Прихватка (закон) - Tacking (law)

Прихватка это правовая концепция, возникающая в общее право относящиеся к конкурирующим приоритетам между двумя или более интересы безопасности возникающие в связи с тем же активом. Эту концепцию лучше всего проиллюстрировать на примере.

  1. Банк А ссужает заемщику первый аванс, который обеспечивается ипотекой на имущество заемщика. Ипотека выражается для обеспечения этого аванса и любых будущих авансов.
  2. Впоследствии банк B ссужает заемщику больше денег и берет ипотеку второго ранга на то же имущество.
  3. Затем банк А ссужает заемщику второй аванс, полагаясь на свою первоначальную ипотеку.

Банк А всегда будет иметь первоочередное требование к собственности на полную сумму своего первого аванса. Но он сможет предъявить претензию в отношении собственности в первую очередь Банку Б в отношении его второго аванса, только если ему будет разрешено закрепка второй аванс по ипотеке, который был взят во время первого аванса. Если банку A не разрешено использовать второй аванс, то требование банка B в отношении ссудных сумм будет иметь приоритет перед требованиями банка A в отношении второго аванса.

В американской юриспруденции Юридический словарь Блэка определяет закрепку в несколько более узких терминах:

1. Объединение последовательных периодов владения разными лицами, чтобы рассматривать периоды как один непрерывный период; особенно добавление собственного периода владения землей к периоду предыдущего владельца для установления непрерывного Незаконное владение на установленный законом срок.
2. Присоединение юниора залог с первым залоговым правом, чтобы получить приоритет над промежуточным залогом.

Отдельно в определении tabula in naufragio, Блэка Комментарии:

Можно справедливо сказать, что эта доктрина выживает только в несправедливом и критикуемом английском правиле тэка.

Нормы общего права

Первым делом, который подошел к позиции по отношению к конкурирующим залогодержателям, был Гордон против Грэма.[а] В девятнадцатом веке его авторитет подвергся сомнению. Был задан вопрос, правильно ли было сообщено об этом и, даже если правильно было сообщено, правильно ли в нем изложен закон.

Впоследствии дело дошло до Дом лордов в Хопкинсон - Ролт.[1] В этом случае заемщик заключил ипотеку за свою землю, которая была выражена для «обеспечения причитающихся сумм и которые время от времени подлежат выплате» банку. Позже заемщик предоставил вторую ипотеку в пользу другого кредитора. Извещение о второй ипотеке передано в банк. Позже заемщик был объявлен банкрот, и возник спор относительно приоритета банка в отношении ссуд, выданных по первой ипотеке после того, как он получил уведомление о второй ипотеке.

Три лорда, слушавшие дело, разделились, и большинство проголосовало за второго залогодержателя. Лорд Кэмпбелл, то Лорд-канцлер (с кем Лорд Челмсфорд согласился), высказал мнение:

Надо сказать, что доктрина [в Гордон против Грэма] мне кажется противоречащим принципу. Несмотря на то, что залогодатель отказался от законного интереса в заложенной наследственной собственности, он остается полноправным владельцем всей своей доли, не переданной на выгодной основе залогодержателю, и он все еще может распоряжаться своим имуществом любым способом, совместимым с правами залогодержателя. Как первый залогодержатель пострадал от исполнения второй ипотеки. . . ? Первый залогодержатель в безопасности в отношении прошлых авансов и он не обязан продвигаться дальше (курсив наш). Ему нужно только держать его за руку, когда его просят подать в долг. Зная размер второй ипотеки, он может рассчитать, что заложенные наследства являются достаточным обеспечением для залогодержателей; и если он сомневается в этом, он закрывает свой счет у залогодателя и ищет более надежное обеспечение.

Несогласный судья, Лорд Крэнворт, выступал за соблюдение правила в Гордон против Грэма как сообщалось. Он выразил свое мнение в особом мнении:

Я, конечно, понимал, что в таком случае, за исключением всех особых обстоятельств, первый залогодержатель будет обеспечен для любых последующих авансов, покрытых его обеспечением, даже если он получил уведомление о втором залоге. Это так основано на авторитете, я считаю, что часто действовали, и мне кажется совершенно справедливым и разумным.

Ипотека - это контракты; и когда после того, как права сторон в соответствии с ними определены и поняты, невозможно сказать, что какое-либо правило, регулирующее их приоритет, является несправедливым. Если закон однажды будет установлен и понят, что лицо, выдавшее деньги по второй ипотеке, с уведомлением о предыдущей ипотеке, покрывающей будущие, а также текущие долги, будет перенесено на первого залогодержателя в полном объеме, покрытом или способном будучи охваченным предыдущей охраной, ему не на что жаловаться. Когда он дает свои деньги, он осознает несовершенство своей безопасности и действует на свой страх и риск.

...

Правило ... удобное правило, никому не причиняющее несправедливости. Вероятно, по нему часто действовали, и я думаю, что отступление от него может в ретроспективе вызвать большую несправедливость и в перспективе предотвратить ссуды денег банкирами или другими лицами, где такие ссуды могут быть сделаны безопасно и с пользой.

Фактическое уведомление

Хотя в течение многих лет предполагалось, что для первого залогодержателя достаточно иметь либо действительный, либо конструктивное уведомление второй ипотеки, в Westpac Banking Corporation v Adelaide Bank Limited[2] считалось, что конструктивного уведомления недостаточно, и что первый залогодержатель может использовать будущие ссуды, если он не фактическое уведомление ценной бумаги второго ранга.

Эффект подчинения

Где соглашение о подчинении помещает более позднюю ипотеку в более высокий приоритет, чем ранее предоставленная, срок действия разрешений, предоставленных предыдущими ипотекодателями, будет иметь значительное влияние на приоритет, присвоенный каждой из рассматриваемых обеспеченных долгов. В 2014 г. Апелляционный суд Ньюфаундленда и Лабрадора проведенный в Medoc Properties Limited против Standard Trust Company[3] что неспособность правопреемника освободить одну из двух уступленных закладных в отношении такого соглашения привела к тому, что им были отданы разные приоритеты.

Срочные кредиты и овердрафты

Нормы общего права, касающиеся закрепления, вызвали трудности в отношении овердрафты и возобновляемые ссуды из-за правила Дело Клейтона,[4] при условии, что в отношении любых учетная запись, предполагается, что платежи на счет в первую очередь погашают самые ранние долги. Считается, что это имеет несколько эффектов:[5]

  • При подаче уведомления о второй ипотеке последующие платежи на счет применяются для уменьшения овердрафта, существующего на момент уведомления, и, по сути, в пользу следующего залогодержателя.[6]
  • Последующий залогодержатель берет на себя овердрафт только в это время, то есть не подлежит будущим авансам, и уменьшение овердрафта, соответственно, повышает его безопасность. Если овердрафт погашен, то любая последующая задолженность будет производиться в виде будущих авансов, а банковская ипотека будет полностью отложена по отношению к последующей ипотеке, хотя банковская ипотека не перестает действовать между банком и его клиентом, залогодатель.[7]

Это правило является лишь презумпцией удобства, но на практике от него трудно отказаться, и оно может иметь разрушительные последствия для обеспечительных прав первых залогодержателей. Например, предположим, что клиент обеспечивает овердрафт с помощью ипотеки под залог своего дома. Затем, когда овердрафт составляет 100 000 фунтов стерлингов, клиент предоставляет вторую закладную на свой дом в качестве обеспечения срочной ссуды в другом банке. Если в течение следующих девяти месяцев клиент должен был внести 90 000 фунтов стерлингов на счет и снять со счета еще 70 000 фунтов стерлингов, сумма задолженности первому банку уменьшилась бы до 80 000 фунтов стерлингов, но они бы имели только первое место. безопасность всего за 10 000 фунтов стерлингов. За оставшиеся 70 000 фунтов они будут отставать от второго залогодержателя.

Соответственно, на практике банк обычно "закрывает" счет, когда получает уведомление о последующем списании средств за имущество, которое служит обеспечением для овердрафта.[8]

Изменение закона

В конечном счете, Хопкинсон считалось, что это доставляет больше неудобств, чем решает, и ряд юрисдикций общего права попытались изменить положение своим законом.[9]

Модификация в Англии и Уэльсе

В Парламент Соединенного Королевства изменил применение норм общего права в нескольких отношениях:[10]

(а) промежуточный залогодержатель дает согласие,
(b) банк не получил уведомления о промежуточной ипотеке во время аванса,[b] или же
(c) первоначальная ипотека фактически обязывала банк выдавать дальнейшие ссуды.
(а) промежуточный залогодержатель дает согласие,
(b) банк не получил уведомления о промежуточной ипотеке от последующего залогодержателя, или
(c) первоначальная ипотека фактически обязывала банк выплачивать дополнительные ссуды, и это соглашение было внесено в реестр до создания последующего залога.

Примечания

  1. ^ Гордон против Грэма, (1716) 2 Eq Cas Abr 598, 22 ER 502, как впоследствии цитируется в Хопкинсон - Ролт:[1] «А. закладывает Б. сроком на несколько лет, чтобы обеспечить Сумму в фунтах стерлингов, уже предоставленную А., а также такие другие Суммы, которые в дальнейшем должны быть предоставлены ему в ссуду или авансироваться. А. предоставляет С. вторую ипотеку для определенную сумму с уведомлением о первой ипотеке; а затем первый залогодержатель, получив уведомление о второй ипотеке, ссужает дополнительную сумму ... Per Cowper, C.Второй залогодержатель не должен выкупить первую ипотеку без оплаты в качестве Что ж, Деньги, ссуженные после того, как ссуды до того, как была выдана вторая Ипотека, были безумием второго Залогодержателя с Уведомлением, чтобы взять такое Обеспечение ».
  2. ^ но с. 94 (2) предусматривает, что «если предыдущая ипотека была сделана специально для обеспечения текущего счета или других дальнейших авансов», регистрация залога не является уведомлением, если оно не было зарегистрировано в местном реестре актов на момент его создания.

Сноски

  1. ^ а б Хопкинсон - Ролт (1861) 9 HL Cas 514, 11 829 э. Р.
  2. ^ Westpac Banking Corporation против Adelaide Bank Limited [2005] NSWSC 517 (30 июня 2005 г.)
  3. ^ Medoc Properties Limited против Standard Trust Company 2014 NLCA 13 по номиналу. 27–29 (4 марта 2014 г.), цитируя Гилмор, Грант (1965). Залоговые интересы и личное имущество. II. Бостон: Литтл, Браун и компания. С. 1020–1021, 1032. ISBN  1-886363-81-1.
  4. ^ Девайнес v Ноубл (1816) (1816) 1 Mer 529, 35 ER 767 (9 марта 1816 г.)
  5. ^ Сибблз v Хайферн Пти Лтд [1987] HCA 66 по номиналу. 11 (большинство), 164 CLR 214 (23 декабря 1987 г.)
  6. ^ Дили против Lloyds Bank, Limited, (1912) AC 756, обсуждалось на Пэджет, Джон (1922). Закон о банковском деле (3-е изд.). Лондон: Баттерворт. С. 74–76.
  7. ^ Банковская компания Лондона и графства против Рэтклиффа, (1881) 6 AC 722, at p 737, обсуждалось в Paget, п. 394
  8. ^ На практике в большинстве охранных документов предусматривается, что предоставление последующего платежа на самом деле является событием неисполнения обязательств и потенциально может привести к принудительным действиям со стороны банка.
  9. ^ См., Например, с. 49, Закон о регистрации земли 2002 г. в объединенное Королевство, Закон о собственности, RSBC 1996, c. 377, с. 28 дюйм британская Колумбия, Закон о праве собственности 1974 г. (Qld) с 82 в Квинсленд Постановление о передаче и собственности (глава 219)§ 45 в Гонконг.
  10. ^ Эллингер, Элиаху Питер; Lomnicka, Eva Z .; Заяц, Кристофер В. (2006). Современный банковский закон Эллинджера (4-е изд.). Издательство Оксфордского университета. п. 829. ISBN  978-0-19-923209-3.

внешняя ссылка