Корпорация жилищного кредитования - Википедия - Home Owners Loan Corporation

Корпорация жилищного кредитования
ТипКорпорация, спонсируемая государством
ПромышленностьФинансовые услуги
Основан13 июня 1933 г. (1933-06-13)
Несуществующий4 февраля 1954 г. (1954-02-04)
Штаб-квартираВашингтон, округ Колумбия.
УслугиКредит Сервисы
Количество работников
20000 (1935 г.) и снизился до менее 500 (1950 г.)

В Корпорация жилищного кредитования (HOLC) была спонсируемой государством корпорацией, созданной как часть Новый договор. Корпорация была основана в 1933 г. Закон о ссудной корпорации домовладельцев под руководством президента Франклин Д. Рузвельт.[2] Его целью было рефинансирование домашняя ипотека в настоящее время не используется, чтобы предотвратить потеря права выкупа, а также расширить возможности покупки жилья.

В соответствии с Джейкоб Уильям Фабер[чрезмерный вес? – обсуждать], HOLC увеличил расовая сегрегация по месту жительства, и внесла свой вклад в разрыв в расовом богатстве В Соединенных Штатах.[3]

Операции

HOLC выпустил облигации, а затем использовал их для покупки ипотечных ссуд у кредиторов. Приобретенные ссуды предназначались для домовладельцев, у которых были проблемы с выплатой по своим ипотечным ссудам «не по своей вине». Затем HOLC рефинансировал ссуды для заемщиков. Многие кредиторы получили прибыль от продажи ссуд, потому что HOLC купил ссуды, предложив стоимость облигаций, равную сумме основной суммы долга заемщика, плюс невыплаченные проценты по ссуде плюс налоги, которые кредитор уплатил за недвижимость. Эта стоимость ссуды была тогда суммой ссуды, которая была рефинансирована для заемщика. Заемщик выиграл, потому что ему предложили ссуду на более длительный срок по более низкой процентной ставке. Уменьшение основной суммы долга было редкостью.

Характер кредитов

Типичная ссуда HOLC до 1940 года была амортизированной 15-летней ссудой по сравнению с 3-6-летней ипотекой, предлагаемой коммерческими банками, и 10-12-летней ссудой, предлагаемой Building and Loans в 1920-х годах. Процентная ставка по первоначальным ссудам HOLC составляла 5 процентов в то время, когда большинство ипотечных ссуд предлагалось по процентной ставке от 6 до 8 процентов. В 1939 году корпорация снизила процентную ставку до 4 1/2 процента для большой группы заемщиков. Ссуды HOLC, как правило, погашались, так что ежемесячные выплаты по ссуде были равными. Это контрастирует с беспроцентными ссудами в 1920-х годах, когда заемщик выплачивал платежи, равные процентам по ссуде, каждый месяц до конца ссуды, а затем выплачивал основную сумму (полученную сумму) в конце ссуды. До начала 1930-х заемщики часто платили основную сумму долга, получая новый заем. Когда в 1930-х годах экономика развалилась, стало очень трудно брать займы, и многие заемщики не могли выплатить основную сумму долга в конце срока кредита. Это также контрастирует с ссудами в Building and Loans (B&L) в 1920-х годах, которые часто длились от 10 до 12 лет. Ссуды B&L представляли собой ссуды прямого сокращения, по которым ежемесячно производилась некоторая выплата основной суммы долга; следовательно, продолжительность ссуды не изменится, если заемщик не произведет платежи. Кредит прямого сокращения стал наиболее распространенным типом американской ипотеки.

Политика погашения ссуд и обращения взыскания

Между 1933 и 1935 годами HOLC выдало немногим более миллиона займов. На этом этапе он прекратил выдавать новые ссуды, а затем сосредоточился на их погашении. Типичный заемщик, ссуда которого была рефинансирована HOLC, отставала более чем на 2 года по выплате ссуды и более чем на 2 года по уплате налогов на недвижимость. В конечном итоге HOLC закрыл 20 процентов рефинансированных кредитов. Он имел тенденцию ждать, пока заемщик не будет производить платежи по ссуде более года, прежде чем он будет лишен ссуды. Когда HOLC лишился права выкупа, он обычно ремонтировал дом. Во многих случаях он сдавал дом в аренду до его перепродажи. HOLC пытался избежать быстрой продажи слишком большого количества домов, чтобы не повлиять на цены на жилье. В конечном итоге более 800 000 человек погасили свои ссуды HOLC, и многие выплатили их достаточно рано.[4][5] Официально HOLC прекратил свою деятельность в 1951 году, когда его последние активы были проданы частным кредиторам. HOLC применялся только к несельскохозяйственным домам стоимостью менее 20 000 долларов. HOLC также помогал ипотечным кредиторам, рефинансируя проблемные ссуды и увеличивая ликвидность организаций. Когда в 1951 году были проданы его последние активы, HOLC принесла небольшую прибыль.[6][7]

Redlining

HOLC часто называют инициатором ипотеки красная линия.[8][9] Карты HOLC[10] созданные в 1930-х годах для оценки кредитоспособности, были отмечены цветом по признаку расы, при этом большинство афроамериканских территорий были отмечены красным и обозначены как «опасные».[11] Расистские взгляды и формулировки, содержащиеся в оценочных листах HOLC и картах безопасности жилых домов, созданных HOLC, оказали федеральную поддержку расистской практике в сфере недвижимости, которая помогла разделить Америку на протяжении 20-го века.

Эффекты красной черты, описанные на картах HOLC, сохраняются до настоящего времени. Исследование, опубликованное в 2018 году, показало, что 74 процента районов, которые были классифицированы HOLC как районы высокого риска или «опасные», сегодня являются районами с низким или средним уровнем дохода, в то время как 64 процента районов, классифицированных как «опасные», сегодня являются районами меньшинств.[12] «Как будто некоторые из этих мест оказались в ловушке прошлого, в результате чего районы оказались в условиях концентрированной бедности», - сказал Джейсон Ричардсон, директор по исследованиям в NCRC, группе защиты прав потребителей.[13] Другое исследование, опубликованное в 2017 году, показало, что в областях, считающихся высокорисковыми согласно картам HOLC, в течение следующих 30–35 лет наблюдалось усиление расовой сегрегации, а также долгосрочное снижение количества домовладений, стоимости домов и кредитных рейтингов.[14]

Исследование 2020 г. Американский социологический обзор обнаружили, что HOLC приводит к существенному и стойкому увеличению расовой сегрегации по месту жительства.[3]

История организации

HOLC был создан как агентство по чрезвычайным ситуациям при Совет Федерального банка жилищного кредитования (FHLBB) надзор со стороны Закон о ссуде домовладельцев 1933 г., 13 июня 1933 г.[15] Он был передан вместе с FHLBB и его компонентами в Федеральное кредитное агентство к План реорганизации № I 1939 г. с 1 июля 1939 года. Вместе с другими компонентами отмененного FHLBB он был передан в Федеральное управление банка жилищного кредитования (FHLBA), Национальное жилищное агентство, EO 9070, 24 февраля 1942 года. Его совет директоров был упразднен Планом реорганизации № 3 от 1947 года, вступившим в силу 27 июля 1947 года, и HOLC был передан для целей ликвидации Правлению Банка жилищного кредита в рамках Агентство жилищного строительства и жилищного финансирования. Он был прекращен приказом секретаря Совета банка жилищного займа с 3 февраля 1954 г. на основании закона от 30 июня 1953 г.Стат.  121 ).

Смотрите также

Сноски

  1. ^ «Ремонт здания жилищно-кредитной корпорации (HOLC)». Компания Джона К. Гримберга. Архивировано из оригинал 24 января 2013 г.. Получено 23 декабря, 2010.
  2. ^ Первый годовой отчет Совета Федерального банка жилищного кредитования
  3. ^ а б Фабер, Джейкоб В. (21 августа 2020 г.). «Мы построили это: последствия вмешательства эпохи нового курса в расовую географию Америки». Американский социологический обзор: 000312242094846. Дои:10.1177/0003122420948464. ISSN  0003-1224.
  4. ^ Харрис, К. Лоуэлл (1951). «История и политика Корпорации жилищного кредитования». NBER (1-е изд.). Нью-Йорк: Национальное бюро экономических исследований: 1.
  5. ^ Fishback, Цена; Роза, Джонатан; Сноуден, Кеннет (октябрь 2013 г.). Стоит сэкономить: как новый курс сохранил домовладение (1-е изд.). Чикаго: Издательство Чикагского университета. ISBN  978-0226082448.
  6. ^ Статья Crossney и Bartelt 2005 Urban Geography В архиве 2012-07-09 в Archive.today
  7. ^ «Дебаты Кроссни и Бартельта о жилищной политике в 2006 году» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2008-04-14. Получено 2008-04-12.
  8. ^ «В городах США очевидны последствия прошлой жилищной дискриминации для здоровья». NPR.org. Получено 2020-12-13.
  9. ^ «Расистская жилищная политика привела к созданию очень жарких кварталов». Наука. 2020-09-02. Получено 2020-12-13.
  10. ^ Коннолли, Н. Д. Б .; Винлинг, Ладейл; Нельсон, Роберт К .; Марчиано, Ричард (2018-01-19), «Отображение неравенства», Спутник Routledge по пространственной истории, Routledge, стр. 502–524, Дои:10.4324/9781315099781-29, ISBN  9781315099781
  11. ^ Нельсон, Роберт К. «Картирование неравенства». Отображение неравенства. Ричмондский университет.
  12. ^ Митчелл, Брюс (20 марта 2018 г.). «Красные черты» карты "HOLC": стойкая структура сегрегации и экономического неравенства ". Национальная коалиция реинвестирования сообществ.
  13. ^ Ян, Трейси. «Redlining был запрещен 50 лет назад. Сегодня меньшинства все еще страдают от этого». Вашингтон Пост.
  14. ^ Ааронсон, Дэниел. "Эффекты Холка 1930-х годов" Красная линия "Карты". Рабочий документ ФРБ Чикаго № WP-2017-12.
  15. ^ «Записи Совета Федерального банка жилищного кредитования [FHLBB]». Национальный архив. 2016-08-15. Получено 2017-10-24.

дальнейшее чтение

  • Бреннана, Джон Ф. «Влияние кредитования жилищных корпораций времен депрессии в Большом Кливленде, штат Огайо», Городская география, (2015) 36 # 1 стр: 1-28.
  • Прайс Фишбэк, Джонатан Роуз и Кеннет Сноуден, Стоит сэкономить: как новый курс сохранил домовладение. Чикаго: Чикагский университет Press, 2013.

внешняя ссылка