Зарегистрированная земля по английскому праву - Registered land in English law

Старая штаб-квартира Земельный кадастр HM, 32 Линкольнс Инн Филдс с 1913 по 2011 год, сейчас LSE Россия Департамент экономики.

Зарегистрированная земля по английскому праву составляет около 88 процентов от общей площади суши. С 1925 г. Английское земельное право потребовал, чтобы права собственности на землю были зарегистрированы, за исключением случаев, когда это необходимо для защиты социальных или семейных интересов, которые нельзя разумно ожидать от регистрации. В английском праве также действует параллельная система примерно на 12% оставшейся земли. незарегистрированный.

История

Смотрите также: Регистрация земли

Поскольку земля может использоваться в различных целях для многих людей, и поскольку ее фиксированный характер означает, что ее владелец не всегда может быть видимым, в начале 20 века система регистрации стала считаться необходимой. От Закон о земельной книге 1862 г. который создал орган, в котором люди могли добровольно зарегистрироваться,[1] череда правительственных отчетов и частичная реформа, наконец, привели к единой обязательной системе регистрации с Закон о регистрации земли 1925 г..[2] Его сторонники утверждали, что система регистрации повысит конкурентоспособность земли и сделает ее передачу такой же гибкой, как система регистрации акций компании. Теодор Руофф, главный регистратор с 1963 года, сказал, что основными тремя функциями, которые выполнял реестр, были: зеркало права собственности на землю (2) для защиты второстепенных или справедливых интересов, которые можно было бы обойти (или «переоценить») в бизнесе по передаче земли, и (3) для обеспечения страхование через средства Регистратора любому, кто потерял имущество в результате дефектов реестра.[3] Таким образом, идеальная цель состояла в том, чтобы гарантировать, что исчерпывающий набор людей, интересы которых имеют приоритет в данном недвижимость будет отражено в реестре. С Закон о регистрации земли 2002 г., который изменил старый закон, Реестр сосредоточился на «электронном переводе». В соответствии с разделами 91–95 электронная регистрация считается деянием и призвана заменить бумажную подачу документов в 21 веке.

Приобретение земли по регистрации

Четыре основных способа приобретения земли - это дарение, доверие, правопреемство и договор, все из которых включают явное или, по крайней мере, предполагаемое согласие. В случае обычного подарка при жизни человека Закон о собственности 1925 г. раздел 52 (1) требует акта (сам определяется в Закон о собственности (прочие положения) 1989 года раздел 1) до того, как перевод вступит в силу. Впоследствии перевод необходимо зарегистрировать. В Закон о регистрации земли 2002 г. раздел 27 (2) делает регистрацию обязательной для всех передач земли, аренды на срок более семи лет и любых сборов.[4] Под LRA 2002 В соответствии с разделом 27, последствием отказа в регистрации своего интереса является то, что он не связывает другого юридического лица, которое передает собственность и регистрируется. Если передача земли происходит по завещанию, Закон о завещаниях 1837 г. Раздел 9 аналогичным образом требует, чтобы завещание было подписано в письменной форме и с участием двух свидетелей. После этого бенефициар согласно завещанию должен предпринять шаги для регистрации права собственности на землю на свое имя. В случае смерти лица, не оставившего завещания, его собственность, включая землю, будет успешно передана в силу закона ближайшим родственникам, а в случае совместной собственности в совместной аренде - совладельцу. / с.

Считается, что во всех ситуациях требование формальности улучшает качество согласия людей. Это было аргументировано, в первую очередь Лон Фуллер, что выполнение утомительных формальностей побуждает людей по-настоящему задуматься о том, хотят ли они осуществить перевод. Он также предоставляет свидетельство транзакции и упрощает определение порогового значения принудительного исполнения транзакции.[5] Это наиболее заметно в случае договор. Если интерес к земле является предметом контракта, закон выделяет три этапа. Сначала состоится распродажа, которая, по мнению LPMPA 1989 г. раздел 2 может иметь место только с подписью (хотя в соответствии с разделом 2 (5) и Законом о собственности 1925 года, раздел 54 (2) аренда на срок до 3 лет может быть заключена без). Во-вторых, технически передача должна происходить в соответствии с разделом 52 (1) Закона о собственности 1925 года посредством акта (хотя нет никаких причин, по которым это не может быть совмещено с этапом 1 посредством использования акта для продажи!). В-третьих, земля должна быть зарегистрирована, чтобы законный интерес вступил в силу согласно LRA 2002 разделы 27-30.

Превалирующие интересы

Земельный кадастр HM не требует регистрации интересов, приобретенных неформальными методами, которые обычно отражают социальные и семейные интересы в собственности.

Отражая социальное использование земли, приоритетная система регистрации земли и учет в Реестре всех прав на землю сделали значительные исключения для неформальных методов приобретения прав, и особенно справедливых интересов, на землю. Под Закон о регистрации земли 2002 г. разделы 27-30, право собственности на зарегистрированную землю (например, безусловное право собственности владение, долгое арендовать, или ипотека ) будет иметь приоритет над всеми остальными интересами, которые появятся позже или не будут внесены в реестр. Первый зарегистрированный интерес во времени преобладает. Еще под LRA 2002 Перечислено Приложение 3, серия исключений или «преобладающие интересы». Согласно Приложению 3, параграф 1, любая аренда на срок менее семи лет не требует регистрации и по-прежнему будет связывать обязательствами других сторон. Причина в том, чтобы найти баланс между владельцем, который вполне может владеть землей в течение длительного периода, и человеком, который может арендовать дом. Наиболее социально значимые, согласно Приложению 3, параграф 2 (ранее Закон о регистрации земли 1925 г. s 70 (1) (g) интересы лица, которое «фактически занимается», не нужно вносить в реестр, но они все равно будут связывать зарегистрированные интересы позже. Было заявлено, что это правило необходимо для предотвращения того, чтобы социальное право на жилище было «потеряно в суматохе регистрации».[6] Чаще всего он используется в пользу людей, обычно супругов в семейном доме, чье имя не указано в документах о праве собственности, которые не зарегистрировали права собственности, потому что закон признал, что они приобрели право - не через формальный или явный договор. , или подарок - но их вкладом или их доверием к заверениям другого человека. Если такой человек занимается «фактическим занятием», то его неформально приобретенный интерес (обычно через «конструктивное доверие ", который признает их вклад денег или работы в семейную жизнь) свяжет стороны, которые позже приобретут интересы.

"Любой, кто ссужает деньги на безопасность из супружеский дом в настоящее время следует понимать, что жена может иметь в этом свою долю. Он должен убедиться, что жена согласна на это, или пойти в дом и навести справки о ней. Мне кажется совершенно неправильным, что кредитор должен закрывать глаза на интересы жены или их возможность - и впоследствии пытаться выгнать ее и семью - на том основании, что он не знал, что она действительно занималась этим. Если банк должен выполнять свой долг в обществе, в котором мы живем, он должен признать целостность супружеского дома. Он не должен разрушать его, игнорируя интерес жены к нему - просто для того, чтобы гарантировать, что долг мужа будет полностью выплачен - с высокой процентная ставка сейчас преобладает. Мы не должны отдавать денежному могуществу приоритет перед социальная справедливость."

Лорд Деннинг MR в Уильямс и Глинз Банк против Боланда [1979] Ch 312

В ведущем случае Уильямс и Глинз Банк против Боланда[7] У г-на Боланда были проблемы с выплатой своему банку ссуды, которую он использовал для своей строительной компании. Заем был обеспечен под его Beddington дом, в котором он жил с миссис Боланд. Однако г-жа Боланд не согласилась с соглашением об ипотеке. Она не была зарегистрирована в документах о праве собственности на дом, но она внесла значительные финансовые пожертвования в дом. Несмотря на то, что Темплман Дж. В первой инстанции сказал, что г-жа Боланд занимала дом только через своего мужа, Апелляционный суд и Палата лордов согласились, что г-жа Боланд действительно занимала ее дом и что ее интересы ограничивали банк. Более поздние дела показали, что критерий фактического занятия должен быть целенаправленно и широко определен в соответствии с социальными обстоятельствами заявителя. Так что в Чхокар v Чокар женщина, на которую избили и напали друзья ее отчужденного мужа, чтобы напугать ее от нее Саутхолл дом, и который в то время, когда ее дом был зарегистрирован в больнице с ребенком г-на Чокара, по-прежнему был оккупирован. Это означало, что, поскольку она внесла свой вклад в покупную цену дома, она имела право остаться. Ее интересы были связаны с зарегистрированными позднее интересами и имели приоритет над ними. Под LRA 2002 Приложение 3, параграф 2, только в том случае, если человека спросят об их интересах, и они ничего не скажут, или если это не очевидно при достаточно тщательной проверке, лицо, фактически занимающееся деятельностью, проиграет зарегистрированной стороне.

Подразумеваемое согласие на потерю интересов

Также было высказано мнение, что кто-то, кто занимает дом и имеет интерес к нему, возможно, косвенно согласился принять на себя более поздний интерес другой стороны. В обоих Бристоль и Вест Строительное Сообщество v Хеннинг[8] и Национальное строительное общество аббатства v Канн[9] Супружеская пара приобрела дом с помощью кредита строительного общества, который был обеспечен ипотекой на имущество. В обоих случаях суд постановил, что, поскольку покупатели не могли получить дом без ссуды, было молчаливое согласие всех на то, чтобы банк имел приоритет, и не было перерыва во времени до регистрации, когда можно было бы сказать, что супруга находится в доме. предыдущее фактическое размещение.

Чрезмерно

Основная статья: Чрезмерно

Первоначально для облегчения передачи земли Закон о собственности 1925 г. разделы 2 и 27 предусматривают, что люди, имеющие равные интересы в земле, не могут отстаивать их против покупателей земли, если есть два попечителя. Если у человека есть равноправный интерес в собственности, закон разрешает отделить этот интерес от собственности или «переоценить» и снова привязать к деньгам, предоставленным в обмен на землю, при условии, что обмен производился по крайней мере двумя попечителями. Однако это применялось не с целью продажи собственности профессиональными попечителями, а против домовладельцев в Строительное общество лондонского Сити v Флегг.[10] Здесь двое родителей, мистер и миссис Флегг, отдали свой дом своим детям, которые, в свою очередь, заложили имущество и не выплатили ссуду. Палата лордов постановила, что, поскольку слова устава были выполнены, и деньги на покупку процентов на собственность (то есть ссуду, которую растратили дети) были выплачены двум попечителям, Флегги должны были отказаться от владения. Наконец, можно потерять интерес к земле, даже если она зарегистрирована, из-за неправомерного владения другим лицом после 12 лет под Закон об исковой давности 1980 г. разделы 15-17.

Смотрите также

Примечания

  1. ^ С. Р. Симпсон, Земельное право и регистрация (1976) 44, к 1885 году было зарегистрировано всего 118 наименований.
  2. ^ Смотрите по-разному Отчет комиссии по регистрации права собственности (1857) HCP XXI 245; то Королевская комиссия по применению Закона о передаче земли (1870) HCP xviii 595; то Закон о передаче земли 1875 г.; то Закон о передаче земли 1897 г.; то Королевская комиссия по законам о передаче земли, второй и заключительный доклад (1911) 553-554, а Отчет Комитета сэра Лесли Скотта (1919) Командир 424.
  3. ^ TBF Ruoff, Англичанин смотрит на систему Торренса (1957)
  4. ^ LRA 2002 Статья 118 позволяет Государственному секретарю сократить этот период своим приказом. Раздел 4 перечисляет аналогичные события как запускающие обязанность зарегистрировать до сих пор незарегистрированную землю.
  5. ^ Л. Фуллер, «Рассмотрение и форма» (1941) 41 CLR 799
  6. ^ Strand Securities против Caswell [1965] Ch 958, 979, Лорд Деннинг MR «По сути, его цель - защитить лицо, фактически занимающее землю, от потери его прав в результате беспорядка регистрации. Он может оставаться там и ничего не делать. И все же он будет защищен. Никто не может купить землю над его головой и тем самым отнять или ограничить его права. Каждый покупатель, прежде чем совершить покупку, должен провести расследование в помещении. Если он этого не сделает, то это на его страх и риск. Он должен подчиняться тем правам, которыми может обладать оккупант ».
  7. ^ [1980] УХЛ 4
  8. ^ [1985] EWCA Civ 6, [1985] 1 WLR 778
  9. ^ [1990] УКХЛ 3, [1991] 1 AC 56
  10. ^ [1987] УХЛ 6

Рекомендации