Исключительное зонирование - Exclusionary zoning

Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. Пожалуйста помоги улучшить эту статью к добавление цитат в надежные источники. Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найдите источники: «Исключительное зонирование»  – Новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR (Январь 2009) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

Исключительное зонирование использование зонирование постановления в порядке, исключающем из определенных районов зонирования лиц, находящихся под защитой закона^[1] от дискриминации.^[2] Начиная с 2010-х годов постановления о зонировании являются стандартными почти во всех общинах, и иногда постановления создают запретные зоны. Исключительное зонирование было введено в начале 1900-х годов, как правило, чтобы предотвратить перемещение расовых и этнических меньшинств в районы среднего и высшего классов. Муниципалитеты стремятся использовать зонирование для защиты здоровья, собственности и общественного благосостояния, контролируя проектирование, расположение, использование или размещение всех зданий и сооружений посредством регулируемого и упорядоченного развития земли и землепользования. Иногда это непреднамеренно ограничивает предложение доступного жилья, например, запрещая многоквартирный жилой дом жилищ или установление требований к минимальному размеру участка, которые могут сдерживать расовые и экономическая интеграция.

История

Зонирование стало приобретать заметное значение в правилах землепользования в Соединенных Штатах в конце 19 века. Зонирование в настоящее время широко принято в большинстве муниципалитетов на всей территории Соединенных Штатов, и иногда ожидаемые цели, поставленные в результате принятия этих постановлений, приводят к непропорциональным результатам. Когда зонирование впервые появилось, эта огромная, богатая землей страна поддерживала идею о том, что государственная власть не должна вмешиваться в частную собственность. Кроме того, учитывая преимущественно сельский и изолированный состав страны, большинство граждан не заботились о том, кем были их соседи в то время. Таким образом, ранние американцы в значительной степени не одобряли любые ранние попытки исключительного зонирования.^[3]

Однако на рубеже 20-го века стремительный рост урбанизация процесс и приток иммигрантов преобразовали страну. Следовательно, средний и высший классы столкнулись с гораздо большим разнообразием, чем они были до того, как вторжение нежелательных людей в их окрестности казалось более вероятным. В результате многие города начали внедрять первую политику исключительного зонирования. В 1908 году Лос-Анджелес принял первое постановление о зонировании в масштабе города, защищающее жилые районы от проникновения этих нежелательных элементов сообщества.^[4] Многие из этих ранних правил прямо запрещали расовым и этническим меньшинствам проживать в общинах до тех пор, пока явное расовое зонирование не было объявлено неконституционным в 1917 году.^[5] Несмотря на неконституционность таких явных мер, запретительные постановления продолжали набирать популярность по всей стране.

Учитывая более широкое использование исключительного зонирования, федеральное правительство Соединенных Штатов наконец решило эту проблему, приняв Закон Стандартный закон штата о разрешении зонирования 1922 года. Этот закон установил институциональную основу для постановлений о зонировании. Он делегировал полномочия по землепользованию местным властям для сохранения благосостояния населения и предоставил руководящие принципы для соответствующего регулирования.^[6] В свете этих событий Верховный суд рассмотрел вопрос о конституционности зонирования в историческом деле 1926 г. Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co.. В конечном итоге суд одобрил зонирование как приемлемый способ регулирования сообщества. После этого вердикта количество муниципалитетов, принявших законы о зонировании, увеличилось с 368 в 1925 году до более 1000 в 1930 году.^[7]

После окончания Второй мировой войны и последующего субурбанизация В ходе этого процесса политика запретительного зонирования стала более сложной, жесткой и распространенной, поскольку жители пригородов пытались более эффективно защищать свои новые сообщества. Многие люди разорвали связи с городом и его нежелательными элементами в поисках своей пригородной утопии. Они опасались, что те самые городские элементы, из которых они сбежали, последуют за ними в пригород, если их не остановить. Таким образом, средний класс и богатые белые, составлявшие большинство жителей пригородов, чаще применяли меры, препятствующие интеграции иммигрантов и меньшинств.^[8] В результате недавно открытого протекционизма резидентов количество юрисдикций с такими постановлениями увеличилось до более чем 5200 к 1968 году.^[7]

В то время как зажиточные белые в основном населяли пригороды, остальные жители города, в первую очередь бедные меньшинства, сталкивались с серьезными препятствиями на пути к богатству. Многие объясняли свое безнадежное состояние тем, что они не живут в пригородах. В ответ на это в 1970-х годах в Верховный суд был подан целый ряд дел об исключительном зонировании, которые в конечном итоге предопределили судьбу этой тактики. Верховный суд практически единогласно встал на сторону сторонников исключительного зонирования, что практически остановило любое движение за реформу зонирования. Способность меньшинств и других исключенных групп населения бросить вызов исключительному зонированию практически перестала существовать, что позволило этой политике неослабевать и сегодня.^[9]

Правовые рамки

Описание

Американские суды исторически наиболее высоко ценили индивидуальные права собственности. Однако в последнее время забота об общем благосостоянии сообщества стала преобладать, что исключает большинство исключающих мер зонирования.^[6] Сообществам предоставляется свобода проводить политику в соответствии с целями общественного благосостояния даже в том случае, если они нарушают права собственности конкретного человека. Суды также регулярно выносили решения, как если бы муниципальные регулирующие полномочия исходили из их роли в качестве агентов местных семей, а не правительства. Регулирование приравнивался к некоторой разновидности «рыночной силы», а не «государственной силы», тем самым позволяя политике обходить многие вопросы обоснования, необходимые для принятия государственной политики.^[10] Например, им не нужно было доказывать, что их политика способствует благосостоянию общества в целом. Напротив, они могли просто вводить в действие правила на том единственном основании, что это было их прерогативой как агента рынка, независимо от каких-либо неблагоприятных последствий для других. Таким образом, исключающие механизмы продолжали действовать, поскольку жалобы на негативное воздействие на исключенное население в конечном итоге стали недействительными и неуместными.

История болезни

Бьюкенен против Уорли 1917: Постановление города Луисвилля, запрещающее продажу собственности афроамериканцам, было передано в суд. В конечном итоге было объявлено, что такое расовое зонирование является неконституционным и нарушением прав личности. свобода договора.^[11] В результате таинства больше не могли прямо отвергать определенные типы людей, а были вынуждены прибегать к более изощренным средствам исключения.

Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co. 1926: Компания Ambler Realty обвинила деревню Евклид в лишении Свобода с его запретом на промышленное использование. Запрет на промышленность снизил стоимость земли компании с 10 000 долларов до 2 500 долларов за акр и подорвал право компании управлять своей собственностью.^[12] Однако судебные чиновники встали на сторону деревни и подтвердили постановление на том основании, что это было справедливое и разумное делегирование полномочий полиции штата. Суд постановил, что муниципалитеты имеют право регулировать общественную собственность, если это отражает наилучшие интересы ее избирателей. Это знаменательное решение заложит конституционную основу для всей будущей политики исключительного зонирования.^[13]

Belle Terre et al. против Бораса и др. 1974 г.: Группа из шести не связанных между собой студентов, живущих вместе, оспорила постановление о районе, ограничивающее проживание в единице проживания не более чем двум не связанным друг с другом лицам. Этот случай отличался от случая Евклида тем, что не рассматривался вопрос о землепользовании или строении жилых домов. Он скорее обращался к конституционности прямого регулирования занятости. В конце концов суд одобрил это множество постановлений. По логике суда, стремление сообщества к однородности было самооправданным, пока не было явной классовой или расовой дискриминации. Их решение основывалось на мнении, что определение семьи в данной области является приемлемым до тех пор, пока существует рациональная основа для такого определения. Отменять такие законодательные решения не входит в компетенцию судьи.^[14] В постановлении по делу подразумевается разрешение на запретительные правила зонирования, чтобы попытаться сохранить идентичность в контексте семейного состава. Таким образом, с учетом предыдущего решения о Деревне Евклида, муниципалитетам теперь было предоставлено право законодательно определять как внешнюю собственность, так и внутренние характеристики жителей.

Варт против Селдина 1975: Лица с низким доходом и некоммерческая жилищная организация подали в суд на пригород штата Нью-Йорк, утверждая, что запретительные принципы сообщества увеличили их стоимость жилья. В конечном итоге суд постановил, что любой вред является обобщенным следствием экономика недвижимости а не конкретный результат правил пригорода. Таким образом, поскольку повышенная стоимость жилья не может быть напрямую связана с определенной политикой исключения, суд вынес решение в пользу постановления пригорода. Конкретное законодательство не будет нести ответственности за какие-либо общие последствия, которые оно могло вызвать. Следовательно, механизмы исключения могут расширяться без угрозы судебных исков со стороны отказников.^[15]

Примеры

Ограничения на поставку жилых единиц

Муниципалитеты часто вводят контроль плотности на обрабатываемых землях с намерением ограничить количество людей, которые будут жить на их конкретной территории. Этот процесс лишает соседей доступ к определенным группам, ограничивая предложение доступного жилья. Такие опасения могут проявляться в мерах, запрещающих многоквартирный жилой дом жилых домов, ограничивая количество людей на единицу земли и обязывая требования к размеру земельного участка. Большая часть пустующих земель особенно чрезмерно зонирована, поскольку на них действуют избыточные правила, препятствующие строительству меньшего по размеру и более доступного жилья. Например, в пригороде Нью-Йорка округа Фэрфилд, штат Коннектикут, 89% земли классифицируются для жилого зонирования площадью более одного акра.^[16] Этот тип регулирования обеспечивает достаточно низкую плотность застройки. Такие таинства могут в совокупности увеличивать затраты от 2 до 250% в зависимости от их масштабности.^[17] При таких высоких затратах группы с низкими доходами фактически не допускаются на рынок жилья сообщества.

Прямое увеличение затрат

Другой способ, с помощью которого исключительное зонирование и связанные с ним постановления способствуют исключению определенных групп, - это возложение прямых затрат на жителей общины. В 1970-х годах муниципалитеты приняли меры, согласно которым застройщики несут большую ответственность за обеспечение и обслуживание многих основных ресурсов района, таких как школы, парки и другие связанные с ними услуги.^[18] Разработчики несут чрезмерные затраты по этим вышеупомянутым обязательствам, которые затем перекладываются на потребителей в виде комиссионных или финансовых связь. Например, многие новые разработки взимают ежемесячную плату за отдых для финансирования общественных объектов. Кроме того, ограничительные правила зонирования сделали процесс утверждения застройки более сложным и обширным. Возросшая бюрократия и Красная лента означает, что разработчики теперь сталкиваются с огромным количеством комиссионных за дисперсия (землепользование), а разрешение на строительство, а справка о заселении, а подача (юридическая) стоимость, специальные разрешения и заявки на разработку плановых единиц.^[19] Гонорары не только уменьшают прибыль строителей, но и удлиняют процесс разработки, что еще больше истощает ресурсы компании. Как и в случае с потребностями сообщества в ресурсах, эти дополнительные расходы неизбежно ложатся на плечи покупателей жилья. Все эти сборы накапливаются и повышают цены за единицу до уровня, недоступного для людей с низким доходом.

Мотивации

Фискальный

Исключение определенных категорий лиц защищает общественные финансы и индивидуальные стоимость имущества. Жители с низкими доходами обычно требуют больше государственных ресурсов, чем они вносят в виде налогов. Более того, учитывая несоответствие между потреблением государственных услуг и объемом налогообложения, более состоятельные жители должны будут субсидировать этих жителей, что вынуждает более состоятельных жителей платить дополнительные налоги без получения каких-либо прямых дополнительных выгод для себя. Кроме того, въезд жителей с низкими доходами ставит под угрозу стоимость собственности сообщества. По мере того как средний уровень доходов в районе снижается, другие могут воспринимать этот район как ухудшающийся и менее желательный. Следовательно, стоимость квартиры может также снизиться, что приведет к денежным потерям для домовладельца. Было обнаружено, что владельцы собственности получают вознаграждение за исключение домохозяйств с низкими доходами и меньшинств в виде как увеличения стоимости собственности, так и налоговых поступлений.^[20] Поэтому, чтобы предотвратить этот процесс субсидирования и увеличить свои собственные денежные активы, представители высшего сословия принимают постановления, запрещающие доступ по соседству для определенных групп.^[21]

Внешние эффекты плотности

Гарантия более низкой плотности исключительного зонирования исключает некоторые потенциально пагубные последствия, связанные с увеличением плотность населения. Чем больше людей в сообществе, тем больше заторов на дорогах, что может повлиять на качество жизни коренных жителей. Увеличение численности населения может привести к нагрузке на потенциально ограниченные или уязвимые ресурсы окружающей среды, такие как вода или воздух, если городская форма спроектирована в зависимости от автомобилей.^[21]

Исключение

Некоторые жители пригородов также выступают за политику исключительного зонирования из-за простой мотивации исключить группы, не похожие друг на друга, независимо от каких-либо негативных последствий, которые они могут вызвать. Некоторые исследователи частично объясняют политику классовой или расовой принадлежностью. предрассудки поскольку люди часто предпочитают жить в однородных сообществах людей, похожих на них самих.^[22] Другие утверждают, что раса - это просто прокси и что высшие классы и белые стереотипируют все районы, содержащие определенные группы, а не отдельных членов группы конкретно. Такие районы подвергаются стигматизации за их предполагаемую связь с высоким уровнем преступности, некачественным образованием и низкой стоимостью собственности.^[23] Кроме того, появление разнородных жителей могло иметь серьезные политические разветвления. Если достаточное количество людей с низкими доходами, которые обычно различаются по политической идеологии, переедут в сообщество, они могут получить достаточно политической власти, чтобы затмить традиционный контингент. Таким образом, первоначальный электорат политически подчинен тому самому сообществу, в котором они пользовались властью.^[21] Таким образом, белые и высшие классы отвлекают эти группы из-за их неподходящих характеристик, предполагаемой связи с отрицательными качествами соседства и угрозы общественной политике.

Последствия

Расовая / экономическая стратификация

Расовый состав Чикаго (перепись 2010 г.)

Инициативы по исключительному зонированию сокращают присутствие как арендуемого жилья, так и этнических меньшинств в пострадавшем сообществе.^[24] Несмотря на предписания федерального суда, запрещающие откровенно расовые и экономическая дискриминация, многие из этих менее удачливых групп сталкивались с систематическими препятствиями, мешающими доступу в районы с более высокими доходами. Исследования показали, что юрисдикции с более высокими доходами и преимущественно белыми, как правило, принимают более строгие правила землепользования.^[25] В результате группы меньшинств и группы с низкими доходами по существу заперты в жестко сегрегированных районах. Жилая сегрегация оставалась неизменной с 1960-х по 1990-е годы, несмотря на прогресс в области гражданских прав, в первую очередь из-за сдерживающей политики, которая низводит определенные группы в менее регулируемые области.^[26] Соответственно, преобладание исключающей политики землепользования усугубляет социальную сегрегацию, сдерживая любую расовую и экономическую интеграцию.

Ограничивающие с точки зрения экономической эффективности правила, ограничивающие плотность, также уменьшают общее предложение жилья в регионе. С уменьшением жилищного фонда рыночный спрос на квартиры увеличивается, что приводит к повышению цен. Наряду с сокращением общего предложения настаивание на отдельных домах на одну семью также увеличивает индивидуальные жилищные расходы, поскольку домовладельцы должны индивидуально учитывать многие улучшения земли (например, тротуары, улицы, водопровод и канализацию), которые в противном случае могли бы быть разделены между большим количеством жителей, как в более плотные сообщества. Исследования в Мэриленд и район Колумбии обнаружили, что более высокая плотность снижает затраты на установку воды и канализации на душу населения на 50%, а на установку / содержание дорог - на 67%.^[27] Более того, застройщики и домовладельцы должны внедрять дорогостоящие жилищные функции в соответствии с требованиями юрисдикционного зонирования. Например, отступление (землепользование) Требования, которые обычно используются в Соединенных Штатах, увеличивают общие удельные затраты на 6,1–7,8%.^[28]

Все факторы землепользования способствуют росту цен на жилье по сравнению с менее регулируемыми общинами. Сообщества, специально принимающие ограничительные постановления, сталкиваются с более высокими жилищными расходами, как и в соседних районах. Исключительное зонирование влияет на общий региональный рынок жилья, сокращая общее предложение квартир. Поскольку количество доступных единиц жилья меньше, спрос на них будет расти, что приведет к подорожанию жилья в этом районе. В конечном счете, дополнительная конкуренция и связанные с этим затраты накапливаются, в результате чего на региональных рынках со строго регулируемым жильем арендная плата на 17% выше, а цены на жилье на 51% выше, чем в районах с мягким управлением.^[29] Таким образом, жилищные правила, очевидно, оказывают значительное влияние как на жилищные расходы конкретного сообщества, так и на общие расходы региона.

Образование

Доказано, что образование жизненно важно для благосостояния людей, поскольку оно может способствовать повышению доходов, улучшению показателей на рынке труда, более высокому социальному статусу, более активному участию в жизни общества и улучшению здоровья.^[30] Наряду с индивидуальными преимуществами, уровень образования в США также обладает способностью способствовать большему региональному и национальному экономическому процветанию, поскольку образованное население может лучше адаптироваться к глобальным экономическим тенденциям и условиям. Тем не менее, есть резкое неравенство в образовании между различными группами, поскольку средний ученик с низким доходом посещает школу, которая набирает 42-й процентиль на государственных экзаменах, тогда как средний ученик со средним и высоким доходом посещает школу, которая набирает 61-й процентиль на государственных экзаменах.^[31] Огромные различия в успеваемости нельзя объяснить, допуская наследственные групповые различия, поскольку эмпирические исследования показали, что простых генетических контрастов недостаточно для объяснения неравенства в образовании.^[32] Скорее, экологические факторы, влияющие на качество школы, также влияют на успеваемость.

В регионах со значительной экономической сегрегацией, которая, как отмечалось ранее, частично проистекает из исключительного зонирования, также наблюдается наибольший разрыв в результатах тестов между студентами с низким доходом и другими студентами.^[33] Учащиеся с низкими доходами оказываются в ловушке неадекватного обучения, поскольку их экономические условия ограничивают доступ к высокоэффективным школам и образованию. В 100 крупнейших мегаполисах США стоимость жилья в 2,4 раза выше для школ с более высокими показателями, чем для школ с более низкими показателями.^[34] Таким образом, исключительное зонирование служит для направления учащихся с низкими доходами в школы с более низкими показателями успеваемости, что приводит к различиям в успеваемости.

Смотрите также

• Зонирование
• Инклюзивное зонирование
• Городское планирование
• Доступное жилье
• Жилая сегрегация
• Жилищная сегрегация
• Городской распад
• Социальная изоляция
• Достижение статуса
• Социальная стратификация
• Джентрификация

Рекомендации