Жилищное обеспечение, обеспеченное ипотекой - Residential mortgage-backed security

Ценные бумаги
Vereinigte Ostindische Compagnie bond - Мидделбург - Амстердам - ​​1622.jpg

Облигации, обеспечивающие секьюритизацию ипотечных кредитов, обычно рассматриваются как отдельный класс, называемый жильё, обеспеченное ипотекой (RMBS).[1] В этом смысле ссылка на общий пакет финансовых соглашений, которые обычно представляют собой денежные доходы, которые выплачиваются инвесторам и которые поддерживаются денежными платежами, полученными от домовладельцев, которые выплачивают проценты и основную сумму в соответствии с условиями, согласованными со своими кредиторами; это инструмент финансирования, созданный «инициатором» или «спонсором» ипотечной ссуды; без перекрестного обеспечения индивидуальных ссуд и ипотечных кредитов (поскольку было бы невозможно получить разрешение от отдельных домовладельцев), это инструмент финансирования, который объединяет денежный поток, полученный от физических лиц, и выплачивает эти денежные поступления с водопадными приоритетами, которые позволяют инвесторам чувствовать себя комфортно с уверенностью получения наличных в любой момент времени.

Существует множество важных различий между ипотечными ссудами, выданными и обслуживаемыми банками и хранящимися в бухгалтерских книгах банка, и ипотечной ссудой, которая была секьюритизирована как часть RMBS. Главный из них заключается в том, что принципал, который взаимодействует с заемщиком и управляет принятием решений «Обслуживающим лицом», который недавно вступил в отношения, больше не несет обязательств по обязательствам, связанным с общественным доверием и банковским уставом, который традиционно контролировал кредитные отношения между банками и их клиентами. Если заем не будет восстановлен на балансе первоначального кредитора, отношения между розничным и клиентом между заемщиком и его банком меняются на отношения между первоначальным клиентом и опытным аккредитованным инвестором, для которого обслуживающий банк выступает в роли перед.

RMBS часто сбивает с толку, но правильно называют финансовыми инвестициями, подобными облигациям, поскольку RMBS можно представить как имеющую схожие характеристики, включая «основные инвестиции» и «доходность»; «основная инвестиция», однако, не представляет собой покупку отдельного векселя, выпущенного домовладельцем, а, скорее, представляет собой выплату «основной суммы долга» за право на получение денежного потока по инвестиционному соглашению, которое включает в себя множество других договоренностей. Точно так же «доходность» - это только расчет условно исчисленной процентной доходности, возникающей в результате получения денежных потоков. Рынок RMBS представляет собой крупнейший источник финансирования жилищных ипотечных кредитов домовладельцам США (см. Ниже).

Доходность этих ценных бумаг в целом считается более предсказуемой, чем коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS),[2] из-за большого количества индивидуальных и географически диверсифицированных займов, которые существуют в рамках любого индивидуального пула RMBS. Существует множество различных типов RMBS, включая сквозные ипотечные кредиты, обеспеченные ипотечные обязательства (CMO) и обеспеченные долговые обязательства (CDO).[3]

Происхождение

Истоки современных жилищных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, восходят к Государственной национальной ипотечной ассоциации (Джинни Мэй ),[4] хотя различные варианты секьюритизации ипотечных кредитов существовали в США в конце 1800-х - начале 1900-х годов.[5] В 1968 году Джинни Мэй первой выпустила новый тип облигаций, обеспеченных государством, известных как ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой.[6] Эта облигация взяла ряд жилищных кредитов, объединив ежемесячные главный и процентные платежи, а затем использовали ежемесячные денежный поток в качестве поддержки облигаций. Основная сумма этих ипотечных кредитов была гарантирована Джинни Мэй, но не была связана с риском того, что заемщики выплатят основной остаток досрочно или решат рефинансировать ссуду, набор возможных будущих результатов, известных как "риск досрочного погашения."[6][7] Продажа пулов ипотечных кредитов таким образом позволила Джинни Мэй приобрести новые фонды для покупки дополнительных жилищных кредитов у ипотечных брокеров, что способствовало выполнению утвержденной Конгрессом миссии агентства по «расширению доступного жилья».[8] Поскольку банки и другие создатели ипотечных кредитов могли продавать свои ипотечные кредиты в RMBS, они использовали вырученные средства для предоставления новых ипотечных кредитов.[9]

Поскольку эти облигации пользовались полной поддержкой и поддержкой правительства Соединенных Штатов, они получили высокие кредитные рейтинги и «процентная ставка была лишь немного выше, чем по казначейским облигациям».[10] После успеха предложений Джинни Мэй два других спонсируемых государством жилищных агентства, Фанни Мэй и Фредди Мак,[11] начали предлагать свои собственные версии RMBS. Государственная гарантия по ипотечным кредитам заверила инвесторов в том, что в случае дефолта заемщика они будут полностью погашены. Но взамен этой гарантии заемщики должны были соблюдать строгие стандарты андеррайтинга. Например, с Fannie Mae покупатели жилья должны были внести минимальный первоначальный взнос в размере 10 процентов от стоимости дома, а доход покупателя должен был быть хорошо задокументирован и, предпочтительно, в виде периодической зарплаты.[12]

Разработка MBS под собственной торговой маркой

Финансирование ипотечных кредитов от S&L резко упало почти на ту же величину, что и финансирование от Fannie and Freddie («предприятия, спонсируемые государством»). Финансирование под частной торговой маркой RMBS («Неагентские ценные бумаги») достигло пика примерно на 21% до крах субстандартного кредитования. (источник: Заключительный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, стр.69 рисунок 5.1)

В конце 1970-х команда из Salomon Brothers работал с Банк Америки создать первую ценную бумагу, обеспеченную жилищной ипотекой, которая не была гарантирована государством.[13] Торговец облигациями Salomon Brothers по имени Льюис Раньери сыграл важную роль в этом усилии. Он ввел термин "секьюритизация «в этот период после присоединения к проекту в 1977 году.[14] По словам автора Алиссы Кац, Раньери стремился произвести революцию на ипотечном рынке, который в то время сильно зависел от спонсируемых государством учреждений по страхованию жилья (Джинни Мэй, Фанни Мэй и Фредди Мак). Его план состоял в том, чтобы найти способ сделать ипотечный рынок полностью частным делом.[15] и чтобы воплотить эту цель в жизнь, его команда хотела создать продукт безопасности, «который можно было бы покупать и продавать среди инвесторов».[16]

Идея заключалась в том, чтобы позволить частным банкам выдавать ссуды, а затем продавать эти ссуды желающим инвесторам, ищущим стабильный поток доходов, высвобождая капитал, с помощью которого банк мог бы затем выдавать дополнительные ссуды. Несмотря на работу над проектом в течение трех лет, облигации, разработанные командой Salomon, потерпели коммерческий провал из-за различных нормативных актов штата и федеральных законов о ценных бумагах, относящихся ко времени Великая депрессия[17]

Чтобы решить эту проблему, Раньери помог разработать и отстоять перед Конгрессом Закон 1984 года о расширении вторичного ипотечного кредитования (SMMEA).[18] Алисса Кац в своей книге 2009 года о новейшей истории американского рынка недвижимости пишет, что SMMEA

призвал рейтинговые агентства - в то время Moody’s и Standard & Poor’s - чтобы взвесить каждый ипотечный пул. До тех пор, пока облигация получает один из наивысших рейтингов агентств, а это означает, что, по мнению агентств, инвесторы должны быть уверены в получении оплаты, она может быть продана. Хотя Комиссия по ценным бумагам и биржам будет контролировать торговлю этими ценными бумагами так же, как и все инвестиции для продажи, правительство США больше не будет исключительно управлять рынком ценных бумаг с ипотечным покрытием, как это было через Джинни Мэй. «Мы считаем, что рейтинговые услуги действительно обеспечивают существенную защиту инвесторов», - заявил Раньери перед Конгрессом в начале 1984 года.[19]

Этот закон открыл дверь, позволяющую «финансовым учреждениям, зарегистрированным на федеральном уровне, включая кредитные союзы», «инвестировать в ценные бумаги, связанные с ипотекой, при условии только ограничений, которые может наложить соответствующий регулирующий совет».[20] Это создало рынок для частной торговой марки MBS, которой не существовало, когда Раньери впервые разработал их в 1977 году.

источник: Заключительный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, стр.73, рисунок 5.3

По словам Дэвида Максвелла из Fannie Mae, разработчики ипотечных ценных бумаг «частной торговой марки» не стремились - или, по крайней мере, в конечном итоге - подрезать и заменить «агентские» MBS Fannie и Freddie. Они хотели «найти продукты, от которых они могли бы получать прибыль, в которых им не приходилось бы конкурировать с Fannie».[21] Финансовые журналисты Бетани Маклин, и Джо Ночера, утверждают, что Раньери и другие на Уолл-стрит осознали, что они никогда не «вытеснят [GSE] Fannie и Freddie с их доминирующего положения в качестве секьюритизаторов традиционных ипотечных кредитов», но Fannie и Freddie не имели бизнеса и не интересовались ипотечными кредитами (субстандартный или Alt-A ипотека). Таким образом, рынок subprime превратился в сферу частных марок ипотечных ценных бумаг.[21]

Транши

МБС "государственное предприятие "Fannie и Freddie считались" эквивалентом облигаций с рейтингом AAA "из-за их высоких стандартов и предложений о гарантиях со стороны правительства США.[22]

Хотя субстандартные ипотечные кредиты под частной маркой никогда не смогут претендовать на это, «разделив» объединенные ипотечные кредиты на «транши», каждый из которых имеет различный приоритет в потоке ежемесячной или квартальной основной суммы и потока процентов,[23][24] они могли создавать ценные бумаги с рейтингом тройной А из траншей с наивысшим приоритетом - самых «старших» траншей.

Поскольку самый старший транш был подобен «ведру», наполненному «водой» основного долга и процентов, которое не делило эту воду со следующим младшим ведром (т. Е. Траншем), пока оно не было заполнено до краев и переполнено,[25] верхние корзины / транши (теоретически) обладали значительной кредитоспособностью и могли получить самые высокие кредитные рейтинги, что делало их пригодными для продажи на денежном рынке и пенсионных фондах, которые в противном случае не имели бы дело с низкокачественными ипотечными ценными бумагами.

источник: Заключительный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, п. 116 рисунок 7.2

Первые сделки под частной торговой маркой в ​​конце 1980-х и начале 1990-х часто заключались только в двух траншах, но к 2005–2006 гг. Сделки стали более сложными.[26] Одна "типичная" сделка, обеспеченная ипотекой, в один из лет пика частных ипотечных ценных бумаг (2006 г.) была описана в Отчет о расследовании финансового кризиса.[26] (См. Таблицу справа.) Сделка, получившая название «CMLTI 2006-NC2», включала 4499 субстандартных ипотечных кредитов, выданных Финансы нового века - кредитором из Калифорнии - и выпущен организация специального назначения создан и спонсируется Citigroup. Компания выпустила 19 траншей облигаций с ипотечным покрытием на сумму 947 миллионов долларов. Поскольку Citigroup и другие фирмы сосредоточились на достижении высоких рейтингов, (четыре) старшие ранчо с рейтингом «три А» составили 78% или 737 миллионов долларов от сделки. Одиннадцать траншей были «мезонинами» - три с рейтингом AA, три A, три BBB и два BB (мусорные). Самый младший транш был известен как «собственный капитал», «остаточный» или «первый убыток». У него не было кредитного рейтинга, и он был разделен между Citigroup и хедж-фондом.[26]Чем «младше» транш, тем выше его риск и выше процентная ставка компенсации.[27]

По словам делового обозревателя Джо Ночера по состоянию на середину 2013 года «рынок частных ипотечных ценных бумаг ... остается умирающим» [27]; в его финансировании доминируют Fannie и Freddie.[28]

Рост, инновации, коррупция

Ценные бумаги, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, и аналогичные качественные продукты будут продолжать расширяться и становиться более сложными в течение 1980-х годов. Например, в 1983 году Freddie Mac выпустил на рынок первый обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)[29]

В конечном итоге структурное финансирование взорвется[требуется разъяснение ] с развитием обеспеченное долговое обязательство (CDO) в 1987 году и даже дальнейшие изобретения, такие как CDO-квадрат. CDO изначально использовались для объединения множества различных RMBS (которые сами были пулами жилищных ипотечных кредитов), а затем их разделяли на транши и продавали инвесторам. Конечным результатом этих финансовых инноваций стал вторичный ипотечный рынок, существующий за пределами спонсируемых государством организаций, что предоставило банкам Уолл-стрит огромные возможности для роста. По словам бывшего Международный Валютный Фонд главный экономист Саймон Джонсон, «общий объем частных ипотечных ценных бумаг (за исключением выпущенных Джинни Мэй, Fannie Mae и Freddie Mac) вырос с 11 миллиардов долларов в 1984 году до более 200 миллиардов долларов в 1994 году и почти до 3 триллионов долларов в 2007 году».[30]

Рынок секьюритизации частных ипотечных кредитов продолжал расти. В 2004 году «коммерческие банки, сберегательные и инвестиционные банки догнали Fannie Mae и Freddie Mac в секьюритизации жилищных кредитов», а к 2005 году обогнали их.[5][31] Частные MBS росли в основном за счет снижения своих стандартов и секьюритизации большего количества низкокачественных ипотечных кредитов с высоким риском, таких как Alt-A, и субстандартных ипотечных кредитов.[5] Ученый Майкл Симкович утверждает, что такое ослабление стандартов было связано с усилением конкуренции между секьюритизаторами за ссуды и большей рыночной властью для кредиторов.[5] Финансовые журналисты Бетани Маклин и Джо Ночера утверждают, что секьюритизаторы Уолл-стрит поощряли ослабление стандартов, потому что некачественные ссуды «означали более высокую доходность».[32][33]

GSE также ослабили свои стандарты в ответ, но стандарты GSE в целом оставались выше, чем стандарты частного рынка, а секьюритизация GSE в целом продолжала работать хорошо по сравнению с остальным рынком.[5] Однако некоторые[кто? ] считают, что доминирование GSE исказило рынок, что привело к завышению цен, что привело к пузырю на рынке недвижимости и окончательной финансовой помощи GSE со стороны федерального правительства. В результате было разработано несколько законодательных и других предложений по постепенному свертыванию GSE.[34]

Обвал рынка

Широко распространено мнение, что очень быстрый рост низкокачественных ипотечных кредитов, финансируемых за счет секьюритизации, является основным причина финансового кризиса конца 2000-х, также известный как Кризис субстандартной ипотеки. Частный рынок RMBS в значительной степени рухнул после 2008 года и был заменен секьюритизацией, поддерживаемой государством, которая характеризовалась гораздо более жестким андеррайтингом и более высокими стандартами.[5]

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ Чоудри, Мурад (09.01.2013). Механика секьюритизации: практическое руководство по структурированию и закрытию сделок с ценными бумагами, обеспеченными активами. ISBN  9781118234549.
  2. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 4 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  3. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Главы 4 и 5 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  4. ^ Кэссиди, Джон (2010). Как рушатся рынки: логика экономических катастроф, издание Kindle. 3703-3709: Фаррар, Штраус и Жиру. КАК В  B002VOGQRO.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  5. ^ а б c d е ж Майкл Симкович, Конкуренция и кризис в секьюритизации ипотеки
  6. ^ а б Джонсон, Саймон; Джеймс Квак (2010). 13 банкиров: захват Уолл-стрит и следующий финансовый кризис. Книги Пантеона. стр.72. ISBN  978-0-307-37905-4.
  7. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle EditionICIC. 395-399: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  8. ^ "Миссия Джинни Мэй". Архивировано из оригинал на 2011-09-27. Получено 2011-07-03.
  9. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 1 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  10. ^ Кэссиди, Джон (2010). Как рушатся рынки: логика экономических катастроф, издание Kindle. 3710: Фаррар, Штраус и Жиру. КАК В  B002VOGQRO.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  11. ^ Кэссиди, Джон (2010). Как рушатся рынки: логика экономических катастроф, издание Kindle. 3715-3716: Фаррар, Штраус и Жиру. КАК В  B002VOGQRO.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  12. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle Edition. 472-475: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  13. ^ Кэссиди, Джон (2010). Как рушатся рынки: логика экономических катастроф, издание Kindle. 3717-3718: Фаррар, Штраус и Жиру. КАК В  B002VOGQRO.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  14. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle Edition. 355-358: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  15. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle Edition. 407-408: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  16. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle Edition. 358-359: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  17. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle Edition. 407-409: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  18. ^ Джонсон, Саймон; Джеймс Квак (2010). 13 банкиров: захват Уолл-стрит и следующий финансовый кризис. Книги Пантеона. стр.73. ISBN  978-0-307-37905-4.
  19. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle Edition. 411-416: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  20. ^ "Резюме законопроекта S.2040 и статус 98-го Конгресса (1983–1984)". Получено 2011-07-03.
  21. ^ а б Маклин, Бетани и Джо Ночера. Все дьяволы здесь: скрытая история финансового кризиса, Портфолио, Пингвин, 2010 (стр.19)
  22. ^ Уолден, Джин. «Сделайте больше с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой». AllStarStocks.com. Ценные бумаги, выпущенные Fannie Mae и Freddie Mac, также гарантируют ... своевременную выплату всей основной суммы и процентов по выпущенным ими ценным бумагам с ипотечным покрытием. Хотя их гарантия не несет веса правительства США, Freddie Mac и Fannie Mae - две из самых надежных с финансовой точки зрения корпораций в Америке. Их ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, считаются эквивалентом корпоративных облигаций с рейтингом AAA. Они никогда не допускали дефолта по ценным бумагам, обеспеченным ипотекой.
  23. ^ Отчет о расследовании финансового кризиса (PDF). Национальная комиссия по причинам финансового и экономического кризиса в США. 2011. с. 70.
  24. ^ Кац, Алисса (2009). Наш лот: как недвижимость стала нашей собственностью, Kindle Edition. 400-407: Блумсбери США, Нью-Йорк. ISBN  9781608191406.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  25. ^ Вот как работает CDO | Деловой журнал Upstart | 5 декабря 2007 г.
  26. ^ а б c Отчет о расследовании финансового кризиса (PDF). Национальная комиссия по причинам финансового и экономического кризиса в США. 2011. С. 71–2.
  27. ^ Кэссиди, Джон (2010). Как рушатся рынки: логика экономических катастроф, издание Kindle. 3720-3722: Фаррар, Штраус и Жиру. КАК В  B002VOGQRO.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  28. ^ «невероятные 77 процентов ипотечных кредитов, выдаваемых в Америке, гарантированы Fannie and Freddie», Конец Fannie и Freddie? | ДЖО НОСЕРА | nytimes.com | 26 июня 2013 г.
  29. ^ Кэссиди, Джон (2010). Как рушатся рынки: логика экономических катастроф, издание Kindle. 3718-3719: Фаррар, Штраус и Жиру. КАК В  B002VOGQRO.CS1 maint: location (ссылка на сайт)
  30. ^ Джонсон, Саймон; Джеймс Квак (2010). 13 банкиров: захват Уолл-стрит и следующий финансовый кризис. Книги Пантеона. стр.76. ISBN  978-0-307-37905-4.
  31. ^ Отчет о расследовании финансового кризиса (PDF). Национальная комиссия по причинам финансового и экономического кризиса в США. 2011. с. 102. коммерческие банки, сберегательные и инвестиционные банки догнали Fannie Mae и Freddie Mac в секьюритизации жилищных кредитов. и к 2005 году обогнал выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, обеспеченных государством / GSE.
  32. ^ quote = "Уолл-стрит тоже это не волновало. Во всяком случае, Уолл-стрит поощряла субстандартные компании в их гонке за дно. Плохие займы означали более высокую доходность". (Все дьяволы здесь, Маклин и Ночера, стр. 217–18)
  33. ^ quote = Уолл-стрит «хотела получить самые рискованные субстандартные ипотечные кредиты ... потому что они ... приносили наибольшую доходность». «В то время как субстандартные ссуды обходятся заемщикам намного дороже в виде комиссионных - руководители WaMu« отметили, что субстандартные ссуды были примерно в 7 раз более прибыльными, чем ипотечные ссуды с высоким риском »(Все дьяволы здесь, Маклин и Ночера, стр. 134)
  34. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 13 (Томсон Уэст, 2013 г.).

внешние ссылки