Предположение об ипотеке - Википедия - Mortgage assumption

Ипотечное предположение это передача условий и баланса существующего ипотека покупателю финансируемого свойство, обычно требуя, чтобы принимающая сторона была квалифицирована в соответствии с руководящими принципами кредитора или поручителя.[1] Все ипотечные кредиты потенциально возможны, хотя кредиторы могут попытаться предотвратить допущение ипотечный заем с оговорка о продаже. Некоторые виды ипотеки являются неопровержимо допустимыми, например, застрахованные FHA, гарантированный VA, или гарантируется USDA. По состоянию на 2014 г. предполагаемые ипотечные кредиты FHA и VA составляют примерно 18%, или каждую шестую, ипотечных кредитов в Соединенных Штатах.[1]

В общем

Принятие ипотечного кредита покупателем обычно включается в документ, хотя не требуется, чтобы он был оформлен в письменной форме. В большинстве юрисдикций требуется явное предположение. Если в документе содержится молчание или двусмысленность по этому вопросу, суд будет считать, что покупатель не намеревался брать на себя ипотеку.

Однако некоторые допускают предположение, основанное на поведении сторон. Например, внесение платежей по ипотеке может свидетельствовать о намерении принять ее, равно как и оплата, меньшая, чем стоимость имущества (если разница равна сумме задолженности по ипотеке). Если покупатель не принимает на себя ипотеку, он или она покупает имущество, подлежащее ипотеке, что означает, что имущество все еще обременено, и кредитор имеет интерес в собственности.

Пример

Например, домовладелец задолжал 30-летнюю ипотечную ссуду в размере 250 000 долларов под свой дом. Потенциальный покупатель хочет купить дом за 300 000 долларов и сохранить ту же ипотеку, чтобы избежать процедуры и расходов на подачу заявки на новый кредит. Покупатель платит 50 000 долларов наличными за беспристрастность и принимает на себя ипотеку в размере 250 000 долларов, становясь ответственным за долг.

Общая предполагаемая ипотека

  1. Застрахованные ссуды FHA - Все ипотечные кредиты, оформленные после 1 декабря 1986 г., требуют, чтобы покупатель был кредитоспособен взять на себя ипотеку продавца.
  2. VA Кредиты - Все закладные, оформленные после 1 марта 1988 г., требуют, чтобы покупатель был платежеспособным, чтобы взять на себя ипотеку продавца. Если ссуду VA принимает ветеран при наличии права на жилищный кредит продавец может также потребовать восстановления его права после завершения допущения.
  3. Ссуды USDA - Все ипотечные кредиты USDA 502 принимаются кредитоспособным покупателем, но с учетом новой ставки и условий.[2]
  4. Ипотека с регулируемой ставкой - обычно допустимы, но не все.

Согласие кредитора

Чтобы принять существующий ипотечный кредит, как правило, необходимо получить согласие кредитора до процесса принятия. Передача собственности с существующей ипотечной ссудой, которая сделана без согласия кредитора, иногда называется продажей «при условии» существующей ссуды. В большинстве случаев этот тип передачи не лишает кредитора права отозвать ссуду, подлежащую выплате в соответствии с положением о причитающейся продаже в ссуде.

Исключения

  1. VA Ссуды, датированные до 1 марта 1988 г., могут быть переданы без одобрения кредитора, и продавец может быть освобожден от ответственности по ипотечной ссуде.[3]
  2. Застрахованные FHA ссуды, выданные до 1 декабря 1986 г., как правило, не содержат ограничений на получение кредита. В соответствии с Законом о реформе HUD 1989 г., ипотечные кредиты FHA, оформленные в период с 1986 по 1989 гг., Принимаются свободно, несмотря на любые ограничения, указанные в ипотеке.[4]

Освобождение от ответственности

По завершении предположения продавец просит снять с кредитора ответственность. Если ипотека принимается без согласия кредитора, продавец будет нести ответственность за любой невыполнение обязательств со стороны покупателя. В случае ссуды VA освобождение от ответственности может быть получено после принятия допущения, даже если одобрение кредитора не было получено до завершения процесса допущения.

Ограничение на предположение

В Соединенных Штатах принятие ипотечных кредитов по большинству типов ипотечных кредитов ограничено включением оговорка о продаже. Этот тип положения позволяет кредитору потребовать выплаты полной суммы кредита, если собственность передается новому владельцу без согласия кредитора. Тем не менее, все застрахованные ссуды FHA и ссуды VA (датированные после 1 марта 1988 г.) являются допустимыми до тех пор, пока покупатель является платежеспособным, поскольку в них умышленно отсутствуют условия продажи.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б «Zump FAQ - Общие вопросы». Получено 2014-06-18.
  2. ^ «USDA HB-1-3550 - ГЛАВА 2: ОБЗОР РАЗДЕЛА 502» (PDF). Получено 2014-06-18.
  3. ^ "Брошюра VA 26-7, пересмотренная - Глава 5: Как обрабатывать ссуды VA и передавать их VA" (PDF). Получено 2014-06-18.
  4. ^ «HUD 4155.1REV-5 - Глава 4: Предположение» (DOC). Получено 2014-06-18.

внешняя ссылка