Пузырь на рынке недвижимости Китая (2005–2011 гг.) - Википедия - Chinese property bubble (2005–2011)

Пустой коридор в основном пустом Новый Южный Китай Молл.

В Пузырь на рынке недвижимости Китая 2005 г. был пузырь недвижимости в жилом и коммерческом недвижимость в Китае. Нью-Йорк Таймс сообщил, что пузырь начал сдуваться в 2011 году,[1] при этом наблюдается рост жалоб на то, что представители среднего класса не могут позволить себе жилье в крупных городах.[2] Раздувание пузыря на рынке недвижимости рассматривается как одна из основных причин замедления экономического роста Китая в 2013 году.[2]

Это явление привело к тому, что средние цены на жилье в стране утроились с 2005 по 2009 год.[3] возможно, ведомые обоими государственная политика и Китайские культурные отношения. Высокие соотношения цены к доходу и цены к арендной плате на недвижимость, а также большое количество незанятых жилых и коммерческих единиц приводятся в качестве доказательства пузыря. Позже в период с 2010 по 2013 год средние цены на жилье в стране выросли,[4]

Критики теории пузыря указывают на относительно консервативную политику Китая. ипотечное кредитование стандарты и тенденции увеличения урбанизация и поднимается доходы как доказательство того, что цены на недвижимость оправданы.[5]

История

Экономические участники

Смотрите также: Программа экономического стимулирования Китая

Было много факторов, которые могли привести к росту цен на жилье. Возможные участники включают низкие процентные ставки и увеличенное банковское кредитование,[6] начиная с 2003 г. при Вэнь Цзябао, который позволил получить дешевый кредит на строительство и покупку недвижимости, сделав при этом инвестиции в конкурирующие долги менее привлекательными. Во время пузыря местное правительство полагалось на продажу земли для получения дохода (на которое приходилось до 50% выручки), что стимулировало дальнейшую продажу и развитие земли.[7] Ограниченный доступ к иностранным инвестициям для китайских граждан повысил привлекательность внутренних инвестиций, таких как недвижимость.[8] Граждане Китая также столкнулись с культурным давлением, поощряющим домовладение, особенно для мужчин, ищущих жену.[9][10][11][12]

Отвечая на 2007–2012 гг. Мировой финансовый кризис, расходы из Программа экономического стимулирования Китая возможно, нашла свой путь в недвижимость, способствуя пузырю.[13][14]

Неэкономические участники

Серый доход: по мнению независимого экономиста Энди Се,[нужна цитата ] масштабы серого дохода Китая очень велики - возможно, одна десятая ВВП. Большинство «серых» доходов инвестируется в рынок недвижимости в городах уровня 1 и уровня 2, что способствует тому, что уровень левериджа китайской недвижимости невысок по сравнению с пузырями на рынке недвижимости в других странах. Нормализация серых доходов в Китае в конечном итоге подпитала мыльный пузырь на рынке недвижимости.

Растущие страхи перед пузырем

В период с 2005 по 2011 год средние цены на жилье на китайском рынке недвижимости быстро росли. Аналитики спорили о том, был ли этот рост результатом спекулятивного пузыря на рынке недвижимости или реального увеличения спроса. Доказательства пузыря включают значительное количество пустующих или неэффективных коммерческих и жилых объектов.[15][16][17] и продолжающееся строительство собственности, несмотря на эти факты,[18][19] в том числе примерно 64 миллиона свободных квартир.[20] Отношение цены к доходу в недвижимости было высоким, например, в Пекин где соотношение составляет 27 к 1 году, что в пять раз превышает средний международный показатель (27 к 1 основано на семье с двойным доходом, поэтому 54 к 1 для семьи с одним доходом примерно 6500 долларов США в год) и высокими отношениями цены к арендной плате для недвижимости, например, в Пекине, где соотношение составляет 500: 1 месяцев по сравнению с глобальным соотношением 300: 1 месяцев[21] Вторичный рынок китайских домов был слабым, с соотношением сделок с вторичной и первичной жилой недвижимостью на уровне 0,26 в первой половине 2009 года (в четыре раза больше покупок новых домов, чем вторичных продаж). Для сравнения, Гонконг коэффициент составлял 7,25, а в США - 13,45.[22]

Вклад в возникновение пузыря внесли китайские компании химической, сталелитейной, текстильной и обувной промышленности, открывшие подразделения недвижимости, ожидая более высокой прибыли, чем в их основном бизнесе.[23] За этот период инвестиции в жилищное строительство как доля от ВВП Китая утроились с 2% в 2000 году до 6% в 2011 году, что соответствует пику пузыря на рынке жилья в США.[24]

Аналитики, в том числе Цао Цзяньхай, профессор Китайская академия социальных наук,[25] Энди Се, шанхайский экономист,[26] и Чжан Синь, генеральный директор пекинского девелопера SOHO Китай[13] предупредил об угрозе пузыря и последующей экономической стагнации. В ответ на опасения о пузыре летом 2011 г. Стандартный & Бедный понизил свой прогноз на Китай сектор девелопмента до отрицательного со стабильного после ужесточения условий кредитования в стране и снижения продаж.[27]

Однако тенденции увеличения урбанизация и рост доходов[28] в Китае, которые могут и дальше поддерживать цены на недвижимость. Всемирный банк в отчете за ноябрь 2009 г. говорится, что цены на жилье в Китае не опережали рост доходов на общенациональном уровне, что развеяло опасения по поводу надвигающегося пузыря.[28] Однако в своем ежеквартальном отчете от 17 марта 2010 г. группа заявила, что Китаю необходимо повысить процентные ставки, чтобы сдержать риск пузыря на рынке недвижимости.[29] В Китае были сравнительно консервативные ипотека практики кредитования, особенно в отличие от тех, которые находятся на пике Мыльный пузырь на рынке недвижимости США[30]

В Economist Intelligence Unit Служба Access China опубликовала дополнительный отчет к октябрьскому отчету 2010 г. "ЧЕМПИНЫ: Самые быстрорастущие города Китая "под названием" Строим Рим за день: устойчивость жилищного бума в Китае ".[31] прогнозирование численности населения и среднего дохода почти в 300 китайских городах, а также последующий спрос на жилье в Китае в течение следующего десятилетия. В отчете говорится, что «поскольку рынок недвижимости Китая является важным индикатором мировой экономики, жилищный бум в Китае откроет возможности для инвесторов в таких секторах, как мебель, автомобили и строительные материалы». Что касается городского населения Китая, то в отчете прогнозируется, что в период с 2011 по 2020 год оно «увеличится на 26,1% или превысит 160 миллионов человек, а располагаемый доход на душу населения в городах увеличится в 2,6 раза до 51 310 юаней (около 7500 долларов США по текущему обменному курсу). . "[32]

Дефляция пузыря и влияние на рост

В период с 2010 по 2011 год были приняты меры, чтобы сдержать обострение пузыря или предотвратить его возникновение. В Китайский кабинет объявленный в 2010 году, он будет контролировать потоки капитала, чтобы «не дать заграничным спекулятивным фондам поставить под угрозу рынок недвижимости Китая», а также начнет требовать от семей, приобретающих второй дом, внести как минимум 40% первоначальный взнос.[33]

В начале 2011 года Пекин запретил продажу домов тем, кто не жил в Пекине пять лет. Пекин также ограничил количество домов, которыми могла владеть коренная пекинская семья, до двух и разрешил только один дом для неродных пекинских семей.[34] К июлю 2011 г. Правительство Китая поднял процентные ставки в третий раз за год[35] Новая общенациональная недвижимость налог с продаж была введена в Китае в конце 2009 года в качестве меры по ограничению спекулятивного инвестирования.[36] Также была отменена ипотечная скидка для тех, кто впервые покупает недвижимость - которая предлагала фиксированную 5% -ную ипотеку на 20 лет под чуть выше 4%.[26]

Сдувание пузыря началось летом 2011 года, когда цены на жилье в китайских городах начали замедляться или падать.[37] Окончание пузыря на рынке недвижимости рассматривается как одна из основных причин замедления экономического роста Китая в 2012 году.[2]

Как сказано в Аль-Джазира документальный фильм под названием Китайская сказочная страна Дэвидом Боренштейном, китайские технократы планировали избежать финансового кризиса конца 2000-х и экономической рецессии, создав величайший жилищный бум в истории человечества с тогдашним премьер-министром Вэнь Цзябао провозглашая, что «уверенность важнее золота или капитала» для поддержания занятости и роста ВВП. Китай в конечном итоге использовал больше бетона за два года, чем США за весь ХХ век. Пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика в 2009 году. К 2012 году, когда крупные населенные пункты были перенасыщены, застройщики строили новые поселки в сельских районах, чтобы не отставать от темпов роста. Поскольку лучшим способом продвижения загородного жилья на рынок была «интернационализация», изображая их как мегаполисы мировой торговли, девелоперы привлекли компании «арендовать иностранец» для постановки «ослепительных спектаклей», на которых их иностранные сотрудники представлены как известные артисты, важные бизнесмены, топ-20 моделей, дипломатов, архитекторов ». Боренштейн заметил, что эти «эротические фантазии» [подпитывали] спекулятивное безумие », которое шло рука об руку с чрезмерным наращиванием, чтобы поддерживать фасад доверия, препятствуя негативным финансовым отчетам, показывающим, что спрос был сильно завышен или даже не оправдан. В 2014 году девелоперы столкнулись с растущей негативной реакцией со стороны сельских фермеров, чья земля была экспроприирована без надлежащей компенсации, и со стороны покупателей, недовольных низким качеством и / или тем, что другие объекты в том же районе продаются с большими скидками.[38][39][40] Этот пузырь в конечном итоге создал города-призраки которые были заброшены незавершенными или законченными, но в основном пустыми. Большинство этих пустующих построек находится в небольших городах, где государственные предприятия и шахты были закрыты, а новые жилищные проекты рассматривались местными властями как средство диверсификации, а также получение прибыли на мыльном пузыре на рынке недвижимости.[41]

Мыльный пузырь на рынке недвижимости привел к низкому качеству проектирования и строительства, в результате чего в зданиях часто появлялись недостроенные и / или пустующие. Разработчики и подрядчики часто экономят деньги на карманах, в то время как часто наблюдается нехватка квалифицированной рабочей силы, а проекты часто имеют короткие временные ограничения. Остин Уильямс писал, что эта тенденция согласуется с капитализмом, где «его ранние стадии обычно включают создание дерьма, получение прибыли и переход к следующей сделке - даже если здание вскоре рухнет». Кроме того, долговечные здания менее прибыльны, чем те, которые были построены и отстроены некачественно за тот же период времени; действительно, неоднократный снос и строительство способствует экономическому росту ВВП.[41][42]

Городская статистика

  • Шанхай
    • С 2003 по 2010 год цены на недвижимость выросли более чем на 150%.[43]
  • Пекин и Шанхай
    • По данным NBSC, за первые 10 месяцев 2013 года продажи жилых домов выросли на 32,6%. По данным Colliers International, в Шанхае объем продаж новых домов резко вырос примерно на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года по сравнению с третьим кварталом 2013 года. Но, по данным Пекинского муниципального статистического бюро, продажи жилой недвижимости в Пекине выросли всего на 3,2% за первые 10 месяцев.[44][45]
  • Тяньцзинь
    • Планируется, что у вас будет больше офисных площадей премиум-класса, чем можно будет освоить за 25 лет при текущих темпах[46]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Брэдшер, Кит (10 июня 2012 г.). «Продавая за границу, Китай облегчает спад дома». Нью-Йорк Таймс. В архиве из оригинала 24 мая 2013 г.. Получено 11 июн 2012. всплеск пузыря на рынке недвижимости Китая за последний год привел к снижению спроса на сталь, цемент и другие материалы.
  2. ^ а б c Брэдшер, Кейт (9 июня 2012 г.). «Подтверждая замедление темпов роста, Китай сообщает о втором месяце слабого экономического роста». Нью-Йорк Таймс. В архиве из оригинала 11 июня 2012 г.. Получено 11 июн 2012. Лидеры Китая намеренно лопнули мыльный пузырь на рынке недвижимости прошлым летом из-за опасений, что семьи среднего класса лишились права собственности на жилье во многих городах.
  3. ^ Хованец, Патрик (8 июня 2009 г.). "Загадка недвижимости Китая". Экономическое обозрение Дальнего Востока. В архиве из оригинала 14 июня 2009 г.. Получено 13 марта 2010.
  4. ^ Полин Чиу (7 ноября 2013 г.). "Пузырь на рынке недвижимости Китая". CNN. В архиве из оригинала 11 июля 2015 г.. Получено 10 сентября 2015.
  5. ^ Хван, Юкон (11 февраля 2014 года). «Не бойтесь пузыря на рынке недвижимости в Китае». ft.com. В архиве из оригинала 3 марта 2014 г.. Получено 13 марта 2014.
  6. ^ «Мыльный пузырь на рынке недвижимости Китая, горячие дебаты». Информационное агентство Синьхуа. 14 января 2010 г. В архиве из оригинала 17 января 2010 г.. Получено 13 января 2010.
  7. ^ Коэн, Роджер (25 января 2010 г.). "Женщина горит". Нью-Йорк Таймс. В архиве из оригинала 4 июля 2018 г.. Получено 25 января 2010.
  8. ^ "Пузырь на рынке недвижимости в Китае? Часть 1". BON TV. В архиве из оригинала от 6 февраля 2010 г.. Получено 1 февраля 2010. У китайских инвесторов не так много вариантов, которые им разрешены. Они не могут инвестировать за границей, если у них уже нет денег за границей. Есть - многие рынки в Китае не очень хорошо развиты - например, в Китае нет рынка облигаций. Таким образом, они могут положить деньги в банк и зарабатывать немного. Они могут вкладывать деньги в государственные облигации и при этом мало зарабатывать. Они могут вкладывать свои деньги в фондовый рынок, но за последние два года, если не раньше, они увидели, что фондовый рынок падает и растет ... Итак, глядя на эти ограниченные инвестиционные возможности, люди смотрят на недвижимость, и они говорят: «Вы не можете проиграть». (9:50 - 11:00)
  9. ^ Ю Тяньюй (4 января 2010 г.). «Ценовое давление в тылу» (PDF). China Daily. В архиве (PDF) из оригинала 11 июля 2015 г.. Получено 14 мая 2015. Если вы не можете обосноваться в Пекине, это считается большим провалом. Чтобы не прогадать, придется покупать квартиру в городе.
  10. ^ Чжа Миньцзе (9 декабря 2009 г.). «Установка палатки и сообщение». Шанхай Дейли. В архиве из оригинала 13 января 2010 г.. Получено 13 января 2010.
  11. ^ «Почему недвижимость в Шанхае - самый очевидный пузырь в истории». Бизнес-инсайдер. 13 января 2010 г. В архиве из оригинала 23 января 2010 г.. Получено 25 января 2010.
  12. ^ "Обвинение домашнего пузыря на свекрови". Шанхай Дейли. 10 марта 2010 г. В архиве из оригинала 7 июня 2011 г.. Получено 13 марта 2010.
  13. ^ а б «Интервью с китайским инсайдером недвижимости». Китайский международный бизнес. В архиве из оригинала от 6 февраля 2010 г.. Получено 1 февраля 2010. Мы действительно не знаем, когда это закончится; [но] у нас есть мнение, что это пузырь. Недвижимость во многом определяется государственной политикой. В этом году у нас есть 4 триллиона юаней за счет пакета стимулов, еще 6 триллионов юаней за счет муниципальных облигаций, еще 10 триллионов юаней за счет банковских кредитов: у нас есть 20 триллионов юаней в системе, и все это находит свое отражение в недвижимости.
  14. ^ "Пузырь на рынке недвижимости в Китае? Часть 2". BON TV. В архиве из оригинала от 6 февраля 2010 г.. Получено 1 февраля 2010. Правительство объявило о большом пакете стимулов на сумму около 486 миллиардов долларов США, но на самом деле это не было большим стимулом. Большим стимулом было то, что они сказали банкам: «Идите и ссудите», и банки ссудили 1,4 триллиона долларов США в этом году и фактически увеличили денежную массу более чем на треть в процессе этого. Судя по свидетельствам, большая часть этих денег преднамеренно или непреднамеренно попала в сектор строительства и недвижимости. (4:38 - 5:20)
  15. ^ Джаверс, Эамон (10 ноября 2009 г.). "Китай движется к краху?". Politico.com. В архиве из оригинала 13 ноября 2009 г.. Получено 2 января 2010. Медведи также пристально следят за анекдотическими сообщениями с уровня земли в Китае, такими как недавняя публикация в блоге The Peking Duck о покупках в «потрясающе дисфункциональном, катастрофическом торговом центре под названием The Place».
  16. ^ Аль-Джазира (9 ноября 2009 г.). «Пустой город Китая» (видео). YouTube. В архиве из оригинала 28 июня 2016 г.. Получено 4 июн 2016.
  17. ^ Пауэлл, Билл (22 марта 2010 г.). "Собственность Китая: пузырь, пузырь, труд и проблемы". Время. В архиве из оригинала 13 марта 2010 г.. Получено 13 марта 2010. В Пекине пустуют огромные участки коммерческих площадей, в том числе этажи торговых площадей рядом со знаменитым Water Cube, местом для купания на Олимпийских играх 2008 года.
  18. ^ Коуэн, Тайлер (28 ноября 2009 г.). «Опасности перегретого Китая». Нью-Йорк Таймс. В архиве с оригинала 25 октября 2019 г.. Получено 2 января 2010. В центральном деловом районе Шанхая наблюдается высокий уровень вакантных площадей, но строительство продолжается.
  19. ^ Эпштейн, Гади (10 декабря 2009 г.). "Китайский пузырь". Forbes.com. В архиве из оригинала 11 января 2017 г.. Получено 2 января 2010. Как это типично на более поздних стадиях бума на рынке недвижимости, многие инвесторы в Китае, похоже, отказались от арендной платы как меры оценки стоимости здания в пользу более неуместных цен. В центре Пекина офисные башни были проданы в этом году по цене 400 долларов за квадратный фут, несмотря на то, что многие из них не сданы в аренду, а многие другие находятся в стадии строительства.
  20. ^ «Кризис в Китае: 64 миллиона пустых квартир». AsiaNews. 15 сентября 2010 г. В архиве из оригинала 16 октября 2011 г.. Получено 9 августа 2011.
  21. ^ «Почему недвижимость в Шанхае - самый очевидный пузырь в истории». Бизнес-инсайдер. 13 января 2010 г. В архиве из оригинала 23 января 2010 г.. Получено 25 января 2010.
  22. ^ Хованец, Патрик (18 декабря 2009 г.). «Китай ошибается с налогами на недвижимость». В архиве из оригинала 13 августа 2011 г.. Получено 13 марта 2010.
  23. ^ Робертс, Декстер (5 января 2010 г.). «Мыльный пузырь на рынке недвижимости Китая может привести к обвалу рынка недвижимости в американском стиле». Архивировано из оригинал 8 января 2010 г.. Получено 7 января 2010. Компании химической, сталелитейной, текстильной и обувной промышленности также открыли подразделения собственности: шансы на быструю окупаемость намного выше, чем в их основном бизнесе.
  24. ^ Томпсон, Дерек (16 марта 2011 г.). «График дня: это китайский пузырь на рынке жилья?». Атлантический океан. В архиве из оригинала 25 августа 2011 г.. Получено 9 августа 2011.
  25. ^ «Цены на недвижимость в Китае упадут вдвое». The Irish Times. 14 апреля 2009 г. В архиве из оригинала 27 октября 2010 г.. Получено 17 марта 2010.
  26. ^ а б Пауэлл, Билл (22 марта 2010 г.). "Собственность Китая: пузырь, пузырь, труд и проблемы". Время. В архиве из оригинала 13 марта 2010 г.. Получено 13 марта 2010.
  27. ^ "S&P понижает рейтинг китайских разработчиков". Китайский сбой. В архиве из оригинала 13 февраля 2012 г.. Получено 18 июн 2011.
  28. ^ а б Оливер, Крис (4 ноября 2009 г.). «Всемирный банк не видит пузыря на рынке недвижимости в Китае». MarketWatch. В архиве из оригинала от 6 апреля 2010 г.. Получено 17 марта 2010.
  29. ^ Леунг, Софи (17 марта 2010 г.). "Китай должен отказаться от стимулов, чтобы противостоять пузырям, - говорит Всемирный банк". Bloomberg. Получено 17 марта 2010.
  30. ^ Пауэлл, Билл (22 марта 2010 г.). "Собственность Китая: пузырь, пузырь, труд и проблемы". Время. В архиве из оригинала 17 марта 2010 г.. Получено 13 марта 2010.
  31. ^ «Устойчивость жилищного бума в Китае». В архиве из оригинала 23 апреля 2011 г.. Получено 11 апреля 2011.
  32. ^ «Рынок недвижимости Китая - это не пузырь», - говорится в новом отчете EIU ». В архиве из оригинала 2 октября 2011 г.. Получено 11 апреля 2011.
  33. ^ Муфсон, Стивен (11 января 2010 г.). «В Китае опасаются пузыря на рынке недвижимости». Вашингтон Пост. В архиве из оригинала 19 января 2017 г.. Получено 25 января 2010.
  34. ^ «Пекин издает новые правила, ограничивающие покупку жилья». China Daily. Архивировано из оригинал 19 февраля 2011 г.. Получено 30 марта 2011.
  35. ^ «Попытки остановить китайский пузырь». Китайский сбой. В архиве из оригинала 13 сентября 2011 г.. Получено 22 июля 2011.
  36. ^ Джамиль Андерлини, Пекин (10 декабря 2009 г.). «Китай возрождает налог на недвижимость, чтобы избежать пузыря». Китайская экономика. Получено 7 января 2010.
  37. ^ «Бум на рынке недвижимости в Китае может быть завершен: что теперь?». Business Insider. 9 июня 2011 г. В архиве из оригинала 14 августа 2011 г.. Получено 9 августа 2011.
  38. ^ "Смотри Китайскую сказку". В архиве из оригинала 7 февраля 2017 г.. Получено 29 июля 2017.
  39. ^ "Китайская сказочная страна". www.aljazeera.com. В архиве из оригинала 29 июля 2017 г.. Получено 29 июля 2017.
  40. ^ «Странная китайская индустрия аренды иностранцев». В архиве из оригинала 29 июля 2017 г.. Получено 29 июля 2017.
  41. ^ а б Шепард, Уэйд. "Что делает Китай с 450 миллионами квадратных метров непроданного жилья". В архиве с оригинала 9 августа 2017 г.. Получено 29 июля 2017.
  42. ^ ""Половина домов будут снесены в течение 20 лет »: По одноразовым городам Китая». В архиве из оригинала 29 июля 2017 г.. Получено 29 июля 2017.
  43. ^ Барбоза, Давид (4 марта 2010 г.). «Рынок преодолевает страх перед пузырем на рынке недвижимости в Китае». Нью-Йорк Таймс. В архиве из оригинала 13 марта 2010 г.. Получено 13 марта 2010.
  44. ^ «Бум на рынке недвижимости в Китае продолжается неумолимо». Глобальный гид по недвижимости. 12 декабря 2013 г. В архиве из оригинала 23 ноября 2010 г.. Получено 10 сентября 2015.
  45. ^ Средний (4 января 2015 г.). «Шанхайские тенденции в сфере недвижимости 2015». Medium Inc. В архиве из оригинала 8 января 2015 г.. Получено 6 января 2015.
  46. ^ Эпштейн, Гади (10 декабря 2009 г.). "Китайский пузырь". Forbes.com. В архиве из оригинала 11 января 2017 г.. Получено 2 января 2010. Тяньцзинь, песчаный мегаполис недалеко от Пекина, скоро будет иметь больше офисных площадей премиум-класса, чем будет заполнено за четверть века при нынешних темпах поглощения.

внешняя ссылка