Закон о собственности Южной Африки - South African property law

Поймы Река Лувувху и Река Лимпопо.

Закон о собственности Южной Африки регулирует «права людей в отношении определенных предметов или вещей или над ними».^[1] Другими словами, он связан со способностью человека совершать определенные действия с определенными видами объектов в соответствии с законодательством Южной Африки.^[2] Среди формальных функций южноафриканского права собственности - гармонизация индивидуальных интересов в собственности, гарантия и защита индивидуальных (а иногда и групповых) прав в отношении собственности, а также контроль имущественных отношений между людьми (как физическими, так и юридическими), а также их права и обязанности.^[3] Оговорка о защите прав собственности в Конституция Южной Африки^[4] оговаривает те имущественные отношения, которые подлежат конституционной защите. Самая важная социальная функция права собственности в Южной Африке - управлять конкурирующими интересами тех, кто приобретает имущественные права и интересы. В последнее время усиливаются ограничения на использование частной собственности и торговлю ею.^[5][6]

Право собственности соединяет частное и публичное право,^[7] и, следовательно, «охватывает не только частноправовые отношения в отношении определенных видов юридических объектов, которые являются материальными или бестелесными, но также публично-правовые отношения имущественного характера и вытекающие из них права и интересы».^[8] Собственность в частноправовом смысле относится к имущественным активам, то есть к тем, которые составляют имущество человека. Закон о собственности определяет и классифицирует имущественные права (например, как реальные или личные) и определяет методы, с помощью которых они приобретаются, утрачиваются и защищаются, а также последствия их осуществления и ограничения, налагаемые фактическими имущественными отношениями, которые не квалифицируются как права.^[9]

История

Живопись счёта прибытия Ян ван Рибек, к Чарльз Белл.

До Конституция было принято в 1994 году, южноафриканское право собственности находилось под сильным влиянием римско-голландского гражданского права и, в гораздо меньшей степени, Английское право собственности. В английском и римско-голландском праве очень разные концепции прав собственности, и эти различия оказали глубокое влияние на развитие прав собственности в Южной Африке. Английское право собственности происходит от Джон Локк Согласно теории, права на собственность возникают в результате реализации денежной стоимости собственности путем приложения труда.^[10] Локк категорически отверг идею о том, что завоевание может передавать права собственности, за некоторыми исключениями. Он считал войну соревнованием за жизни, а не за материальные ценности, что означало, что жизни, но не предметы, теряются или приобретаются.^[10] Таким образом, английское право собственности признает владение правами собственности посредством таких механизмов, как уступка права собственности или улучшение, но не посредством завоевания. Римско-голландское право противоположное. Римско-голландское право собственности происходит от Хьюго де Гроот теория о том, что права собственности возникают в результате простого приобретения, а приобретение включает насилие.^[11] Таким образом, в то время как английское право собственности запрещает приобретение прав собственности путем завоевания, римско-голландское право этого не делает. Это фундаментальное различие между английской и римско-голландской теориями собственности будет иметь большое влияние на колонизацию Южной Африки, в которой британские приобретения земли происходили преимущественно путем уступки и Африканер приобретение земли происходило преимущественно путем завоевания.^[12]

Одним из примеров того, как эти две несопоставимые теории права собственности влияют на право собственности Южной Африки, является правовой механизм давности. В соответствии с английским законодательством устройства, отпускаемые по рецепту, например сроки давности (эквивалент исчезнувшего рецепта) и незаконное владение и предписывающие сервитуты (эквивалентно приобретательный рецепт ) управляется путем создания процедурной полосы при повышении Судебное производство, но никогда не мог полностью создать или аннулировать права собственности на землю. По словам Джона Салмонда, «одно из самых разительных различий между нашими собственными [английскими] и иностранными законами о предписании состоит в том, что по нашему собственному закону право собственности на материальные вещи не может быть получено по рецепту […]« ни одно предписание в странах не делает верно"'.^[13] Согласно римско-голландскому праву, давность создает и аннулирует права и обязанности, а не препятствует судебному преследованию. Законодательный акт начала 20-го века в Южной Африке закрепил римско-голландское понимание по сравнению с английским.^[14]

Некоторые принципы права собственности напрямую связаны с римско-голландским правом, например: (1) мнение о том, что право собственности является неделимым правом, которое наделяет собственника максимально широкими полномочиями; (2) ограничения абсолютного права собственника на преследование (ius persequendi) в пользу определенных добросовестный покупатели; (3) признание того, что долгая аренда земли создает реальное право;^[15] (4) признание необходимости выхода из страны, не имеющей выхода к морю; (5) акцент на доставке как требовании для перехода права собственности на движимое имущество; (6) использование движимых облигаций (Obligatio bonorum) под названием нотариальные облигации в качестве реальной гарантии и т. д.^[16] Влияние английского права было более ограниченным, например (1) введение бессрочный оброк и аренда;^[17] (2) проникновение Английский деликт из неприятность в соседское право; (3) признание «передачи» в качестве способа доставки движимого имущества; (4) принятие технических аспектов Система Торренс; и (5) законодательство о квартирной собственности.^[18]

Разработка

В Голландская Ост-Индская компания учредил Кейптаун в 1652 г. нидерландский язык колонисты изначально отняли землю у родных насильно Сан и Хойхой вовремя Койхойско-голландские войны. За войнами последовали систематические захваты земель, водных ресурсов (источников, рек) и пастбищ, узаконенные после этого эксклюзивными земельными грантами, предоставленными Компанией колониальным поселенцам. Поскольку с 1795 по 1806 год британцы постепенно взяли на себя контроль и суверенитет над Капская колония был официально передан под Англо-голландский договор 1814 г. некоторые африканеры бежали вглубь страны на северо-восток, чтобы основать свои собственные колонии, Бурские республики, забирая землю у Народы банту. Конфликты нарастали во второй половине XIX века, когда стали очевидны богатые минеральные ресурсы Южной Африки. В 1867 году алмазы были обнаружены в Кимберли а в 1886 году золото было обнаружено в Йоханнесбург. В 1889 г. Британская южноафриканская компания получил Королевскую хартию на дальнейший поиск и разработку районов на юге Африки, где добыча полезных ископаемых могла быть прибыльной. Между тем, некоторые более простые правила свойств, такие как упрощенный земельная регистрация система была внедрена в Джон Крэдок, первый барон Хауден,^[19] а в начале 20 века практика регистрации была кодифицирована Актами о реестрах договоров 1918 и 1937 годов.

После того, как фундамент был заложен Закон о земле 1913 г. и Закон 1950 года о групповых территориях, Бантустан или «родина» для чернокожих южноафриканцев в конце апартеид были очень маленькими и экономически обездоленными.

В 1910 г. Закон о Южно-Африканском союзе объединил пост англо-бурская война Британские и африканерские общины, но исключили чернокожих южноафриканцев из политической жизни.^[20] Индийцы или «цветные» южноафриканцы также были исключены, что побудило молодых Мохандас Ганди покинуть страну в 1914 году. С этого момента ряд законов закрепил за белыми контроль над землей и гражданским имуществом в Южной Африке. В Закон о земле 1913 г. 92% территории ЮАР зарезервировано для белых и только 8% для черных. Это было увеличено примерно до 13,6% за счет Закон о землях и землях, 1936 г., хотя численность черного населения страны составляла около 61%. в Закон о городских районах 1923 года было постановлено, что чернокожие могли заходить в города только для работы. В 1930-х годах идеи расового превосходства стали сильнее среди многих белых южноафриканцев, а после войны африканеры Национальная партия выиграл большинство на выборах 1948 года. С этого момента апартеид система была построена на законодательном уровне. в Закон 1950 года о групповых территориях страна была разделена на различные расовые регионы, что привело к принудительному выселению и выселению чернокожих людей из их домов.^[21] В Закон о развитии групповых территорий, 1955 г. вообще исключили небелых людей из белых районов. В Закон о резервировании отдельных удобств 1953 года заявили, что были выделены отдельные туалеты, парки и пляжи.^[22] Поскольку режим апартеида продолжался, Закон о гражданстве хоумлендов банту 1970 года и Закон о конституции хоумлендов банту 1971 года якобы «конституционализировать» отдельные штаты внутри южноафриканского государства, где должны были жить чернокожие южноафриканцы. В течение 1980-х годов мировое осуждение режима, медленное признание его глубокой несправедливости и несостоятельности, а также нарастающее гражданское неповиновение привели к референдуму и принятию новой конституции. К 1991 было принято около 17 000 законодательных мер по регулированию землепользования и расового разнообразия.^[23] В Закон об отмене дискриминационного законодательства в отношении общественных благ, 1990 г. и Отмена Закона о земельных мерах по расовому признаку 1991 года начал процесс, ведущий к конституции.

Это «чрезмерное законотворчество и манипулирование существующими представлениями о собственности привело к краху административной и правовой определенности и, более того, к массовому недоразвитию» и оставило пост-1994 отказ от «серьезно скомпрометированной системы земельных прав».^[24] Новая конституция прямо защищает право собственности, включая землю, в разделе 25 (1), в соответствии с Билль о правах. Раздел 25 (2) и (3) устанавливает, как собственность может регулироваться и экспроприироваться с ограниченной компенсацией от людей, лишившихся собственности после 1913 года в результате расовой дискриминации. В соответствии со статьей 26 Конституции были созданы фундаментальные право на жилище. В 2000 г. Правительство Южно-Африканской Республики v Grootboom,^[25] Конституционный суд постановил, что, хотя согласно статье 26 существует право на жилище, подлежащее защите в судебном порядке, это следует толковать в свете административных трудностей в реализации социальных и экономических прав на практике. Истец, Ирен Гротбум, временно жила в лачуге на земле, которая подлежала перепланировке. В ходе споров было принято решение о предоставлении ей временного жилья, но суд лишь заявил, что правительство должно стремиться исправить жилищный кризис и кризис трущоб.

В политическом плане Белая книга 1997 года по земельной политике оказала влияние на постановку целей. Утверждалось, что это (1) устранение неравенства эпохи апартеида (2) укрепление национального примирения и стабильности (3) для поддержки экономического роста; и (4) улучшить благосостояние и уменьшить бедность.^[26] Новое конституционное устройство поддерживает регулирование и защиту собственности, требует реформирования земельного законодательства, прямо предусматривает основные права, такие как доступ к жилью, и дает равное признание принципов общего и обычного права. Во исполнение этого мандата был осуществлен целый ряд политических мер и приняты законодательные меры, которые «уже оказали значительное влияние на закон о собственности».^[27]

Источники

Шаблон: Список дел о конституции собственности Традиционными источниками права собственности в Южной Африке являются общее право, прецедент и законодательство.^[28] Римско-голландский принципы всегда составляли основу, но в последнее время они были значительно дополнены законом,^[29] а также судами, в функции которых входит толкование и развитие общего права. Однако все источники права Южной Африки теперь подчиняются Конституции и должны рассматриваться и толковаться в свете нее.^[30][31] Таким образом, Конституция сама по себе теперь является источником права собственности,^[32] как Конституционный суд продемонстрировано его применением в Муниципалитет Порт-Элизабет v Различные оккупанты.^[33] С 1994 года суд закрепил понятия справедливости и беспристрастности (особенно в том виде, в котором они сформулированы в статье о правах собственности.^[34]) при определении отношений собственности.^[35]

Переход к конституционализму придал дополнительное значение таким источникам права, как обычное право, которому теперь, где это уместно, уделяется равное внимание с общим правом, прецедентным правом и статутным правом.^[36] Это возвышение и в то же время подчинение обычного права Конституции стало очевидным в решениях Конституционного суда в спор между общиной Рихтерсвельд и алмазодобывающей компанией Alexkor по вопросу о возвращении исконных земель коренному населению; в Бхе v магистрат, Хайелитша,^[37] с выводом о том, что мужское первородство неконституционно; И в Гумеде против Президента Южно-Африканской Республики,^[38] который отменил на основании неравенства некоторые положения законодательства, касающиеся имущественного режима обычных браков. Эти случаи иллюстрируют изменяющийся характер традиционных отношений собственности в соответствии с новой конституцией.

Защита собственности

Южноафриканское законодательство «ревностно защищает право собственности и соответствующие права владельца в отношении его собственности, если, конечно, владелец не имеет каких-либо исковых прав по отношению к собственнику».^[39] Существует множество средств защиты прав собственности. Их можно разделить на три отдельные категории: настоящий, деликатный и неоправданное обогащение средства защиты.^[40]

Реальные средства правовой защиты

Настоящие средства правовой защиты связаны с физическим контролем. Они дают владельцу право лишать других доступа к своей собственности и пользования ею.^[41] Реальные средства правовой защиты либо восстанавливают физический контроль над собственностью, либо предотвращают нарушение прав владельца. (Запрет и декларативный приказ также доступны для владельцев и владельцев собственности.) Существуют два реальных средства правовой защиты, используемых для защиты права собственности: Rei Vindicatio и actio negatoria

Рей vindicatio

Право собственности включает право исключительного владения res. В Rei Vindicatio или возмездие - это средство правовой защиты, доступное собственнику для истребования своей собственности, где бы она ни находилась, и у тех, кто незаконно владеет ею. Средство правовой защиты дает ему право «исключительного владения». Он основан на Немо Плюс Юрис правило^[42] который утверждает, что нельзя передать больше прав, чем имеет; короче говоря, нельзя дать то, чего нет.^[43]

Средство правовой защиты доступно собственнику как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, принимая, в последнем случае, форму выселение порядок и применяется только к бизнесу, торговле или промышленной собственности.^[44]

Важно отметить, что средство правовой защиты просто восстанавливает имущественный интерес; он не возмещает убытки. Решение в Мломбо - Фурье^[45] был подвергнут критике, соответственно, за стирание различия между Rei Vindicatio и actio ad exposendum.^[46][47] Первый - это патентованное лечебное средство, тогда как второй - деликатный.

Требования

Чтобы претензия была основана на Rei Vindicatio:

1. Должно быть доказательство права собственности со стороны лица, возбуждающего иск;
2. собственность должна существовать и быть идентифицируемой; и
3. ответчик должен физически контролировать имущество в момент возбуждения иска.

В Четти v Найду,^[48] Четти принес Rei Vindicatio иск против Найду в отношении собственности, занимаемой Найду, которая утверждала, но не смогла доказать, что она купила это имущество. Кейс устанавливает следующие правила:

• Владелец не должен утверждать, что ответчик незаконно контролирует свою собственность.
• Как владелец характеризует контроль ответчика, не имеет значения.
• Ответчик должен доказать свое право: например, залоговое право или договор аренды.
• Если владелец уступает какое-либо право ответчику, он должен доказать, что право было прекращено, если он все еще желает успеха иска.

Защиты

В факт пробанда могут быть оспорены в защиту от Rei Vindicatio. Есть четыре основных способа защиты:

1. Истец не является собственником имущества. Это утверждение явно потребовало бы от ответчика представления документальных доказательств.
2. Рассматриваемая собственность больше не может быть идентифицирована или не существует; он, например, был разрушен.
3. Владение ответчиком или физический контроль над имуществом не является незаконным.
4. Ответчик фактически не имеет или больше не имеет физического контроля над имуществом.

Добросовестно не может использоваться в качестве защиты от Rei Vindicatio.

Estoppel может быть использован в качестве защиты Rei Vindicatio только при определенных обстоятельствах; в других - см. ниже - он может просто варьировать эффект действия.

Ограничения

Есть два типа ограничений: установленный законом и гражданское право, об использовании Rei Vindicatio. Эти ограничения не позволяют истцу отстаивать свои права.

Ограничение эстоппеля по общему праву может выступать в качестве защиты, или оно может изменять или ограничивать действие Rei Vindicatio. В качестве ограничения действия эстоппель блокирует его мстительную функцию. Право собственности не оспаривается, но владелец не может восстановить владение в течение срока эстоппеля. Это равносильно приостановлению права собственника на защиту своей собственности - он лишен права защищать ее - но важно отметить, что это не передает это право ответчику. Чаще всего эстоппель применяется в отношении движимого имущества,^[49][50][51] но его также можно использовать для недвижимого имущества.^[52] Для эстоппеля требуется, чтобы владелец по неосторожности или виновности представил ложные сведения,^[53][54] посредством поведения или иным образом, что собственность была передана контроллеру, так что контролер имел право передать его в свою очередь. Лицо, предъявляющее эстоппель, должно было действовать в соответствии с этим искажением фактов.^[55][56] и понесли в результате ущерб или убытки.^[57]

Что касается установленных законом ограничений, то Закон о несостоятельности^[58] предусматривает, что недвижимость, проданная и переданная после иска о несостоятельности, не подлежит Rei Vindicatio,^[59] в то время как с точки зрения Закон о мировых судах,^[60] продажа имущества во исполнение не может быть оспорена добросовестным покупателем при отсутствии дефекта.^[61][62][63]

Существует несколько конституционных ограничений на применение Rei Vindicatio к недвижимому имуществу.^[64][65][66] В результате конституционного вмешательства было принято законодательство, касающееся выселения, перераспределения и регулирования владения и пользования.

Конституция гласит, что никто не может быть выселен из своего дома без решения суда.^[67] Процедура, которой необходимо следовать, изложена в Закон о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земли (ПИРОГ),^[68] что исключает Rei Vindicatio и другие общеправовые средства правовой защиты. Было решено в Ндлову против Нгкобо; Беккер v Джика^[69] ПИС применяется также в тех случаях, когда оккупация изначально была законной, но позже стала незаконной. Различные процедуры изложены в PIE для частных владельцев,^[70] срочные заявки^[71] и государственные органы.^[72] Уведомление должно быть отправлено в течение четырнадцати дней после слушания и должно включать следующее:

• уведомление о возбуждении дела;
• дата слушания;
• основания для рассмотрения дела; и
• информация о праве на явку.

В случае частных владельцев,^[73] суд рассмотрит продолжительность занятия. Если прошло менее шести месяцев, постановление о выселении будет вынесено только в том случае, если это будет «справедливо и беспристрастно», после рассмотрения всех соответствующих обстоятельств, включая права и потребности пожилых людей, детей, инвалидов и домохозяйства, возглавляемые женщинами ".^[74] Если прошло более шести месяцев, приказ о выселении должен быть справедливым и равноправным, но обстоятельства, которые необходимо учитывать, усугубляются вопросом о том, «была ли земля [...] или может быть разумно предоставлена ​​[... ] за переселение незаконного оккупанта ". Исключение составляют случаи, когда земля продается в порядке продажи в соответствии с ипотекой.^[75]

Срочные заявки^[76] предоставляются в случаях, когда вред является значительным «любому лицу или собственности, если незаконный оккупант не будет немедленно выселен с земли»,^[77] где «вероятные трудности для владельца или любого другого пострадавшего [...] лица превышают вероятные трудности для незаконного арендатора»,^[78] и где нет других эффективных средств правовой защиты.^[79]

В Жители сообщества Joe Slovo v Thubelisha Homes,^[80] заявление было подано властями в Кейптаун добиваясь выселения лиц в неформальном поселении Джо Слово в соответствии с PIE,^[81] утверждая, что недвижимость нужна для развития доступного жилья для бедных. Высокий суд удовлетворил приказ, и жители, получив согласие властей, подали апелляцию в Конституционный суд на том основании, что они не являлись незаконными оккупантами.^[82][83] и поэтому не могут быть выселены. Суд удовлетворил выселение, но распорядился предоставить жильцам альтернативное жилье.

В Муниципалитет Порт-Элизабет v Различные оккупанты, муниципалитет запросил постановление о выселении против незаконных захватчиков муниципальной земли по требованию владельцев соседних земель. Высокий суд удовлетворил это постановление, но после подачи апелляции в Верховный апелляционный суд постановление было отменено. Муниципалитет, в свою очередь, подал апелляцию в Конституционный суд, который постановил, что у местных органов власти нет безоговорочной конституционной обязанности по предоставлению альтернативного жилья с точки зрения ПИС.^[84] «В общих чертах, однако», - писал Сакс Дж., «суд должен неохотно разрешать выселение относительно оседлых жителей, если он не убедится в наличии разумной альтернативы, даже если только в качестве временной меры до получения окончательного доступа к жилью в рамках официальной жилищной программы».^[85]

В Blue Moonlight Properties v Жители Саратога-авеню,^[86] ответчик, частный землевладелец, вручил оккупантам уведомление о выселении. Они сопротивлялись, требуя защиты в рамках PIE и утверждая, что имеют право продолжать свою оккупацию до Городской муниципалитет Йоханнесбурга предоставлено альтернативное жилье. Городские власти оспорили эту обязанность; респонденты утверждали, что его политика была произвольной и дискриминационной. Таким образом, вопрос заключался в том, обязаны ли частные землевладельцы предоставлять альтернативное жилье незаконным арендаторам с точки зрения PIE,^[87] или должно ли бремя падать на город. Суд постановил, что он должен уравновесить права владельцев собственности в соответствии с Конституцией.^[88] с бедняками и оккупантами,^[89] и постановил, что право землевладельцев на равенство^[90] будет нарушено, если государство обяжет их предоставить альтернативное жилье без компенсации. Обязанность предоставить доступ принадлежит городу, и город не может передать это обязательство частным землевладельцам. Суд постановил выплатить компенсацию Blue Moonlight Properties и постановил, что городские власти нарушили свою конституционную обязанность по предоставлению надлежащего жилья на прогрессивной основе.^[91] Он был обязан производить денежную оплату каждый месяц, пока не будет найдено такое жилье.

В Закон о продлении срока владения^[92] относится к оккупантам

• у которых есть необходимое согласие на занятие;^[93]
• которые не используют занятую землю в коммерческих целях;^[94] и
• чей доход менее 5000 рандов.^[95]

Закон проводит различие между оккупантами с 4 февраля, 1997,^[96] и оккупанты после этой даты.^[97] Процедуры и ограничения выселения изложены в разделе 9: "Письменное уведомление [должно быть направлено] не менее чем за два календарных месяца] о намерении получить приказ о выселении, причем уведомление должно содержать предписанные подробности и излагать основания, на которых основано выселение ".^[98] Принцип «справедливого и равноправного» используется неоднократно.^{[99][100][101][102][103][104][105][106][107][108]}

В Закон о земельной реформе (арендаторы труда),^[109] который регулирует установление права собственности на землю «трудовыми арендаторами», а также накладывает определенные ограничения на выселение. Процедуры выселения (которые, опять же, должны быть справедливыми) изложены в разделах 7 и 15.

Actio negatoria

В actio negatoria позволяет владельцу сопротивляться или отрицать существование предполагаемого подневольного состояния или другого права ответчика причинять физическое нарушение земли.^[110] Его также можно использовать, когда движимое имущество было отчуждено без согласия собственника и передано, несмотря на это, до установления Rei Vindicatio; и в ситуациях, когда кто-то помешал владельцу получать удовольствие, заставить этого человека восстановить статус-кво анте. С actio negatoria, собственник может потребовать снятия любых построек, которые были незаконно размещены на участке (то есть без его согласия).

Средство правовой защиты может быть использовано для получения декларации о правах, для требования возмещения убытков или для обеспечения защиты от любого будущего нарушения прав истца. Истец должен доказать следующие важные элементы, чтобы добиться успеха в возбуждении иска:

• что он владеет данным имуществом;
• что собственность существует и может быть идентифицирована; и
• что поведение ответчика нарушает его права собственности либо потому, что оно представляет собой чрезмерное осуществление признанного ограниченного вещного права, либо потому, что ответчик делает ошибочное предположение о существовании вещного права на собственность.

Деликатные средства

Деликатные средства правовой защиты предлагают владельцу компенсацию или возмещение ущерба за вмешательство в осуществление его прав собственности. Чаще всего деликт неправомерное отчуждение, повлекшее финансовые убытки. Деликатные средства правовой защиты уместны, когда физическое восстановление собственности невозможно: то есть, когда собственность была потеряна, уничтожена или повреждена, и в этом случае владелец имеет право на компенсацию его имущественной утраты. К праву собственности относятся три деликтных средства правовой защиты: condictio furtiva, то actio ad exposendum и закон Aquiliae. Все они являются личными средствами, а не настоящие.

Condictio furtiva

В condictio furtiva используется в случаях кражи имущества для возмещения имущественной утраты. Иск доступен только против вора, но может быть подан всеми лицами, имеющими законный интерес к собственности.^[111] Однако важно, чтобы истец был собственником или имел законный интерес в любое время, то есть интерес должен существовать на момент кражи и сохраняться на момент возбуждения иска.^[112]

Actio ad Exposure

В actio ad exposendum является общим личным действием с деликтной функцией. Он возбуждается собственником имущества против лица, незаконно и сознательно распорядившегося им. Претензия касается стоимости имущества, которое не может быть возвращено,^[113] и основанием для ответственности является недобросовестность (mala fide). Есть несколько требований:

• владение;^[114]
• недобросовестность;^[115] и
• имущественная утрата.

Actio law Aquiliae

В то время как condictio furtiva и actio ad exposendum у каждого есть свое конкретное применение (кража и недобросовестная утилизация соответственно), закон Aquiliae является общим деликтным действием по требованию компенсации во всех случаях, когда собственность была уничтожена или повреждена ответчиком противоправным и виновным образом. Обычные требования к деликтной ответственности относятся: должно быть (i) действие или бездействие (ii) совершенное с виновным намерением (умысел или небрежность), которое (iii) приводит к ущербу или травме собственнику.

Неоправданное обогащение

Средства правовой защиты от неоправданного обогащения применяются, когда лицо, не являющееся владельцем, получает выгоду за счет владельца. Собственник вправе предъявить иск (condictio sine causa ) против того, кто получил беспричинную выгоду от владения своим имуществом, когда эта выгода должна была быть ему достанется. Выгода может быть получена в результате потребления или отчуждения собственности, и требование может быть подано только в ситуациях, когда не было учтено возмещение (ex causa lucrativa ); то есть там, где деньги не переходили из рук в руки. При определенных обстоятельствах condictio sine causa может быть единственным средством правовой защиты, доступным владельцу, особенно в отношении добросовестный владельцы, потреблявшие или отчуждавшие имущество.^[116]

Чтобы добиться успеха в своем требовании об обогащении, владелец должен показать

1. что он обеднел в том смысле, что то, что должно было ему достаться, не принесло;
2. что ответчик обогатился за свой счет;
3. что этот финансовый сдвиг произошел без правовой основы (sine causa); и
4. что ответчик действовал добросовестный.

Настоящая безопасность

Когда кто-то берет деньги в долг у другого, между кредитором (кредитором) и заемщиком (должником) создаются отношения. Кредитор принимает на себя риск того, что заемщик не сможет выплатить причитающиеся ему деньги. Чтобы снизить этот риск, закон разработал процесс, который предлагает некоторую защиту кредитору, чтобы он мог вернуть деньги, которые ему причитаются, в случае, если заемщик не выполняет свои обязательства. Процесс различает случаи, когда заемщик не желает платить, и случаи, когда он не в состоянии платить. В таких случаях кредитор может потребовать распоряжения о погашении и объявления о несостоятельности соответственно. Однако эти действия не устраняют риск. Следовательно, существует дополнительная защита безопасность, которые могут быть как настоящими, так и личными.

В отличие от реального обеспечения, личное обеспечительное право дает кредитору личное право погасить основной долг, если должник этого не делает, тогда как реальное обеспечительное право дает кредитору ограниченное реальное право в имуществе, принадлежащем должнику.^[117] Что касается ограниченного вещного права, должник (или третье лицо) соглашается с тем, что кредитор может использовать имущество для погашения основного долга, если должник этого не сделает. Права личной безопасности регулируются обязательственное право (договор и деликт ), тогда как реальные обеспечительные права регулируются имущественным правом.

Реальная безопасность важна для коммерции, поскольку она обеспечивает механизм, который позволяет владельцам максимизировать свой потенциал для создания богатства, предлагая свою существующую собственность в качестве обеспечения кредита. Реальное обеспечение дает кредитору ограниченные вещные права на заложенное имущество должника. В Южной Африке ведется активная судебная деятельность, касающаяся обеспечительных прав и конституционной защиты собственности, а также обеспечительных прав и гарантий от выселения.

Категории

Существует три различных категории реальной безопасности:

1. выражать реальные обеспечительные права, которые создаются по соглашению и включают ипотека, обещания и нотариальные обязательства;
2. неявные реальные обеспечительные права, которые созданы в силу закона и включают молчаливая ипотека арендодателя, покупка в рассрочку негласная ипотека, залог и установленные законом обеспечительные права; и
3. судебные реальные обеспечительные права, которые создаются по решению суда и включают судебный залог и судебный залог.

Функции

Имущество, обеспечивающее основной долг, называется охранный объект. Обеспечивающими сторонами являются должник,^[118] известный как обеспеченная сторона, и кредитор, известный как держатель обеспечения. Реальные обеспечительные права дают держателю обеспечения право не допускать распоряжения им обеспеченной стороной, а также преимущественное право (ius praeferendi). Если обеспеченная сторона не желает выплатить основную сумму долга или является неплатежеспособной, держатель ценных бумаг может после того, как объект обеспечения был прикреплен и продан в исполнение, потребовать выручку от этой продажи перед любым другим кредитором. Реальные обеспечительные права - это ограниченные вещные права (или iura in re aliena, или права в чужой собственности). Они предоставляют ограниченные и конкретные права своим владельцам и подлежат принудительному исполнению в отношении третьих лиц.

Творчество

Для создания реального обеспечительного права заключаются несколько юридических сделок. Их можно разделить на следующие категории:

• то предварительные условия;
• то кредитное соглашение;
• то соглашение об обеспечении; и
• то совершенство.

Предварительные условия

Прежде чем может появиться реальное обеспечительное право, необходимо выполнить ряд предварительных условий:

• Имущество должно быть Res in Commercio;
• стороны должны иметь возможность совершать юридические сделки;
• владелец собственности должен дать согласие на создание реального обеспечительного права; и
• стороны должны иметь намерение создать реальное обеспечительное право.

Кредитное соглашение

Кредитное соглашение, которое описывает соглашение между кредитором и должником, создает только личные права. Он устанавливает размер основного долга и регулируется договорным правом и Закон о национальном кредите.^[119]

Соглашение об обеспечении

In the security agreement, which also creates only personal rights, the debtor undertakes to provide security for the principal debt established in the credit agreement. The security agreement determines the nature of the security: whether, for instance, it is a ипотека или pledge. It, too, is governed by the law of contract.

Совершенство

В security agreement is not sufficient for the creation of a real security right. For the right to exist, the parties must comply with the publicity principle which holds that limited real rights are perfected by due publicity. Thus, the right must be publicised, although the manner will differ depending on whether the security object is movable (in which case it must be delivered to the security holder) or immovable (in which case it must be registered in the Deeds Registry). Once publicity has taken place, a real security right will vest in the security holder.

Природа

Real security rights have certain common characteristics with other limited real rights: for example, the conferral of entitlements and enforceability. They are distinguished from other limited real rights in that they are accessory or contingent in nature: they depend for their creation and continued existence on a valid underlying debt. В Kilburn v Estate Kilburn,^[120] the court found that, as the principal debt was invalid, the limited real right (in that case a notarial bond ) was invalid, too.

Similarly, a real security right will be terminated automatically when the principal debt is extinguished. The principal debt usually arises out of a contract, but it may also arise out of a delict or unjustified enrichment, a natural obligation (valid but not legally enforceable) and a conditional obligation.

The principal debt may be intended to secure an existing or future obligation, in which event it will be suspended until that obligation arises. Although it will usually take the form of money, it need not necessarily do so; for example, one may secure an obligation to perform an act. It is customary, though, to express the debt as one sounding in money for a liquid amount, which gains the advantages of provisional sentencing proceedings to facilitate the satisfaction of the creditor’s claim if the debtor defaults or becomes insolvent.

Unless otherwise agreed by the parties, a real security right is indivisible, securing the entire debt and binding the secured party (or debtor) until it is paid. Also unless otherwise agreed, a real security right secures not only the principal debt but all its “incidents” as well. Они могут включать:

• costs incurred by the security holder (or creditor) in preserving the security;
• interest charged by the security holder; и
• costs incurred by the security holder in enforcing his rights.

Real security rights do not entitle the security holder to use and enjoyment of the security object, unless otherwise agreed by the parties.

Объект безопасности

In accordance with the specificity principle, the security object must be clearly determined and described in the security agreement. It cannot be property belonging to the security holder, because, by definition, one cannot have a limited real right in one’s own property. It may be movable or immovable; it may be a single thing (res singula) or an aggregate of things (universitas rerum); it may even be incorporeal, as with a рабство. The secured party must be the owner of the security object, or at least a duly-authorised representative of the owner.

Express real security

Express real security rights are established by express agreement and include pledges, mortgages and notarial bonds. The two most important forms of express real security are special mortgages in immovable property and pledges of movable property.

Special mortgages

Mortgage refers to real security which hypothecates immovable property to secure payment of a debt. A mortgage is perfected by registration in the Deeds Registry, pursuant to an agreement between the parties—the mortgagor (debtor) and the mortgagee (creditor). A special mortgage is taken over specific immovable property, but both incorporeal and corporeal immovables can be mortgaged. The property must, however, be in existence. General mortgages are prohibited.

To be valid, a mortgage must be evidenced in writing in the form of a mortgage bond. The bond must be executed by the mortgagor, attested by the Registrar of Deeds and entered into the register. Creating a mortgage requires two constitutive acts:

1. formation of a valid, binding mortgage agreement, creating personal rights; а потом
2. perfection by registering the mortgage bond in the Deeds Registry, creating real rights.

A mortgage bond, as per Thienhaus v Metje & Ziegler,^[121] is an instrument of hypothecation, a record of the mortgage agreement, a record of the principal debt and a debt instrument.^[122] It establishes the mortgagee’s right of mortgage (ius hypothecarium). Registration does not depend on the validity of the underlying кауза, as South Africa applies the abstract system of transfer of real rights.^[123]

The mortgage agreement, governed by the law of contract, is an undertaking to secure the underlying principal debt by passing a mortgage bond over immovable property in favour of the mortgagee. It is subject to the National Credit Act: that is,

• to information on the credit providers;
• to the amounts involved;
• to whether or not the agreement is lawful (which it is not in the case of unregistered credit providers); и
• to the cost of credit or interest or fees.

Writing is not a requirement for a mortgage agreement.

It is important to note that registration serves to publicise the right of mortgage, not the debt which it secures. Although the details of the debt (the amount, nature and origin) are not an essential requirement for a valid mortgage, the mortgage right is an accessory right which depends on the existence of the debt. It is custom in drafting mortgage bonds to incorporate an admission of liability by the mortgagor to facilitate a quick and easy remedy.^[124]

Форма и содержание

With only a few exceptions, no specific form is prescribed by law for the mortgage bond. Certain standard forms, however, have been developed over the years.

The mortgage bond provides identification of the parties and property, and an unconditional acknowledgement of debt. As for the contractual aspects of the principal debt or obligation, mortgage bonds usually include clauses dealing with the repayment scheme, charges and the possibility of foreclosure, and also use and enjoyment of the mortgaged property, and maintenance and procedures.

Clauses not to be included are the forfeiture clause (pactum commissorium ) and the summary execution clause (parate executie ). The former provides that, if the mortgagor defaults, the mortgagee may keep the property for his own. The latter provides that, if the mortgagor defaults, the mortgagee may take possession of the mortgaged property and arrange for a private sale. However, after mortgagor default, the parties may agree that the mortgagee can take over the mortgaged property or sell it extrajudicially at a fair valuation.^[125]

Операция

To understand how a mortgage bond operates, it is necessary to take note of at least the following three aspects:

• The mortgagee has a right of preference (ius praeferendi), a ‘priority right’, where sale of the property has been levied (even where it has been levied by other creditors). Similarly, when the debtor is declared insolvent, the mortgagee is to be regarded as a preferent creditor. However, if the sale proceeds are insufficient to satisfy the debt, the mortgagee will rank pari passu with concurrent creditors for the deficit.
• The mortgagee has a right of pursuit (ius persequendi) to follow the property into whomsoever’s hands it may pass. The mortgage runs with the property and cannot be defeated by alienation, leases, or servitudes.
• The mortgagee has the right to foreclose. First, the mortgagee obtains judgment^[126] specifically declaring the immovable property executable.^[127] Then, the mortgagee, as judgment creditor, issues a writ of execution against the mortgaged property, instructing the sheriff to levy the execution immediately. There are several constitutional implications,^{[128][129][130]} especially in terms of the right of access to adequate housing.^[131]
• В mortgagor’s rights and duties are another important aspect:
  • The mortgagor’s rights of use and enjoyment are restricted in terms of the mortgage bond. He may be prevented, for example, from leasing the property, mortgaging it further, etc.
  • The mortgagor must obtain the mortgagee’s written consent if he wants to encumber the property with a servitude or wishes to dispose of the property. If consent is not obtained, the mortgagee has the right to follow-up property.^[132]
  • The mortgagor retains possession and must reasonably maintain the mortgaged property.

Прекращение

Termination of the mortgage bond occurs:

• when the principal debt is discharged—recall the accessory nature of the special mortgage—or is extinguished by compromise, новация, рецепт, релиз или же set-off;
• when the mortgaged property is totally destroyed, in which case, if it is not his fault, the mortgagor is under no obligation to replace or restore or substitute the property;
• when the mortgagee acquires ownership of the mortgaged property (слияние или же confusio);
• when the mortgage is subject to a resolutive condition, and this condition has been fulfilled;
• by agreement; и
• when the mortgaged property is sold in execution, or by the trustee of the debtor’s insolvent estate, and the proceeds are applied toward the debt.

Обещания

A pledge is a limited real right that one person acquires in another person's movable property in order to secure payment of a debt. It is created by delivery of the movable property, pursuant to an agreement between the parties, who are known as the pledgor^[133] and the pledgee.^[134]

A pledge does not give the pledgor (or debtor) the option of retaining the property while burdening it with the real security right, but it can be created in respect both of corporeal and of incorporeal property.^[135] A pledge in respect of incorporeal property is commonly referred to as a security cession (cessio in securitatem debiti ), meaning that a claim against a third party is ceded to the pledgee; in this case, personal rights vest in the pledgee. Control that vests in the pledgee is known as quasi-control. The primary claim, however, remains vested in the pledgor. An act of publicity may be required: for example, sending notice of cession to the pledgor's debtors.

The creation of a pledge usually takes place in two stages:

1. The parties enter into a valid and binding pledge agreement. The pledgor agrees to secure a valid underlying principal debt by pledging his movable property to the pledgee. He must comply with all the requirements of a valid contract. This gives rise to personal rights.
2. The pledged object is delivered by the pledgor to the pledgee.

For a pledge to come into existence as a real security right, it is essential that delivery occur. Delivery can be actual or constructive,^[136] but the pledgee must retain possession of the pledged object. The transfer of possession is intended to publicise the fact that a real security right, in the form of a pledge, has been established over the pledged object. The transfer serves to protect the pledgee's real security right by preventing the pledgor from alienating the pledged object or pledging it to some other person. Вот почему constitutum possessorium is not permitted.

One of the disadvantages of the transfer of possession is that (unlike the mortgage bond, where possession is usually retained) it does not promote commerce, as most businesses cannot afford to give up possession of their movable property.

To avoid the requirement of transfer, the parties sometimes enter into a simulated transaction, which appears to be one type while it is actually another: a sale, for example, which is actually a pledge. The courts' treatment of simulated transactions is best illustrated in the classic case of Vasco Dry Cleaners v Twycross.^[137]

Операция

The most important of the entitlements conferred by the pledge on the pledgee is his right of preference to the proceeds of the sale in execution. Although the pledgee is entitled to possession, he is not entitled to use it, enjoy it or take any of its fruits. He is also obliged to take reasonable care of the pledged property, and has a further obligation, on the termination of the pledge, to restore pledged property (plus its fruits) to the pledgor.

The pledgee is entitled to protect his possession by means of an interdict. If he has incurred necessary expenses in maintaining the pledged property, he may claim maintenance costs and retain the property until they are paid.

If the pledgee gives up possession voluntarily, the pledge is terminated, but a third party may exercise possession on his behalf.

Notarial bonds

А notarial bond is a limited real security which hypothecates movable property in an attempt to secure the bondholder’s ranking for the satisfaction of a debt.^[138] To be valid, a notarial bond must be нотариально executed, and to be enforceable against third parties, it must be registered in the Deeds Registry at the bond debtor’s place of residence or registered office within three months of execution.^[139] A notarial bond can only be taken over movable property and merely grants the bondholder a right of preference (prior ranking) over unsecured creditors and hypothec holders at the debtor’s insolvency.

Generally, the bondholder does not possess the bonded property, and therefore notarial bonds usually contain “perfection clauses” allowing the bondholder to seize and dispose of the bonded property when the debtor defaults. A notarial bondholder does not acquire a security right until the bond is perfected by taking possession of the bonded property,^[140] which may be construed by an attachment by a sheriff or messenger on the bondholder’s behalf.^[141] In other words, the requirements for a valid pledge must be fulfilled. A bondholder may not exercise this right without a court order or the debtor’s consent; moreover, the perfection clause must be included in the bond. Notarial bonds take two forms: general and special.

General bonds

A general notarial bond, governed by the common law, applies generally to all movable property, both corporeal and incorporeal (including liquor licenses, book debts, and доброжелательность ), in the bond debtor’s possession, which may include movables acquired after executing the bond.^[142] Despite registration in the Deeds Registry, the real right of security merely “attaches” to the bonded property and is inchoate, so that the property may be alienated without the consent of the bondholder, and the bond does not bind any third party who acquires property. That is to say the bondholder’s right of preference is defeated following a sale in execution; when, however, the bond debtor’s estate is sequestrated as insolvent, the bondholder’s preference is still perfectable.

Special bonds

A special notarial bond is taken over a specific corporeal movable of the bond debtor. Whereas the common law governs the general bond, the special bond is a creature of statute, subject to the Security by Means of Movable Property Act 1993.^[143] Before 1993, the legal principles governing special bonds were different in Натал from those in the rest of the country; they were set out in the Notarial Bonds (Natal) Act 1932,^[144] which dictated that a duly registered notarial bond over movable property be deemed to have been delivered to the bondholder in pledge. In the rest of the country, the principles set out in Cooper v Die Meester^[145] were applicable, so that the special notarial bondholder ranked equally with all other creditors in cases of insolvency.

As of 1993, movable property is deemed, if registered, to have been pledged and delivered; in other words, the 1993 Act extended the Natalian principles to the rest of the country, so that the common law of pledges is now applied to special bonds. It also made perfection clauses unnecessary for special bonds.

The importance of specifying and describing the movable in the notarial bond was illustrated in Ikea Trading und Design v BOE Bank.^[146] The test is whether a third party is able to identify the property from the terms of the bond itself, without recourse to extrinsic evidence. The reason for this requirement is that one of the bond’s functions is to publicise the fact that a real security right has been established.

Tacit real security

Tacit real security rights include the lessor’s tacit hypothec, the hire purchase tacit hypothec, liens and statutory security rights. They are created by operation of law.

Tacit hypothecs

The only common-law tacit hypothec recognised in South Africa is that of the lessor of immovable property. The other hypothecs are statutory, the most important being the tacit hypothec of the seller under a hire purchase agreement.

Lessor’s hypothec

The lessor’s tacit hypothec, also known as the landlord’s hypothec, arises out of the relationship between a lessor and a lessee. Its purpose is to secure the lessee’s obligation to pay the rent stipulated in the lease agreement, and it is triggered (by operation of law) as soon as the rent is in arrears. The hypothec is accessory to the debt obligation; accordingly, it falls away (by operation of law) as soon as the rent is paid.

Property subject to the tacit hypothec (invecta et illata ) includes goods (corporeal movables) brought to the premises by the lessee, as well as any fruits of the property that the lessee has collected but not yet removed from the property. The goods must, however, be present on the premises at the time of enforcement of the hypothec. The lessor’s knowledge of the existence of the goods is not required before the hypothec may be enforced.

To create a real security right, the lessor must perfect the tacit hypothec by obtaining a court order which interdicts the alienation or removal of the invecta et illata, or else attaches them. Once the lessor’s hypothec has been perfected, the lessor acquires a real security right: a right of preference following a sale in execution of the movable property. The lessor may also prevent the lessee from removing the invecta et illata from the premises.

Если invecta et illata are insufficient to cover the rent arrears, the hypothec may be extended to invecta et illata that belong to a sub-lessee. If both are insufficient, the hypothec may be extended to property belonging to a third party, so long as:

• that property was brought onto the leased premises by the lessee with the express or implied knowledge of the third party;
• it was intended for permanent use by the lessee; и
• the lessor is unaware that the property belongs to a third party.

The lessor's tacit hypothec will be nullified if the third party informs the lessor of his ownership of the property in question prior to the perfection of the hypothec.^[147]

В Муниципалитет Блумфонтейн v Джексонс,^[148] the Appellate Division held that, where a third party has not taken reasonable steps to protect his property from the lessor’s hypothec, the courts will infer that the property was brought onto the leased premises with the implied knowledge and consent of that party.

It is important to note that the Security by Means of Movable Property Act excludes the lessor’s hypothec in respect of property purchased in terms of a hire purchase agreement.^[149] Similarly, movable property subject to a special notarial bond, and in the possession of a third party—that is to say, anyone other than the bondholder—is excluded from the lessor’s hypothec unless the hypothec was perfected before the registration of the bond.

Hire purchase hypothec

А покупка в рассрочку agreement, also known as an instalment sale, allows the purchase price to be paid in instalments after delivery of the hired property. Ownership remains with the seller until the hirer has paid the last hire instalment. The seller’s tacit hypothec is triggered by the sequestration of the hirer. The seller has a secured claim to the outstanding instalments due in terms of the hire purchase agreement. The seller’s hypothec under a hire purchase agreement secures the seller’s claim to outstanding instalments, so that the seller has a preferential claim.

Залог

А залог, also known as a right of retention, may be a real security right which arises by operation of law, or it may be a personal right. Its purpose is to secure the repayment of money or labour that the lienholder has expended on the lienor’s movable or immovable property. It operates as a defence to the lienor’s rei vindicatio and entitles the lienholder to retain possession of the property until compensated for the expenditure incurred. It does not include the right to have the property sold in execution. В Singh v Santam,^[150] the court held that the lienholder must have been in physical possession of the property at the time he incurred the expense. (A lien differs from a tacit hypothec most obviously in this respect.) As soon as the lienholder’s claim has been paid, the lien terminates automatically; it is accessory to the principal debt.

There are two types of lien:

1. Enrichment liens, based on the principle of unjustified enrichment, arise in those cases where the lienholder has incurred expenses on the lienor’s property without that lienor’s consent, or without a legal obligation to do so.
2. Debtor and creditor liens arise when a lienholder expends labour on a lienor’s property in terms of a valid contract, and serves to secure payment.

A lien may be terminated in the same way as other real security rights:

• by discharge of the principal debt;
• by destruction of the property;
• by merger (confusio); и
• by waiver.

Judicial real security

When a creditor has taken judgment against a debtor who has failed to comply, the creditor may enforce the judgment by applying for a writ of execution. The writ serves as a warrant which authorises the sheriff to attach the debtor's movable or immovable property, which creates a real security right in favour of the creditor. This real security right, established by court order, is usually referred to

• как judicial pledge, where the attached property is movable; и
• как judicial mortgage, where the attached property is immovable.

These real security rights provide the creditor with a preferential claim to the proceeds of the sale of the attached property.

Servitudes and restrictive conditions

Both servitudes and restrictive conditions are limited real rights in property, or iura in re aliena. They both, then, are limitations on the right of ownership, and constitute a burden on the property in question; they must be registered against the title deeds of a property.

Servitudes

Servitudes are real rights that are "carved out of the full dominium of the owner"^[151] and confer benefit to another, either by affording him the power of use and enjoyment, or else by requiring the owner to refrain from exercising his entitlement. Conversely, the notion of servitude implies that the property serves either another property or another person, and that the dominium of the owner of the servient or burdened property must be diminished by the servitude. One cannot, by definition, have a servitude on one's own property (nemini res sua servit ), because a servitude can only be a limited real right in the property of another.

There is a rebuttable presumption of unencumbered ownership. The burden of proof, which should be on a balance of probabilities, is on the person alleging the existence of a servitude.

Природа

The holder of the servitude has priority, in principle, as regards the exercise of the particular entitlement covered by the servitude. The servient owner may exercise all the usual rights of ownership, but he may not impair the rights of the servitude holder, and hence may not exercise those rights which are inconsistent with the servitude, or grant further servitudes that would infringe on the existing servitude (servitus servitutis esse non potest ).

The servitude holder is entitled to perform all acts necessary for the proper exercise of the servitude, but must do so such that as little inconvenience as possible is caused to the servient owner, and such that the burden on the servient property is not increased beyond the express or implied terms of the servitude.

South African law does not have a closed list of real rights in land, but new types of real rights in land are permitted only with great caution, in keeping with the view that land should not be unnecessarily burdened. Он проходил в Linvestment v Hammersley^[152] that the court may be required to reinterpret servitudes which have existed for a generation in a different setting to render them continuously useful for modern society.

Servitudes are classified according to whether or not they benefit successive owners. Two types are recognised: praedial servitudes and personal servitudes. Whether a servitude should be classified as a personal or a praedial servitude depends on whether it benefits a particular piece of land or a particular person: If the benefit favours land, then, regardless of the identity of the owner at any given point, successive owners will benefit from the interest in the servient land; if the benefit favours a particular person, then, at best, the benefit will exist for the lifetime of that person. Both praedial and personal servitudes are limited real rights, as they burden ownership, and both may be either positive or negative. Positive servitudes confer on the servitude-holder the entitlement "to enter upon the servient proprietor's land to do something positive," to perform a positive act;^[153] negative servitudes restrict the entitlements of the owner of the servient tenement.

Praedial servitudes

Praedial servitudes are limited real rights existing only in respect of land. They are vested in successive owners of one piece of land, called the dominant tenement, which derives a benefit from another piece of land, the servient tenement, belonging to someone other than the owner of the dominant tenement. In other words, praedial servitudes always involve at least two pieces of land, one of which serves the other. They benefit successive owners and are inseparably bound to the land they benefit.

It is required of a praedial servitude that it benefit the owner of the dominant tenement in his capacity as owner of the land (rather than merely in his personal capacity). This is referred to as the requirement of utility (or utilitas). The question is whether or not the value derived from the dominant tenement is enhanced by the servitude. В определении utilitas, the following factors are considered:

1. In line with the rule of vicinity (vicinitas), the tenements must be close enough to each other for the servient tenement to be able reasonably to enhance the use and enjoyment of the dominant tenement.
2. The praedial servitude must benefit the dominant tenement itself, not just the pleasure or caprice of whosoever happens to be the landowner at a particular time.
3. Servitudes are characterised by passivity. Traditionally, a servitude does not impose on the owner a positive duty, or better say a duty to do something on the land (servitus in faciendo consistere nequit ). Schwedhelm v Hauman^[154] upheld the rule on passivity, to which there are only two exceptions:
   1. the servitude to compel the owner of the servient property to construct a building of a certain height (servitus altius tollendi ); и
   2. the servitude which imposes a duty on the owner of the servient land to keep the adjoining wall in good repair (servitus oneris ferendi ).
4. Praedial servitudes are indivisible; they are imposed on the whole of the servient tenement.

The rights and duties of the dominant and servient owners depend primarily on the terms of the agreement that constitutes the servitude. That agreement is construed strictly, and in a manner which is least burdensome for the servient owner. The dominant owner must exercise his rights civiliter modo, with due regard, that is, to the rights of the servient owner.

Either party may approach the courts for a declaration of rights. Specific duties may be enforced by way of interdict, and damages may be awarded by a court where either party has exceeded the terms of the servitude and has suffered patrimonial loss.

There are several conventional types of servitude:

• Urban praedial servitudes, where land is used for purposes of habitation, trade or industry. Examples include rights of support and rights to encroach on neighbouring land, as well as negative servitudes to preserve a view or source of light. In a modern context, the most important category of urban praedial servitude is restrictive conditions.
• В отношении rural praedial servitudes, three main categories are usually identified:
  • rights of way;
  • water servitudes; и
  • grazing servitudes.
• Ways of necessity (via necessitatis) may include the right to use a footpath, the right to drive cattle or vehicles across land and so on.

Personal servitudes

Personal servitudes are limited real rights in either the movable or the immovable property (not just the land) of another. They vest only in one particular person (rather than successive holders).^[155] A personal servitude cannot be transferred by its holder (in much the same way that praedial servitudes are said to ‘run with the land’); it is extinguished when the period expires for which it has been granted, or when the holder dies: It cannot exist beyond his lifetime and cannot be transferred to a third party. Where the holder is a juristic person, it lasts for 100 years. Unlike its praedial counterpart, the personal servitude is divisible.

Здесь нет numerus clausus of personal servitudes. The most common and conventional forms inherited from Roman-Dutch law are the usufruct (usufructus), usus и habitatio.

• Habitatio confers the right to occupy a house.
• Usus confers the right to use and enjoy the property of another.
• А узуфрукт confers the right to use and enjoy the property of another, as well as the fruits thereof.

Other forms of the personal servitude borrowed from English law include the so-called ‘irregular servitude’ (i.e. the English сервитут в брутто which has content usually associated with praedial servitudes, but which is constituted in favour of an individual), restrictive conditions (i.e. English real завет ), trading rights and the right of a developer to extend a section title scheme.

Usufructs

A usufruct is a limited real right, typically employed when a testator wishes to provide for surviving family members after his death, but wants the property to go to someone other than the usufructuary. The usufructuary may use and enjoy the property, which can be either movable or immovable, corporeal or incorporeal, and draw and acquire ownership of the property's fruits, which may be either natural (like crops and the young of livestock) or civil (such as rental income and interest on a capital investment). The usufructuary must gather the natural fruits in order to obtain ownership of them.^[156] Civil fruits, on the other hand, are acquired by the usufructuary as soon as they become due. A usufruct cannot extend beyond the life of the usufructuary, who, not being the owner of the property, is not entitled to alienate or consume or destroy it. The usufructuary interest may, however, be alienated or pledged or mortgaged or sold in execution.

В Durban v Woodhaven,^[157] the court questioned the fine distinction drawn between the usufruct itself and the right of enjoyment comprised by the usufructuary's interest. This decision implies that the nature and purpose of a particular personal servitude should determine whether the rights under the servitude are alienable. The usufructuary's rights include possession, administration, use and enjoyment of the property, as well as its natural and civil fruits. Consumable property cannot be the object of a usufruct, since the usufructuary must be able to give the property back to the owner salva rei substantia (or substantially intact) at the end of the usufructory period. The usufructuary must use the property reasonably: that is, for the purpose for which it was intended. The owner of the property retains all the rights of ownership, subject to the usufruct, and may therefore alienate or mortgage the property, subject to the usufruct.

Творчество

Personal and praedial servitudes are created through agreement between the owner of the dominant tenement and the owner of the servient tenement. The terms of the agreement will provide for the nature, scope and extent of the servitude; the price to be paid by the owner of the dominant tenement as a consideration for the grant of the servitude; and the duration of the servitude. A praedial servitude can be granted in perpetuity, or it may exist for a specified period of time or until the fulfilment of a specified condition.

The agreement gives rise to a personal right to claim registration of the servitude. Registration creates its real nature. A personal servitude may also be created by agreement, but it is more common for a personal servitude, such as a usufruct, to be created in terms of a will. A servitude may also be created by state grant. Both personal and praedial servitudes may be created by statute. Acquisition of a servitude may also occur, in terms of the Prescription Act,^[158] by acquisitive prescription.^[159] Servitudes may also result from a court order (e.g. via necessitatis).

Вымирание

Servitudes may be terminated by agreement. They can usually be abandoned (although proof of the intention to abandon is necessary) and may also be extinguished by the effluxion of time (although different rules pertain to positive and negative servitudes). A servitude terminates if the property to which it relates is destroyed, but it will revive if the property is restored.

A servitude which is constituted for a limited period, or under specific conditions, expires at the end of the stipulated period, or when the specified conditions are fulfilled and a court order confirms the termination. A servitude may also expire in terms of a statute.

Praedial servitudes

If, in the case of praedial servitudes, the dominant and servient tenements are merged, the servitude will be terminated: If the merger was not intended to be permanent, the servitude will revive when the properties are separated again; if the merger was intended to be permanent, the servitude will not revive when the properties are again separated. Praedial servitudes also terminate when the requirements for their constitution can no longer be fulfilled.

Personal servitudes

A personal servitude will expire when the holder of the servitude dies. A personal servitude may also expire upon the fulfilment of a resolutive condition. The Deeds Registries Act provides for the registration of the expiry of a personal servitude.

Исполнение

Most of the remedies available to an owner are also available, mutatis mutandis, to a servitude holder. The following remedies, therefore, are generally available to a servitude holder:

• a declaration of rights by a court;
• a mandatory interdict;
• a prohibitory interdict;
• то mandament van spolie;
• a delictual action for damages.
• delict of 1912

Restrictive conditions

Restrictive conditions are a unique set of limited real rights which are utilised in the context of town planning and the management of land use. This area of the law has become ‘so specialised and so important’ that it warrants a section of its own.^[160]

Restrictive conditions are in the nature of urban praedial servitudes. They consist of a wide range of restrictions on the use of land and are usually contained in a deed of transfer. The purpose of a restrictive condition is:

1. to create a co-ordinated and harmonious layout for a township development in the interests of all erf-holders; и
2. to preserve the character of the neighbourhood. This becomes important when a restrictive condition is sought to be removed.

Определение

In a broad sense, a restrictive condition includes a registered restrictive condition of title, which is registered in the deed of transfer, but which also includes any other restriction in any other deed or other instrument in terms of which a right in land is held. An example of this is a provision in a town-planning scheme. Restrictive conditions work hand-in-hand with town planning, zoning and land-use schemes.

In a narrow sense, restrictive conditions are those registered restrictions on the use of land. They include those conditions inserted into a deed of transfer during the process of township development. Below are examples:

• ‘The erf shall not be subdivided.’
• ‘The erf shall be used for residential purposes only.’
• ‘There shall be no additional construction.’
• ‘The erf shall not be used for trade.’

It is important to note that much of the terminology used in this area of the law—"restrictive condition," "condition of title," "restrictive title condition," "restrictive title deed condition," "title deed restriction," "title deed condition"—all refers to the same thing. Restrictive conditions must, however, be distinguished from restrictions of town-planning and land-use schemes.

Nature and character

В качестве previously noted, restrictive conditions are in the nature of urban praedial servitudes.^[161] All concerned parties, therefore, are mutually and reciprocally bound to one another to adhere to the provisions of the restrictive condition.^{[162][163][164]}

В Ex parte Optimal Property Solutions, the court held that registered praedial servitutal rights are incorporated into the constitutional concept of property,^[165] such that the removal or deletion of a restrictive condition may amount to a deprivation of property.

В Van Rensburg v Nelson Mandela Bay Municipality, it was found that restrictive conditions operate in private sphere but also bear a public character, so that both private citizens and the state are bound to honour and uphold them. The responsibility was placed on the municipality to be aware of the restrictive condition and to act in accordance with it.

A conflict may arise between the provisions of a restrictive condition and a town-planning or land-use scheme. Where this occurs, the restrictive condition usually takes precedence.

Restrictive conditions cannot be removed automatically. Before an owner may implement or take advantage of the terms of a town-planning scheme, he must remove any existing legal impediment. В противном случае Управление градостроительства может возбудить дело против такого владельца, чтобы заставить его / ее соблюдать правила градостроительства.

Правоприменение и защита

Когда собственник использует свою собственность способом, противоречащим положениям ограничительного условия, физическим или юридическим лицам, права которых тем самым нарушаются, доступен ряд средств правовой защиты:

• обратиться в суд за запрещать;
• обратиться в суд за декларация прав;
• обратиться в суд за мандам;
• возбудить иск о возмещении ущерба;
• искать конституционное средство правовой защиты (например, право на административное преследование)^[166] нарушено); или же
• искать предусмотренные законом средства правовой защиты (поскольку законы могут создавать правонарушения при нарушении ограничительных условий).

Возможная защита от действия, возбужденного для обеспечения соблюдения положений ограничительного условия, заключается в том, что характер территории изменился настолько, что первоначальное ограничительное условие больше не применимо, стало бесполезным и не требует соблюдения.

Удаление или изменение

Отмена ограничительного условия и внесение в него поправок может происходить различными способами, в основном по заявлению суда или по закону. Ex parte оптимальные решения по недвижимости подтверждает порядок проведения в одностороннем порядке приложение, а Закон об отмене ограничений,^[167] например, содержит процедуры, посредством которых определенные ограничения и обязательства в отношении земли, включая ограничительные условия, могут быть изменены, приостановлены или сняты. Порядок предусматривает: среди прочего, что заявление должно быть в установленной форме и сопровождаться уплатой пошлин и уведомлением в провинциальном вестнике, чтобы обеспечить возможность подачи возражений.

У этих процедур есть множество преимуществ и недостатков.

Минералы

Приобретение, использование и отчуждение прав на добычу полезных ископаемых теперь регулируются Закон о разработке минеральных и нефтяных ресурсов (MPRDA),^[168] который вступил в силу 1 мая, 2004. Таким образом, старые принципы общего права, касающиеся приобретения, использования и распоряжения недрами, больше не применимы. MPRDA укрепляет государственную власть и контроль над минеральными и нефтяными ресурсами страны.

История

Исторически право на полезные ископаемые подпадало под действие закона о собственности. Права на добычу полезных ископаемых могут быть отделены от титула на землю. Отделение прав на полезные ископаемые от прав на землю позволило третьим лицам стать держателями прав на недропользование. Таким образом, право на полезные ископаемые может существовать отдельно от собственности на землю после того, как право было прекращено. При определении характера и содержания прав на недропользование суды опирались на установленные имущественно-правовые принципы сервитутов.

В его общепринятом, общеправовом смысле право на полезные ископаемые включает в себя права на доступ к земле,^[169][170] искать и добывать на нем^{[171][172][173][174]} и для извлечения полезных ископаемых, наряду со всеми дополнительными правами, которые позволяют добычу полезных ископаемых.^[175]

Права на добычу полезных ископаемых были ценным активом. Право собственности на полезные ископаемые перешло от землевладельца к правообладателю.^[176] Согласно общему праву, правообладатель полезных ископаемых не был обязан использовать права: другими словами, добывать.

Новый закон о полезных ископаемых ввел систему государственного опеки в качестве основы для регулирующего контроля над полезными ископаемыми и добычей полезных ископаемых, а также прояснил, что единственный способ получить новые права - это получить их от государства. В Закон о регистрации прав на добычу полезных ископаемых (MTRA)^[177] содержит переходные положения, которые облегчают преобразование прав на добычу полезных ископаемых, полученных в соответствии с предыдущим законодательным постановлением, в права с точки зрения новой законодательной системы.

Пятилетний переходный период, созданный MPRDA, истек.

Владение

Принцип общего права cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos гласит, что владелец земли является владельцем не только поверхности, но и всего, что находится над и под ней. MPRDA предусматривает,^[178] тем не менее, минеральные и нефтяные ресурсы являются общим достоянием всех людей в Южной Африке, в интересах которых государство является хранителем, хотя MPRDA прямо не оставляет за государством право собственности на «неотделенные» полезные ископаемые или нефть.

Согласно одной точке зрения, право собственности на полезные ископаемые и нефть, еще не добытые на земле, принадлежит государству; другая точка зрения направлена ​​на то, чтобы отделить минеральные и нефтяные ресурсы от минералов и нефти как таковых, так что совокупное богатство полезных ископаемых и нефти принадлежит государству, в то время как владение неотделенными полезными ископаемыми по-прежнему принадлежит владельцу земли, даже если владелец не может уметь разрабатывать такие полезные ископаемые. Третья точка зрения гласит, что государственная «опека» минеральных и нефтяных ресурсов не равносильна владению неотделенными полезными ископаемыми и нефтью: согласно доктрине общественного доверия, землевладелец остается собственником недобытых полезных ископаемых и нефти. Четвертая точка зрения состоит в том, что не имеет значения, где находится право собственности на полезные ископаемые и нефть в почве. AgriSA против министра полезных ископаемых и энергетики; Ван Ройен против министра полезных ископаемых и энергетики, однако, показывает, что это не чисто академический вопрос.

Res publicae

Пятая точка зрения состоит в том, что с точки зрения MPRDA,^[179] минеральные и нефтяные ресурсы - новая категория res publicae,^[180] передача минеральных и нефтяных ресурсов в ведение государства. Основные права собственности землевладельца на недобытые полезные ископаемые не были уничтожены в теории, но такие права больше не могут иметь большого практического применения. Государство в своей роли хранителя наделено способностью регулировать доступ к ресурсам и обязано обеспечивать их оптимальное использование.

Положения MPRDA не являются исчерпывающими. В нем ничего не говорится о праве собственности на полезные ископаемые и нефть после того, как они будут добыты, законно или нет. Утверждалось, что общее право применяется остаточно, так что владельцы различных прав (права на разведку, разрешения на добычу, права на добычу, права на разведку или права на добычу), которые имеют право вывозить и продавать полезные ископаемые или нефть, приобретают право собственности на минералы или нефть при добыче.

Важные понятия

Для понимания этой области права важны три основных понятия, а именно «земля», «полезные ископаемые» и «нефть». «Земля» включает в себя не только «сушу», но и, с точки зрения МПРДА, море.^[181] Право собственности на сушу принадлежит лицу, на имя которого она зарегистрирована. Чтобы квалифицироваться как «минерал», вещество должно быть в твердой, жидкой или газообразной форме и встречаться в природе на земле или воде; кроме того, он должен быть продуктом геологического процесса или должен происходить в отвалах или отложениях остатков. Нефть - это вещество, которым может быть любой жидкий или твердый углеводород или горючий газ, существующий в естественных условиях в земной коре.

Права

Государство может предоставлять или отказывать в различных правах в отношении минеральных или нефтяных ресурсов и земли, к которой эти права относятся. Такие права включают

• разрешения на разведку;
• право разведки;
• разрешения на извлечение полезных ископаемых при разведке;
• разрешения на удержание;
• разрешения на добычу полезных ископаемых; и
• права на добычу полезных ископаемых.

В качестве объяснено ранее, предоставление прав на разведку или добычу как таковое не дает права собственности на неотделенные полезные ископаемые.

Экспроприация и компенсация

Некоторые комментаторы утверждали, что положения MPRDA сводятся к "институциональному экспроприация «прав на недропользование. Другие ученые предпочли индивидуальный анализ, чтобы определить, как обычные права общего права были заменены новыми правами согласно MPRDA, в то время как третьи утверждают, что MPRDA представляет собой не что иное, как законное осуществление регулирующие полномочия государства в отношении права собственности. Процедура экспроприации изложена в MPRDA, и у государства есть определенные обязательства в отношении компенсации.

Природа

MPRDA классифицирует право на разведку, право на добычу, право на разведку или право на добычу, предоставленное министром (или уполномоченным лицом в случае прав на разведку), как «ограниченное реальное право в отношении полезных ископаемых или нефти и земли, на которую такое право относится. "^[182] Для регистрации договор на поиск, добычу, разведку или добычу должен быть нотариально оформлен.

MPRDA ничего не говорит о характере других прав на полезные ископаемые или нефть, которые он признает. Их можно только записывать и хранить. Соответственно, было высказано предположение, что эти права носят личный характер.

Все права, предоставленные министром, являются личными правами. В Meepo v Kotze,^[183] Суд указал, что права возникают после того, как министр, как представитель государства-хранителя, соглашается предоставить заявителю право на разведку полезных ископаемых на указанной земле в течение определенного периода. Права на разведку, права на добычу, права на разведку и добычу становятся ограниченными вещными правами после регистрации.

Содержание

MPRDA предоставляет описание объема прав, которые могут быть созданы. К ним относятся

• право разведки;
• права на добычу полезных ископаемых;
• права на производство; и
• права на разведку.

MPRDA подробно описывает содержание этих прав.

Наиболее важной обязанностью правообладателей является оплата (сборов, пошлин или других вознаграждений) государству.

Конкурирующие права владельца поверхности

В случае непримиримого разногласия между землевладельцем и держателем прав на полезные ископаемые преимущественную силу имеет правообладатель. Этот принцип был подтвержден в случае Англо Операции v Сандхерст Эстейтс^[184] Министр прямо уполномочен MPRDA экспроприировать собственность для целей разведки или добычи, если это необходимо для достижения целей MPRDA. Согласно Meepo v Kotze, компенсация должна быть выплачена государством лицу, которое может доказать, что его собственность была экспроприирована в соответствии с положением MPRDA.

Передача и прекращение

Зарегистрированные права на недропользование или нефть могут быть отчуждены. Если предусматривается другой правообладатель, требуется письменное согласие Генерального директора Департамента полезных ископаемых и энергетики. Незарегистрированные права на полезные ископаемые или нефть не могут быть переданы, сданы в аренду или обременены ипотекой.

Права на полезные ископаемые и нефть не бесконечны; они длятся в течение заранее определенного периода времени. Когда этот период истекает, права истекают вместе с ним. Права также теряют силу в случае смерти правообладателя. В случае юридического лица права теряют силу, когда юридическое лицо снимается с регистрации без правопреемника.

Социальная и экологическая ответственность

Помимо регулирования доступа к минеральным и нефтяным ресурсам, MPRDA направлен на достижение различных социальных целей. Двумя наиболее важными из них являются защита окружающей среды и достижение Расширение экономических возможностей черных: Правообладатели несут ответственность за реабилитацию и управление негативными воздействиями на окружающую среду, в то время как MPRDA стремится существенно и значимо расширить возможности для исторически неблагополучных лиц, включая женщин, для въезда в минеральная и отрасли. Эта последняя цель отражена, среди прочегов требованиях к преобразованию прав на майнинг старого порядка в права нового порядка и требований к заявкам на получение новых прав на майнинг. Владельцы прав на добычу полезных ископаемых и нефти должны, кроме того, ежегодно демонстрировать соблюдение закона о расширении экономических прав чернокожих.

Вода

Вода как природный ресурс теперь регулируется Национальный закон о воде (NWA)^[185] и Закон о водных услугах (WSA)^[186] В соответствии с этим уставом вода как природный ресурс находится под опекой и ответственностью правительства Южной Африки.

Раньше существовали категории государственных и частных водных ресурсов, и частные права на воду составляли неотъемлемую часть землевладения. NWA прекратил различать государственную и частную воду в 1998, так что теперь вся вода считается общественной. Автоматические частные права на воду были отменены и заменены правами на использование или лицензиями.

Следовательно, права на воду больше не являются частью содержания собственности. Теперь они должны рассматриваться с точки зрения ограниченных реальных прав на собственность, а не с точки зрения собственности и прав на нее.

История

В период до 1997 г. отправной точкой были права собственности на воду. Землевладелец был владельцем всей воды, возникающей на поверхности его земли или под ней. Его права собственности давали ему право использовать воду в рамках закона по своему усмотрению и предоставлять водные сервитуты не владельцам, где это необходимо. Следовательно, вода может находиться в частной собственности, или ограниченное реальное право на воду может быть передано другому лицу: например, когда соседние землевладельцы не имеют достаточного количества воды на своей собственности.

С 1997 года основное внимание уделялось доступу к воде как основному праву человека, связанному с конституционным правом на достоинство.^[187] Право собственности на воду превратилось в ограниченные вещные права или права пользования (лицензии).

Общее право

Принцип общего права «прибрежной собственности» доминировал в системе водоснабжения Южной Африки до 1998 года. В отличие от многих других норм общего права Южной Африки (и большей части общего права Южной Африки, относящегося к воде), этот принцип возник не из Нидерланды; он разработан со ссылкой на Английское право. Двойная основа южноафриканского водного права, римско-голландская и английская, не лучше всего подходила для южноафриканского контекста, где вода является более дефицитным ресурсом.

Закон о воде

Различие между общественной и частной водой было воплощено в Закон о воде (WA),^[188] Основное внимание уделялось регулированию доступа к воде и ее использования, которую Вашингтон попытался классифицировать как государственную или частную. Классификация имела важное значение, поскольку определяла, могут ли землевладельцы использовать воду по своему усмотрению. ЗА признал частные претензии прибрежных землевладельцев в отношении общественной воды, а также все претензии землевладельцев в отношении частной воды.

Новая водная парадигма

Новая система водоснабжения, введенная в 1997 и 1998 годах, отменила частный контроль над водой в пользу жесткого государственного контроля. Изменения в водном праве были вызваны фундаментальными политическими и правовыми изменениями в стране: приходом демократии и вступлением в силу Конституции. В Конституции конкретно предусмотрена реформа водного законодательства, гарантирующая право на доступ к достаточному количеству пищи и воды,^[189] возложение на государство пошлин в связи с этим,^[190] предусматривая, что собственность, не ограничиваясь землей, включает воду,^[191] и обеспечение права на безопасную окружающую среду.^[192] WSA устанавливает, кто несет ответственность за реализацию доступа к воде на практике, а также как это должно быть сделано. NWA воплощает отход от общеправового подхода к частной и общественной воде; отправной точкой теперь является «разрешение на использование воды», а не право собственности на воду.

В Закон о водных услугах обеспечивает техническую и практическую основу, в которой поставщики услуг водоснабжения работают на различных уровнях. Услуги водоснабжения включают предоставление услуг водоснабжения и канализации. WSA также предписывает нормы и стандарты, а также систему мониторинга в отношении водоснабжения и услуг. Орган водоснабжения, ответственный за обеспечение доступа к услугам водоснабжения, - это муниципалитет, включая районный или сельский совет, как это определено в Законе о переходном периоде между местными органами власти.^[193]

В Национальный закон о воде в основе своей направлена ​​на реформу водного законодательства в Южной Африке. В качестве отправной точки он принимает тот факт, что вода является дефицитным природным ресурсом. От правительства требуется принятие мер по регулированию и сохранению этого ресурса с учетом соображений окружающей среды и устойчивого развития. NWA эффективно «открывает» представление о воде в Южной Африке, чтобы к ней можно было получить более справедливый доступ. Новая предпосылка состоит в том, что человек имеет право использовать воду только в том случае, если это использование разрешено законом.

Государство действует как попечитель или хранитель воды и, следовательно, несет ответственность за использование, поток и контроль всей воды в Южной Африке. Любое лицо (в том числе юридическое лицо), желающее получить доступ к воде и использовать ее, может получить доступ к воде и использовать ее только в соответствии с NWA. Существующее законное водопользование может продолжаться при определенных условиях, но для других целей требуется лицензия, чтобы получить доступ к воде и использовать ее.

NWA предусматривает личные или молитвенные сервитуты, когда есть необходимость перелить воду из одного участка в другой. Это установленные законом сервитуты, которые отличаются от обычных водных сервитутов не только по содержанию и возможности передачи, но и по их общей цели и назначению.

Смотрите также

• Английское земельное право
• Южноафриканское договорное право
• Деликтное право Южной Африки
• Люббе v Фолькскас по аренде
• Южноафриканское экологическое право
• Сельское хозяйство в Южной Африке
• Земельная реформа в Зимбабве

Примечания

Рекомендации

Книги

• П.Дж. Баденхорст, Хуанита М. Пиенаар и Ханри Мостерт, ред. Закон собственности Зильберберга и Шемана, 6 изд. Дурбан: LexisNexis, 2018.
• Франсуа дю Буа, изд. Принципы южноафриканского права Вилле, 9 изд. Клермонт: Джута, 2007.
• Пол Джексон и Дэвид К. Уайлд, ред. Реформа права собственности. Олдершот, Хантс, Англия; Брукфилд, Вт .: Ashgate, 1997.
• Ханри Мостерт, Энн Поуп, Джинни ван Вик, Уоррен Фридман, Хуанита Пиенаар и Питер Баденхорст, ред. Принципы права собственности в Южной Африке. Кейптаун: Издательство Оксфордского университета Южная Африка, 2010.
• А.Дж. ван дер Вальт и Геррит Дж. Пиенаар. Введение в право собственности / Inleiding tot die sakereg, 7 изд. Клермонт: Джута, 2016.

Случаи

• АБСА Банк Лтд. Т / а Банкфин против ЗАО "Джордаше Авто" 2003 (1) SA 401 (SCA).
• ABSA Bank Ltd против Нцане и других 2007 (3) SA 554 (T).
• Агри Южной Африки против министра полезных ископаемых и энергетики; Ван Ройен против министра полезных ископаемых и энергетики 2010 (1) SA 104 (ВНП).
• Апостолиз Гелофсендинг ван Суид-Африка (Мейтланд Гементе) - Кейпс 1978 (4) SA 48 (C).
• Alexkor Ltd и другие v Richtersveld Community и другие 2004 (5) SA 460 (CC).
• Anglo Operations Ltd против Sandhurst Estates (Pty) Ltd 2007 (2) SA 363 (SCA).
• Aussenkjer Diamante (Pty) Ltd против Namex (Pty) Ltd 1983 (1) SA 263 (А).
• Бхе и другие против магистрата Хайелитши и других 2005 (1) SA 580 (CC).
• Апеллянт муниципалитета Блумфонтейн против ответчика Jacksons Limited 1929 год нашей эры 266 год.
• Blue Moonlight Properties 039 (Pty) Ltd v Оккупанты Саратога-авеню и другие 2009 (1) SA 470 (W).
• Бритц NO v Sniegocki и другие 1989 (4) SA 372 (D).
• Четти v Найду 1974 (3) SA 13 (A).
• Клиффорд v Фаринья 1988 (4) SA 315 (W).
• Консистория Стейтлервиль - Босман (1892–1893) 10 SC 67.
• Cooper NO en Andere v Die Meester en 'n Ander 1992 (3) SA 60 (А).
• Банк Развития Южной Африки Лимитед против Ван Ренсбурга и других ННО 2002 (5) SA 425 (SCA).
• Городской совет Дурбана против Woodhaven Ltd и других 1987 (3) SA 555 (А).
• Ex parte Optimal Property Solutions CC 2003 (2) SA 136 (C).
• Ex Parte Pierce и другие 1950 (3) SA 628 (O).
• Франкель Поллак Vinderine Inc - Стэнтон, НЕТ 2000 (1) SA 425 (W).
• Grosvenor Motors (Potchefstroom) Ltd против Дугласа 1956 (3) SA 420 (А).
• Гумеде (англ. Shange) против президента Южно-Африканской Республики и других 2009 (3) SA 152 (CC).
• Гундвана против Стеко Девелопмент и другие 2011 (3) SA 608 (CC).
• Ikea Trading und Design AG против BOE Bank Ltd 2005 (2) SA 7 (SCA).
• Яфта против Шумана и других; Ван Ройен v Штольц и другие 2005 (2) SA 140 (CC).
• Йохаадьен v Стэнли Портер (Паарл) (Пти) Лтд 1970 (1) SA 394 (А).
• Kia Motors (SA) (Edms) Bpk v Van Zyl en 'n Ander 1999 (3) SA 640 (O).
• Килберн Апеллянт против Эстейт Килберн Ответчик 1931 г. 501 г.
• Ле Ру и другие - Левенталь 1905 ТС 742.
• Linvestment CC против Хаммерсли и др. 2008 (3) SA 283 (SCA).
• Малан и другой против Ardconnel Investments (Pty) Ltd 1988 (2) SA 12 (А).
• Meepo v Kotze и другие 2008 (1) SA 104 (NC).
• Менка и Другой против Маркома и других 2008 (2) SA 120 (SCA).
• Мломбо - Фурье 1964 г. (3) SA 350 т / сутки.
• Ндлову против Нгкобо; Беккер и Другой против Джики 2003 (1) SA 113 (SCA).
• Oakland Nominees (Pty) Ltd против Gelria Mining & Investment Co (Pty) Ltd 1976 (1) SA 441 (А).
• Муниципалитет Порт-Элизабет v Различные оккупанты 2005 (1) SA 217 (CC).
• Quenty's Motors (Pty) Ltd против Standard Credit Corporation Ltd 1994 (3) SA 188 (А).
• Жители сообщества Joe Slovo, Western Cape v Thubelisha Homes and Others (Центр жилищных прав и выселений и другое, Amici Curiae) 2010 (3) SA 454 (CC).
• Сообщество Рихтерсвельда и другие против Alexkor Ltd и другие 2003 (6) SA 104 (SCA).
• RMS Transport против Psicon Holdings (Pty) Ltd 1996 (2) SA 176 (T).
• Шведхельм v Хауман 1947 (1) SA 127 (E).
• Сингх против Сантам Иншуранс Лтд. 1997 (1) SA 291 (А).
• Южноафриканские железные дороги и гавани против Трансвааль Консолидейтед Лэнд энд Эксплорейшн Ко. 1961 (2) SA 467 (A).
• Standard Bank of South Africa Ltd v Saunderson and Others 2006 (2) SA 264 (SCA).
• Standard Bank of South Africa Ltd против Stama (Pty) Ltd 1975 (1) SA 730 (AD).
• Standard Bank van SA Bpk v Breitenbach en Andere 1977 (1) SA 151 (T).
• Thienhaus NO v Metje & Ziegler Ltd и другие 1965 г. (3) SA 25 (A).
• Trojan Exploration Co (Pty) Ltd и другой против Rustenburg Platinum Mines Ltd и других 1996 (4) SA 499 (А).
• Ван Ренсбург NNO и другие против муниципалитета Нельсона Манделы и других 2008 (2) SA 8 (SE).
• Ван Вурен и другие против Регистратора сделок 1907 ТУ 289.
• Химчистка Vasco v Twycross 1979 (1) SA 603 (А).

Уставы и др.

• Закон 13 о реестре сделок 1918 года.
• Закон 47 о реестре сделок 1937 года.
• Закон о продлении срока владения 62 за 1997 год.
• Закон о групповых территориях 41 из 1950 г.
• Закон о несостоятельности 24 декабря 1936 г.
• Закон о земельной реформе (арендаторы труда) 3 за 1996 год.
• Закон о переходе на местные органы власти 209 1993 г.
• Закон о мировых судах 32 за 1944 г.
• Закон о разработке минеральных и нефтяных ресурсов 28 за 2002 год.
• Закон о регистрации прав на добычу полезных ископаемых 16 1997 г.
• Закон о национальном кредите 34 за 2005 год.
• Национальный закон о воде 36 за 1998 год.
• Закон о нотариальных обязательствах (натальных) Акт 18 1932 года.
• Закон о рецепте 68 из 1969 г.
• Закон о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земли 19 1998 г.
• Прокламация о переводе ссуд на обремененную собственность, 6 августа 1813 г.
• Закон об отмене ограничений 84 за 1967 год.
• Закон о залоге движимого имущества Закон 57 1993 года.
• Закон о водных услугах 108 за 1997 год.
• Белая книга по земельной политике ЮАР, апрель 1997 г.

внешняя ссылка

• Регистры Шотландии »Сервитуты и общественное право проезда " (2011) Регистры Шотландии (по состоянию на 1 ноября 2011 г.)