Управление стратами - Strata management

Управление стратами, иногда известный как "корпоративное управление", является специализированной областью управление недвижимостью включая повседневную эксплуатацию и управление собственностью, находящейся в совместной собственности и состоящей из нескольких единиц, общих частей и общих помещений. Он основан на австралийской концепции права собственности, называемой название страты применяется к управлению долевой собственностью в многоквартирных домах, состоящих из нескольких уровней или слоев. Развивающиеся рынки в Дубае, Абу-Даби, Филиппинах и Индии приняли австралийскую систему. Сегодня это одна из самых быстрорастущих форм жилья в Соединенных Штатах, как и развитие общих интересов (CID), категория, которая включает запланированные застройки индивидуальных домов, известных как товарищества собственников жилья (ТСЖ), кондоминиумы и кооперативные квартиры. Финансирование с федеральным субсидированием, предоставленное двумя предприятиями, финансируемыми государством Фанни Мэй и Фредди Мак через единые финансовые инструменты - ипотечные кредиты, которые обязывают заемщика соблюдать договорные ограничения режима коллективной собственности с ЛУН или владельцами квартир. Однако такие положения имеют исковую силу только в том случае, если законы признают их действительность. Обязательства по общим расходам часто подчиняются в судах по делам о банкротстве как младшие залоговые права, при этом за банком сохраняется преимущественное право собственности.

Успешное управление такими разработками требует создания название страты система, обеспечивающая основу для владения, и руководящие принципы для управления разработками с несколькими пользователями и владельцами.

Во многих юрисдикциях принята концепция совместной собственности. Владельцы этих схем автоматически становятся членами ассоциации владельцев или сообщества. Эти ассоциации в конечном итоге несут ответственность за обслуживание и управление общими зонами, такими как вестибюли и коридоры, и общими удобствами для отдыха, такими как бассейны и тренажерные залы. Они также несут ответственность за административные и финансовые аспекты собственности.

Роль страты-менеджера состоит в том, чтобы работать с корпорацией владельцев и исполнительным комитетом для успешного контроля, управления, обслуживания и администрирования собственности, а также для создания соответствующей среды сообщества и включает такие задачи, как:

Общий бухгалтерский учет
Бюджетирование
Выставление счетов сборов / сервисных сборов
Взыскание задолженности
Финансовая отчетность
Управление контрактами
Подготовка к встрече
Связь с заинтересованными сторонами
Координация технического обслуживания
Обеспечение соблюдения правил / подзаконных актов
Выдача извещений, заказов и справок
Задачи генерального секретаря

Корпоративные сборы

Корпоративные сборы (также называемый сборы^[1]) являются обязательной частью слои живущие.^[1] Эти сборы выплачиваются юридическое лицо или стратевая компания, управляющая недвижимостью, позволяющая им заботиться о таких вещах, как страхование и поддержание из общие зоны.

Essention

Если дом или инвестиционная собственность имеют частный титул или управляются юридическим лицом (по закону должно быть создано юридическое лицо или корпорация собственников, и каждый владелец единицы должен иметь членство), некоторые области будут коллективными и потребуют средств. за содержание, которое должно оплачиваться каждый год.^[2]^[3] Если эти сборы не уплачиваются, одинокие собственники теряют право голоса по всем вопросам, требующим обычного решения. Они по-прежнему могут посещать собрания и голосовать по вопросам, если они требуют специального или единодушного решения. Корпоративное объединение может присудить интерес на просроченные сборы и может обратиться в суд для восстановления невыплаченные деньги.^[1]

Корпоративные сборы покрывают все: от страхования здания и обслуживания общих частей до общих коммунальных услуг, строительных работ и ремонт. Общая сумма ежегодно закладывается в бюджет, а затем распределяется между владельцами квартир.^[4]^[3]

В Австралия, в аренда собственности то домовладелец при некоторых обстоятельствах может взимать корпоративные сборы как исходящие. В законодательство о розничном лизинге различаться по содержанию штат / территория.^[5]

Затраты на содержание дома

Стивен Рафф написал в своей книге: Корпоративный справочник: руководство по покупке, владению и жизни в рамках Strata Scheme или Owners Corporation в Австралии что единственная разница между корпоративными сборами и расходами на содержание дома "состоит в том, что если у вас есть дом, вы будете иметь немного больше контроля над сроками выплаты расход."^[1]

Расчет

Ежегодные сборы юридических лиц закладываются в бюджет, а затем распределяются между владельцами паев.^[3] Сборы, рассчитанные юридическим лицом, будут представлены на ГОСА, и было принято решение большинством голосов. Затем будут рассчитаны ежеквартальные сборы, уплачиваемые каждым владельцем квартиры.^[1]^[3]

Корпоративные сборы зависят от нескольких факторов, таких как возраст объекта размещения (чем старше объект, тем больше сборов потребуется.^[2]), состояние, обслуживание, страткомитет и т. д.^[3] Например, некоторые свойства имеют спортивные залы, бассейны, теннисный корт и площадки для барбекю, и это причина того, что у них высокие корпоративные сборы.^[2] Кроме того, Брендан Келли и Саймон Бэкингем рекомендуют покупать дома с большой долей земли, потому что дома изнашиваются и «обесцениваются» со временем, в то время как стоимость земли имеет тенденцию расти. «Единицы и апартаменты с меньшей вероятностью будут стоить так же дорого, как дома на земле, а корпоративные сборы за квартиры и апартаменты могут значительно увеличить затраты на владение недвижимостью».^[6]

Некоторые люди спрашивают агент по недвижимости чтобы заплатить им корпоративные гонорары за предыдущие несколько лет за квартиру или блок и т. д.^[2]^[3] Кроме того, юридическое лицо может заключить договор с корпоративный менеджер предоставлять административная помощь к юридическому лицу.^[7]

Корпоративные сборы составляют налоговый вычет, но владельцы паев получают обратно процент, равный их личному предельная ставка из налог.^[2]

Управление стратами в Новом Южном Уэльсе, Австралия

Управление Strata в Новом Южном Уэльсе, Австралия, в настоящее время регулируется законодательством, включая Закон об управлении Strata Schemes 1996 г. и Регламент управления Strata Schemes 2010 г.^[8] Однако в октябре 2015 г. ^[9] Парламент Нового Южного Уэльса принял «Закон 2015 года об управлении стратами».^[10] и "Закон о разработке схем страт 2015"^[11] которые в значительной степени заменяют предыдущие законы, регулирующие управление стратами. Вместе эти законы устанавливают более 90 ключевых реформ с целью упрощения законов о стратах. Большинство этих реформ началось 30 ноября 2016 года.^[12] Некоторые важные изменения включают усиление подотчетности руководителей слоев, более быстрый и простой процесс утверждения для разрешения споров, включая запросы на ремонт, участие арендаторов в собраниях (схема с более чем 50% арендаторов), электронные средства для голосования по ходатайствам, возможность штрафовать за несанкционированную парковку автомобилей, удаление полномочия и влияние застройщика в разработке Корпорации владельцев, которая может связывать владельцев, руководящих указаний по устранению дефектов строительства, сдерживания практики ведения сельского хозяйства по доверенности.^[13]

Все схемы должны пересмотреть свои действующие подзаконные акты до 30 ноября 2017 года.^[14]

Многослойная схема - это здание или совокупность зданий, в которых каждому принадлежит небольшая часть, известная как `` участок '', но есть также общая собственность (например, внешние стены, окна, крыши, проезды, фойе, заборы, лужайки и сады ). Каждый собственник владеет общим имуществом. Схемы Strata применяются к жилым комплексам, коммерческим, промышленным, смешанным, гостиничным и пенсионным поселкам.^[8]

Владельцы участков владеют внутренней частью квартиры, но не основной структурой здания. Обычно четыре основные стены, потолок, крыша и пол являются общей собственностью. Перегородки на участке, напольные покрытия и приспособления, такие как ванны, унитазы и скамейки, являются собственностью владельца участка.^[8]

Ключевой концепцией является то, что владелец участка фактически владеет воздушным пространством (и всем, что входит в воздушное пространство) внутри ограничивающих стен, пола и потолка участка. Воздушное пространство может распространяться на балконы и дворы.^[8]

Ключевые аспекты управления пластами

Проверка записей

Владельцы лотов и потенциальные покупатели с письменного разрешения владельца лота могут проверять бухгалтерские книги и записи по страт-схеме за плату в соответствии с разделом 108 Закона об управлении стратовыми схемами 1996 года. Есть компании, которые специализируются на проверке бухгалтерских книг и записей. и может организовать инспекцию «поиска пластов».^[8]

Владельцы лотов и потенциальные покупатели с письменного разрешения владельца лота также могут запросить сертификат, содержащий основную информацию о страт-схеме в соответствии с разделом 109 Закона об управлении стратовыми схемами 1996 года, включая подлежащие уплате сборы, неоплаченные сборы и любые специальные подзаконные акты, принятые собственниками корпорации за последние два года.^[8]

Финансовый менеджмент

Корпорация собственников несет такие же расходы, как и обычные домовладельцы. Сюда входят коммунальные услуги, страхование здания, ремонт и техническое обслуживание. Чтобы покрыть расходы, закон требует, чтобы каждая корпорация владельцев учредила административный фонд и фонд погашения и взимала сборы с владельцев в соответствии с разделом 76 Закона об управлении схемами страт 1996 года. Все сборы должны взиматься пропорционально единице. права на каждый лот в соответствии с разделом 78 Закона об управлении Strata Schemes 1996 года. Размер сборов должен определяться на каждом годовом общем собрании.^[8]

Административный фонд предназначен для повседневных текущих расходов, тогда как фонд погашения предназначен для покрытия будущих капитальных затрат.^[8]

С июля 2009 года каждая корпорация собственников должна иметь десятилетний план фонда погашения. Разработка десятилетнего плана фонда погашения означает, что будущие ремонтные работы и техническое обслуживание запланированы заранее.^[8]

Если корпорация-собственник должна выплатить долг, который не был предусмотрен в бюджете любого фонда, необходимо согласовать специальный сбор на общем собрании и уплатить его административному фонду в соответствии с разделом 76 Закона об управлении схемами Strata от 1996 года.^[8]

Невыплаченный сбор предполагает выплату процентов в размере 10% простых процентов в год, если они не уплачены в течение одного месяца после наступления срока платежа.^[8]

Страхование

Корпорация собственников несет ответственность за обеспечение наличия всех необходимых страховых полисов в соответствии с разделом 83 Закона об управлении Strata Schemes от 1996 года. Здание должно оцениваться каждые пять лет в соответствии с разделом 85 Закона об управлении Strata Schemes от 1996 года.^[8]

Бухучет, ведение учета, делопроизводство

Корпорация владельцев должна хранить определенные записи в течение как минимум 5 лет, включая протоколы своих собраний, переписку, доверенных лиц и финансовые отчеты.^[8]

Страта ролл

Корпорация владельцев должна подготовить и вести список страт в соответствии с разделом 96 Закона об управлении схемами страт 1996 года, включая имена и адреса всех владельцев лотов, арендаторов, залогодержателей, первоначального владельца и управляющего агента, единиц, имеющих право на получение пособий, страхование. детали и положения о схеме слоев.^[8]

Ремонт и обслуживание

Корпорация собственников должна ремонтировать общую собственность, а владельцы участков должны ремонтировать все на своем участке. Однако это может быть сложно, поскольку не всегда ясно, что является общей собственностью, а что принадлежит собственнику участка.^[8]

Начиная с 30 ноября 2016 года, косметические изменения лота не требуют одобрения корпорации владельцев. Мелкий и капитальный ремонт, включая изменение половиц или изменение структурного и внешнего вида здания, по-прежнему потребует одобрения 50% (общее разрешение) и 75% (специальное разрешение) соответственно.^[15]

Подзаконные акты

Нет обязательного набора подзаконных актов. Некоторые типовые подзаконные акты изложены в законодательстве, другие устанавливаются первоначальным владельцем. Подзаконные акты могут быть добавлены, изменены или отменены на общем собрании, если предложение будет принято.^[8]

Управляющие агенты Strata

Корпорация собственников может нанять агента по управлению слоями, который будет работать от имени всех владельцев, чтобы помочь управлять схемой слоев, заключив соглашение об агентстве по управлению, в котором излагаются их обязанности и ответственность. Решение о назначении управляющего агента может быть принято только большинством голосов на общем собрании в соответствии с разделом 27 Закона об управлении Strata Schemes от 1996 года. Агенты выполняют некоторые или все функции, обязанности или полномочия корпорации владельцев, включая административные такие вопросы, как созыв собраний и сбор сборов.^[8]^[16]

Исполнительный комитет

Корпорация собственников должна избрать исполнительный комитет, который может принимать многие повседневные решения о работе схемы страт от ее имени, а не решать вопросы исключительно на общих собраниях, однако корпорация владельцев может отменять решения исполнительного комитета или ограничивать свои возможности. принимать решения о. Исполнительный комитет избирается на каждом годовом общем собрании. Он может иметь от одного до девяти членов. После избрания члены решают, кто будет занимать должности председателя, секретаря и казначея. Члены исполнительного комитета могут быть избраны, если они являются владельцем, кандидатом от компании или лицом, не являющимся владельцем, но назначенным владельцем, который не баллотируется на выборах.^[8]

Типы встреч

Первое годовое общее собрание

Первое годовое общее собрание должно быть проведено в течение двух месяцев после окончания начального периода, то есть после того, как одна треть от общего количества единиц будет продана, а информация о владельце лота будет внесена в список страт. Повестка дня включает решение о страховом покрытии, бухгалтерском учете, выборы исполнительного комитета, подзаконные акты и назначение управляющего агентом страты и лица, осуществляющего уход. Уведомление о собрании должно быть отправлено каждому собственнику лота не менее чем за семь дней до собрания. Если уведомления отправляются по почте, необходимо отвести еще четыре рабочих дня на почтовые расходы.^[8]

Ежегодные общие собрания

Повестка дня годового общего собрания включает утверждение предыдущих протоколов, копию финансовой отчетности, информацию о страховых полисах, назначение аудиторов и выборы исполнительного комитета. Срок уведомления такой же, как и на первых ежегодных общих собраниях.^[8]

Внеочередные общие собрания

Любое общее собрание корпорации собственников, не являющееся годовым общим собранием, называется внеочередным общим собранием. Эти встречи могут проводиться при необходимости. Срок уведомления такой же, как и на первых общих собраниях.^[8]

Заседания исполнительного комитета

Повестка дня исполнительного комитета составляется после того, как годовое общее собрание включает утверждение предыдущих протоколов, назначение должностных лиц и общие текущие вопросы, которые возникают. Уведомление о собрании должно быть размещено на доске объявлений за 72 часа до собрания. Если корпорация собственников не имеет доски объявлений или схема слоев считается большой схемой слоев, уведомление о собрании должно быть направлено всем владельцам лотов. Уведомление может быть отправлено по электронной почте.^[8]

Разрешение споров

Когда споры не могут быть разрешены неофициально, существует более формальный процесс разрешения споров, изложенный в Законе об управлении схемами Strata от 1996 года. Корпорации-владельцы, владельцы или резиденты могут принимать меры через посредничество, судебное разбирательство и Гражданский и административный суд штата Новый Южный Уэльс.^[8]