Контроль арендной платы в США - Rent control in the United States

Часть серия на
Жилые помещения
Vista-kfm home-alt.png

Контроль арендной платы в США относится к законам или постановлениям, устанавливающим контроль цен на аренда жилых Корпус функционировать как потолок цен.[1]

В более широком смысле термин «контроль арендной платы» описывает несколько типов контроля над ценами:

  • «строгие потолки цен», также известные как «замораживание арендной платы"системы, или"абсолютный" или же "первое поколение"контроль за арендной платой, при котором повышение арендной платы не допускается вообще (арендная плата обычно замораживается по ставке, действовавшей на момент принятия закона)
  • "управление вакансиями", также известное как "строгий" или же "сильный"контроль за арендной платой, при котором арендная плата может расти, но продолжает регулироваться в периоды между сдачей внаем (новый жилец платит почти такую ​​же арендную плату, как и предыдущий арендатор) и
  • "деконтроль вакансии", также известный как "аренда" или же "второе поколение«контроль арендной платы, который ограничивает рост цен во время аренды, но позволяет арендной плате повышаться до рыночной ставки между арендами (новые арендаторы платят арендную плату по рыночной ставке, но повышение ограничено до тех пор, пока они остаются).[1]

По состоянию на 2019 год пять штатов (Калифорния, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Мэриленд, Орегон ) и район Колумбии есть населенные пункты, в которых действует какая-либо форма контроля за арендной платой (для обычных строений, за исключением мобильные дома ).[2][3] Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как восемь штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован.[2][3]В населенных пунктах с контролем за арендной платой он часто покрывает значительную долю арендных площадей в этом городе: например, на некоторых из крупнейших рынков: в Нью-Йорк в 2011 году 45% сдаваемых внаем квартир были либо «со стабилизацией арендной платы», либо с «контролируемой арендной платой» (это разные правовые классификации Нью-Йорка)[4]:1 в округе Колумбия в 2014 г. контролировалась арендная плата чуть более 50% сдаваемых в аренду единиц,[5]:1 в Сан-Франциско, по состоянию на 2014 год около 75% всех сдаваемых в аренду единиц было арендной платой,[6]:1 И в Лос-Анджелес в 2014 г. 80% многосемейный квартир контролировалась арендная плата.[7]:1

В 2019 г. Орегон Законодательный орган России принял закон, согласно которому штат первым в стране принял политику контроля арендной платы на уровне штата. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы до инфляции плюс 7 процентов, включает отмену контроля за вакансиями (рыночная ставка между арендуемыми квартирами), освобождает от нового строительства в течение 15 лет и сохраняет в неизменном виде действующий в настоящее время государственный запрет на политику местного контроля арендной платы (приоритетное исключение на уровне штата).[8]:1[9]:1

История

Основная статья: Регулирование арендной платы

в Соединенные Штаты в течение Первая Мировая Война арендная плата «контролировалась» благодаря сочетанию общественного давления и усилий местных комитетов по борьбе со спекуляциями. Между 1919 и 1924 годами в ряде городов и штатов были приняты законы о контроле за арендной платой и выселением. Современные меры контроля арендной платы были впервые приняты в ответ на Вторая мировая война -era нехватка или подписка Ричард Никсон Контроль заработной платы и цен 1971 года. Они остаются в силе или были повторно введены в некоторых городах с большими жилец популяции, такие как Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Вашингтон, округ Колумбия., и Окленд, Калифорния. Многие небольшие сообщества также контролируют арендную плату, особенно Калифорния города Санта Моника, Беркли, и Западный Голливуд[10] - наряду со многими городками в Нью-Джерси. В начале 1990-х годов контроль арендной платы в некоторых городах, таких как Бостон и Кембридж, Массачусетс, был прекращен государством референдум.[11] Согласно исследованию Центра недвижимости Массачусетского технологического института, когда Кембридж запретил контроль за арендной платой, в городе произошло 20% -ное увеличение новых застроек и рост стоимости собственности.[12]

Нью-Йорк

Штат Нью-Йорк имел самый длинный история контроля арендной платы, с 1943 года. В Нью-Йорке находится большинство квартир, на которые распространяется контроль арендной платы. Законы о контроле за арендной платой оставались в силе на протяжении десятилетий в Нью-Йорке из-за неадекватного предложения «достойного, доступного жилья».[13] Ухудшение на рынке аренды привело к принятию Закона о стабилизации арендной платы 1969 года, который был направлен на увеличение количества доступных для аренды единиц жилья. Действующая система очень сложна, и большинство арендаторов, находящихся под защитой, - пожилые люди.[14] Уильям А. Моисей, основатель Программа улучшения жилищного фонда, торговая ассоциация, представляющая владельцев более 4000 многоквартирных домов в Нью-Йорке, заявила в 1983 году, что контроль арендной платы был «основной причиной ухудшения состояния района» и что без него в Нью-Йорке было бы построено не менее 300000 квартир. . Моисей утверждал, что землевладельцы могут не содержать свою собственность, если им не позволят собирать адекватную ренту.[15] Ученый в области городского планирования Питер Маркузе сказал в 1983 году, что контроль арендной платы не был причиной того, что некоторые домовладельцы отказывались от своей нью-йоркской собственности на нижнем ценовом сегменте рынка - вместо этого, такой отказ был вызван неспособностью арендаторов с низким доходом платить максимальную арендную плату, разрешенную законом.[15] В 2019 году Нью-Йорк расширил контроль за арендной платой, чтобы охватить другие муниципалитеты, благодаря принятию Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года.[16] С тех пор контроль за арендной платой препятствовал инвестированию в многоквартирную недвижимость в Нью-Йорке.[17] Законы Нью-Йорка о контроле за арендной платой также подвергались критике за непреднамеренное получение выгоды для состоятельных арендаторов, которые в противном случае могли бы не нуждаться в арендной помощи.[18] Кроме того, опрос владельцев недвижимости, которые владеют или управляют квартирами со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке, показал, что правила аренды приведут к меньшему количеству несущественных улучшений и профилактического обслуживания в их зданиях.[19]

Калифорния

В Калифорнии введение муниципального контроля за арендной платой последовало за высоким инфляция 1970-х годов (что приводит к постоянному росту арендной платы)[20]:1 и общегосударственный Предложение 13., который устанавливает налог на имущество ставка составляет 1%, а ограничение ежегодно увеличивается на уровне 2%. Возглавляя кампанию по принятию Предложения 13, калифорнийский политик Говард Джарвис пытался убедить арендаторов проголосовать за Предложение 13, утверждая, что арендодатели передадут арендаторам сэкономленные налоги; когда большинству не удалось этого сделать, это стало дополнительным мотивирующим фактором для контроля над арендной платой.[20]:2

В 1985 году Калифорния приняла Закон Эллиса, устраняя возможность муниципалитетов запретить изъятие собственности из арендной деятельности после Калифорнийский Верховный Суд в Нэш против города Санта-Моника[21] постановил, что муниципалитеты могут препятствовать «выходу домовладельцев из бизнеса» и изъятию их собственности с рынка аренды.[1]

В пяти городах Калифорнии действовали «строгие» законы о контроле за арендной платой или «контроль за вакансиями» (Западный Голливуд, Санта Моника, Беркли, Восточный Пало-Альто, и Котати ) в 1995 году, когда AB 1164 (известный как Закон Коста-Хокинс об аренде жилья ) упразднил некоторые элементы постановлений о контроле за арендной платой и полностью устранил строгий контроль за арендной платой в Калифорнии (за исключением особых случаев, таких как мобильные дома парки ).[22][23][24]

В 2018 г. инициатива (Предложение 10 ) попытался отменить закон Коста-Хокинс, который, в случае его принятия, позволил бы городам и муниципалитетам ввести в действие «строгие» системы или системы «контроля вакансий», позволил бы применять контроль арендной платы к зданиям, построенным после 1995 года, и разрешил бы арендную плату контроль над частными домами. Все это в настоящее время запрещено компанией Costa-Hawkins.[25]:1 Предложение не выдержало 59% против 41%.[26][27]

Мобильные дома

В некоторых регионах законы о контроле за арендной платой чаще принимаются для мобильный дом парки.[28] Эти законы приводят к тому, что жители владеют своими домами при аренде земли, на которой они расположены, дороговизна переезда мобильных домов и потеря стоимости дома при переезде. В Калифорнии, например, есть только 13 местных законов о контроле за арендной платой за квартиру, но более 100 местных законов о контроле за арендой мобильных домов.[нужна цитата ] С 1991 года в Калифорнии не строили новых парков на колесах.[нужна цитата ]

Закон

Сенатор США Камала Харрис рассказывает о предложенном ею Законе о снижении арендной платы для поддержки арендаторов в 2018 году.

Законы о контроле за арендной платой определяют, какие арендные единицы затронуты, и могут распространяться только на более крупные комплексы или единицы старше определенной даты. Чтобы попытаться не препятствовать инвестициям в новый жилищный фонд, законы о контроле за арендной платой часто исключают новое строительство. Например, Постановление Сан-Франциско о стабилизации арендной платы освобождает от налогообложения все квартиры, построенные после 1979 года.[29] Штат Нью-Йорк обычно освобождает от уплаты налога единицы, построенные после 1974 года в любой точке штата (хотя владельцы могут согласиться на стабилизацию арендной платы в обмен на налоговые льготы).[30]

Частота и степень повышения арендной платы ограничены, как правило, уровнем инфляции, определяемым Индекс потребительских цен США или его части. Сан-Франциско, например, допускает ежегодное повышение арендной платы на 60% от ИПЦ, но не более чем на 7%.[31]

Законы о контроле за арендной платой часто принимаются невыборными комиссиями по контролю за арендной платой. Должностные лица в городском правительстве назначают членов совета, что гарантирует, что смешанное количество арендаторов и владельцев собственности уравновесит их преимущества. Как указано в исследовании Гудмана, типичный совет по контролю арендной платы в Нью-Йорке состоит из двух арендаторов, двух арендодателей и одного домовладельца (Gilderbloom & Markham, 1996).[32]

Федеральный закон

Регулирование арендной платы в Соединенные Штаты это проблема для каждого штата. В 1921 г. Верховный суд США в случае если Блок против Хирша[33] большинство считало, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры было конституционным, но вскоре после этого в 1924 г. Chastleton Corp v. Sinclair[34] тот же закон был единогласно отменен Верховным судом. После 1930-х гг. Новый договор, Верховный суд перестал вмешиваться в социально-экономическое законодательство, и все большее число штатов принимало правила.[нужна цитата ] В случае 1986 г. Фишер против города Беркли,[35] Верховный суд США постановил, что нет несовместимости между контролем арендной платы и Закон Шермана.

Закон штата

По состоянию на 2019 год пять штатов (Калифорния, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Мэриленд, Орегон ) и район Колумбии есть населенные пункты, в которых действует какая-либо форма контроля за арендной платой (для обычных строений, за исключением мобильные дома ).[2][3] Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как восемь штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован.[2][3]

Аргументы за

Экономическая

Рынок аренды жилья страдает от информационная асимметрия и высокий транзакционные издержки. Как правило, арендодатель имеет больше информации о доме, чем потенциальный арендатор может обнаружить. Более того, как только арендатор переезжает, затраты на повторный переезд очень высоки. Недобросовестные арендодатели могли скрыть недостатки и, если арендатор пожалуется, пригрозить повысить арендную плату в конце срока. арендовать. При контроле арендной платы арендаторы могут требовать устранения скрытых дефектов, если они существуют, в соответствии с строительный кодекс требований, не опасаясь ответного повышения арендной платы. Таким образом, контроль за арендной платой может отчасти компенсировать неэффективность жилищного рынка.[1]:1 [36]

В старых зданиях контроль арендной платы может расширить стимулы для ремонта отдельных единиц: арендаторы могут инвестировать пота справедливость и их собственные деньги для улучшения своих домов, если они защищены от домовладельцев, пытающихся получить добавленную стоимость,[37][38][нужна цитата ] в то время как снятие контроля над вакантными помещениями сохраняет финансовый стимул арендодателей ремонтировать пустующие помещения, поскольку позволяет им повторно сдавать в аренду по рыночной стоимости.

Мораль

Активисты по защите прав арендаторов утверждают, что контроль арендной платы необходим во времена долгосрочной нехватки жилья (см. Дефицит жилья в Калифорнии ) для уменьшения человеческих страданий, вызванных повышением арендной платы и бездомности, возникающей в результате выселения людей, которые больше не могут позволить себе повышение арендной платы.[39]:1

Аргументы против

Написав в 1946 году, экономисты Милтон Фридман и Джордж Дж. Стиглер сказал: «Арендные потолки, таким образом, приводят к бессистемному и произвольному распределению пространства, неэффективному использованию площадей, задержке нового строительства и неограниченному продолжению действия потолка арендной платы или субсидированию нового строительства и будущей депрессии в жилом доме».[40]Хотя те, кто платит ниже рыночной арендной платы, «защищены», большинство экономистов утверждают, что новые жители фактически платят более высокую арендную плату из-за сокращения предложения. Это мнение сейчас считается единым мнением экономистов. Опрос, проведенный в 2012 году IGM Forum, показал, что 2% экономистов считают, что контроль над арендной платой имеет положительный эффект.[41]

Экономическая

В 1992 году стратифицированный, случайный опрос 464 экономистов США, экономика аспирантов, и члены Американская экономическая ассоциация, 93% «в целом согласны» или «согласны с оговорки «что« потолок арендной платы снижает количество и качество доступного жилья ».[42]:204 [43]:1

Обзор экономической литературы за 2009 год[44]:106 Блер Дженкинс через EconLit охватывая теоретические и эмпирические исследования по множеству аспектов проблемы, включая доступность жилья, техническое обслуживание и качество жилья, арендные ставки, политические и административные расходы и перераспределение, для систем контроля арендной платы как первого, так и второго поколения, обнаружил, что «экономисты имеют пришли к редкому консенсусу: контроль арендной платы создает гораздо больше проблем, чем решает ".[44]:105 [45]:1 [46]:1 [47]:1

В анализе совокупности экономических исследований по контролю за арендной платой, проведенного Питером Татианом в 2013 г. Городской институт (а мозговой центр назвал обоих "либеральными"[48] и "независимый"[49][50]), он заявил, что «вывод, похоже, таков, что стабилизация арендной платы плохо защищает предполагаемых бенефициаров - бедных или уязвимых арендаторов - потому что получение пособий очень бессистемно», и заключил, что: «Учитывая текущее исследование, похоже, мало что можно сказать в пользу контроля над арендной платой ». [45]:1 [51]:1 [52]:1

Два экономиста из противоположных сторон политического спектра, Нобелевский лауреат Пол Кругман (кто идентифицирует себя как американский либерал или европейский социал-демократ ),[53] и Томас Соуэлл, (который заявил, что "либертарианец "может лучше всего описать его взгляды)[54]:1 оба критиковали регулирование арендной платы как плохую экономику, которая, несмотря на свои благие намерения, приводит к уменьшению количества жилья, повышению цен и увеличению городской упадок.[43]:1 [55]:4 [54]:1

Кроме того, научный сотрудник Брукингского института Дженни Шуэц заявила, что «степень сложности, заложенная в эти программы, порождает другие затраты. Арендодатели могут не знать всех положений и требований и, следовательно, с большей вероятностью непреднамеренно нарушат закон - особенно мелкие арендодатели с ограниченными кадровый потенциал ".[56]

Ценовые потолки можно создать нехватка и снижать качество, когда они меньше равновесная цена. Ограничивая цену на жилье, можно усилить контроль за арендной платой. требовать и сократить доступные поставлять, вызывая нехватку.[57][неуместное цитирование ] Утверждается, что контроль за арендной платой также снижает качество доступного жилья, сдерживает инвестиции и повышает арендную плату для арендаторов, которые исключены из сферы его защиты (например, в юрисдикциях с отменой контроля над вакантными площадями, арендаторы, которые переезжают или прибывают позже).[требуется проверка ] Когда владельцы собственности ограничены в размере арендной платы, которую они могут взимать, они менее склонны строить больше жилья (форма забастовка ).[58]:1 Поскольку предложение невелико, домовладельцы меньше беспокоятся об уходе арендаторов и не имеют особых стимулов для обслуживания собственности.[нужна цитата ] Например, если владельцы не могут обоснованно ожидать, что карательный против них будут приняты меры, они могут позволить ухудшить обслуживание здания, чтобы уменьшить более низкий доход от аренды.[требуется проверка ] Люди, переезжающие в город, испытывают трудности с поиском жилья из-за нехватки арендной платы.[59]

Когда количество жилья ограничено, его нужно как-то нормировать. После Землетрясение в Сан-Франциско 1906 года, количество домов по отношению к количеству людей, нуждающихся в жилье, снизилось на 40%, но дефицита удалось избежать, поскольку механизм рыночных цен эффективно нормировал жилье и давал стимул для строительства нового жилья. В 1946 году, однако, с помощью случая и фаворита удалось разрешить гораздо менее экстремальную ситуацию.[40]

Социальное

Некоторые, такие как Уильям Такер из Институт Катона, ведущий либертарианец Thinktank,[60] утверждали, что законы о контроле за арендной платой - это хрестоматийный пример проблем, возникающих при попытках искусственного снижения цен. Естественное последствие в свободный рынок Экономия - это сокращение предложения и, как следствие, дефицит. Такер утверждал, что контроль над арендной платой имеет обратный эффект создания меньше доступное жилье.[60]

Районы с жильем с контролируемой арендной платой обвиняются в сложности поиска свободного жилья и возникающем в результате дисбалансе власти между арендодателями и арендаторами, поскольку арендаторы могут "играть в систему", чтобы наложить на арендодателя обременительные условия, вынуждая длительные циклы судебных действий, что приводит к значительным экономическим последствиям невзгоды для домовладельца. Точно так же новые арендаторы испытывают серьезные трудности с поиском жилья, поэтому они оказываются в очень невыгодном положении, если им необходимо переехать. В результате домовладельцы могут выдвигать многочисленные условия и требования.[59]

Мораль

Контроль арендной платы ограничивает права собственности владельцев недвижимости,[40] поскольку он ограничивает то, что они могут делать со своей собственностью, требуя подачи петиций и других процедур по закону до принятия мер против арендатора.

Поскольку введение контроля арендной платы в здании снижает доходность инвестиций, которую можно ожидать от этого здания, это снижает приведенную стоимость здания, которую можно рассматривать как частичную. экспроприация частной собственности.[61]

Исследования влияния контроля арендной платы в Калифорнии

Исторически сложилось так, что существовало два типа контроля арендной платы - контроль вакантных площадей (где уровень арендной платы за квартиру контролируется независимо от того, остается ли арендатор в квартире или нет) и отказ от контроля за вакансией (когда уровень арендной платы контролируется только в то время как существующий арендатор остается в блоке). В Калифорнии до 1997 года были разрешены оба типа (законопроект Коста / Хокинс в том же году отменил положения о контроле за вакансиями). Исследование, проведенное в 1990 году в Санта-Монике, Калифорния, показало, что контроль за вакансиями в этом городе защищает существующих арендаторов (меньший рост арендной платы и более длительная стабильность). Однако такая политика потенциально отпугивала инвесторов от строительства новых арендных единиц.[62]

Исследование 2000 года, в котором сравнивались приграничные районы четырех калифорнийских городов, имеющих положения о контроле за вакансиями (Санта-Моника, Беркли, Западный Голливуд, Восточный Пало-Альто), с приграничными районами прилегающих юрисдикций (два из которых разрешили отмену контроля за вакансиями, включая Лос-Анджелес, и два из которых не было контроля арендной платы) показали, что существующие арендаторы в городах с контролем вакантных площадей имели более низкую арендную плату и более длительный срок владения, чем в сравниваемых районах. Таким образом, постановления помогли защитить существующих арендаторов и, следовательно, повысили стабильность сообщества. Однако за 10-летний период в приграничных районах городов с контролируемой вакантностью было создано меньше новых арендных единиц.[63]

Исследование, в котором сравнивалось влияние местных мер контроля арендной платы (как контроль за вакансиями, так и отказ от контроля за вакансиями) с другими местными управление ростом меры, принятые в 490 городах и округах Калифорнии (включая все самые крупные), показали, что контроль арендной платы был сильнее, чем индивидуальные ограничения на использование земли (но не совокупный эффект всех ограничений роста) в сокращении количества арендных единиц, построенных в период с 1980 по 1990 год.[64] Эти меры (как контроль арендной платы, так и управление ростом) помогли переместить новое строительство из мегаполисов в внутренние районы штата, что особенно сильно сказалось на населении с низким доходом и меньшинствами.

Исследование рынка жилья Сан-Франциско 2017 г.

В 1994 году избиратели Сан-Франциско приняли избирательная инициатива который расширил существующие городские законы о контроле за арендной платой, включив в него небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилищного фонда города в то время).[65]:7 [66]:1 [67]:1 В 2017 г. Стэнфорд экономика исследователь Ребекка Даймонд и другие опубликовали исследование, в котором изучалось влияние этого конкретного закона о контроле арендной платы на арендные единицы, недавно контролируемые, по сравнению с единицами аналогичного типа (многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами), не находящимися под контролем (построенными после 1980 года) а также влияние этого закона на общий объем арендной платы в городе и общие цены на аренду в городе за период с 1995 по 2012 год.[66][67][68][69]:1[70]:1[71]

Они обнаружили, что, хотя законы о контроле арендной платы в Сан-Франциско были выгодны арендаторам, у которых была квартира с контролируемой арендной платой, это также привело к тому, что арендодатели удалили 30% квартир, включенных в исследование, с рынка аренды (путем преобразования кондоминиумы или же ТИЦ ), что привело к снижению общего количества арендных единиц на 15% по городу и к увеличению арендной платы по городу на 7%.[65]:1,44 [66][67]:1[68][69]

Авторы заявили, что «эта замена арендуемого жилья, занимаемого владельцами, и элитного нового строительства, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско, поскольку эти типы недвижимости обслуживают людей с более высоким доходом».[65]:3[66][67]:1 [68][69][70]:1

Авторы также отметили, что «... принуждение домовладельцев к страхованию от повышения арендной платы приводит к большим потерям для арендаторов. Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, было бы более желательно предложить эту субсидию в форме правительства. субсидия или налоговый кредит. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домашние хозяйства желаемой страховкой ».[65]:44[66]:1[67]:1[68]:1[69]:1[70]:1[71]:1

Комментарии СМИ

В 2000 году обозреватель New York Times и экономист Принстонского университета Пол Кругман опубликовал часто цитируемую колонку о контроле за арендной платой.[72] Он писал: «Анализ регулирования ренты - один из наиболее понятных вопросов во всей экономике, и - во всяком случае среди экономистов - один из наименее спорных. В 1992 году опрос Американской экономической ассоциации показал, что 93 процента ее членов согласны с этим. что «потолок арендной платы снижает качество и количество жилья».

В свете недавней законодательной деятельности и инициатив по проведению голосования несколько редакционных коллегий высказались по поводу контроля арендной платы. В марте 2019 года газета Chicago Tribune отметила[73]«Стоимость контроля над арендной платой будет нести по всему городу таким образом, что со временем Чикаго станет еще хуже. Даже для многих арендаторов». В сентябре 2019 года газета Washington Post утверждала, что[74]«Законы об ограничении арендной платы могут быть полезны для некоторых привилегированных бенефициаров, которые часто не являются теми людьми, которые действительно нуждаются в помощи. Но они вредны для многих других». В сентябре 2019 года Wall Street Journal писал:[75]«Экономисты всех мастей согласны с тем, что контроль арендной платы не работает. По данным опроса, проведенного IGM Forum в 2012 году, всего 2% считают, что это имеет положительный эффект».

Смотрите также

Люди

  • Дон А. Аллен, член Ассамблеи штата Калифорния и городского совета Лос-Анджелеса в 1940-х и 1950-х годах, призывал отменить контроль за арендной платой в военное время в Лос-Анджелесе.

Примечания

  1. ^ а б c Круз, Кристиан (19 января 2009 г.). «Плюсы и минусы контроля арендной платы». Глобальный гид по недвижимости. В архиве из оригинала от 27.02.2010. Получено 2018-08-05.
  2. ^ а б c d "Государственные законы о контроле за арендной платой". Национальный совет по многоквартирному жилью. 20 сентября 2019. В архиве (PDF) из оригинала 2018-08-03. Получено 2020-02-10.
  3. ^ а б c d «Законы США о контроле за арендной платой по штатам». rentprep.com. В архиве из оригинала от 18.09.2019. Получено 2019-09-18.
  4. ^ Перейра, Иван (11.01.2015). «Битва нависла над законом Нью-Йорка о стабилизации арендной платы». Newsday. В архиве из оригинала от 21.02.2015. Получено 2018-12-04.
  5. ^ Вайнер, Аарон (12 декабря 2014 г.). «Потеря контроля - законы о контроле за арендной платой округа Колумбия должны поддерживать доступное жилье. Так как же домовладельцы продолжают их обходить?». Вашингтонская газета. В архиве из оригинала от 26.05.2016. Получено 2018-12-04.
  6. ^ Катлер, Ким-Май (2014-04-14). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса Сан-Франциско)». TechCrunch. В архиве из оригинала от 30.04.2014. Получено 2018-12-04.
  7. ^ Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). "LA Rent: Был ли успешен контроль арендной платы в Лос-Анджелесе?". Общественное радио Южной Калифорнии. В архиве из оригинала от 13.09.2014. Получено 2018-12-04.
  8. ^ Ингбер, Саша (27 февраля 2019 г.). «Орегон намерен принять первый закон о контроле за арендной платой в масштабе штата». NPR.org. В архиве из оригинала на 2019-03-06. Получено 2019-03-06.
  9. ^ Ньюс, Эллиот (28 февраля 2019 г.). «Губернатор Орегона Кейт Браун подписывает первый в стране закон о контроле за арендной платой». OregonLive. В архиве из оригинала на 2019-03-05. Получено 2019-03-06.
  10. ^ Калифорния, Департамент по делам потребителей, штат. «Книга арендодателя / арендатора - Департамент по делам потребителей Калифорнии». www.dca.ca.gov.
  11. ^ Статистика выборов в Массачусетсе 1994: вопрос бюллетеня № 9. [Бостон?]: Подразделение. 1994 г.
  12. ^ Поллаковски, Генри (май 2003 г.). «Контроль арендной платы и жилищные инвестиции: свидетельства дерегулирования в Кембридже, Массачусетс» (PDF). MIT Центр Недвижимости. Получено Двадцать первое октября, 2019.
  13. ^ «История регулирования арендной платы». www.tenant.net.
  14. ^ «Информационный бюллетень по контролю арендной платы». Архивировано из оригинал на 2005-05-09.
  15. ^ а б Плакинс, Ава (31 января 1983 г.). "Плач домовладельца". New York Magazine.
  16. ^ "Законопроект Сената штата Нью-Йорк S6458". Сенат штата Нью-Йорк. 2019-06-11. Получено 2019-10-21.
  17. ^ Правление, Редакция. «Мнение | Контроль над арендной платой». WSJ. Получено 2019-10-21.
  18. ^ Луи, Эррол. «Законы об аренде - это благосостояние богатых: Нью-Йорку пора умно поговорить о дорогостоящей системе регулирования жилищного строительства». nydailynews.com. Получено 2019-10-21.
  19. ^ REW (28.08.2019). «Владельцы сокращают расходы, увольняют рабочих, поскольку государственные квартплаты начинают кусаться». Еженедельник по недвижимости. Получено 2019-10-21.
  20. ^ а б Форбс, Джим; Шеридан, Мэтью (1999-06-01). «Рождение контроля над арендной платой в Сан-Франциско». Квартирная ассоциация Сан-Франциско. Архивировано из оригинал на 2008-07-20. Получено 2018-08-05.
  21. ^ "Нэш против города Санта-Моника (1984)". Justia. 1984-10-25. В архиве из оригинала от 02.12.2015. Получено 2018-08-05.
  22. ^ "Текст счета AB1164". Получено 2007-12-01.
  23. ^ «Разделы Гражданского кодекса Калифорнии 1954.50-1954.535». Получено 2007-12-01.
  24. ^ Питер Драйер (14 мая 1997 г.). «Дерегулирование арендной платы в Калифорнии и Массачусетсе: политика, политика и последствия - Часть II».
  25. ^ Мерфи, Кэти (2018-11-06). «Калифорнийская мера по контролю за арендной платой не удалась». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве из оригинала на 2018-11-17. Получено 2018-11-25.
  26. ^ «Меры государственного голосования» (PDF). Государственный секретарь Калифорнии. В архиве (PDF) из оригинала на 2019-01-08. Получено 2019-03-03. Итого по штату 4,949,543 7,251,443% 40,6% 59,4%
  27. ^ «Предложение штата Калифорния 10, Инициатива по контролю за арендной платой (2018 г.)».
  28. ^ Хирш, Вернер З. (1988-09-01). «Исследование последствий контроля за арендой в парке мобильных домов». Журнал экономики города. 24 (2): 212–226. Дои:10.1016/0094-1190(88)90039-3. ISSN  0094-1190.
  29. ^ "Совет по аренде Сан-Франциско: Информационный бюллетень 1 - Общая информация".
  30. ^ http://www.dhcr.state.ny.us/ora/pubs/html/orafac1.htm
  31. ^ "СТАБИЛИЗАЦИЯ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ В ГОРОДЕ И ГРАЕЗДЕ САН-ФРАНЦИСКО И АРБИТРАЖНЫЙ СОВЕТ Раздел 1.12". Получено 2015-03-29.
  32. ^ Gilderbloom, Джон I .; Маркхэм, Джон П. (2016). «Умеренный контроль арендной платы: шестьдесят городов за 20 лет». Журнал городских дел. 18 (4): 409–430. Дои:10.1111 / j.1467-9906.1996.tb00388.x.
  33. ^ 256 НАС. 135 (1921)
  34. ^ 264 НАС. 543 (1924)
  35. ^ 475 НАС. 260 (1986)
  36. ^ Раэсс, Паскаль; фон Унгерн-Штернберг, Томас (2002). «Модель регулирования рынка арендного жилья». Региональная наука и городская экономика. 32 (4): 475–500. Дои:10.1016 / S0166-0462 (01) 00093-X.
  37. ^ Чапек, Стелла М (1992). Сообщество против товара: арендаторы и американский город. ISBN  9780791498439.
  38. ^ «Предыстория». Арендаторы чердаков Нижнего Манхэттена. 2002-01-01. Архивировано из оригинал на 2012-06-29. Уже в середине 1960-х художники начали осваивать экономически депрессивную производственную зону нижнего Манхэттена, известную как Сохо, где они нашли доступные «сырые» или «как есть» пространства, достаточно большие для жизни и работы (например, лофты). Обрадовавшись получению арендной платы за эти часто заброшенные, заброшенные помещения, владельцы коммерческой недвижимости приветствовали и поощряли заселение своих домов жилыми помещениями. Используя собственный капитал, художники отремонтировали свои арендованные лофты, превратив их в жилые / рабочие студии, установив сантехнику и электрическую арматуру вместе с другими улучшениями - как правило, за свой счет. Городские власти, в равной степени обрадованные стабилизацией базы налога на недвижимость, закрыли глаза на тот факт, что ни одно из этих зданий не имело Свидетельства о заселении.
  39. ^ Баутиста, Рафаэль (2018-05-02). «В Калифорнии контроль арендной платы необходим для защиты работающих семей». The San Diego Union-Tribune. В архиве из оригинала на 2018-05-03. Получено 2018-08-09.
  40. ^ а б c Фридман, Милтон Д. (21 февраля 2011 г.). «Крыши или потолки? Текущая жилищная проблема - Милтон Д. Фридман».
  41. ^ www.igmchicago.org http://www.igmchicago.org/surveys/rent-control?mod=article_inline. Получено 2019-10-21. Отсутствует или пусто | название = (помощь)
  42. ^ Олстон, Ричард М .; Kearl, J. R .; Воан, Майкл Б. (1992-05-01). «Есть ли консенсус среди экономистов 1990-х годов?» (PDF). Американский экономический обзор. 82 (2): 203–209. JSTOR  2117401. В архиве (PDF) из оригинала от 01.09.2006.
  43. ^ а б Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). "Расчеты; Дело об аренде". Нью-Йорк Таймс. В архиве из оригинала от 06.04.2009. Получено 2018-08-10.
  44. ^ а б Дженкинс, Блэр (1 января 2009 г.). «Контроль арендной платы: согласны ли экономисты?» (PDF). Американский институт экономических исследований. В архиве (PDF) из оригинала от 29.09.2017. Получено 2018-08-14.
  45. ^ а б Татиан, Петр (02.01.2013). "Хорошая ли политика контроля арендной платы?". Городской институт. В архиве из оригинала от 03.07.2015. Получено 2018-08-19.
  46. ^ Бейер, Скотт (24 апреля 2015 г.). "Как иронично: города Америки с контролируемой арендной платой являются наименее доступными". Forbes. В архиве из оригинала от 19.07.2015. Получено 2018-09-11.
  47. ^ Вальдес, Роджер (2017-12-18). «Контроль арендной платы не помогает арендаторам: некоторые в штате Вашингтон все равно хотят его попробовать». Forbes. В архиве из оригинала от 23.12.2017. Получено 2018-09-13.
  48. ^ Рич, Спенсер (1988-06-12). «Институт урбанистики, ведущий либеральный аналитический центр, отмечает 20-летие». Лос-Анджелес Таймс. В архиве из оригинала от 01.07.2010. Получено 2018-08-20.
  49. ^ Коэн, Рик (12 декабря 2014 г.). «Внутренняя работа аналитических центров: Transparify дает нам хороший обзор». Некоммерческий ежеквартально. В архиве из оригинала 31.05.2016. Получено 2018-08-20.

    ... Urban Institute и другие обычно считаются беспристрастными или посредниками.

  50. ^ Маклин, Джим (20 ноября 2014 г.). «Больницы Канзаса продолжают кампанию по расширению Medicaid». Канзасский институт здоровья. В архиве из оригинала 16.12.2014. Получено 2018-08-20.

    ... внепартийный городской институт, ...

  51. ^ Пендер, Кэтлин (10 сентября 2016 г.). «Контроль над арендной платой распространяется на пригороды Bay Area, к разочарованию экономистов». Хроники Сан-Франциско. В архиве из оригинала на 2016-10-08. Получено 2018-08-18.
  52. ^ Джаффе, Эрик (2013-04-09). «Некоторые люди совершают безумные поступки ради квартиры с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке». СитиЛаб - Атлантический океан. В архиве из оригинала на 2018-09-12. Получено 2018-09-11.
  53. ^ "Нобельпристагарен и экономика 2008: Пол Кругман", выступление Пола Кругмана (последнее посещение - 26 декабря 2008 г.)
  54. ^ а б Сохилл, Рэй (1999-11-10). «Черный и правый - Томас Соуэлл говорит о высокомерии либеральных элит и одиночестве черных консерваторов». Салон. В архиве из оригинала 2011-12-07. Получено 2018-09-22.
  55. ^ Соуэлл, Томас. 2008. Экономические факты и заблуждения. Базовые книги, ISBN  0-465-00349-4.
  56. ^ Шуэц, Дженни (17.07.2019). «Возвращается ли контроль над арендной платой?». Brookings. Получено 2019-10-21.
  57. ^ Мэнкив, Грегори. Принципы экономики. 4-е изд. п. 31.
  58. ^ Харт, Анджела; Мерфи, Кэти (28.09.2018). «Убьет ли контроль арендной платы производство жилья в Калифорнии? Не обязательно, как показывают данные». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве из оригинала от 29.09.2018. Получено 2018-10-17.
  59. ^ а б Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). "Расчеты; Аренда". Нью-Йорк Таймс.
  60. ^ а б Такер, Уильям (21 мая 1997 г.). «Как контроль за арендной платой приводит к появлению доступного жилья» (PDF). Анализ политики Катона (274).
  61. ^ «Принимая закон о контроле за арендной платой и тем самым ограничивая инвесторов в будущей аренде, город может активно снижать текущую стоимость собственности. По сути, это экспроприация сообщества в пользу арендаторов». "Богатство городов", влиятельный трактат активистов, цитируемый в Collier, Peter and David Horowoitz, 1996. Разрушительное поколение: размышления о 60-х. Свободная пресса, ISBN  0-684-82641-0, п. 223
  62. ^ Левин, Нед; Григсби, Дж. Юджин; Хескин, Аллан Д. (1990). «Кому выгоден контроль арендной платы? Влияние на арендаторов в Санта-Монике, Калифорния». Журнал Американской ассоциации планирования. 56 (2): 140–152. Дои:10.1080/01944369008975755.
  63. ^ Хескин, Аллан Д .; Левин, Нед; Гаррет, Марк (2000). «Эффекты управления вакансиями: пространственный анализ четырех городов Калифорнии». Журнал Американской ассоциации планирования. 66 (2): 162–176. Дои:10.1080/01944360008976096.
  64. ^ Левин, Нед (1 ноября 1999 г.). «Влияние местного контроля роста на производство жилья в регионах и перераспределение населения в Калифорнии». Урбанистика. 36 (12): 2047–2068. Дои:10.1080/0042098992539.
  65. ^ а б c d Даймонд, Ребекка; Маккуэйд, Тим; Цянь, Франклин (2017-10-11). «Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, домовладельцев и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF). Национальное бюро экономических исследований. В архиве (PDF) из оригинала 2018-08-03. Получено 2018-08-07.
  66. ^ а б c d е Мерфи, Кэти (2017-11-02). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, способствовала облагораживанию Сан-Франциско», - говорится в исследовании. Пока в Калифорнии обсуждают пределы арендной платы, экономисты предлагают предостережение ». Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве из оригинала на 2018-01-04. Получено 2018-08-07.
  67. ^ а б c d е Чыонг, Кевин (2017-11-09). «Контроль арендной платы связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда». Деловые журналы американского города. В архиве из оригинала на 2018-12-02. Получено 2018-12-01.
  68. ^ а б c d Робертсон, Мишель (03.11.2017). «Политика контроля над арендной платой, вероятно,« подпитывала »джентрификацию Сан-Франциско, говорят экономисты Стэнфордского университета». Хроники Сан-Франциско. В архиве из оригинала от 03.12.2017. Получено 2018-08-07.
  69. ^ а б c d Дельгадилло, Натали (14 февраля 2018 г.). «Приносит ли контроль арендной платы больше вреда, чем пользы? - Новое исследование показывает, что политика, направленная на удержание арендной платы на низком уровне, на самом деле поднимает ее в целом, сокращает арендный фонд и джентрификацию топлива».. Управляющий. В архиве из оригинала от 22.02.2018. Получено 2018-08-07.
  70. ^ а б c Мисра, Танви (29 января 2018 г.). «Контроль арендной платы: расплата». CityLab. В архиве из оригинала на 2018-02-01. Получено 2018-11-30.
  71. ^ а б Эндрюс, Эдмунд (02.02.2018). «Победители и проигравшие компании Rent Control - арендная плата в жарких городах зашкаливает, поэтому ведется охота за лучшим способом защитить арендаторов от того, что их дома вымогают ценой».. Стэнфордская высшая школа бизнеса. В архиве из оригинала 2018-03-09. Получено 2018-12-11.
  72. ^ Кругман, Пол (2000-06-07). «Мнение | Расчеты; Аренда». Нью-Йорк Таймс. ISSN  0362-4331. Получено 2019-10-21.
  73. ^ Правление, Редакция. «Контроль арендной платы принесет пользу некоторым арендаторам, но сократит жизнеспособность Чикаго». chicagotribune.com. Получено 2019-10-21.
  74. ^ Правление, Редакция. «Мнение | Экономисты правы: контроль арендной платы - это плохо». Вашингтон Пост. Получено 2019-10-21.
  75. ^ Правление, Редакция. "Мнение | Национальный контроль арендной платы Берни". WSJ. Получено 2019-10-21.

Рекомендации

  • Баар, Кеннет К. (1983). «Рекомендации по разработке законов о контроле за арендной платой: уроки десятилетия». Обзор закона Рутгерса, Vol. 35 № 4 (лето 1983 г.).
  • Баар, Кеннет К. (1992). «Право продавать передвижной дом промышленного производства« Im »на площади с контролируемой арендной платой в парке передвижных домов« Im »: действующее регулирование или неконституционное взятие?» Городской юрист, Vol. 24 с. 157–221.
  • Блок, Уолтер (2008). «Контроль арендной платы». В Дэвид Р. Хендерсон (ред.). Краткая энциклопедия экономики (2-е изд.). Библиотека экономики и свободы. ISBN  978-0-86597-665-8. OCLC  237794267.
  • Даунс, Энтони (1996). Переоценка контроля за арендной платой за жилую недвижимость. Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, ISBN  0-87420-801-7.
  • Фридман, Милтон и Джордж Дж. Стиглер (1946). Крыши или потолки? Текущая жилищная проблема. Ирвингтон-он-Хадсон, Нью-Йорк: Фонд экономического образования.
  • Гилдерблум, Джон И., редактор (1981). Контроль арендной платы: справочник. Центр альтернативной политики; 3-е издание, 1 июня 1981 г. ISBN  0-938806-01-7.
  • Китинг, Деннис, редактор (1998). Контроль арендной платы: регулирование и рынок жилья. Центр исследований городской политики, ISBN  0-88285-159-4.
  • Макдонаф, Кристина (2007). «Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы как формы регулирования и физического изъятия». Обзор законодательства Бостонского колледжа по вопросам окружающей среды, Vol. 34 с. 361–85.
  • Нибанк, Пол Л., редактор (1986). Дебаты о контроле за арендной платой. Пресса Университета Северной Каролины, ISBN  0-8078-1670-1.
  • Такер, Уильям (1991). Зонирование, контроль арендной платы и доступное жилье. ISBN  0-932790-78-X.
  • Тернер, Марджери Остин (1990). Влияние контроля над арендной платой на рынок жилья. Вашингтон, округ Колумбия: Издательство городского института, ISBN  0-87766-443-9.
  • Gilderbloom, Джон I .; Маркхэм, Джон П. (1996). «Умеренный контроль арендной платы: шестьдесят городов за 20 лет». Журнал городских дел. 18 (4): 409–430. Дои:10.1111 / j.1467-9906.1996.tb00388.x.

внешняя ссылка