Регистрация земли (закон Шотландии) - Википедия - Land registration (Scots law)

Эта статья относится к фактическому процессу регистрации земли, для обсуждения правительственного агентства Шотландии, которое ведет государственные реестры, см. Регистры Шотландии. Дополнительную информацию о законе о регистрации земли см. В K. Reid and G.L Gretton, Land Registration (Avizandum Publishing Ltd, 2017).

Часть серии по
Закон Шотландии
Администрация Управление юстиции и сообществ из Правительство Шотландии Секретарь Кабинета Министров юстиции Совет по назначениям судей Рецензент судебных жалоб Совет по условно-досрочному освобождению для Шотландии Совет юридической помощи Суды и трибуналы Колледж юстиции Офис государственного опекуна Шотландский Совет по приговорам Правовая комиссия Комиссия по рассмотрению уголовных дел Тюремная служба
Гражданские суды Сессионный суд Лорд президент Лорд-судья Клерк Лорд Сессии Офис бухгалтера суда Акты Седерунта Шерифский суд Апелляционный суд шерифа Директор шерифа Суд по личным травмам шерифа Шериф
Уголовные суды Высокий суд юстиции Лорд-генерал-судья Лорд-судья Клерк Лорды комиссар юстиции Акты застройки Суды шерифа Апелляционный суд шерифа Директор шерифа Шерифы Мировые суды Мировые судьи
Специальные суды Суд лорда Лиона Лорд Лион, король оружия Администрация детского репортера Детские слушания Земельный суд Земельный суд Шотландский дисциплинарный суд солиситоров
Уголовное преследование Лорд-адвокат Королевское управление и фискальная служба прокуратуры Заместитель адвоката Прокурор фискальный Фискальный штраф Предвидение
Легальная профессия Судебная власть Факультет адвокатов Адвокат Юридическое общество Солиситор-адвокат Солиситор Ассоциация коммерческих поверенных Комиссия по рассмотрению юридических жалоб Шотландии

Регистрация земли в законодательстве Шотландии - это система государственной регистрации земли и связанная с ней реальные права. В Шотландии существует одна из старейших систем регистрации земли в мире. Регистрация документов чрезвычайно важна, так как составляет третий этап создание и передача на вещных правах.^[1]

После принятия Закон о регистрации 1617 посредством Парламент Королевства Шотландия, феодальные дотации и диспозиции были обязаны быть зарегистрированы в Генеральном реестре Sasines, чтобы владелец реальное право собственности. Эти регистрационные требования сохранились вместе с независимостью закона Шотландии после конституции Королевство Великобритании следующий Акты Союза 1707, и создание последующих объединенное Королевство государства в 1800 и 1922 г.

Сегодня публичная регистрация по-прежнему требуется для законной передачи реальных прав в соответствии с законодательством Шотландии. Государственные земельные кадастры теперь переданы Регистры Шотландии, агентство правительства Шотландии, которому поручено составлять и вести записи, касающиеся собственности и других юридических документов. Руководитель этого агентства известен как Хранитель регистров Шотландии, часто называемый просто тон хранитель и в настоящее время Дженнифер Хендерсон.^[2] В настоящее время Россельхознадзор ведет 20 государственных реестров земельных и других юридических документов.^[3]

История государственной регистрации земли в Шотландии

После введения феодальной системы землевладения в Шотландии при Давидийская революция, официальные церемонии проводились на самой земле сасинной церемонией, когда владелец дает сасин к другому (из Старофранцузский сейзер, "захватить"). Сасинная церемония, датируемая по крайней мере 1248 годом, включала передачу земли или других символов, публично демонстрирующих передачу права собственности на землю от одного человека к другому.^[4] В Закон о регистрации 1617, оговаривается, что для создания вещных прав требуется регистрация акта сазина:

"HIS Maiestie с aduyis и с согласия estaittis статутов и ordanis парламента That thair salbe ane publick Register, в котором все Reuersiounes регрессирует bandis и Writtis для создания reuersiounes или регрессирует assignatiounes thairto dischargis тех же renunciatiounes grant и reuersiounes. siclyik all tools of seasing salbe registrat ... ".^[5]

Немногие другие европейские страны ввели какую-либо форму регистрации до XIX века, а в некоторых регионах Англии и Уэльса до 1990 года не было системы государственной регистрации.^[6] Результатом Закона 1617 года было создание Регистра Сасин, который был одной из самых передовых систем регистрации земли в то время в Европе.^[7] Реестр Sasines используется для регистрации актов о передаче земли, таких как феодальные субсидии и отчуждения, которые регистрируются публично с целью возникновения реального права собственности в соответствии с Законом 1617 года.

19-20 века

В 19 веке в Сасинский процесс были внесены важные реформы. Закон 1845 года об инфекциях удалил требование о проведении давая сазин церемония.^[8] Закон о праве собственности на землю (Шотландия) 1868 г. также предусматривал, что инструмент сасин (акт, записывающий церемонию) больше не требовался с транспортным средством [содержится в официальном документе, расположение] сам регистрируется.

Принятие Закона 1868 г. о земельных кадастрах (Шотландия) внесло дальнейшие изменения в Общий реестр Сасинес, введя систему сортировки документов по округам Шотландии.^[9] Листы поиска, перечисляющие документы, зарегистрированные в собственности, также были введены, чтобы упростить процесс регистрации и поиска. Однако на данном этапе из-за развития картография, многие правовые системы, такие как Австралия и Германия, начали использовать регистрация титула, или же Система Торренс на основании карт земельного участка с указанием участков собственности.^[10] Генеральный регистр Сасинес, напротив, полагался только на документы, и размер переданной земли был описан в документе. Это затрудняло определение того, что именно было передано на практике, особенно с историческими актами с использованием исторических единицы измерения. Общий регистр Сасинеса начал казаться устаревшим, и даже к 1900 году начались дебаты о его замене в законе Шотландии.^[11] Окончательным законодательным актом о введении новой картографической системы был Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г. который представил основанный на карте Земельная книга Шотландии.

Закон 1979 г. предусматривал, что каждая страна из Общего реестра Сасинес будет переходить в новый Земельный регистр. Дата «реального времени» для каждого округа была:^[12]

1. Ренфрю - 6 апреля 1981 г.
2. Думбартон - 4 октября 1982 года
3. Ланарк - 3 января 1984 г.
4. Баронство и королевство Глазго - 30 сентября 1985 г.
5. Клакманнан - 1 октября 1992 года
6. Стирлинг - 1 апреля 1993 г.
7. Западный Лотиан - 1 октября 1993 года
8. Файф - 1 апреля 1995 года
9. Абердин - 1 апреля 1996 года
10. Кинкардин - 1 апреля 1996 г.
11. Эр - 1 апреля 1997 года
12. Дамфрис - 1 апреля 1997 года
13. Кирккадбрайт - 1 апреля 1997 года
14. Уигтаун - 1 апреля 1997 года
15. Ангус - 1 апреля 1999 года
16. Кинросс - 1 апреля 1999 года
17. Перт - 1 апреля 1999 года
18. Бервик - 1 октября 1999 года
19. Восточный Лотиан - 1 октября 1999 года
20. Пиблз - 1 октября 1999 г.
21. Роксбург - 1 октября 1999 г.
22. Селкирк - 1 октября 1999 года
23. Аргайл - 1 апреля 2000 года
24. Бьют - 1 апреля 2000 года
25. Мидлотиан - 1 апреля 2001 г.
26. Инвернесс - 1 апреля 2002 г.
27. Нэрн - 1 апреля 2002 года
28. Банф - 1 апреля 2003 года
29. Кейтнесс - 1 апреля 2003 года
30. Мурена - 1 апреля 2003 г.
31. Оркнейские острова и Зетланд - 1 апреля 2003 г.
32. Росс и Кромарти - 1 апреля 2003 г.
33. Сазерленд - 1 апреля 2003 года
34. Морское дно Шотландии - 8 декабря 2014 г. (введено только после принятия Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.).

После «живой» даты для каждого округа он больше не имел права регистрировать документы, касающиеся собственности в этом округе, в Генеральном реестре Сасинеса. Вместо этого необходимо было подать новое добровольное заявление в Земельную книгу Шотландии. Со временем земельная книга начала заполняться по мере перехода собственности, что потребовало нового заявления в земельной книге. Согласно Закону об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 г. отмена феодализма также состоялось 28 ноября 2004 г., положив конец историческому феодальному характеру Регистра Сасин.^[13] Тем не менее, большие участки земли в Шотландии все еще оставались зарегистрированными в Генеральном реестре Сасинес, и это вкупе с рабочими проблемами Закона 1979 года привело к Комиссия по законодательству Шотландии с Отчет о земельной регистрации (2010, отчет SLC 222). Результатом этого отчета стала рекомендация о полномасштабной реформе Земельной книги. Рекомендации отчета были приняты Правительство Шотландии и Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. прошел мимо Шотландский парламент.

Принцип публичности

Важной особенностью права собственности Шотландии является принцип гласности и правовая доктрина, окружающая его. Принцип гласности требует, чтобы при передаче всего имущества требовалось внешнее (то есть публичное) действие для создания или передачи вещных прав (или прав в бэр). В шотландском праве принцип гласности подробно не анализировался. Тем не менее Комиссия по законодательству Шотландии отметили, что использование государственного реестра обеспечивает определенность и безопасность сторонам, участвующим в продаже земли.^[14]

Обоснование требования о внешнем действии является предметом научных дебатов, но в целом признается, что принципы публичности служат целям (1) обеспечения юридической определенности права собственности без судебного разбирательства (2) обеспечения реального права (или права) Владельца. в бэр) посредством ссылки на зарегистрированный публичный акт или (3) защищает третьи стороны, которые могут не знать о каких-либо частных соглашениях, которым может подчиняться Владелец.

Гонка за регистрами

Исторически сложилось так, что в Шотландии продавцы часто предоставляли несколько прав на один участок земли, часто в попытке обмануть нескольких покупателей.^[15] Прохождение Закон о регистрации 1617 посредством поместья парламента из Королевство Шотландия была попыткой пресечь это мошенничество путем введения требования о регистрации при передаче права собственности; позволяя покупателям действовать на основании публичного реестра при заключении контракта. Важно отметить, что Закон о вещных правах 1693 при условии, что распоряжения ранг в порядке даты регистрации ». Эта правовая норма, действующая до сих пор, дает начало концепции гонка в регистры в котором контрагент (обычно покупатель после заключения послания по продаже ) должен записывать расположение предоставлено ему в Земельной книге быстро, что исключает все другие потенциальные претензии третьих лиц на право собственности.^[16] Известный судья лорд Роджер Эрлсферри охарактеризовал гонку так:

«смертельная борьба с целью лишить другого участника шанса получить реальное право, записав соответствующий акт и заразив себя в первую очередь. Те, кто принимает участие в этой гонке, не являются коринфянами и не приносят олимпийской присяги спортивного мастерства. Если ваш противник медлителен, ошибается или спотыкается, вы не ждете рыцарски, пока он наверстает упущенное: вы в полной мере пользуетесь его ошибками. Хорошие парни финишируют последними и не получают настоящего права."^[17]

На практике введение предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. сократило «борьбу» в гонке до реестра.^[18] Однако остается в силе, что только регистрация в земельной книге может передавать или создавать вещные права (или права в бэр).^[19]

Обсуждение кейса: Доверительный управляющий Бернетта против Грейнджера [2004] УКХЛ 8

Смотрите также, Шарп против Томсона и окружающие академические комментарии. Было сказано, что дела Шарпа против Томсона и Грейнджер по делу Бернетта являются наиболее комментируемыми делами в шотландском законодательстве в наше время.^[20] Это также было предметом отчета Шотландской юридической комиссии, Шарп против Томсона (2007, отчет SLC 208) ), в котором также обсуждается решение по делу Burnett's Trustee v Grainger [2004] UKHL 8 и его пояснения относительно требований о регистрации в законе Шотландии о наследственной собственности. Полное влияние этих двух случаев слишком велико, чтобы полностью обсуждать их здесь.

Существенные факты

Октябрь 1990 г.

Г-жа Бернетт владела недвижимым наследственным имуществом (домом) на Малкольм-роуд, 94 в г. Peterculter, Абердиншир.^[21] В Октябрь 1990, Г-жа Бернетт заключила послания по продаже для продажи собственности, чтобы продать ее мистеру и миссис Грейнджер.^[22]

Ноябрь 1990

На 8 Ноябрь 1990, дата входа, цена покупки была уплачена и расположение был доставлен Грейнджерам для завершения второго этапа передачи права собственности на дом.^[23] Однако адвокаты Грейнджеров не регистрировать распоряжение в Общем реестре Sasines в этот момент (Абердиншир не входил в Земельную книгу до 1 апреля 1996 г.). Семья Грейнджеров вступила во владение домом и действовала так, как если бы они были законными собственниками, несмотря на отсутствие действительной регистрации предоставленного им распоряжения.

Тем временем г-жа Бернетт столкнулась с финансовыми трудностями и была арестована (по закону Шотландии термин для обозначения личное банкротство ) с назначением управляющего секвестром в соответствии с Законом о банкротстве (Шотландия) 1985 года. Закон 1985 года был отменен и заменен Законом о банкротстве. Закон о банкротстве (Шотландия) 2016 г., один из крупнейших законопроектов, когда-либо принятых парламентом Шотландии.^[24]

Декабрь 1991 г.

На 10 декабря 1991 г., Доверительный управляющий г-жи Грейнджер (то есть: суд назначил специалиста по делам о несостоятельности, управляющего ее имуществом в результате наложения ареста) завершил право собственности на дом в Петеркултере, направив уведомление Хранителю регистров Шотландии.^[25] Доверительный управляющий был внесен в титул дома.

Январь 1992

На 27 января 1992 г., адвокат Грейнджера наконец зарегистрировал решение, вынесенное в ноябре 1990 года, в Земельном реестре Шотландии. Были сейчас два лица, претендующие на владение домом в Петеркултере: (1) попечитель г-жи Грейнджер (который предположительно хотел сохранить собственность, чтобы продать ее, чтобы удовлетворить своих кредиторов) и (2) Грейнджеры, которые въехали в дом и поверили этому быть здесь с того момента, как они завладели.^[26] Доверительный управляющий г-жи Бернетт подал иск против декларатора в Шерифский суд в Абердине, в Шериф Грампиан, Хайленд и Айленд. А декларатор является постановлением суда, в соответствии с которым преследователь, лицо, возбуждающее иск, просит суд объявить о существовании права, обязательства по приказу (то есть: «право объявлено существующим ')), в данном случае, что попечитель г-жи Бернетт имел право собственности на дом в Петеркултере.

Июль 1995 г.

На 25 июля 1995 г., Шериф предоставил декларатору в пользу доверенного лица г-жи Бернетт, что он владеет домом в Петеркултере. Семья Грейнджеров обратилась к главному шерифу Шерифа Грампиан, Хайленд и остров, Директор шерифа Д. Дж. Риск, королевский адвокат.

Август 2000 г.

28 августа 2000 г. Директор шерифа рассмотрел апелляцию и постановил в пользу Грейнджеров, что они владели недвижимостью после решения Шарп против Томсона.^[27] Доверенное лицо г-жи Бернетт обратилось в Внутренняя палата Сессионного суда.

Май 2002 г.

На 15 мая 2002 г., Внутренний дом разрешил опекуном г-жи Бернетт подать апелляцию о том, что он является владельцем дома.^[28] Они различали трактовку Шарп против Томсона только в случаях плавающих зарядов. Семья Грейнджер обжаловала это решение в Jофициальный комитет Палаты лордов, лорды закона (тогдашний апелляционный суд по гражданским делам Шотландии, теперь замененный Верховный суд Соединенного Королевства ).

Март 2004 г.

4 марта 2004 г. Палата лордов отклонила апелляцию Грейнджера и подтвердила решение Внутренней палаты.^[29] Право собственности на дом принадлежало доверенному лицу г-жи Бернетт.

Анализ дела: применяется принцип публичности

Сам факт, что на рассмотрение этого судебного дела ушло более 12 лет, демонстрирует юридические сложности, существующие в этой области. Решение Палаты лордов в г. Шарп против Томсона спровоцировал один из самых больших академических откликов на случай в живой памяти и, как аналогичный случай на Острый, Burnetts Trustee's также был изучен.^[30] В обращении к Палате лордов Лорд Роджер Эрлсферри и Лорд Хоуп Крейгхеда, шотландские лорды в Палате лордов дали важные суждения (Примечание: суждения, а не постановления) относительно применения принципа публичности. Лорд Хоуп отметил:

"Этот простой взгляд на дело имеет тенденцию предполагать, что ситуация, в которой заявители [т.е. Грейнджеры] теперь найти себя несправедливо. Они заплатили цену за предметы [то есть: дом в Петеркултере], куда они получили доступ в обмен на передачу распоряжения в день урегулирования [то есть: дата въезда]. Им теперь говорят, что вопросы принадлежат респонденту [то есть: Попечитель г-жи Бернетт] и что они больше не могут получить на них хороший титул ".^[31] [Скобки добавлены]

Однако затем лорд Хоуп заявил о необходимости регистрации распоряжений:

"Регистрация в Земельной книге Шотландии в соответствии с Законом о земельной регистрации (Шотландия) 1979 года [см. сейчас Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.] занял место последнего шага, который всегда нужно было взять для передачи настоящего праваt, символической передачи земли по сасине и записи нотариального акта или его современных эквивалентов в Общий реестр Сасин. Раздел 3 (1) Закона 1979 г. [См. Теперь раздел 50 Закона 2012 г.] предусматривает, что Регистрация означает наделение лица, зарегистрированного как имеющее право на зарегистрированный интерес, вещным правом на землю в той мере, в какой это право может быть передано как реальное правот. Он сохраняет правило, что передача распоряжения сама по себе не передает вещное право в собственности. Это правило применяется к каждой транзакции при котором собственность на землю переходит от одного человека к другому. Это не ограничивается продажей, хотя большинство сделок, которые приводят к передаче права собственности на землю, происходят из договоров купли-продажи земли ".^[32] [Подчеркивает и скобки добавлены]

Далее лорд Хоуп обнаружил, что семья Грейнджеров не получила реального права собственности, потому что они не зарегистрировали предоставленное им распоряжение. Следовательно:

«Реальное право собственности, бенефициарным владельцем которой являлась г-жа Бернетт, оставалось за ней на дату, когда уведомление о праве собственности постоянного доверительного управляющего было внесено в реестр Сасин. Единственные оговорки в отношении этого права носили личный характер».^[33]

Это означало, что Грейнджеры имели только личное право на попечителя г-жи Бернетт, а не какое-либо реальное право собственности на дом в самом Петеркултере. Только регистрация распоряжения создала бы реальное право, Грейнджеры не владели домом, несмотря на то, что жили в нем. Лорд Роджер отмечает:

"Решение Дополнительного отдела [ Внутренний дом ] верно. Но это шокирует. Важно не преуменьшать значение этого чувства шока, поскольку признание того, что решение шокирует, и определение причины, являются ключами к объяснению того, почему оно также является правильным ".^[34] [ Подчеркивает и скобки добавлены]

Лорд Роджер объясняет:

«В то время, когда г-жа Бернетт была арестована, податели апелляции были ответчиками, которым диспонент передал распоряжение, но которые еще не зарегистрировали его в реестре и, соответственно, еще не были заражены [то есть: у них не было права собственности]»^[35] [скобки добавлены]

Из-за характера гонка в регистр (см. выше), это означало, что:

"ответчик [Попечитель г-жи Бернетт] не сделал ничего, кроме как воспользоваться ошибкой своих соперников, истцов [Грейнджеры], в том, что они не смогли сбиться с пути и своевременно зафиксировать решение миссис Бернетт. Даже когда их агентам стало известно, что ее имущество было арестовано и что ответчик был назначен постоянным доверительным управляющим по какой-либо причине, они не предприняли никаких действий. По крайней мере, ретроспективно это было ошибкой, поскольку это позволяло ответчику записывать свое уведомление о праве собственности перед апеллянтами. Как показывают власти, даже несмотря на то, что ответчик был хорошо осведомлен о том, что податели апелляции придерживались решения г-жи Бернетт, он имел полное право воспользоваться своей ошибкой, записав уведомление о праве собственности и, таким образом, завершив осмотрительность, получив реальное право на предметы для кредиторов ».^[36][скобки добавлены]

Соответственно, доверенное лицо г-жи Бернетт выиграло гонку за регистрацию. Он владел недвижимостью.

Что такое земля?

Материальная наследственная собственность - это недвижимое имущество, которое нельзя перемещать, например, земля и здания. Закон о земле в Шотландии - это более широкое понятие, чем традиционное значение земельные участки. Земля, как и ее традиционное значение, означает:

"Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, статья 113:

«Земля» включает -

• (а) здания и другие сооружения,
• (b) морское дно территориального моря Соединенного Королевства, прилегающего к Шотландии (включая сушу в пределах приливов и отливов при обычных весенних приливах), и
• (c) другие земли, покрытые водой, "^[37]

Таким образом, земля, используемая в этой статье и в законе Шотландии, используется для описания вышеизложенного, поэтому может включать широкий спектр недвижимого имущества, такого как поле или лесной массив, дом, озеро или часть дна шотландских территориальных вод. Право собственности на землю a coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли). Это означает, что владелец участка земли в Шотландии будет владеть землей, землей под ней и воздушным пространством над землей. Это также включает любое движимое имущество в пределах земли, на котором принял.

Право собственности на многоквартирные дома: юридические и обычные

Период, термин многоквартирный дом часто используется для описания типа здания, в котором проживают несколько жилых домов, обычно с квартирами или квартирами на каждом этаже и с общим входом по лестнице. Этот тип жилой недвижимости регулируется Закон о многоквартирных домах (Шотландия) 2004 г. и обсуждались в рамках закон многоквартирного дома, подраздел закона Шотландии о собственности, относящийся к сданной собственности. Однако в законе о собственности Шотландии термин `` многоквартирный дом '' используется более широко и используется для описания обоих (1) юридические многоквартирные дома и (2) обычные отдельные многоквартирные дома.^[38]

Юридические многоквартирные дома

Под феодальный закон, который работал в Шотландии из Давидийская революция до 28 ноября 2004 г.,^[39] вся земля в Шотландии принадлежала Корона (например: Король / Королева Шотландии, позже Король / Королева Британии и впоследствии Король / королева Соединенного Королевства ). Определенные права на землю, называемые регалии минора, могли быть зарезервированы за Короной, когда они давали землю вассалу Короны. Сегодня вслед за отмена феодализма, любой из регалии минора который имеет нет были явно предоставлены владельцу земли в рамках предыдущего гранта или другому физическому лицу в качестве отдельного юридического участка, до сих пор остается собственностью Короны под Регалии Минора.^[40] Если они были предоставлены другому физическому лицу, правообладатель является владельцем отдельная юридическая квартира, кто может быть независим от собственника земли. Электрический ток регалии минора права:

• Право ловить лосось
• Право на ловлю моллюсков (мидии и устрицы)
• Право порта
• Право от парома
• Право на добычу золота и серебра
• Право проводить ярмарки и рынки
• Право на нефть и природный газ
• Право на уголь

Исторически следующие права считались частью регалии минора но сейчас так не считаются:^[41]

• Право ловить рыбу белая рыба
• Право на охоту олень
• Право убивать лебеди
• Право на крепости и замки Шотландии и право на строительство крепости и замки в Шотландии.

Обычные отдельные жилые дома

Обычные раздельные многоквартирные дома - это раздел материальной собственности на отдельные части. Ситуация касается земли как над землей, так и под землей:

Над уровнем земли

Право собственности на здание может быть разделено на отдельные многоквартирные дома, как это обычно бывает с Шотландские плоские здания с таким же названием. Правила, касающиеся отношений между отдельными многоквартирные дома регулируются Закон о многоквартирных домах (Шотландия) 200 4 и закон многоквартирного дома. Право собственности на землю и другие постройки можно разделить по горизонтали на отдельные многоквартирные дома. Любое движимое имущество, имеющее принял к земле нельзя сделать отдельный многоквартирный дом.^[42][43] Разделение воздушного пространства над сушей на отдельные многоквартирные дома (например, для описания мостов или незанятого воздушного пространства) «неясно» в законодательстве Шотландии.^[44]

В Закон об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 года позволил сохранить спортивную (ловит рыбу и игра ) права как условный отдельный доход на землю путем регистрации уведомления о сохранении до 28 ноября 2004 г.^[45] Только 65 из этих уведомлений были зарегистрированы.^[46]

Ниже уровня земли

Под земля, то слои земли можно отделить по горизонтали. Самый распространенный вид подземного многоквартирного дома - это отделение полезных ископаемых от собственников поверхности земли.^[47] Следующий Грэм v герцог Гамильтон^[48] Установлено, что владение полезными ископаемыми в качестве многоквартирного дома является владением пластами Земли под поверхностью земли, даже если они не содержат минералов.^[49]

Кто может владеть землей?

Все люди, люди и юридический, обладать правоспособностью, т. е. способностью обладать правом. Таким образом, человек может владеть землей по своему праву. Это происходит из классификации права лиц, найденных в Римское право. Слово «человек» обычно означает человек. Однако в законодательстве Шотландии и во многих других юрисдикциях этот термин также используется для описания таких юридических лиц, как компании, партнерские отношения,^[50] Шотландская благотворительная организация (SCIO) или другие юридические лица, учрежденные законом (например, государственное учреждение или местная власть ).

Организации и ассоциации должны иметь правоспособность владеть собственностью в собственном праве, чтобы действовать в качестве лица, передающего право собственности, или лица, передающего право собственности (лицо, передающее право собственности), при добровольной передаче земли. Необходимо проверить их соответствующие устав, конституция или учредительное законодательство, чтобы установить, обладает ли передающий и / или получатель прав правом на законное владение землей в Шотландии.

Если получатель добровольной передачи является некорпоративная ассоциация, которого нет определения в законе Шотландии, но обычно интерпретируется как «группа лиц, связанных между собой соглашением с определенной целью».^[51][52] Без юридического лица ассоциация не имеет статуса юридического лица в соответствии с законодательством Шотландии, и поэтому, когда некорпоративные ассоциации вступают в сделку с целью получения права собственности на землю, все члены ассоциации вместо этого будут владеть собственностью. совместно в доверять а не владение землей, принадлежащее исключительно самой ассоциации.^[53]

Общий реестр Сасинес

Генеральный регистр Sasines (часто называемый GRS), как обсуждалось выше, представляет собой регистр сделок с землей в Шотландии. Он был учрежден в соответствии с Законом о регистрации 1617 г. и проводится в Эдинбург на Регистры Шотландии офисы в Meadowbank House. Теоретически он доступен для публичного просмотра, но система записи сложна, поэтому запрашивающим часто требуется помощь сотрудников Реестров Шотландии или частных исследователей правового титула, чтобы идентифицировать соответствующий документ после уплаты пошлин.^[54]

Система индексирования

GRS индексируется по названиям сторон и самой собственности.^[55] Каждой собственности дается лист поиска в котором перечислены все зарегистрированные дела на эту собственность.^[56] Если есть подразделение собственности, новый поисковый лист дается этому подразделению собственности, и в поисковой таблице исходного свойства делается отметка «об остановке».^[57] Имена каждой стороны в зарегистрированном документе также будут проиндексированы, поэтому документ также можно идентифицировать только по именам и хранится в 33 округах Шотландии (см. Выше).

Планы

Не было требования о том, чтобы план должен был быть включен в документ, зарегистрированный для идентификации переданной собственности или объема других вещных прав. Вместо этого для записи было достаточно повествования о границах в деле.

Закрытие Сасинского реестра

Предполагается, что GRS закроется к 2024 году,^[58] со всеми зарегистрированными землями перенесены в Земельную книгу. Однако без дальнейших реформ закрытие ГРС к 2024 году маловероятно, учитывая, что большое количество земель, находящихся в длительном владении, все еще регистрируется в ГРС. Сюда входят земли, такие как большие поместья, которые оставались в одной семье на протяжении поколений, земля, принадлежащая местные органы власти исторически принадлежали другим местным органам власти, таким как бург или городские советы (обычно это парки управляемых местными властями) и земли, принадлежащие Лесное хозяйство и земля Шотландия и другие государственные органы и т. д.^[59] Закон 2012 года пошел дальше, инициировав эту передачу, например, введя регистрацию, инициированную Keeper. Однако еще неизвестно, закроется ли регистр Сасин к 2024 году.

Переход в земельную книгу

Первая регистрация

В соответствии со статьей 48 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года любое новое распоряжение о передаче права собственности должно теперь регистрироваться в Земельной книге. С 1 апреля 2016 года создание стандартного залога также повлечет за собой перевод в Земельную книгу.^[60] Дальнейшие постановления министров Шотландии будут предписывать другие действия, которые вызовут перемещение в Земельную книгу.^[61]

Некоторые дела по-прежнему регистрируются в Общем реестре Sasines, в том числе:

• выпуск стандартных ценных бумаг
• гранты на улучшение
• постановления об опеке

Добровольная регистрация

Владелец земли, чьи дела зарегистрированы в Общем реестре Sasines, может попросить Хранителя реестров Шотландии переместить их право собственности в Земельный реестр без регистрации какого-либо нового распоряжения или другого документа.^[62] Руководство по процессу и необходимые доказательства доступны на веб-сайте Регистров Шотландии.^[63]

Регистрация, вызванная хранителем

Хранитель имеет право принудительно зарегистрировать собственность в Земельной книге в силу своих полномочий в соответствии со статьей 29 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. Это применяется «независимо от того, согласен ли собственник или любое другое лицо».^[64] Руководство по процессу доступно на веб-сайте Регистров Шотландии.^[65]

Обязанности Хранителя

Если Хранитель принимает первая регистрация, добровольная регистрация или Регистрация, инициированная хранителем, она должна:

1. (а) составить титульный лист для сюжета,
2. (b) вносить такие другие изменения в запись титульного листа, которые необходимы или целесообразны,
3. (c) создать кадастровую единицу для участка,
4. (d) вносить такие другие изменения в кадастровую карту, которые необходимы или целесообразны, и
5. (e) копировать в архивную запись любой документ, который:

(i) был передан Хранителю или в разумных пределах доступен Хранителю, и (ii) имеет отношение к точности реестра.^[66]

Земельная книга Шотландии

Регистры Шотландии
Шотландский гэльский: Clàran na h-Alba

Не министерский правительственный департамент обзор
Сформирован	1617 (1617)
Юрисдикция	Шотландия
Штаб-квартира	Meadowbank House, 153 London Road, Эдинбург EH8 7AU
Сотрудники	884
Ответственный министр	Кейт Форбс, Секретарь Кабинета министров по финансам[68]
Не министерский правительственный департамент исполнительный	Дженнифер Хендерсон [67], Хранитель регистров Шотландии
Интернет сайт	www.ros.gov.Великобритания

Земельная книга Шотландии ведется в Эдинбург на Регистры Шотландии офисы в Meadowbank House вместе с другими публичными реестрами, а не децентрализованы и хранятся в местное правительство регистрируется в Шотландии. Он доступен для публичного просмотра в Интернете по адресу ScotLIS - Земельная информационная служба Шотландии и титульные листы на землю можно получить по электронной почте за небольшую плату. В 2016 году отчет реестров Шотландии показал, что 60% титулов находятся в земельном реестре, что составляет 1,6 миллиона титулов или 29% от территории Шотландии.^[69] Таким образом, 40% титулов еще предстоит перенести из Общего реестра Sasines, что составляет 1,1 миллиона титулов.^[70] Планируется, что Keeper будет 100% к 2024 году из-за закрытия Sasine Register в процессе, известном как Заполнение земельной книги.^[71] Однако ученые скептически относятся к тому, что полное закрытие Общего реестра Сасин может быть достигнуто к 2024 году, при этом Греттон и Рид отмечают, что завершение может занять «столетия».^[72]

Части земельной книги

Земельная книга разделена на четыре части:

(1) Кадастровая карта

Кадастр или кадастровая карта это топографическая карта Шотландии с границами титула на всю собственность, зарегистрированную в Земельной книге. Его можно рассматривать как «электронный мегаплан для всей Шотландии».^[73] Кадастровая карта действует на Обследование боеприпасов карта Шотландии, названная Базовая карта.^[74] По мере того, как Общий регистр Сасинеса очищается от записей, кадастровая карта станет полной картой Шотландии, охватывающей все участки земли. Кадастровую карту можно посмотреть на ScotLIS - Земельная информационная служба Шотландии.

(2) Запись на титульном листе

Запись на титульном листе - это совокупность всех титульных листов в земельной книге.^[75] Каждому зарегистрированному земельному участку выдается титульный лист.^[76] Отдельные титульные листы также создаются для юридических и обычных многоквартирных домов.^[77] Хранитель май создайте отдельный титульный лист для долгосрочной аренды или вместо этого добавьте его в Раздел B существующего титульного листа.^[78] Титульный лист идентифицирует собственность и перечисляет всех лиц, обладающих вещными правами на собственность, и другие важные законодательные уведомления, касающиеся самой собственности.

Титульные листы

Титульные листы правоустанавливающие документы на каждый земельный участок, зарегистрированный в Земельной книге. Каждый титульный лист имеет ссылочный номер, основанный на округе (называемый «-шир», например Инвернесс-Шир ) земля основана внутри. Это:

ABN	Абердин
ANG	Ангус
ARG	Аргайл
AYR	Эр
BNF	Банф
BER	Бервик
НО	Bute
CTH	Кейтнесс
CLK	Клакманнан
DMB	Думбартон
DMF	Дамфрис
ЭЛЬ Н	Восточный Лотиан
FFE	Файф
GLA	Баронство и королевство Глазго
INV	Инвернесс
KNC	Кинкардин
КНР	Кинросс
KRK	Кирккадбрайт
LAN	Ланарк
MID	Мидлотиан
MOR	Мурена
NRN	Нэрн
ОАЗ	Оркнейские острова и Зетланд
PBL	Peebles
ПТГ	Перт
REN	Ренфрю
ROS	Росс и Кромарти
ROX	Роксбург
МОРЕ	Морское дно
SEL	Селкирк
STG	Стирлинг
STH	Сазерленд
WLN	Западный Лотиан
WGN	Wigtown

Таким образом, первые три буквы ссылочного номера указывают на расположение земли в Шотландии.

Титульный лист состоит из четырех разделов:

Раздел A: Недвижимость

Раздел A определяет свойство, содержащееся в заголовке. Если титул получает выгоду от примеси, такие как сервитуты или бремена, подлежащие исполнению в отношении соседнего имущества, они также будут перечислены здесь. Долгосрочная аренда и многоквартирные дома (как обычные, так и отдельные по закону) также получают свой титульный лист.

Раздел B: Право собственности

В разделе B перечислены владельцы, называемые собственники, названия. Если есть только один владелец, будет указано только одно имя. Если собственность находится в общем владении, в ней будут перечислены общие владельцы и доля каждого собственника в собственности. Если владелец является доверенным лицом, и об этом становится известно Хранителю, он будет указывать собственность как принадлежащую доверенному лицу. Если есть специальные направления (пункт распоряжения, предусматривающий передачу права собственности указанному лицу в случае смерти, как правило, между мужем и женой) распоряжения также будет отмечен в разделе B.^[79] Однако земля все еще может находиться в доверительном управлении, если Хранитель не знал о ее существовании во время регистрации.

Раздел C: Ценные бумаги

В разделе C перечислены стандартные ценные бумаги, такие как обеспеченные банковские ссуды, называемые ипотека в других юрисдикциях, удерживаемых в заголовке.

Раздел D: Бремя

В разделе D перечислены любые обременения на имущество, это (1) бремя (2) ценные бумаги или (3) долгосрочная аренда влияющие на собственность. Он также может включать права публичного доступа.^[80] Другие законы могут прямо предусматривать регистрацию других прав или уведомлений и также размещены здесь.

(3) Архивная запись

Архивная запись, как следует из названия, представляет собой архив со всеми копиями документации, полученными Хранителем.^[81] Он также содержит архивы для всех титульных листов, поэтому любые изменения в титульном листе записываются и сохраняются независимо от текущего состояния титульного листа, обнаруженного в записи титульного листа.

(4) Запись приложения

Запись приложения, как следует из названия, представляет собой запись всех полученных и ожидающих рассмотрения заявок на регистрацию и любых текущих предварительных уведомлений.^[82]

Требование о регистрации вещных прав на землю

Как обсуждалось выше, см. Принцип публичности, принцип гласности требует передачи прав собственности, что составляет третий этап добровольной передачи собственности. Согласно Закону о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., только регистрируемый акт может быть зарегистрирован в Земельной книге Шотландии.^[83] Акт - это юридический документ, касающийся создания, передачи, изменения или прекращения вещных прав (или прав в бэр). К ним обычно относятся в законодательстве Шотландии, но не ограничиваются:

• Диспозиции
• Стандартные ценные бумаги
• Выбытие стандартных ценных бумаг
• Долгосрочная аренда
• Акт рабства
• Обременение
• Дело Liferent

Однако не все документы могут быть зарегистрированы в титульном листе земельной книги, как будет обсуждаться ниже. Только регистрируемые документы может это сделать.

Регистрируемые документы

«Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, статья 49:

(1) Документ подлежит регистрации только в том случае, если он регистрация разрешена (явно или нет) посредством -

(а) этот Закон,

(б) постановление, упомянутое в подраздел (3), или же

(c) любое другое постановление.

(3)В постановления, указанные в частях (1) и (2) находятся-

(а)Закон о регистрации аренды (Шотландия) 1857 (c.26),

(б)Закон о передаче (Шотландия) 1924 года (c.27),

(c)Закон 1970 года о передаче денег и феодальной реформе (Шотландия) (с.35),

(г)Закон о реформе законодательства (прочие положения) (Шотландия) 1985 г. (c.73).

(4) Регистрация недействительного акта имеет реальную силу только в той мере, в какой это предусмотрено законодательным актом ".^[84][смелый добавлен]

Таким образом, регистрируемый документ - это документ, который требуется для регистрации в соответствии с Законом 2012 г., указанным в разделе 49 (1 (b)) Закона 2012 г. или любым другим законом, разрешающим регистрацию этого документа. Типичным примером деяния, не подлежащего регистрации, является арендовать менее 20 лет (т. е. краткосрочная аренда), поскольку только договоры аренды могут быть зарегистрированы одним законодательным актом: Законом о регистрации договоров аренды (Шотландия) 1857 года, который ограничивает регистрацию только договорами аренды на срок более 20 лет. Если никакое законодательство не предусматривает регистрацию сделки, то она не считается регистрируемый акт.

Процесс регистрации

Регистрируемые документы могут быть поданы заявителем на регистрацию, отправив заявление Хранителю.

(А) Условия регистрации

Первым этапом, который необходимо рассмотреть, является соответствие регистрируемого документа условиям для его регистрации в Земельной книге. Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года предусматривает выполнение определенных условий для регистрации регистрируемого документа. Это:

Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 21

(2) Хранитель должен принять заявку .... в той степени, в которой заявитель удовлетворяет Хранителя, что на дату подачи заявки соблюдены общие условия применения и-

(а) если заявка подана в отношении распоряжение незарегистрированным участком или уведомление о праве собственности на него, условия, изложенные в Раздел 23 которые встретились,

(б) где Раздел 25 применяется, условия, изложенные в этом разделе которые встретились,

(c) в любом другом случае условия, изложенные в Раздел 26 которые встретились."^[85][смелый добавлен]

Поэтому всегда должны соблюдаться общие условия, и где:

• заявка предназначена для отчуждения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок [то есть: первая регистрация земли, которая ранее не была зарегистрирована в Земельной книге, такие как земля, все еще внесенная в регистр Сасинес], условия Раздел 23 из Закон 2012 года должен быть соблюден.
• заявка предназначена для определенных действий, касающихся незарегистрированных участков, условия Раздел 25 Закона 2012 года должен быть соблюден..
• заявка не касается ни (2), ни (3), т. е. зарегистрированной земли, условия в Раздел 26 2012 года должен быть соблюден.

(1) Общие условия приема

Общие условия распространяются на все заявки на регистрацию.

Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 21

(1) Общие условия применения:

(а) заявка такова, что Хранитель может выполнить в отношении нее такие обязанности как Хранитель под Часть 1,

(б) приложение делает не относятся к сувенирному сюжету,

(c) заявка не подлежит отклонению на основании статьи 6 или 9G Закон о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г. (c.7) (оформление документа) или запрет в постановлении,

(d) заявка находится в форма (если есть), установленная правилами кадастра, и

(e) либо -

(i) уплачивается сбор, уплачиваемый за регистрацию, или

(ii) удовлетворительные для Хранителя меры по уплате этого сбора.

(2) В подразделе (1) (b): «сувенирный сюжетОзначает земельный участок, на котором:

(а) имеет незначительный размер и из нет практической пользы, и

(b) не является ни -

(я зарегистрированный участок, ни

(ii) земельный участок, право собственности на который в любое время отдельно оформлялось или передавалось документом, зарегистрированным в Регистр Сасинов."^[86][смелый и скобки добавлены]

Следовательно, для удовлетворения общих условий приложение должно соответствовать:

(i) Обязанности Хранителя

Хранитель имеет юридические обязанности в соответствии с частью 1 Закона 2012 года. Это обязанности по заполнению разделов B, C и D титульного листа на землю (см. Выше) и обязанность разместить копию зарегистрированного документа в архивной записи.^[87] Если заявка не может помочь Хранителю в выполнении этих обязанностей, например: опущение копии акта в заявке, дефект в самой постановке, означающий, что разделы B, C или D не могут быть полностью заполнены и т. Д., То оно должно быть отклонено.

(ii) Нет сувенирных участков.

Смотрите в целом, Сувенирные сюжеты

Сувенирные сюжеты - это практика продаж, при которой Продавцы рекламируют (обычно в Интернете), что Покупатель получит право собственности на небольшой участок земли в поместье в Шотландии, при этом Продавец ложно заявляет, что они имеют право именовать себя «Лэрдом» или «Леди». "в законе Шотландии. Однако сувенирные участки запрещены к регистрации в Земельной книге, что фактически лишает покупателя возможности получить реальное право собственности на землю в Шотландии. Кроме того, звания пэра доступны только для патентные письма от Суверена (т.е. Королева ) и шотландская геральдика (например, гербы и соответствующие знаки различия) доступны только при наличии Суд лорда Лиона Таким образом, Покупатель также не получает никаких юридических прав на титулы или использование геральдики при покупке участка.

(iii) Отсутствие формальной недействительности в соответствии с Законом о требованиях к письму (Шотландия) (1995) или любым другим юридическим запретом.

Зарегистрированный документ должен быть формально действительным в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года.

(iv) Заявление составлено по установленной форме

Заявитель должен использовать правильную форму, установленную Хранителем. Предписанная форма заявления доступна на веб-сайте Регистров Шотландии.^[88]

(2) Условия регистрации отчуждения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок

Если недвижимость регистрируется как первая регистрация [то есть: земля все еще регистрируется в Общем реестре Sasines], должны быть выполнены следующие условия:

"Закон Шотландии о регистрации земли 2012 Раздел 23

Условия оформления: передача незарегистрированного участка

(1) Условия таковы:

(а) заявка подана получатель распоряжения [например: лицо, получающее имущество] или в зависимости от обстоятельств лицо, в пользу которого вынесено уведомление о праве собственности [например: Ликвидатор, управляющий банкротом, исполнитель и т. д., принимающий право собственности]

(б) дело действительный, [то есть: он формально действителен в соответствии с Законом о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г.]

(c) акт так описывает участок, чтобы Хранитель мог очертить его границы на кадастровой карте,

(d) где на участке есть меньшая область в отношении которого регистрируемое обременение [то есть: бремя, безопасность, общественное право проезда и т. д.] составлен там, включен в приложение или представлен вместе с ним. план или описание, достаточное для того, чтобы Хранитель мог очертить границы меньшей территории на кадастровой карте, (e) в заявку включено описание любое общественное преимущественное право проезда (любыми средствами) по сюжету или через него насколько известно заявителю ".^[89][смелый и скобки добавлены]

(3) Условия совершения определенных действий в отношении незарегистрированных участков

Для определенных документов на незарегистрированную землю [например: земля все еще регистрируется в Генеральном реестре Сасинес], существуют дополнительные требования в соответствии с разделом 25. Определенные документы на незарегистрированные земли, которые подпадают под этот раздел:^[90]

• аренда незарегистрированного земельного участка.
• уступка незарегистрированного договора аренды.
• субаренда предоставлена ​​арендатором.
• документ, создающий стандартную безопасность на незарегистрированной земле.
• (с 2016 г.) любые другие действия, относящиеся к стандартной ценной бумаге
• Уведомление о праве собственности, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года.
• Любые другие дела Шотландские министры может прописать вторичное законодательство. Как обсуждалось выше, Регистры Шотландии стремятся закрыть Общий регистр сасинцев к 2024 году. Поэтому ожидается, что определенные дела определение будет расширено министрами Шотландии, чтобы расширить «триггеры», в которых новая регистрация требуется для заполнения земельной книги.^[91]

Условия, которые применяются к вышеуказанным актам в соответствии с Разделом 25 от 2012 г., аналогичны (2) требованиям для регистрации отчуждения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок (см. Выше).

(4) Условия для всех других случаев, например: документы, относящиеся к зарегистрированной земле

Примеры актов доступны для просмотра на веб-сайте группы стандартизации собственности.^[92] Условия, которые применяются к документам на зарегистрированную землю:

Раздел 23 Закона Шотландии о регистрации земли 2012 г.

Условия таковы:

(а) акт действителен,

(b) документ относится к зарегистрированному земельному участку,

(c) в документе указывается номер заголовка каждого титульного листа, к которому относится заявка, и

(d) акт, поскольку он относится только к части земельного участка или предметов аренды, описывает часть, позволяющую Хранителю обозначить на кадастровой карте границы этой части ».^[93]

(B) Принятие решения хранителем

Заявитель должен отправить в форму заявки и копию документа Хранителю, обычно по почте или через Интернет, чтобы Хранитель мог проверить, соответствует ли регистрируемый документ условиям для регистрации. Для регистрации достаточно электронной копии акта.^[94] Хранитель издает руководство для своих сотрудников в отношении этого процесса оценки, которое доступно для просмотра в Интернете.^[95]

Когда Хранитель получает заявку, Хранитель должен подтвердить получение заявления в установленном порядке. Хранитель должен обработать заявку без необоснованной задержки.^[96] Министры Шотландии могут установить крайние сроки для принятия или отклонения заявлений в соответствии с подзаконными актами в Правилах земельной книги.^[97] Хранитель применяет «одноразовое правило», в соответствии с которым, если в заявке или документе есть какие-либо ошибки, Хранитель отклоняет заявку.^[98][99]

Если Хранитель отклоняет заявку, он должен сообщить:^[100]

• кандидат
• лицо, предоставившее документ (то есть: владелец собственности)
• Любой другой человек, которого Хранитель считает подходящим.

Если заявитель отзывает заявку, Хранитель должен сообщить об этом лицу, предоставляющему право, и любому другому лицу, которое Хранитель считает подходящим.^[101]

(C) Принятие регистрируемого акта

Если Хранитель удовлетворен соответствующими условиями (см. Выше), он должен принять заявку.^[102] Затем Хранитель должен обновить титульный лист собственности, чтобы отразить принятые регистрируемый акт.^[103] Дата регистрации в титульном листе будет датирована датой подачи заявки.^[104] Заявки рассматриваются в зависимости от даты подачи заявки.^[105] Хранитель должен проинформировать заявителя, лица, предоставившего документ, и любого другого человека, которого она считает подходящим.^[106]

Юридические последствия акцепта

Закон 1979 года и "прикосновение Мидаса"

В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года, регистрация документа в земельной книге придает ему «нотку мидаса»:^[107] назван в честь мифологического греческого царя Мидас о котором говорили, что он может превращать все, к чему прикасается, в золото. На практике «прикосновение мидаса» Хранителя означало, что любая регистрация «превращала» документ в действительный и предоставляла реальные права на собственность лицу, указанному в документе, независимо от действительности лежащего в основе документа.^[108] Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 года предусматривал:

"Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., раздел 8регистрация влечет за собой наделение лица, зарегистрированного как имеющее право на зарегистрированный интерес в земле, вещным правом и правом участия "^[109]

Это было источником значительных трудностей в практике передачи прав собственности.^[110] Интерпретация положения означает, что лица, не имевшие законных прав, получат реальные права на землю, независимо от действительности кауза. Приведенные ниже примеры иллюстрируют работу «касания Мидаса»:

Пример первый: мошенничество

A претендует на то, чтобы быть законным владельцем C земли под названием Pixie Place в Файф. Он рекламирует землю для продажи на местном уровне, и покупатель, B, входит в официальные документы о продаже, чтобы купить Pixie Place. B оплачивает покупную цену в день входа и получает поддельное распоряжение от A, который подписал его от имени C.Юристы B отправляют распоряжение в Земельную книгу Шотландии, и Хранитель, полагая, что оно действительное, вносит его в Земельный регистр Шотландии и обновляет титульный лист, указывая B как собственника земли.

Через несколько дней B едет в дом, чтобы переехать, открывает дверь и встречает C, истинного владельца собственности, сидящего в гостиной. B и C пытаются найти A, мошенника, но он бесследно исчез. Тем не менее, кто сейчас владеет Pixie Place и имеет право там жить в соответствии с Законом 1979 года? B . Это потому, что «прикосновение мидаса» Хранителя сделало его документ действительным и наделило его реальным правом собственности, а также прекратило реальное право собственности С.

Пример второй: соседние свойства

F и G живут как соседи на разных фермах в Clackmannanshire. Их фермы принадлежали семьям F и G в течение нескольких поколений, поэтому каждая земля еще не была зарегистрирована в Земельной книге Шотландии. Позади их владений находятся лесные массивы, которые принадлежат Г. как часть его титула, внесенного в Общий реестр Сасинес. Однако, поскольку никогда не было споров о праве собственности на лесной массив, Ф. считает, что эти леса являются частью его земли.

F после неурожая решает бросить фермерскую жизнь и переехать в Стирлинг вместе со своей семьей, поэтому он выставляет ферму на продажу и получает предложение от Покупателя, H.H оплачивает покупную цену и получает действительное распоряжение от F на ферму и ее землю, включая лесной массив, как F считает это его продать. Поскольку собственность зарегистрирована в Общем регистре Сасинеса, ферма и ее земли должны быть внесены в Земельную книгу в качестве первой регистрации (см. Выше). Хранитель, следуя описанию распоряжения (которое включает леса в границах титула), создает титульный лист для собственности и очерчивает границы собственности на кадастровой карте. Важно отметить, что она включает леса в титульный лист и указывает Н. как владельца. Тем временем H переезжает на ферму и начинает заниматься сельским хозяйством.

После неудачного урожая G сама решает диверсифицировать свое сельское хозяйство и хочет построить курс приключений в лесах, чтобы привлечь посетителей на ферму в качестве альтернативного метода повышения дохода. Она хочет профинансировать этот строительный проект, получив в своем банке обеспеченную ссуду в обмен на получение банком стандартной гарантии (например, ипотеки) на ферме. Банк соглашается на ссуду, и G подписывает документы, создавая стандартную безопасность фермы. Теперь эта стандартная гарантия должна быть зарегистрирована в Земельной книге, так как ее запись в Общем регистре Сасинеса больше не является правомерной (см. Выше). Хранитель составляет титульный лист для собственности, вводит стандартную безопасность в титульный лист и отправляет копию Г. Когда копия прибывает на почту на ферму G, G потрясен, обнаружив, что Хранитель не включил лесные массивы. в ее заголовке, так как это включено в заголовок Н.

Кому теперь принадлежали лесные массивы в соответствии с Законом 1979 года? H. «Прикосновение Мидаса» Хранителя в момент регистрации распоряжения H сделало право собственности H на лесной массив действительным, так что он является законным владельцем лесного массива.

Воспринимаемая несправедливость действия «прикосновения Мидаса» Хранителя, наряду с прочей критикой Закона 1979 года, привела к его рекомендации отменить его Комиссией по законодательству Шотландии.^[111] Последующий акт, Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. отменил положения о касании Мидаса и обеспечил:

Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.

регистрация недействительного акта имеет реальную силу только в той мере, в какой это предусмотрено законодательным актом "^[112]

Удаление Midas Touch для собственности, зарегистрированной в соответствии с Законом 1979 г.

Прикосновение Мидаса Хранителя было удалено для регистраций в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. Вместо этого Закон 2012 года предусматривает юридические последствия принятия для определенных действий и ссылается на другие законодательные акты, касающиеся реальных прав в бэр).

Закон 2012 г.

Юридическая сила регистрации документа в титульном листе собственности в земельной книге регулируется законом о соблюдении каждого типа документа.^[113] Однако Закон 2012 года предусматривает последствия следующих общих действий:

Диспозиция

Только регистрация отчуждения может передавать право собственности на имущество, зарегистрированное в земельной книге.^[114] Как обсуждалось выше, передача права собственности происходит мгновенно в тот момент, когда Хранитель регистрирует распоряжение, тем самым меняя лицо Раздела B, указанное как Собственник.

Дело Liferent

Регистрация акта создания Liferent в собственности наделяет получателя гранта вещным правом Liferent.^[115]

Аренда

Если аренда недвижимости подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации договоров аренды (Шотландия) 1857 г. (то есть на срок более 20 лет), следующие документы могут быть зарегистрированы:^[116]

• Акт, создающий договор аренды на срок.
• Акт о расторжении договора аренды.
• Акт о продлении срока аренды.
• Акт, в противном случае изменяющий условия аренды.

Регистрация этого документа соответственно создаст или изменит реальное право аренды на собственность.^[117]

Уведомление о завершении титула

Любое лицо, имеющее право на землю или наследственное обеспечение, может заполнить правовой титул путем регистрации в Земельной книге, эффект регистрации уведомления в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года дает физическому лицу, названному в уведомлении, реальное право собственности .^[118]

Оформление постановления о сокращении

Если истцу присуждается постановление о сокращении правового титула в его пользу, регистрация постановления дает юридическую силу в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года.^[119]

Оформление заказа на исправление документа и др.

В соответствии с Законом о реформе законодательства (прочие положения) (Шотландия) 1985 г.,^[120] приказ об исправлении неправильно выраженного договора, зарегистрированного в Земельной книге (например, договор аренды, договор или сервитут), затрагивает любые права собственности только после его регистрации в Земельной книге.^[121]

Обременение

Регистрация акта, создающего реальное бремя для обоих свойств бремени (то есть: полученное имущество и обремененное имущество), сама создаст бремя для собственности.^[122]

Акт рабства

Акт сервитута должен быть зарегистрирован в обоих свойствах (то есть: в собственности / свойствах, получаемых в результате бремени, и в собственности / свойствах, обремененных бременем), чтобы создать положительный сервитут.^[123]

Стандартная безопасность

Стандартная регистрация ценных бумаг в титульном листе Земельной книги создает реальное право обеспечения в имуществе, принадлежащем кредитору.^[124]

Предписательные претензии: Не домино Диспозиции

Под управлением положительный рецепт, а владелец земли может приобрести реальное право собственности после владения землей на необходимые срок давности.^[125] В настоящее время это 10 лет подряд.^[126] Правила положительного рецепта можно найти в Закон о давности и ограничениях (Шотландия) 1973 года. Однако для того, чтобы начать судебный процесс, владелец должен основать владение на основании регистрации документ ex facie, также называется учредительный документ.^[127] Это означает, что акт является действительным. ex facie (то есть: на первый взгляд), но в противном случае недействителен, может предоставить владельцу право собственности, независимо от согласия истинного владельца собственности, после прохождения срока давности. В результате только регистрация расположение способен быть ex facie акт о передаче права собственности.

Эти особые распоряжения, которые кажутся действительными ex facie но в остальном недействительны, называются не домино (то есть: от не-владельца) распоряжения и процесс регистрации не домино расположение известно под Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. как предписывающая претензия, а заявитель известен как предъявитель иска. Регистры Шотландии выпускает руководство, доступное в Интернете, для заявителей, подавших исковые требования.^[128]

Срок действия договора

Как обсуждалось выше, поскольку акт должен появиться на первый взгляд чтобы быть действительным, акт должен быть расположение, известный как не домино расположение. В акте также должна быть предполагаемая передача, заявитель, требующий предписания, не может предоставить право собственности на себя, поскольку передача не происходит. Это следует правилу, установленному Правление Абердинского колледжа v Стюарт Уотт Янгсон и другой.^[129] В этом случае защитники, Янгсон и другие, предоставили не домино распоряжения, которые называли себя грантополучателями и получателями грантов и были зарегистрированы в Общий реестр Сасинес для начала срока давности для положительного владения.^[130] Тем не мение, Лорд Мензис, в Внешний дом, обнаружил, что это не ex facie документ, потому что передача права собственности от одних и тех же лиц была недействительной. Лорд Мензис также с одобрением процитировал заявление в Gretton, GL, and Reid, KGC, Передача, в параграфах 7.25 говорится, что «распоряжение не домино не должно указывать на то, что диспонер не является владельцем, иначе он утратит свой потенциальный статус в качестве учредительного документа».^[131]

Не домино Диспозиция

Латинский термин «не домино» можно перевести буквально как «от не-собственника». Он используется в праве собственности для описания распоряжения, которое, как известно Хранителю, является полностью или частично недействительным на том основании, что получатель гранта не имел законного права передавать право собственности, тем самым нарушая обычные условия регистрации (см. Выше), но ему разрешено зарегистрировать диспозицию в любом случае. Это исключение из общего принципа Немо Дат Код Хабет, то есть: что нельзя дать того, чего у нее нет. Соответственно, гарантия (или гарантии), предоставленная грантополучателем в таких случаях, является простая гарантия один.^[132] Шотландские ученые Греттон и Рид описывают простые требования:

«Что происходит, так это то, что [истец] находит друга для безвозмездного отчуждения земли, и это отчуждение регистрируется в Земельной книге». ^[133]

Таким образом, право собственности на землю может быть получено без согласия истинного собственника или любого лица, способного стать собственником, посредством положительный рецепт. Однако из-за более низких требований обычно предъявляемые претензии являются попыткой получить землю. украдкой. Пример этого можно увидеть в одном предписывающем иске, когда нынешний владелец собственности все еще проживал на земле и не знал, что предписывающий истец пытался получить право собственности без его согласия.^[134] Начиная с 1990-х годов, правила, регулирующие не домино регистрации - теперь можно найти в Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. - становятся все более требовательными, что отражает риски попыток незаметно получить землю.^[135] Успешных заявок немного, и только 17 предписывающих требований были успешно внесены в Земельную книгу в течение первых трех лет действия Закона 2012 года.^[136] Однако не домино распоряжение остается действенным средством законного получения права собственности на землю.

Предварительные требования

Необходимое владение

Перед подачей заявки на не домино расположение (известное как предписывающая претензия) может быть произведено в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., соответствующая земля уже должна быть одержимый в течение непрерывного периода один год либо правоприменительным истцом, либо директивным истцом и лицом, предоставляющим разрешение ( оппонент) вместе кумулятивно.^[137]

Требования к уведомлениям

По меньшей мере За 60 дней до если прескриптивная претензия подана путем обращения к Хранителю, прескриптивный истец должен уведомить определенных указанных лиц.^[138] Это:^[139]

1. собственник земли, или
2. если владельца не существует или его невозможно идентифицировать, любое лицо, способное принять меры, чтобы стать владельцем, или
3. при отсутствии обоих (а) и (б) Корона.

Обязанность заявителя состоит в том, чтобы убедить Хранителя в том, что (1) правильное лицо было идентифицировано (или что были предприняты все разумные шаги для установления правильного лица), и (2) что уведомление действительно было выполнено и что его достаточно.^[140] Затем заявитель должен отправить специальное уведомление - Форма уведомления, доступный онлайн на сайте Регистров Шотландии^[141]- по последнему известному адресу этого человека, путем зарегистрированной доставки, чтобы почтовые расходы могли быть продемонстрированы Хранителю.^[142]

Уведомление собственнику

Если земля внесена в Земельную книгу, ее владельца можно легко определить по разделу B ее титульного листа. В противном случае заявитель должен искать в Регистре Sasines последнее зарегистрированное распоряжение. После того, как владелец будет идентифицирован, форма уведомления должна быть отправлена ​​заказной доставкой.^[143] Заявитель должен предоставить копии результатов поиска, включая поисковый лист и любую копию зарегистрированных документов, если они могут быть найдены.

Важно отметить, что Хранитель должен видеть доказательства того, что владелец все еще существует. В случае с физическим лицом это будет означать доказательство того, что человек еще жив. Такие доказательства могут включать:^[144]

• Результаты поиска в списке избирателей, доступные при обращении в местные органы власти. Копии также доступны в местных библиотеках и других муниципальных зданиях. Также могут быть представлены свидетельства обысков в других регистрах местных органов власти.
• Доказательства контакта с местными адвокатами (последний адвокат, действующий от имени владельца, может подтвердить, что они все еще живы).
• Рекламные объявления в местных газетах с призывом к владельцу высказаться.

В случае компании может быть достаточно онлайн-поиска в записях Регистрационной палаты, чтобы показать, что компания по-прежнему зарегистрирована как действующая.^[145] Если компания указана как распущенная, то земля переходит к Короне как bona vacantia, и поэтому необходимо связаться с QLTR.^[146]

Уведомление лицу, способному заполнить заголовок

Если владелец не может быть идентифицирован, заявитель должен вместо этого уведомить всех лиц, имеющих право на владение недвижимостью.^[147] Это включает в себя тех лиц, которые имеют право стать собственником, например, наследник на имущество умершего. Обычно это не применяется в отношении земли, ранее принадлежавшей компании, которая не может иметь «правопреемников» как таковых.

Заявитель должен сначала доказать Хранителю, что не было возможности уведомить владельца. Доказательства могут включать:^[148]

• Свидетельства неудачных поисков в публичных реестрах.
• Доказательства того, что владельца больше нет в живых, например свидетельство о смерти.
• Копия любого судебного постановления, когда заинтересованное лицо получило декларатора в соответствии с Законом о презумпции смерти (Шотландия) 1977 года о том, что это лицо умерло.

Затем должны быть представлены доказательства того, что указанное альтернативное лицо способно заполнить титул.^[149]

• Если лицо является бенефициаром наследства умершего и имеет подтверждение с регистрационной записью о передаче права собственности на него (но не имеет фактически заполненного титула), подтверждение и реестр будут являться достаточным доказательством.
• Где хозяин умер, оставив буду четко передавая титул бенефициару, это лицо может полагаться на него для завершения титула. В таком случае может быть достаточно завещания вместе со свидетельством о смерти и некоторым подтверждением того, что завещательный документ представляет окончательные намерения бывшего владельца.
• Если владелец умер, не оставив завещания, любое лицо, которое могло унаследовать землю согласно шотландским правилам наследования по закону, может быть признано подходящим на основе генеалогического исследования. Для этого за определенную плату можно привлечь профессиональные агентства. В шотландском законодательстве нет периода отсечения для родственников, чтобы претендовать на наследство от имущества, оставшегося без завещания, что позволяет смеющиеся наследники, поэтому человека, способного стать владельцем, всегда можно почти идентифицировать.^[150] В QLTR перечислены все владения, оставшиеся невостребованными на случай, если родственник явится.

Уведомление короне

Если исчерпывающий поиск собственника или любого лица, способного принять меры, чтобы стать собственником, окажется безрезультатным, земля может быть признана перешедшей к короне как бесхозяйная в противном случае. bona vacantia или же ultimus haeres. В этом случае заявитель должен отправить Форму уведомления зарегистрированной доставкой представителю Короны, Памятник королевы и лорда казначея.^[151] Памятник королевы и лорда казначея (QLTR) дает руководящие указания относительно того, как он / она поступает с предписывающими требованиями.^[152]

Требования к кандидатам

Перед не домино распоряжение будет рассматриваться Хранителем как действительное для регистрации, при этом должны быть выполнены два условия:

1. Распоряжение должно быть недействительным только в том смысле, что грантополучатель не имел действительного права собственности. Во всех остальных отношениях он должен быть действительным и правильно составленным.^[153]
2. Определенные лица должны быть уведомлены о заявке (см. Выше).^[154]  

Как и все приложения, Keeper использует политику «одноразового использования».^[155] Это означает, что любые ошибки или неточности, какими бы незначительными они ни были, приведут к отказу со стороны заявителя.^[156]

Требования к уведомлению Хранителя

После получения заявки Хранитель должен также уведомить соответствующее лицо, указанное заявителем (см. Выше).^[157] Хранитель сделает это только после того, как убедится, что заявитель определил правильное лицо, и на самом деле уведомит только любое лицо, идентифицированное таким образом: если считается, что другое лицо должно было быть уведомлено, заявка будет отклонена или отложена до рассмотрения дополнительные доказательства. Хранитель свяжется только с тем лицом, где это будет практически осуществимо,^[158] хотя на практике Хранитель редко откажется сделать это, учитывая, что любое возражение является фатальным для заявки.^[159] Уведомление обычно отправляется по почте, хотя уведомление Хранителя не обязательно должно быть записано и действительно может быть любым способом, который Хранитель сочтет подходящим.^[160]

Возражение соответствующего лица

Уведомленное лицо может подать возражение против заявки в письменной форме в течение 60 дней с момента отправки уведомления Хранителем.^[161] Возражение не требует объяснения и приводит к автоматическому отклонению заявки.^[162]

Последствия регистрации исковой давности

Если Хранитель полностью удовлетворен тем, что требования Закона 2012 г. соблюдены, и не было подано возражений, имя заявителя будет временно внесено в Земельную книгу.^[163] Если заявка касается только части зарегистрированного титула, Хранитель также отметит объем предварительной записи в Титульном плане.^[164] Отдельный титульный лист не создается.^[165]

После регистрации успешный заявитель еще не является законным владельцем земли - это становится возможным только по истечении десятилетнего срока давности.^[166] Однако сама регистрация позволяет начать этот срок.^[167] Если законный владелец известен, эта информация остается включенной в титульный лист; запись имени заявителя не влияет на чьи-либо права на землю.^[168] Истинный владелец (или действительно те, кто способен стать истинным владельцем или Короной) может заявить о своем праве собственности в любое время в течение предписанного периода посредством действия vindictatio (оправдание ).

Обычно, и это обсуждается ниже, если титульный лист зарегистрирован, Хранитель гарантирует право собственности (то есть: гарантирует его), что означает, что компенсация может быть выплачена там, где позже потребуется исправить это.^[169] Однако в случае регистрации предписывающей претензии такая гарантия не предоставляется.^[170]

По истечении срока давности, который в настоящее время составляет 10 лет, Хранитель удалит предварительную запись из титульного листа собственности и внесет ее как полную запись,^[171] тем самым предоставляя истцу, имеющему предписания, реальное право собственности. Хранитель может также по своему усмотрению предоставить истцу ордер.^[172]

Возмещение Хранителя

Возмещение хранителя было формой государственной гарантии права собственности в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года. Однако Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года отменил Закон 1979 года и возмещение хранителя, но для земель с претензиями были предусмотрены переходные положения. Возмещения Хранителя невыплаченного в назначенный день (а именно, 8 декабря 2014 г.).^[173] На любые претензии после этой даты теперь распространяется гарантия Keeper's Warranty (см. Ниже) в соответствии с Законом 2012 года.

Операция Возмещения Хранителя

Возмещение Хранителя было шире, чем Гарантия Хранителя, так как возмещение было доступно любому человеку, понесшему убытки из-за ошибки в Земельной книге.^[174] В отличие от этого гарантия защищает только определенных людей, в первую очередь претендентов на регистрацию сделки.^[175]

В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года лицо, понесшее ущерб, имеет право на возмещение в трех случаях.^[176] Три ситуации были:

1. ущерб, причиненный исправлением в земельной книге или отказом или бездействием в ее исправлении;^[177]
2. ущерб, причиненный уничтожением документа, предъявленного Хранителю;^[178]
3. убытки, вызванные ошибкой или упущением в каком-либо земельном сертификате или свидетельстве о залоге или письменной информации, предоставленной Хранителем, включая профессиональные услуги, такие как отчеты о поиске.^[179]

Гарантия Хранителя

Когда Хранитель принимает заявку на регистрацию сделки, Хранитель по умолчанию гарантирует заявителю:

1. Титульный лист является точным в той мере, в какой он показывает приобретение, изменение или увольнение в пользу заявителя.
2. Титульный лист не является неточным из-за отсутствия обременение разрешено или требуется законом.^[180]

Эти гарантии позволяют заявителю требовать компенсацию от Хранителя в случае, если титульный лист неточен во время регистрации. Гарантия Хранителя не распространяется на аннулируемые титулы поскольку владелец аннулируемого титула имеет существующий заглавие.^[181] Гарантия Keeper's действует как государственная гарантия права собственности.^[182]

Законодательные исключения из гарантии

Раздел 73 2012 года по умолчанию исключает следующие неточности в титульном листе:^[183]

• земля не лишена права проезда. Public Rights of Way может существовать без регистрации, поэтому Хранитель не может этого гарантировать.
• Подобно общедоступному праву проезда по общему праву, если существуют пути, установленные в соответствии с разделом 22 Закона о земельной реформе (Шотландия) 2003 года, гарантия Хранителя не распространяется на это незарегистрированное обременение.
• Если земля обременена сервитутом, созданным не в результате регистрации в соответствии с разделом 75 (1) Закона об условиях правового титула (Шотландия) 2003 года, гарантия Хранителя не распространяется на это. Это потому, что сервитуты могут быть созданы положительный рецепт таким образом, эти сервитуты не будут отображаться в титульном листе, но будут корректно созданы без ведома Хранителя.
• Право, указанное в титульном листе как уместное, но не имеющее отношения к делу в соответствии с законодательством Шотландии, не покрывается гарантией Хранителя.
• Хранитель не гарантирует, что заявитель путем регистрации получил право на рудники или полезные ископаемые,
• Хранитель не гарантирует, что зарегистрированный договор аренды не был изменен или прекращен без регистрации изменения или прекращения,
• если в Титульном листе показано приобретение, изменение или сброс, более обширный, чем зарегистрированный документ, Хранитель не будет гарантировать, что это завышенное заявление является точным.
• Хранитель не гарантирует, что нет намыв произошел на земле, аллювио Римское право идея первоначальное приобретение земли посредством чего река отложила или удалила осадочные породы (аллювий) с земли.

Право хранителя на продление, исключение или ограничение гарантии хранителя

Помимо установленных законом исключений из Гарантии Хранителя, Хранитель также имеет право продлить, ограничить или исключить гарантию сверх установленных законом значений по умолчанию в соответствии с Законом 2012 года при принятии регистрации.^[184]

Компенсация

Хранитель должен выплатить компенсацию за любые убытки, понесенные в результате нарушения гарантии Хранителя.^[185] Однако компенсация выплачивается только в том случае, если неточность была исправлена ​​Хранителем (см. Выше).^[186] Если Истец принимает компенсацию, он передает свои права на предъявление иска любому другому лицу, которое причинило ему убытки в отношении неточности (например, предыдущий владелец и продавец собственности и т. Д.), Хранителю.^[187] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить компенсацию от других лиц за компенсацию, выплаченную истцу.

Обстоятельства, при которых компенсация не выплачивается

Определенные обстоятельства исключают выплату компенсации за нарушение гарантии Хранителя. Это включает в себя:

• если неточность связана с ошибкой в ​​кадастровой карте и эта ошибка была допущена при разумном использовании базовой карты,^[188]
• если о наличии неточности было или должно было быть известно (1) заявителю или (2) любому лицу, действующему в качестве солиситора или другого юридического советника заявителя, во время регистрации.^[189] Заявитель по-прежнему мог бы подать в суд на своего адвоката за профессиональная халатность.
• в той мере, в какой неточность связана с невыполнением заявителем или любым лицом, действующим в качестве солиситора или другого юридического советника заявителя, обязанностей, возложенных на Хранителя в соответствии с разделом 111 Закона 2012 г. (см. ниже).^[190]
• постольку, поскольку заявитель, собственник или истец мог избежать потерь истца, приняв определенные меры, которые было бы разумно принять заявителю, собственнику или истцу.^[191]
• в той мере, в какой связь между потерями заявителя и неточностью является слишком отдаленной, или в отношении неимущественных потерь (то есть: потерь без экономической ценности)^[192]

Ошибки в земельной книге

Ошибки в земельной книге нередко появляются, титульный лист может быть неточный куда:

• в титульном листе неверно указано, какова позиция закона или на самом деле,
• в титульном листе отсутствует что-либо, что требуется по закону для включения в него, или
• заголовок включает информацию, которая прямо или косвенно не разрешена законом или в соответствии с ним.^[193]

Если неточность доведена до сведения Хранителя, он имеет юридическую обязанность исправить ее, если неточность манифест (то есть: очевидно).^[194] На практике требования к доказательствам для «явной» неточности требуют выдачи постановления об исправлении или декларатора Шотландскими судами или Земельным трибуналом Шотландии, чтобы доказать Хранителю, что существует явная (очевидная) ошибка в Земле. Регистр.^[195] Если неточность не очевидна, Хранитель должен все же отметить ошибку в титульном листе или кадастровой карте, чтобы ее можно было идентифицировать в будущем.^[196]

Направление в Земельный суд Шотландии

Любое заинтересованное лицо может сослаться на неточность или меры, необходимые для исправления, на Земельный суд Шотландии.^[197] Если заявление подается на рассмотрение Земельного трибунала, секретарь Земельного трибунала должен уведомить:

• кандидат,
• любой другой человек, который кажется им заинтересованным
• хранитель.^[198]

Это право перенаправления - не единственный исключительный метод получения исправления, вместо этого может быть подан иск в суд или заявитель. Шерифский суд или же Сессионный суд. На любом гражданском слушании Хранитель имеет право явиться и быть выслушанным.^[199]

Компенсация

Если Хранитель вносит исправление, он должен выплатить заявителю компенсацию за любые разумные внесудебные судебные расходы и любые убытки, вызванные неточностью.^[200] Если Истец принимает компенсацию, истец передает свои права на предъявление иска любому другому лицу, которое причинило ему убытки в отношении неточности (например, предыдущий владелец и продавец собственности и т. Д.), Хранителю.^[201] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить компенсацию от других лиц за компенсацию, выплаченную истцу.

Предварительные уведомления

Введение предварительных уведомлений было рекомендовано Правовой комиссией Шотландии. Отчет о земельной регистрации (2010, SLC Report No. 222) и внесен в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. Предварительные уведомления предназначены для решения риск разрыва, риск, связанный с незарегистрированным лицом, получившим право собственности (кандидат) должен выполняться после того, как акт был подан в Земельную книгу для регистрации. но регистрация еще не завершена (т.е. Хранитель не принял документ и внес его в титульный лист).

В период риска разрыва заявитель не получил законным образом заявленное вещное право. Задержки с регистрацией земли не являются редкостью, при этом серьезная задержка подачи некоторых заявок на регистрацию до двух лет возникла совсем недавно, в 2018 году.^[202][203] В течение этого периода риска разрыва заявитель рискует, что его заявка на регистрацию документа будет отклонена другой успешной заявкой на регистрацию, как это было в случае Попечители Бернетта v Грейнджер (обсуждалось выше). Предварительные уведомления были введены, чтобы предоставить заявителю защитный период, чтобы гарантировать, что никакое другое лицо не может зарегистрировать дело, пока их заявление ожидает решения Хранителя. Примеры шаблонов предварительных уведомлений можно просмотреть на веб-сайте группы стандартизации собственности.^[204]

Обязательные письма

До введения предварительных уведомлений, способ покрытия риска разрыва заключался в том, чтобы юристы грантополучателя подписали обязательное письмо в пользу получателя гранта. Это письмо создало гарантию, связывающую фирму личным обязательством (например, договорным обязательством) по возмещению убытков заявителю, если его заявка нарушена другим личным правом, например: в иске о сокращении. Комиссия по законодательству Шотландии отметила, что обязательные письма, по-видимому, являются уникальными для шотландского права, поскольку ни одна другая правовая система в мире не требует от своих юристов создания личных обязательств в пользу получателя земли.^[205] Однако обязательные письма технически не являлись требованием в соответствии с законодательством Шотландии о собственности, которое допускало риск разрыва из-за характера гонки в реестрах (см. Выше), но вошли в употребление, потому что недостатки в законе о регистрации земли требовали от юристов такие обязательства в целях обеспечения безопасности сторон сделки.^[206] Комиссия по законодательству Шотландии также отметила, что обязательные письма были крайне непопулярны среди юристов Шотландии и привели к увеличению расходов для клиентов, поскольку страховые взносы, необходимые для покрытия юридической фирмы, были переданы клиенту.^[207] В Юридическое общество Шотландии также критически относился к обязательным письмам.^[208] Эти жалобы, наряду с другими проблемами с регистрацией земли, были рассмотрены Шотландской юридической комиссией в ее отчете, в первую очередь с рекомендацией о введении предварительных уведомлений.^[209] Введение предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года привело к появлению писем с обязательством покрыть риск выхода из строя.^[210]

Создание предварительных уведомлений

Лицо, предоставившее документ, или другое лицо с согласия лица, предоставившего право, может обратиться к Хранителю за предварительным уведомлением в соответствии с Законом 2012 года.^[211] За подачу заявки на предварительное уведомление необходимо внести плату.^[212] Если Хранитель принимает заявление, он должен внести Предварительное уведомление в Регистрационную запись Земельной книги, или если земля все еще находится незарегистрированный (см. выше), сделайте предварительное уведомление в Общем реестре Sasines.^[213]

Защита предварительных уведомлений

Предварительные уведомления предоставляют 35-дневный защищенный период начиная со следующего дня после внесения предварительного уведомления в Земельную книгу или Общий регистр Сасинеса.^[214] В течение этого защищенного периода никакое распоряжение не может быть принято, кроме распоряжения, указанного в предварительных уведомлениях. Закон 2012 г. гласит:

Статья 59 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.

(1) Подразделы (2) и (3) применяются в отношении любых двух документов («документ Y» и «документ Z»), относящихся к одному и тому же земельному участку, где -

(а) в течение защищенного периода, относящегося к делу Y -

(i) подана заявка на регистрацию документа Z, и

(ii) на дату или после даты подачи заявки подается заявка на регистрацию документа Y, и

(b) акт Z либо -

(i) не является актом, в отношении которого действует защищенный период, или

(ii) является таким действием, но защищенный период, относящийся к делу Y, начался до защищенного периода, относящегося к делу Z.

(2) Если дело Z зарегистрировано до того, как Хранитель придет для принятия решения относительно того, принимать или не принимать заявку на регистрацию документа Y, это решение должно быть принято, как если бы дело Z не было зарегистрировано.

(3) Если решение, упомянутое в подразделе (2), заключается в принятии заявки -

(a) документ Y имеет такое же влияние на регистрацию, как если бы документ Z не был зарегистрирован, и

(b) Хранитель должен внести изменения в реестр, чтобы он давал силу (если таковая имеется) документу Z, как если бы он был зарегистрирован после документа Y ».^[215]

Этот раздел означает, что если другой документ (Акт А), не связанный с Предварительным уведомлением, зарегистрирован в Титульном листе в течение периода защиты Акта Б, Акт А рассматривается, как если бы он никогда не существовал, разрешая документ, на который Предварительное уведомление относится к регистрации в первую очередь. Другой документ затем повторно регистрируется после регистрации документа B, что позволяет документу A превзойти его по рейтингу и выиграть гонку за регистрацию. Примеры, приведенные ниже, объясняют действие защиты предварительного уведомления:

Пример 1. Распоряжения, мошенничество и предварительные уведомления

Маргарет владеет домом в Северный Баллачулиш. Маргарет заключает расписки о продаже, чтобы продать свой дом Иннес, и Иннес оплачивает ей покупную цену. Затем Иннес принимает оформленное в установленном порядке распоряжение. Адвокат Маргарет, как это обычно согласовано в официальных письмах о продаже, подает заявку на предварительное уведомление, которое должно быть помещено в Земельную книгу, относительно распоряжения, переданного Иннесу 4 ноября 2020 года. Хранитель регистрирует это в тот же день. Таким образом, защитный период начинается 5 ноября 2020 года. У адвоката Иннес есть другие неотложные дела, поэтому она кладет распоряжение в ящик в своем офисе.

Маргарет, склонная к дьяволу, решает снова продать свой дом, чтобы обманным путем получить покупную цену, чтобы она могла уехать. Шотландия постоянно. Она заключает контракт с Томасом, бизнесменом, сдающим отпуск. Эдинбург, чтобы снова продать свой дом. Томас не желает использовать адвокатов, поскольку он стремится снизить затраты на продажу, на что Маргарет с готовностью соглашается (и она втайне очень рада услышать, поскольку ни один адвокат не выполнит Юридическая экспертиза об объекте недвижимости путем поиска в земельной книге и т. д.). Томас получает законное распоряжение от Маргарет и оплачивает покупную цену. Томас отправляет это распоряжение для регистрации в Земельной книге 8 ноября 2020 года. Хранитель получает его 9 ноября 2020 года и регистрирует распоряжение в тот же день.

Адвокат Иннес наконец открывает ее ящик и отправляет распоряжение Хранителю для регистрации, оно поступает к Хранителю в Эдинбург 16 ноября 2020 г. Без предварительного уведомления распоряжение Иннес будет отклонено Хранителем, поскольку Томас теперь является владельцем, поэтому передача Маргарет в распоряжение Томаса недействительна. Это связано с характером гонки за регистрами.

Однако с предварительным уведомлением Хранитель рассматривает распоряжение Томаса, как будто оно никогда не существует, удаляет запись и вносит распоряжение Иннес в титульный лист. Иннес теперь владелец дома. Затем Хранитель обращается к диспозиции Томаса и пытается перерегистрировать диспозицию. Однако Хранитель отклоняет распоряжение Томаса, потому что Иннес теперь является владельцем собственности, поэтому передача Маргарет больше не действует.

Пример второй: предварительные уведомления и несколько стандартных ценных бумаг

Ангус владеет квартира в Hawick. Ангусу нужно собрать деньги для своего бизнеса, и он решает получить несколько обеспеченных займов от банки чтобы помочь ему. Он едет в Эдинбург и обращается в банк А за обеспеченной ссудой, предлагая банку А стандартное обеспечение в своей квартире. Банк А соглашается с его условиями, и юристы банка А составляют необходимую документацию, а Ангус дает согласие юристам банка А, подавшим заявку на предварительное уведомление, которое будет размещено до регистрации стандартной ценной бумаги. Хранитель принимает заявку на предварительное уведомление и помещает ее в Регистрацию заявок 8 мая.

Ангус затем идет в банк B в Хоуике и просит обеспеченную ссуду в банке B со стандартным обеспечением, предлагаемым за его квартиру. Юрист банка B по небрежности не видит предварительного уведомления банка A, когда проводит Юридическая экспертиза и составляет стандартную документацию по безопасности, и Банк B имеет действительную подпись Ангуса. Адвокат банка B отправляет это стандартное обеспечение для регистрации 11 мая. Хранитель регистрирует стандартную систему безопасности банка B и обновляет раздел C титульного листа квартиры 14 мая 2020 года.

Адвокат банка А отправляет стандартное обеспечение банка А 14 мая для регистрации. Хранитель получает его 18 мая и регистрирует, отметив предварительное уведомление в протоколе заявки. Финансовые проблемы бизнеса Ангуса обостряются, и он не платит ни одного из платежей банка по ипотеке, не выполнив свои платежи. По стандартной практике, банк A и банк B независимо друг от друга позвонить стандартные ценные бумаги, хранящиеся в квартире после исчерпания всех обычных каналов.

Однако какая стандартная гарантия имеет приоритет при вызове, тем самым имея возможность продать квартиру в первую очередь для выплаты причитающихся денег соответствующему банку? Банк А. Это связано с тем, что предварительное уведомление вынудило перерегистрировать стандартную безопасность банка B после стандартной безопасности банка A. Однако без предварительного уведомления стандартная безопасность банка B будет превосходить стандартную безопасность банка A, поскольку она была зарегистрирована первой (по заявлению принцип Prior tempore, Prior jure. На латыни, «Prior tempore, Prior jure», буквенное обозначение: «более раннее время, более сильное право»)

Хотя можно утверждать, что предварительное уведомление кажется несправедливым по отношению к неосведомленному заявителю, который технически `` выигрывает '' гонку за регистрацию, поскольку его документ был зарегистрирован первым, все же заявитель должен перерегистрировать свой документ, если последующий документ, защищенный предварительным уведомлением, зарегистрированы в охраняемый период. Тем не менее, запись заявки является общедоступной, поэтому не знающий грантополучатель (заявитель) «не находится в невыгодном положении, поскольку грантополучатель будет знать о существовании и потенциальном действии предварительного уведомления ... поскольку оно находится в реестре».^[216]

Реестр запретов и предварительных уведомлений

Запрещение - это форма осмотрительности (например, судебное исполнение постановления суда), посредством которой Владельцу наследуемой собственности могут запретить продавать, отчуждать или создавать реальные права на саму собственность до тех пор, пока не будет произведена выплата долга.^[217] Торможение осуществляется под Закон о банкротстве, осмотрительности и т. Д. (Шотландия) 2007 г. и Закон 2007 года учредил обязательный регистр, Регистр запретов, который находится на попечении Хранителя. Запрет должен быть зарегистрирован в Реестре запретов, чтобы он был действительным, поиск в Реестре запретов считается нормальной практикой. Юридическая экспертиза в сделках по передаче права собственности.^[218] Запрещение позволяет аннулировать любую транспортировку с подачей иска о сокращении ex capite inhibitionis. Эффект от этого сокращения позволяет кредитору рассматривать имущество, как если бы оно все еще принадлежало должнику, независимо от того, было ли оно впоследствии передано или нет.

Однако, если запись будет добавлена ​​в Реестр запретов в течение защищенного периода предварительного уведомления, получатель защищенного документа сможет приобрести собственность без каких-либо последствий запрета.^[219] Если предварительное уведомление не применяется, но регистрируется запрет, получатель гранта может быть защищен от запрета добросовестной защитой получателей гранта в соответствии с Законом 2007 года.^[220]

Удаление предварительного уведомления

Защищенный период истечет через 35 дней или может быть дольше в соответствии с постановлениями, принятыми министрами Шотландии.^[221] По истечении срока действия предварительного уведомления Хранитель удаляет предварительное уведомление из записи приложения и помещает его в запись архива.

Отправление предварительного уведомления

Выписка также может быть получена при предварительном уведомлении о досрочном прекращении защищенного периода. Это обычное дело, когда продажа собственности не выполняется, поэтому решение о продаже недвижимости в пользу лица, указанного в предварительном уведомлении, более маловероятно. Закон 2012 года позволяет лицу, предоставившему документ, оформить предварительное уведомление с согласия лица, предоставившего документ.^[222] В случае получения такого заявления об освобождении от ответственности Хранитель должен переместить Предварительное уведомление из Записи заявки в Архивную запись. Моментом его удаления из Учетной записи Приложения считается момент окончания охраняемого периода.^[223]

Предостережение

Если судебный процесс был начат в отношении наследственного имущества, Шотландский суд может выдать ордер на размещение предостережение (то есть: предупреждение от латинского глагола «cavēre», «знать») в титульном листе этой собственности в Земельной книге Шотландии.^[224] Лицо, подавшее заявление в суд для выдачи ордера на постановление оговорки, должно доказать суду следующее:

1. Заявитель имеет prima facie дело по существу производства,
2. Если бы ордер на подачу возражения не был предоставлен, существует реальный и существенный риск того, что исполнение любого указа или приказа в судебном разбирательстве, вынесенном в пользу заявителя, будет отклонено или нанесено ущерб по причине того, что другая сторона может иметь дело с заговором. земли, и
3. При любых обстоятельствах, включая последствия, которые выдача ордера может иметь для любого заинтересованного лица, разумно отдать приказ о его предоставлении.^[225]

Если предупреждение помещено в титульный лист, срок его действия истекает через 12 месяцев. До истечения 12-месячного периода предупреждение может быть снято, возобновлено или отозвано.^[226]

Эффект предупреждения

Предупреждение не имеет тех же правовых последствий, что и запрет собственности, вид заморозить осмотрительность, посредством которой предотвращается кредитор, или подавленный, от передачи вещных прав на имущество. Напротив, предостережение не мешает владельцу земли предоставлять меньшие реальные права или передавать право собственности на землю. Однако, если Владелец передает землю во время предупреждения, помещенного в титульный лист, предупреждение влияет (1) на гарантию Хранителя, предоставленную получателю гранта, и (2) предупреждение препятствует защите добросовестных получателей гранта (см. Ниже).^[227]

Возобновление предостережения

Заявитель может подать заявление о продлении срока действия предупреждения, то есть: продлении еще на 12 месяцев, если заявитель может доказать суду, что с учетом баланса вероятностей:^[228]

• Заявитель имеет достаточные доказательства по существу разбирательства,
• если ордер на продление не предоставлен, существует реальный и существенный риск того, что исполнение любого указа или приказа в судебном разбирательстве, вынесенном в пользу заявителя, будет отклонено или нанесено ущерб по причине того, что другая сторона может иметь дело с заговором земли, и
• при любых обстоятельствах, включая последствия, которые возобновление оговорки может иметь для любого заинтересованного лица, разумно издать приказ о ее возобновлении.^[229]

Нет ограничений на количество раз, когда заявитель может продлевать предупреждение.^[230]

Ограничение предостережения

Любое заинтересованное лицо может подать заявление в суд, который первоначально предоставил предупреждение, с просьбой ограничить его действие.^[231] Это полезный правовой механизм для лиц, желающих получить вещные права на недвижимость. Бремя подачи такого заявления лежит на первоначальном заявителе, который должен доказать, что суд не должен делать этого.^[232]

Отзыв о предостережении

Оговорка может быть отозвана судом, который ее удовлетворил, тем самым исключив ее из Земельной книги. Суд mya делает это только там, где находится суд больше не удовлетворен который:

• у заявителя имеются веские доказательства по существу разбирательства,
• существует реальный и существенный риск того, что исполнение любого указа или постановления в ходе судебного разбирательства, вынесенного в пользу заявителя, будет отклонено или нанесено ущерб по причине того, что другая сторона может иметь дело с земельным участком, и
• при любых обстоятельствах, включая последствия, которые предоставление ордера на размещение предупреждения может иметь для любого заинтересованного лица, разумно, чтобы предупреждение продолжало действовать.

Опять же, бремя доказывания лежит на заявителе, который должен показать на балансе вероятностей, почему не следует отозвать возражение.^[233]

Освобождение от предостережения

Наконец, предупреждение может быть снято по запросу первоначального заявителя или любого заявителя, подавшего заявку на продление срока действия предупреждения.^[234]

Обязанности хранителя

Все люди, включая заявителя и их законных представителей, обязаны позаботиться о хранителе, чтобы Хранитель не допустил неточности в земельной книге.^[235] Хранитель имеет право на получение компенсации от лица, нарушившего свои обязанности, что повлекло за собой понесенные убытки, например, Хранитель должен выплатить компенсацию другой третьей стороне.^[236]

Это гражданское обязательство подкрепляется уголовным правонарушением, когда заявитель или его законный агент (а) делает существенно ложное или вводящее в заблуждение заявление в отношении заявки на регистрацию, зная, что или безрассудно проверяя, является ли это заявление ложным или вводящие в заблуждение, или (б) умышленно не раскрывает существенную информацию в отношении такого приложения или неосторожно определяет, раскрыта ли вся существенная информация.^[237] Тем не менее состав преступления этого преступления аналогично правонарушению по закону Шотландии мошенничество так что заявитель может альтернативно преследуемый за его поведение как мошенничество.

Рекомендации