Тарифы в Гонконге - Rates in Hong Kong

А налог на имущество известный как "тарифы "взимается в Гонконге с 1845 года. Налог распространяется на всю жилую и коммерческую недвижимость, за исключением случаев освобождения, и основан на стоимость аренды недвижимости, переоценка проводится каждый год. Раньше часть выручки шла на Городской совет а с 1986 г. Областной совет, но с 2000 года вся сумма идет в Правительство Гонконга.

За процесс оценки отвечает уполномоченный по рейтингам и оценке, которому могут подаваться апелляции или возражения. Результаты различных судебных дел прояснили некоторые аспекты рейтингового закона.

История ставок в Гонконге

Вступление

Если специально не исключено Постановление о рейтинге (глава 116 Законы Гонконга ), все свойства в Гонконг подлежат рейтинговой оценке со ставками, выплачиваемыми в размере определенного процента от оцениваемая стоимость оценивается по собственности. По сути, облагаемая стоимость - это оценочная рынок стоимость аренды недвижимости в назначенную дату.

Возникновение и раннее развитие рейтинга

Рейтинговая система в Гонконге имеет более 160 лет истории. Первое Постановление о рейтинге, Постановление № 2 от 1845 года, было принято в том же году и касалось полицейской ставки, которая взималась для оплаты расходов на поддержание и поддержание полиция в Гонконге. В течение следующих тридцати лет услуги, финансируемые по таким рейтингам, как «Норма освещения», «Норма воды» и «Ставка пожарной бригады», были расширены несколькими последующими постановлениями. Условия «многоквартирный дом »,« Оцениваемая стоимость »и« промежуточная оценка », которые были повторно введены в действие или были введены в Постановлении о рейтингах 1888 года, с тех пор остаются центральными в законах о рейтингах в Гонконге.

Консолидация ставок

До 1931 года взимались разные процентные ставки по районам. В 1931 г. Правительство признали неудовлетворительный характер большого количества различных ставок оплаты. Отсутствие или наличие удобства в определенных населенных пунктах должно было быть отражено в оцениваемой стоимости имущества. Следовательно, после принятия Постановления № 16 от 1931 года, единый процентный сбор в размере 17% от налогооблагаемой стоимости был наложен во всех областях с установленной ставкой за услуги, предоставляемые правительством. Тем не менее, вода по-прежнему рассматривалась как оправдание отдельной очистки с фиксированным снижением на 1% ставки процентной ставки для помещений с нефильтрованной водой. водоснабжение и 2% для помещений без пресной воды. В 1984 году была изменена основа расчета водосбережения. Сокращения, основанные на состоянии водоснабжения, должны были рассчитываться в процентах, установленных постановлением Совет по вопросам законодательства от суммы подлежащих оплате ставок. С 1 апреля 1984 г. было установлено снижение на 7,5% и 15% для нефильтрованной воды и отсутствия воды соответственно.

Ставки городского и областного совета

После восстановления Городской совет в 1973 году ставки в городских районах были разделены на две части: «общие ставки», подлежащие уплате в общий доход, и «ставки городского совета», подлежащие уплате в городской совет. Все ставки оплачиваются в Новые территории были «Общими ставками» и выплачивались в общий доход до 1986 года, когда Областной совет был основан.

С 1 апреля 1986 года были введены «Ставки регионального совета», которые заменили общие ставки и стали основным источником финансы для вновь созданного Регионального совета и подлежали оплате на территории Регионального совета (т. е. на новых территориях). Однако Указ о предоставлении муниципальных услуг (реорганизация) упразднил два муниципальных совета с 1 января 2000 года, и с тех пор все ставки доход стал частью общих доходов правительства.

Ежегодная переоценка

Самый ранний Указ о рейтинге, принятый в 1845 году, предусматривал, что «упомянутый губернатор и совет могут вызвать новое оценка будет производиться ежегодно ». Однако из-за нехватки ресурсов ежегодная переоценка была затруднена, и Постановление о внесении поправок в 1851 г. ввело концепцию «принятия» существующего оценочного списка, что позволило избежать необходимости ежегодной переоценки. Положение о «принятии» оставалось в рейтинговой системе Гонконга до 1973 года, когда было снято требование о ежегодной оценке. Отныне оценочный список будет оставаться в силе до объявления нового.

Однако длительный промежуток времени между переоценками привел к значительному увеличению оцениваемых значений. В ноябре 1998 года правительство объявило, что будут подготовлены новые оценочные списки, которые вступят в силу с 1 апреля 1999 года, и впоследствии переоценки будут проводиться на ежегодной основе.

Расширение рейтинга на новые территории

Рейтинг не применялся к Новым территориям до 1935 года, когда модифицированная форма рейтинга, основанная на капитальной стоимости зданий, была введена для определенных районов (Юэнь Лонг и Тай По в 1935 г. и Тай По в 1937 г.) на Новых территориях, где были предоставлены определенные льготы в виде уличное освещение, дренаж, водоснабжение и др.

Эта специальная рейтинговая система для Новых территорий была заменена в 1955 году расширением городской рейтинговой системы. Постановление о рейтинге (поправка) 1954 года, которым было произведено это изменение, ввело более низкую процентную ставку для Новых территорий, чтобы отразить меньшие услуги, предоставляемые региону. Постановление 1954 года также исключило сельскохозяйственные земли и здания. Новые оценочные списки, включающие Цуэн Ван, Квай Чунг и полоса по Castle Peak Road были заявлены в 1956 году.

Перечень оценки 1956/57 для этого небольшого участка земли в западных Новых территориях был задуман как первый этап поэтапной программы, которая довольно быстро расширит городские рейтинговые системы на другие районы Новых территорий. Однако дальнейшее продление не производилось до 1974 года, в первую очередь из-за ранее принятого правительством обязательства не проводить оценку традиционных деревенских домов и трудностей с согласованием удовлетворительного определения деревенского дома.

Темпы расширения Новых территорий были позже увеличены с поправкой Постановление был принят в 1975 году, предусматривая освобождение от уплаты ставок для сельскохозяйственных жилищ и деревенских домов на Новых территориях, начиная с 1 апреля 1976 года. В то же время для новых Рейтинговых зон была введена новая система «поэтапного введения». В первый год ставки будут взиматься в размере 50% от стандартной ставки для Новых территорий, а затем будут ежегодно повышаться на 10%, пока на шестой год не будет достигнуто 100%.

Расширение на остальные районы (1988 г.)

Постановление 1987 года о рейтинге (районы Гонконга) (поправка) наконец расширило рейтинг на все оставшиеся районы территории с 1 апреля 1988 года. С тех пор вся территория Гонконга подлежала ставкам. Начиная с 1990 г. списки составлялись только для территорий городского совета (UC) и регионального совета (RC) вместо отдельных оценочных списков для предыдущих 47 рейтинговых областей. После роспуска городских и региональных советов в 2000 году был подготовлен единый оценочный список для всей территории Гонконга, поскольку не было различий между зонами UC и RC.

Ответственность за ставки

Определение многоквартирного дома

Тарифы являются формой налог взимается с занятия земельная собственность. В Гонконге единицей оценки для целей рейтинга является «многоквартирный дом», определенный в Постановлении о рейтинге как

«Любая земля (в том числе земля, покрытая водой) или любое здание, сооружение или его часть, которые удерживаются или используются как отдельный или отдельный аренда или имеющий или под любой лицензией ».

Определение «многоквартирного дома» было подробно рассмотрено Земельным трибуналом в рейтинговой апелляции. Yiu Lian Machinery Repairing Works Ltd & Ors против комиссара по рейтингам и оценке [1982] HKDCLR 32. Трибунал отметил, что определение состоит из двух частей, заявив, что:

(a) «Первая часть касается объекта оценки, а именно земли, зданий и сооружений» и
(b) «Вторая часть делает даже эти три вида собственности подлежащими налогообложению, только если они удерживаются или используются как отдельная или отдельная аренда, владение или лицензия».

«Занят» буквально означает кого-то или что-то, физически использующее или занимающее землю. «Удержание» подразумевает право собственности. «Отдельный или отдельный» определяет условия, при которых может быть создан многоквартирный дом. «Аренда» в определении включает арендовать и краткосрочная аренда. Занятие по любой лицензии также подлежит оценке.

Оцениваемость завода и оборудования

Раздел 8 Постановления о рейтинге «многоквартирных домов, содержащих машины »Был введен в 1973 году. В нем оговаривается, какие типы техники считаются частью многоквартирного дома. Раздел 8A был добавлен в Постановление о рейтинге в 1991 году, чтобы признать определенные объекты завода подлежащими оценке сами по себе. Он предусматривал, что если земля, здание или сооружение были заняты каким-либо лицом с помощью какого-либо завода, такая земля, здание или сооружение должны считаться для целей рейтинга отдельным многоквартирным домом, независимо от того, является ли такая земля, здание или сооружение иным многоквартирный дом. «Завод», как указано в Разделе 8A, включает кабели, каналы, трубопроводы, железнодорожные пути, трамвай линии, масляные баки, настройки и опоры для установки или оборудования.

Оцениваемость рекламных вывесок

Оцениваемость Реклама Знаки были предусмотрены в Разделе 9 Постановления о рейтинге, впервые введенного в 1973 году. Суть раздела заключается в том, чтобы рассматривать право использования земли для показа рекламы как отдельное многоквартирное здание (и, следовательно, оценивать) и включать стоимость рекламного места в оценочной стоимости земли. Таким образом, все рекламные вывески подлежат оценке либо как отдельные многоквартирные дома, либо за счет увеличения их стоимости по отношению к «основным» многоквартирным домам, в которых они расположены.

Ответственность за платеж

Как владелец, так и арендатор несут ответственность за оплату. На практике это будет зависеть от условий соглашения между владельцем и арендатором недвижимости. При отсутствии какого-либо соглашения об обратном, обязанность ставок остается за оккупантом.

Распределение начисленной стоимости и подлежащих оплате ставок

Владелец или арендатор может обратиться к Комиссару по рейтингам и оценке (Комиссар) для получения распределение оцениваемой стоимости одного многоквартирного дома, который включает несколько многоквартирных домов, оцениваемых вместе согласно Разделу 10, и Комиссар должен уведомить о пропорциональном распределении в указанной форме. Это положение о пропорциональном распределении может помочь налогоплательщикам или владельцам в определении соответствующей доли ставок для каждого из владельцев или арендаторов отдельного многоквартирного дома.

Распределение облагаемой стоимости не является отдельной рейтинговой оценкой, производимой в соответствии с Постановлением о рейтинге. Отдельный многоквартирный дом и его налогооблагаемая стоимость остаются в списке оценок. Таким образом, возражение может быть выдвинуто только против оценочной стоимости одного многоквартирного дома.

Снижение ставок и льготы

Схемы послаблений и льгот по ставкам были введены в прошлом для смягчения краткосрочных последствий повышения ставок, при сохранении долгосрочной справедливости и целостности рейтинговой системы.

Например, до проведения ежегодных переоценок в 1999 году длительные периоды между общими переоценками привели к значительному увеличению ставок, подлежащих налогообложению, что привело к очень значительному увеличению бремени ставок и создало трудности для налогоплательщиков. Чтобы смягчить воздействие этих повышений, в марте 1977 г. был издан приказ о защите государственных доходов (рейтинг), ограничивающий увеличение суммы ставок, подлежащих уплате за 1977/78 и 1978/79 годы, не более чем на одну треть от суммы. ставок за предыдущий год. Эта мера была также известна как «Схема снижения ставок».

Основываясь на обосновании предыдущей схемы льгот, в раздел 19 Постановления в 1984 г. были внесены поправки, обеспечивающие механизм поэтапного устранения эффекта нечастой переоценки. Размер увеличения ставок, подлежащих выплате в любой год, ограничивался не более чем определенным процентом, установленным решением Законодательного совета, от суммы ставок, подлежащих выплате в предыдущем году. Увеличение было ограничено не более чем 20% для каждого из годов 1984/85, 1985/86 и 1986/87 в отношении переоценки 1984/85. Аналогичная договоренность была достигнута и в последующие годы с увеличением ставок к оплате, ограниченным 25% в 1991/92 году и 20% в каждом из годов 1994/95, 1995/96, 1997/98 и 1998/99.

Мера послабления, предусмотренная разделом 19, не использовалась повторно с начала ежегодной переоценки в 1999 году, хотя она остается в Постановлении. Альтернатива положениям Раздела 19 предоставляется через возврат и право на освобождение в Разделах 35 и 36 соответственно. Эти полномочия использовались для разового скидки и уступки в ряде случаев при особых обстоятельствах в последние годы. Ставки, уплаченные за квартал с апреля по июнь 1998 г., были возвращены налогоплательщикам, а выплаты по ставкам за квартал с июля по сентябрь 1999 г. были снижены вдвое. Плательщикам была предоставлена ​​льгота по ставкам в виде освобождения от уплаты в размере до 2000 долл. США за один взнос на период с 1 января 2002 года по 31 декабря 2002 года, с последующим повышением верхнего предела до 5000 долл. США за один взнос, действующего с 1 апреля 2002 года. В 2003 году эквивалент скидки по ставкам по ставкам, подлежащим уплате за квартал с июля по сентябрь, при условии максимальной суммы в 1250 долларов США за каждую домашнюю собственность и 5,000 долларов за каждую недвижимость вне дома. Аналогичные льготы по ставкам были предоставлены в 2007/08, 2008/09, 2009/10, 2010/11 и 2011/12 годах с различными потолками освобожденной суммы, чтобы обеспечить облегчение или разделить экономическое процветание с общественностью.

Сбор и возврат ставок

Сборщик ставок

1 июля 1995 года Комиссар по рейтингам и оценке принял на себя обязанности директора по бухгалтерскому учету (главы казначейства), занимающегося сбором ставок, с целью предоставления улучшенных универсальных услуг для налогоплательщики. Функции Сборщика ставок включают выставление требований о ставках, ведение учетных записей ставок и данных плательщиков ставок, а также восстановление ставок задолженность.

Тем не менее, Казначейство продолжало осуществлять физический сбор ставок через свои дочерние офисы Казначейства, расположенные по всему Гонконгу. Эти услуги по сбору платежей были переданы на аутсорсинг в октябре 2001 г. Почта Гонконга как и все платежи по ставкам почтовым переводом с апреля 2003 года. Департамент рейтингов и оценки несет прямую ответственность за управление различными электронный платеж методы, доступные для налогоплательщиков.

Требования и платежи

Тарифы выплачиваются ежеквартально заранее, в первый месяц каждого квартала, то есть в январе, апреле, июле и октябре каждого года. Постановление о рейтинге также предусматривает выплаты с другой частотой, которая может быть определена Комиссаром. Помимо ежеквартальных требований о ставках для всех налогоплательщиков, Уполномоченный должен ежеквартально размещать уведомление в правительственной газете с указанием даты платежа и способа оплаты ставок.

Плательщикам ставок доступны различные способы оплаты, в том числе банковская услуга с автоплатой, оплата по телефону (PPS), Банкомат (Банкомат), E-Pay Station или Интернет, или по почте, или лично по телефону 126 Почтовые отделения (кроме мобильных почтовых отделений). В 2010/11 году около 56% платежей по тарифам производились электронными средствами (включая автоплату), 40% - лично и 4% - по почте.

Распределение и зачет

Требование пропорционального распределения и зачета платежей по ставкам возникает в ряде обстоятельств, и Уполномоченный имеет право принимать такие меры для эффективного сбора ставок и удобства для плательщиков ставок. Ниже приведены некоторые примеры таких договоренностей:

  • Распределение обязательств по ставкам между продавец и покупатель недвижимости;
  • Разделение оценочной стоимости многоквартирного дома, которое оценивается вместе с другими доходами в соответствии с разделом 10 Постановления; или же
  • Если произойдут структурные изменения или какое-либо разделение или объединение существующих многоквартирных домов, это потребует удаления существующих оценок и повышения новых оценок (например, удаление и промежуточная оценка). Если такие действия будут иметь ретроспективный эффект, они повлекут за собой возврат уже уплаченных ставок, а плательщику ставки будет предложено выбрать механизм зачета.

Начисления и взыскание задолженности

Любые ставки, не оплаченные в срок, могут подлежать доплата 5%. Если ставки все еще не выплачены по прошествии 6 месяцев с даты, когда они были признаны просроченными, может быть добавлен дополнительный сбор в размере 10% от общей суммы задолженности. Прежде чем принимать судебный иск для взыскания задолженности по ставкам неплательщику будет направлено предупреждающее письмо с требованием немедленной оплаты. Судебные иски о взыскании ставок принимаются в Трибунале по мелким искам, если сумма задолженности по ставкам не превышает 50 000 долларов, или в Окружном суде, если задолженность превышает 50 000 долларов. Если невыплаченные ставки остаются неурегулированными после решения суда, Уполномоченный может, в крайнем случае, предъявить обвинение в отношении собственности, чтобы запретить ей переходить из рук в руки до тех пор, пока обвинение не будет снято.

Возврат ставки из-за вакансии

До 1973 г. незанятая собственность имела право на полное возмещение уплаченной ставки. Начиная с 1973 г., за пустующие объекты можно было возместить только 50% стоимости. В конце 1973 г. было отменено возмещение за вакантную недвижимость для жилых домов. Возврат средств за незанятую недвижимость вне дома был в конечном счете отменен 1 июля 1995 года. После этого возмещение ставок не разрешалось за пустую недвижимость, если она не была освобождена в результате постановления суда по инициативе правительства. Возврат также возможен за пустующую открытую землю, если она не используется для парковки автомобили.

Возврат переплаты по тарифу

Комиссар должен возместить любую сумму, уплаченную в отношении ставок (включая доплаты), если он убедится, что:

(а) ставки взимались не в соответствии с оценочным листом, например подлежащая налогообложению стоимость многоквартирного дома была уменьшена в результате рассмотрения возражений или предложений;

(б) многоквартирный дом был освобожден от уплаты в течение любого периода;

(c) многоквартирный дом стал незанятым или непригодным для проживания в результате любого постановления, вынесенного судом по заявлению правительства;

(d) ставки были уплачены за период после даты вступления в силу аннулирования начисления; или же

(e) лицо, производившее оплату по ставкам, не обязано было произвести этот платеж.

Возврат ставок, заказанный генеральным директором

Главный исполнительный директор может распорядиться о возмещении любой суммы уплаченных ставок, включая любые доплаты по ней в связи с просрочкой платежа, несмотря на любые другие положения Постановления. В 1998 году в качестве одной из специальных мер по устранению последствий Азиатский финансовый кризис Тогда же генеральный директор приказал вернуть всем налогоплательщикам ставки, уплаченные за квартал с апреля по июнь 1998 года.

Обжалование отказа в возврате денег

Любое лицо, недовольное отказом Уполномоченного возместить ставки, может обжаловать такой отказ в Окружном суде. Окружной суд обладает юрисдикцией рассматривать и принимать решения по любым искам о взыскании любой суммы, которая объявлена ​​в соответствии с любым законодательным актом подлежащей взысканию как гражданский долг, если требуемая сумма не превышает 1 000 000 долларов. Окружной суд имеет право рассматривать апелляцию, даже если требуемая сумма возмещения превышает юрисдикцию окружного суда.

Основа рейтинговой оценки

Принцип оценки

Ставка налога, являющаяся основой оценки, определяется в Разделе 7 (2) Постановления о рейтинге как: «… сумма, равная арендной плате, по которой можно разумно ожидать сдачи в аренду многоквартирного дома из года в год, если -

(а) арендатор обязался уплатить все обычные арендные ставки и налоги; и

(b) арендодатель обязался уплатить государственную арендную плату, расходы на ремонт и страхование, а также любые другие расходы, необходимые для поддержания многоквартирного дома в состоянии, позволяющем получать эту арендную плату ».

Облагаемая стоимость - это фактически расчетная годовая арендная стоимость на открытом рынке. Это общепринятая практика, подкрепленная решенными делами, предполагать гипотетическую аренду, а облагаемая стоимость - это расчетная годовая арендная плата, которая была бы согласована между гипотетическим арендодателем и гипотетическим арендатором при условии, что недвижимость в ее фактическом физическом состоянии была пуста. и позволить. В домовладелец Обязательство нести «расходы на ремонт и другие расходы, необходимые для поддержания многоквартирного дома в состоянии, позволяющем распоряжаться этой арендой», подразумевает, что обычное повреждение не принимается во внимание при определении налогооблагаемой стоимости. Однако следует принимать во внимание серьезное повреждение, которое не может быть исправлено или может быть исправлено только с неэкономичными затратами.

Тон списка

«Тон списка» был введен в закон о рейтинге в Гонконге в 1973 году. Этот закон основывался на концепции, согласно которой оцениваемая стоимость, полученная в результате промежуточной оценки, не должна превышать уровень оцениваемой стоимости в оценочном списке. Эта концепция позволяла определять облагаемую стоимость на уровне ниже «тона», если в течение периода с даты вступления в силу оценочного списка до момента промежуточной оценки имело место снижение арендных ставок.

Базовая дата оценки

Тон положения списка был изменен в 1981 году, чтобы предусмотреть, что облагаемая стоимость должна быть определена путем ссылки на стоимость на установленную дату, известную как «соответствующая дата». Общие изменения стоимости после соответствующей даты не являются существенными, поэтому любое увеличение или уменьшение стоимости с этой даты не повлияет на подлежащие налогообложению значения. В последние годы соответствующая дата была установлена ​​на 1 октября, чтобы Список оценок вступил в силу 1 апреля следующего года, то есть соответствующей датой для Перечня оценок на 2011/12 год будет 1 октября 2010 года.

Принцип Rebus Sic Stantibus

Гонконг принял один из основных принципов рейтингового закона Великобритании - правило ребус sic stantibus, латинская фраза, означающая «как есть». Он закреплен в разделах 7A (2) и (3) Постановления о рейтинге. Это требует, чтобы многоквартирный дом оценивался исходя из предположения, что на соответствующую дату,

  • физическое состояние и фактическое использование многоквартирного дома,
  • любые соответствующие факторы, влияющие на способ или характер занятия,
  • занятие и использование других помещений в данной местности, транспорт услуги и другие объекты и удобства в населенном пункте

были такими же, как и во второй установленный законом срок, то есть:
(а) для целей общей переоценки - дата вступления в силу оценочного списка (1 апреля того же года);
(b) для целей промежуточной оценки - дата вручения Уведомления о промежуточной оценке.

Методы оценки

Следующие три подхода к оценке, получившие четкое судебное признание, обычно используются для оценки собственности в целях рейтинга.

Оценка на основе арендной платы (метод сравнения арендной платы)

Подавляющее большинство объектов недвижимости оценивается исходя из арендной платы. Где открытый рынок доказательства аренды существуют для рассматриваемого имущества или аналогичных свойств, и это доказательство соответствует установленному законом определению облагаемой стоимости или может быть сделано для этого без таких существенных корректировок, которые могут повлиять на его надежность, оценка, основанная на таких доказательствах, всегда будет предпочтительный метод.

Оценка по поступлениям и расходам (метод поступлений и расходов)

При отсутствии доказательств аренды можно обратиться к торговым квитанциям и расходы как указание на аренда которые можно было бы разумно ожидать от арендатора, если бы он сдавал недвижимость в аренду. Должен быть корысть со стороны арендатора оцениваемого помещения, и есть предположение, что такой бизнес не может осуществляться в другом помещении. Этот метод оценки может применяться к таким объектам, как коммунальные услуги, отели, кинотеатры и т. Д.

Этот метод включает в себя получение валовой выручки, которая должна определяться с учетом справедливой поддерживаемой выручки, которая должна быть получена от занятия собственности, и вычитания надлежащей стоимости покупок для получения валовой суммы. выгода. Из валовой прибыли следует вычесть рабочие расходы для определения делимого баланса. Делимый остаток - это сумма, которую можно разделить между домовладельцем и арендатором. Он состоит из двух основных элементов: доли арендатора и доли арендодателя, то есть арендной платы за недвижимость. При таком подходе доля арендатора может рассматриваться как первое требование в отношении делимого баланса, хотя необходимо учитывать положение как арендодателя, так и арендатора. Эта доля должна быть достаточной для того, чтобы побудить арендатора сдать недвижимость в аренду и обеспечить надлежащее вознаграждение для получения прибыли, допуска на риск и возврата капитала арендатора.

Оценка по затратам (метод подрядчика)

Этот метод оценки может быть применен для многоквартирных домов, которые сдаются в аренду редко, следовательно, свидетельства об аренде обычно отсутствуют, и в отношении которых метод получения и расхода считается неуместным. Этот метод оценки может применяться к таким объектам, как нефтебазы, курсы по гольфу, клубы отдыха и другие подобные многоквартирные дома.

Метод подрядчика предполагает строительство гипотетической альтернативы, эквивалентной оценке многоквартирного дома со всеми затратами, включая затраты на приобретение земли и сборы, взятые на исходную дату оценки с соответствующими поправками на возраст и моральный износ. Предполагается, что гипотетический арендатор будет готов платить за аренду декапитализированную эквивалентную стоимость предоставления этой гипотетической альтернативы. В Гонконге практика применения Основы Подрядчика заключается в использовании курса финансового рынка или доходности на рынке недвижимости для декапитализации эффективной стоимости капитала для достижения годовой стоимости, как определено в Разделе 7 (2) Постановления о рейтинге.

Выбор метода оценки

Выбор метода оценки не всегда будет однозначным, и часто бывает, что второй метод будет использоваться для проверки результатов первоначальной оценки, если для этой цели доступны соответствующие данные. При принятии метода поступления и расходов или метода подрядчика важным окончательным этапом оценки для оценщика всегда должно быть отступление и изучение результата, чтобы убедиться, что он является разумным в качестве стоимости многоквартирного дома в его нынешнем виде, с учетом точек зрения как гипотетический арендодатель, так и гипотетический арендатор.

Общая переоценка

Уровни аренды для различных типов собственности и для собственности в разных местах могут меняться с течением времени на разную величину из-за многих факторов, включая экономические, социальные и демографические изменения, которые влияют на стоимость собственности. Важно, чтобы облагаемые ставки, по которым взимаются ставки, регулярно обновлялись, чтобы отражать изменения в рыночной стоимости аренды, чтобы обеспечить надежную и справедливую база налогообложения. Общая переоценка предназначена для справедливого перераспределения совокупных обязательств по ставкам между плательщиками ставок в соответствии с преобладающими уровнями арендной платы за недвижимость, которую они занимают.

До 1999 года переоценка обычно проводилась каждые три года или дольше. С 1999 года общая переоценка проводится ежегодно, чтобы гарантировать, что все подлежащие оценке значения в оценочном списке актуальны, а ставки взимаются на справедливой основе в соответствии с преобладающими рыночными арендными ставками.

Назначенная справочная дата оценки

Все многоквартирные дома в новом оценочном списке, включая те, которые впоследствии были оценены посредством промежуточной оценки, будут оцениваться со ссылкой на контрольную дату оценки, чтобы обеспечить единообразие уровней оценки и справедливость для всех плательщиков ставок. Эта исходная дата оценки назначается Генеральным директором.

Начиная с 1999 г., в качестве исходной даты оценки применяется практика 1 октября года, предшествующего дате вступления в силу нового оценочного списка.

Подготовка нового оценочного списка

При проведении общей переоценки можно выделить четыре основных этапа:

Сбор информации об аренде

Для целей переоценки большое количество форм заявок (Формы R1A) отправляется плательщикам ставок для сбора информации об аренде для всех типов собственности в период до установленной контрольной даты оценки. Плательщики взносов должны заполнить и вернуть эти формы в отдел рейтингов и оценки в течение 21 дня. Любое лицо, которое сознательно делает ложное заявление или отказывается предоставить запрошенные сведения, виновно в правонарушении и может быть привлечено к ответственности.

С июля 2005 года налогоплательщики также могут заполнять и отправлять эти формы в электронном виде (форма e-R1A). Электронная отправка форм обеспечивает эффективную, удобную и удобную для пользователя услугу в качестве альтернативы традиционному методу отправки формы по почте или лично.

Анализ информации об аренде

Арендная плата, указанная плательщиками налогов, должна быть скорректирована в соответствии с определением налогооблагаемой стоимости согласно Разделу 7 (2) Постановления о рейтинге. Полученная таким образом чистая арендная плата не должна включать ставки, плату за управление и плату за кондиционирование воздуха. Арендная плата также будет скорректирована с учетом разницы во времени между датой начала аренды и контрольной датой оценки, чтобы отразить любые периоды без арендной платы и вычесть любые другие сборы, например, за аренду мебели в течение срока аренды. Эта скорректированная информация об аренде будет тщательно изучена и проанализирована специалистами по оценке.

Обзор оцениваемых значений

В дополнение к требованию оценки многоквартирных домов по состоянию на исходную дату оценки Постановление о рейтинге предусматривает, что подлежащая оценке стоимость устанавливается на основе допущений, что

(а) многоквартирный дом находился в том же состоянии, что и на момент вступления списка в силу;

(b) любые соответствующие факторы, влияющие на способ или характер оккупации, которые существовали на момент вступления в силу списка; и

(c) местность, в которой находится многоквартирный дом, находилась в том же состоянии в отношении других помещений, расположенных в данной местности, занятия и использования этих помещений, транспортных услуг и других объектов, имеющихся в данной местности, и других вопросов, влияющих на amenities of the locality, as at the time the list comes into force.

Therefore, if the valuation reference date is 1 October and the date the list comes into force is 1 April of the following year, the valuer is required to assess the rateable value as at 1 October assuming the same physical state of the tenement as at the next 1 April. General changes in rental values after the designated valuation reference date will not be taken into account.

The majority of tenements such as residential premises, offices and flatted factories are valued by the rental comparison method. Certain types of tenements, such as hotels, cinemas, schools, public utilities, etc. which are special in nature, are reviewed and assessed manually by other methods of valuation like receipt and expenditure method and contractor method.

Declaration and Public Inspection of the Valuation List

Upon completion of the revaluation exercise, a valuation list containing the descriptions and new rateable values of all assessed tenements will be prepared by the Commissioner. The Commissioner is required to sign a declaration that, to the best of her knowledge and belief, the list contains a true account of the address, description and rateable value of every tenement included therein. The declaration is usually done in March for the new list to take effect on 1 April. Following its declaration, the valuation list is made available for public inspection until the end of May of the year in which it comes into force. From 2005 onwards, the valuation list has been prepared in digital format only. The public can view the entries in both English and Chinese formats in the new valuation list at the Department's website <http://www.rvd.gov.hk >. The valuation list, as amended from time to time, remains in force until a new list becomes effective.

Maintenance of the Valuation List

Updating the Valuation List

The valuation list contains the descriptions and rateable values of all tenements that have been assessed to rates. The Commissioner of Rating and Valuation has the duty to maintain and update the list by means of deletions, interim valuations and corrections.

Удаления

The Commissioner may at any time delete from a valuation list any tenement on the following grounds:

(a)there has been structural alteration to the tenement;

(b)the tenement comprises two or more tenements that –

  • (i)were previously valued together as a single tenement; и
  • (ii)in the opinion of the Commissioner should be valued as separate tenements;

(c)the tenement –

  • (i)was previously valued as a separate tenement; и
  • (ii)in the opinion of the Commissioner should be valued together with another tenement as a single tenement;

(d)the tenement or part of it ceases to be liable for assessment to rates.

Interim Valuations

The Commissioner may at any time make an interim valuation of a tenement which is not included in a valuation list and is liable for assessment to rates. This applies mainly to newly completed tenements or tenements which have undergone structural alterations.

Исправления

The Commissioner may alter a valuation list in force by way of correction of:
(a) a misdescription or clerical or arithmetical error; или же
(b) a misdescription resulting from a change of building number or street name notified in the Gazette or from the allocation of building numbers under Section 32 of the Buildings Ordinance.

Notices of Deletion, Interim Valuation and Correction

The Commissioner will serve a notice in the specified form on the owner or the occupier of the tenement subject to a deletion, an interim valuation or a correction. In the case of an interim valuation or a correction, no rates shall be recoverable by the Commissioner in respect of the tenement until a notice of interim valuation or a notice of correction has been served. Where a correction is made to correct a misdescription resulting from a change of building number or street name, or allocation of building number under the Buildings Ordinance, there is no right of objection against the correction and rates remain payable.

Effective Dates

The notices of deletion, interim valuation or correction must specify the date on which the respective action becomes effective.

The effective date of deletion

The effective date of deletion is the date from which rates shall cease to be chargeable e.g. the date of demolition of the building.

The effective date of interim valuation

There are provisions governing determination of the effective date of an interim valuation. The effective date from which rates becomes payable for any tenement is:

(a) where the tenement falls within the application of the Rating (Effective Date of Interim Valuation) Regulation, the date so specified in the Regulation;

(b) in the case of any other tenement, the date on which the tenement was first occupied; или же

(c) such other date as the Commissioner may, in any particular case, determine.

The Rating (Effective Date of Interim Valuation) Regulation applies to newly completed buildings by reference to the relevant documents which allow the property to be occupied. If the tenement is used wholly or primarily for residential purposes, the effective date is 90 days from the date of issue of the relevant document. If the tenement is used for non-residential purposes, the effective date is 180 days from the date of issue of the document, or the date on which the tenement was first occupied, whichever is the earlier. However, if the non-residential tenement was occupied before the issue of the relevant document, the effective date is the date of occupation. In this context, a relevant document means an Occupation Permit issued by the Building Authority, a Certificate of Compliance issued by the Director of Lands or a document signed by the Director of Housing certifying completion of a building erected by the Hong Kong Housing Authority.

The effective date of correction

The effective date of a correction shall, in the case of a correction of misdescription or clerical or arithmetical error, be the date specified in the notice and in the case of a correction resulting from a change of building number or street name, shall be the effective date of the change.

Proposals, Objections and Appeals

Any aggrieved person can serve on the Commissioner of Rating and Valuation a “proposal” to alter an entry in a new valuation list or an “objection” against a correction, deletion or addition to an existing valuation list. If that person is not satisfied with the Commissioner's decision arising from the proposal or objection, he can lodge an appeal with the Hong Kong Lands Tribunal. The judgment of the Lands Tribunal on valuation matters shall be final but further appeal on any points of law can be made to the law courts.

Предложения

Any person who is aggrieved by an entry in the valuation list can serve a proposal in the specified form on the Commissioner for alteration of the valuation list from 1 April of that year. Although the Ordinance requires that the proposal must be served within the months of April and May, there is provision for the Commissioner to accept proposals served on him at any time after the declaration of the list in March and before 1 June in the same year. The person making the proposal must be aggrieved on one of the following grounds:

(a) that a tenement for which he is liable to pay rates has been valued above its proper rateable value;

(b) that a tenement included in a valuation list ought to be omitted therefrom;

(c) that a tenement which ought to be included in a valuation list has been omitted therefrom; или же

(d) that a tenement included in a valuation list has been valued below its proper rateable value.

If the person serving the proposal is neither the owner nor the occupier of the tenement, he must also serve copies of the proposal on both the owner and occupier, and must notify the Commissioner of such service within the months of April and May of that year. Within 14 days of service, the owner or occupier may send comments on the proposal to the Commissioner and the person serving the proposal.

Upon receiving a valid proposal, the Commissioner will review the assessment and may confirm or alter the entry in the valuation list. The decision must be issued before 1 December immediately following the making of the proposal of a revaluation year or within such other time as the Chief Executive may direct.

Возражения

Whenever the Commissioner serves a notice of an amendment to a valuation list by way of a correction, a deletion or an interim valuation, an aggrieved owner or occupier may, within 28 days, serve on the Commissioner a notice of objection in the specified form stating fully the grounds of objection, i.e. (a) the proposed correction is wrong; or (b) the tenement to be deleted ought not to be deleted; or (c) the tenement which is subject to interim valuation is valued above its proper rateable value or is not liable for assessment to rates.

After considering a valid objection, the Commissioner shall confirm, vary or set aside the interim valuation, the deletion or the correction to the valuation list. He is required to issue his decision on the objection within six months after the expiration of the 28-day objection period.

Withdrawal and Agreement

At any time before the Commissioner issues a notice of decision, the person making a proposal or objection may withdraw it in writing. Alternatively, such person and any person served with a copy of the proposal may agree with the Commissioner to alter the valuation list or to confirm, vary or set aside the interim valuation, deletion or correction. The agreement or notice of decision issued by the Commissioner in such cases shall be in the specified form.

The Commissioner does not have the power to alter the assessment of a tenement which is not subject to a valid proposal or objection. Therefore, it might arise that similar assessments in a building which are not contested may be valued at different levels after review of proposals or objections in respect of other assessments in the same building. Such inconsistencies will be rectified in the subsequent general revaluation.

Апелляции

A person who is dissatisfied with the Commissioner's decision in respect of a proposal or objection may appeal to the Lands Tribunal. The appeal must be lodged with the Tribunal within 28 days of service of the notice of decision. A copy of the notice of the appeal must also be served on the Commissioner within the same period. If the appellant is neither the owner nor the occupier of the tenement, he must also serve copies of the notice of appeal on the owner and occupier, both of whom may be heard on the hearing of the appeal. Grounds of appeal are confined to those stated in the proposal or objection. However, the Lands Tribunal may allow new facts to be raised at the hearing provided they fall within the stated grounds of the proposal or objection. The onus of proof is upon the appellant to show that the rateable value is incorrect.

The decision of the Tribunal is final on issues of valuation and findings of fact. Further appeals can only be on points of law to the Court of Appeal and eventually to the Court of Final Appeal.

Rates Payable

Notwithstanding any outstanding proposal, objection or appeal, rates must continue to be paid as demanded. Any overpayment resulting from a reduction of the rateable value will be adjusted in subsequent rates demands.

Rates Exemptions

Вступление

Section 36 of the Rating Ordinance authorises exemptions from liability for rates. Section 36(1) exempts specific classes of tenement from assessment to rates whereas sections 36(2) and 36(3) give the Governor-in-Council, and the Governor, respectively, power to exempt classes of tenements or areas, and individual tenements from payment of rates. If a tenement is exempt from assessment to rates it will not be included in the valuation list whereas if it is exempt from payment of rates it will be included in the list but rates will not be charged.

Exemption from Assessment

The statutory provisions under which tenements are exempted from assessment to rates are contained in Section 36(1) of the Rating Ordinance. The tenements which are exempt from assessment to rates are:

  • Agricultural land and buildings (Section 36(1)(a))
  • New Territories dwelling houses occupied in connection with agricultural land or agricultural operations (Section 36(1)(b))
  • New Territories village houses within designated areas, complying with the prescribed size, height and type criteria (Section 36(1)(c))
  • Tenements built for the purpose of public religious worship and used wholly or mainly for such purpose (Section 36(1)(d))
  • Cemeteries and crematoria (Section 36(1)(e))
  • Properties owned and occupied for public purposes by the Government, the Legislative Council Commission or the Financial Secretary Incorporated (Section 36(1)(f))
  • Properties owned by the Government and occupied as dwellings by public officers by virtue of their employment (Section 36(1)(g))
  • Properties owned by the Housing Authority and occupied for public purposes by the Government (Section 36(1)(h))
  • Military land (Section 36(1)(i))
  • Certain resited village houses in the New Territories (Section 36(1)(j))
  • Properties occupied for domestic purposes in cottage areas or temporary housing areas (Section 36(1)(k))
  • Properties of which the rateable value would not exceed the prescribed amount ($3,000 since 1 April 1997) (Section 36(1)(l))

Exemption from Payment

Exemption from payment of rates is provided under Section 36(2) and (3) of the Rating Ordinance.

Under S.36(2), the Chief Executive in Council may, by order, declare any class of tenements, or parts thereof, or any part of Hong Kong to be exempted from the payment of rates wholly or in part. The Rating (Miscellaneous Exemptions) Order 1981 made under S.36(2) widened the exemption provisions already provided in the principal Ordinance, by exempting the following classes of tenements from payment of rates:

(a) all tenements, or parts thereof, used wholly or mainly for public religious worship, other than those exempt from assessment under Section 36(1). (This provision gives exemption to non-purpose-built premises.)

(b) all tenements, or parts thereof, occupied for public purposes by or on behalf of the Government or the Financial Secretary Incorporated (FSI) other than those exempt from assessment under Section 36(1). (This provision gives exemption to premises which are occupied but not owned by Government or FSI.)

(c) all tenements, or parts thereof, held by the Government and occupied or to be occupied as dwellings by public officers by virtue of their employment other than those exempt from assessment under Section 36(1). (This provision gives exemption to non-Government owned premises used as Government quarters.)

Rating (Exemption) Orders made in 2003, 2007, 2008, 2009, 2010 and 2011 under S.36(2) formed the basis of the rates concessions granted in the years.

Section 36(3) further authorises the Chief Executive to exempt any tenement or part of any tenement from the payment of rates, wholly or in part. This exemption provision is limited to particular tenements, and not classes of tenements. This provision is used for the exemption of consular premises and residences of accredited consular officers, as well as certain village houses situated outside designated village areas in the New Territories and occupied by an indigenous villager. The rates concession granted to all tenements in Hong Kong for the period 1 January 2002 to 31 December 2002 and the additional concession for the period 1 April 2002 to 31 December 2002 were also made under this subsection.

Summary of Rating Case Law

Admissible Facts
Cheung Fat-Fan and Fu Ah-kum v CRV [1977] HKLTLR 218
Grounds of appeal are confined to the grounds of proposal or objection. New facts in support of the grounds stated are however allowed at the hearing.

Бремя доказательства
United Theatres Corp. Ltd. v CRV [1978] HKLTLR 298
Kader Industrial Co. Ltd. v CRV [1958] DCLR 207
The onus is on the appellant to prove that the Commissioner is wrong.

Contractor's Test – Decapitalisation Rate
Mobil Oil Hong Kong Ltd. v CRV [1991] HKDCLR 77
Property market yield was accepted to determine the decapitalisation rate.

Controlled Rents
Poplar Assessment Committee v Roberts [1922] 2 AC 93
The House of Lords held, by a majority, that the operation and effect of the Rent Restriction Act 1920 was not to be taken into account in arriving at the valuation of the premises.

Hoey Fook Cheung & Hoey Fook Hong v CRV DC MP 94/73
Wei Che-Yan v CRV [1977] HKLTLR 192
Controlled rents were ignored when valuing a tenement for rating purposes. This followed the UK House of Lords decision in Poplar Assessment Committee v Roberts.

Elemental Approach
Kwong Fat Loong Shipyard v CRV [1990] HKDCLR 5
The tribunal accepted the respondent's elemental approach of valuation by dividing the tenement into four elements and using the comparative method to value three of those elements and the contractor's method for the remaining slipway.

Government Lease Restrictions
Lee King v CRV RA130/77
CRV v Lai Kit Lau Mutual Aid Committee and Another [1986] HKLR 93
Government lease restrictions and conditions other than statutory restrictions should be ignored in rating assessments.

Illegal Extensions
Cheung Man Yee v CRV RA 41/84
Value of illegal extension was included in the assessment of the rateable value, but the value must reflect the calculated risks incurred by the hypothetical landlord and hypothetical tenant.

Lands Tribunal's Jurisdiction
Yiu Lian Machinery Repairing Works Ltd. & Others v Attorney General HC MP 179-181/80
Lands Tribunal has jurisdiction to decide appeals. Attempt to take appeal direct to High Court failed.

Rateability of Contractor's Hut
London County Council v Wilkins (VO) [1957] AC 362
Builder's huts intended to remain in position for 12 to 18 months, having sufficient permanence and not being of too transient in nature, were held rateable by the House of Lords.

Rateable Occupation
Westminister City Council v Southern Railway Co., Railway Assessment Authority and W. H. Smith & Son Ltd. [1936] AC 511
Bookstalls, chemist's shop, kiosks, etc. within the area of railway station let under leases or licences were held to be capable of separate assessment and therefore not to be part of the railway hereditament.

Hing Hon Road Landlord and Tenant Association Ltd. v CRV [1978] HKLTLR 1
The Lands Tribunal held that all the four ingredients of rateable occupation were present and the appellant was in rateable occupation of the car parking spaces in Hing Hon Road, a private cul-de-sac.

Rebus Sic Stantibus Principle
Fir Mill Ltd. v Royton UDC and Jones (VO) [1960] 7 RRC 171
In connection with the assessment of cotton spinning mills and weaving sheds, the Lands Tribunal held that the premises must be valued as available for any industrial use, and not only for the use as spinning or weaving sheds. The Tribunal said:
“A dwelling house must be assessed as a dwelling house, a shop as a shop, but not as any particular kind of shop; a factory as a factory, but not as any particular kind of factory.”

Dawkins (VO) v Ash Brothers & Heaton, Ltd. [1969] AC 366
It was held by the House of Lords that a future event such as the demolition order in the subject case, being a fact and which was essential to and not accidental to the hereditament itself, should be taken into account in arriving at the assessment.

Midland Bank Ltd. v Lanham (VO) [1978] RA 1
The Lands Tribunal seemed to have applied a much wider meaning to the words “mode or category of occupation” than was indicated in the Fir Mill Ltd. дело. It said:
“Finally, all alternative cases to which the hereditament in its existing state could be put in the real world, and which would be in the minds of the competing bidders in the market, are to be taken as being within the same mode or category, where the existence of such competition can be established by evidence.”

Ho Tang Fat v CRV RA 12/78
The Tribunal had considered the UK cases Fir Mill Ltd. v Royton UDC и Jones (VO) и Midland Bank Ltd. v Lanham (VO) and held that factory use was not in the same mode or category of the subject tenement, which was a community hall.

CRV v Lai Kit Lau Mutual Aid Committee and Another [1986] HKLR 93
Following Midland Bank Ltd., it was held that all realistic alternative uses to which the premises could be put, as revealed by evidence, should be taken into account.

Williams (VO) v Scottish & Newcastle Retail Ltd. and Another [2001] RA 41
The Court of Appeal held that the Lands Tribunal was right in holding that two public houses must be valued disregarding their potential for shops and restaurant use because the works necessary for those uses were more than minor and because those uses were not in the same mode and category as public house use. The approach in Midland Bank Ltd. case (“all alternative uses to which the hereditament in its existing state could be put in the real world, and which would be in the minds of competing bidders in the market, are to be taken as being within the same mode or category…”) was rejected.

Receipts and Expenditure Method
The Cross-Harbour Tunnel Co. Ltd. v CRV [1978] HKLTLR 144
China Light & Power Co. Ltd. v CRV RA 180-185/91, CA 83, 101 & 167/94
These cases established that the receipts and expenditure method is appropriate in determining rateable values for certain types of specialised property and approved different methods in determining the tenant's share of the divisible balance. в Cross-Harbor Tunnel case with a relatively small amount of tenant's capital, it was appropriate to have regard to the gross takings. в China Light and Power case, the return on tenant's assets was determined after having regard to Capital Asset Pricing Model (CAPM) and Weighted Average Cost of Capital (WACC).

Recreation Clubs
Royal Hong Kong Golf Club v CRV [1977] HKLTLR 236
Hong Kong Country Club v CRV [1978] HKLTLR 67
Royal Hong Kong Yacht Club v CRV [1987] HKLTLR 1
These cases established that recreation clubs are to be assessed in Hong Kong based on the Contractor's Test principle with the land value reflecting the value for recreation or agricultural use. Decapitalisation rate on Estimated Capital Value is to be determined by reference to financial market rates.

State of Locality
Clement (VO) v Addis Ltd. [1988] 1 All ER 593
The House of Lords held that an intangible factor such as the existence of an enterprise zone nearby should be taken into account as it had affected the state of locality of the premises. The effect of this decision was later restricted by the enactment of the Local Government Finance Act 1988 which provided that matters affecting the physical state of the hereditament and physical state of the locality in which the hereditament is situated were to be taken into account.

State of Repair and Redevelopment Prospect
Wexler v Playle (VO) [1960] 1 QB 217, [1960] 1 All ER 338, 5 RRC 359, CA
The Court of Appeal held that the Lands Tribunal was correct in ignoring defects in a flat which were readily repairable, in arriving at the gross value of the flat under s 2(2) of the Valuation for Rating Act, 1953. The landlord's obligation to repair included the obligation to put the flat into repair and the defects being remediable were such that the hypothetical tenant would require him to put them right.

Saunders v Maltby (VO) [1976] 19 RRC 33, CA
The principle in Wexler v Playle was qualified by the Court of Appeal that if the cost of repair would be out of proportion to the value of the house, so much so that a hypothetical landlord would not do them all, then it must not be assumed he would do them.

Warren Chow v CRV [1977] HKLTLR 277
Man Sai Cheong Investment Co. Ltd v CRV [1978] RA 205/77
Wong Tak Woon v CRV RA 120/84 CA 127/86
Valuation must be made on the basis that the landlord would remedy readily remediable defects (Warren Chow). Premises in a very run down condition should be assessed on a refurbished basis as the cost was not out of proportion to the value of the property (Man Sai Cheong). Allowance should be made for very poor state if repairs would be uneconomical. Landlord's intention to redevelop the property must however be disregarded (Wong Tak Woon).

Tenancy from Year to Year
Staley v Castleton Overseers [1864] 33 LJMC 178
The hypothetical tenancy should be a tenancy from year to year and should not be a tenancy for a reasonable term of years.

R. v South Staffordshire Waterworks Co. [1885] 16 QBD 359
It was held that ‘a tenant from year to year is not a tenant for one, two, three, or four years but he is to be considered as a tenant capable of enjoying the property for an indefinite time, having a tenancy which it is expected will continue for more than a year, but which is liable to be put to an end by notice.’

Consett Iron Co. Ltd. v North-West Durham Assessment Committee [1931] AC 396
The House of Lords held that consideration should not be limited to the facts of the current year. The prospect of a reasonable continuance of the tenancy should be considered.

China Light & Power Co. Ltd. v CRV [1994/95] CPR 618, 626
Tenancy from year to year implies a reasonable expectation of its continuance.

Многоквартирный дом
Yiu Lian Machinery Repairing Works Ltd. & Others v CRV [1982] HKLTLR32
Distinction between definition of “tenement” in Hong Kong and “hereditament” in UK was made.

Tone of the List
Ladies’ Hosiery and Underwear Ltd. v Middlesex Assessment Committee [1932] 2 KB 679
It was held that the appellant's hereditament had been entered in the valuation list at the proper figure. The fact that the seven other hereditaments had been assessed at a lower figure was irrelevant and could not be used to justify a reduction of the appellant's assessment. The rule was that correctness must not be sacrificed for uniformity.

Рекомендации