ^ См. Постановление о регистрации земли 2002 г. (Переходные положения) (№ 2). 2003/2431 и LRA 2002 Щ 3, пункт 16
- ^ [2003] УКХЛ 37
- ^ LCA 1972 г. s 2 (4) (i), класс C (i)
- ^ LCA 1972 г. s 2 (5), класс D
- ^ LCA 1972 г. s 2 (7), класс F
- ^ LCA 1972 г. s 2 (4) (iv), класс C (iv)
- ^ LCA 1972 г. s 4 и Закон о собственности 1925 г. с 198
- ^ LCA 1972 г. s 3 и Кооперативное строительное общество Дуба v Блэкберн [1968] Ch 730
- ^ LCA 1972 г. с 10
- ^ [1996] 4 Все ER 630. ср. ER Ives Investment Ltd - Хай [1967] 2 QB 379, где право проезда не было зарегистрировано, но оно все еще связывало покупателей, поскольку оно было предоставлено в обмен на фонды соседей, посягнувшие на собственность.
- ^ См. Г. Уэйд, «Пересмотр регистрации земельных сборов» [1956] Cambridge Law Journal 216
- ^ [2010] UKSC 45
- ^ Дж. Хикс и Дж. Аллен, Век перемен: тенденции в статистике Великобритании с 1900 г. (21 декабря 1999 г.) Документ исследования Палаты общин 99/111, 11–12, демонстрируя рост числа собственников-арендаторов, сопровождающий изменения в регулировании арендной платы и бум жилищного строительства.
- ^ Видеть Жилищные права и права арендаторов ниже, и Доступность жилья в Соединенном Королевстве.
- ^ LRA 2002 Статья 118 позволяет Государственному секретарю сократить этот период своим приказом. Раздел 4 перечисляет аналогичные события как запускающие обязанность зарегистрировать до сих пор незарегистрированную землю.
- ^ Л. Фуллер, «Рассмотрение и форма» (1941) 41 CLR 799
- ^ Видеть Стек против Даудена [2007] УКХЛ 17, [44]
- ^ [1970] УХЛ 3
- ^ [1975] EWCA Civ 3
- ^ [1986] EWCA Civ 4
- ^ [1990] УКХЛ 14
- ^ [1995] 4 Все ER 562
- ^ [2007] УКХЛ 17
- ^ [2007] UKHL 17, [32] и [69], согласно баронессе Хейл, «внутренний контекст сильно отличается от коммерческого мира».
- ^ [2010] EWCA Civ 578, [2011] UKSC 53
- ^ [2007] UKPC 53, [20]
- ^ Диллуин v Ллевелин (1862) 4 De GF&J 517
- ^ Крабб против Окружного совета Аруна [1975] EWCA Civ 7
- ^ Кобб против Йоманс Роу Менеджмент Лтд [2008] УКХЛ 55
- ^ Торнер v Мэйджорс [2009] УКХЛ 18
- ^ ср Taylor Fashions и Old & Campbell v Liverpool Victoria Trustees [1982] QB 133, где одно предприятие (Тейлор) проиграло универмагу при продлении срока аренды, потому что оно все равно улучшило бы помещения, но другое (Олд) преуспело, потому что его специально поощряли к улучшению.
- ^ Смотрите также Генри против Генри [2010] UKPC 3, [2010] 1 Все ER 988
- ^ Это Местный акт парламента, найденный со ссылкой на Деяния 1801 г. (41 География 3) c. xxxiii, Суррейские железные дороги. Включено в список законодательство.gov.uk
- ^ См. K Gray и SF Gray, Земельный закон (7-е изд, 2011 г.) Глава 11, 563–569
- ^ Процедуры были консолидированы Закон о консолидации земельных оговорок 1845 г. и Закон 1845 г..
- ^ Видеть Закон об общественном здравоохранении 1875 г. сс 175–178 и Закон 1885 года о жилищных условиях для трудящихся с 2 (2) для обязательных условий покупки.
- ^ Закон о защите земель (приобретение земли) 1916 года
- ^ Видеть Закон о приобретении земли (оценка компенсации) 1919 года
- ^ [1955] EWCA Civ 4, [1956] Глава 131
- ^ Видеть Директор по строительству и земельным участкам v Shun Fung Ironworks Ltd [1995] UKPC 7, об оценках компенсации.
- ^ Видеть DHN Food Distributors Ltd против Лондонского городского совета Тауэр-Хамлетс [1976] 1 WLR 852
- ^ Вставлено Закон о планировании и обязательной закупке 2004 г. с 99
- ^ Закон о местном самоуправлении 1972 года с 121
- ^ Джеймс против Соединенного Королевства [1986] ЕКПЧ 2
- ^ Закон о реформе арендованной собственности, жилищном строительстве и городском развитии 1993 года
- ^ А. А. Берле, "Собственность, производство и революция" (1965) 65 Columbia Law Review 1, различает личную собственность и производственную собственность, и утверждает, что оправдания регулирования производственной собственности, особенно той, которая находится в коллективной собственности корпорации, становятся все более сильными.
- ^ К. Грей и С. Грей, «Частная собственность и общественная собственность», в Дж. МакЛине (ред.), Собственность и Конституция (Харт 1999) 36-7
- ^ с 154
- ^ В настоящее время Агентство окружающей среды под Закон об окружающей среде 1995 г. s 2 (1) (a) (iv)
- ^ [2010] UKSC 20
- ^ [2010] UKSC 20, [84]
- ^ [2005] EWHC 18 (Администратор)
- ^ [1986] ЕКПЧ 2
- ^ 505 НАС. 1003 (1992)
- ^ например в Канаде, Mariner Real Estate Ltd против Новой Шотландии (1999) 177 DLR (4-й) 696
- ^ [1999] UKPC 43
- ^ например Матуш и Силва, LDA - Португалия [1996] ECHR 37
- ^ Комитет по правовой реформе, 21-й отчет, Итоговый отчет об ограничении действий (1977) Cmnd 6923, пункт 1.7
- ^ См. В целом JE Stake, «Непростой случай неблагоприятного владения» (2000–2001) 89 Georgetown Law Journal 2419.
- ^ ср Мабо - Квинсленд [1992] ГКА 23
- ^ например Ли против Джека (1879) 5 Отл. D 264
- ^ (1979) 38 P&CR 352
- ^ (1988) 55 P&CR 337
- ^ [2002] УКХЛ 30
- ^ Об этом говорил О Джонс в книге «Вон с владельцами: евразийские продолжения к делу J A Pye (Oxford) Ltd против Соединенного Королевства» (2008). 27 Гражданское правосудие Ежеквартально 260–276, это неправомерное владение не должно нарушать концепцию права собственности в ЕКПЧ именно потому, что лишенное лицо отказалось от «владения».
- ^ [2008] 1 EHRLR 132
- ^ Fairweather v St Marylebone Property Co Ltd [1963] AC 510
- ^ Видеть Саутэм - Смаут [1963] 1 QB 308, 320, лорд Деннинг MR. Первое употребление этой фразы происходит из мнения 1505 года главного судьи Джона Файнукса в Королевской скамье, опубликованного в Ежегоднике (записи судебных разбирательств с 1300 по 1535 год). В Дело Семейна (1604) 77 ER 194, Сэр Эдвард Коук использовал ту же фразу. Питт Старший наиболее красноречиво обозначил приоритет Англии для земельных интересов в 1763 году, выступая против акцизного налога на перри и сидр. «Самый бедный человек может в своем коттедже бросить вызов всем силам короны. Он может быть хрупким - его крыша может трястись, ветер может дуть сквозь него, может разразиться буря, может пойти дождь, но король Англии не может войти - все его силы не осмелятся переступить порог разрушенного жилого дома ». Фрэнсис Теккерей, История досточтимого Уильяма Питта (1827) т. 2, 29.
- ^ Vaughan v Menlove (1837) 132 ER 490 (CP), где истец, чьи коттеджи были сожжены, успешно подал в суд на соседа, чьи плохо построенные стога сена привели к возгоранию и распространению огня.
- ^ Под Закон о доверительном управлении 1925 г. § 34 (2) то же самое касается создания трастов, якобы имеющих более четырех попечителей.
- ^ См. Земельный кадастр HM Форма TR1.
- ^ [1983] 3 Все ER 242, [1983] 1 WLR 1203
- ^ Кинч - Буллард [1998] 4 Все ER 650, [1999] 1 WLR 423
- ^ [1975] Ch 429
- ^ Браун v Рейдл (1796) 3 Вес 296, 30 ER 998
- ^ Видеть Ре Палмер [1994] Глава 316, где объявление о банкротстве мужчины после его смерти означало, что его жена могла унаследовать дом без требований его кредиторов. Тем не менее Закон о несостоятельности 1986 года s 421A, загадочно добавленный Закон о несостоятельности 2000 года, теперь заявляет, что кредиторы могут обратиться в суд с просьбой об отклонении требований, если «обстоятельства не являются исключительными».
- ^ [1985] Ch 85; [1985] Глава 180
- ^ Правовая комиссия, Передача на землю: земельные тресты (1989) пункты 3.1–3.5
- ^ [2000] EWHC Ch 452, [2001] Ch 743
- ^ Re Raval [1998] 2 FLR 718
- ^ [2006] EWHC 1255
- ^ См. Управление национальной статистики, Публикации на рынке жилья В архиве 4 мая 2012 г. Wayback Machine.
- ^ Томас против Соррелла (1673) Vaugh 330, 351, Vaughan CJ, «Разрешение или лицензия должным образом не пересекают интересов, не изменяют или не передают собственность в какой-либо вещи, но только делают законным действие, которое без этого было бы незаконным».
- ^ Winter Garden Theater (London) Ltd против Millennium Productions Ltd [1948] AC 173, 204, лорд Макдермотт, «тот, кто остается на чужой земле после прекращения действия его лицензии на ее использование, не будет считаться нарушителем, пока у него не будет разумного времени, чтобы освободить территорию… Этот период благодати, конечно, может быть предметом соглашения… приписываемого верховенству закона, а не подразумеваемой оговорке ».
- ^ [1915] 1 КБ 1
- ^ [1944] KB 408
- ^ Верралл v Грейт Ярмут BC [1981] QB 202
- ^ [2000] QB 133
- ^ [1952] 1 КБ 290
- ^ [1972] EWCA Civ 6, [1972] Ch 359
- ^ [1988] EWCA Civ 14, [1989] Глава 1
- ^ Увидеть Закон о корпоративном налоге 2010 г. СС 518-609.
- ^ Закон о собственности 1925 г. s 52 (2) и LPMPA 1989 г. с 2 (5)
- ^ (1882) 21 Ch D 9, договор аренды был заключен, несмотря на отсутствие формальности, с целью, чтобы владелец мельницы имел право отвлекать товар в погашение долга. Справедливость считает выполненным то, что должно быть сделано.
- ^ LRA 2002 Sch 3, para 2
- ^ Смотрите, в отношении Закон о сельскохозяйственных владениях 1948 года, Водная доска для регби - Футтит [1973] AC 202, 234, лорд Саймон, Закон был "необходим неравенство сил на переговорах между домовладельцем и съемщиком, так что опора на общее право и условия договора аренды могло стать причиной несправедливости по отношению к арендатору. Неравенство переговорных сил особенно повлияло на арендатора после того, как его права перестали действовать в соответствии с общим правом ... "
- ^ [1985] УХЛ 4, [1985] AC 809
- ^ Также присоединился к Антониад - Вильерс [1988] EWCA Civ 3, [1990] 1 AC 417, 458
- ^ [1999] УХЛ 26
- ^ (1762) 28 ER 838
- ^ Сетон v Слэйд (1802) 7 Вес 265, 273
- ^ [2001] EWCA Civ 995
- ^ (1762) 28 ER 838
- ^ [2002] 2 AC 773
- ^ Закон об отправлении правосудия 1973 года Параграф 8 был принят для предотвращения использования банками положений об «ускорении», согласно которым все суммы подлежат выплате на дату дефолта.
- ^ [2000] QB 263
- ^ [1996] 1 WLR 343
- ^ [1971] Ch 949
- ^ [1983] 3 Все ER 54
- ^ Смотрите также Йорк Билдингс Ко - Маккензи (1795) 3 Патона 378
- ^ [1955] EWCA Civ 4
- ^ В Дело Олдреда (1610) 9 Co Rep 57b, в отношении права на свет было сказано, что «закон не дает иска для таких вещей», но это было противопоставлено только методу приобретения по необходимости.
- ^ [2007] УКХЛ 42
- ^ Уилдон v Берроуз (1879) 12 ЛР Ч Д 31, 49, пер Thesiger LJ, хотя здесь сервитут на свет в здание не подразумевался, он считался ненужным.
- ^ [2003] EWCA Civ 198
- ^ [2006] EWCA Civ 162, [2007] Глава 1
- ^ (2000) 80 P&CR 108
- ^ Совместное управление электроэнергетики Уэст-Мидлендса против Питта [1932] KB 1 о компенсации владельцам, у которых установлены путевые листы.
- ^ Celsteel Ltd против Alton House Holdings Ltd [1985] 1 WLR 204 постановил, что справедливые сервитуты будут рассматриваться как преимущественные права в соответствии со старыми LRA 1925 г. s 70 (1), если это очевидно при осмотре, но это было отменено LRA 2002 Sch 3, para 3.
- ^ (1848) 2 Ph 774
- ^ [2001] Глава 459
- ^ [1994] 2 AC 310
- ^ [1957] Глава 169
- ^ [1974] 1 WLR 798
- ^ Управление национальной статистики, Землепользование в Великобритании (2011) 4
- ^ например Б. Макфарлейн, Н. Хопкинс и С. Нилд, Земельное право: текст, кейсы и материалы (ОУП 2012)
- ^ Видеть П. Биркс, «Прежде чем мы начнем: пять ключей к земельному праву» в С. Брайт и Дьюар (ред.), Земельное право: темы и перспективы (1998) 457, закон, касающийся земли, «является контекстным подмножеством правовой и концептуальной категории», но земля касается (i) окружающей среды (ii) жилья (iii) неудобств, посягательств и т. Д. (Iv) трастов, где земля может быть актив (v) содержание, создание и защита интересов собственности на землю.
- ^ (1865) 11 HLC 290
- ^ Re Penny and the South Eastern Railway Co (1857) и Герцог Buccleuch v Столичный совет по делам работ (1870)
- ^ пер (1879) 11 ЧД 852 Thesiger LJ
- ^ Видеть Саут Бакс DC - Портер [2003] УХЛ 26, [10] за лорда Бингема
- ^ Вахауф против Федеративной Республики Германия (1989) ECJ. Смотрите также О'Дуайер против Совета Европейского Союза (1995) ECJ, право собственности не является «абсолютной прерогативой в праве Сообщества». Римский договор статья 222, законодательство ЕС никоим образом не наносит «ущерба правилам в государствах-членах, регулирующих систему собственности».
- ^ См. Э. Фишера, Б. Ланге и Э. Скотфорда, Экологическое право: текст, примеры и материалы (2013) главы 18 (Закон о планировании) и 19 (Оценка воздействия на окружающую среду)
- ^ См. Также Приказ о городском и сельском планировании (разрешенная застройка) 1995 г.
- ^ например в Шотландии максимальный уровень шума, который может слышать сосед, составляет 31 децибелы после 23:00
Рекомендации
- Статьи
- С. Андерсон, «Тексты земельного права и объяснение 1925 года» (1984) 37 Текущие правовые проблемы 63
- П. Биркс, «Прежде чем мы начнем: пять ключей к земельному праву» в Брайте и Дьюаре, Земельное право: темы и перспективы (1998) 457–486
- Б. Богуш, «Начало регистрации земли в XXI веке - Закон о регистрации земли 2002 г.» (2002 г.) 65 MLR 556
- С. Брайт, «Избежание законодательства об аренде: пересмотр фиктивного и договорного заключения» [2002] CLJ 146
- JC Coffee: «Что пошло не так? Первоначальное расследование причин финансового кризиса 2008 г. »(2009 г.) 9 (1) Journal of Corporate Law Studies 1
- Мистер Коэн, «Собственность и суверенитет» (1927) 13 Cornell LQ 8
- Л. Фуллер, «Рассмотрение и форма» (1941) 41 CLR 799
- К. Харпум, 'Мидленд Банк Траст Ко Лтд против Грина' (1981) 40 CLJ 213
- Дж. Хилл, «Намерение и возникновение прав собственности: разные ли договоры аренды?» (1996) 16 LS 200
- Н. Джексон, «Превышение закона о зарегистрированных землях» (2006) 69 MLR 214.
- HWR Wade, «Пересмотр регистрации земельного сбора» [1956] CLJ 216
- Книги
- W Блэкстоун, Комментарии к законам Англии (1765) Книга II, О правах вещей
- S яркий, Право арендодателя и арендатора в контексте (2007)
- Э. Фишер, Б. Ланге и Э. Скотфорд, Экологическое право: текст, примеры и материалы (ОУП 2013)
- С. Гарднер, Введение в земельное право (2-е изд., 2009 г.)
- N Gravells (ред.), Важнейшие дела в земельном праве (2013)
- К Грей и SF Грей, Земельный закон (ОУП 2011)
- К. Дж. Грей и П. Д. Саймс, Недвижимость и реальные люди: принципы земельного права (Баттерворт и Ко, 1981). ISBN 0-406-59111-3.
- М. Грегори и М. Пэрриш, Основной закон для землевладельцев и фермеров (2-е изд. Коллинза, 1987 г.) ISBN 978-0-00-383269-3.
- К. Харпум, С. Бридж и М. Диксон, Мегарри и Уэйд: Закон о недвижимости (Sweet and Maxwell 2008)
- WS Holdsworth, История английского права (3-е изд. 1923 г.) Книга III, Средневековое общее право (1066–1485), тома 2 и 3
- Дж. Маккензи и М. Филлипс, Учебник по земельному праву (ОУП 2006)
- FW Maitland, Беспристрастность. Также формы иска в общем праве (1910) archive.org, под редакцией А. Х. Чайтора и У. Дж. Уиттакера.
- Б. Макфарлейн, Н. Хопкинс и С. Нилд, Земельное право: текст, кейсы и материалы (2-е изд 2012 г.)
- TBF Ruoff, Англичанин смотрит на систему Торренса (1957)
- С. Уортингтон, Закон о личной собственности: текст и материалы (Харт 2000)
- Отчеты
- Отчет комиссии по регистрации права собственности (1857 г.) HCP xxi 245
- Королевская комиссия по применению Закона о передаче земли (1870 г.) HCP xviii 595
- Королевская комиссия по законам о передаче земли, второй и окончательный доклад (1911 г.)
- Отчет Комитета сэра Лесли Скотта (1919) Командование 424
- Правовая комиссия, Передача на землю: земельные тресты (1989)
внешняя ссылка
| Общие поля |  | |
|---|---|---|
| Параллельные поля | ||
| Связанные системы | ||
| Смотрите также | ||
Категория права Соединенного Королевства | ||
