Район общественного развития - Википедия - Community development district

А район развития сообщества (CDD) является местной структурой специального назначения, утвержденной главой 190.[1] из Устав Флориды с поправками и является альтернативой муниципальное образование для управления и финансирования инфраструктура требуется для поддержки разработка из сообщество.[1]

История

Полномочия по НПК были учреждены Флорида с Единообразный закон о районном развитии от 1980 г.. В законодательство считалось важным достижением в управлении ростом эффективно и действенно. Хотя НПК предоставили новый механизм для финансирования и управления новыми сообществами, их работа соответствовала нормативно-правовые акты и процедуры местное управление, в том числе государственные этика и финансовые законы о раскрытии информации для супервайзеров НПК.[2] Все собрания и отчеты должны соответствовать Закон Флориды Саншайн, и ежегодный аудит также требуется.[2]

По состоянию на 2012 год во Флориде было более 600 CDD с муниципальные облигации на общую сумму 6,5 млрд долларов. Почти три четверти из них были построены в период жилищного бума в период с 2003 по 2008 год. Застройщик платит НПК за всю собственность в округе, которой он владеет. Пока продавались новые дома, у них были деньги, чтобы покрыть эти расходы. Когда дно выпало из Рынок жилья В 2008 году резко упали продажи недвижимости в НПК, как и доходы девелоперов. У многих разработчиков не было денежных резервов для покрытия платежей НПК более чем на год, поэтому у них не было другого выбора, кроме как объявить банкротство, а 168 CDD имеют дефолт по муниципальным облигациям на сумму 5,1 млрд долларов.[3]

Преимущества

Теория, лежащая в основе НПК, гласит, что услуги и общественные объекты, используемые жителями и землевладельцами, будут доступны на ранних этапах процесса застройки и контролируются теми, кто их использует, и оплачиваются за счет добровольных взносов и сборов. землевладельцами / жителями решение о том, какие услуги предлагаются и какие объекты будут построены, принимается землевладельцами / жителями, а не застройщиком. Стоимость капитала для НПК ниже, чем у застройщика, что экономит деньги. Услуги могут быть проданы частным компаниям или предоставлены CDD, и жители не находятся во власти предприятий, принадлежащих разработчикам.[2][4]

Контроль

CDD контролируется наблюдательный совет (BoS), пять человек избранный помещиками района. Затем правление выбирает одного наблюдателя в качестве председатель, называет секретарь и казначей которые не обязательно должны быть членами правления, и нанимает районного менеджера, который будет отвечать за повседневную работу CDD.[1] Через шесть лет власть должна начать переход от помещиков к жителям.[2]

Мощность

CDD - это юридическое лицо, которое имеет полномочия и право вступать в контракты; владеть как недвижимым, так и личным имуществом; принимать подзаконные акты, правила, постановления и приказы; к Сью и быть поданным в суд; получить средства заемным путем; выпускать облигации; и взимать налоги с собственности в округе.

Эти налоги и сборы оплачивают строительство, операция и поддержание расходы на определенные общественные объекты и услуги округа, которые ежегодно устанавливаются руководящим советом НПК. Они указаны в декларации о налоге на имущество в дополнение к уездным и другим местным государственным налогам и оценкам, предусмотренным законом.

Услуги и услуги

Раздел 190.012 закона ограничивает специальные полномочия НПК определенным набором услуг и возможностей:[5]

Критика

Система CDD в течение первых шести лет позволяет разработчикам контролировать процесс принятия решений, поскольку они являются основными собственниками собственности, и каждому отводится один голос. акр (0,4 соток) в собственности в р-не. Разработчик может выбирать руководителей, которые являются их сотрудники, соратники или друзья, которые затем могут принимать решения в пользу разработчика.[4]Пока жители не владеют собственностью более 33% от общего числа голосов, они не могут иметь ни одного представителя в BoS. Только когда жильцы владеют недвижимостью, превышающей 50% от общего числа голосов, у них будет возможность превзойти руководителей, выбранных застройщиком. В то время как застройщик контролирует BoS, разработчик может поручить совету директоров приобрести общую собственность у застройщика по стоимости, определенной специальными оценщиками, которые используют доходный подход метод оценки, который, как правило, дает более высокую оценку, чем затратный подход. Районный менеджер, нанятый BoS, может управлять в интересах застройщика, а не жителей.[4]

В январе 2008 г. Центр деревень CDD (VCCDD) был уведомлен Служба внутренних доходов о намерении IRS провести аудит нескольких развлекательный облигации, выпущенные в 2003 году для определения соответствия налоговому законодательству (в основном из-за их статуса муниципальные облигации которые освобождены от федеральных подоходный налог ). В январе 2009 года IRS разослало три «Уведомления о предлагаемых выпусках», оспаривая освобождение от налогов по трем причинам:

  1. Эмитент не квалифицируется как политическое подразделение или «от имени эмитента» освобожденных от налогообложения облигаций в соответствии с Разделом 1.103-I (b) правил Налогового кодекса,
  2. заключения о стоимости не подтверждают цену, уплаченную Эмитентом разработчику за Объекты серии 2003, и выплата Эмитентом цены продажи объектов застройщику не является государственным использованием доходов от Облигаций, и
  3. Облигации представляют собой облигации с частной деятельностью, проценты по которым не подлежат исключению в соответствии с разделом 103 IRS.

Эта позиция в значительной степени проистекает из взаимоотношений между разработчиками VCCDD и The Villages (поскольку у VCCDD нет резидентов, Наблюдательный совет состоит исключительно из лиц, которые работают или связаны с разработчиками The Villages, а инфраструктура VCCDD была куплена разработчиками. -управляемая плата от разработчиков). По сути, позиция IRS заключается в том, что VCCDD является "альтер эго "для разработчиков.[6]

Рекомендации

  1. ^ а б c «Глава 190 Районы общественного развития». Штат Флорида. Получено 5 июн 2012.
  2. ^ а б c d «Понимание CDD». Специалисты по недвижимости во Флориде. Получено 7 июн 2012.
  3. ^ Леманн, Ричард. «Обзор отчета Флоридской CDD». Советники по доходам по ценным бумагам. Архивировано из оригинал 20 августа 2012 г.. Получено 6 июн 2012.
  4. ^ а б c Бергеманн, Ян. "Налогообложение без представительства?". Фонд Cyber ​​Citizens for Justice. Получено 8 июн 2012.
  5. ^ «190.012 Особые полномочия; благоустройство и коммунальное хозяйство». Государственный архив Сената Флориды. Получено 8 июн 2012.
  6. ^ Ричи, Лорен (31 мая 2009 г.). "'Что, если "за Деревни в борьбе с IRS". Орландо Сентинел. Получено 10 июн 2012.

внешняя ссылка