Уильямс и Глинс Банк против Боланда - Википедия - Williams & Glyns Bank v Boland

Уильямс и Глинз Банк против Боланда
Суд	Дом лордов
Полное название дела	Банк Williams & Glyn's против Боланда и другого и Williams & Glyn's Bank против другого
Решил	19 июня 1980 г.
Цитирование (и)	[1980] УХЛ 4 [1981] AC 487 [1980] 2 Все ER 408
История болезни
Предварительные действия	[1979] Ch 312; [1979] 2 WLR 550; [1979] 2 Все ER 697, CA (Апелляция банка также была отклонена в Апелляционном суде во главе с Ормродом Л.Дж.) Банк преуспел с первого раза. Мелкий вопрос решен в Апелляционном суде в пользу Банка; нет с.36 Закон об отправлении правосудия 1970 года Право отложить слушание по делу о продаже было бы целесообразным, учитывая высокий размер долга.
Последующие действия	никто
Мнения по делу
Удержано: Поскольку Банк не проводил расследования в отношении жены ни в том, ни в другом случае, прежде чем предоставить мужу ипотеку, его требование как залогодержателя владения, с этой точки зрения подраздела, отклоняется преимущественным интересом жены.
Мнения по делу
Решение	Лорд Уилберфорс Лорд Скарман Лорд Роскилл
Совпадение	Виконт Дилхорн Лорд лосось
Ключевые слова
Преимущественный интерес, зарегистрированная земля

Уильямс и Глинз Банк против Боланда [1980] - это Дом лордов приговор в Английская земля и закон о трастах (семья совместное владение ) на потенциально первостепенные интересы в доме.

Факты

Майкл Боланд и его жена Джулия Шейла Боланд жили в Ридж-парке, Beddington, в Лондонский боро Кройдон. Г-н Боланд, зарегистрированный владелец дома, занял деньги у Банк Williams & Glyn's для своей строительной компании.^{[n 1]} Boland не выплатил деньги, и банк подал в суд за владение.

Г-жа Боланд утверждала, что, поскольку она внесла существенный финансовый вклад в приобретение дома, она должна иметь возможность остаться.

Банк утверждал:

1. Ее права не квалифицируются как право собственности, поскольку ее аргумент основан на доктрине преобразования, и она должна получать только долю любых денег, полученных ее мужем от земли, а не право, позволяющее ей использовать ее.
2. Даже если было право собственности, защита банка заключалась в том, что он зарегистрировал свое обвинение, а право г-жи Боланд не было зарегистрировано.

Отсутствие защиты при регистрации / иск не работает, если сторона, претендующая на незарегистрированное право, находится в реальной оккупации. Тогда у этого человека есть первостепенный интерес. Но банк утверждал, что, если она сожительствует со своим мужем, она не должна считаться действующей, потому что (надлежащее) расследование банка (в его нынешнем виде) не предупредит его о наличии у нее права собственности на землю. Неудивительно, что в доме проживают совместно.

Суждение

Высший суд

Темплман Дж. сначала сказала, что г-жа Боланд не была "реальной профессией" по смыслу Закона, потому что ее занятие было просто аккомпанементом к мужу. Таким образом, ее иск был отклонен. Миссис Боланд подала апелляцию.

Апелляционный суд

Апелляционный суд постановил, что г-жа Боланд удовлетворила свой иск. Фактически она занимала должность в соответствии с разделом 70 (1) (g) Закона. Закон о регистрации земли 1925 г. и поэтому у нее первостепенный интерес в собственности.^[1] Банк подал апелляцию, утверждая, что интерес жены может рассматриваться только как незначительный интерес и что она не может считаться "действующей". Лорд Деннинг MR, вынося главное суждение, отметил, что супруги были «обнажены» Домом лордов в National Provincial Bank Ltd против Эйнсворт.^[2] Затем в Гиссинг v Гиссинг^[3] было решено, что взносы в покупную цену означают возникновение доверия. Он продолжил опровергать точку зрения Марка J в Caunce v Caunce^[4] и Темплман Дж., во-первых, что жена определенно может быть «действительной профессией», даже если ее муж владел и занимал собственность. Ключевые части его суждения были следующими.^[5]

; Фактическое занятие

Жена явно имеет права. Вопрос только в том, является ли она человеком, «фактически занимающим землю». При толковании этих слов «фактическая оккупация» бесполезно рассматривать значение оккупации в других отраслях права, таких как «засчитываемая оккупация» или оккупация для целей ответственности оккупанта. Скажу только, что занятие не обязательно должно быть в руках одного человека. Два человека могут заниматься фактической деятельностью, сами по себе вместе или каждый по отдельности.

В Caunce v Caunce [1969] 1 W.L.R. 286 Стэмп Дж., По-видимому, придерживался мнения, что, когда жена жила в супружеском доме со своим мужем, только муж фактически занимался им. Жены не было. Штамп J. сказал на стр. 293 что она: * 332

«... не являлась очевидным занятием или владением. Она была там, якобы потому, что она была женой, и ее присутствие полностью соответствовало титулу, предложенному мужем банку».

Затем последовал Темплман Дж. Бёрд v Сайм-Томсон [1979] 1 W.L.R. 440, когда он сказал, на стр. 444A:

«По моему мнению, когда залогодатель фактически занимает супружеский дом, нельзя сказать, что его жена также находится в реальной оккупации».

Он последовал этому и в настоящем деле, когда сказал:

«фактическое занятие для целей статьи 70 (1) (g) не включает положение жены законного владельца, которая работает».

По его словам, любая другая точка зрения приведет к хаосу.

Я категорически не согласен. Такие утверждения были бы правдой сто лет назад, когда закон считал мужа и жену одним целым, а муж - этим одним. Но сегодня это не так.

Я не думаю, что эти утверждения могут поддерживаться решением этого суда в Ходжсон - Маркс [1971] гл. 892: ни положение женщин в нашем обществе сегодня. Большинство жен в настоящее время являются совладельцами супружеского дома - по закону или по справедливости - со своими мужьями. Они ходят на работу, как и их мужья. Их заработки идут на строительство дома точно так же, как и заработки их мужа. Посетите дом, и вы обнаружите, что она так же занята им лично, как и он. Она там ест и спит, как и он. Она контролирует все, что там происходит - так же, как и он. По характеру ее занятия ничем не отличается от его занятий. Если он уезжает в море на несколько месяцев, значит, она действительно занята. Если он ее бросит, значит, она действительно занята. Все эти примеры показывают, что «фактическая оккупация» является фактом, а не законом. Он не обязательно должен быть одиночным. Два партнера по бизнесу могут быть фактически заняты. Это не зависит от названия. Поселенец часто фактически занят. Принимая это просто как факт, я бы пришел к выводу, что в рассматриваемых нами случаях жена фактически занимается тем же, чем и пожилая леди миссис Ходжсон. Ходжсон - Маркс.

Как только выясняется, что жена на самом деле занята, становится ясно, что в случае зарегистрированной земли покупателю или кредитору следует обратиться к жене. Если она затем раскроет свои права, он подчинится им. Если она их не раскроет, он их заберет. Я не вижу причин, по которым это должно вызывать какие-либо затруднения у перевозчиков. Это также не должно мешать надлежащему ведению бизнеса. Каждый, кто сегодня дает ссуду под залог супружеского дома, должен понимать, что жена может иметь в нем долю. Он должен убедиться, что жена согласна на это, или пойти в дом и навести справки о ней. Мне кажется совершенно неправильным, что кредитор должен закрывать глаза на интересы жены или их возможность - и впоследствии пытаться выгнать ее и семью - на том основании, что он не знал, что она действительно занималась этим. Если банк должен выполнять свой долг в обществе, в котором мы живем, он должен признать целостность супружеского дома. Он не должен разрушать его, игнорируя интерес жены в нем - просто для того, чтобы обеспечить выплату долга мужа в полном объеме - с преобладанием сейчас высокой процентной ставки. Мы не должны отдавать денежному могуществу приоритет перед социальная справедливость. Мы должны защищать положение жены, у которой есть доля - так же, как много лет назад мы защищали брошенную жену. В надежде, что Палата лордов не изменит нас сейчас, как тогда.

Дом лордов

Палата лордов поддержала решение Апелляционного суда и, таким образом, отклонила заявку банка на владение. Права г-жи Боланд засчитывались как право собственности, и у банка не было защиты. Лорд Уилберфорс постановил, что слова «фактическое занятие» в соответствии с разделом 70 (1) (g) Закона Закон о регистрации земли 1925 г. следует переводить на простой английский и не требует ничего, кроме физического присутствия. Мнение о том, что занятие мужа (проживание там) исключает занятие жены, ошибочно. То же, что и профессия жены, являющаяся «тенью мужа», также устарела. И сказать, что настоящее занятие должно быть несовместимым с занятиями мужа, значило бы «переписать абзац». Права супруга по трасту на продажу могут быть признаны, хотя и с трудом, как преимущественные интересы. Он одобрил Лорд Деннинг MR отрицание того, что право супруга было просто интересом в выручке от продажи, а не самим домом для проживания в нем.

Лорд Уилберфорс сказал среди своих рассуждений:^[6]

Решение должно быть основано на рассмотрении в свете текущих социальных условий Закона о регистрации земли 1925 года и других законодательных актов о собственности ...

[...]

Это подводит меня ко второму вопросу, который заключается в том, могут ли права супруга в рамках траста на продажу быть признаны в качестве превалирующих интересов - вопрос, на мой взгляд, довольно сложный. Аргумент против этого основан на структуре Закона о регистрации земли 1925 года и на его конкретных положениях.

Что касается структуры, говорится, что Закон признает три вещи: (а) законное имущество, (б) второстепенные доли, которые имеют силу в капитале, (в) преимущественные доли. Они являются взаимоисключающими: справедливый интерес, который является второстепенным интересом, не может быть в то же время преобладающим интересом. Интерес жены, существующий под или за выставленным на продажу трастом, является справедливым интересом и не более того. Более того, предоставление ему защиты в виде преимущественного интереса противоречило бы принципу, согласно которому такой справедливый интерес может быть превышен путем использования траста для продажи. Что касается положений Закона, особое внимание уделяется разделу 3 (xv), который при определении «второстепенных интересов», в частности, включает в случае земли, находящейся в доверительном управлении для продажи, «все интересы и» полномочия, которые находятся в Закон о собственности 1925 г., которые могут быть "отменены попечителями для продажи" и явно исключают преимущественные интересы. Также полагается на раздел 86, который, как говорится, действуя аналогично, с установленным законом, предписывает, что последующие или другие интересы, созданные или возникающие в результате мирового соглашения, имеют силу как второстепенные интересы, а не иначе, а также раздел 101, который: утверждается, что признается исключительный характер второстепенных интересов, которые во всех случаях могут быть отвергнуты.

Милорды, я считаю этот аргумент грозным. Чтобы прийти к заключению по этому поводу, необходимо дополнительно рассмотреть природу выставляемых на продажу трастов в отношении неразделенных акций ...

Как же тогда эти различные права вписываются в схему Закон о регистрации земли 1925 г. ? По крайней мере, ясно, что интересы совладельцев в рамках «установленных законом трастов» являются второстепенными - это соответствует определению в разделе 3 (xv). Но я не вижу причин, почему, если эти интересы или интересы любого из них защищены или защищены «фактической оккупацией», они должны оставаться просто «второстепенными интересами». Напротив, я вижу все причины, по которым в таком случае они должны приобрести статус высших интересов. И, более того, я легко могу согласиться с тем, что они удовлетворяют вступительным и регулирующим словам статьи 70, а именно интересам, существующим в отношении земли. Как указывает лорд Деннинг М.Р., описывать интересы супругов в доме, совместно купленном для проживания в качестве супружеского дома, как просто интерес в выручке от продажи или арендной плате и прибыли до продажи - это немного нереально. Элиас v Митчелл [1972] гл. 652 на Pennycuick VC, с анализом которого я согласен и контрастирую, "Сидар Холдингс" - "Грин" [1979] 3 W.L.R.31 (я считаю, что это было ошибочное решение).

Существуют решения, касающиеся иных справедливых интересов, чем интересы общих арендаторов, которые подтверждают эту линию аргументов. В Бриджес v Мис [1957] гл. 475, Харман Дж. Решил, что покупатель земли по договору купли-продажи, который заплатил цену и, следовательно, имел право на землю в капитале, мог приобрести преимущественную долю в силу фактического занятия, и аналогичная позиция была у Апелляционный суд возникнет в связи с возникшим трастом (Ходжсон - Маркс [1971] гл. 892). Эти решения (в соответствии с законом, который, несомненно, существовал до 1925 г. - см. Барнхарт v Гриншилдс IC. стр.32, Дэниэлс v Дэвисон (1809) 16 Да. 249, Аллен против Энтони (1816) 1 Мер. 282, 284 на лорда Элдона) дают ответ на аргумент о том, что существует прочная разделительная линия или непреодолимая пропасть между второстепенными интересами и преобладающими интересами, и, напротив, подтверждают, что факт оккупации позволяет защитить последние распространиться на то, что без него было бы первым. На мой взгляд, равноправные интересы жен, существовавшие в отношении земли, были в силу оккупации превращены в первостепенные интересы и таким образом защищены статьей 70 (l) (g). Я должен добавить, что здесь нет никакой разницы, что те же интересы могли быть защищены путем регистрации предупреждения (см. Бриджес - Мис ПК. стр.487, Закон о регистрации земли 1925 г., раздел 59 (6)).

[...]

... в то время как цель системы регистрации земли состоит в том, чтобы снизить риски для покупателей от чего-либо, чего нет в реестре, расширить (если это будет расширение) область риска, чтобы включить возможные интересы супругов, и действительно, Теоретически, других членов семьи или даже не входящих в нее, это может увеличить нагрузку на покупателей и вовлечь их в расследование, которое в некоторых случаях может быть неприятным ... расширение зоны риска обязательно следует из расширения за пределы в отец, прав собственности, вытекающих из распределения собственности и доходности.

Дела отменены

• Cedar Holdings Ltd v Грин 1979 EWCA^[7]

Случаи отклонены

• Caunce v Caunce 1969 EWHC Ch D^[7]

Примененные случаи

• Ходжсон - Маркс [1971] Ch 892; [1971] 2 WLR 1263; [1971] 2 Все ER 684, EWCA^[7]
• Элиас v Митчелл [1972] Ch 652; [1972] 2 WLR 740; [1972] 2 Все ER 153, EWHC Ch D^[7]
• Бык против Быка [1955] 1 QB 234; [1955] 2 WLR 78; [1955] 1 Все ER 253, EWCA^[7]

Рассмотренные дела

• Irani Finance Ltd против Сингха [1971] Ch 59; [1970] 3 WLR 330; [1970] 3 All ER 199, CA^[7]

Отличился в

• Строительное общество лондонского Сити v Флегг [1988] AC 54; HL (E&W)

Смотрите также

• Английское земельное право
• Английское семейное право

Примечания и ссылки

Примечания

Рекомендации

Рекомендации

• N Gravells (ред.), Важнейшие дела в земельном праве (2013)